RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 5 – Chambre 3

ARRÊT DU 12 DECEMBRE 2024

(n° 288 /2024, 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : 24/00513 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CIWNI

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 07 décembre 2023- tribunal judiciaire de Paris (18ème chambre, 1ère section)- RG n° 22/10487

APPELANTE

S.A.R.L. ACCESSOIRES AUTO DIDEROT -A A D

Immatriculée au R.C.S. de Paris sous le n° 414 974 030

Agissant poursuite et diligence de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Rochfelaire IBARA de la SELASU RFI AVOCAT, avocat au barreau de Paris, toque : B0923

INTIMÉE

S.A. GROUPE FONCIER DE L’ILE DE FRANCE (GFI)

Immatriculée au R.C.S. de Paris sous le n° 712 041 953

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Marie PASTIER-MOLLET de l’AARPI GIDE LOYRETTE NOUEL, avocat au barreau de Paris, toque : T03

Assistée de M^e Louise BOYER de l’AARPI GIDE LOYRETTE NOUEL, avocat au barreau de Paris, toque : T03

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 02 septembre 2024, en audience publique, rapport ayant été fait par M^me Marie Girousse, conseillère, conformément aux articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre

M^me Stéphanie Dupont, conseillère

M^me Marie Girousse, conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Sandrine Stassi-Buscqua

ARRÊT :

— contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Nathalie Recoules, présidente de chambre et par M^me Sandrine Stassi-Buscqua, greffière, présente lors de la mise à disposition.

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 22 de’cembre 1997, la socie’te’ GROUPE FONCIER DE L’ILE-DE-FRANCE (GFI) a donne’ a’ bail commercial a’ la socie’te’ ACCESSOIRES AUTO DIDEROT (AAD) des locaux et deux parkings de’pendant d’un immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 3] a’ [Localité 4]'me, a’ compter du 1er janvier 1998 pour une dure’e de neuf anne’es, a’ destination exclusive d'« achat et vente de pie’ces de’tache’es automobiles », soit les lots de copropriété n° 1-20-23-32-33-34-36-47-51, moyennant un loyer annuel de 150.000 francs hors taxes hors charges.

Par avenant du 24 novembre 2005, les parties ont e’tendu l’objet du bail, et autorise’ la socie’te’ AAD a’ effectuer tous commerces a’ l’exception des activités cré’ant des troubles du voisinage ou de jouissance. Par avenant du 29 septembre 2009, les parties ont convenu d’e'tendre l’assiette du bail aux lots n° 62, 81, 82 de’pendant de l’immeuble sis [Adresse 2], a’ compter du 1er octobre 2009, moyennant un loyer trimestriel de 8.724,20 euros hors taxes hors charges.

Le bail s’est prolonge’ par tacite prolongation.

Par acte sous seing prive’ du 4 août 2017, la socie’te’ GFI a donne’ en renouvellement de bail a’ la socie’te’ AAD les locaux de’pendant de l’immeuble sis [Adresse 2] portant sur les lots n° 1,20,23,32,33,34,36,47,51,62,81,82 et un local sis [Adresse 3] a’ [Localité 4]'me de’signe’ comme suit : « au RDC un local a’ usage de re’serve et au sous-sol, avec acce’s par un escalier inte’rieur, une grande cave a’ usage de re’serve comprenant la chaufferie de l’immeuble », pour une dure’e de neuf ans, a’ compter du 1er aout 2017 se terminant le 31 juillet 2026, moyennant un loyer annuel de 30.000 euros hors taxes hors charges.

Par acte extrajudiciaire du 23 août 2022, la socie’te’ GFI a fait de’livrer un commandement de payer visant la clause re’solutoire du bail a’ la socie’te’ AAD au titre de loyers et charges impaye’s pour un montant de 43.988,76 euros arrête’ au mois d’août 2022.

Par acte d’huissier du 23 aout 2022, la socie’te’ AAD a fait assigner la socie’te’ GFI devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins notamment de voir prononcer la nullité du bail conclu le 22 décembre 1997 et de celui conclu le 4 août 2017, condamner cette dernière à lui payer une somme de 964.478,63 € en restitution des loyers, charges, taxes, dépôt de garantie et impenses ainsi qu’une somme de 275.000 € à titre de dommages et intérêts.

Par ordonnance du 7 décembre 2023, le juge de la mise en état saisi par la société GROUPE FONCIER ILE DE FRANCE, a :

— de’claré l’action en nullite’ du bail conclu le 22 de’cembre 1997 entre la société GROUPE FONCIER DE L’ILE-DE-FRANCE et la société ACCESSOIRES AUTO DIDEROT irrecevable ;

— de’claré l’action en nullite’ du bail conclu le 4 août 2017 entre la société GROUPE FONCIER DE L’ILE-DE-FRANCE et la société ACCESSOIRES AUTO DIDEROT irrecevable ;

— constaté que les demandes subse’quentes de la société ACCESSOIRES AUTO DIDEROT en restitution sont devenues sans objet ;

— renvoyé les parties a’ l’audience de mise en e’tat pour conclusions en re’ponse au fond de la socie’te’ la Sté GROUPE FONCIER DE L’ILE-DE-FRANCE sur les demandes subsistantes de la société ACCESSOIRES AUTO DIDEROT ;

— condamné la société ACCESSOIRES AUTO DIDEROT a’ payer a’ la socie’te’ GROUPE FONCIER DE L’ILE-DE-FRANCE la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de proce’dure civile ;

— re’servé les de’pens.

Par déclaration du 18 décembre 2023, la société Accessoires Auto Diderot a interjeté appel de cette ordonnance.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 26 juin 2024.

MOYENS ET PRÉTENTIONS

Dans ses dernières conclusions déposées le 7 février 2024, la société ACCESSOIRES AUTO DIDEROT, appelante, demande à la cour de :

— recevoir la SOCIE’TE’ ACCESSOIRES AUTO DIDEROT (AAD), en son appel, conclusions, fins et exceptions en les jugeant bien fonde’es ;

— annuler ou infirmer l’ordonnance RG : 22/10487 du juge de la mise en e’tat du tribunal judiciaire de Paris du 07 de’cembre 2023 en ce qu’elle de’clare la demande d’annulation du bail conclu le 22 de’cembre 1997 entre la société Groupe Foncier de l’Ile-de-France et AAD Sarl irrecevable ;

— annuler ou infirmer l’ordonnance RG : 22/10487 du juge de la mise en e’tat du tribunal judiciaire de Paris du 07 de’cembre 2023 en ce qu’elle de’clare la demande d’annulation du bail conclu le 04 août 2017 entre la société GROUPE FONCIER DE L’ILE-DE-FRANCE et AAD Sarl irrecevable;

— annuler ou infirmer l’ordonnance RG : 22/10487 du juge de la mise en e’tat du tribunal judiciaire de Paris du 07 de’cembre 2023 en ce qu’elle de’clare que les demandes subse’quentes de AAD Sarl sont devenues sans objet ;

— annuler ou infirmer l’ordonnance RG 22/10487 du juge de la mise en e’tat du tribunal judiciaire de Paris du 07 de’cembre 2023 en ce qu’elle condamne AAD a’ payer a’ la société GROUPE FONCIER DE L’ILE-DE-FRANCE la somme de 3 000 € au titre des frais irre’pe’tibles de l’article 700 du code de proce’dure civile.

Y ajoutant,

— juger et dire que l’examen de la fin de non-recevoir de prescription de l’exception de nullite’ absolue des baux des 22 de’cembre 1997 et 4 août 2017 consentis a’ AAD se heurte a’ une contestation se’rieuse relative a’ leur validite’ qui rele’ve de la compe’tence d’attribution de la formation colle’giale du tribunal judiciaire de Paris ;

— joindre l’incident d’irrecevabilite’ de l’exception de nullite’ absolue des baux des 22 de’cembre 1997 et 4 août 2017 consentis a’ AAD a’ l’instance RG :22/10487 au fond pendante devant la 18e’me chambre 1è’re section du tribunal judiciaire de Paris ;

— débouter la société GROUPE FONCIER DE L’ILE-DE-FRANCE de l’ensemble de ses demandes fins, conclusions et exceptions en les jugeant tre’s mal fonde’es ;

— condamner la société GROUPE FONCIER DE L’ILE-DE-FRANCE a’ payer a’ la socie’te’ AAD la somme de 5.000 € au titre des frais irre’pe’tibles de l’article 700 du code de proce’dure civile.

Dans ses dernières conclusions déposées le 6 mars 2024, la Sté GROUPE FONCIER DE L’ILE-DE-FRANCE, intimée, demande à la cour de :

— déclarer irrecevable comme e’tant prescrite la demande de nullite’ de la socie’te’ Accessoires Auto Diderot (AAD) du contrat de bail conclu le 22 de’cembre 1997 ;

— déclarer irrecevable comme e’tant prescrite la demande de nullite’ de la socie’te’ Accessoires Auto Diderot (AAD) du contrat de bail conclu le 4 août 2017 ;

En conse’quence,

— confirmer l’ordonnance du juge de la mise en e’tat du 7 de’cembre 2023 en son inte’gralite’ ;

En toute hypothe’se,

— condamner la Socie’te’ ACCESSOIRES AUTO DIDEROT (AAD) a’ verser a’ la socie’te’ GROUPE FONCIER DE L’ILE-DE-FRANCE (GFI) la somme de 15.000 euros au titre de l’article 700 du code de proce’dure civile ;

— condamner la Socie’te’ ACCESSOIRES AUTO DIDEROT (AAD) aux entiers frais et de’pens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties.

MOTIFS DE L’ARRET

Sur la compétence du juge de la mise en état

Il résulte des dispositions des articles R. 211-3-26 du code de procédure civile et R. 145-23 du code de commerce que le tribunal judiciaire a compétence exclusive en matière de baux professionnels et baux commerciaux, à l’exception des contestations relatives à la fixation du prix du bail renouvelé ou révisé. Les dispositions des articles 780 et suivants du code de procédure civile relatives à l’instruction de l’affaire par le juge de la mise en état dans le cadre de la procédure ordinaire devant le tribunal judiciaire sont donc applicables en matière de baux commerciaux, la compétence exclusive du tribunal judiciaire n’étant pas de nature à écarter les règles de la mise en état applicables devant cette juridiction. Ainsi, contrairement à ce que soutient l’appelante, aucune disposition légale ne permet d’écarter la compétence du juge de la mise en état en matière de baux commerciaux hors la procédure spécifique de fixation de loyer.

L’article 789 du code de procédure civile dispose, notamment, que, jusqu’à son dessaisissement, le juge de la mise en état est seul compétent pour statuer sur les fins de non recevoir ; que, si une question de fond doit être tranchée au préalable pour statuer sur la fin de non recevoir, le juge de la mise en état statue sur cette question de fond ; que s’il l’estime nécessaire ou en cas d’opposition des parties dans les affaires ne relevant pas du juge unique, il peut renvoyer l’affaire devant la formation de jugement pour qu’elle statue sur une question de fond et sur la fin de non recevoir. Ce texte n’impose donc pas au juge de la mise en état de se dessaisir systématiquement au profit de la formation de jugement en matière de bail commercial lorsqu’il est saisi d’une fin de non recevoir imposant de trancher une question de fond, même portant sur la qualification du bail.

Il s’en déduit que le juge de la mise en état était compétent pour statuer sur la fin de non recevoir tirée de la prescription soulevée par la société GROUPE FONCIER ILE DE FRANCE et qu’il n’a commis aucun excès de pouvoir.

Par ailleurs, dès lors que le litige soumis à la cour concerne la fin de non recevoir soulevée par la bailleresse, les moyens soulevés par l’appelante relatifs à la charge de la preuve de la régularité des baux en cause, de même que le reproche fait au juge de la mise en état de ne pas avoir tranché explicitement la question de fond de la nullité absolue du bail sont inopérants.

Sur le respect du contradictoire

Il ressort des éléments du dossier, en particulier de la 'convocation pour incident devant le juge de la mise en état’ du tribunal judiciaire de Paris adressée aux parties le 28 mars 2023, qu’après signification des conclusions d’incident soulevant la fin de non recevoir tirée de la prescription de la société GROUPE FONCIER ILE DE FRANCE le 14 mars 2023, l’affaire a été renvoyée pour plaider l’incident à l’audience de mise en état du 28 septembre 2023 avec fixation d’un calendrier de procédure aux termes duquel la société ACCESSOIRES AUTO DIDEROT devait conclure avant le 20 mai 2023, la société GROUPE FONCIER ILE DE FRANCE répliquer avant le 20 juillet 2023 et tout nouvel échange d’écriture intervenir avant le 15 septembre 2023.

La société ACCESSOIRES AUTO DIDEROT, qui a choisi de ne pas conclure sur l’incident pour l’audience du 28 septembre 2023 alors qu’elle disposait d’un large délai pour le faire, n’est donc pas fondée à soutenir que l’ordonnance déférée aurait été rendue sans respect du principe du contradictoire, qu’elle serait insuffisamment motivée ni que la demanderesse n’aurait pas bénéficié d’un procès équitable. Sa demande aux fins de voir prononcer l’annulation de l’ordonnance déférée sera rejetée.

Sur la prescription

Dans l’assignation délivrée le 23 août 2022, la société ACCESSOIRES AUTO DIDEROT demande de constater la nullité du bail commercial conclu le 22décembre 1997 ainsi que celle du bail conclu le 4 août 2017 pour violation des dispositions d’ordre public de l’article L. 631-17 du code de la construction et de l’habitation.

Elle se prévaut notamment des dispositions de l’article 1131 du code civil dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 dont le principe est repris aux nouvelles dispositions de l’article 1162 du même code, selon lequel une obligation dont la cause est illicite ne peut avoir aucun effet.

La société GROUPEMENT FONCIER DE L’ILE DE FRANCE lui oppose une fin de non recevoir tirée de la prescription.

Les dispositions de l’article 1185 du code civil selon lesquelles 'l’exception de nullité ne se prescrit pas si elle se rapporte à un contrat qui n’a reçu aucune exécution’ dont se prévaut la société ACCESSOIRES AUTO DIDEROT pour s’opposer à cette fin de non recevoir, sont inapplicables en l’espèce puisque cette dernière est demanderesse à la procédure en nullité du bail et n’agit donc pas en défense par voie d’exception et qu’au surplus, le bail a été exécuté par les parties.

De même, les dispositions de l’article 2227 du code civil selon lesquelles le droit de propriété est imprescriptible et les actions réelles immobilières se prescrivent par trente ans, ne sont pas applicables en l’espèce puisque la présente procédure concerne un contrat de bail et non une action réelle immobilière.

La prescription biennale prévue par l’article L. 145-60 du code de commerce concerne les actions exercées en vertu du chapitre de ce code relatif au statut des baux commerciaux, les autres actions concernant les baux commerciaux mais dont l’objet n’est pas l’application des dispositions spécifiques à leur statut relèvent du droit commun de la prescription civile, c’est à dire des dispositions de l’article 2224 du code civil selon lesquelles 'les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer'.

En l’espèce, pour voir déclarer nul le contrat de bail en cause, la société ACCESSOIRES AUTO DIDEROT se fonde sur le non respect des dispositions de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation relatives à l’autorisation admininistrative préalable obligatoire dans certaines communes pour tout changement d’usage des locaux à usage d’habitation, prescrites à peine de nullité de toutes conventions conclues en violation de cet article. Dès lors qu’il ne s’agit pas d’une disposition spécifique au statut des baux commerciaux, c’est la prescription quinquennale de droit commun qui s’applique à la demande en nullité fondée sur ce texte.

S’agissant du contrat de bail du 22 décembre 1997, ainsi que l’a justement exposé l’ordonnance déférée à laquelle il est renvoyé sur ce point, ce sont les dispositions de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation dans leur version issue de la loi du 23 décembre 1986 qui s’appliquent, selon lesquelles à [Localité 4], les locaux à usage d’habitation ne peuvent être affectés à un usage autre que l’habitation, sauf sur autorisation administrative préalable du représentant de l’Etat dans le département, tous accords ou conventions conclus en violation de cet article étant nuls de plein droit.

Le contrat de bail commercial conclu le 22 décembre 1997 désigne les lots de copropriété loués précisant que le preneur déclare parfaitement les connaître pour les avoir visité et les trouver exactement conformes à la destination contractuelle stipulée, précise que cette destination contractuelle est l’exercice exclusif de l’activité de 'achat et vente de pièces détachées automobiles’ et ajoute que la destination contractuelle n’implique aucune garantie du bailleur quant aux autorisations et conditions administratives nécessaires pour l’exercice de l’activité, le preneur faisant son affaire personnelle de toute autorisation nécessaire.

Or, parmi les lots loués visés dans ce bail, les lots 33, 34 et 36 sont désignés comme étant des logements dans le réglement de copropriété de l’immeuble daté de 1955. La locataire avait donc connaissance, ou aurait dû avoir connaissance en effectuant les vérifications rendues nécessaires par la désignation des locaux et ses obligations contractuelles, dès la conclusion du bail, des faits lui permettant d’exercer l’action en nullité de ce bail en application de l’article L. 631-7 précité résultant du défaut d’autorisation administrative d’exercer une activité commerciale dans ces lots.

Ainsi que l’a justement exposé l’ordonnance déférée à laquelle il est renvoyée sur ce point, l’action en nullité du bail du 22 décembre 1997 relevait initialement de la prescription trentenaire. Après l’entrée en vigueur des dispositions de l’article 2224 du code civil dans leur rédaction résultant de la loi du 17 juin 2008 instituant la prescription quinquennale pour les actions personnelles et mobilières, par l’effet des dispositions transitoires prévues à l’article 2222 dans sa rédaction issue de la même loi, l’action en nullité du bail du 22 décembre 1997 devait être introduite avant le 19 juin 2013.

Dès lors, la prescription de l’action en nullité résultant de ce défaut d’autorisation expirant le 19 juin 2013, elle était acquise lorsque la présente procédure en nullité de ce bail a été délivrée le 23 août 2022.

Le contrat de bail conclu le 4 août 2017 précise dans la désignation des lieux loués que ceux-ci comprennent notamment les lots N° 33, 34 et 36 expressément désignés dans ce bail comme étant des logements. De même, dans le réglement de copropriété de l’immeuble daté du 23 juin 1955, ces lots sont désignés comme étant des logements. La locataire avait donc connaissance, ou aurait dû avoir connaissance en effectuant les vérifications rendues nécessaires par la désignation des locaux, dès la conclusion du bail, des faits lui permettant d’exercer l’action en nullité de ce bail pour cause illicite résultant du défaut d’autorisation administrative d’exercer une activité commerciale dans les lots affectés au logement. Dès lors, le délai de prescription de l’action en nullité résultant de ce défaut d’autorisation ayant expiré cinq ans après la conclusion du bail, soit le 4 août 2022, la prescription était acquise lorsque la procédure en nullité de ce bail a été initiée par assignation du 23 août 2022.

Il convient, en conséquence, de confirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a déclarée irrecevable comme prescrite l’action en nullité des baux commerciaux conclus les 22 décembre 1997 et 4 août 2017 et constaté que les demandes subséquentes sont sans objet.

L’ordonnance déféré a considéré à juste titre que de même, les actions en nullité des baux fondées sur les articles 6, 1162,1169,1170 et 1719 du code civil fondées sur les mêmes faits étant des actions personnelles et mobilières soumises au délai de prescription quinquennale, ayant pour point de départ la date de conclusion des baux litigieux sont également irrecevables comme prescrites.

Dès lors que la demande aux fins de voir déclarer nulle les contrats de bail en cause est prescrite, il n’y a pas lieu de statuer sur la nullité de ces baux, de sorte que la demande aux fins de joindre l’incident au fond est sans objet et sera rejetée.

Sur les autres demandes

La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.Il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes aux fins de voir 'juger et dire ', lorsqu’elles ne constituent pas des prétentions visant à confèrer un droit à la partie qui les requiert et ne sont en réalité que le rappel des moyens invoqués.

Il convient de confirmer l’ordonnance déférée en ses dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles,

La société ACCESSOIRES AUTO DIDEROT sera condamnée aux dépens de la procédure d’appel ainsi qu’à payer à la société GROUPE FONCIER ILE DE FRANCE la somme de 5.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile. Elle sera déboutée de sa demande fondée sur ce texte.

Les autres demandes seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme l’ordonnance rendue le 7 décembre 2023 par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Paris (RG n°22/10487) en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Rejette la demande de jonction de l’incident avec l’instance au fond devant le tribunal judiciaire;

Condamne la société ACCESSOIRES AUTO DIDEROT à payer à la société GROUPE FONCIER ILE DE FRANCE la somme de 5.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute la société GROUPE FONCIER ILE dE FRANCE de sa demande formée en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette les autres demandes ;

Condamne la société ACCESSOIRES AUTO DIDEROT aux dépens de la procédure d’appel.

La greffière, La présidente,