COUR D’APPEL D’ORLÉANS

C H A M B R E C I V I L E

GROSSES + EXPÉDITIONS : le 27/05/2025

la SELARL LX POITIERS-ORLEANS

la SCP LAVAL – FIRKOWSKI – DEVAUCHELLE AVOCATS ASSOCIES

ARRÊT du : 27 MAI 2025

N° : – 25

N° RG 23/00417 – N° Portalis DBVN-V-B7H-GXJJ

DÉCISION ENTREPRISE : Jugement TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de TOURS en date du 17 Novembre 2022

PARTIES EN CAUSE

APPELANTS :- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265289742123686

Monsieur [D] [S]

[Adresse 1]

[Localité 5]

ayant pour avocat postulant M^e Sophie GATEFIN de la SELARL LX POITIERS-ORLEANS, avocat au barreau d’ORLEANS,

ayant pour avocat plaidant M^e François-Hugues CIRIER de la SELARL CIRIER AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de LA ROCHE-SUR-YON

Monsieur [J] [S]

[Adresse 1]

[Localité 5]

ayant pour avocat postulant M^e Sophie GATEFIN de la SELARL LX POITIERS-ORLEANS, avocat au barreau d’ORLEANS,

ayant pour avocat plaidant M^e François-Hugues CIRIER de la SELARL CIRIER AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de LA ROCHE-SUR-YON

D’UNE PART

INTIMÉE : – Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265286638491413

Syndicat des copropriétaires LA RESIDENCE AVEC SERVICES [6], pris en la personne de son syndic la SAS CITYA Immobilier SGT dont le siège social est sis [Adresse 4], elle-même représentée par son représentant légal domiciliié en cette qualité au siège

[Adresse 2]

[Localité 3]

ayant pour avocat postulant M^e Alexis DEVAUCHELLE de la SCP LAVAL – FIRKOWSKI – DEVAUCHELLE AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau d’ORLEANS,

ayant pour avocat plaidant M^e Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocat au barreau de TOURS

D’AUTRE PART

DÉCLARATION D’APPEL en date du : 06 Février 2023.

ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 03 février 2025

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats à l’audience publique du 24 Mars 2025 à 14h00, l’affaire a été plaidée devant Madame Anne-Lise COLLOMP, présidente de chambre, en charge du rapport, et Monsieur Laurent SOUSA, conseiller, en l’absence d’opposition des parties ou de leurs représentants.

Lors du délibéré, au cours duquel Madame Anne-Lise COLLOMP, présidente de chambre et Monsieur Laurent SOUSA, conseiller, ont rendu compte des débats à la collégialité, la Cour était composée de:

Madame Anne-Lise COLLOMP, Présidente de chambre,

Monsieur Laurent SOUSA, Conseiller,

Madame Laure- Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

GREFFIER :

M^me Karine DUPONT, Greffier lors des débats et du prononcé.

ARRÊT :

Prononcé publiquement le 27 mai 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

***

FAITS ET PROCEDURE :

[W] [R] était propriétaire d’un appartement avec cave et parking, constituant les lots n°3237, 3166 et 3010 d’un immeuble dénommé Résidence avec services [6], soumis au statut de la copropriété.

Elle est décédée le 26 mai 2014, laissant pour lui succéder M. [D] [S] et M. [J] [S].

Par acte authentique reçu le 31 janvier 2018, M. [D] [S] et M. [J] [S] ont vendu ces lots à M. [I] [M] au prix de 30 000 euros.

Le syndic a établi le 30 janvier 2018 un état daté, mentionnant un solde dû de 13 938,29 euros. Cette somme a été payée au syndicat des copropriétaires par prélèvement sur le prix de vente.

Par lettre recommandée datée du 5 juillet 2021, le syndicat des copropriétaires leur a réclamé le paiement d’une somme complémentaire de 11 512,75 euros au titre des charges de services collectifs non individualisables. Cette mise en demeure n’a pas été exécutée.

Par actes d’huissier des 3 septembre et 26 octobre 2021, le syndicat des copropriétaires de la Résidence avec services [6], représenté par son syndic, la société Citya Immobilier SGTI a assigné M. [D] [S] et M. [J] [S] devant le tribunal judiciaire de Tours en paiement de cete somme.

Par jugement en date du 17 novembre 2022, le tribunal judiciaire de Tours a :

— condamné solidairement M. [D] [S] et M. [J] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence de [6] la somme de 11.512,75 euros avec intérêts au taux légal à compter du 5 juillet 2021 date de mise en demeure ;

— débouté le syndicat des copropriétaires de la Résidence de [6] de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné in solidum M. [D] [S] et M. [J] [S] aux dépens ;

— rejeté en tant que besoin toute autre demande plus ample ou contraire à la motivation.

Par déclaration en date du 6 février 2023, M. [D] [S] et M. [J] [S] ont relevé appel de l’intégralité des chefs de ce jugement sauf en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de la Résidence de [6] de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Les parties ont constitué avocat et ont conclu.

Suivant conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 3 mai 2023, M. [D] [S] et M. [J] [S] demandent à la cour de :

— déclarer M. [D] [S] et M. [J] [S] recevables et bien fondés en leur appel, demandes, fins et prétentions.

En conséquence,

— infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Tours du 17 novembre 2022 en ce qu’il a :

— condamné solidairement M. [D] [S] et M. [J] [S] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence de [6] la somme de 11 512,75 euros avec intérêts au taux légal à compter du 05 juillet 2021 date de mise en demeure ;

— condamné in solidum M. [D] [S] et M. [J] [S] aux dépens ;

Et, statuant à nouveau,

— juger que M. [D] [S] et M. [J] [S] ont réglé le 31 janvier 2018, l’ensemble des sommes dues au syndicat des copropriétaires de la Résidence avec services [6].

— juger le syndicat des copropriétaires de la Résidence avec services [6], pris en la personne de son syndic en exercice, irrecevable et mal fondé en ses demandes, fins et prétentions contraires au présent dispositif formulées à l’encontre M. [D] [S] et M. [J] [S].

— débouter le Syndicat des copropriétaires de la Résidence avec services [6], pris en la personne de son syndic en exercice, de toutes ses demandes dirigées à l’encontre de M. [D] [S] et M. [J] [S].

En tout état de cause,

— condamner le Syndicat des copropriétaires de la Résidence avec services [6], pris en la personne de son syndic en exercice, à payer à M. [D] [S] et M. [J] [S] la somme de 6.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamner le Syndicat des copropriétaires de la Résidence avec services [6], pris en la personne de son syndic en exercice, aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SELARL Lexavoué-Poitiers-Orléans, société d’avocats aux offres et affirmations de droit.

Suivant conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 17 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de la Résidence avec services de [6] demande à la cour de :

— juger que M. [D] [S] et M. [J] [S] ont manqué à leur obligation légale et contractuelle d’avoir à régler leurs charges liées à la dispense des services collectifs non individualisés ;

— débouter M. [D] [S] et M. [J] [S] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;

— confirmer en intégralité le jugement rendu le 17 novembre 2022 par le tribunal judiciaire de Tours (RG n°21/04421) ;

— condamner solidairement M. [D] [S] et M. [J] [S] à régler au Syndicat des copropriétaires de la Résidence « [6] » sis [Adresse 2] à [Localité 3], la somme de 3.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner solidairement M. [D] [S] et M. [J] [S] aux dépens de première instance et d’appel ;

— juger que les frais d’exécution forcée resteront à la charge exclusive du copropriétaire

défaillant, conformément aux dispositions de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Pour un plus ample exposé des faits et des moyens des parties, il convient de se reporter à leurs dernières conclusions.

L’ordonannce de clôture a été prononcée le 3 février 2025.

MOTIFS

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

Moyens des parties

MM. [S] exposent que lorsqu’ils ont vendu les lots en cause, par acte authentique du 31 janvier 2018, le syndic, la société Citya Immobilier, a édité un état daté, le 30 janvier 2018, mentionnant au titre des charges de copropriété dues par l’indivision une somme de 13 938,29 euros. Le notaire a versé directement entre les mains du syndic les fonds nécessaires au paiement de cette somme, puis a procédé aux opérations de liquidation de la succession d'[W] [R]. Ils estiment que le montant de la dette de charges ayant été arrêté par le syndicat des copropriétaires lui-même, cette somme supplémentaire n’est pas due, le syndicat des copropriétaires ne pouvant réclamer le règlement de ces charges une deuxième fois.

Le syndicat des copropriétaires répond que selon décompte arrêté à la date du 5 février 2018, MM. [S] sont redevables d’un arrété de 11 512,75 euros au titre des charges de services collectifs non individualisables, restées impayées malgré une mise en demeure du 5 juillet 2021. Il précise qu’une convention de prestation de services a été signée le 11 décembre 2008 avec une association qui dispense les services collectifs non individualisables et que les budgets et comptes de l’association ont été approuvés lors des assemblées générales de la copropriété.

Il soutient que le fait que ces sommes n’aient pas été mentionnées dans l’état daté n’empêche pas qu’elles soient dues, l’état daté ne pouvant faire apparaître que les arriérés de charges de copropriété mais non les charges liées aux services, dont les comptes sont tenus par l’association qui tient une comptabilité distincte. Il en déduit qu’il est normal que l’état daté ne mentionne pas ces charges, que d’ailleurs les charges de services visées par les articles 41-1 et suivant ne figurent pas dans la listes des éléments devant figurer dans l’état daté.

Il fait valoir qu’en tout état de cause, à supposer que tel soit le cas, une omission à ce titre n’exonérerait pas les copropriétaires de leur obligation de régler ces charges dès lors qu’elles sont effectivement dues.

Réponse de la cour

En application de l’article 5 du décret du 17 mars 1967, dans sa version issue du décret du 11 mars 2013, applicable en 2018 lors de la vente litigieuse :

'Le syndic, avant l’établissement de l’un des actes mentionnés à l’article 4, adresse au notaire chargé de recevoir l’acte, à la demande de ce dernier ou à celle du copropriétaire qui transfère tout ou partie de ses droits sur le lot, un état daté comportant trois parties.

1° Dans la première partie, le syndic indique, d’une manière même approximative et sous réserve de l’apurement des comptes, les sommes pouvant rester dues, pour le lot considéré, au syndicat par le copropriétaire cédant, au titre :

a) Des provisions exigibles du budget prévisionnel ;

b) Des provisions exigibles des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel ;

c) Des charges impayées sur les exercices antérieurs ;

d) Des sommes mentionnées aux articles 26-6 et 33 de la loi du 10 juillet 1965 ;

e) Des avances exigibles.

Ces indications sont communiquées par le syndic au notaire ou au propriétaire cédant, à charge pour eux de les porter à la connaissance, le cas échéant, des créanciers inscrits.

2° Dans la deuxième partie, le syndic indique, d’une manière même approximative et sous réserve de l’apurement des comptes, les sommes dont le syndicat pourrait être débiteur, pour le lot considéré, à l’égard du copropriétaire cédant, au titre :

a) Des avances mentionnées à l’article 45-1 ;

b) Des provisions du budget prévisionnel pour les périodes postérieures à la période en cours et rendues exigibles en raison de la déchéance du terme prévue par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

3° Dans la troisième partie, le syndic indique les sommes qui devraient incomber au nouveau copropriétaire, pour le lot considéré, au titre :

a) De la reconstitution des avances mentionnées à l’article 45-1 et ce d’une manière même approximative ;

b) Des provisions non encore exigibles du budget prévisionnel ;

c) Des provisions non encore exigibles dans les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel.

Dans une annexe à la troisième partie de l’état daté, le syndic indique la somme correspondant, pour les deux exercices précédents, à la quote-part afférente au lot considéré dans le budget prévisionnel et dans le total des dépenses hors budget prévisionnel. Il mentionne, s’il y a lieu, l’objet et l’état des procédures en cours dans lesquelles le syndicat est partie'.

Ce texte prévoit donc, en son 1°/, c, la mention, dans l’état daté 'Des charges impayées sur les exercices antérieurs'.

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement d’une somme en principal de 11 512,75 euros correspondant à des 'charges de services collectifs non individualisables'.

Cette somme correspond, selon décompte produit en pièce 10, aux charges dues pour la période de janvier 2016 à septembre 2017, pour un montant mensuel de 674,66 euros, au titre des services collectifs fournis par l’association Résidence avec services [6].

Le syndicat des copropriétaires soutient que ces sommes n’avaient pas à figurer dans l’état daté.

En application de l’article 41-1 de la loi du 10 juillet 1965 :

'Le règlement de copropriété peut étendre l’objet d’un syndicat de copropriétaires à la fourniture aux résidents de l’immeuble de services spécifiques dont les catégories sont précisées par décret et qui, du fait qu’ils bénéficient par nature à l’ensemble de ses résidents, ne peuvent être individualisés.

Les services non individualisables sont fournis en exécution de conventions conclues avec des tiers. Les charges relatives à ces services sont réparties en application du premier alinéa de l’article 10. Les charges de fonctionnement constituent des dépenses courantes, au sens de l’article 14-1.

(…)'.

L’immeuble [6] est une résidence avec services. Le syndicat des copropriétaires a conclu une convention de services avec l’association Résidence avec services [6] pour la fourniture aux résidents de services spécifiques de nature collective.

S’agissant des charges entraînées par ces services, l’article 41-3 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que 'les charges sont réparties conformément aux dispositions de l’article 10 de la loi’ et que les charges de fonctionnement constituent des dépenses courantes au sens et pour l’application de l’article 14-1 de la loi de 1965 : elles sont comprises dans le budget prévisionnel.

Seules les dépenses afférentes aux prestations individualisées ne constituent pas, en application de l’article 41-3, dernier alinéa, de la loi du 10 juillet 1965, des charges de copropriété.

Les charges de fonctionnement de ces services constituent donc bien des charges de copropriété, seul le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, ayant d’ailleurs, en conséquence, qualité pour agir en recouvrement de ces sommes, ainsi que l’a jugé la Cour de cassation (3e Civ., 8 octobre 2015, pourvoi n° 14-19.245, Bull. 2015, III, n° 95).

Par conséquent, rien ne justifie, contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, de ne pas mentionner les charges dues à ce titre, qui sont des charges de copropriété, dans l’état daté.

En l’espèce, l’état daté ayant été rédigé le 30 janvier 2018, et les charges dont le paiement est réclamé étant antérieures à cette date, elles auraient dû y figurer ainsi que le prévoit l’article 1°, c) de l’article 5 précité du décret du 17 mars 1967.

L’examen de l’état daté établi par le syndic (pièce 1 de MM. [S]) conduit à constater que la somme de 11 512,75 euros n’y figure pas, ce que ne conteste pas d’ailleurs le syndicat des copropriétaires.

Toutefois, l’absence de mention des charges dues à ce titre dans cet état daté, s’il est constitutif d’un manquement dans la rédaction de ce document imputable au syndic, susceptible le cas d’engager sa responsabilité, n’a pas en revanche pour conséquence d’exonérer les copropriétaires qui en sont redevables de leur paiement, s’il est établi que ces charges sont effectivement dues, ce qu’il convient de rechercher.

Sont versées aux débats :

— la convention de service conclue entre le syndicat des copropriétaires et l’association pour la fourniture de services spécifiques non individualisables ;

— le procès-verbal d’assemblée générale du 27 juin 2017 approuvant, en sa résolution n°3, les comptes de l’exercice de janvier à décembre 2016, en ce compris les comptes de l’association;

— le procès-verbal d’assemblée génrale du 13 juin 2018 (pièce 6 du syndicat) ayant approuvé, en sa résolution n°5, les comptes et charges de l’association pour l’année 2017, et de façon générale ayant approuvé les comptes de la copropriété pour l’année 2017 ;

— les factures détaillant les modalités de calcul de la somme de 674,66 euros réclamée mensuellement au propriétaire du lot 602 de janvier 2016 à février 2017 (pièce 9 du syndicat des copropriétaires).

— le décompte des sommes dues à ce titre, déduction faite d’une somme de 631,13 euros perçue par le syndicat le 5 février 2018 lors de la vente du bien.

Le syndicat des copropriétaires justifie donc que les charges dont il réclame le paiement sont bien dues.

Il convient dès lors de confirmer le jugement en ce qu’il condamne MM. [D] et [J] [S] au paiement de la somme réclamée.

Sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

MM. [S] seront tenus aux dépens de la procédure d’appel.

Le syndicat des copropriétaires demande qu’il soit jugé que les frais d’exécution forcée resteront à la charge exclusive du copropriétaire défaillant, conformément aux dispositions de l’article L111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Cet article dispose :

'A l’exception des droits proportionnels de recouvrement ou d’encaissement qui peuvent être mis partiellement à la charge des créanciers dans des conditions fixées par décret en Conseil d’Etat, les frais de l’exécution forcée sont à la charge du débiteur, sauf s’il est manifeste qu’ils n’étaient pas nécessaires au moment où ils ont été exposés. Les contestations sont tranchées par le juge.

Les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s’ils concernent un acte dont l’accomplissement est prescrit par la loi au créancier. Toute stipulation contraire est réputée non écrite, sauf disposition législative contraire.

Cependant, le créancier qui justifie du caractère nécessaire des démarches entreprises pour recouvrer sa créance peut demander au juge de l’exécution de laisser tout ou partie des frais ainsi exposés à la charge du débiteur de mauvaise foi.L’article R.631-4 du code de la consommation dispose que lors du prononcé d’une condamnation, le juge peut, même d’office, pour des raisons tirées de l’équité ou de la situation économique du professionnel condamné, mettre à sa charge l’intégralité des droits proportionnels de recouvrement ou d’encaissement prévus à l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution'.

Les frais de l’exécution forcée sont donc, à l’exception des droits proportionnels, à la charge du débiteur en application de ce texte, auquel il n’est pas demandé de déroger. Il conviendra donc seulement de le rappeler.

Les circonstances de la cause ne justifient pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Les demandes à ce titre seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

CONFIRME le jugement entrepris ;

Y ajoutant :

REJETTE les demandes fondées sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [D] et M. [J] [S] aux dépens de la procédure d’appel ;

RAPPELLE que la charge des frais d’exécution forcés pèse sur le débiteur dans les conditions prévues par l’article L111-8 du code de procédure civile.

Arrêt signé par M^me Anne-Lise COLLOMP, Présidente de Chambre et M^me Karine DUPONT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT