Cour d'appel de Rennes, 1ère chambre, 2 juin 2020, n° 18/03473

CA Rennes
Confirmation 2 juin 2020

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Rejeté
Obligation d'information du promoteur
La cour a estimé que le promoteur avait effectivement une obligation d'informer l'acquéreur des modifications, mais que l'acquéreur n'a pas prouvé le préjudice subi, notamment la perte de valeur vénale.
Accepté
Preuve du préjudice
La cour a confirmé que l'acquéreur n'a pas apporté de preuves suffisantes pour justifier la perte de valeur de son bien, ce qui a conduit au rejet de sa demande.
Rejeté
Vice de construction ou défaut de conformité
La cour a jugé que le positionnement des pissettes ne constitue pas un vice de construction ou défaut de conformité, et a donc rejeté la demande.
Rejeté
Usage privatif du portillon
La cour a estimé que la jouissance exclusive du jardin ne confère pas l'usage privatif du portillon, qui est une partie commune.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette affaire, Mme Z X a fait appel d'un jugement du tribunal de grande instance qui avait débouté ses demandes contre la SAS Lamotte Constructeur, suite à des modifications apportées à la gestion des déchets dans son immeuble, qu'elle considérait comme préjudiciables. La cour d'appel a examiné si le promoteur avait manqué à son obligation d'information et si Mme X avait subi un préjudice. Elle a confirmé le jugement de première instance, considérant que les modifications n'étaient pas suffisamment graves pour justifier une indemnisation et que Mme X n'avait pas prouvé la perte de valeur de son bien. La cour a également débouté Mme X de ses autres demandes, notamment concernant le raccordement des pissettes et l'accès à un portillon. La décision a donc été confirmée en toutes ses dispositions.

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	CA Rennes, 1re ch., 2 juin 2020, n° 18/03473
Juridiction :	Cour d'appel de Rennes
Numéro(s) :	18/03473
Dispositif :	Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Françoise COCCHIELLO, président
Avocat(s) :	Yohan VIAUDMatthieu MERCIER
Cabinet(s) :	PARTHEMA 3CARCREFF CONTENTIEUX
Parties :	SAS LAMOTTE CONSTRUCTEUR

Texte intégral

1^re Chambre

ARRÊT N°198/2020

N° RG 18/03473 – N° Portalis DBVL-V-B7C-O32W

M^me Z X

SAS LAMOTTE CONSTRUCTEUR

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 02 JUIN 2020

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Françoise COCCHIELLO, Présidente de Chambre,

Assesseur : Madame Brigitte ANDRÉ, Conseillère,

Assesseur : Madame Christine GROS, Conseillère, entendue en son rapport

GREFFIER :

Madame E-F G, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 11 Février 2020

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 02 Juin 2020 par mise à disposition au greffe, après prorogation du délibéré initialement annoncé au 5 mai 2020, date indiquée à l’issue des débats

****

APPELANTE :

Madame Z X

née le […] à ANGERS

[…]

Représentée par M^e B C de la SCP PARTHEMA 3, avocat au barreau de NANTES

INTIMÉE :

La société LAMOTTE CONSTRUCTEUR, SAS prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[…]

Représentée par M^e Matthieu MERCIER de la SELARL CARCREFF CONTENTIEUX D’AFFAIRES, avocat au barreau de RENNES

Par acte du 21 mai 2013, M^me X a réservé auprès de la société Lamotte Constructeur un appartement au rez-de-chaussée du bâtiment A d’un ensemble immobilier situé […].

L’acte authentique de vente en l’état futur d’achèvement a été signé le 16 septembre 2014, au prix de 238 294,30 €.

L’ensemble immobilier comprend les bâtiments A et B, qui font partie de la même copropriété. Entre la signature du contrat de réservation et celle de l’acte de vente, le promoteur a remplacé les locaux à poubelles des bâtiments A et B, par des locaux à encombrants, les bacs de collecte à ordures étant situés pour toute la copropriété, […], en façade du bâtiment A.

La livraison du bâtiment A est intervenue le 10 décembre 2015 sans réserve concernant les lots (appartement, local deux roues, place de parking) de M^me X. La livraison du bâtiment B est intervenue en février 2016.

Postérieurement à la livraison du bâtiment B, M^me X a constaté le passage régulier d’habitants du bâtiment B, à proximité immédiate de son appartement, allant, notamment, jeter leurs poubelles dans les bacs de collecte situés […] devant le bâtiment A. Considérant que la modification des locaux entre le contrat de réservation et l’acte de vente lui causait un préjudice, M^me X a assigné la SAS Lamotte Constructeur devant le tribunal de grande instance de Nantes, le 23 novembre 2016, aux fins de voir condamner cette société à lui payer la somme de 35 744,14 € et à lui remettre la clé du portillon d’accès de son jardin.

Par jugement du 11 avril 2018, le tribunal a :

— écarté des débats les conclusions notifiées par la société Lamotte Constructeur la veille de l’ordonnance de clôture,

— déclaré irrecevables les conclusions au fond et pièces communiquées postérieurement à l’ordonnance de clôture,

— débouté M^me Z X de l’ensemble de ses demandes dirigées contre la société Lamotte Constructeur,

— condamné M^me Z X à payer à la société Lamotte Constructeur la somme de 1500 euros

par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire,

— condamné M^me Z X aux dépens.

M^me X a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 29 mai 2018.

Vu les conclusions du 17 janvier 2020 auxquelles il est renvoyé pour exposé des moyens et arguments de M^me X qui demande à la cour de :

— réformer le jugement du Tribunal de grande instance de Nantes du 11 avril 2018 en ce qu’il a rejeté les demandes de M^me Z X à l’encontre de la société Lamotte constructeur et en ce qu’il l’a condamné aux dépens et au règlement d’une somme de 1.500,00 € au profit de la société Lamotte Constructeur sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

En conséquence et statuant à nouveau :

— condamner la Société Lamotte constructeur à verser la somme de 35.744,14 € à M^me Z X à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice résultant de la différence entre le bien promis au contrat de réservation et celui finalement livré, et compte-tenu du manquement de la société Lamotte constructeur à son obligation d’information vis-à-vis de cette différence,

— condamner la Société Lamotte constructeur à raccorder la pissette par laquelle les eaux de pluie s’écoulent sur le terrain de M^me Z X à la descente d’eaux pluviales située à proximité, et en tout état de cause à en faire cesser cet écoulement anormal sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir,

— condamner la Société Lamotte constructeur à donner à M^me Z X la clé du portillon d’accès de son jardin sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir,

— condamner la Société Lamotte constructeur à verser à M^me Z X la somme de 4.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— la condamner aux entiers dépens ;

Et dire que, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile, Maître B C pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l’avance sans en avoir reçu provision,

— condamner la Société Lamotte constructeur à rembourser les frais que devra supporter le créancier en règlement des condamnations ou en exécution de la décision à intervenir, et notamment le droit proportionnel prélevé par l’huissier de justice instrumentaire, en application de l’article 10 du décret n°96-1080 du 12 décembre 1996 portant fixation du tarif des huissiers de justice en matière civile et commerciale.

Vu les conclusions du 15 janvier 2020 auxquelles il est renvoyé pour exposé des moyens et arguments de la société Lamotte constructeur qui demande à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

— rejeter l’ensemble des demandes de M^me X ;

— condamner M^me X à lui verser la somme de 4 000 € au titre de ses frais irrépétibles ;

— condamner M^me X aux dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 21 janvier 2020.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la localisation des poubelles et des locaux «encombrants» :

La résidence 'Square du petit Anjou’ est composée de deux bâtiments A et B, le bâtiment A, dans lequel se trouve le lot de M^me X, donnant sur la […], le bâtiment B sur la rue de la Taponnière (acte de vente et état descriptif de division-règlement de copropriété). Les notices descriptives délivrées lors du contrat de réservation et lors de l’acte de vente font état d’un bâtiment C auquel on accède par la rue de la Taponnière. Entre les bâtiments se trouve un chemin piétonnier décrit aux notices descriptives comme un cheminement gravillonné. Ce chemin est une partie commune.

M^me X, dénonce la suppression des locaux poubelles, remplacés par deux colonnes enterrées en façade du bâtiment […]. Elle soutient que cette modification conduit l’ensemble des habitants de la résidence à passer à proximité immédiate de son appartement par le chemin piétonnier pour traverser le bâtiment A jusqu’à la rue d’Anjou. En page 10 de ses écritures, M^me X expose qu’elle constate que le bien qui lui a été livré est conforme aux plans annexés à l’acte authentique de vente. Elle soutient que la plaquette publicitaire du programme vantait la tranquillité de l’immeuble en raison des accès distincts aux bâtiments A et B ; qu’il ne lui était pas possible, en tant qu’acquéreur profane, de déceler la modification intervenue entre l’acte de réservation et l’acte de vente et d’en appréhender les conséquences.

En ce qui concerne la réparation de son préjudice, M^me X soutient que celui-ci est certain et s’analyse en une perte de valeur vénale de 15% du prix d’achat de son bien.

La société Lamotte Constructeur répond que :

*la notice descriptive du contrat de réservation consiste dans des indications prévisionnelles sommaires et générales qui peuvent être modifiées ;

*M^me X a reçu l’ensemble des éléments définitifs décrivant l’ouvrage plus d’un mois avant la vente ;

*il est précisé sur la plaquette publicitaire que ce document n’a pas de valeur contractuelle ;

*les modifications apportées ne présentent pas de caractère de gravité ;

*M^me X ne rapporte pas la preuve du préjudice qu’elle invoque, le vendeur ne peut être tenu responsable du manque de civisme des habitants de la résidence ; la perte de valeur vénale invoquée n’est pas démontrée et en outre, le juge ne peut modifier le prix de vente déterminé par les parties.

Ceci étant exposé :

Les dispositions de l’article 1112-1 du code civil, dans leur rédaction issue de l’ordonnance du 10 février 2016, ne sont pas applicables au contrat de l’espèce, antérieur à l’entrée en vigueur de cette ordonnance. Néanmoins, le promoteur vendeur avait une obligation générale de renseignement au regard des informations dont il disposait.

Il est précisé en page 20 de l’acte de vente que le permis de construire a été délivré le 9 août 2012. M^me X s’est renseignée auprès de la mairie de Saint Sébastien sur Loire de la date à laquelle il a

été imposé au promoteur vendeur la création de deux colonnes enterrées, […] pour les deux bâtiments. Par lettre du 20 juillet 2016, la mairie lui a répondu que la société Lamotte constructeur avait été clairement informée, avant le début des travaux, que la collecte des déchets ménagers se ferait par la […] pour l’ensemble de l’opération. La mairie explique que les colonnes enterrées pour la collecte des déchets ménagers sont stipulées dans l’avis technique du 6 août 2012, annexé à l’arrêté de permis de construire, qu’il est impossible techniquement de prévoir l’installation de telles colonnes rue de la Taponnière, et que le local «'déchets encombrants'» est également une prescription imposée par l’avis technique du 6 août 2012.

Il ressort de cette chronologie que, lors du contrat de réservation le 21 mai 2013, la société Lamotte Constructeur savait que le paragraphe 4.7.1 de la notice descriptive délivrée à M^me X était erroné en ce qu’il décrivait des locaux de réception des ordures ménagères aux RDC des bâtiments A et B. Le promoteur qui disposait d’une information sur une modification du bien au regard de celui décrit dans la notice descriptive avait l’obligation d’en informer l’acquéreur, ceci d’autant plus que l’un des arguments commerciaux, vanté sur la plaquette publicitaire du programme immobilier, insiste sur les entrées distinctes pour chaque bâtiment, présentées comme un gage de sérénité. Le vendeur ne peut s’exonérer de sa responsabilité en invoquant la remise des documents contractuels préalablement à la signature de l’acte authentique, dès lors qu’aucun élément de ces documents ne permettait à M^me X, acquéreur profane, d’anticiper que cette modification conduirait l’ensemble des habitants de la résidence à passer à proximité immédiate de son appartement et à entrer dans le bâtiment A pour déposer leurs ordures […]. En gardant le silence sur l’absence de local poubelle dans le bâtiment B, ce qui était de nature à accroître les déplacements de l’ensemble des habitants de la résidence dans le bâtiment A, et à proximité du lot de M^me X qui se trouve au rez de chaussée, alors qu’elle détenait cette information lors du contrat de réservation, la société Lamotte Constructeur a manqué à son obligation de renseignement.

M^me X n’a pas obtenu, lors de l’assemblée générale du 2 mars 2013, les modifications qu’elle souhaitait concernant le changement de l’affectation du local «'encombant'» du bâtiment B en local poubelles, la réservation aux résidents du bâtiment A, de la traversée du local «'vélos'» du bâtiment A et le renforcement de la sécurité du bâtiment A. Elle produit une pétition de locataires du bâtiment A pour réserver l’usage du local vélo du bâtiment A aux résidents de ce bâtiment ; des échanges de courriers électroniques avec M^me Y, copropriétaire, qui se plaint également de ce passage, avec M. D, président du conseil syndical et avec le syndic de la copropriété.

Il ressort de cette pétition et de ces échanges que certains copropriétaires sont mécontents de ce que l’accès au bâtiment A ne soit pas réservé à ses habitants mais profite à l’ensemble de la résidence ; et que certains résidents font preuve d’incivilité (portes non fermées à clé, nuisances sonores, hygiène). Mais en premier lieu, M^me X ne démontre pas de lien de causalité entre l’utilisation du local vélos par l’ensemble des résidents et la modification d’emplacement des poubelles. En second lieu, les pièces qu’elle produit ne sont pas suffisantes pour rapporter la preuve d’une perte de valeur vénale du bien de M^me X, étant ajouté la société Lamotte constructeur n’est pas responsable de l’incivilité des résidents.

Par suite, à défaut pour M^me X de justifier du préjudice qu’elle invoque, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a débouté M^me X de sa demande indemnitaire.

Sur le positionnement des «pissettes» :

Il résulte des dispositions combinées des articles 1642-1 et 1648 du code civil que l’acquéreur est recevable pendant un délai d’un an à compter de la réception des travaux ou de l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession des ouvrages à intenter contre le vendeur l’action en garantie des vices de construction et défauts de conformité apparents.

M^me X a pris possession de son lot le 10 décembre 2015. Elle a dénoncé l’absence de

raccordement des «pissettes» à la descente d’eaux pluviales le 24 mars 2016 et diligenté son action contre le promoteur vendeur le 23 novembre 2016. Elle a inséré dans ses conclusions une photographie de la «pissette» installée sous le balcon au dessus de sa terrasse.

La société Lamotte construction ne conteste pas le défaut de raccordement des pissettes, mais invoque qu’il n’y a ni vice ni défaut de conformité.

M^me X ne justifie aucunement que le positionnement de ces «pissettes» constitue un vice de construction ou défaut de conformité. Elle sera déboutée de sa demande.

Sur la clé du portillon :

Le lot de M^me X lui permet la jouissance exclusive d’un jardin qui est une partie commune. Le règlement de copropriété prévoit en page 39 que l’entretien en est réalisé par le jardinier de la copropriété. Ce jardin est clos par un portillon donnant sur l’espace commun.

La jouissance exclusive du jardin n’est pas suffisante pour conférer à M^me X l’usage privatif du portillon qui est une partie commune. A défaut pour M^me X de justifier que l’usage privatif du portillon lui ait été conféré, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il l’a déboutée de sa demande.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant par arrêt contradictoire ;

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant ;

Déboute M^me X de sa demande de raccordement d’une «pissette» à la descente d’eaux pluviales ;

Condamne M^me Z X aux dépens en cause d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT