Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 3

ARRÊT DU 06 MARS 2025

(n° 98 , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/10256 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJRNY

Décision déférée à la cour : ordonnance du 18 avril 2024 – JCP du TJ de Paris – RG n° 24/00081

APPELANTE

Mme [S] [G]

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentée par M^e Ervé DMOTENG KOUAM, avocat au barreau de PARIS, toque : B 552

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-75056-2024-26802 du 05/11/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)

INTIMÉE

Mme [B] [T]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par M^e Yves REMOVILLE, avocat au barreau de PARIS, toque : C2546

Ayant pour avocat plaidant M^e Florence GRACIÉ-DEDIEU, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 14 janvier 2025, en audience publique, rapport ayant été fait par Michel RISPE, président de chambre, conformément aux articles 804, 805 et 905 du CPC, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Michel RISPE, président de chambre

Anne-Gaël BLANC, conseillère

Valérie GEORGET, conseillère

Greffier lors des débats : Jeanne PAMBO

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Michel RISPE, président de chambre et par Jeanne PAMBO, greffier, présent lors de la mise à disposition.

Par acte sous seing privé du 7 août 2007, Mme [T] (la propriétaire) a consenti à Mme [G] (la locataire) un bail d’habitation portant sur un logement, de trois pièces et d’une superficie totale de 50 m2, situé au 2ème étage gauche de l’immeuble du [Adresse 4], à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel de 1.227 euros, révisable, outre une provision pour charges.

Suivant lettre recommandée avec demande d’avis de réception expédiée le 4 avril 2023, Mme [T] a mis en demeure Mme [G] de laisser aux entreprises mandatées le libre accès à son logement, afin de permettre la réalisation d’un audit de performance énergétique des lieux, puis les travaux préconisés.

Suivant lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 3 mai 2023, Mme [G] a indiqué refuser l’accès aux lieux, ce dont elle justifiait en s’appuyant sur un certificat médical.

Suivant lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 26 mai 2023, Mme [T] a sollicité de sa locataire la transmission de l’attestation d’assurance en cours de validité.

Par acte de commissaire de justice du 19 septembre 2023, Mme [T] a fait délivrer à Mme [G] un commandement visant la clause résolutoire pour défaut d’assurance et portant sommation de permettre l’accès au logement.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception du 9 novembre 2023, Mme [G] a adressé à la propriétaire l’attestation d’assurance en cours de validité.

Par acte de commissaire de justice, remis à l’étude, le 19 décembre 2023, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, 6 et 7 e) de la loi du 6 juillet 1989 et 1719 du code civil, Mme [T] a fait assigner Mme [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins notamment de le voir :

enjoindre à Mme [G] de laisser libre accès de l’appartement, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

condamner Mme [G] à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens en ce compris le coût du commandement du 19 septembre 2023 et les éventuels frais d’exécution forcée.

Par ordonnance contradictoire du 18 avril 2024, le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, a :

enjoint à Mme [G] de laisser le libre accès à l’appartement qu’elle loue au [Adresse 4], aux entreprises mandatées par Mme [T] afin qu’elles procèdent à la préparation puis la réalisation des travaux de rénovation et mise en conformité énergétique aux frais avancés du bailleur, et ce dans un délai d’un mois à compter de la signification de la présente ordonnance ;

condamné Mme [G] à une astreinte provisoire de 75 euros par jour de retard à compter de l’expiration du délai d’un mois courant à compter de la signification de la présente ordonnance, et ce, pendant une durée d’un mois ;

réservé la liquidation de l’astreinte ;

autorisé Mme [T] à faire déplacer les meubles et autres effets garnissant le logement loué dans tout autre lieu qu’elle choisira, si ce déplacement est nécessaire à l’exécution des travaux;

rejeté la demande reconventionnelle en octroi d’un délai supplémentaire de trois mois ;

rejeté la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamné Mme [G] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement délivré le 19 septembre 2023 ;

rappelé que la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

Par déclaration du 5 juin 2024, Mme [G] a relevé appel de cette décision en ce qu’elle lui a enjoint de laisser le libre accès à l’appartement qu’elle loue, l’a condamnée à une astreinte provisoire de 75 euros par jour de retard, a autorisé Mme [T] à faire déplacer les meubles et autres effets garnissant le logement et l’a condamnée aux dépens.

Par ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 9 juillet 2024, Mme [G] a demandé à la cour, sur le fondement des articles 1218, 1231-1 et 1724 du code civil et 510 du code de procédure civile de :

déclarer ses conclusions d’appel recevables ;

' infirmer l’ordonnance de référé attaquée du 18 avril 2024 ;

à titre principal,

débouter Mme [T] de sa demande tendant à faire injonction à Mme [G] de laisser libre accès aux entreprises mandatées pour effectuer des travaux de rénovation énergétique dans le logement situé au 2ème étage porte gauche de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5] ;

à titre subsidiaire,

constater l’existence de la force majeure ;

constater la gravité de l’état de santé de Mme [G] ;

suspendre pour une durée de douze mois l’obligation de Mme [G] de permettre l’accès aux entreprises mandatées pour effectuer des travaux de rénovation énergétique dans le logement situé au 2ème étage porte gauche de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5].

Par ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 5 décembre 2024, Mme [T] a demandé à la cour de :

rejeter toutes conclusions contraires comme étant injustes ou mal fondées ;

confirmer l’ordonnance de référé du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris Pôle civil de proximité en date du 18 avril 2024 en ce qu’elle a :

— enjoint à Mme [G] de permettre l’accès à l’appartement sis au deuxième étage de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4] à [Localité 5] pour la préparation et la réalisation des travaux de rénovation énergétique relevant de l’obligation de la propriétaire, et ce sous astreinte de 75 euros par jour de retard et ce dans un délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— débouté Mme [G] de ses demandes de suspension d’exécution de l’obligation d’accès à son logement de 12 mois ;

réformer la décision en ce qu’elle a débouté Mme [T] de ses légitimes demandes de dommages et intérêts et frais irrépétibles :

condamner Mme [G] à payer à Mme [T] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

confirmer la décision en ce qu’elle a condamné Mme [G] aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement du 19 septembre 2023 et les éventuels frais d’exécution forcée ;

y ajoutant

condamner Mme [G] aux dépens de l’instance d’appel.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 12 décembre 2024.

Sur ce,

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

En outre, selon une jurisprudence constante, les juges ne sont pas tenus de répondre à un simple argument, ni de suivre les parties dans le détail de leur argumentation, ni encore de répondre à une simple allégation dépourvue d’offre de preuve.

Sur l’injonction de permettre le libre accès au logement loué à peine d’astreinte

Mme [G] soutient que ni l’urgence, ni même l’utilité des travaux de rénovation énergétique envisagés par Mme [T] n’est établie. Elle explique qu’en effet l’installation énergétique est en bon état de performance puisqu’en dépit de la flambée des prix de l’énergie, sa facture s’élève pour le mois de mai 2024 à la somme de 44,73 euros pour l’électricité et 64,36 euros pour le gaz.

En outre, elle se prévaut d’une situation de force majeure, qui doit conduire à l’exonérer de l’obligation de permettre la réalisation de travaux de rénovation énergétique dans son logement en produisant trois certificats médicaux établis les 3 mai 2023, 6 novembre 2023 et 6 mars 2024 établissant qu’elle souffre d’un handicap psychique invisible et que l’intrusion d’une tierce personne à son domicile aurait des conséquences graves sur son état de santé psychique.

Au contraire, Mme [T] soutient que Mme [G] ne peut, pour les raisons qu’elle avance, s’exonérer de son obligation de permettre l’accès au logement. Elle considère que l’attestation de la caisse d’allocations familiales d’octobre à décembre 2023 faisant état de la perception par la locataire de l’allocation adulte handicapé n’est pas de nature à justifier son opposition à ouvrir son appartement à une entreprise qualifiée, avec rendez-vous préalable fixé à sa convenance, et pour une durée d’une heure et demie. Elle observe qu’aucun certificat établi par un médecin spécialisé en santé psychique n’est versé au débat et que les trois certificats produits sont imprécis.

Elle exprime son inquiétude quant à l’état d’entretien de l’appartement. Elle indique que la locataire n’a pas répondu aux demandes du cabinet Jourdan de transmission des certificats d’entretien annuel de la chaudière et du conduit d’évacuation des fumées. Elle ajoute que la chaudière a plus de 20 ans et n’a pas été entretenue, étant probablement hors d’usage, qu’il n’y a aucun dispositif d’isolation, et que l’ancien DPE réalisé classait l’appartement en E et D en date du 7 août 2007.

La cour rappelle que l’article 834 du code de procédure civile dispose que, 'dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend'.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir le juge du fond.

En outre, selon l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, 'le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite'.

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que, 'dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire'.

