1ère Chambre

ARRÊT N°188

N° RG 23/04940

N° Portalis

DBVL-V-B7H-UBDN

(Réf 1ère instance : 23/00003)

Mme [N] [I] [F] épouse [X]

M. [R] [A] [X]

C/

M. [G] [Y]

Mme [L] [C] épouse [Y]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 18 JUIN 2024

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Véronique VEILLARD, Présidente de chambre,

Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, Président de chambre,

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, Conseillère,

GREFFIER :

Madame Marie-Claude COURQUIN, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 12 février 2024 devant Madame Caroline BRISSIAUD, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 18 juin 2024 par mise à disposition au greffe après prorogation du délibéré annoncé au 14 mai 2024 à l’issue des débats

****

APPELANTS :

Madame [N] [I] [F] épouse [X]

née le [Date naissance 5] 1949 à [Localité 12] (TUNISIE)

[Adresse 6]

[Localité 10]

Monsieur [R] [A] [X]

né le [Date naissance 1] 1985 à [Localité 11]

[Adresse 4]

[Localité 8]

Représentés par M^e Michel PEIGNARD, avocat au barreau de VANNES

INTIMÉS :

Monsieur [G] [Y]

né le [Date naissance 9] 1978 à [Localité 13]

[Adresse 7]

[Localité 10]

Madame [L] [C] épouse [Y]

née le [Date naissance 3] 1980 à [Localité 13]

[Adresse 7]

[Localité 10]

Représentés par M^e Christophe LHERMITTE de la SELEURL GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentés par M^e Christian MAIRE de la SELARL D’AVOCATS MAIRE – TANGUY – SVITOUXHKOFF – HUVELIN – GOURDIN – NIVAULT – GOMBAUD, Plaidant, avocat au barreau de VANNES

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte du 2 novembre 2006, M. et Mme [B] ont vendu aux époux [X] et à leur fils, M. [R] [X] un terrain sis [Adresse 6].

[W] [X] étant décédé, ce terrain sur lequel une maison d’habitation a été édifiée, est aujourd’hui la propriété indivise de Mme [N] [F] veuve [X] et de son fils [R] [X].

Dans l’acte de vente du 2 novembre 2006, les vendeurs ont constitué une servitude de passage tous usages sur le fonds vendu aux époux [X] au profit la parcelle n [Cadastre 2] qui restait leur appartenir compte tenu de l’état d’enclave de celle-ci.

La servitude était rédigée en ces termes : 'le droit de passage ainsi concédé pourra être exercé en tout temps et à toute heure par Monsieur et Madame [B], les membres de la famille, ses ayants-droits, employés puis ultérieurement et dans les mêmes conditions par les propriétaires successifs du fonds enclavé pour se rendre à celui-ci et en revenir, avec tout véhicule'.

Il était en outre précisé au titre de l’objet du contrat que : 'le vendeur s’est engagé à ce que la parcelle n [Cadastre 2] soit destinée uniquement à une construction à usage d’habitation'.

Par la suite, les héritiers des époux [B] ont vendu la parcelle n [Cadastre 2] aux époux [Y], lesquels y ont édifié une maison d’habitation avec, à l’intérieur, un studio totalement indépendant.

Mme [X] s’est plainte de ce que les époux [Y] ont développé une véritable activité commerciale de location saisonnière de courte durée de leur studio via la plate-forme de réservation Airbnb, ce qui lui occasionne d’importantes nuisances.

Considérant que cette activité contrevient aux titres de propriété et qu’elle aggrave les conditions d’exercice de la servitude de passage, les consorts [X] ont vainement mis en demeure le 20 octobre 2022 leurs voisins de cesser les conditions d’utilisation actuelles de la servitude ainsi que l’usage commercial donné à l’appartement dépendant de leur maison d’habitation.

Faute de résolution amiable du litige, Mme [N] [F] veuve [X] et M. [R] [X] ont par acte du 23 décembre 2022, fait assigner M. [G] [Y] et Mme [L] [C] épouse [Y] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Vannes aux fins notamment d’obtenir l’interdiction, sur l’assiette de la servitude, de tout passage de véhicules autres que ceux appartenant aux propriétaires, membres de la famille, ayants droits ou employés de M. [G] [Y] et de son épouse Mme [U] [Y], et ce à compter de l’ordonnance à intervenir, sous peine de devoir régler une indemnité de 1.000 € par jour et par infraction.

Suivant ordonnance du 15 juin 2023, les consorts [X] ont été déboutés de leurs demandes présentées à l’encontre des époux [Y] et condamnés au paiement d’une somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens.

Par déclaration du 14 août 2023, Mme [N] [F] veuve [X] et M. [R] [X] ont interjeté appel de tous les chefs de cette ordonnance.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS

Mme [N] [F] veuve [X] et M. [R] [X] exposent leurs prétentions et moyens dans leurs dernières conclusions transmises au greffe et notifiées le 20 octobre 2023, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé détaillé des moyens et prétentions.

Ils demandent à la cour de :

— infirmer en sa totalité l’ordonnance du 15 juin 2023 rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire de Vannes ;

En conséquence,

— voir la cour interdire tout passage de véhicules autres que ceux appartenant aux propriétaires, les époux [Y], membres de la famille [Y], les ayants-droits de la famille [Y] ou les employés des époux [Y] et ce à compter de l’ordonnance à intervenir ;

— voir dire et juger que chaque infraction à cette interdiction qui pourra être constatée entraînera le règlement d’une indemnité de 1.000 € par jour et par infraction ;

— voir la cour débouter les époux [Y] de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

— condamner conjointement et solidairement M. [G] [Y] et Mme [U] [Y] en 5.000 € au titre des frais irrépétibles prévus par l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous les dépens tant de première instance que d’appel.

*****

M. [G] [Y] et Mme [L] [C] épouse [Y] exposent leurs prétentions et moyens dans leurs dernières conclusions transmises au greffe et notifiées le 5 octobre 2023, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé détaillé des moyens et prétentions.

Ils demandent à la cour de :

— confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance rendue le 15 juin 2023 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Vannes,

— déclarer Mme [N] [I] [F] et M. [R] [X] mal fondés en toutes leurs demandes et les en débouter,

— déclarer n’y avoir lieu à prescrire en référé des mesures conservatoires ou de remise en état, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite,

— condamner in solidum Mme [N] [I] [X] et M. [R] [A] [X] à payer la somme de 7.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, afin d’indemniser M. et Mme [Y] au titre des frais et honoraires d’avocats qu’ils ont dû exposer, en cause d’appel, auprès de leurs avocats, la SCP Gauvain-Demidoff et la Selarl Maire-Tanguy-Svitouxhoff-Huvelin,

— condamner Mme [N] [I] [X] et M. [R] [A] [X] aux entiers dépens.

MOTIVATION DE LA COUR

1 / Sur la demande principale

Les consorts [J] fondent leur demande sur les dispositions de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile aux termes desquelles : 'le président du tribunal judiciaire, dans les limites de sa compétence, peut même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.'

Il appartient aux consorts [X] de rapporter la preuve d’un trouble manifestement illicite ou d’un dommage imminent.

Bien que ni l’une ni l’autre de ces notions n’apparaissent dans leurs conclusions, il s’évince de l’argumentation développée par les consorts [X] que leur demande ne consiste pas à prévenir un dommage imminent mais plutôt de mettre fin à un trouble manifestement illicite.

L’existence d’un trouble manifestement illicite se définit comme toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il procède de la méconnaissance d’un droit, d’un titre ou corrélativement, d’une interdiction les protégeant.

En l’occurrence, les consorts [X] considèrent que le trouble manifestement illicite résulte de l’activité commerciale déployée par les époux [Y] sur leur parcelle, consistant en la mise en location d’un appartement pour des locations de courtes durées, dès lors que cette activité ne respecte pas les termes de l’acte de vente du 2 novembre 2006 et qu’elle génère un trouble anormal du voisinage ainsi qu’une aggravation des conditions d’exercice de la servitude.

A titre liminaire, la mise en location par les époux [Y] d’un studio situé à l’arrière de leur habitation via les sites de location de courte durée (airbnb) n’est pas contestée et résulte des pièces produites.

En premier lieu, sur le non-respect de la servitude de passage par les époux [Y], les consorts [X] entendent rappeler que l’acte de vente du 2 novembre 2006 avait institué une servitude de passage, rédigée en des termes précis ('le droit de passage ainsi concédé pourra être exercé en tout temps et à toute heure par M. et Mme [B], les membres de la famille, ses ayants-droits, employés puis ultérieurement et dans les mêmes conditions par les propriétaires successifs du fonds enclavé pour se rendre à celui-ci et en revenir, avec tout véhicule') démontrant que les parties avaient voulu une utilisation extrêmement limitée et stricte du droit de passage institué.

La cour observe que l’acte de vente [B]/[Y] du 16 août 2019, qui constitue le titre de propriété des intimés, reproduit la clause de servitude de passage figurant dans l’acte du 2 novembre 2006. Cette clause est donc opposable aux époux [Y].

Toutefois, contrairement à ce que soutiennent les consorts [X], il ne peut être fait une application littérale de la clause litigieuse, conduisant à considérer que toutes les catégories de personnes qui n’y sont pas expressément mentionnées ne pourraient être autorisées à utiliser la servitude de passage.

Les 'locataires touristes’ des époux [Y] ne sont certes pas visés dans la clause, tout comme ne le sont pas non plus les relations amicales ou encore les artisans ou les entreprises mandatées par la famille [Y].

Pour autant, il ne saurait être soutenu, au nom d’une 'interprétation rigoureuse’ de la clause de servitude que le passage serait interdit à ces catégories de personnes. Il est d’ailleurs observé que Mme [X], si elle s’est beaucoup plainte auprès de ses futurs voisins des dégradations commises sur le chemin de servitude pendant le chantier de construction de leur maison, n’a cependant jamais contesté le passage des entrepreneurs.

Comme l’a pertinemment relevé le premier juge, l’objet de la demande des consorts [X] n’est pas d’interdire l’usage de la servitude aux 'locataires touristes’ des époux [Y] mais d’ 'interdire tout passage de véhicules autres que ceux appartenant aux propriétaires, les époux [Y], membres de la famille [Y], les ayants-droits de la famille [Y] ou les employés des époux [Y]', de sorte que s’il était fait droit à cette demande, le litige subsisterait entre les parties, lesquelles s’opposent sur le fait que les locataires puissent revêtir la qualité 'd’ayant-droit'.

Il ressort effectivement de la formulation même de la demande des consorts [X], laquelle n’est que la reprise des termes de la servitude, que la résolution du litige nécessite préalablement d’interpréter cette clause contractuelle litigieuse, ce qui excède les pouvoirs du juge des référés.

De fait, il ne s’évince pas avec l’évidence requise en référé qu’en utilisant le terme 'ayants-droits', les parties aient eu l’intention de limiter l’usage de la servitude de passage aux seuls successeurs légaux de la famille [Y].

En effet, l’ayant-droit peut, dans une conception plus large, se définir comme celui qui détient un droit en raison de son lien avec le titulaire initial de ce droit.

Au cas particulier, les locataires de l’appartement des époux [Y] tiennent leur droit de jouir de tout ou partie de la parcelle n [Cadastre 2] du contrat de location conclu avec les propriétaires des lieux, fût-il temporaire. Compte tenu de l’état d’enclave de la parcelle n [Cadastre 2], il est évident que toute location nécessite d’utiliser le droit de passage dont bénéficient les époux [Y] en leur qualité de propriétaires de la parcelle enclavée, ce qui confère à l’évidence à leurs locataires la qualité d’ayants-droit s’agissant du droit de passage litigieux.

Juger le contraire reviendrait à interdire aux époux [Y] de proposer tout ou partie de leur résidence principale à la location, ce qui ne ressort aucunement des stipulations de la servitude de passage et serait au surplus constitutif d’une atteinte à leur droit de propriété.

En second lieu, les consorts [E] font valoir que les époux [Y] ont modifié la destination ou l’usage de leur parcelle en développant une activité commerciale de location saisonnière d’une partie de leur habitation, ce en violation de la clause insérée en page 5 de l’acte du 2 novembre 2006 aux termes de laquelle : 'le vendeur s’est engagé à ce que la parcelle n [Cadastre 2] soit destinée uniquement à une construction à usage d’habitation'.

En l’espèce, la construction édifiée sur la parcelle n [Cadastre 2] par les époux [Y] est une maison d’habitation qui constitue leur résidence principale. Les consorts [X] le reconnaissent d’ailleurs dans leurs écritures lorsqu’ils indiquent que les époux [Y] 'ont fait construire une maison d’habitation avec à l’intérieur un studio'.

Par ailleurs, pour justifier de l’usage commercial des lieux, Mme [X] produit un décompte des véhicules ayant emprunté la servitude de passage au cours des années 2022 et 2023.

Cependant, il se dégage de la jurisprudence que le caractère commercial de l’activité de location d’un bien meublé appartenant à un particulier pour de courtes durées ne tient pas tant à la fréquence des locations qu’à l’existence ou non de prestations de service accessoires.

En l’espèce, s’agissant de la location par des particuliers d’une partie de leur maison d’habitation principale, sans que soit démontrée l’existence de prestations de service accessoires à celle-ci, il y a lieu de considérer que les consorts [X] n’établissent pas, notamment au vu des jurisprudences produites, que l’activité de location par les époux [Y] de leur appartement ait entraîné un changement de destination de la parcelle n [Cadastre 2] en lui conférant un usage commercial et non plus seulement d’habitation.

En toute hypothèse, ainsi que précédemment indiqué, il ne peut se déduire de cette clause (au demeurant non reproduite dans le titre de propriété des époux [Y]), une quelconque interdiction de louer tout ou partie de leur bien, sauf à porter atteinte à leur droit de propriété.

Au total, les consorts [X] ne démontrent pas l’illicéité de l’usage par les époux [Y] tant de leur parcelle que du droit de passage qui lui est attaché au regard des clauses de l’acte du 2 novembre 2006 et plus particulièrement des termes de la servitude.

En dernier lieu, les consorts [X] invoquent les nuisances occasionnées par le passage et le stationnement des véhicules des 'locataires touristes’ des époux [Y].

L’article 702 du code civil rappelle que 'celui qui a un droit de servitude ne peut en user que suivant son titre, sans pouvoir faire ni dans le fonds qui doit la servitude, ni dans le fonds à qui elle est due, de changement qui aggrave la condition du premier.'

Il est admis que l’aggravation des conditions d’exercice d’une servitude de passage et les troubles anormaux du voisinage peuvent constituer des troubles manifestement illicites justifiant la saisine du juge des référés pour obtenir toutes mesures propres à les faire cesser. Encore faut-il que soit rapportée la preuve avec l’évidence requise en référé de l’aggravation des conditions d’exercice de la servitude de passage ou du trouble anormal du voisinage.

En l’espèce, les consorts [X] produisent les pièces suivantes :

— en pièce n 11 : une liste manuscrite des véhicules ayant emprunté la servitude de passage entre le 16 octobre 2022 et le 13 décembre 2022, avec précision des dates et des immatriculations (14 véhicules),

— en pièce n 20 : un document manuscrit intitulé 'décompte des nuitées’ avec précision du nombre de véhicules au cours de l’année civile 2022 (51 véhicules et 154 nuitées) et au cours du premier trimestre 2023 (24 véhicules, 52 nuitées),

— en pièce n 21 : une liste manuscrite complète des passages sur la servitude avec le nombre de nuitées,

— en pièce 23, sept pages de constatations manuscrites de Mme [X] sur l’activité locative depuis le mois d’avril 2022 et sur les huit premiers mois de l’année 2023,

— en pièce n 28, une liste manuscrite des entrées de véhicules entre le 4 septembre et le 11 octobre 2023, portant le nombre de nuitées à 166 pour l’année civile,

— en pièces n 9, 10, 22 et 29, différents extraits de l’annonce des époux [Y] sur le site airbnb mentionnant les commentaires (au nombre de 134 au mois d’octobre 2023, les époux [Y] étant labellisé 'superhôtes’ sur le site ainsi que les horaires d’arrivée tardives (22h00-00h00).

Toutefois, ces décomptes de nuitées et de véhicules n’ont qu’une valeur probante très limitée dès lors qu’ils ne procèdent que des propres observations de Mme [X] et qu’ils ne sont étayés par aucun autre élément précis si ce n’est les commentaires laissés sur le site Airbnb au nombre de 134 en octobre 2023, ce qui est insuffisant pour caractériser avec l’évidence requise en référé l’existence d’une aggravation de l’usage de la servitude de passage et encore moins l’existence d’un trouble anormal du voisinage, ce d’autant que de leur côté, les époux [Y] produisent diverses attestations du voisinage (Mme [X] n’apportant aucun élément sérieux susceptible de remettre en cause leur objectivité) dont il ressort que ces derniers ne sont la cause d’aucune nuisance dans le quartier.

Au total, comme l’a justement retenu le premier juge, la preuve d’un trouble manifestement illicite n’est pas rapportée.

L’ordonnance déférée sera donc confirmée en ce qu’elle a débouté les consorts [X] de leur demande.

2 / Sur les mesures accessoires

Les dispositions de l’ordonnance seront confirmées s’agissant des frais irrépétibles et des dépens.

Les consorts [X] qui succombent en appel seront condamnés in solidum aux dépens d’appel et ils seront déboutés de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’est pas inéquitable de les condamner in solidum à payer à M. et Mme [Y] la somme de 5.000 € sur ce même fondement au titre des frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme en toutes ses dispositions l’ordonnance de référé rendue le 15 juin 2023 par le président du tribunal judiciaire de Vannes,

Y ajoutant :

Condamne in solidum Mme [N] [F] épouse [X] et M. [R] [X] à payer à M. [G] [Y] et à Mme [L] [Y] aux dépens d’appel,

Déboute Mme [N] [F] épouse [X] et M. [R] [X] de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum Mme [N] [F] épouse [X] et M. [R] [X] à payer à M. [G] [Y] et à Mme [L] [Y] la somme de 5.000 € sur ce même fondement au titre des frais irrépétibles d’appel.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE