5ème Chambre

ARRÊT N°-319

N° RG 20/04497 – N° Portalis DBVL-V-B7E-Q52W

S.A.R.L. TYFEE

C/

M. [W] [C] [X] [N]

Mme [G] [J] [P] [Z] [N]

Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l’égard de toutes les parties au recours

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 25 OCTOBRE 2023

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie PARENT, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,

GREFFIER :

Madame Catherine VILLENEUVE, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 05 Juillet 2023

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 25 Octobre 2023 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTE :

S.A.R.L. TYFEE exploitant sous l’enseigne LA PEPIE, Société A Responsabilité Limitée au capital de 40 000,00 Euros, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de QUIMPER (29000) sous le numéro 514 276 880, prise en la personne de son représentant légal, Madame [S] [O] domiciliée en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Adresse 3]

Représentée par M^e Nathalie GREFF de la SELARL NATHALIE GREFF, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de QUIMPER

INTIMÉS :

Monsieur [W] [C] [X] [N]

né le 03 Mai 1970 à [Localité 4]

[Adresse 2]

[Adresse 2] / France

Représenté par M^e Olivier POMIES de la SELARL SOCIETE JUDICIAIRE DE L’ATLANTIQUE – SJA, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de QUIMPER

Madame [G] [J] [P] [Z] [N]

née le 30 Mai 1975 à [Localité 4]

[Adresse 1]

[Adresse 1] / France

Représentée par M^e Olivier POMIES de la SELARL SOCIETE JUDICIAIRE DE L’ATLANTIQUE – SJA, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de QUIMPER

Par acte sous seing privé du 31 mars 2009, Mme [H] [A] a cédé à la société Tyfee le fonds de commerce de bar-discothèque à l’enseigne 'La Pepie', exploité dans un immeuble situé [Adresse 3] et appartenant à M. et Mme [E] [N], avec lesquels a été conclu un contrat de bail commercial par acte authentique en date du 16 octobre 2008, pour une durée de neuf années, et prenant effet rétroactivement à compter du 1er octobre 2008 jusqu’au 30 septembre 2017.

Au décès de M. [E] [N], M. [W] [N] et Mme [G] [N] ont hérité de la propriété de l’immeuble et sont ainsi venus aux droits du de cujus en tant que propriétaires indivis et bailleurs du local commercial.

Par lettre recommandée du 10 octobre 2018, la société Tyfee a sollicité le renouvellement du bail commercial, tacitement prolongé depuis l’arrivée du terme le 30 septembre 2017, pour une nouvelle durée de neuf ans aux mêmes conditions que le contrat originaire, moyennant un loyer annuel de 3 106,56 euros, soit un loyer mensuel de 258,88 euros.

Par exploit d’huissier du 14 janvier 2019, M. [W] [N] et Mme [G] [N] ont mis la société Tyfee en demeure de mettre fin, dans un délai d’un mois, à la violation de l’article 2 du contrat de bail 'entretien et Réparations', de l’article 4 'conditions générales de jouissance', l’article 8 'impôts et charges', l’article 9 'assurances', préalablement à un refus de renouvellement du contrat de bail pour motif grave et légitime.

Par exploits d’huissier des 20 et 21 mars 2019, la société Tyfee a fait assigner M. [W] [N] et Mme [G] [N] devant le Tribunal de Quimper aux fins de contestation des conditions du refus de renouvellement du bail commercial et de paiement d’une indemnité d’éviction à titre principal et d’expertise judiciaire à titre subsidiaire.

Par jugement du 25 août 2020, le tribunal de Quimper a :

— débouté la société Tyfee de sa demande en paiement d’une indemnité d’éviction,

— débouté la société Tyfee de sa demande d’expertise judiciaire,

— condamné la société Tyfee à verser à M. [W] [N] et Mme [G] [N] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Tyfee aux dépens,

— rejeté toutes autres demandes.

Le 22 septembre 2020, la société Tyfee a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 2 juin 2023, elle demande à la cour de :

— réformer le jugement du tribunal judiciaire de Quimper du 25 août 2020,

À titre principal,

— constater que le refus de renouvellement du bail commercial n’est pas valide,

— dire et juger que M. [W] [N] et Mme [G] [N] sont redevables au profit de la société Tyfee d’une indemnité d’éviction,

— fixer à la somme de 165 500 euros le montant de l’indemnité d’éviction due par M. [W] [N] et Mme [G] [N] à la société Tyfee décomposée comme suit :

* indemnité principale : 130 000 euros

* indemnité de remploi : 19 500 euros

* trouble commercial et d’exploitation : 16 000 euros

En conséquence,

— condamner M. [W] [N] et Mme [G] [N] à payer à la société Tyfee la somme de 165 500 euros au titre de l’indemnité d’éviction due,

À titre subsidiaire,

— nommer tel expert qu’il lui plaira désigner, avec mission :

* d’entendre les parties en leurs explications,

* visiter les locaux litigieux, les décrire,

* prendre connaissance des documents contractuels et de tous autres, notamment des documents comptables et fiscaux relatifs à l’exploitation du fonds de commerce exploité dans les lieux par la société Tyfee,

* proposer et justifier une méthode de calcul de l’indemnité d’éviction due à la société Tyfee

* et, plus généralement, réunir tous éléments d’appréciation utiles permettant, le moment venu, à la juridiction compétente de fixer, par référence aux dispositions de l’article L. 145-14 du Code de commerce, l’indemnité d’éviction due à la société Tyfee, à la suite de son éviction,

— dire que la rémunération de l’expert sera à la charge de M. [W] [N] et Mme [G] [N], débiteurs de l’indemnité d’éviction.

En tout état de cause,

— condamner M. [W] [N] et Mme [G] [N] à lui verser la somme de 5 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [W] [N] et Mme [G] [N] aux entiers dépens d’instance et d’appel, lesquels seront recouvrés par maître Nathalie Greff, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions notifiées le 1er juin 2023, M. [W] [N] et Mme [G] [N] demandent à la cour de :

A titre principal :

— débouter la société Tyfee de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de Quimper le 25 août 2020, en ce qu’il a :

— débouté la société Tyfee de sa demande en paiement d’une indemnité d’éviction,

— débouté la société Tyfee de sa demande d’expertise judiciaire,

— condamné la société Tyfee à leur verser la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Tyfee aux dépens,

— rejeté toutes autres demandes.

A titre subsidiaire :

— dire mal fondée l’évaluation qui est faite de l’indemnité d’éviction et débouter la société Tyfee de toutes ses demandes,

— fixer à l’euro symbolique la valeur du fonds de commerce de la société Tyfee,

A titre plus subsidiaire :

— leur décerner qu’ils ne s’opposent pas à la demande d’expertise, la rémunération de l’expert demeurant à la charge de la société Tyfee, demanderesse à l’expertise, mais que soit ajouté à la mission de l’expert de dire si la société Tyfee respecte la réglementation et notamment les règles de sécurité applicables à son activité,

En tout état de cause :

— condamner la société Tyfee à leur payer à la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Tyfee à payer les entiers dépens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 8 juin 2023.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Au soutien de son appel, la SARL Tyfee explique que le bailleur peut refuser le renouvellement du bail, sans être tenu au paiement d’une indemnité, s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire.

Elle conteste les motifs invoqués par les consorts [N] qui sont, pour elle, soit inexacts soit imputables à des tiers.

Elle expose que la responsabilité des bailleurs est susceptible d’être engagée au regard de manquements à leur obligation de délivrance, que les graves désordres visés dans le constat du commissaire de justice ne font pas l’objet du bail mais qu’ils ne sont pas sans conséquence sur les locaux loués.

Elle s’étonne que le constat du commissaire de justice ait pu être établi sans son accord et sa présence alors que des photos ont été prises à l’intérieur du local.

Elle fait état d’un arrêt municipal de danger grave et imminent du 20 décembre 2019.

La SARL Tyfee se demande en quoi un état de saleté et d’abandon de la devanture et des murs couverts de graffiti ainsi que l’état vétuste des peintures auraient pu entraîner un risque d’effondrement. Pour elle, cet arrêté municipal prouve que les bailleurs ont failli à leurs obligations.

Elle rappelle qu’au jour de la mise en demeure du 14 janvier 2019, aucun arrêté de péril n’avait été pris.

Concernant les troubles de jouissance et de voisinage invoqués par les bailleurs, la SARL Tyfee signale qu’une étude d’impact sonore avait été réalisée en mars 2009 certifiant de la conformité de l’établissement, et qu’aucune plainte n’a été déposée en 10 ans d’exercice. Elle discute les attestations communiquées par les intimés et verse aux débats des attestations démontrant que l’établissement n’a jamais posé de difficultés.

Elle affirme avoir payé la taxe d’enlèvement des ordures ménagères de 2018.

Concernant le remboursement aux bailleurs de la surprime de l’assurance, la SARL Tyfee signale n’avoir pas reçu de facture ou demande et avoir réglé cette surprime à la réception des documents la justifiant.

Elle affirme que les consorts [N] veulent se débarrasser du bien reçu dans le cadre d’une succession.

En réponse, M. [W] [N] et Mme [G] [N], venant aux droits de M. [E] [N], expliquent que la nature de l’activité de bar-discothèque est à la source de l’obligation de sur-assurance. Ils exposent que M. [E] [N] s’est vu notifier la résiliation du contrat par la société Axa et qu’il a fallu plusieurs mois pour trouver un assureur. Ils affirment avoir demandé le paiement de cette sur-assurance à plusieurs reprises et n’avoir reçu le paiement des surprimes pour 2018 et 2019 que le 27 juin 2019. Ils indiquent qu’un délai de 14 mois s’est écoulé entre l’envoi des documents et le paiement de la surprime. Ils sollicitent l’infirmation du jugement sur ce point.

Ils entendent invoquer l’absence d’entretien extérieur et la dégradation importante de la devanture, aucune peinture n’ayant été refaite de longue date alors qu’elle doit être refaite tous les 3 ans.

Ils contestent que le commissaire de justice ait pénétré dans les lieux loués.

Ils signalent avoir fait réaliser d’importants travaux sur l’immeuble donné à bail.

Ils entendent invoquer une violation grave et répétée de l’article 4 du bail sur les conditions de jouissance du bien.

Concernant la taxe d’enlèvement des ordures ménagères de 2018, les consorts [N] expliquent que la taxe 2017 a été payée le 10 janvier 2018 après relance, et la taxe 2018 n’a pas été versée sur le compte de l’indivision alors que les autres sommes, telles que les loyers, étaient déposées sur ce compte. Ils signalent que la taxe 2018 a été virée sur le compte de M. [E] [N], décédé 10 mois auparavant.

Les consorts [N] indiquent que la mairie de [Localité 4] leur a notifié, ainsi qu’au preneur, un arrêté de danger grave et imminent le 20 décembre 2019.

Pour eux, en application de l’article L. 145-17 2° in fine, ils peuvent refuser le renouvellement du bail sans être tenus à indemnité. Ils font état d’un arrêté du 15 décembre 2020 de mainlevée de péril après la réalisation des travaux qui, selon eux, n’a aucune conséquence sur l’issue de l’instance.

Aux termes de l’article L 145-14 alinéa 1 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

En application de l’article L. 145-17 du code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité :

1° s’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant. Toutefois, s’il s’agit soit de l’inexécution d’une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l’exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l’article L.145-8, l’infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s’est poursuivie ou renouvelée plus d’un mois après mise en demeure du bailleur d’avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa,

2° s’il est établi que l’immeuble doit être totalement ou partiellement démoli comme étant en état d’insalubrité reconnue par l’autorité administrative ou s’il est établi qu’il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état.

Les bailleurs supportent la charge de la preuve du motif grave et légitime justifiant l’absence de paiement d’une indemnité d’éviction.

* Selon l’article 2 du bail intitulé 'entretien et réparations', le preneur devra entretenir, pendant tout le cours du bail, les lieux loués constamment en bon état de réparations locatives et d’entretien, notamment les peintures, fermetures, ferrures, plomberie et autres. L’entretien en excellent état de propreté et de présentation de la devanture de la boutique sera entièrement à sa charge, en ce compris, le cas échéant, rideau de fermeture, porte, boiserie, vitrine, etc. Il prendra également en charge le curage et l’entretien régulier des canalisations des eaux usées ainsi que le maintien en toute circonstance de leur protection. Les peintures extérieures sur murs, supports métalliques, stores, enseignes, devront être refaites au moins tous les trois ans. En ce qui concerne les grilles, l’entretien de la peinture devra être fait au moins une fois tous les deux ans…..

Le commissaire de justice a noté l’état de saleté et d’abandon de la devanture et des murs couverts de tags et graffitis ainsi que l’état très vétuste des peintures.

La société Tyfee ne justifie d’aucun travaux de peinture (qui sont à sa charge) pendant le temps de la location. Elle ne justifie pas plus la réalisation de travaux pour l’entretien des murs du local après le mise en demeure du 14 janvier 2019.

Le jugement est confirmé en ce qu’il a dit que la SARL Tyfee n’a pas respecté son obligation d’entretien des murs extérieurs du local.

* Selon l’article 4 du bail intitulé 'conditions générales de jouissance', le preneur devra jouir des lieux loués en bon père de famille suivant leur destination…..Il veillera à ne rien faire qui puisse apporter aucun trouble de jouissance aux autres occupants de l’immeuble et aux voisins ; notamment il devra prendre toutes les précautions nécessaires pou éviter tous bruits, odeurs et fumées et pour empêcher l’introduction et l’existence de tous animaux ou insectes nuisibles, tels que rats, souris, cafards, punaises etc.

Au regard de cette clause, le preneur est obligé de prendre toutes les précautions nécessaires pour que l’exercice de sa profession ne puisse nuire en quoi que ce soit à la jouissance paisible des voisins, à l’entretien, au bon aspect ou à la bonne tenue de l’immeuble ou de ses dépendances.

Mme [D] [V], dont l’attestation est conforme aux dispositions de l’article 202 du code de procédure civile, écrit qu’elle a trouvé des détritus aux abords de l’immeuble et que ce bar n’incite pas à la quiétude des voisins.

Les propos de la SARL Tyfee sur le fait que Mme [V] habite dans cet immeuble en toute connaissance de cause en raison de la présence du bar sont inopérants et la SARL Tyfee ne peut être dispensée de respecter ses obligations contractuelles.

Les autres attestations, si elles ne sont pas conformes à l’article 202 précité, sont suffisamment détaillées pour emporter la conviction de la juridiction.

Ainsi sont rapportés : des nuisances sonores (surtout les vendredis et samedis soirs jusqu’à 5 h du matin), des nuisances olfactives (urine, vomi sur ou en bas les escaliers d’immeuble voisin), la présence de bouteilles d’alcool cassées ou de verre à l’extérieur, des visites non autorisées dans le parking voisin, des dégradations de façades ou de portes ou de véhicules, l’agressivité des clients en état d’ébriété.

Ainsi selon les attestations, les nuisances ont été régulières et persistantes avant la signification de la mise en demeure et elles ont persisté après.

Les attestations produites par la SARL Tyfee sont peu probantes dans la mesure où elles émanent du président de l’association des cafetiers quimpérois qui n’a été témoin de rien, d’un autre cafetier qui n’a rien vu, de M. [P] qui rapporte des propos de la SARL Tyfee et qui estime qu’il n’y a pas plus d’incidents au bar de la SARL que dans d’autres, de M. [B] qui a un contentieux avec les consorts [N] devant le tribunal.

Mme [K], responsable administrative de l’Umin, indique que l’établissement n’a pas fait l’objet d’une procédure ; ce qui n’apporte rien à la présente procédure.

Ainsi c’est par une juste appréciation que les premiers juges ont dit que la SARL Tyfee est responsable de diverses nuisances subies par le voisinage.

Il s’agit donc d’un manquement de l’appelant à son obligation contractuelle.

* Selon l’article 8 du bail intitulé 'impôts et charges', le preneur acquittera ses contributions et généralement tous impôts, contributions et taxes auxquels il est et sera assujetti personnellement et dont les propriétaires pourraient être responsables pour lui à un titre quelconque et il devra justifier de leur acquit au bailleur à toute réquisition, et, notamment, à l’expiration du bail, avant tout enlèvement des objets mobiliers, matériels et marchandises. En sus du loyer ci-dessus fixé, le preneur remboursera au bailleur, même à titre provisionnel en même temps que chaque terme de loyer :…. les taxes municipales afférentes au bien loué (taxe d’enlèvement des ordures ménagères, taxe de balayage) et autres taxes de toute nature…..

Selon la mise en demeure du 14 janvier 2019, la SARL Tyfee avait un mois pour procéder au paiement de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères de 2018 soit une somme de 165 euros.

Il apparaît que cette somme a été réglée par virement du 25 septembre 2018, certes sur le compte de M. [E] [N], qui est décédé, mais la somme a été réglée, les héritiers de M. [E] [N] étant à même de recevoir cette somme dans le cadre de la liquidation de la succession de M. [E] [N].

Le jugement est confirmé en ce qu’il a dit que cet élément ne constitue pas un motif grave et légitime justifiant le refus de renouvellement du bail sans indemnité.

* L’article 9 du bail prévoit : le preneur devra faire assurer auprès des compagnies d’assurances françaises notoirement solvables contre l’incendie…… Si l’activité du preneur entraînait, soit pour le bailleur, soit pour les voisins, une majoration des primes d’assurances, celui-ci devrait rembourser cette majoration à chacun des intéressés, le tout à peine de résiliation de plein droit des présentes.

Les consorts [N] communiquent au dossier :

— une lettre recommandée avec accusé de réception du 15 mai 2018, reçue le 30 mai 2018, mettant en demeure la SARL Tyfee la somme de 1 613,09 euros au titre de la surprime (sans document annexé),

— un mail du 16 avril 2019 adressé à Mme [O], gérant la SARL Tyfee réclamant le paiement de la surprime (avec des documents annexés),

Ils font état d’autres mails ou sms qui ne sont pas produits aux débats.

Ainsi il convient de considérer que la SARL Tyfee a procédé au paiement le 26 juin 2019, soit après réception des justificatifs de la demande en paiement.

C’est par une juste appréciation que les premiers juges ont réfuté l’existence d’un motif grave et légitime justifiant le refus de renouvellement.

* Les consorts [N] invoquent l’arrêté municipal du 20 décembre 2019.

Cet arrêté est postérieur tant à la date de renouvellement du bail qu’à la mise en demeure avec refus de renouvellement du bail.

Il ne saurait ainsi être utile à la présente procédure et ce d’autant plus que les travaux prescrits par l’arrêté de péril ont été effectués et que l’arrêté de péril a fait l’objet d’une mainlevée le 18 décembre 2020.

Ce point n’est pas retenu.

En conséquence, au regard des manquements retenus, il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a débouté la SARL Tyfee de sa demande en paiement d’une indemnité d’éviction et en expertise (qui n’est pas utile).

Succombant en appel, la SARL Tyfee est déboutée de sa demande en frais irrépétibles et est condamnée à payer à M. [N] et Mme [N] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, étant par ailleurs précisé que les dispositions du jugement sur les frais irrépétibles et les dépens sont confirmées.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe :

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamne la SARL Tyfee à payer à M. [W] [N] et Mme [G] [N] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne La SARL Tyfee aux dépens.

Le greffier, Le président,