Le trouble manifestement illicite visé s’entend de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Par ailleurs, selon l’article 7 e) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, le locataire est obligé 'de permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6. Les deux derniers alinéas de l’article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d’habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l’utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l’interdiction ou l’interruption des travaux entrepris'.

Et, selon l’article 1724 du code civil, 'Si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu’à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu’elles lui causent, et quoiqu’il soit privé, pendant qu’elles se font, d’une partie de la chose louée.

Mais, si ces réparations durent plus de vingt et un jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé.

Si les réparations sont de telle nature qu’elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail.'

Au cas d’espèce, il est constant que les parties sont liées par un contrat de bail qu’elles ont signé entre elles le 7 août 2007, dont l’article VIII 8°stipule que le locataire est tenu de laisser exécuter dans les lieux les travaux d’améliorations des parties communes et des parties privatives ainsi que les travaux nécessaires au maintien en l’état et à l’entretien normal des locaux loués, outre qu’il est tenu de laisser visiter les locaux loués chaque fois que nécessaire pour les réparations et la sécurité de l’immeuble.

Mme [T] invoque être tenue d’une obligation de faire réaliser un audit de performance énergétique, puis les travaux de rénovation énergétique préconisés, dans le logement dont s’agit et qui a fait l’objet d’un précédent diagnostic de performance énergétique le 7 août 2017, au titre de ses obligations légales et notamment de délivrance du logement.

Mme [G] entend échapper à son obligation de laisser pénétrer dans le logement qu’elle loue les professionnels chargés d’opérer le nouveau diagnostic et d’effectuer des travaux, en excipant d’une part de l’absence d’urgence et de nécessité, d’autre part de son état de santé.

C’est cependant vainement que Mme [G] prétend qu’il n’y aurait pas urgence à faire exécuter les travaux, lesquels ne seraient pas indispensables, alors que l’existence de son obligation de permettre l’accès au logement en vue de la préparation de travaux d’amélioration résulte des dispositions de la loi précitée et n’est pas sérieusement contestable.

Et, c’est tout aussi vainement que Mme [G] invoque son état de santé alors qu’elle ne démontre qu’il puisse faire obstacle à l’exécution de l’obligation qui lui incombe.

En effet, la cour relève qu’après de multiples démarches entreprises, depuis juillet 2022, afin qu’elle laisse un accès libre aux entreprises, pour la première fois en mai 2023 Mme [G] a justifié son opposition par des raisons médicales.

Elle verse à ce titre une attestation de versement mensuelle d’une somme de 1.408,14 euros dont 971,37 euros du chef de l’allocation aux adultes handicapés en octobre-décembre 2023, outre trois certificats médicaux établis par le même médecin généraliste, Mme [E] [Z] dont le cabinet est [Adresse 3] à [Localité 5], rédigés respectivement dans les termes suivants :

' 'Je soussignée Docteur [E] [Z] certifie avoir examiné le 06/11/2023 à 16:47, Mme [S] [G], née le 16/12/1962 (60 ans). Son état de santé psychique rend impossible les visites à domicile.

Certificat établi à la demande de l’intéressé et remis en main propre pour faire valoir ce que de droit. Signé via Doctolib le 06/11/2023 ' ;

' Je soussigné(e) Docteur [E] [Z] certifie avoir examiné le 03/05/2023 à 16:59, Mme [S] [G], né(e) le 16/12/1962 (60 ans).

Son état de santé psychique rend impossible les visites à domicile.

Certificat établi à la demande de l’intéressé et remis en main propre pour faire valoir ce que de droit. Signé via Doctolib le 03/05/2023' ;

' 'Je soussignée Docteur [E] [Z] certifie avoir examiné le 06/03/2024 à 12:04, Mme [S] [G], née le 16/12/1962 (61 ans), L’intrusion d’une tierce personne à son domicile aurait de graves conséquences sur son état de santé psychique.'

Certificat établi à la demande de l’intéressé et remis en main propre pour faire valoir ce que de droit. Signé via Doctolib le 06/03/2024'.

Si les diagnostics posés par ce médecin généraliste ainsi que ses constats ne sont pas, par ailleurs, remis en cause, au moment où ils ont été faits, force est de relever que ce professionnel de santé évoque en dernier lieu les risques liés à une 'intrusion’ et non pas une simple visite. Or, la demande d’accedit n’a pas pour objet d’entrer sans autorisation dans le domicile de Mme [G] et à son insu. Et, il ne se déduit pas en tout cas du dernier avis médical formulé par le médecin consulté par Mme [G] le 6 mars 2024 que l’état de santé qu’elle présente serait incompatible avec la visite dans l’appartement dont elle est locataire d’une entreprise, sur rendez-vous préalablement convenu et pour un temps limité.

Par ailleurs, il ne peut être déduit de la circonstance que Mme [G] est bénéficiaire de l’allocation aux adultes handicapés qu’elle devrait être exonérée de son obligation.

Dès lors, les éléments soumis par Mme [G] à la cour pour justifier de son refus de se soustraire à l’obligation que lui fait la loi apparaissent inopérants, tant pour s’opposer à la demande adverse que pour faire prospérer sa demande subsidiaire de suspension de l’accedit pour une durée de douze mois.

Par ailleurs, s’agissant de l’astreinte prononcée qui vise à renforcer l’injonction décernée et à en assurer l’exécution, il doit être constaté qu’elle apparaît parfaitement proportionnée aux enjeux et circonstances de l’espèce.

Par voie de conséquence, la décision entreprise sera confirmée de ce chef.

Sur la demande de Mme [T] de réformer la décision en ce qu’elle l’a déboutée de sa demande de dommages et intérêts

En application de l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas ou l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier. La provision peut être allouée même si le montant de l’obligation est controversé, dès lors que le principe même de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Selon l’article 954 du code de procédure civile, ' Les conclusions d’appel contiennent, en en-tête, les indications prévues à l’article 961. Elles doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau récapitulatif des pièces est annexé.

Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, l’énoncé des chefs de jugement critiqués, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Si, dans la discussion, des moyens nouveaux par rapport aux précédentes écritures sont invoqués au soutien des prétentions, ils sont présentés de manière formellement distincte.

La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Les parties doivent reprendre, dans leurs dernières écritures, les prétentions et moyens précédemment présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et la cour ne statue que sur les dernières conclusions déposées.

La partie qui conclut à l’infirmation du jugement doit expressément énoncer les moyens qu’elle invoque sans pouvoir procéder par voie de référence à ses conclusions de première instance.

La partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s’en approprier les motifs. Il convient de relever que Mme [T] n’a développé dans la discussion aucun moyen au soutien de sa demande en ce sens.'

La partie, qui entend voir la cour infirmer le chef d’une décision l’ayant déboutée d’une demande et, statuant à nouveau, accueillir celle-ci, doit formuler une prétention en ce sens dans le dispositif de ses conclusions d’appel et, lorsque cela n’est pas le cas, la cour ne peut que confirmer la décision entreprise (2ème Civ., 4 février 2021, pourvoi n° 19-23.615).

Il s’ensuit que la demande d’infirmation de tel ou tel chef de la décision ne suffit-elle pas à émettre une prétention sur le fond des demandes qui ont été tranchées par ce chef.

Au cas présent, outre que la décision entreprise n’a pas tranché de demande de dommages et intérêts de Mme [T] faute d’en voir été saisie par celle-ci, il convient de constater que dans le dispositif de ses conclusions à hauteur d’appel, l’intimée n’a formulé aucune prétention tendant à voir la cour statuer de ce chef outre qu’elle n’a développé dans la discussion aucun moyen au soutien de sa demande d’infirmation.

Par voie de conséquence, la cour ne peut que confirmer la décision querellée dans toutes ses dispositions principales.

Sur les frais et dépens

Il sera rappelé que la définition des dépens afférents aux instances, actes et procédures d’exécution résulte des dispositions de l’article 695 du code de procédure civile, sans qu’il appartienne au juge de la modifier ni d’y ajouter.

En application de l’article 696 alinéa 1er du même code, de principe, les dépens doivent être mis à la charge de la partie perdante.

Et, en application de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie, la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, le sens de l’arrêt conduit à confirmer les dispositions de l’ordonnance entreprise relatives aux dépens. Et, il n’apparaît pas justifié de faire droit à la demande de Mme [T] tendant à l’infirmation de celle-ci quant aux frais irrépétibles, en sorte que l’ordonnance sera également confirmée de ce chef.

Partie perdante, Mme [G] devra supporter les dépens d’appel dans les conditions précisées au dispositif.

En outre, Mme [G] sera condamnée à payer à Mme [T] une indemnité de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance entreprise en ses dispositions soumises à la cour ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne Mme [G] aux dépens de l’appel dans les conditions de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique ;

Condamne Mme [G] à payer à Mme [T] une indemnité de trois mille (3.000) euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

Rejette les demandes plus amples ou contraires des parties.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT