5^e Chambre

ARRÊT N° 203

N° RG 18/01257 – N° Portalis DBVL-V-B7C-OUMW

EURL ESPERANCE

C/

SCI CALIM

Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 26 MAI 2021

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Catherine LE FRANCOIS, Présidente,

Assesseur : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente,

Assesseur : Madame Isabelle LE POTIER, Conseillère,

GREFFIER :

Madame X Y, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 10 Mars 2021

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 26 Mai 2021 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTE :

EURL ESPERANCE, immatriculée au RCS de NANTES sous le numéro 425 068 574, agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Jean-David CHAUDET de la SCP JEAN-DAVID CHAUDET, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Yann RUMIN de la SELARL VILLAINNE-RUMIN, Plaidant, avocat au barreau de NANTES

INTIMÉE :

SCI CALIM, immatriculée au RCS de VANNES sous le numero […], agissant poursuites et diligences de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Z A de la SELARL BAZILLE, TESSIER, A, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Mathieu BARON de la SELARL GUEGUEN AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de NANTES

****

Par acte du 25 avril 1994, la SCI Calim a donné à bail un local à usage commercial situé […] à Nantes à la SARL Via Adria, aux droits et obligations desquels vient l’EURL Espérance, pour une activité de confection femmes et hommes, bonneterie et chemiserie femmes et hommes, frivolités, gadgets, ceintures, vêtements en cuir et peau, décoration, petits meubles.

Par acte sous seing privé du 1^er juin 2012, la SCI Calim a renouvelé le bail donné à l’EURL Espérance.

Par acte du 2 mai 2016, la SCI Calim a fait délivrer à l’EURL Espérance un commandement d’avoir à payer la somme de 7 285, 04 euros représentant les loyers, charges et indemnités impayés au 22 avril 2016.

Par ordonnance du 29 septembre 2016, le juge des référés du tribunal de grande instance de Nantes a notamment constaté la résiliation du bail liant la SCI Calim à l’EURL Espérance, ordonné la suspension des effets de la clause résolutoire, constaté en conséquence que la résiliation du bail était non avenue, condamné l’EURL Espérance à payer au bailleur la somme de 3 351, 54 euros avec intérêts au taux légal à compter du 7 août 2016 et la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par un acte du 28 octobre 2016 visant la clause résolutoire, la SCI Calim a fait signifier à l’EURL Espérance un commandement d’avoir à payer les sommes de 3 351, 14 euros et 3 742, 72 euros au titre des 3^e et 4^e trimestres 2016, augmentées du montant de la clause pénale, soit la somme de 8 511, 91 euros, augmentée des frais de l’acte.

Par ordonnance du 2 mars 2017, le juge des référés du tribunal de grande instance de Nantes a

condamné l’EURL Espérance à régler à son bailleur la somme de 6 630, 28 euros au titre de la provision sur les loyers dus au 4^e trimestre 2016 et 1^er trimestre 2017 et lui a accordé un délai de grâce de 12 mois pour se libérer en 12 mensualités égales en sus des loyers courants.

Les demandes relatives aux charges, à la clause pénale, en constat de la résiliation du bail, en expulsion et paiement du coût du commandement ont été rejetées pour cause de contestation sérieuse.

Par acte signifié le 24 novembre 2016, l’EURL Espérance a saisi le tribunal de grande instance de Nantes aux fins, notamment, de voir juger nul le commandement du 28 octobre 2016 visant la clause résolutoire, se voir accorder un délai de grâce de 12 mois et voir la créance fixée à la somme de 6 665, 68 euros, chaque partie gardant dépens et frais irrépétibles à sa charge.

Par jugement du 30 janvier 2018, le tribunal de grande instance de Nantes a :

— rabattu l’ordonnance de clôture et dit que les effets de celle-ci sont reportés au 9 novembre 2017,

— dit que le commandement de payer du 28 octobre 2016 est régulier et que la clause résolutoire qu’il vise trouve en conséquence à s’appliquer au 28 novembre 2016,

— constaté la résiliation du bail du 1^er juin 2012 avec toutes conséquences de droit et sans délai,

— ordonné l’expulsion de l’EURL Espérance des locaux situés […] à Nantes de tous occupants de son chef et sans délai, avec remise des clés à la SCI Calim et au besoin avec l’assistance de la force publique,

— condamné l’EURL Espérance à régler à la SCI Calim, à titre d’indemnité d’occupation et jusqu’à la parfaite libération des lieux et remise des clés, la somme de 1 142, 38 euros par mois,

— condamné l’EURL Espérance à régler à la SCI Calim la somme de 2 860, 28 euros au titre de sa créance de loyer due au 19 octobre 2016, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 28 octobre 2016,

— condamné l’EURL Espérance à verser à la SCI Calim la somme de 572 euros au titre de la clause pénale,

— rejeté la demande de délais,

— condamné l’EURL Espérance aux entiers dépens, en ce compris les frais du commandement de payer du 28 octobre 2016,

— condamné l’EURL Espérance à verser à la SCI Calim la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les parties de toutes leurs autres demandes.

Le 20 février 2018, l’EURL Espérance a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 2 février 2021, elle demande à la cour de :

— réformer le jugement du tribunal de grande instance de Nantes du 30 janvier 2018,

Statuant à nouveau,

— dire et juger qu’aucune somme n’est due au titre des loyers stricto sensu,

— dire et juger que les sommes visées aux appels de fonds correspondant aux charges, taxes foncières, frais de relance et frais administratifs sont indues,

En conséquence,

— dire et juger que la SCI Calim devra lui rembourser toutes les sommes versées à ce titre,

En tout état de cause,

— dire et juger que la SCI Calim devra lui rembourser la somme totale de 457, 64 euros correspond aux frais administratifs et frais de relance,

— dire et juger nul et de nul effet le commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 28 octobre 2016,

— subsidiairement, lui accorder les plus larges délais de paiement pour s’acquitter des sommes qui seront jugées être dues ou qui auraient été dues et suspendre pendant le cours des délais accordés les effets de la clause résolutoire,

— débouter la SCI Calim de l’intégra1ité de ses plus amples demandes, fins et conclusions,

— condamner la SCI Calim à lui payer la somme de 3 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions du 4 février 2021, la SCI Calim demande à la cour de :

— la dire recevable et bien fondée en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Nantes le 30 janvier 2018 en l’ensemble de ses dispositions,

— le réformer en ce qu’il a :

* limité la condamnation de la société EURL Espérance à lui payer une somme de 2 860, 28 euros au titre de sa créance de loyer due au 19 octobre 2016, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 28 octobre 2016,

* limité la condamnation de la société EURL Espérance à lui payer une somme 572 euros au titre de la clause pénale,

En conséquence, statuant à nouveau :

— ordonner l’expulsion de la société EURL Espérance sous astreinte d’une somme à tout le moins égale au montant des loyers et des charges jusqu’à parfaite libération et remise des clefs,

— condamner la société EURL Espérance à lui payer la somme de 6 175, 42 euros au titre des loyers et charges dus selon décompte en date du 6 octobre 2017, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 28 octobre 2016,

— condamner l’EURL Espérance à lui payer la somme de 1 235 euros au titre de la clause pénale prévue par l’article 18 du bail,

Y additant,

— condamner la société EURL Espérance à lui payer une somme mensuelle correspondant au montant les loyers et charges dus, à titre d’indemnité d’occupation, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération complète des lieux et remise des clefs,

— subsidiairement, dans l’hypothèse où il serait fait droit à la demande de délais de paiement, réduire les délais de paiements à de plus justes proportions et prévoir une clause de déchéance de plein droit en cas de non-respect des échéances, permettant au bailleur de se prévaloir alors immédiatement des effets de la clause résolutoire,

En tout état de cause,

— condamner la société EURL Espérance à lui payer une somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la même aux entiers dépens et réserver à Maître Z A, membre de la SELARL Bazille Tessier A l’entier bénéfice des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 10 mars 2021.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À l’appui de son appel, l’EURL Espérance explique qu’elle ne doit aucune somme au titre des loyers stricto sensu.

Elle sollicite la réduction du montant de la clause pénale.

Elle indique, concernant les charges, qu’aucune régularisation de charges ou arrêtés de compte n’a été transmise pour l’année 2013. Elle précise n’avoir reçu aucun relevé général de dépenses pour les années 2014, 2015 et 2016.

Sur la taxe foncière, l’EURL Espérance allègue l’absence de justificatif et une difficulté quant à la quote-part de l’impôt sur les immeubles situés […] et […].

Elle considère que les sommes réclamées au titre des frais administratifs et de relance ne sont pas dues.

Elle argue de la nullité du commandement du 28 octobre 2016 en raison d’une ambiguïté sur les délais mentionnés.

Elle remarque que le commandement ne mentionne aucun décompte des sommes sollicitées.

À titre subsidiaire, elle souhaite des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle rappelle les difficultés économiques qui ont impacté les commerces du centre ville de Nantes en raison des nombreuses manifestations politiques et de la crise sanitaire nationale.

En réponse, la SCI Calim souligne la régularité du commandement du 28 octobre 2016.

Elle considère que le preneur est de mauvaise foi dans l’exécution de ses obligations en payant les sommes dues en retard et sous la contrainte de procédures judiciaires et commandements de payer.

— Sur la régularité du commandement de payer du 28 octobre 2016.

L’acte du 28 octobre 2016 fait commandement à la société EURL Espérance d’avoir à payer ce jour, entre les mains de l’huissier soussigné, la somme de 8 511, 91 euros, outre les frais.

Il précise : Lui indiquant,

Que la société SCI Calim entend se prévaloir de la clause résolutoire insérée au bail et qui est ainsi rédigée : il est expressément convenu, qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer ou à défaut de remboursement à leur échéance exacte de toutes sommes accessoires audit loyer, notamment provisions, frais, taxes, impositions, charges ou en cas d’inexécution de l’une quelconque des clauses et conditions du présent bail, celui-ci sera résilié de plein droit un mois après un commandement de payer ou d’exécuter demeuré infructueux, sans qu’il soit besoin de former une demande en justice.(…..)

Lui indiquant en outre :

- Que conformément à l’article L 145-1 du code de commerce, dont les dispositions sont ci-après reportées, le délai aux termes duquel la clause résolutoire sera acquise, est d’un mois à compter de la délivrance du présent acte. (….)

Le délai d’un mois en ce qui concerne la clause résolutoire est mis en évidence, l’erreur sur la numérotation de l’article du code de commerce étant inopérante puisque son texte a été reproduit.

L’injonction d’avoir à payer 'ce jour’ est une mise en demeure sans lien avec la clause résolutoire (cette injonction est séparée du paragraphe sur la clause résolutoire) et qui fait référence au montant de la somme due.

Une lecture attentive du commandement permet d’éviter toute difficulté et toute incompréhension entre les deux délais précités.

La confusion telle qu’invoquée par l’EURL Espérance n’existe pas.

En page 3, le commandement mentionne : Or, à nouveau, la société bailleresse se trouve à nouveau confrontée à un impayé locatif puisque la société EURL Espérance n’a acquitté ni l’appel de loyers du premier trimestre payable au 1^er juillet 2016 pour un montant de 3 351, 14 euros, ni l’appel du loyer du 4^e trimestre payable au 1^er octobre 2016 pour un montant de 3 742, 72 euros. À ce jour, la société EURL Espérance demeure ainsi défaillante dans l’exécution de ses obligations contractuelles et est redevable au 19 octobre 2016, d’une somme globale de 7 093,26 euros, à majorer de 20 % en application de l’article 18 du bail, soit une somme globale de 8 511,91 euros au titre des loyers, charges et intérêts stipulés au contrat.

Ainsi l’EURL Espérance avait toute possibilité de vérifier les sommes indiquées se référant aux appels de loyers tels que notés dans le commandement.

Le fait que le preneur conteste la réalité des sommes dues ne peut faire encourir la nullité du commandement, le délai d’un mois pour s’opposer à ces sommes est prévu à cette fin.

En conséquence, l’EURL Espérance est déboutée de sa demande en nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire du 28 octobre 2016.

Le jugement du 30 janvier 2016 est confirmé sur ce point.

— Sur les sommes dues.

La SCI Calim réclamait, par l’intermédiaire du commandement de payer visant la clause résolutoire du 28 octobre 2016, le paiement de la somme de 3 351, 14 euros pour le 3^e trimestre 2016 (soit 3

315, 14 euros au titre du loyer, 34 euros au titre des provisions sur charge et 2 euros au titre de frais administratifs) et de la somme de 3 742,72 euros pour le 4^e trimestre 2016 (soit 3 315, 14 euros pour le loyer, 182, 78 euros pour la taxe d’ordures ménagères, 132, 80 euros pour le solde de charges de l’année 2015, 110 euros de provision sur charge et 2 euros pour les frais administratifs).

— Sur les charges.

Le contrat de bail prévoit au paragraphe intitulé 'charges’ que :

Le locataire remboursera au bailleur toutes charges, qu’elle qu’en soit la nature, y compris les frais d’entretien ou de réparation des parties communes, afférentes tant aux biens loués qu’à l’immeuble dans lequel ils se trouvent, à l’exception de l’assurance de l’immeuble, des honoraires de gestion, des grosses réparations visées à l’article 606 du code civil et des frais de ravalement. Le règlement des charges se fera par le paiement d’une provision calculée par rapport aux charges payées antérieurement par le bailleur. (…). Il sera procédé à une régularisation en fin d’exercice et la provision sera réactualisée chaque année en fonction des dépenses réellement engagées. Si, en fin d’année, les provisions versées se révèlent inférieures aux charges réelles, le locataire s’engage à rembourser, sur premier appel du bailleur, toutes les sommes qui seront nécessaires pour compenser le montant total des charges réelles et la provision sera réajustée en conséquence.

La SCI Calim communique le détail de régularisation des charges le :

—  15 janvier 2014 (solde créditeur pour le preneur de 36, 28 euros),

— le 10 mars 2015 (solde créditeur de 366, 48 euros),

— le 6 juillet 2016 (solde débiteur de 132, 80 euros).

Ces pièces sont insuffisamment détaillées pour justifier la réclamation pour obtenir le paiement d’une somme de 34 euros au titre des charges pour le 3^e trimestre 2016 et d’une somme de 100 euros pour le 4^e trimestre 2016.

— Sur la taxe d’ordures ménagères.

Si cette taxe est due en exécution du bail, il appartient au bailleur d’en justifier.

La SCI Calim verse au dossier la taxe foncière pour l’année 2016 d’un montant de 19 295 euros pour deux adresses, soit un immeuble au […] et un autre au […]. Il en est de même pour l’année 2014 pour un montant de 18 143 euros.

Aucune pièce ne justifie la somme de 182, 78 euros réclamée au titre du 4^e trimestre 2016.

À défaut d’élément probant, il ne peut être retenu à l’encontre du preneur une obligation de paiement de cette taxe pour le 4^e trimestre 2016.

— Sur les frais administratifs et de relance.

Les appels de fonds font état de frais administratifs de 2 euros voire de 20 euros pour les frais de relance.

Ces frais ne sont justifiés par aucune pièce probante ni dans leur principe ni dans leur quantum.

Ils ne sont pas dus pour les 3^e et 4^e trimestres 2016.

— Sur les loyers.

L’EURL Espérance n’a pas réglé les causes du commandement du 28 octobre 2016 à hauteur de 6 630, 28 euros au titre des loyers pour les 3^e et 4^e trimestre 2016, et ce dans le mois du commandement.

Elle précise dans ses écritures avoir réglé le montant du loyer stricto sensu en mai, juin, septembre et octobre 2017.

— Sur la clause pénale.

L’article 18 du bail commercial prévoit :

À défaut de paiement de toutes sommes à son échéance, notamment du loyer et de ses accessoires, et dès mise en demeure délivrée par le bailleur ou sa mandataire au locataire ou dès délivrance d’un commandement de payer ou encore après tout début d’engagement d’instance, les sommes dues par le locataire seront automatiquement majorées de 20 % à titre d’indemnité forfaitaire, et ce, sans préjudice de tous frais, quelle qu’en soit la nature, engagés pour le recouvrement des sommes ou de toutes indemnités qui pourraient être mises à la charge du locataire.

Les paiements du preneur tels qu’invoqués par l’EURL Espérance, et ce dès le mois de mai 2017, constituent, une raison de modération de la clause pénale. Il convient de la réduire à 1 euro.

Ainsi, au 28 novembre 2016, l’EURL Espérance devait au bailleur la somme de 6 630, 28 euros au titre des loyers et la somme de 1 euro au titre de la clause pénale.

— Sur la résiliation.

Le bail commercial prévoit en son article 17 la clause résolutoire ainsi rédigée : il est expressément convenu, qu’à défaut de paiement d’un seul terme du loyer ou à défaut de remboursement à leur échéance exacte de toutes les sommes accessoires audit loyer, notamment provisions, frais, taxes, impositions, charges ou en cas d’inexécution de l’une quelconque des clauses et conditions du présent bail, celui-ci sera résilié de plein droit un mois après un commandement de payer ou d’exécuter demeuré infructueux, sans qu’il soit besoin de former une demande en justice.

Les causes du commandement de payer visant cette clause résolutoire du 28 octobre 2016 n’ont pas été réglées avant le 28 novembre 2016.

En conséquence, il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire au 29 novembre 2016.

Le jugement du 30 janvier 2018 est confirmé sur ces points.

— Sur les délais.

Le juge peut compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Il peut, en accordant ces délais, suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire.

Des documents communiqués, il apparaît que l’EURL Espérance connaît des difficultés de paiement depuis 2013, qu’elle règle de manière désordonnée ses loyers et charges après la signification de commandements de payer les 26 juin 2013, 24 juin 2014, 4 février 2015, 2 mai 2016, 28 octobre 2016.

L’EURL Espérance a indiqué et a justifié avoir procédé au paiement de la somme de 3 315, 14 euros au titre du 4^e trimestre 2016 le 5 mai 2017 et de la même somme au titre du 3^e trimestre 2016 le 31 octobre 2017.

Les loyers à échoir ont également été réglés.

Des documents versés au dossier, il résulte que l’EURL Espérance a procédé au paiement de l’arriéré des charges et des loyers stricto sensu.

Même si ces paiements sont désordonnées voire erratiques, ils procèdent d’une volonté certaine de régularisation malgré des conditions économiques peu propices dues aux diverses manifestations politiques et syndicales qui ont touché le coeur de la ville de Nantes et la situation sanitaire nationale.

En conséquence, il convient d’accorder rétroactivement des délais de paiement au preneur pour lui permettre de se libérer de sa dette jusqu’au 31 octobre 2017, et donc de suspendre les effets de la clause résolutoire jusqu’au 31 octobre 2017, de constater le paiement de sa dette au 31 octobre 2017 et de dire qu’il n’y a pas lieu à résiliation du bail.

— Sur les créances.

— Les frais d’un montant total de 457, 64 euros depuis le mois d’octobre 2014 ne sont justifiés par aucun élément par le bailleur.

Cette somme de 457, 64 euros n’est pas due.

La SCI Calim est condamnée au paiement de cette somme à l’EURL Espérance.

— La SCI Calim estime que le preneur reste lui devoir la somme de 6 175, 42 euros et considère que sa pièce n° 18 la justifie.

Cette pièce, constituant un relevé de compte du 1^er janvier 2017au 6 octobre 2017, mentionne :

— un solde antérieur de 7 093, 26 euros,

— un appel pour le 1^er trimestre de 3 427, 14 euros,

— une régularisation de la taxe foncière 2016 pour 1 659, 79 euros,

— un appel pour le 2^e trimestre de 3 427, 14 euros,

— un appel pour le 3^e trimestre de 3 447, 47 euros

— des virements du preneur pour 3 315, 14 euros, 6 630, 28 euros, 3 330, 43 euros, et 3 330, 43 euros,

— un appel pour le 4^e trimestre de 3 726, 90 euros.

Tout d’abord, rien ne justifie le solde de 7 093, 26 euros. Ensuite, la SCI Calim ne justifie pas la somme due au titre de la taxe foncière, ni les sommes réclamées au titre de la provision sur charges, des frais de relance et des frais administratifs.

Enfin l’EURL Espérance justifie avoir réglé les sommes de :

—  3 315, 14 euros pour le 1^er trimestre 2017,

—  3 330, 43 euros pour le 3^e trimestre 2017,

—  3 330, 43 euros pour le 4^e trimestre 2017

soit le montant nominal de tous les loyers.

À défaut d’élément probant, la SCI Calim est déboutée de sa demande en paiement.

Le jugement du 30 janvier 2018 est infirmé sur ce point.

— Sur les autres demandes.

L’équité ne commande pas de faire application de l’article 700 du code de procédure civile. Les parties sont déboutées de leur demande à ce titre.

Succombant principalement en ses demandes, la SCI Calim est condamnée aux dépens qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe :

— Infirme le jugement du 30 janvier 2018 sauf en ce qu’il a dit que le commandement de payer du 28 octobre 2016 était régulier et que la clause résolutoire se trouvait à s’appliquer au 28 novembre 2016 ;

Statuant à nouveau sur les chefs infirmés,

— Juge qu’au 28 novembre 2016, l’EURL Espérance devait au bailleur la somme de 6 630, 28 euros ;

— Condamne l’EURL Espérance à payer à la SCI Calim la somme de 1 euros au titre de la clause pénale ;

— Accorde rétroactivement à l’EURL Espérance un délai de paiement pour se libérer de sa dette à l’égard de la SCI Calim jusqu’au 31 octobre 2017 ;

— Ordonne par conséquent la suspension des effets de la clause résolutoire jusqu’au 31 octobre 2017 ;

— Constate le paiement par l’EURL Espérance de sa dette au 31 octobre 2017 ;

— Dit qu’il n’y a pas lieu à résiliation du bail ;

— Condamne la SCI Calim à payer à l’EURL Espérance la somme de 457, 64 euros ;

— Déboute la SCI Calim de sa demande en paiement d’une somme de 6 175, 42 euros ;

Y ajoutant,

— Déboute les parties de leur demande en frais irrépétibles ;

— Condamne la SCI Calim aux dépens qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier La Présidente