1^re Chambre

ARRÊT N°336/2021

N° RG 19/01066 – N° Portalis DBVL-V-B7D-PRHG

Société LE MACAREUX

C/

ASSOCIATION DIOCÉSAINE DE QUIMPER

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 28 SEPTEMBRE 2021

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Aline DELIÈRE, présidente de chambre,

Assesseur : Madame Brigitte ANDRÉ, Conseillère

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, Conseillère,

GREFFIER :

Madame A-B C, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 11 Mai 2021, tenue en double rapporteur avec l’accord des parties, par M^me Brigitte ANDRÉ, conseillère, et M^me Caroline BRISSIAUD, conseillère entendue en son rapport

ARRÊT :

contradictoire, prononcé publiquement le 28 Septembre 2021 par mise à disposition au greffe, après prorogation du délibéré annoncé au 14 septembre 2021, date indiquée à l’issue des débats

****

APPELANTE :

Société LE MACAREUX, Société de Construction Vente, agissant poursuites et diligences de ses

représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[…]

[…]

Représentée par M^e Julie FAGE de la SCP AVOCATS DU PONANT, avocat au barreau de BREST

INTIMÉE :

L’ASSOCIATION DIOCÉSAINE DE QUIMPER, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[…]

[…]

[…]

Représentée par M^e Alain COROLLER-BEQUET de la SELARL ALEMA AVOCATS, avocat au barreau de QUIMPER

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 28 novembre 2014, 1a SCCV Le Macareux a promis d’acquérir auprès de 1'Association diocésaine de Quimper les parcelles cadastrées, commune de Crozon, section HX n°345 et 592, pour une superficie de l’ordre de 1370 m2, avec les bâtiments qui y sont édifiés, moyennant le prix de 270 000 ', déduction faite du coût de la démolition des bâtiments qu’elle s’est engagée à supporter pour un montant de 45 000 '.

Dans le même acte, elle s’est engagée à édifier pour le compte de l’Association diocésaine, sur une partie du terrain objet de la promesse, une salle paroissiale et deux garages. Le tout devait être livré pour le prix de 503 000,00 ' HT.

Le compromis organisait une compensation entre les obligations réciproques de l’acheteur et du vendeur.

Outre les conditions suspensives habituelles notamment relatives au certificat d’urbanisme, la cession était subordonnée à la condition de l’obtention du permis de construire pour les constructions envisagées ainsi que d’un prêt de 500 000 '.

L’acte devait être réitéré pour le 31 janvier 2016.

Cette cession s’inscrivait dans le cadre d’un projet immobilier initié par la SCCV Le Macareux portant sur la construction d’un ensemble composé de deux immeubles qui devaient être vendus en 1'état futur d’ achèvement par lots, comportant outre la salle paroissiale et les deux garages, des commerces ainsi que vingt et un logements.

Ce compromis de vente a fait1'objet d’une prorogation de délais par acte des 14 et 26 octobre 2015, reportant au 30 novembre 2016 la date d’obtention du financement et la réitération de la vente.

Le projet immobilier a évolué.

Un nouveau projet de compromis a été présenté à l’Association diocésaine le 9 juin 2016 qui l’a

refusé le 5 juillet suivant.

Par courrier du 29 septembre 2016, l’Association diocésaine a confirmé qu’elle ne donnerait pas suite au projet alternatif proposé par la SCCV Le Macareux et a invité cette dernière à transmettre au notaire en charge de la réitération de la vente une demande de résiliation du compromis sans indemnité de part et d’autre.

Arguant d’une rupture abusive des pourparlers, la SCCV Le Macareux, par l’intermédiaire de son avocat, a vainement sollicité par courrier du 27 décembre 2016, une indemnité de l’ordre de 829 506 ' TTC à titre de dédommagement.

Suivant acte d’huissier du 9 octobre 2017, la Société Le Macareux a saisi le tribunal de grande instance de Quimper pour obtenir des dommages-et-intérêts à hauteur de 635 280 ', outre la somme de 10.000 ' au titre des frais irrépétibles et les dépens.

Par jugement du 15 janvier 2019, le tribunal de grande instance de Quimper a :

— débouté la SCCV Le Macareux de sa demande de dommages et intérêts pour rupture abusive des relations contractuelles,

— débouté l’Association diocésaine de Quimper de sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts pour procédure abusive et injustifiée,

— débouté les parties de toute demande plus ample ou contraire,

— condamné la SCCV Le Macareux aux dépens et à payer à l’Association diocésaine de Quimper une indemnité de 5.000 ' au titre des frais non compris dans les dépens.

Suivant déclaration du 15 février 2019, la SCCV Le Macareux a interjeté appel de tous les chefs de ce jugement. L’Association diocésaine a formé un appel incident aux termes de ses premières conclusions.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 14 avril 2021, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé détaillé des moyens et prétentions, la SCCV Le Macareux demande à la cour de :

— réformer le jugement du tribunal de grande instance de Quimper en date du 15 janvier 2019 sauf en ce qu’il a débouté l’Association diocésaine de Quimper de sa demande de condamnation de la SCCV Le Macareux à dommages et intérêts pour procédure abusive ;

— déclarer responsable l’Association diocésaine de Quimper de la rupture de ses relations contractuelles avec la SCCV Le Macareux dans le cadre de l’opération immobilière sise à […] ;

— condamner l’Association diocésaine de Quimper à réparer l’entier préjudice subi par la SCCV Le Macareux ;

En conséquence, à titre principal, sur le fondement de la responsabilité contractuelle :

— condamner l’Association diocésaine de Quimper à lui régler la somme de 225.880 ' au titre des honoraires de gestion non perçus ;

— condamner l’Association diocésaine de Quimper à lui régler la somme de 76.770 ' au titre des honoraires de négociation non perçus ;

— condamner l’Association diocésaine de Quimper à lui régler la somme de 411.354,82 ' au titre de la perte de marge ;

Subsidiairement sur le fondement de la responsabilité délictuelle :

— condamner l’Association diocésaine de Quimper à lui régler la somme de 225.880 ' au titre des honoraires de gestion non perçus ;

— condamner l’Association diocésaine de Quimper à lui régler la somme de 12.411 ' au titre des honoraires de négociation non perçus ;

— condamner l’Association diocésaine de Quimper à lui régler la somme de 217.343,41 ' au titre des dépenses engagées et frais exposés ;

À titre infiniment subsidiaire sur le chiffrage du préjudice indemnisable,

— désigner tel expert judiciaire qui plaira à la Cour avec pour mission de chiffre le préjudice financier de la SCCV Le Macareux ;

En tout état de cause :

— débouter l’Association diocésaine de Quimper de toutes ses demandes, fins et conclusions, et notamment de sa demande incidente visant à obtenir la condamnation de la SCCV Le Macareux à 5000 ' de dommages et intérêts ;

— condamner la même à verser à la SCCV Le Macareux la somme de 10 000 ' par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la même aux entiers dépens qui seront recouvrés par Maître Julie FAGE, membre de la SCP AVOCATS DU PONANT conformément à l’article 699 du Code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 16 avril 2021, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé détaillé des moyens et prétentions, l’Association diocésaine de Quimper demande à la cour de :

— dire et juger qu’il n’y a pas eu de rupture de pourparlers entre l’Association diocésaine et la Société Le Macareux ;

— dire et juger qu’aucune rupture abusive ne peut en toute occurrence être invoquée ;

— débouter en conséquence la Société Le Macareux de son action en responsabilité ;

Subsidiairement,

— dire et juger qu’elle ne peut invoquer les règles de la responsabilité contractuelle en raison d’une rupture fautive des pourparlers ;

-la débouter, en conséquence, de toutes les demandes de dommages et intérêts fins et prétentions présentées à ce titre, et en particulier sa demande de paiement de la somme de 714 004,88 ' réclamée à titre de dommages-intérêts ;

Plus subsidiairement,

— déclarer irrecevable en application de l’article 564 du code de procédure civile la demande d’une

indemnité complémentaire de 76 770 ' ;

— vu les dispositions de l’article 1147 et les principes généraux du droit rejeter sa demande de dommages et intérêts ;

— la débouter de sa demande de dommages et intérêts portant sur la somme de 455 634,41 ' conformément à l’article 1382 du Code civil et aux principes généraux du droit ;

Recevant l’Association diocésaine dans son appel incident,

Vu l’article 1240 du Code civil,

— la condamner à 5.000 ' à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

— confirmer le jugement qui a condamné la Société Le Macareux aux dépens de première instance et au paiement de frais irrépétibles ;

— la condamner aux dépens et à 8.000 ' sur la base de l’article 700 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE L’ARRÊT

1°/ Sur la responsabilité de l’Association diocésaine de Quimper

a. Sur le fondement de la responsabilité

Les parties étaient liées par la promesse synallagmatique de vente et d’achat régularisée le 28 novembre 2014 dont les effets ont été reportés par acte des 14 et 26 octobre 2015 au 30 novembre 2016, tant pour la date de réalisation de la condition suspensive d’obtention du prêt que pour la date limite de régularisation de l’acte authentique.

Il est clair que, confrontée à l’échec de la commercialisation de son programme immobilier qui comprenait initialement deux immeubles comportant des logements et des commerces, outre la salle paroissiale devant être livrée à l’Association diocésaine, la SCCV Le Macareux n’a eu d’autre choix, pour sauver son opération, que de proposer un projet alternatif à l’Association diocésaine.

Cela ressort de l’échange de courriel daté du 9 octobre 2015 dans lequel M. Z Y, gérant de la société Le Macareux, écrivait à M. X, économe du diocèse, « la commercialisation du projet n’a pas été bonne, malgré un bureau de vente sur place (ouvert tous les jours depuis mi-juin) et surtout , le fait que le projet ait été sabordé par le père LE GALL (') . Cela nous conduit à revoir complètement le projet ('). Pour reprendre le dossier, pour partie à zéro (…) il faut un certain temps et des échanges entre vous et moi ( et l’association') pour assoir les bases d’un nouveau projet qui soit accepté par les deux parties. »

Le tribunal a rappelé à juste titre qu’aucune faute ayant conduit à l’échec de la commercialisation du projet immobilier ne pouvait être reprochée à l’Association diocésaine. En effet, les courriers de rétraction de trois acquéreurs potentiels ne peuvent suffire à établir la campagne de dénigrement de la part du curé, alléguée par la société appelante. En tout état de cause, l’Association diocésaine ne saurait être tenue pour responsable de l’attitude du curé ou d’autres membres de la paroisse.

Au contraire, la référence à la « conjoncture économique » en préambule du projet de compromis que la SCCV Le Macareux a rédigé elle-même, avant de le soumettre à l’Association diosésaine le 9 juin 2016, ainsi que le caractère beaucoup moins ambitieux du nouveau programme de construction envisagé par la SCCV Le Marcareux (ne subsiste plus qu’un seul immeuble comportant 12 logements) sont autant d’éléments confirmant l’origine économique et financière de l’échec du

programme immobilier initial.

La cour relève que, contrairement à ce qu’elle soutient dans ses conclusions, la SCCV Le Macareux n’a jamais fait état de la possibilité de livrer la salle paroissiale comme prévu dans le projet initial puisqu’il s’agissait de repartir « pour partie à zéro », M. Y précise d’ailleurs dans son courriel du 24 septembre 2015 que «Le dossier établi servira pour le bâtiment B, mais est inutilisable pour la restructuration de la salle paroissiale. La solution à étudier est sans doute de conserver la VEFA, sur la base du contrat d’origine, avec changement du produit livré (…). Il s’en déduit que la SCCV Le Macareux était bien dans l’obligation de présenter un nouveau projet pour faire aboutir son propre programme immobilier. Elle est ainsi incontestablement à l’initiative des négociations afférentes au nouveau projet de salle paroissiale.

C’est d’ailleurs pour lui permettre de faire évoluer le projet initial, tout en lui garantissant la possibilité de se prévaloir le cas échéant des conditions suspensives, que la SCCV Le Macareux a sollicité la prorogation des délais du compromis de vente initial, ainsi qu’il résulte du courriel du 9 octobre 2015 : ' Les délais du compromis sont trop courts. Un mois et demi pour faire les esquisses, plans, estimations, adaptations et établissement des termes du nouvel accord cela n’est pas suffisant. Passé ce délai je ne peux plus me prévaloir des conditions suspensives du compromis, (…) Je souhaite vivement réaliser cette opération (…) . C’est pour cette raison que je souhaiterais reconduire purement et simplement le compromis, étant entendu qu’il s’agit, comme je vous l’ai indiqué d’une reconduction de pure forme, étant persuadé que nous trouverons dans un court délai un projet satisfaisant tant qualitativement que chronologiquement pour l’association, destinataire à termes des locaux'.

La prolongation des délais était clairement présentée comme un acte « de pure forme » destiné à laisser le temps aux parties de définir un projet alternatif et d’établir un nouveau contrat, devant se substituer au compromis initial. Ainsi, dans un courriel adressé à M. X le 20 octobre 2020, M. Y indiquait « Pour avancer rapidement dans le dossier, je souhaiterais que soit signée la reconduction. (') le nouveau contrat intervenant, lui, quand nous aurons trouvé un projet convenant à tous. »

L’Association diocésaine ne pouvait donc ignorer la portée de son engagement lorsqu’elle a accepté la signature de l’avenant des 14 et 26 octobre 2015.

La teneur des courriels produits par la SCCV Le Macareux démontre en outre que l’Association diocésaine n’est pas restée passive face aux multiples propositions de la SCCV . Elle s’est au contraire impliquée dans le projet de conception des salles paroissiales, notamment en formulant des observations et des demandes, auxquelles la SCCV a répondu en lui soumettant diverses esquisses ou plans.

Cela résulte notamment du courriel du 26 octobre 2015 : « Ci-joint comme demandé, une esquisse de faisabilité d’un aménagement pouvant être réalisé », du courrier du 23 novembre 2015 : « Suite à notre entrevue à l’Evéché (') veuillez trouvez-ci joint une nouvelle esquisse qui tient compte de vos observations » ou encore du courriel du 14 avril 2016 : « En vue de notre réunion de demain, je vous prie de trouver ci-joint, pour pré-étude, les plans correspondant au programme demandé ».

Dès lors, comme l’a jugé le tribunal, l’Association diocésaine ne peut raisonnablement contester l’engagement de pourparlers postérieurement au compromis de vente, en vue d’un nouvel accord éventuel.

La SCCV Le Macareux soutient qu’il existait un accord de principe entre les parties de sorte que la rupture des négociations par l’Association diocésaine engage sa responsabilité contractuelle.

L’accord de principe se définit comme le document par lequel les parties expriment leur accord – de

principe – sur certains termes du contrat, dont les éléments essentiels restent toutefois à définir. Cet accord fait seulement naître à la charge des parties une obligation de poursuivre les négociations de bonne foi dans les délais qu’elles ont fixés.

En l’espèce, l’objet du compromis du 28 novembre 2014 est devenu caduc en raison de l’impossibilité pour la SCCV Le Macareux de réaliser le programme prévu. Les négociations tendaient donc à redéfinir l’objet du contrat. Contrairement à ce que soutient la SCCV Le Macareux, l’avenant signé par les parties les 14 et 26 octobre 2015 n’a fait qu’encadrer les négociations dans un délai, celui de l’expiration des conditions suspensives et de la date limite de réitération du compromis, sans créer d’autres obligations pour les parties. Il ressort en effet des échanges produits, que la commune intention des parties était seulement de proroger les effets du compromis initial dans un avenant « de pure forme » devant leur permettre de substituer à la promesse initiale, un nouvel avant-contrat potentiel. Ainsi, l’avenant régularisé entre les parties, qui ne faisait que rappeler le contenu du compromis du 28 novembre 2014, y compris les éléments devenus caducs et devant être renégociés, ne peut s’analyser comme un accord de principe comportant l’obligation pour l’association d’acquérir la salle paroissiale et donc de tout faire pour parvenir à un accord dans les délais impartis. Il ne peut davantge être soutenu que les parties avaient figé leur accord sur les caractéristiques essentielles de la salle paroissiale et sur le prix du projet puisque, manifestement, ces éléments ont fait l’objet de propositions évolutives au cours des pourparlers.

C’est donc à tort que la SCCV Le Macareux recherche la responsabilité de l’Association diocésaine sur le terrain contractuel. La rupture des négociations par cette dernière ne pouvant resssortir que de la responsabilité délictuelle pour rupture abusive de pourparlers.

b. Sur le caractère abusif de la rupture

Le présent litige est soumis aux règles de droit applicables avant l’entrée en vigueur de l’ordonnance portant réforme du droit des contrats du 10 février 2016.

Aux termes de l’article 1382 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

La liberté est le principe dans le domaine des relations précontractuelles. Cette liberté concerne l’entrée en négociation, le déroulement des négociations et leur rupture.

Toutefois, il est admis que l’exercice du droit de rompre des pourparlers est susceptible d’engager la responsabilité délictuelle du titulaire lorsqu’un abus est caractérisé.

La preuve du caractère abusif de la rupture incombe à la SCCV Le Macareux.

Dans la mesure où la rupture ne peut en elle-même être constitutive d’une faute, il convient de s’attacher aux circonstances de celle-ci.

En l’espèce, il est constant que la rupture des négociations est intervenue le 5 juillet 2016. La cour relève qu’à cette date, les pourparlers (ayant débuté par la transmission des premières esquisses en octobre 2015), étaient en cours depuis 9 mois.

Pendant ces 9 mois, la SCVV a travaillé sur deux projets principaux, avec différentes variantes, afin de répondre aux observations et aux demandes de l’Association diocésaine, ainsi qu’il a été précédemment exposé. L’objet du compromis du 28 novembre 2014 était la construction d’une salle paroissiale sur deux étages, composée essentiellement de bureaux, sur une surface de 251 m2. Le premier projet consistait en une rénovation de la salle paroissiale existante, de plain pied, pour une surface de 255 m2. Différents aménagements intérieurs ont été successivement proposés ayant donné lieu à la production de plans et esquisses ( ajout d’une kitchenette, salle d’obsèques…). En définitive,

la SCCV a présenté un projet avancé ( incluant plan de masse, plan de façade, notice descriptive et chiffrage) le 11 janvier 2016. Un deuxième projet comportant des modifications substantielles a été élaboré dans le courant du mois de mars 2016, avec transmission des plans et chiffrage en avril 2016. La nouvelle salle paroissiale comportait un étage destiné à recevoir un appartement pour le curé et des studios, ce qui doublait la surface habitable. Divers aménagements ont également été successivement présentés. Ce n’est qu’à ce stade, que la SCCV a proposé une option entre construction à neuf et rénovation avec un double chiffrage.

Il est observé que si l’association n’a certes pas transmis d’accord écrit comme sollicité après la présentation du premier projet le 11 janvier 2016, elle n’a pas pour autant signifié son intention d’en rester au projet tel que prévu au compromis. Au contraire, il se déduit des correspondances entre M. Y et M. X que l’association a relancé les négociations, autour d’un projet plus ambitieux et plus coûteux, impliquant le doublement de la surface initialement prévue.

Il y a lieu de considérer que l’implication manifeste de l’Association diocésaine dans la conception de la salle paroissiale ne pouvait qu’entretenir la SCCV dans la certitude de pouvoir conclure un accord définitif.

Cette certitude était nécessairement renforcée par le fait que ces pourparlers s’inscrivaient dans le cadre d’un contrat déjà en cours, qu’il s’agissait de renégocier. L’existence de ce lien contractuel préétabli entre les parties n’obligeait certes pas l’Association diocésaine à conclure un nouveau contrat, mais permet de considérer que les pourparlers avaient atteint, en durée et en intensité, un degré suffisant pour légitimement faire croire à la SCCV Le Macareux que les négociations allaient aboutir, sans quoi elle n’aurait d’ailleurs pas préparé et transmis le 9 juin 2016, un projet de compromis modificatif.

Les pourparlers engagés entre les parties peuvent donc être qualifiés de sérieux et avancés, de sorte que l’Association diocésaine ne pouvait y mettre unilatéralement fin, sans motif légitime.

Or, contrairement à ce qu’a retenu le tribunal, aucun des deux projets proposés (et leurs variantes) n’était manifestement défavorable pour l’Association diocésaine.

Le premier projet proposait une salle paroissiale de plain pied d’une surface équivalente au compromis et pour un prix au m2 inférieur de 35%. Il est observé que ce projet de rénovation, au lieu d’une construction neuve, se rapprochait beaucoup du projet initial. L’emprise foncière était moindre, ce qui diminuait certes la surface vendue par l’Association diocésaine mais lui laissait davantage d’espaces verts autour du presbytère. Le deuxième projet était nécessairement plus onéreux puisque la surface était doublée avec la construction d’un étage pour intégrer des logements. Le prix au m2 en rénovation comme en construction neuve restait toutefois inférieur au prix prévu dans le compromis. Le désavantage financier n’est donc pas avéré.

Par ailleurs, l’allongement certes conséquent des délais par rapport à l’opération primitive ne peut suffire à caractériser un motif légitime dès lors que l’Association diocésaine a accepté de proroger les effets du compromis initial dans le but de trouver éventuellement un nouvel accord, lequel devait nécessairement donner lieu à la rédaction d’un nouvel avant-contrat. Dans cette hypothèse, il est clair que de nouveaux délais allaient courir. La cour relève en outre qu’après 6 mois de négociations, le projet a été notablement modifié, sans nul doute à la demande de l’Association diocésaine, puisqu’il s’agissait d’inclure des logements, notamment pour le curé . L’Association diocésaine a ensuite laissé la SCCV dans l’incertitude de l’option choisie (rénovation/ construction neuve) pendant près de deux mois avant, finalement, de se désister. Enfin, l’absence d’urgence dans la réalisation du projet relatif à la salle paroissiale se confirme à la lecture des conclusions de l’intimée indiquant que les salles paroissiales existantes sont finalement restées en l’état. Au vu de ces éléments, l’allongement des délais par rapport au projet d’origine ne peut être retenu comme un motif légitime de rupture des pourparlers.

En outre, pour motiver la rupture, l’Association diocésaine expose que le projet s’est en définitive heurté au refus du curé, qu’elle était obligée de suivre en vertu du droit canon. Cette circonstance ne saurait cependant exonérer l’Association docésaine de sa responsabilité en ce que le curé a manifestement été associé aux négociations : les projets lui étaient soumis, le deuxième projet incluant la création d’un logement pour le curé ne peut avoir été élaboré qu’en concertation avec lui. Dans ces conditions, le refus final opposé à la SCCV Les Macareux et la rupture des négociations présentent bien un caractère brutal et inattendu.

Enfin, la cour constate que l’Association diocésaine a déposé une demande de permis de construire le 25 janvier 2018, pour la réhabilitation du presbytère. Il s’en déduit qu’en définitive, l’Association diocésaine n’était déjà plus intéressée par la réhabilitation de la salle paroissiale avant même l’expiration des effets du compromis (novembre 2016), ayant choisi de réorienter les travaux sur le presbytère.

Au total, la cour considère que l’Association diocésaine a rompu des pourparlers sérieux et très avancés sans motif légitime, ce qui suffit à conférer à la rupture un caractère brutal et imprévisible. L’abus est donc caractérisé.

2°/ Sur le chiffrage du préjudice

Il est admis que le gain manqué ni même la perte de chance d’obtenir ces gains ne peuvent constituer des préjudices réparables dès lors qu’il ne sont pas la conséquence de la faute dans l’exercice du droit de rupture.

Ne sont réparables que les dommages que la victime de la rupture abusive aurait pu éviter si les pourparlers n’avaient pas été entrepris, tel que les frais de négociation liés à la perte de temps, d’argent, de crédit, les frais engagés liés aux déplacements, à l’aménagement de locaux, aux heures passées à négocier, ou aux études effectuées.

Dès lors, l’argumentation développée par la SCCV Le Macareux pour démontrer que c’est bien la rupture fautive des pourparlers par l’intimée en juillet 2016 qui a empêché l’aboutissement du programme immobilier dans son ensemble est inopérante.

La SCCV ne peut prétendre à aucune perte de marge.

S’agissant des honoraires de gestion non perçus à hauteur de 225.880 '

La SCCV réclame des « honoraires de gestion » correspondant à un pourcentage du prix de vente de la salle paroissiale et du bâtiment B qu’elle devait réaliser en indiquant qu’il s’agit de la rémunération du travail effectif qu’elle a réalisé.

Cependant, le mode de calcul par pourcentage du prix de vente sans autre explication ni justificatif sur ce que recouvre exactement ce poste de préjudice conduit la cour à considérer qu’il ne s’agit pas là d’une dépense directement liée à l’engagement des pourparlers et que sous couvert «d’honoraires de gestion », la SCCV entend en réalité recouvrer des sommes équivalentes aux marges attendues ou aux gains manqués.

Il n’est d’ailleurs pas sérieux de soutenir que le travail effectif engagé par la SCCV Le Macareux au cours des neuf mois pendant lesquels ont duré les pourparlers pourrait se chiffrer à hauteur de 25.000 ' par mois, alors que les plans et esquisses ont été sous-traités à un cabinet d’architectes.

La demande de ce chef sera rejetée.

S’agissant des honoraires de négociation non perçus

* sur la recevabilité de la demande

L’article 564 du code de procédure civile prohibe les demandes nouvelles devant la cour d’appel.

L’article 565 précise que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent.

Il se déduit de l’article 566 du même code que les parties peuvent expliciter les prétentions qui étaient virtuellement comprises dans les demandes et défenses soumises au premier juge et ajouter à celles-ci toutes les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

L’association diocésaine soulève l’irrecevabilité de cette demande comme étant nouvelle en cause d’appel.

La SCCV Le Macareux fait valoir que sa demande d’indemnisation complémentaire n’est pas une demande nouvelle puisqu’elle ne consiste qu’en une élévation du montant de sa demande devant le premier juge.

Les frais de négociation ne faisaient certes pas partie des préjudices dont l’indemnisation était réclamée devant le tribunal. Il s’agit cependant d’une demande qui n’est pas nouvelle mais complémentaire dès lors qu’elle tend aux mêmes fins que celles formées en première instance, à savoir l’indemnisation du préjudice résultant de la rupture abusive des pourparlers.

La demande est donc recevable.

* sur le bien fondé de la demande

Aux termes de ses écritures, la SCCV Le Macareux indique « s 'agissant de la salle paroissiale, il était convenu de ne pas prendre d’honoraires de négociation. Il n’en sera pas calculé. Mais pour le reste du programme, ils s’établissent à 3% du prix de vente TTC soit 2.559 000 '. La SCCV fixe son préjudice à hauteur de 76.770 ' TTC sur le terrain d’une responsabilité contractuelle et le limite à la somme de 12.411 ' TTC selon le même calcul, sur le terrain d’une responsabilité délictuelle'.

La cour relève que la SCCV 'fixe’ son préjudice sans toutefois en justifier par aucune pièce hormis un récapitulatif rédigé par elle-même et sans expliciter ses modes de clacul.

La demande sera donc rejetée comme non fondée.

S’agissant des dépenses engagées et des frais exposés à hauteur de 217.343,41 ' TTC

Ne seront prises en considération que les dépenses qui sont en rapport direct avec la négociation du nouveau projet et les études préalables à celle-ci.

C’est donc vainement que la SCCV Le Macareux tente de faire supporter à l’Association diocésaine diverses dépenses et frais qu’elle avait engagés dans le cadre de son programme immobilier initial. Il convient dès lors d’écarter toutes les dépenses antérieures à l’entrée en pourparlers que la cour fixe au 26 octobre 2015, date de signature de l’avenant et du courriel annonçant la transmission des premières esquisses.

* Sur les dépenses de la SARL BATO pour la SCCV Le Macareux pour un total de 27.022,19 ' TTC ( récapitulatif pièce 27).

Il convient de débouter entièrement la SCCV Le Macareux en ce que toutes les dépenses présentées sont soient antérieures au 26 octobre 2015 et donc non rattachables aux pourparlers engagés à

compter de cette date, soit afférentes aux salaires et cotisations d’une salariée de la SARL BATO.

Or, la SCCV Le Macareux ne peut sérieusement prétendre au remboursement des salaires et cotisations sociales versés entre 2015 et 2016 à une salariée ( qui n’est autre que l’épouse de M. Y) de la SARL BATO, dont il n’est absolument pas démontré qu’elle aurait travaillé à temps plein ni même partiel sur l’élaboration des projets, objet des négociations avec l’association diocésaine et dont la rémunération tantôt versée par la SCCV le Macareux et tantôt par la SARL BATO confirme le caractère douteux de la demande à ce titre.

* Sur les dépenses de la SCCV Le Macareux pour un total de 86.215,22 ' TTC ( récapitulatif pièce 24)

Comme précédemment indiqué, toutes les dépenses de publicité et de commercialisation ( Comalouest, Ouest Hélio, Ouest France..) engagées avant le 26 octobre 2015 sont écartées en ce qu’elles ne sont pas liées à l’engagement des pourparlers mais concernent le programme initial dont l’échec n’est pas imputable à l’Association diocésaine.

Les frais de sondage des sols et de géotechnie antérieurs sont également écartés.

Les sommes réglées au cabinet d’architecte et au bureau d’étude sous-traitant ( 25000 ' +15 900 ' ) correspondent aux plans et esquisses réalisés dans le cadre du premier programme. Dans son mail du 24 septembre 2015, M. Y indique qu’ils en étaient « arrivés au stade projet PRO à savoir les plans de détails, les CCTP. », ce qui correspond aux notes d’honoraires émises en avril et mai 2015, soit antérieurement à l’engagement des pourparlers.

La SCCV Le Macareux tente en outre vainement d’être payée de certains frais qui ont été engagés postérieurement au 5 juillet 2016, alors qu’à cette date, l’Association diocésaine lui avait déjà annoncé qu’elle ne donnerait pas suite au projet. La société appelante ne s’explique pas sur ces dépenses qui ne peuvent plus être rattachées à des négociations achevées. Ainsi, le constat d’huissier du 23 août 2016 dont on ne sait pas à quoi il correspond, ni la taxe d’occupation du domaine public pour la période d’août à octobre 2016, ni les factures de location ( probablement de bungalows) de la société Portakabin pour les mois de septembre et octobre 2016, ni les dépenses de publicité auprès des sociétés Ouest Hélio, Pub Télégramme ou encore Ouest France, commandées en septembre et en novembre 2016 ainsi qu’il ressort des factures produites ne peuvent être prises en compte.

Les frais d’avocat relèvent des frais irrépétibles et ne peuvent être inclus dans le préjudice.

En définitive, ne sont retenues que les dépenses de commercialisation et de publicité engagées pendant la durée des pourparlers ( factures Comalouest, Portakabin, nacelle, Ouest Hélio, Locamor), ainsi que la taxe d’occupation AOT/ Crozon et le constat d’affichage. En effet, ces dépenses sont rattachables aux négociations dès lors que la construction de l’immeuble et des parkings formait un tout indissociable avec la salle paroissiale, le programme de promotion immobilière de la SCCV Le Macareux étant réalisé sur le foncier appartenant à l’Association diocésaine et devant être financé par une dation en paiement ( la salle paroissiale). Ces dépenses s’élèvent à la somme de 6.898,34 ' TTC . Il convient toutefois de déduire la TVA de 20%, récupérable par la SCCV, soit un total de 5.518,68 ' HT.

Par ailleurs, il ressort des titres de perception émis par la direction générale des finances publiques que la SCCV Le Macareux a déposé des dossiers en juin 2016 pour la taxe d’aménagement et la taxe archéologique. Il convient de considérer qu’elle n’aurait pas engagé de telles dépenses si elle n’avait pas été faussement entretenue dans l’illusion de l’aboutissement du projet, les pourparlers étant alors en cours depuis de nombreux mois. Il convient donc d’inclure les sommes de 5 032 ' et 1342 ' dans le préjudice.

Au total, la cour fixe le préjudice de la SCCV Le Macareux liés aux frais et dépenses engagés du fait des pourparlers à hauteur de 11.892,68 '. L’Association diocésaine sera condamnée au paiement de cette somme.

* Sur les honoraires complémentaires engagés pour un total de 99.074 ' TTC.

La SCCV Le Macareux réclame la somme de 7.500 ' TTC au titre des honoraires du bureau d’étude SECOBA. Au soutien de cette demande, elle produit un document intitulé 'proposition d’honoraires’ daté du 20 janvier 2015, comportant la mention « Bon pour accord » avec une signature en date du 24 juin 2015. Ce document a donc été signé avant l’entrée en pourparlers et vise explicitement un projet relatif à la construction de deux immeubles avec des surfaces commerciales et une salle paroissiale, ce qui correspond au programme initial. Il n’y a donc pas lieu de retenir cette dépense au titre du préjudice.

La SCCV Le Macareux sollicite encore la somme de 49.000 ' TTC correspondant à l’indemnité de rupture au titre du contrat d’architecte. Cependant, le paiement effectif de cette indemnité n’est justifié par aucune pièce. Au surplus, cette dépense n’est pas un préjudice découlant directement de l’entrée en pourparlers ou du caractère abusif de la rupture. En effet, si l’Association diocésaine avait refusé d’entrer en pourparlers, ce qu’elle était parfaitement libre de faire, le compromis aurait été inévitablement caduc faute pour la SCCV de pouvoir obtenir son prêt, et l’indemnité de rupture aurait été due. Il n’y a donc pas lieu d’inclure cette dépense dans le préjudice.

La SCCV Le Macareux demande enfin la somme de 42.074 ' TTC correspondant à une «estimation des honoraires d’architecte à devoir au titre de la salle paroissiale ».

Pour calculer cette somme, la SCCV se réfère à un document intitulé « marché de maîtrise d''uvre » dont l’annexe 1 reprend le détail des honoraires selon le degré d’avancement du chantier. La cour observe que ce document n’est ni daté ni signé et se réfère sans ambiguïté au programme initial (deux bâtiments avec commerces). Aucune note d’honoraires spécifique à la conception des divers plans et esquisses relatifs à la salle paroissiale n’est produite.

Pour autant, la SCCV a incontestablement engagé des frais d’architecte dans le cadre des pourparlers ainsi qu’il ressort des esquisses et plans produits au dossier.

D’après l’annexe 1 du marché de maîtrise d''uvre produit qui est le seul document auquel la cour peut se référer, il existe trois stades préalables à la construction : les esquisses (ESQ), les avant projets sommaires (APS) et les avants projets définitifs (APD).

Il ressort de cette annexe 1 que pour le programme initial, les honoraires étaient les suivants :

ESQ : 8. 250 ' HT

APS : 16.500 ' HT

APD : 24. 750 ' HT

TOTAL :49.500 ' HT soit 59.400 ' TTC

Ces honoraires avaient été convenus pour la conception de deux bâtiments, l’un d’eux devant accueillir la salle paroissiale.

Il convient de considérer que les honoraires au titre de la salle paroissiale seule ne peuvent excéder le quart des honoraires prévus pour le projet de construction global (la salle paroissiale étant considérée comme représentant la moitié du projet du bâtiment A).

Le premier projet présenté en janvier 2016 incluait des plans de masse, de coupe et de façade et un chiffrage. Il peut donc être considéré que ce projet très abouti était arrivé au stade de l’avant projet définitif (APD). Pour le second projet ( doublement de la surface) de simples plans ont été présentés avec un chiffrage sommaire. Il convient de considérer que la SCCV n’a produit par l’intermédiaire de son cabinet d’architectes qu’un avant projet sommaire (APS) au titre de ce deuxième projet.

Seront donc comptabilisés au titre du préjudice résultant des honoraires complémentaires : ¼ ESQ x 2 + 1/4APS x 2 et 1/4APD x1 soit 18.562,50 ' HT.

L’association diocésaine sera condamnée au paiement de cette somme.

3°/ Sur les dommages et intérêts pour procédure abusive et injustifiée

L’Association diocésaine succombe en cause d’appel de sorte que l’action en justice de la SCCV Le Macareux ne peut être jugée abusive. La demande en paiement de dommages-intérêts à hauteur de 5.000 ' pour procédure abusive est rejetée.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

4°/ Sur les demandes accessoires

Le jugement doit être infirmé en ce qu’il a condamné la SCCV Le Macareux aux dépens et à payer à l’Association diocésaine la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Succombant en cause d’appel, l’Association diocésaine sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel et sera déboutée de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle sera en outre condamnée à payer à la SCCV Le Macareux la somme totale de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Infirme le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Quimper le 15 février 2019 sauf en ce qu’il a débouté l’Association diocésaine de Quimper de sa demande de dommages-et-intérêts pour procédure abusive et injustifiée ;

Statuant de nouveau et y ajoutant :

Condamne L’Association diocésaine de Quimper à payer à la SCCV Le Macareux les sommes de :

—  11.892,68 ' au titre du préjudice causé par la rupture abusive des pourparlers, correspondant aux frais exposés et aux dépenses engagées,

—  8.562,50 ' au titre du préjudice causé par la rupture abusive des pourparlers, correspondant aux honoraires complémentaires d’architectes ;

Déboute la SCCV Le Macareux du surplus de ses demandes ;

Déboute l’Association diocésaine de Quimper de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne l’Association diocésaine de Quimper à payer à la SCCV Le Macareux la somme de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne l’Association Diocésaine de Quimper aux dépens de première instance et d’appel.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE