5ème Chambre

ARRÊT N° 398

N° RG 21/08002 – N° Portalis DBVL-V-B7F-SKMT

(Réf 1ère instance : 1121000289)

M. [C] [H]

C/

M. [D] [T]

Mme [X] [T] épouse [T]

Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Lauret

M^e Chaudet

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 27 NOVEMBRE 2024

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie PARENT, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,

GREFFIER :

Madame OMNES, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 14 Octobre 2024, devant Madame Virginie PARENT, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

contradictoire, prononcé publiquement le 27 Novembre 2024 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANT :

Monsieur [C] [H]

né le 04 Février 1948 à [Localité 2], de nationalité française

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par M^e Vincent LAURET de l’ASSOCIATION LPBC, plaidant/postulant, avocat au barreau de QUIMPER

INTIMÉS :

Monsieur [D] [T]

né le 27 Septembre 1949 à [Localité 3], de nationalité française

[Adresse 1]

[Localité 3]

Madame [X] [K] épouse [T]

née le 05 Décembre 1950 à [Localité 3], de nationalité française

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentés par M^e Sandrine VIVIER substituant M^e Jean-David CHAUDET de la SCP JEAN-DAVID CHAUDET, postulant, avocats au barreau de RENNES

Représentés par M^e Nicolas LE LEON de la SELARL SELARL NICOLAS LE LEON, plaidant, avocat au barreau de QUIMPER

Par acte sous seing privé en date du 1er février 2019, M. [D] [T] et Mme [X] [T] ont consenti à M. [C] [H] la location d’un immeuble à usage d’habitation, sis [Adresse 1] à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel actualisé de 580 euros, charges comprises.

Par acte d’huissier du 11 mai 2020, les époux [T] ont fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail à M. [C] [H] pour un montant de 2 472,95 euros.

M. [C] [H] a versé la somme de 2 320 euros le 18 juin 2020.

Par acte d’huissier du 6 janvier 2021, les époux [T] ont de nouveau fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail à M. [C] [H] pour un montant de 1 276,80 euros.

Par acte d’huissier de justice en date du 27 avril 2021, les époux [T] ont fait assigner M. [C] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Quimper.

Par jugement en date du 15 novembre 2021, le tribunal judiciaire de Quimper a :

— condamné M. [C] [H] à payer aux époux [T] la somme de 4 675,95 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, décompte arrêté à la date du 12 octobre 2021, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la date du 15 novembre 2021,

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire au profit des époux [T] à la date du 6 mars 2021,

— dit que l’expulsion de M. [C] [H] et de tous occupants de son chef pourra être poursuivie, en tant que de besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux,

— fixé le montant de l’indemnité d’occupation due jusqu’à la libération définitive des lieux, matérialisée par la restitution des clefs, à la somme mensuelle de 580 euros charges comprises, à compter de la date du 6 mars 2021, et dit qu’elle ne pourra être réclamée qu’à compter de la date d’arrêté de compte, soit le 12 octobre 2021,

— débouté pour le surplus,

— condamné M. [C] [H] à payer aux époux [T] la somme de 300 euros en application de l’artic1e 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [C] [H] aux entiers dépens de l’instance, lesquels comprendront notamment les frais du commandement de payer et de l’assignation,

— rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,

— dit que, par les soins du greffe, la présente décision sera transmise à Monsieur le Préfet du Département aux fins de prise en compte de la demande de relogement du locataire expulsé dans le cadre du plan départementale d’action pour le logement des personnes défavorisées, prévu par la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en oeuvre du droit au logement.

Le 23 décembre 2021, M. [C] [H] a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 18 mars 2022, il demande à la cour de :

— le recevoir en son appel et le dire bien fondé,

— réformer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le juge du contentieux et de la protection de Quimper le 15 novembre 2021,

— constater que la jouissance paisible du logement situé [Adresse 1] à [Localité 3] n’a pas été assurée par les époux [T],

En conséquence,

— entendre suspendre la clause résolutoire contenue dans le contrat de location du 1er février 2019,

— entendre prononcer la suppression rétroactive des loyers de novembre 2020, décembre 2020 et janvier 2021,

À défaut,

— condamner solidairement les époux [T] au paiement de la somme de 1 650 euros à titre de dommages-intérêts qu’il conviendra de compenser avec les loyers impayés de novembre 2020 à janvier 2021,

— prononcer la réduction du loyer mensuel à la somme de 450 euros à compter de février 2021 et ce, jusqu’à ce que les travaux de réparation de la couverture et les travaux de réparation dans le logement soient entrepris, et que les infiltrations aient totalement cessé,

À titre subsidiaire, compte tenu des fonds séquestrés, et vu l’article 1343-5 du code civil,

— lui accorder un délai d’un mois à compter de l’arrêt à intervenir pour procéder au règlement des sommes qui pourraient être fixées par la cour,

— constater que la non-reconduction du bail invoqué dans le congé du 23 juin 2021 n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes,

En conséquence,

— dire et juger non valide le congé pour motif sérieux et légitime délivré par les époux [T] le 23 juin 2021,

— condamner solidairement les époux [T] au remboursement du coût du procès-verbal de constat de M^e Brelivet d’un montant de 338,19 euros,

— les condamner solidairement au paiement de la somme de 4 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner sous la même solidarité aux entiers dépens qui seront recouvrés par maître Vincent Lauret conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions notifiées le 11 septembre 2024, M. [D] [T] et Mme [X] [T] demandent à la cour de :

— juger M. [C] [H] irrecevable et à tout le moins mal fondé en son appel,

— juger que M. [C] [H] n’est pas fondé à opposer 1'exception d’inexécution à son bailleur,

— juger que M. [C] [H] a manqué à son obligation de paiement du loyer,

— juger que M.[C] [H] a quitté les lieux loués le 4 octobre 2023,

En conséquence,

— confirmer le jugement du tribunal du contentieux de la protection de Quimper du 15 novembre 2021 en ce qu’il a :

* condamné M. [C] [H] à leur payer la somme de 4 675,95 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, décompte arrêté à la date du 12 octobre 2021, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la date du 15 novembre 2021,

* constaté l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 6 mars 2021,

* fixé le montant de l’indemnité d’occupation due jusqu’à la libération définitive des lieux, matérialisée par la restitution des clefs, à la somme mensuelle de 580 euros charges comprises, à compter de la date du 6 mars 2021, et dit qu’elle ne pourra être réclamée qu’à compter de la date d’arrêté de compte, soit le 12 octobre 2021,

Subsidiairement,

— voir limiter à un mois de loyers soit 580 euros le montant de l’indemnité due à M. [C] [H] à titre de préjudice de jouissance en conséquence du dégat des eaux,

En tout état de cause,

— juger valable le congé pour motif réel et sérieux signifié au locataire le 23 juin 2021,

— juger n’y avoir lieu à prononcer l’expulsion du locataire,

— condamner M. [C] [H] au paiement d’une somme de 1 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 12 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— sur la clause résolutoire et l’exception d’inexécution

M. [C] [H] soulève une exception d’inexécution justifiant selon lui, la suspension des effets de la clause résolutoire visée au commandement de payer du 6 janvier 2021.

Il considère ainsi être tout à fait fondé à ne pas payer les loyers, notamment pour la période mentionnée dans ce commandement, et ce, jusqu’à ce que les travaux de réparation des dommages subis dans son logement, soient réalisés, soit en février 2022.

Il indique avoir constaté à compter du 2 novembre 2020 des infiltrations d’eau par le réseau électrique (ampoule du salon), puis, le 26 novembre 2020, que le plafond de la salle à manger s’est effondré, et qu’une plaque transitoire au plafond a été posée le 8 février 2021, mais que les infiltrations ont repris.

Selon lui, les bailleurs ont failli à leur obligation d’assurer au locataire une jouissance paisible du logement, prévue à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989.

Il estime que les loyers de novembre 2020, décembre 2020 et janvier 2021 ne peuvent être dus et à titre subsidiaire, que les époux [T] lui doivent 1 650 euros de dommages et intérêts qui seront compensés avec ces trois mois de loyers, et demande en outre de prononcer une réduction du loyer en le ramenant à 450 euros à compter de février 2021 jusqu’à ce que les infiltrations aient totalement cessé.

M. [D] [T] et Mme [X] [T] s’opposent à ces demandes.

Ils font valoir que le sinistre est intervenu suite à des travaux sur la couverture de l’immeuble, décidés par la copropriété, qu’ils n’avaient pas la maîtrise de ces travaux, ni de leurs conséquences dommageables, signalant qu’ils en ont eux-mêmes été victimes, puisqu’ils habitent un appartement contigu à celui loué.

Ils estiment que les conditions de l’exception d’inexécution ne sont pas satisfaites, qu’il n’est pas démontré une impossibilité d’utilisation de la chose louée, seule une partie du salon ayant été affectée. Ils ajoutent que le locataire n’a entrepris aucune démarche pour prétendre à une compensation de sa dette de loyers avec une prétendue créance de travaux.

Ils indiquent qu’ils ont proposé de ne pas réclamer le loyer de novembre 2020 à titre de compensation.

Ils soutiennent que la demande de réduction du loyer n’est pas fondée, puisque les dispositions de l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 n’ont pas été mises en oeuvre par M. [H].

Le bailleur en application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 est tenu à une obligation de délivrance et le locataire est tenu au paiement des loyers et les charges récupérables aux termes convenus, conformément à l’article 7 de la même loi.

L’article 1219 du code civil dispose qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation alors même que celle-ci est exigible si l’autre n’exécute pas la sienne et si l’inexécution est suffisamment grave.

Le commandement de payer, visant la clause résolutoire figurant au bail, du 6 janvier 2021, porte sur un montant de 1 276,80 euros, représentant en principal une somme de 1 160 euros au titre des loyers pour les mois de novembre 2020 et décembre 2020 (2 loyers de 580 euros). Il fait commandement à M. [H] de régler la somme dont s’agit dans les deux mois.

M. [C] [H] ne conteste pas l’absence ce paiement de ces sommes dans le délai du commandement. Il précise dans ses conclusions qu’il a séquestré des sommes au titre des loyers à compter du 2 septembre 2021.

Il justifie par un procès-verbal d’huissier de justice en date du 26 novembre 2020 que le plafond du séjour de son logement vient de s’effondrer, complètement gorgé d’eau et que de l’eau coule au goutte à goutte dans un seau.

L’état des lieux établit que le logement loué comprend une entrée, une salle de séjour, une cuisine, une chambre, une salle de bain et un WC.

M. [C] [H] ne démontre pas avoir été dans l’impossibilité d’user de l’entier logement durant les mois de novembre et décembre 2020, de sorte que ne saurait être accueillie l’exception d’inexécution alléguée et la demande de suppression rétroactive de ses loyers.

Il ne justifie pas avoir été privé d’une surface de plus d’un 20ème de la surface louée. Le premier juge a également écarté à raison la demande de réduction de son loyer à la somme de 450 euros à compter du mois de février 2021.

M. [D] [T] et Mme [X] [T] ont renoncé, à titre d’indemnisation au locataire, au paiement du loyer du mois de novembre 2020, puisque au terme de leur assignation, ils ont réclamé la somme de 1 740 euros (loyers de décembre 2020 à février 2021), puis ont porté leur créance locative à la somme de 4 675,95 euros y ajoutant des loyers impayés en 2021.

Cette proposition d’indemnisation répond à la réparation du préjudice de jouissance subi par le locataire, en raison de l’effondrement du plafond, de sorte qu’après compensation avec les loyers dus au titre du commandement, M. [H] reste devoir une somme de 580 euros, qu’il ne démontre pas avoir réglée.

Le premier juge a retenu en conséquence, à raison, qu’en l’absence de paiement des sommes commandées dans le délai prescrit, il convenait de constater la résiliation du bail au 6 mars 2021 et a rejeté la demande du locataire tendant à suspendre les effets de la clause résolutoire.

Les parties ont dressé un état des lieux contradictoire de sortie le 4 octobre 2023. L’expulsion de M. [C] [H] n’est donc pas nécessaire, le chef du jugement ordonnant celle-ci est donc infirmé.

Consécutivement à la résiliation du bail, M. [C] [H] se trouve être à compter de cette date sans droit ni titre dans le logement ; le tribunal a donc fixé, à juste titre, une indemnité d’occupation à sa charge, égale à la somme de 580 euros.

— sur le congé délivré le 23 juin 2021

M. [C] [H] renouvelle devant la cour sa demande tendant à dire le congé délivré le 23 juin 2021 pour le 31 janvier 2022 non valide, puisqu’il vise le commandement de payer et tend, selon lui, à contourner la procédure.

M. [D] [T] et Mme [X] [T] entendent voir déclarer valable le congé délivré pour motif réel et sérieux.

Le congé a été délivré par acte d’huissier de justice six mois avant l’échéance du bail, conformément à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Il se fonde sur un motif sérieux et légitime, tiré d’une inexécution de l’obligation principale de paiement des loyers, et vise notamment :

— un courrier recommandé avec accusé de réception du 11 avril 2020,

— un commandement de payer du 11 mai 2020,

— un deuxième commandement de payer du 6 janvier 2021.

Contrairement à ce qui est allégué, les bailleurs ne font pas état dans leur congé du seul dernier commandement de payer objet de la présente instance. Ils font également référence à des incidents de paiements antérieurs, ce dont ils justifient.

Des tels incidents répétés de paiement constituent un motif sérieux et légitime de congé.

Bien qu’en l’état un tel congé n’a pas d’effet, au regard d’une résiliation du bail constatée antérieurement à la date du 6 mars 2021, les prétentions de M. [C] [H] tendant à déclarer ce congé non valable ne sont pas fondées. La cour confirme le jugement qui le déclare valide.

— sur la créance locative

Si au terme de leurs conclusions, M. [D] [T] et Mme [X] [T] font état d’une créance locative à la date du 31 décembre 2023 de 14 072,75 euros de laquelle il convient de déduire les sommes versées par M. [H] postérieurement à son départ, soit 8 700 euros et qu’ils indiquent que 'la cour condamnera M. [H] au paiement de la somme de 5 372,75 euros', force est de constater que le dispositif de leurs conclusions ne reprend pas cette demande.

La cour confirmera en conséquence la condamnation prononcée par le premier juge, d’une part à la somme de 4 675,95 euros selon décompte arrêté au 12 octobre 2021 et d’autre part, au paiement, à compter de cette date, de l’indemnité d’occupation telle que fixée jusqu’à libération définitive des lieux, dont la cour précisera uniquement qu’elle a eu lieu à la date du 4 octobre 2023.

Les sommes séquestrées viendront en déduction de la créance ainsi arrêtée.

À défaut de préciser sa situation économique, M. [H] est débouté de sa demande de délais de paiement.

— sur les frais de constat

Par des motifs que la cour adopte, tenant au rejet des prétentions de M. [H] et du caractère peu précis du constat d’huissier, la cour confirme le jugement qui laisse le coût de cet acte à la charge de son requérant, en l’espèce, M. [C] [H].

— sur les frais irrépétibles

M. [C] [H] succombant en son appel supportera les dépens d’appel ainsi qu’une somme à devoir aux époux [T] de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles qu’ils ont exposés.

Les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles et aux dépens sont confirmées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et par mise à disposition au greffe :

Confirme le jugement déféré sauf :

— en ce qu’il dit que l’expulsion de M. [C] [H] et de tous occupants de son chef pourra être poursuivie, en tant que de besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux,

— à préciser que l’indemnité d’occupation est due jusqu’au 4 octobre 2023 ;

Statuant à nouveau sur le chef de jugement infirmé,

Constate le départ de M. [C] [H] à la date du 4 octobre 2023 et dit n’y avoir lieu à expulsion de ce dernier ;

Dit que les sommes séquestrées au titre des loyers par M. [C] [H] viendront en déduction de la créance locative ;

Y ajoutant,

Condamne M. [C] [H] à payer à M. [D] [T] et Mme [X] [T] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [C] [H] aux dépens d’appel qui seront recouvrés, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le greffier, La présidente,