ARRET N°335

N° RG 19/02415 – N° Portalis DBV5-V-B7D-FZPN

Z

C/

Y

Y NÉE X

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE POITIERS

1^re Chambre Civile

ARRÊT DU 08 JUIN 2021

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 19/02415 – N° Portalis DBV5-V-B7D-FZPN

Décision déférée à la Cour : jugement du 04 juin 2019 rendu par le Tribunal de Grande Instance des SABLES D’OLONNE.

APPELANT :

Monsieur A Z

né le […] à […]

La Grande Maison

85180 SAINT F DE MONTS

ayant pour avocat M^e Geoffroy DE BAYNAST, avocat au barreau des SABLES D’OLONNE

INTIMES :

Monsieur B Y

né le […] à […]

[…]

85160 ST F DE MONTS

Madame C Y née X

née le […] à […]

[…]

85160 ST F DE MONTS

ayant tous les deux pour avocat M^e Jacques SIRET de la SELARL SIRET & ASSOCIES, avocat au barreau de LA ROCHE-SUR-YON

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des articles 907 et 786 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 29 Mars 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant :

M. Thierry MONGE, Président de Chambre

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Thierry MONGE, Président de Chambre

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller

Madame Anne VERRIER, Conseiller

GREFFIER, lors des débats : M^me D E,

ARRÊT :

—  Contradictoire

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre, et par M^me D E,
Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ :

B Y et C X épouse Y sont propriétaires […] à Saint-F-de-Monts d’une parcelle avec maison d’habitation cadastrée section BE 70 qui constitue le lot 103 de l’Ilot Q du lotissement communal de la Plage.

Le cahier des charges de ce lotissement a été approuvé par arrêté du Préfet de la Vendée en date du 26 novembre 1960.

A Z est propriétaire d’un terrain […] formant le numéro 102 du même îlot Q de ce même lotissement communal.

Soutenant que les époux Y avaient édifié sur leur lot des ouvrages et arraché des végétaux en contradiction avec les prescriptions du cahier des charges, M. Z les a fait assigner par acte du 29 septembre 2015 devant le tribunal de grande instance des Sables d’Olonne pour voir ordonner la remise des lieux en état conformément aux prescriptions applicables, sollicitant dans le dernier état de ses écritures leur condamnation, sous astreinte passé un mois :

.à refaire en blanc l’enduit des façades de leur immeuble

.à démolir la véranda implantée devant la façade et à remettre en état les lieux

.à enlever la brande située en limite de propriété avec la parcelle […]

.à réduire de 50 cm le mur de clôture situé à l’alignement de l’avenue de l’Anjou

.à supprimer la piscine et remettre le terrain en l’état

.à replanter une vingtaine de cyprès ou arbres

ainsi qu’à lui verser 4.500 euros d’indemnité de procédure.

Par jugement du 15 janvier 2019, le tribunal de grande instance des Sables d’Olonne a :

*dit que les règles d’urbanisme contenues dans les documents approuvés du lotissement autorisé en 1960, en présence d’un plan local d’urbanisme et en considération de l’absence de demande de maintien de l’application de ces règles par une majorité de colotis, n’avaient plus vocation à s’appliquer dans la mesure de la mise en concordance

* ordonné la production par A Z des annexes de l’arrêté municipal du 12 septembre 2007 comportant les propositions de modifications du cahier des charges du lotissement communal de la Plage, de la délibération du 25 octobre 2017 ainsi que le PLU de la commune de Saint-F-de-Monts

* sursis à statuer sur les infractions alléguées au cahier des charges et le surplus des demandes et renvoyé l’affaire à l’audience du 5 mars.

Par un second jugement, en date du 4 juin 2019, le tribunal a débouté A Z de l’ensemble de ses demandes et l’a condamné à verser aux époux Y 2.000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive et 3.000 euros d’indemnité de procédure.

Pour statuer ainsi, le premier juge a retenu que l’arrêté de mise en conformité du cahier des charges avec le PLU était opposable à tous les colotis; que M. Z ne justifiait pas d’une inobservation du PLU par les époux Y ; que le cahier des charges régissait au demeurant les rapports de droit privé entre les colotis, et n’avait pas vocation à s’appliquer aux règles d’urbanisme ; qu’il était vain, pour M. Z, d’invoquer les dispositions du cahier des charges déposé en 1963, dont les clauses n’étaient pas de nature à faire échec aux dispositions ultérieures de mise en concordance ; que le demandeur n’établissait aucune irrégularité imputable aux époux Y ; et qu’il avait fait dégénérer en abus son droit d’agir en justice, ayant déjà été débouté en 2005 d’une action engagée contre les parents de M^me Y sur le fondement de ces mêmes clauses du cahier des charges.

M. Z a relevé appel le 13 juillet 2019 du jugement du 4 juin 2019.

Les dernières écritures prises en compte par la cour au titre de l’article 954 du code de procédure civile ont été transmises par la voie électronique

* le 9 octobre 2019 par A Z

* le 7 janvier 2020 par les époux Y.

A Z demande à la cour d’infirmer le jugement en toutes ses dispositions et reprenant ses prétentions, de condamner les époux Y

.à refaire en blanc l’enduit des façades de leur immeuble

.à démolir la véranda implantée devant la façade et à remettre en état les lieux

.à enlever la brande située en limite de propriété avec la parcelle […]

.à réduire de 50 cm le mur de clôture situé à l’alignement de l’avenue de l’Anjou

.à supprimer la piscine et remettre le terrain en l’état

.à replanter une vingtaine de cyprès ou arbres

ainsi qu’à lui verser 7.500 euros d’indemnité de procédure.

Il reproche au premier juge d’avoir méconnu les droits de la défense en retenant qu’il n’avait pas communiqué ses pièces, alors qu’elles avaient été adressées par RPVA au greffe et qu’elles figuraient en tirage papier dans son dossier remis le jour de l’audience.

Il soutient que les modifications au cahier des charges lui sont inopposables faute de publication de la modification au Service de la publicité foncière en marge des titres de propriété de chacun des colotis, et qu’en sa qualité de coloti, propriétaire du lot 102 du lotissement, il est donc habile à fonder son recours sur les dispositions non modifiées, qui restent applicables en l’absence de décision contraire d’une majorité qualifiée de colotis pour les remettre en cause.

Il estime qu’il n’y a pas matière à débat, et que la cour doit ordonner la démolition et/ou remise en état des lieux en raison de la méconnaissance des clauses contractuelles qui régissent le lotissement, aucune mise en conformité n’étant possible.

Il affirme que le cahier des charges n’est pas caduc au regard des prescriptions de l’article 442-9 du code de l’urbanisme, car les règles d’urbanisme propre au lotissement ont été contractualisées et qu’elles continuent ainsi de régir les rapports de droit privé des colotis après l’expiration du délai de dix ans. Il ajoute au regard d’un arrêt de la Cour de cassation rendu le 7 décembre 2005 que l’article L.111-5 du code de l’urbanisme est inapplicable aux lotissements approuvés avant 1977 dans la mesure où le règlement tel qu’on l’entend aujourd’hui n’était pas distinct du cahier des charges, et qu’il en résulte que le cahier des charges du lotissement litigieux, qui date de 1960, a valeur contractuelle entre les colotis pour l’intégralité de ses mentions, en ce compris celles contenant des règles d’urbanisme.

Il assure que quelle que soit la version du cahier des charges retenue, les époux Y se trouvent de toute façon en infraction avec les dispositions applicables :

— puisque l’huissier de justice a constaté un bardage blanc cassé avec soubassement gris

— puisque la véranda noire contrevient à l’interdiction des éléments métalliques et qu’elle est au surplus implantée aux lieu et place d’espaces plantés à conserver

— puisque la piscine constitue une construction, édifiée dans une zone boisée inconstructible.

Il soutient n’avoir nul préjudice à établir pour invoquer le respect du cahier des charges.

Les époux Y/X sollicitent la confirmation pure et simple du jugement et réclament 8.000 euros d’indemnité de procédure.

Ils estiment que le demandeur est dépourvu d’intérêt à agir, étant domicilié à plus de cinq kilomètres de la parcelle considérée.

Ils rappellent que le Conseil d’État a considéré que la modification du cahier des charges opérée par le maire en 2007 s’imposait aux colotis.

