4ème Chambre

ARRÊT N° 255

N° RG 22/07460

N°Portalis DBVL-V-B7G-TMA7

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 16 NOVEMBRE 2023

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Brigitte DELAPIERREGROSSE, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Nathalie MALARDEL, Conseillère,

Assesseur : Monsieur Guillaume FRANCOIS, Conseiller désigné par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la Cour d’Appel de Rennes en date du 13 juin 2023

GREFFIER :

Madame Françoise BERNARD, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 04 Juillet 2023

devant Madame Brigitte DELAPIERREGROSSE, magistrat rapporteur, tenant seule l’audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Rendu par défaut, prononcé publiquement le 16 Novembre 2023 par mise à disposition au greffe, date indiquée à l’issue des débats : 19 octobre 2023 prorogée au 16 Novembre 2023

****

APPELANTE :

S.A.R.L. VARO

[Adresse 3]

[Localité 10]

Représentée par M^e Mikaël BONTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Mélanie CAHOURS, Plaidant, avocat au barreau de BREST

INTIMÉES :

S.A. AXA FRANCE IARD

agissant poursuite et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège ès qualités d’assureur de la société SFM Batiment, d’assureur de la société ALUMVITRO, d’assureur de la société SOARES MANUEL

[Adresse 14]

[Localité 21]

Représentée par M^e Valérie POSTIC de la SELARL ATHENA AVOCATS ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de QUIMPER

S.A.R.L. TRACE ARCHITECTES ASSOCIÉS

[Adresse 13]

[Localité 8]

Représentée par M^e Virginie LARVOR de la SELARL BELWEST, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de BREST

S.A.R.L. ARMORICONCEPT

[Adresse 18]

[Localité 8]

Assignée à l’étude d’huissier

QUEVAREC SARL

Prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 23]

[Localité 11]

Représentée par M^e Christophe LHERMITTE de la SELEURL GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Benoît CADENET de la SCP FIDAL, Plaidant, avocat au barreau de BREST

S.A.R.L. SOARES MANUEL

[Adresse 25]

[Localité 12]

Représentée par M^e Bertrand AUDREN de la SELARL AUDREN & MULLER, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de BREST

S.A.R.L. SFM BATIMENT

[Adresse 7]

[Localité 9]

Assignée à personne habilitée

Compagnie d’assurance MMA IARD

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 16]

Représentée par M^e Melaine RANGHEARD de la SELARL JUSTICIAVOCAT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de BREST

Compagnie d’assurance MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Localité 16]

Représentée par M^e Melaine RANGHEARD de la SELARL JUSTICIAVOCAT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de [Localité 8]

S.A. ABEILLE IARD & SANTE

[Adresse 4]

[Localité 20]

Assignée à personne habilitée

La SMA SA

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 19]

[Localité 17]

Représentée par M^e Bruno HALLOUET de la SELARL CHEVALLIER ET ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de BREST

Exposé du litige :

La société Varo, société de location-vente a conclu avec la société Trace un contrat de maîtrise d''uvre avec mission complète, dans le cadre de la construction d’un immeuble à usage d’habitation, de bureaux et de commerces, dénommé '[Adresse 24]', situé [Adresse 6] à [Localité 8].

Sont intervenues à l’acte de construire :

— la société Armoriconcept en charge du lot 6 plâtrerie assurée au titre de sa responsabilité décennale et de sa responsabilité civile professionnelle auprès des sociétés MMA Iard et MMA Assurances mutuelles,

— la société Quevarec en charge des lots 10 et 14 -Peinture et Ravalement, assurée au titre de sa responsabilité décennale auprès de la société Aviva devenue Abeille Iard et Santé,

— la société SFM Bâtiment en charge des lots 11 et 12 Plomberie assurée au titre de sa responsabilité décennale auprès de la société AXA France Iard,

— la société Soares en charge du gros-oeuvre, assurée au titre de la responsabilité décennale auprès de la société AXA France Iard.

La société Varo a souscrit une assurance dommages ouvrage et une assurance constructeur non réalisateur auprès de la société SMA Courtage.

Les travaux ont été réceptionnés le 31 juillet 2020 et ont fait l’objet d’une déclaration d’achèvement le 1er août suivant.

Des désordres étant apparus, le syndic en exercice, la société Square Habitat Bretagne, a procédé à trois déclarations de sinistre auprès de l’assureur dommages-ouvrage, laquelle a dénié sa garantie pour la plupart des désordres dénoncés.

Par actes d’huissier des 17 et 18 novembre 2022, la société Varo a fait assigner les sociétés Axa France IARD, Trace, Armoriconcept, Quevarec, Soares Manuel, SFM Bâtiment, MMA IARD Assurances Mutuelles, Abeille IARD & Santé (anciennement Aviva Assurances) et SMA Courtage selon la procédure de référé d’heure à heure devant le tribunal judiciaire de Brest, aux fins d’expertise judiciaire.

Par ordonnance en date du 5 décembre 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Brest a :

— reçu l’intervention volontaire de la société MMA IARD ;

— rejeté l’exception de nullité de l’assignation soulevée par la société Soares Manuel ;

— déclaré irrecevable la demande d’expertise formée par la société Varo ;

— dit n’y avoir lieu à référé sur les demandes tendant à voir constater la suspension de la prescription

— condamné la société Varo à payer à la société Soares Manuel et à la société Quevarec la somme de 850 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeté les demandes plus amples ou contraires.

La société Varo a interjeté appel de cette ordonnance par déclaration du 22 décembre 2022.

Dans ses dernières conclusions transmises le 9 février 2023, la société Varo au visa des articles 145 et 489 du code de procédure civile, demande à la cour de :

— infirmer l’ordonnance en ce qu’elle a déclaré irrecevable la demande d’expertise sollicitée par la société Varo et dit n’y avoir lieu à référé et en ce qu’elle a condamné la société Varo à payer à la société Soares Manuel et à la société Quevarec la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles ;

— dire et juger que la société Varo étant propriétaire des logements affectés de désordres, a intérêt et qualité à agir ;

— ordonner en conséquence, une mesure d’expertise judiciaire confiée à tel expert qu’il plaira à la cour d’appel de Rennes de désigner à cette fin, et au regard de l’urgence, avec indication à celui d’avoir à convoquer les parties dans un délai de quinze jours à compter du délibéré, avec mission de

— se faire remettre l’intégralité des pièces utiles à sa mission par les parties ;

— après avoir convoqué les parties et leurs conseils, visiter les logements concernés et examiner les désordres, malfaçons et inachèvements affectant l’immeuble litigieux allégués par le maître d’ouvrage dans l’assignation et les dernières conclusions produites et les pièces visées à l’acte ;

— en faire la description et prescrire les mesures urgentes à mettre en 'uvre pour faire cesser les désordres ;

— en détailler les causes et fournir tous éléments permettant à la juridiction de déterminer à quels fournisseurs ou intervenants ces désordres, malfaçons et inachèvements sont imputables et dans quelles proportions ;

— dire s’ils existent et, dans l’affirmative, les décrire en indiquant s’ils entraînent une impropriété à destination de l’ouvrage ou portent atteinte à sa solidité ;

— indiquer les conséquences de ces désordres, malfaçons et inachèvements quant à la solidité, l’habitabilité, l’esthétique du bâtiment et plus généralement quant à l’usage qui peut en être attendu ou quant à la conformité à sa destination ;

— indiquer les solutions appropriées pour y remédier ;

— préciser et évaluer les préjudices et coûts induits par ces désordres, malfaçons et inachèvements et par les solutions possibles pour y remédier ;

— rapporter toutes autres constatations utiles à l’examen des prétentions des parties ;

— avant de déposer son rapport final, diffuser une note de synthèse en laissant aux parties un délai suffisant pour faire valoir leurs éventuelles observations ;

— condamner la société Axa France IARD, la société Trace, la société Armoriconcept, la société Quevarec, la société Soares Manuel, la société SFM Bâtiment, la société MMA IARD Assurances Mutuelles, la société Abeille IARD & Santé (antérieurement Aviva Assurances), et la société SMA Courtage aux dépens.

La société Varo fait valoir qu’elle dispose d’un intérêt à agir contre les entrepreneurs dans la mesure où elle est demeurée propriétaire de plusieurs lots destinés à la location et affectés de désordres, ce qui a donné lieu à des réclamations des occupants et à des résiliations de baux concernant les appartements 401,201 et 204.

Elle ajoute qu’elle dispose d’un motif légitime au sens de l’article 145 du code de procédure civile pour voir organiser une expertise au regard de la gravité des désordres qui affectent ses lots et plus généralement l’immeuble et rappelle que la société Quevarec est intervenue pour reprendre des désordres et qu’il a été constaté lors de l’expertise dommages ouvrage en juillet 2022 que les désordres étaient de nouveau apparus.

Dans ses dernières conclusions transmises le 23 mars 2023, la société Quevarec demande à la cour de :

A titre principal,

— débouter la société Varo de son appel et de ses demandes ;

— confirmer l’ordonnance en ce qu’elle a déclaré irrecevable la demande d’expertise formée par la société Varo ;

— confirmer l’ordonnance en ce qu’elle a condamné la société Varo au paiement de 800 euros à la société Quevarec sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

A titre subsidiaire,

— déclarer irrecevable faute de qualité et d’intérêt à agir l’action de la société Varo pour les parties communes et les parties privatives dont elle n’est plus propriétaire à l’encontre de la société Quevarec ;

— limiter la mission de l’expert judiciaire à l’examen des désordres des logements n°204, 205, 207, 208, 301, 302, 308, 401, 402, 403, 404, 405, 406, 503 dont la société Varo justifie la propriété ;

— donner acte à la société Quevarec de ses plus expresses protestations et réserves quant à sa responsabilité et sa garantie ;

Sous ces protestations et réserves, lui donner acte de ce qu’elle n’a moyen opposant à la demande d’expertise judiciaire ;

En tout état de cause,

— condamner la société Varo à verser à la société Quevarec la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société Varo aux entiers dépens.

La société Quevarec rappelle qu’en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, seul le syndicat des copropriétaires a qualité et intérêt à agir en cas de désordre couvert par l’assureur dommages ouvrage. Il fait remarquer qu’en l’espèce, celui-ci n’a pas été appelé à la procédure et qu’avant l’instance d’appel la société Varo n’avait pas justifié avoir conservé la propriété de 21 lots dans l’immeuble. Elle soutient que pour autant, elle reste dépourvue d’intérêt à agir concernant les désordres qui affectent l’ensemble des parties communes et des lots dont elle n’est plus propriétaire puisque par l’effet du transfert des parties communes au syndicat des copropriétaires et des parties privatives aux acquéreurs, elle a perdu la possibilité d’invoquer l’article 1792 du code civil contre les constructeurs sur ces parties de l’immeuble qu’elle vise pourtant au titre des désordres à expertiser.

Elle ajoute que la société Varo ne rapporte pas la preuve de la réalité des désordres dans les appartements restés sa propriété, en l’absence de constat d’huissier et alors que l’assureur dommages ouvrage n’a pu avoir accès à tous les appartements.

Si la recevabilité est admise, elle indique n’avoir aucun moyen opposant à l’expertise, formulant protestations et réserves.

Dans ses dernières conclusions transmises le 2 mars 2023, la société Soares Manuel demande à la cour de :

— confirmer l’ordonnance en toutes ses dispositions ;

— débouter la société Varo de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

— condamner la société Varo à verser à la société Soares Manuel une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d’appel ;

— condamner la société Varo aux entiers dépens d’appel et de première instance ;

A titre subsidiaire, sur l’absence de justification de l’utilité et de légitimité de la mesure d’expertise,

— juger que la société Varo ne justifie pas de l’utilité et de la légitimité de sa demande d’expertise judiciaire ;

— débouter la société Varo de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

— confirmer l’ordonnance de référé en ce qu’elle a :condamné la société Varo à verser à la société Soares Manuel une somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société Varo à verser à la société Soares Manuel une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d’appel ;

— condamner la société Varo aux entiers dépens d’appel et de première instance.

L’intimée estime que la société Varo n’a pas d’intérêt à agir dès lors que les déclarations de sinistre ont été faites par le syndicat des copropriétaires pour les parties communes, qu’elle ne peut présentée de demande au titre des désordres généralisés à l’ensemble des appartements.

A titre subsidiaire, elle fait observer que l’article 145 du code de procédure civile impose de caractériser un litige potentiel, qu’en l’espèce, la société Varo n’explique pas en quoi les conclusions de l’expert dommages ouvrage sont contestables pour chacun des désordres et des lots concernés, observant que certains désordres ont été pris en charge au titre de l’assurance dommages ouvrage et que plusieurs logements n’ont pu être visités par l’expert.

Dans leurs dernières conclusions en date du 14 février 2023, les sociétés MMA IARD et MMA IARD Assurances Mutuelles indiquent à la cour :

— s’en remettre à l’appréciation de la cour sur les questions de l’intérêt et de la qualité à agir de la société Varo,

— cas d’infirmation de l’ordonnance sur la recevabilité de la société Varo, elles demandent de :

Statuant à nouveau,

A titre principal,

— ordonner la mise hors de cause des sociétés MMA IARD et MMA IARD Assurances Mutuelles ;

A titre subsidiaire,

— dire et juger que les sociétés MMA IARD et MMA IARD Assurances Mutuelles ne s’opposent pas à la mesure d’expertise judiciaire sollicitée, sous les protestations et réserves d’usage quant à leur garantie ;

— dire et juger que les sociétés MMA IARD et MMA IARD Assurances Mutuelles se réservent de solliciter la garantie des autres parties à la cause selon les conclusions de l’expertise judiciaire à venir ;

— condamner la société Varo à verser aux sociétés MMA IARD et MMA IARD ;

Assurances Mutuelles une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société Varo aux dépens de première instance et d’appel.

Les sociétés MMA s’en rapportent sur l’intérêt à agir de la société Varo. Elles demandent leur mise hors de cause en qualité d’assureur de la responsabilité décennale de la société Armoriconcept dès lors que les procès-verbaux de réception produits mentionnent une annexe de réserves qui n’est pas produite, de sorte qu’il n’est pas établi d’éléments de nature à mettre en cause leur garantie au titre des travaux de ce constructeur.

Subsidiairement, elles formulent protestations et réserves sur la demande d’expertise et sollicitent d’ores et déjà la garantie des autres parties à la cause, selon les conclusions de l’expertise.

Dans ses dernières conclusions en date du 3 mars 2023, la société SMA demande à la cour de :

A titre principal,

— déclarer la demande d’expertise présentée par la société Varo irrecevable, notamment, en ce qu’elle est formulée à l’encontre de la SMA ;

— débouter la société Varo de l’intégralité de ses prétentions formulées à l’encontre de la société SMA ;

— confirmer l’ordonnance du 5 décembre 2022 en toutes ses dispositions ;

Y additant,

— condamner la société Varo à payer à la SMA une somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société Varo aux dépens d’appel ;

A titre subsidiaire,

— décerner acte à la SMA de ce qu’elle formule toutes protestations et réserves sur le principe de son éventuelle garantie ;

— limiter la mission de l’expert éventuellement désigné à l’examen des désordres affectant les appartements 204, 205, 207, 208, 301, 302, 308, 401, 402, 403, 404, 405, 406, 503 ;

— constater que la SMA s’associe à la demande d’expertise formulée à l’encontre de :

— la société Trace ;

— la société Armoriconcept ;

— la société Quevarec ;

— la société Soares Manuel ;

— la société SFM Bâtiment ;

— la société Axa France IARD en qualité d’assureur des sociétés SFM Bâtiment, Alumvitro et Soares Manuel ;

— la société MMA IARD Assurances Mutuelles en qualité d’assureur de la société Armoriconcept ;

— la société Abeille IARD & Santé en qualité d’assureur de la société Quevarec ;

— dire et juger que les présentes conclusions valent demande en justice interruptive de prescription ;

— condamner la société Varo aux dépens d’appel ;

En toutes hypothèses,

— condamner la société Varo à payer à la SMA une somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La société SMA en qualité d’assureur dommages ouvrage et assureur constructeur non réalisateur de la société Varo invoque le défaut de qualité de la société Varo estimant que le syndicat des copropriétaires est seul compétent pour agir en ce qui concerne les désordres affectant les parties communes en vertu de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

Elle relève que si la société Varo justifie désormais de sa propriété sur plusieurs lots, les désordres qui les affectent ne sont pas démontrés, faute de production d’un constat d’huissier, estimant que les photographies non datées produites ne suffisent pas à rapporter le preuve des désordres.

Elle ajoute que la société Varo n’a procédé à aucune déclaration de sinistre au titre des désordres qu’elle invoque dans les appartements restés sa propriété et qu’elle ne peut donc saisir directement la juridiction d’une demande d’expertise.

A titre subsidiaire, elle demande que l’expertise soit limitée aux désordres affectant les lots propriétés de l’appelante et présente les plus expresses réserves sur sa garantie et s’associe à la demande d’expertise formulée contre les autres constructeurs et leurs assureurs.

Dans ses dernières conclusions en date du 27 février 2023, la société Axa France IARD en qualité d’assureur des sociétés SFM Bâtiment, Alumvitro et Soares Manuel demande à la cour de

À titre principal,

— déclarer irrecevable faute de qualité et d’intérêt à agir l’action de la société Varo pour les parties communes et les parties privatives dont elle n’est plus propriétaire à l’encontre de la société Axa, en qualité d’assureur de responsabilité décennale des sociétés Soares Manuel, SFM Bâtiment et Alumvitro ;

À titre subsidiaire,

— limiter la mission de l’expert judiciaire à l’examen des désordres des logements n°204, 205, 207, 208, 301, 302, 308, 401, 402, 403, 404, 405, 406, 503 dont la société Varo justifie la propriété ;

— dire que la société Axa es-qualité d’assureur de responsabilité décennal des sociétés Soares Manuel, SFM Bâtiment et Alumvitro formule les plus expresses réserves tant sur le bien-fondé et la recevabilité de l’action engagée à son encontre que sur les garanties susceptibles d’être accordées dans ce dossier ;

— dire qu’elle n’a pas de moyens opposants à la mesure d’expertise judiciaire sollicitée ;

— dire que la société Axa s’associe à la demande d’expertise formulée à l’encontre des autres locateurs d’ouvrage reprenant à son compte tous les effets attachés à l’assignation, se réservant ultérieurement le droit de solliciter les pleines et entières garanties à l’encontre de ses autres locateurs d’ouvrage à savoir :

— la société SMA Courtage en sa qualité d’assureur dommages-ouvrage ;

— la société Abeille IARD & Santé en sa qualité d’assureur de la société Quevarec ;

— la société MMA IARD Assurances Mutuelles en sa qualité d’assureur de la société Armoriconcept ;

— la société Quevarec ;

— la société Armoriconcept ;

— la société Trace ;

— dire et juger que les présentes conclusions valent demande en justice interruptive de la prescription à l’encontre de l’ensemble des parties attraites à la procédure ;

— condamner la demanderesse aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Elle rejoint l’argumentation des autres parties sur le défaut de qualité à agir de la société Varo au titre des désordres affectant les parties communes et les lots dont elle n’est plus propriétaire.

A titre subsidiaire, elle indique ne pas avoir de moyen opposant à l’expertise mais demande que cette mesure soit limitée à l’examen des seules parties communes relatives aux appartements dont la société est propriétaire et fait protestations et réserves sur le bien fondé de l’action engagée à son encontre et sur les garanties mobilisables.

Elle rappelle que la police de la société Alumvitro a été résiliée le 1er janvier 2022 et celle de la société Soares Manuel le 1er juin 2019, de sorte qu’elle ne peut être tenue qu’au titre des garanties obligatoires. Elle se réserve de solliciter ultérieurement la garantie des autres constructeurs et de leurs assureurs.

Dans ses dernières conclusions en date du 27 mars 2023, la société Trace demande à la cour de :

A titre principal,

— débouter la société Varo de son appel et de ses demandes ;

— confirmer l’ordonnance du 5 décembre 2022 en ce qu’elle a déclaré irrecevable la demande d’expertise formée par la société Varo ;

A titre subsidiaire,

— déclarer irrecevable faute de qualité et d’intérêt à agir l’action de la société Varo pour les parties communes et les parties privatives dont elle n’est plus propriétaire ;

— limiter la mission de l’expert judiciaire aux désordres des logements n°204, 205, 207, 208, 301, 302, 308, 401, 402, 403, 404, 405, 406, 503 dont la société Varo justifie la propriété ;

— donner acte à la société Trace de ses plus expresses protestations et réserves quant à sa responsabilité et sa garantie ;

— donner acte de ce qu’elle n’a moyen opposant à la demande d’expertise judiciaire ;

En tout état de cause,

— condamner la société Varo à verser à la société Trace la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société Varo aux entiers dépens d’appel.

Elle rappelle qu’il appartient à la société appelante de produire les pièces au soutien de sa demande et au vu des pièces produites en appel, rejoint l’argumentation des autres parties sur l’intérêt à agir limité de la société Varo faisant observer que les demandes adressées dans sa déclaration de sinistre du 23 mai 2022 sont imprécises quant aux parties de l’immeuble concernées, ses appartements ou l’ensemble des lots de l’immeuble, que seuls les désordres affectant les premiers peuvent lui conférer un intérêt à agir.

Le 9 janvier 2023, la société Varo a notifié sa déclaration d’appel à la société Armoriconcept, acte délivré à l’étude ; à la société Abeille Iard & santé acte délivré à personne habilitée et à la société SFM Bâtiment acte remis à personne habilitée. Ces sociétés n’ont pas constitué avocat.

L’instruction a été clôturée le 4 juillet 2023.

Motifs :

— Sur la demande d’expertise :

En vertu de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées par le juge des référés.

En vertu de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a qualité pour agir en justice tant en demande qu’en défense, même contre certains propriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs copropriétaires, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble. Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic.

Ce défaut d’information du syndic n’a pas à lui seul pour conséquence de remettre en cause son droit à agir.

Il est constant que les actions contre les constructeurs et leurs assureurs comme contre l’assureur dommages ouvrage sont transmises avec la propriété de l’immeuble, de sorte que le maître de l’ouvrage d’une construction commercialisée en l’état futur d’achèvement perd son droit d’action à leur encontre sauf s’il établit au sein d’un immeuble soumis au statut de la copropriété avoir conservé la propriété de lots .

En l’espèce, la société Varo justifie devant la cour, par la production d’une attestation notariée et de baux d’habitation, détenir la propriété de 21 lots, constituant les appartements 201, 204, 205, 206, 207, 208, 301,302, 303, 304, 305, 306, 307, 308, 401, 402, 403, 404, 405, 406 et 503.

En cette qualité elle dispose d’un motif légitime à demander l’organisation d’une mesure d’expertise au contradictoire des constructeurs et des assureurs concernés par la construction en vue d’examiner les désordres affectant ses lots et en déterminer l’origine et les responsabilités techniques.

En revanche, comme le relèvent les intimées, elle ne justifie pas de cette légitimité pour voir inclus dans l’expertise des parties communes sans rapport avec les dégradations dans ses appartements (fissuration du sol du garage) ou des lots dont elle n’est plus propriétaire, tels le cabinet médical, les appartements 202, 203, 504, 505, 506.

La société Varo verse aux débats les expertises réalisées suite aux déclarations de sinistre faites par le syndic, la société Square Habitat, adressées à la société SMA en mai et août 2022 relatives aux désordres survenus dans des lots dont elle est propriétaire, les courriels adressés par des locataires accompagnés de photographies des désordres affectant les appartements occupés ainsi que les congés donnés par certains locataires du fait des désordres. Elle produit également le rapport du service de l’action sanitaire de la ville de [Localité 8], suite à une visite du 9 septembre 2022 qui témoigne de problèmes d’humidité et de fissures dans l’appartement loué à M et Mme [G].

Contrairement à ce qui lui est opposé, ces éléments caractérisent la réalité des désordres et des dégradations dans ses lots (fissurations des bandes de placoplâtre, des plafonds avec décollements de peinture , fuites des bacs à douche et moisissures, passage d’air par une baie vitrée etc ) indépendamment de l’analyse faite par les experts missionnés par la société SMA assureur dommages ouvrage de leur caractère décennal ou non.

Celui-ci a d’ailleurs pris en charge suite à des investigations complémentaires certains désordres à savoir : dans l’appartement n° 302, les infiltrations dans la cloison entre la pièce de vie et la chambre, dans l’appartement 401, les infiltrations d’eau au plafond de la pièce de vie, dans l’appartement 405, les fissures et infiltrations d’eau au plafond de la pièce de vie, ainsi que dans le logement 207, les infiltrations d’air depuis l’ouvrant de la menuiserie extérieure du salon et indemnisé le syndic.

Le Syndicat des copropriétaires, bénéficiaire de l’assurance dommages ouvrage, a déclaré à la société SMA les 23 mai et 4 août 2022 l’ensemble des désordres que lui a dénoncés la société Varo et qu’elle invoque en l’espèce dont il ne peut être établi à ce stade s’ils trouvent leur origine dans des parties privatives ou des parties communes de l’immeuble. Les pièces produites (courriers d’août et septembre 2022 ) par la société Varo témoignent en outre d’échanges entre l’assureur dommages ouvrage et la société Varo relativement aux dommages pris en charge.

Les sociétés MMA Iard et MMA Assurances Mutuelles ne peuvent demander leur mise hors de cause au motif qu’elles assurent uniquement la responsabilité décennale de la société Armoriconcept, que le procès-verbal de réception des travaux de son assuré n’est pas produit et qu’une annexe contenant des réserves est visé dans les procès-verbaux de réception produits. L’absence de procès-verbal ne suffit pas à exclure la réception et l’annexe relatif aux réserves concerne la réception d’autres lots.

Au regard de ces éléments, la société Varo justifie d’un motif légitime à voir organiser une mesure d’expertise au contradictoire des locateurs d’ouvrage et des assureurs y compris l’assureur dommages ouvrage, une action au fond pour obtenir l’indemnisation des désordres affectant ses lots n’étant pas irrémédiablement vouée à l’échec.

En conséquence, une expertise sera ordonnée relative aux désordres visés dans les deux déclarations de sinistre adressées à la société SMA les 23 mai et 4 août 2022 et concernant les appartements n° 201, 204 , 205, 206, 207, 301, 302, 303, 304, 305, 306, 307, 308, 401, 402, 403, 404, 405, 406 et 503 selon les modalités précisées au dispositif. L’ordonnance est infirmée sur ce point.

— Sur les demandes annexes :

En tant que de besoin, il sera donné acte aux sociétés Quevarec, SMA Assureur de la société Varo, AXA assureur de SFM Bâtiment, Alumvitro et Soares Manuel, à la société Trace, de leurs réserves et protestations sur les responsabilités et les garanties.

Il n’y a pas lieu à référé sur les demandes des sociétés MMA de constater qu’elles se réservent d’agir en garantie contre les autres parties en fonction des conclusions de l’expert, ni sur les demandes de la société SMA, la société AXA Iard de constater qu’elles s’associent à la demande d’expertise afin d’interrompre la prescription.

Les dispositions relatives aux frais irrépétibles sont infirmées. Il n’apparaît pas inéquitable que chaque partie conserve la charge de ses frais irrépétibles.

S’agissant d’une mesure in futurum, la société Varo conservera la charge des dépens de première instance et d’appel.

Par ces motifs :

Statuant publiquement, par défaut,

Infirme l’ordonnance en ses dispositions soumises à la cour,

Statuant à nouveau,

Ordonne une expertise des désordres affectant les appartements 201, 204, 205, 206, 207, 301,302, 303, 304, 305, 306, 307, 308, 401, 402, 403, 404, 405, 406 et 503 dont la société Varo est propriétaire,

Commet pour y procéder M. [I] [Y] demeurant [Adresse 15] [Localité 8] Tél : [XXXXXXXX01] Port. : [XXXXXXXX02] Mèl : [Courriel 22]

avec pour mission de :

— se faire communiquer tous documents et pièces utiles à l’accomplissement de sa mission,

— en tant que de besoin, s’entourer de tout sachant et technicien de son choix,

— se rendre sur les lieux [Adresse 6] à [Localité 8] les parties présentes ou dûment convoquées,

— dire si les désordres et malfaçons mentionnés dans les déclarations de sinistres des 23 mai et 4 août 2022 adressées à la société SMA par le syndic de copropriété la société Square Habitat et relatifs aux appartements 201, 204, 205, 206, 207, 301,302, 303, 304, 305, 306, 307, 308, 401, 402, 403, 404, 405, 406 et 503, propriété de la société Varo existent,

— dans l’affirmative, les décrire, rechercher leur origine et leur date d’apparition, préciser s’ils étaient apparents lors de la réception de l’ouvrage ou de la prise de possession ; vérifier s’il en est fait mention dans le procès-verbal de réception ou s’ils ont fait l’objet de réclamations ou de réserves écrites,

— dire s’ils rendent l’ouvrage impropre à l’usage auquel il est destiné ou s’ils sont de nature à nuire à sa solidité,

— dire pour chaque désordre s’il provient d’une non conformité aux documents contractuels, aux règles de l’art ou aux prescriptions d’utilisation des matériaux ou éléments d’ouvrage mis en 'uvre, d’un défaut de conception, d’une exécution défectueuse, ou d’un vice des matériaux, ou de toute autre cause,

— fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction du fond éventuellement saisie de statuer sur les responsabilités encourues,

— décrire les travaux de reprise nécessaires pour remédier aux désordres, préciser leur durée,

— évaluer les préjudices de toute nature, directs et indirects, subis ou à subir par la société Varo

— faire toutes observations utiles à la solution du litige,

Invite l’expert à solliciter, en leur adressant un pré-rapport, les observations des parties dans un délai qu’il fixera et à y répondre dans son rapport définitif conformément aux dispositions de l’article 276 du code de procédure civile,

Rappelle que l’expert peut s’adjoindre d’initiative, si besoin est, un technicien dans une autre spécialité que la sienne dont le rapport sera joint à son rapport définitif en application des articles 278 et 282 du code de procédure civile et/ou se faire assister par une personne de son choix intervenant sous son contrôle et sa responsabilité en application de l’article 278-1 du code de procédure civile,

Fixe à 3 000 € la provision à valoir sur la rémunération de l’expert que la société Varo devra consigner au moyen d’un chèque émis à l’ordre du régisseur du tribunal judiciaire de Brest dans un délai de 2 mois à compter du présent arrêt,

Dit que l’expert devra déposer son rapport dans un délai de 6 mois à compter du jour où il sera informé de la consignation au tribunal judiciaire de Brest, sauf demande de prorogation motivée de ce délai adressée au juge chargé du contrôle des expertises de cette juridiction,

Dit qu’en cas de difficulté, il en sera référé par simple requête de la partie la plus diligente au juge chargé du contrôle des expertises du tribunal judiciaire de Brest,

Renvoie l’affaire devant cette juridiction,

Déboute les parties de leurs demandes au titre des frais irrépétibles,

Condamne la société Varo aux dépens de première instance et d’appel .

Le Greffier, Le Président,