Ils soutiennent qu’il n’importe que cet arrêté ait été ou non publié au service de la Publicité foncière puisque A Z en a eu une parfaite connaissance, l’ayant déféré à la juridiction administrative, ce qui a donné lieu à quatre décisions.

Ils en infèrent que le cahier des charges est devenu caduc, et que c’est le PLU qui s’applique, et ajoutent que la référence au cahier des charges de 1963 dans l’acte de donation du 28 mai 2009 qui constitue leur titre n’y change rien.

Ils affirment que les ouvrages sont tous conformes au PLU.

Ils maintiennent que l’action est abusive, car malicieuse, M. Z étant selon eux animé par la volonté de revanche après avoir perdu en 2005 un procès contre les parents de madame Y, donateurs du lot litigieux, qui s’étaient opposés à ce qu’il crée un mini-golf sur sa parcelle.

L’ordonnance de clôture est en date du 1^er mars 2021.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

* sur la prise en compte par le premier juge des pièces du demandeur

L’appelant reproche au premier juge, en soutenant que cette seule considération justifie l’infirmation de sa décision, d’avoir retenu que les pièces demandées dans le jugement du 15 janvier 2019 n’avaient pas été produites, mais le jugement ne dit rien de tel, et M. Z a lui-même indiqué au tribunal dans sa production qu’il n’était pas à même de fournir la totalité des pièces sollicitées.

Ce moyen, inopérant, est dépourvu de pertinence.

* sur l’intérêt à agir, dénié, de A Z

Sa qualité de propriétaire d’un lot, en l’occurrence numéroté 102, sis dans le même lotissement, et d’ailleurs aussi le même îlot, que le lot, contigu, des époux Y, confère à A Z la qualité et l’intérêt à agir à leur encontre pour faire respecter le cahier des charges du lotissement, sans qu’il importe qu’il n’y ait point son domicile.

Il est ainsi recevable en son action.

* sur la question du respect par les époux Y, colotis, du cahier des charges initial ou du cahier des charges modifié par sa mise en concordance

Le lotissement de la Plage dans lequel se trouvent les parcelles litigieuses a été créé suivant arrêté préfectoral du 26 novembre 1960 ayant fait l’objet d’un cahier des charges déposé au rang des minutes de M^e FARCY, notaire, le 23 janvier 1961.

Le cahier des charges du lotissement constitue un document contractuel dont les clauses régissent les rapports entre colotis et les engagent pour toutes les stipulations qui y sont contenues.

Toutefois, l’article L.442-11 du code de l’urbanisme dispose que lorsque l’approbation d’un plan local d’urbanisme ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu intervient postérieurement au permis d’aménager un lotissement ou à la décision de non-opposition à une déclaration préalable -ce qui est le cas en l’espèce- l’autorité compétente peut, après enquête publique et délibération du conseil municipal, modifier tout ou partie des documents du lotissement, et notamment le règlement et le

cahier des charges, pour les mettre en concordance avec le plan local d’urbanisme ou le document d’urbanisme en tenant lieu.

En vertu de ce texte, le maire de Saint-F-de-Monts a pris le 12 novembre 2007 un arrêté modifiant sur certains points le cahier des charges du lotissement communal de la Plage pour assurer sa mise en conformité avec le document d’urbanisme tenant lieu de PLU, en l’occurrence le POS de la commune.

Cette mise en concordance porte essentiellement sur les utilisations et occupations du sol autorisées, les implantations des bâtiments, l’aspect architectural et les matériaux, les caractéristiques des terrains constructibles, et les hauteurs et densité possibles.

M. Z a demandé à la juridiction administrative d’annuler cet arrêté en soutenant que le maire était incompétent pour modifier les règles de droit privé, de nature contractuelle entre les colotis, figurant au cahier des charges du lotissement.

Appliquant la doctrine du Conseil d’État dans son arrêt ayant cassé l’arrêt de la cour administrative d’appel qui avait fait droit à la demande de A Z, la cour administrative d’appel de renvoi a jugé par arrêt du 23 octobre 2015 que les dispositions de l’article L.442-11 du code de l’urbanisme ne prévoyaient aucune exception au pouvoir qu’elles confèrent au maire de modifier tous les documents d’un lotissement, y compris le cahier des charges, dès lors que la modification avait pour objet de mettre ces documents en concordance avec le plan local d’urbanisme ou le document d’urbanisme en tenant lieu ; qu’elles pouvaient être mises en oeuvre par le maire pour modifier le cahier des charges d’un lotissement devenu caduc en vertu de l’article L.442-9 du code de l’urbanisme mais qui continue de régir les rapports entre colotis, en cas de discordance entre ce cahier des charges et le plan local d’urbanisme ou le document qui en tient lieu ; et que par suite, A Z n’était pas fondé à soutenir que la nature purement contractuelle des règles contenues dans les cahiers des charges en litige s’opposait à ce que l’autorité administrative en modifiât le contenu pour les mettre en concordance avec le plan d’occupation des sols de la commune de Saint-F-de-Monts.

M. Z ayant également poursuivi l’annulation de cet arrêté en arguant d’un détournement de pouvoir, la cour administrative a rejeté ce grief en indiquant que l’arrêté de mise en concordance avait pour objet de faciliter l’évolution des modes de vie, les besoins en matière d’habitat et le statut des résidences, auxquels les règles initiales du lotissement ne permettaient plus de répondre.

L’arrêté du maire s’impose au juge judiciaire (cf Cass Civ. 3° 21.10.2009 P n°08-16692).

M. Z n’est pas fondé à soutenir que cet arrêté de mise en concordance du 12 novembre 2007 ne peut lui être opposé par les époux Y parce que ceux-ci ne démontrent pas qu’il a été publié avec ses annexes en marge du titre de propriété de chaque coloti dont eux-mêmes, l’opposabilité aux colotis de l’arrêté de mise en concordance résultant de sa publication comme acte administratif, laquelle n’est pas discutée, et non de sa publication au service de la publicité foncière.

Quant à la référence du titre des époux Y au cahier des charges de 1963, elle est sans incidence sur le litige.

M. Z n’est donc pas habile à invoquer une non-conformité des constructions et ouvrages des époux Y au cahier des charges initial en ses dispositions modifiées par l’arrêté de 2007 qui, alors, s’applique seul, étant relevé qu’il n’a pas relevé appel du jugement, mixte, du 15 janvier 2019 dans le dispositif duquel le tribunal de grande instance a dit que les règles d’urbanisme contenues dans les documents approuvés du lotissement autorisé en 1960, en présence d’un plan local d’urbanisme et en considération de l’absence de demande de maintien de l’application de ces règles par une majorité de colotis, n’avaient plus vocation à s’appliquer dans la mesure de la mise en

concordance.

Les clauses du cahier des charges de 1960 qui n’ont pas été modifiées par l’arrêté de mise en concordance s’appliquent quant à elles toujours entre colotis, ce dont le tribunal ne paraît pas avoir tenu compte, et il convient d’examiner à cette lumière chacun des griefs de M. Z.

* sur le respect, par les époux Y, du cahier des charges modifié par l’arrêté de 2007

S’agissant en premier lieu du bardage, la clause invoquée par l’appelant selon laquelle 'les enduits seront blanc', stipulée à l’article XIX du cahier des charges initial de 1960, n’a pas été modifiée par l’arrêté de mise en concordance.

Il ressort du constat dressé le 15 mars 2013 à la requête de M. Z, et des clichés photographiques produits par les intimés, que le bardage lui-même est blanc, l’huissier de justice le qualifiant de 'blanc cassé'. S’agissant du soubassement, il n’est pas établi qu’il soit enduit.

S’agissant en second lieu de la véranda, l’appelant fonde son grief sur l’article XIV du cahier des charges, mais celui-ci interdit en sa version modifiée par l’arrêté de mise en concordance comme d’ailleurs dans celle initiale 'la construction de chalets, dépendances, garages etc … en bois ou en matériaux provisoires', or il ressort de la déclaration préalable de travaux (annexe à la pièce n°5 des intimés

) et des clichés photographiques, conformes, que la véranda réalisée par les époux Y

est en aluminium.

Le reste des objections tirées par l’appelant d’une zone non aedificandi ne reposent pas sur une clause du cahier des charges applicable.

S’agissant en troisième lieu de la brande en limite de propriété, côté rue du Poitou, sa réalité est attestée par le constat du 15 mars 2013 notant et montant une haie en brandes, et par la propre photographie produite par les intimés, d’une haie composite au soubassement en bâti enduit et à la partie haute en haie vive mais à la partie centrale en brandes sèches, ce qu’interdit l’article XX du cahier initial, non modifié en 2007.

M. Z est donc fondé à obtenir l’enlèvement de cette brande.

Il parle toutefois au passé de cette clôture en brande en page 17 de ses conclusions en indiquant qu’elle a été 'remplacée par une clôture en matériaux durs style PVC gris'.

Dans ces conditions, et pour le cas où tout ou partie de cette brande subsisterait, son enlèvement sera ordonné comme à intervenir dans les dix huit mois de la signification du présent arrêt, sans nécessité d’une astreinte.

S’agissant en quatrième lieu de la piscine, l’appelant en sollicite la destruction sans viser de clause du cahier des charges qui prohiberait de tels ouvrages, étant observé qu’elle n’est pas en bois et n’entre donc pas dans le champ des constructions visées à l’article XIV, et pour le reste, l’illicéité qu’il invoque serait tirée d’une méconnaissance de la prohibition d’abattre des arbres qui n’est pas établie autrement que par voie d’hypothèse et par deux clichés photographiques aériens non éclairants, et de la prétendue violation de règles d’urbanisme qui ne sont pas énoncées au cahier des charges, étant ajouté que l’ouvrage a été autorisé par arrêté du maire du 16 novembre 2015.

S’agissant en cinquième lieu de la hauteur des clôtures, régies par l’article XX du cahier des charges, non modifié par l’arrêté de mise en concordance, les productions -constat d’huissier, clichés photographiques- n’établissent pas que leurs nature, aspect, matériaux, dimensions ou configuration contreviennent aux clauses de cet article, étant observé que la hauteur d'150 m n’y est prévue que pour les clôtures de façade sur les rues principales, […], rues

n°1, 2, 3, 7 et 10 et sur les façades en retour des lots formant angles de rue', et que le mur mesuré à 1,73 m par l’huissier de justice est […].

S’agissant en sixième lieu des arbres,M. Z se prévaut de l’article XV soumettant tout abattage d’arbre à autorisation, et fonde sa demande de replantation sur l’affirmation qu’il apparaît qu’ont été abattus les cyprès situés le long de la limite d’avec la parcelle BE 204, mais les intimés, s’ils répondent en termes passablement évasifs sur le PLU -qui n’est pas en cause- ne reconnaissent pas expressément avoir abattu des arbres, ni a fortiori de quel type et en quelle quantité, et il n’est produit aucun élément permettant de déterminer la réalité et, à la tenir pour avérée, la nature et l’objet des arrachages allégués, de sorte que la cour ne peut ordonner une mesure de reconstitution dans ces conditions, une mesure d’instruction n’ayant pas à être envisagée en ce qu’elle suppléerait la preuve qu’il incombe à M. Z de rapporter.

* sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive des époux Y

Contrairement à ce qu’a retenu le tribunal en prenant d’ailleurs en considération des procès qui n’étaient pas dirigés contre les époux Y, il n’est pas démontré en quoi M. Z aurait fait dégénérer en abus son droit de soumettre à justice ses prétentions, et le jugement sera infirmé en ce qu’il a prononcé condamnation pour abus de procédure.

* sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

M. Z succombe en quasiment tous ses chefs de prétentions sauf un, passablement anecdotique, et doit donc être regardé comme succombant.

Il supportera les dépens de première instance et d’appel.

L’équité justifie de n’allouer aucune indemnité de procédure en l’affaire.

PAR CES MOTIFS

la cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort:

INFIRME le jugement entrepris, sauf en ce qu’il condamne M. Z aux dépens

statuant à nouveau :

DIT A Z recevable en son action

ORDONNE aux époux Y d’enlever dans les dix-huit mois de la signification du présent arrêt la partie en brandes sèches de leur clôture côté […]

DÉBOUTE A Z du surplus de ses prétentions

DÉBOUTE les époux Y de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

CONDAMNE A Z aux dépens d’appel

DIT n’y avoir lieu à indemnité de procédure.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,