1ère Chambre

ARRÊT N°.

N° RG 23/06579 – N° Portalis DBVL-V-B7H-UIVU

(Réf 1ère instance : 21/00386)

Mme [J] [R] [P] [T] [U]

M. [X] [Y]

C/

Me [A] -NOTAIRE- [G]-[F]

M. [K] -ASSIGNÉ EN APPEL PROVOQUÉ- [M]

S.A.R.L. [11]

S.A.R.L. [9]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 18 DECEMBRE 2024

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Monsieur Fabrice ADAM, Premier Président de chambre,

Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, Président de chambre,

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, Conseillère entendue en son rapport,

GREFFIER :

Madame Morgane LIZEE, lors des débats, et M^me Elise BEZIER, lors du prononcé,

DÉBATS :

A l’audience publique du 24 Septembre 2024

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 18 Décembre 2024 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTS :

Madame [J] [R] [P] [T] [U]

née le [Date naissance 1] 1991 à [Localité 17]

[Adresse 12]

[Localité 6]

Monsieur [X] [Y]

né le [Date naissance 2] 1988 à [Localité 18]

[Adresse 12]

[Localité 6]

Tout deux représentés par M^e Christian MAIRE de la SELARL SELARL D’AVOCATS MAIRE – TANGUY – SVITOUXHKOFF – HUVELIN – G OURDIN – NIVAULT – GOMBAUD, Plaidant, avocat au barreau de VANNES et par M^e Luc BOURGES de la SELARL LUC BOURGES, Postulant, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉS :

Maître [A] [G]-[F]

— NOTAIRE-

[Adresse 19]

[Localité 8]

Représenté par M^e Carine PRAT de la SELARL EFFICIA, Plaidant, avocat au barreau de RENNES et par M^e Sylvie PELOIS de la SELARL AB LITIS / PÉLOIS & AMOYEL-VICQUELIN, Postulant, avocat au barreau de RENNES

S.A.R.L. [11], exploitant une agence [13], immatriculée au registre du commerce et des sociétés de RENNES sous le numéro B 781.013.332, agissant poursuites et diligences de son gérant en exercice

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représentée par M^e Anne LE ROY, Postulant, avocat au barreau de VANNES et par M^e Karl SKOG, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

S.A.R.L. [9], immatriculée au registre du commerce et des sociétés de VANNES sous le numéro 813.105.582, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 3]

[Localité 18]

Représentée par M^e Claire BOEDEC de la SELARL LBG ASSOCIES, avocat au barreau de VANNES

Monsieur [K] [M]

— ASSIGNÉ EN APPEL PROVOQUÉ-

[Adresse 14]

[Localité 7]

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Par acte sous seing privé du 16 août 2017, rédigé par la Sarl [11], exerçant sous l’enseigne [13], agent immobilier à [Localité 4] et rédactrice du contrat, M. [K] [M] a vendu à M. [X] [Y] et à Mme [J] [U] une maison à usage d’habitation composée d’un bâtiment ancien et d’une extension, située au [Adresse 16] à [Localité 15], [Localité 20].

Il était stipulé à l’acte un prix principal de 88.000 €.

M. [M] a mandaté la société [9] pour effectuer un état parasitaire lequel a révélé la présence d’agents de dégradation biologique du bois (petite vrillette) en plusieurs endroits de la maison.

Le 17 novembre 2017, la vente a été réitérée par acte authentique reçu par Me [A] [G]-[F], Notaire à [Localité 8].

Dans le compromis de vente et dans l’acte authentique, le vendeur a déclaré qu’il n’avait pas effectué de travaux nécessitant la délivrance d’un permis de construire ou une déclaration préalable dont l’achèvement remonterait à moins de dix ans. Il déclarait en outre ne pas avoir réalisé sur l’immeuble vendu de travaux nécessitant la souscription d’une assurance dommages-ouvrage, au cours des dix dernières années.

Ultérieurement, les travaux de rénovation entrepris par les acquéreurs ont permis de révéler l’existence d’une humidité importante au rez-de-chaussée, notamment au niveau de la cuisine située dans l’extension, avec pourrissement des bois.

Le 3 mai 2018, Mme [U] et M. [Y] ont mandaté le cabinet d’expertise [10], lequel a constaté :

— des infiltrations massives au niveau de la cuisine avec présence de champignons lignivores,

— des infiltrations dans les chambres avec présence de champignons dans la chambre 3,

— des défauts généralisés de la couverture et de la toiture terrasse.

Par acte d’huissier du 2 octobre 2018, Mme [U] et M. [Y] ont fait assigner M. [M], les sociétés [11] et [9], ainsi que Me [G]-[F] devant le président du tribunal de grande instance de Vannes aux fins d’expertise.

Par ordonnance du 6 décembre 2018, M. [I] a été désigné en qualité d’expert judiciaire. Son rapport déposé 1e 20 juillet 2019 a confirmé la présence de multiples infiltrations anciennes, responsables d’attaques fongiques, ainsi qu’un défaut généralisé de la couverture et de la toiture terrasse. Il concluait que la partie extension ne répondait ni aux règles de l’art ni à aucun DTU et que cet ouvrage était condamné à la destruction.

Par exploits des 8, 12 et 15 mars 2021, Mme [U] et M. [Y] ont fait assigner devant le tribunal judiciaire de Vannes les sociétés [11] et [9], Me [G]-[F] et M. [M].

Par jugement du 5 septembre 2023 , le tribunal judiciaire de Vannes a :

— débouté Mme [U] et M. [Y] de leurs demandes à l’encontre de la société [11] et Me [G]-[F],

— condamné in solidum M. [M], avec la société [9] à concurrence de 30 %, à payer à Mme [U] et M. [Y] les sommes de :

* 67 470,52 € TTC au titre des travaux de remise en état, outre indexation sur l’indice BT01, en prenant comme indice de départ le dernier publié au jour du dépôt du rapport de l’expert judiciaire, soit celui du mois d’avril 2019, et comme indice de comparaison le dernier indice qui sera publié au jour où le jugement sera devenu définitif, dès lors que cet indice de comparaison sera supérieur à l’indice de départ,

* 500 € au titre du préjudice de jouissance subi par Mme [U] et M. [Y], du mois de février 2018 jusqu’au jour où le jugement sera devenu définitif, augmenté de sept mois,

* 4 000 € au titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral subi par Mme [U] et M. [Y],

— débouté Mme [U] et M. [Y] de leur demande tendant au bénéfice des dispositions de l’article R.631-4 du code de la consommation,

— débouté M. [M] de sa demande de partage de responsabilité avec les acquéreurs et de ses demandes de garantie a l’encontre des sociétés [9] et [11] et de Me [G]-[F],

— condamné M. [M], in solidum avec la société [9] à concurrence de 30 %, à verser a Mme [U] et M. [Y] une indemnité de 6 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté la société [11] et Me [G]-[F] de leurs demandes au titre de l’article précité,

— condamné M. [M], in solidum avec la société [9] à concurrence de 30 %, aux entiers dépens en intégrant ceux de l’instance de référé (246,74 € ) et les frais et honoraires de l’expert judiciaire de 7 552,76 € ,

— dit qu’il sera fait application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de M^e Christian Maire,

— ordonné l’exécution provisoire.

Pour condamner le vendeur à la réparation intégrale des préjudices matériels et de jouissance subis par les acquéreurs, le tribunal a retenu que la responsabilité décennale de M. [M] était engagée sur le fondement des articles 1792 et suivants, dès lors qu’il n’était pas contesté que ce dernier avait la qualité de constructeur de l’extension et que les désordres et malfaçons considérables affectant cet ouvrage le rendaient impropre à sa destination. Le tribunal a considéré que ce dernier avait concouru à la réalisation du dommage lié aux désordres fongiques et qu’il avait également manqué à son obligation de loyauté en ne déclarant pas dans l’acte de vente ces travaux réalisés par lui-même, sans assurance décennale.

Pour condamner solidairement le diagnostiqueur mais seulement à hauteur de 20.240 € au titre des désordres auquel il avait concouru et à hauteur de 30 % des préjudices de jouissance et du préjudice moral, le tribunal a retenu la faute de ce dernier pour ne pas avoir décelé les attaques d’insectes xylophages ou de champignons lignivores en certains endroits pourtant visibles de la maison, ne pas avoir mesuré ni alerté les acquéreurs sur l’humidité importante de la maison et enfin de ne pas avoir préconisé des investigations plus poussées. Il a considéré que ces manquements contractuels avaient privé les acquéreurs de connaître les désordres relatifs aux infiltrations et aux champignons lignivores et que les préjudices matériels et de jouissance découlant de ce diagnostic erroné revêtait un caractère certain.

Pour écarter la responsabilité tant du notaire que de l’agent immobilier, le tribunal a retenu l’existence d’un manquement de ces professionnels à leur obligation d’assurer l’efficacité des actes auxquels ils prêtent leur concours ainsi qu’à leur devoir de renseignement et de conseil, en estimant qu’ils n’auraient pas dû se contenter des seules déclarations du vendeur. Il a cependant relevé que ces manquements n’étaient pas à l’origine des désordres et qu’ils ne pouvaient donc donner lieu à leur condamnation in solidum au paiement des réparations d’une part et que d’autre part, M. [Y] et Mme [U] n’avaient présenté aucune demande au titre de la perte de chance malgré son évocation dans les débats.

*****

Par déclaration du 20 novembre 2023, Mme [U] et M. [Y] ont interjeté appel du jugement en ce qu’il les a déboutés de leurs demandes à l’encontre de la Sarl [11] et de Me [G]-[M] et en ce qu’il a limité la condamnation de la société [9] à concurrence de 30% des dommages et préjudices.

La société [11] a, par appel incident provoqué du 16 mai 2024, fait assigner M. [M] devant la cour.

EXPOSE DES PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Au terme de leurs dernières conclusions transmises au greffe et notifiées le19 août 2024, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé détaillé des moyens et prétentions, Mme [J] [U] et M. [X] [Y] demandent à la cour de :

— réformer le jugement du 5 septembre 2023 en ce qu’il :

* les a déboutés de leurs demandes à l’encontre de la société [11] et de Me [G]-[F],

* a limité la condamnation de la société [9] à concurrence de 30 % des dommages et préjudices,

Statuant à nouveau,

à titre principal,

— juger les sociétés [9] et [11] et M^e Le Bihan-[F] responsables des dommages affectant la maison vendue le 17 novembre 2017, ainsi que de l’ensemble des préjudices qu’ils ont subis, sur le fondement des dispositions de l’article 1240 du code civil,

en conséquence,

— condamner in solidum les sociétés [9] et [11] et Me [G]-[F] au paiement de la somme de 67.470,52 € TTC, à titre de dommages-intérêts, pour les travaux de remise en état, outre indexation sur l’indice BT01, en prenant comme indice de départ, le dernier publié au jour du dépôt du rapport de l’expert judiciaire (20 juillet 2019), soit celui du mois d’avril 2019 (110.9) publié au J.O. du 19 juillet 2019, et comme indice de comparaison, le dernier indice qui sera publié au jour où l’arrêt à intervenir sera devenu définitif, dès lors que cet indice de comparaison sera supérieur à l’indice de départ,

— condamner in solidum les sociétés [9] et [11] et Me [G]-[F] au paiement d’une somme mensuelle de 800 € au titre de leur préjudice de jouissance, du mois de février 2018 jusqu’au jour où l’arrêt à intervenir sera devenu définitif, augmenté de sept mois,

— condamner in solidum les sociétés [9] et [11] et Me [G]-[F] au paiement d’une somme de 15.000 € à titre de dommages intérêts en réparation de leur préjudice moral,

— condamner in solidum les sociétés [9] et [11] et Me [G]-[F] aux entiers dépens de première instance qui intégreront ceux de l’instance au fond de première instance ainsi que ceux de l’instance de référé et les frais et honoraires de l’expert,

— condamner in solidum les sociétés [9] et [11] et Me [G]-[F] à leur payer une somme de 8 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— leur accorder le bénéfice des dispositions de l’article R 631-4 du code de la consommation à l’égard les sociétés [9] et [11] et Me [G]-[F],

à titre subsidiaire,

— juger la société [9] responsable des dommages affectant la maison vendue le 17 novembre 2017, ainsi que des préjudices subis à hauteur de 60 %, sur le fondement des dispositions de l’article 1240 du code civil,

en conséquence,

— condamner la société [9], au paiement de 60 % de la somme de 67 470,52 € TTC, soit 40 482 € , à titre de dommages-intérêts, pour les travaux de remise en état, outre indexation sur l’indice BT01 dans les mêmes conditions que précité,

— condamner la société [9], au paiement de 60 % de la somme mensuelle de 800 € , soit 480 € , au titre de leur préjudice de jouissance, du mois de février 2018 jusqu’au jour où l’arrêt à intervenir sera devenu définitif, augmenté de sept mois,

— condamner la société [9], au paiement de 60 % de la somme de 15. 000 € , soit 9 000 € , en réparation de leur préjudice moral,

— condamner la société [9], au paiement de 60 % des entiers dépens de première instance qui intégreront ceux de l’instance au fond de première instance ainsi que ceux de l’instance de référé et les frais et honoraires de l’expert,

— condamner la société [9] au paiement de 60 % de la somme de 8 000 € , soit 4 800 € , sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— juger la société [11] et Me [G]-[F] responsables d’une perte de chance à leur égard, qui ne saurait être inférieure à 95 %, sur le fondement des dispositions de l’article 1240 du code civil,

en conséquence,

— condamner in solidum la société [11] et Me [G]-[F], au paiement de 95 % de la somme de 67 470,52 € TTC, soit 64 097 €, à titre de dommages-intérêts, pour les travaux de remise en état, outre indexation sur l’indice BT01 dans les mêmes conditions que précité,

— condamner in solidum la société [11] et Me [G]-[F], au paiement de 95 % de la somme mensuelle de 800 € , soit 760 € , au titre de leur préjudice de jouissance du mois de février 2018 jusqu’au jour où l’arrêt à intervenir sera devenu définitif, augmenté de sept mois,

— condamner in solidum la société [11] et Me [G]-[F], au paiement de 95 % de la somme de 15 000 € , soit 14 250 € , en réparation de leur préjudice moral,

— condamner in solidum la société [11] et Me [G]-[F], au paiement de 95 % des entiers dépens de première instance qui intégreront ceux de l’instance au fond de première instance ainsi que ceux de l’instance de référé et les frais et honoraires de l’expert,

— condamner in solidum la société [11] et Me [G]-[F] au paiement de 95 % de la somme de 8 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

en tout état de cause,

— leur accorder le bénéfice des dispositions de l’article R.631-4 du code de la consommation à l’égard des sociétés [9] et [11] et de Me [G]-[F],

— débouter tous les intimés de toutes leurs demandes, fins et conclusions dirigées contre eux,

— confirmer le jugement pour le surplus.

En premier lieu, M. [Y] et Mme [U] considèrent que la société [11] a engagé sa responsabilité en raison d’une fiche descriptive erronée, qui a pu participer à les induire en erreur sur l’état réel de la maison. Ils relèvent que dans un dire à l’expert du 18 mars 2019, l’agence immobilière a elle-même reconnu que le mode constructif du bâtiment l’avait interpellée, sans toutefois avoir attiré leur attention sur ce point. Ils estiment également que l’agent immobilier aurait dû solliciter du vendeur le titre de propriété, ce qui aurait révélé une modification substantielle de l’état du bien depuis 2005. Il aurait dû ensuite en informer les acquéreurs qui n’auraient pas manqué d’interroger le vendeur sur ces travaux, ce qui leur aurait permis d’apprendre que l’extension de la maison avait été faite cinq ans avant la vente, par M. [M] lui-même, avec des matériaux provenant en partie de récupération, sans l’aide de professionnels et sans assurance de responsabilité. Ils considèrent que le manque de curiosité de l’agent immobilier a concouru à la situation dommageable et que la sanction des manquements de l’agence immobilière réside, non pas dans l’indemnisation d’une simple perte de chance mais, au regard du principe de réparation intégrale du préjudice, dans l’obligation de régler le coût intégral des travaux. À titre subsidiaire, ils considèrent que leur perte de chance ne saurait être inférieure à 95 %.

En second lieu, ils reprochent à Me [G]-[F], un manquement à son obligation d’assurer l’efficacité des actes auxquels il prête son concours et à son devoir de renseignement et de conseil en ce qu’il s’est contenté des déclarations du vendeur selon lesquelles aucuns travaux nécessitant une assurance dommages-ouvrage n’avait été réalisé au cours des dix dernières années précédant la vente. Ils rappellent que Me [G]-[F] est le successeur de Me [C], rédacteur de l’acte d’acquisition de M. [M] le 27 mai 2005. Il disposait donc de la minute de l’acte rédigé en 2005. Ils en déduisent que Me [G]-Lavingac aurait dû remarquer la différence de désignation des lieux et s’interroger sur la multiplication par quatre du prix de la maison en douze ans. Ils contestent l’argument de Me [G]-[F] alléguant que le résultat aurait été similaire si les travaux avaient été déclarés, puisque le cas échéant le code des assurances obligeait le notaire à faire mention de l’existence ou de l’absence d’assurances souscrites au titre des travaux, ce qui les aurait conduits à ne pas acquérir ce bien. Ils rappellent que la Cour de cassation sanctionne par la réparation intégrale du préjudice. À titre subsidiaire, ils considèrent que leur perte de chance ne saurait être inférieure à 95 %.

Enfin, ils estiment que la société [9] a incontestablement manqué à ses obligations en délivrant un état parasitaire incomplet, en ce qu’il n’a pas signalé des atteintes fongiques pourtant apparentes lors de la visite ni les humidités affectant l’immeuble. Ils dénoncent de nombreuses imprécisions, notamment sur les ouvrages objets des constatations ou ceux sur lesquels pouvait aisément être décelée une humidité excessive avec un humidimètre, voire même sans cet outil. S’appuyant sur les conclusions de l’expert indiquant que « la responsabilité technique de la Sarl [9] n’est pas anecdotique » , ils contestent le jugement en ce qu’il a limité la responsabilité du diagnostiqueur, selon des calculs et proportions qui n’ont pas été explicités par le tribunal.

*****

Dans ses dernières écritures transmises au greffe et notifiées le 29 août, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé détaillé des moyens et prétentions, la Sarl [11] demande à la cour de :

à titre principal,

— confirmer le jugement en ce qu’il a débouté Mme [U] et M. [Y] de leurs demandes formées contre elle,

à titre subsidiaire,

— condamner in solidum M. [M], la société [9] et Me [G]-[F] à la garantir intégralement de toutes condamnations éventuellement prononcées contre elle en faveur de Mme [U] et M. [Y],

en tout état de cause,

— débouter Mme [U] et M. [Y], Me [G]-[F] et M. [M] de l’ensemble de leurs demandes dirigées contre elle,

— condamner in solidum tout succombant à lui payer la somme de 5 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum tout succombant aux entiers dépens du référé et de la présente instance, dont distraction pour ceux les concernant au profit de M^e Anne Le Roy, avocate au barreau de Vannes, en application des dispositions de l’article 699 du code précité.

L’agence immobilière fait valoir qu’elle n’est à l’origine d’aucun des désordres relevés par l’expert judiciaire, ni concernée par la garantie des vices cachés ou la responsabilité décennale qui pèsent exclusivement sur le vendeur. Elle considère que son appréciation du « bon » état intérieur et extérieur du bien était corroborée par plusieurs photographies, lesquelles n’ont jamais été remises en cause par les parties au litige. Elle soutient que seul M. [M] était en mesure de l’informer des travaux de nature décennale qu’il avait entrepris, et que celui-ci a commis une faute en affirmant à plusieurs reprises ne pas en avoir réalisés. Elle rappelle qu’à l’été 2017, aucun désordre n’était apparent comme le confirment d’ailleurs les diagnostics immobiliers, auxquels elle pouvait légitimement se fier et qui n’étaient pas de nature à l’alerter sur la présence d’infiltrations. Elle estime qu’elle n’avait donc aucune raison de mener des investigations complémentaires. Elle soutient également que le titre de M. [M] en sa possession n’était pas de nature à contredire les affirmations de ce dernier. Elle considère donc qu’elle ne peut se voir reprocher un quelconque manquement à son devoir de conseil, en présence de vices cachés.

S’agissant du préjudice, elle expose que les appelants fondent leurs demandes sur la responsabilité décennale du vendeur constructeur de l’article 1792 du code civil, à laquelle elle n’est nullement tenue, étant précisé qu’elle n’est pas partie à la vente. Elle ajoute que la fiche commerciale qu’elle a réalisée n’est jamais entrée dans le champ contractuel et qu’il n’existe donc aucun lien de causalité entre son intervention et la situation dommageable. Elle conteste en outre la demande des appelants tendant à la condamnation in solidum des intimés, qui selon elle ne serait possible qu’en présence d’obligations identiques, de pluralité de responsables et de faits générateurs différents ayant chacun concouru à l’entier dommage, ces conditions n’étant pas réunies en l’espèce. Elle estime que les acquéreurs ne sauraient davantage invoquer une perte de chance à son égard. Subsidiairement, elle sollicite la garantie intégrale du diagnostiqueur, du vendeur et du notaire.

*****

Dans ses dernières écritures remises au greffe et notifiées le 17 mai 2024, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé détaillé des moyens et prétentions, la Sarl [9] demande à la cour de :

— déclarer ses demandes recevables et bien fondées,

à titre principal,

— confirmer le jugement du 05 septembre 2023 en ce qu’il a :

* débouté Mme [U] et M. [Y] de leur demande tendant au bénéfice des dispositions de l’article R 631-4 du code de la consommation,

* débouté M. [M] de sa demande de partage de responsabilité avec les acquéreurs et de ses demandes de garantie,

* débouté la Sarl [11] et Me [G]-[F] de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— infirmer le jugement du 05 septembre 2023 en ce qu’il a condamné in solidum M [M] et elle-même à concurrence de 30 %, à payer à Mme [U] et M. [Y] les sommes de 67 470,52 € TTC au titre des travaux de remise en état, 500 € au titre du préjudice de jouissance, 4 000 € au titre du préjudice moral, 6 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,

statuant à nouveau,

— dire et juger qu’il n’est pas établi que le diagnostic parasitaire soit erroné,

— débouter Mme [U] et M. [Y], et toute autre partie de toutes leurs demandes, fins et conclusions dirigées à son encontre,

— débouter la Sarl [11], Me [G]-[F] et M. [M] de toutes leurs demandes en ce qu’elles sont dirigées à titre subsidiaire contre elle,

— condamner in solidum Mme [U] et M. [Y], ou tout succombant à lui régler la somme de 4 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [U] et M. [Y] ou tout succombant aux entiers dépens,

à titre éminemment subsidiaire,

— dire et juger que Mme [U] et M. [Y] ne sont pas fondés à solliciter un préjudice de jouissance et un préjudice moral,

— condamner la Sarl [11], Me [G]-[F] et M. [M], à la garantir de toutes les sommes qui pourraient être mises à sa charge en principal, intérêts, frais et indemnités de toute nature.

Pour contester le caractère erroné de son état parasitaire, notamment en ce qu’il n’aurait pas fait état de l’humidité importante affectant le bien, le diagnostiqueur soutient que l’état de la maison au jour de son diagnostic (en août 2017) n’était pas du tout le même que celui existant lors de la réunion d’expertise (en février 2019). Il invoque la différence de saison, les nombreuses précipitations survenues en 2018, outre que la maison était inoccupée, non ventilée et non chauffée depuis novembre 2017. Il ajoute que les désordres n’ont été découverts qu’à l’occasion des démolitions effectuées par les appelants alors que selon la norme applicable, son diagnostic se limite aux désordres visibles sans sondages destructifs. Il précise qu’aucune trace d’humidité n’était alors visible ni décelable, malgré l’utilisation d’un humidimètre et d’un poinçon comme le rappelle le rapport. Il souligne que son constat n’a de valeur que pour la date de la visite et est exclusivement limité au constat de présence ou d’absence d’agents de dégradation biologique du bois. Il conteste les conclusions de l’expert judiciaire, selon lesquelles elle aurait fait une erreur sur les localisations dans son diagnostic. Il explique cette différence en soutenant que l’expert s’est fondé sur des plans de 2011, tandis qu’elle a réalisé un plan tenant compte de la nouvelle affectation des locaux telle qu’ indiquée par M. [M].

Elle relève que des devis d’artisans ont été réalisés à l’époque du diagnostic, sans que les artisans ne s’inquiètent de l’état du bien.

Elle estime que les premiers juges ne sont pas allés au bout de leur raisonnement en retenant la faute du notaire et de l’agence immobilière sans toutefois leur imputer un pourcentage de responsabilité.

Subsidiairement, elle critique la mise à sa charge des travaux de reprise portant sur la structure entière de l’habitation, lesquels ne sont pas en lien avec le diagnostic sur l’état parasitaire. Elle ajoute que l’expert judiciaire limite sa responsabilité aux désordres 2, 3 et 4, si bien que les appelants ne sont pas fondés à solliciter des préjudices de jouissance et moral à son égard.

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Dans ses dernières écritures transmises au greffe et notifiées le 3 septembre 2024, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé détaillé des moyens et prétentions, Me [G]-[F] demande à la cour de :

— confirmer la décision dont appel,

— débouter Mme [U] et M. [Y], ainsi que la société [11] de l’ensemble de leurs demandes formulées à son encontre,

— juger irrecevable la demande en garantie présentée par la société [9] comme étant nouvelle en cause d’appel,

— débouter la société [9] de ses demandes, fins et prétentions,

à titre subsidiaire, en cas de condamnation in solidum,

— répartir la charge de la dette, en faisant supporter la majorité de celle-ci sur la société [11] et la société [9],

en tout état de cause,

— condamner la Sarl [11] et la société [9] à le garantir à l’encontre de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre,

— condamner Mme [U] et M. [Y] ou tout succombant à lui payer une somme de 2 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les mêmes en tous les dépens qui seront recouvrés par M^e Sylvie Pelois conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Le notaire conteste toute faute en faisant valoir que la différence de prix n’était pas de nature à l’alerter, puisqu’il s’était écoulé une période de douze ans entre l’acquisition par M. [M] en 2005 et l’acquisition par les appelants en 2017. Il ajoute que M. [M] a déclaré sous sa seule responsabilité ne pas avoir effectué de travaux de nature décennale. Il reconnaît une différence de désignation du bien entre l’acte du 17 novembre 2017 et le titre de propriété 2005, mais invoque la difficulté de s’apercevoir que des travaux de nature décennale avaient été réalisés, ce d’autant qu’il n’avait pas négocié la vente. Il cite le rapport d’expertise selon lequel la question de savoir s’il devait s’interroger sur la réalisation des travaux est « quelque peu hypothétique ».

Pour contester le lien de causalité et le préjudice, il soutient en premier lieu que la vente était devenue parfaite dès la signature de l’acte sous seing privé du 16 août 2019, de sorte que ses conséquences dommageables se seraient développées même sans la faute imputée à l’officier ministériel.

Il considère en second lieu que les désordres sont exclusivement imputables au vendeur en application de l’article 1792 du code civil, auquel le notaire n’est pas soumis. Il précise qu’aucune condamnation in solidum ne saurait être prononcée à l’encontre du notaire rédacteur de la vente sauf à lui faire supporter les conséquences de désordres dont il n’est pas responsable. Il précise qu’en tout état de cause, en admettant que le notaire ait été informé des conditions de réalisation des travaux de rénovation, il n’avait pas à s’interroger sur la conformité de ceux-ci aux règles de l’art pour conseiller les acquéreurs.

Il rappelle que sa responsabilité ne pourrait être envisagée que sous l’angle d’une perte de chance de ne pas avoir contracté en toute connaissance de cause, la réparation ne pouvant dans cette hypothèse, être équivalente au montant du dommage. Il en déduit que la perte de chance doit faire l’objet d’une évaluation autonome du coût des réparations et des préjudices immatériels.

En tout état de cause, il prétend que même si les travaux litigieux avaient été déclarés par le vendeur, les choses n’auraient certainement pas été différentes dès lors qu’en l’espèce, la difficulté ne tient pas tant à la réalisation des travaux qu’au fait que l’immeuble était imparfaitement assuré, étant précisé qu’en pratique les particuliers ne souscrivent jamais d’assurance dommages-ouvrages.

Au titre de la contribution à la dette, il rappelle qu’une condamnation in solidum suppose que les coobligés fautifs aient tous concouru au même dommage, ce qui n’est pas le cas en l’espèce puisque les dommages affectant l’immeuble ne lui sont pas imputables. Il fait valoir que le diagnostiqueur (dont la responsabilité est engagée en cas de diagnostic erroné et de non-respect des règles de l’art ) et l’agence immobilière (dont la fiche descriptive erronée a participé à induire en erreur les acquéreurs sur l’état réel de la maison ) doivent contribuer à la dette. Il expose enfin que la demande en garantie de la Sarl [11] est mal fondée, et que celle de la société [9] est une prétention nouvelle irrecevable.

La clôture de l’affaire est intervenue le 10 septembre 2024.

MOTIVATION DE LA COUR

A titre liminaire

Les constatations de l’expert et le chiffrage des travaux réparatoires ne sont pas contestés par les parties.

L’expertise judiciaire a mis en évidence les désordres suivants au regard des griefs qui étaient exposés par les consorts [Y]-[U] :

1) Infiltrations massives au niveau de la cuisine, avec présence de champignons. Dégradation des pieds de mur du salon en relation avec des phénomènes d’humidité :

L’expert indique avoir constaté une humidité très importante dans l’extension, avec des flaques d’eau en arrière des cloisons de doublages au niveau de la cuisine, soulignant que les supports d’ossature des cloisons de doublages sont en bois et totalement dégradés par le pourrissement.

2) et 3) Infiltrations par les murs de la chambre 1 et du cellier et infiltrations par la cheminée de la chambre 2

L’expert indique avoir constaté des taux d’humidité avoisinant la saturation sur les différents murs en moellons rejointoyés. Il indique avoir également constaté une humidité importante au niveau des différents doublages en placoplâtre, ceci sur l’ensemble du rez-de-chaussée, tant dans l’extension que dans la partie ancienne de l’habitation.

4) Infiltrations dans la chambre 3 avec présence de champignons (mérules à confirmer). L’expert indique avoir constaté, à l’étage, sur la forme de chape sur plancher d’étage au niveau de l’extension, des rhizomorphes de champignons lignivores de type coniophores ou mérules. Il poursuit en indiquant que ces rhizomorphes étaient existants sous un parquet qui a été déposé par les acquéreurs, ce plancher présentant un taux d’humidité important lors de l’acquisition.

5) Défauts généralisés de la couverture

L’expert judiciaire indique que les noues de couvertures en ardoises sont disjointes et non conformes. Il poursuit en indiquant qu’en partie courante de couverture sur extension, de nombreuses non-conformités d’exécution sont constatées : défaut d’alignement des ardoises, faîtage « ondulant », décrochement d’ardoises, ardoises de rives ne protégeant ni les arbalétriers de rives, ni les chevrons sous couverture etc',

6) Défauts généralisés de la toiture terrasse causant des désordres dans la cuisine et dans la chambre 3. Utilisation de bois non traité et non corroyés (bois avec écorce) avec stigmates d’attaques sévères de xylophages. L’expert judiciaire souligne que la toiture terrasse ne présente plus d’étanchéité et ruisselle d’infiltrations. Il ajoute qu’il s’agit d’une réalisation techniquement hors toutes règles de l’art, tant par sa conception, que par sa réalisation. Il rappelle à cet égard que M. [M] a indiqué que cette toiture avait été réalisée par un système de rondins et planches avec, selon ses indications, une dalle béton par au-dessus suivie de carrelages, suivis d’une sorte de bâche ou polyane et pour se terminer par des gravillons sur l’ensemble.

L’expert judiciaire indique également que le plancher d’étage a été réalisé par rondins de bois brut avec des planches brutes de sciage posées sur les rondins.

7) Pour toute la partie extension réalisée en 2012

L’expert judiciaire indique que la partie extension est une réalisation vraisemblablement réalisée en 2012 par le vendeur lui-même, qui ne correspond à aucune règle de l’art ni aucun DTU et qu’il convient de parler d’ouvrage condamné au vu des désordres constatés, lesquels proviennent de défauts de conception, de non-conformités aux règles de l’art, suivis d’une exécution défectueuse et non conforme.

S’agissant des préjudices subis, l’expert a chiffré les travaux de remise en état nécessaires pour remédier aux désordres à hauteur de 56 225,44 € HT outre TVA. Il précise que ce chiffrage ne tient pas compte du bâti principal (partie ancienne), afin d’éviter un « enrichissement » pour les acquéreurs compte tenu des travaux que ces derniers projetaient de faire, rendus nécessaires par les non-conformités d’électricité, d’assainissement et des atteintes xylophages dûment mentionnées dans l’acte de vente.

Il ajoute que les acquéreurs subissent un préjudice de jouissance de leur maison qui trouve son origine depuis l’assignation délivrée le 2 octobre 2018 et se poursuivra jusqu’à la reconstruction de l’extension dont la durée de réalisation peut être estimée à 5 mois.

Il est relevé que le jugement est définitif en ce qu’il a condamné M. [M], le vendeur à payer à M. [X] [Y] et à Mme [J] [U] les sommes de :

—  67 470,52 € TTC, au titre des travaux de remise en état, outre indexation sur l’indice BT01, en prenant comme indice de départ, le dernier publié au jour du dépôt du rapport de l’expert judiciaire (20 juillet 2019), soit celui du mois d’avril 2019 (110.9) publié au J.O. du 19 juillet 2019, et comme indice de comparaison, le dernier indice qui sera publié au jour où le jugement à intervenir sera devenu définitif, dès lors que cet indice de comparaison sera supérieur à l’indice de départ,

—  500 €, au titre du préjudice de jouissance subi du mois de février 2018 jusqu’au jour où le jugement sera devenu définitif, augmenté de 7 mois,

—  4 000 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral subi par M. [X] [Y] et par Mme [J] [U].

En appel, les consorts [Y]-[U] sollicitent la condamnation in solidum de l’agence immobilière, du notaire et du diagnostiqueur à les indemniser de leur préjudice de jouissance à hauteur de 800 € par mois depuis le mois de février 2018 jusqu’à la date de l’arrêt augmentée de 7 mois et de leur préjudice moral à hauteur de 15.000 €.

Cependant, ceux-ci ne demandent pas expressément à la cour d’infirmer le jugement en ce qu’il a arrêté leur préjudice de jouissance à la somme de 500 € par mois et leur préjudice moral à hauteur de 4.000 €. Ils ne développent par ailleurs aucun moyen au soutien d’un réexamen par la cour des sommes ainsi arrêtées par le premier juge ni pour quels motifs les professionnels intervenus à la vente seraient plus lourdement condamnés que le vendeur.

Il convient donc de considérer que le jugement est définitif en ce qu’il a arrêté les préjudices à hauteur de :

—  67 470,52 € TTC, au titre des travaux de remise en état, outre indexation sur l’indice BT01, en prenant comme indice de départ, le dernier publié au jour du dépôt du rapport de l’expert judiciaire (20 juillet 2019), soit celui du mois d’avril 2019 (110.9) publié au J.O. du 19 juillet 2019, et comme indice de comparaison, le dernier indice qui sera publié au jour où le jugement à intervenir sera devenu définitif, dès lors que cet indice de comparaison sera supérieur à l’indice de départ,

—  500 €, au titre du préjudice de jouissance subi du mois de février 2018 jusqu’au jour où le jugement sera devenu définitif, augmenté de 7 mois,

—  4 000 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral subi par M. [X] [Y] et par Mme [J] [U].

En définitive, ne reste en litige que la question des responsabilités encourues.

1°/ Sur la responsabilité du diagnostiqueur, la Sarl [9]

a. Sur la faute

Il est admis que la responsabilité du diagnostiqueur est engagée vis à vis de l’acquéreur sur le fondement de l’article 1240 du code civil, lorsque le diagnostic n’a pas été réalisé conformément aux normes édictées et aux règles de l’art et qu’il se révèle erroné.

En tant que professionnel, le diagnostiqueur est tenu d’une obligation de recherche et à une obligation d’information.

En l’espèce, le constat d’état parasitaire mentionne qu’il a été effectué selon la norme NF P03-200 du 13 mai 2016 et rappelle qu’à ce titre, il incombe au diagnostiqueur de procéder à un examen le plus complet possible, à tous les niveaux, des parties visibles et accessibles de l’immeuble afin de rechercher, des indices sur les sols, murs, cloisons, plafonds et ensemble des bois, de présence d’agents de dégradation biologique du bois tels que des insectes xylophages et des champignons lignivores. Il doit également rechercher et examiner les zones favorables au développement des agents de dégradation biologique du bois (zones humides, branchements d’eau, arrivées et départs de fluides, regards, gaines, câblages, joints de dilatation, fissures, toitures…). Un examen particulier des éléments de bois en contact avec la maçonnerie, pannes sablières, encastrements d’entraits, de solives doit être effectué de même qu’un examen des façades et ouvrages extérieurs faisant corps avec le bâti.

Selon cette norme, les investigations du diagnostiqueur ne peuvent se limiter à un seul examen visuel, il doit également procéder à des sondages non destructifs par poinçonnage et lorsque cela est nécessaire, à des mesures d’humidité.

Il est constant qu’afin de rechercher efficacement la présence de champignons lignivores, souvent dissimulée, tout en ne réalisant ni dégradation ni démolition, le diagnostiqueur se doit de procéder à la recherche des indices significatifs d’une attaque fongique. À cet égard, la vérification de l’humidité présente dans les murs et les pièces de bois est fondamentale et constitue une mesure usuelle des rédacteurs d’états parasitaires.

En l’espèce, l’état parasitaire établi par la Sarl [9] mentionne seulement la présence de petites vrillettes avec dégradations légères des bois, au niveau de toutes les pièces du rez-de chaussée sauf les W.-C. et la cuisine ainsi qu’au niveau du palier et de la chambre 2 du premier étage. Il précise que les combles n’ont pu être visités.

Or, l’expert judiciaire constate que l’attaque par les insectes xylophages au niveau des arbalétriers était visible pour le diagnostiqueur mais n’a pas été mentionnée.

Il souligne également que le diagnostiqueur n’a signalé ni les atteintes fongiques pourtant visibles en pieds extérieurs de poteaux de colombage, ni les humidités qui, selon le paragraphe 5.2.2.1 de la norme NF P03. 200, auraient permis, d’une part, d’apporter des réponses aux désordres 2 et 3 et d’autre part de s’inquiéter de l’humidité en parquet de la chambre n° 3, visible sans testeur d’humidité, du fait du soulèvement des jonctions de lames de parquet et qui aurait alors permis de s’inquiéter sur l’existence du désordre 4 (présence de champignons lignivores).

Il ajoute que l’humidité au niveau des murs en moellons intérieurs ne pouvait qu’être existante et constatable au testeur d’humidité lors de la visite du diagnostiqueur.

À titre liminaire, la Sarl [9] tente de créer la confusion en jouant sur la discordance entre le plan utilisé par le diagnostiqueur dans son rapport et celui auquel se réfère l’expert. Or, dans une réponse à un dire du 20 février 2019, l’expert a répondu à cette argumentation en concluant à l’absence d’incidence sur ses constatations et conclusions.

La Sarl [9] fait valoir que l’état du bâtiment lors du diagnostic réalisé le 14 août 2017 en plein été, n’était pas du tout le même que lors de l’expertise judiciaire organisée en plein hiver, le 06 février 2019, alors que l’année 2018 avait été particulièrement pluvieuse et après plusieurs mois d’inoccupation de la maison.

L’expert judiciaire avait déjà écarté cette argumentation dans une réponse à un dire. Pour conclure que l'« humidité accumulée » par capillarité dans les cloisons était déjà présente au mois d’août 2017, lors de l’intervention du diagnostiqueur, il explique que les murs mettent plusieurs mois à sécher de sorte que les conditions météorologiques sont sans incidence. Il précise également en page 29 de son rapport que l’été 2017 était loin d’être caniculaire et reporte les niveaux de précipitations relevés les jours précédant le diagnostic.

Cette argumentation est d’autant moins pertinente que le cabinet [10], intervenu le 03 mai 2018, a également constaté des infiltrations massives dans la maison, au niveau du rez-de-chaussée.

Il s’en déduit que l’humidité excessive du bien était visible quelle que soit la saison et donc même en été, en particulier pour un professionnel averti.

S’il est très probable que l’infestation fongique se soit aggravée entre le diagnostic et l’expertise en l’absence d’occupation de la maison, il n’en reste pas moins que les indices d’une attaque fongique étaient bien présents lors du diagnostic, en particulier l’humidité excessive des murs et planchers, et qu’ils n’ont pas été révélés par le diagnostiqueur. Il est enfin observé que l’expert a précisé en page 21 de son rapport que « l’absence éventuelle de chauffage ou de ventilation sont sans aucun rapport avec les désordres aujourd’hui constatés ».

Par ailleurs, la Sarl [9] soutient avoir réalisé son diagnostic conformément à la norme, c’est-à-dire sans opérer de destruction et seulement dans les parties visibles et accessibles, en utilisant les outils appropriés comme le mentionne son état parasitaire.

Il est certain que l’ampleur des désordres découverts lors des travaux de rénovation n’était pas visible lors du diagnostic. Cependant, l’expert judiciaire ne mentionne au titre des manquements de l’état parasitaire que les indices d’attaque fongique et d’humidité qui étaient facilement décelables par le diagnostiqueur, sans destruction, conformément à la norme. En page 29 de son rapport il indique : « les instruments utilisés n’ont manifestement pas été utilisés aux bons emplacements, par ailleurs un simple 'il permettait de constater partie des atteintes non signalées au rapport parasitaire ».

Dès lors, l’argumentation du diagnostiqueur selon laquelle les désordres auraient été découverts à l’occasion des travaux de rénovation après dépose des doublages dans des parties qui ne lui étaient pas accessibles, est dénuée de pertinence.

En outre, il n’est nullement établi que le diagnostiqueur aurait utilisé les moyens d’investigation prévus par la norme. En effet, si l’état parasitaire mentionne dans la partie « Moyens d’investigation utilisés » un sondage manuel systématique à l’aide d’un poinçon, l’utilisation d’un ciseau à bois en cas de constatation de dégradations et d’une hachette à l’extérieur pour sonder les bois morts, il s’agit à l’évidence d’une clause de style insérée dans son document à titre informatif qui ne révèle rien des investigations réellement entreprises et dont elle ne peut donc utilement se prévaloir. D’ailleurs, il est précisé que « pour chacun des éléments inspectés, le type d’outil utilisé est précisé ». Or, l’état parasitaire ne mentionne ni l’utilisation d’un poinçon (aucune trace de poinçonnage n’ayant du reste été relevée par l’expert judiciaire) ni même d’un humidimètre, aucune mesure ne figurant dans le rapport pour contredire les conclusions techniques de l’expert judiciaire.

De même, bien que n’étant pas un professionnel de la construction, la norme impose au diagnostiqueur de s’intéresser aux éléments constructifs susceptibles de favoriser le développement des agents de dégradation biologique du bois telles que les fissures ou les toitures. En l’occurrence, l’expertise a mis en évidence des défauts généralisés de la toiture, particulièrement visibles ( défaut d’alignement des ardoises, décrochement d’ardoises, faîtage ondulant, ardoises de rives ne protégeant ni les arbalétriers de rives ni les chevrons sous couverture) et donc susceptibles d’être des points d’infiltration d’eau au niveau de la charpente. La Sarl [9] aurait dû être d’autant plus attentive que les combles étaient signalés comme inaccessibles alors que la charpente est le siège fréquent d’attaque fongique.

Enfin, la simple mention dans l’état parasitaire litigieux selon laquelle : « notre cabinet s’engage à retourner sur les lieux afin de compléter le constat aux parties d’immeuble non visités (') » n’est pas de nature à décharger la Sarl [9] de sa responsabilité, notamment en reprochant aux appelants de ne pas s’être saisis de cette possibilité.

Au bénéfice de ces observations, la cour considère que l’état parasitaire dressé par la Sarl [9] n’a pas été réalisé conformément à la norme NE-P02-300. Les vérifications opérées dans la maison s’avèrent donc insuffisantes et inefficaces (étant observé que le rapport mentionne une visite de 45 minutes pour 11 endroits différents à vérifier, soit moins de cinq minutes chacun) puisqu’elles ont abouti à un état parasitaire totalement erroné et faussement rassurant pour les acquéreurs, en ce qu’il ne mentionne que des dégradations légères par des petites vrillettes sans évoquer la présence de champignons lignivores ni d’une humidité excessive, en particulier au niveau de l’extension.

Si les atteintes fongiques et l’humidité excessive de la maison avaient été décelées, le diagnostiqueur aurait pu préconiser des investigations complémentaires, voire des sondages destructifs afin de confirmer l’attaque de mérule et il aurait pu mettre en garde les acquéreurs quant aux dégâts causés par ce champignon lignivore. Par conséquent, l’insuffisance des vérifications opérées à conduit à un manquement du diagnostiqueur à son obligation de conseil.

C’est donc à juste titre que le tribunal a retenu que la Sarl [9] avait manqué à ses obligations contractuelles et engagé sa responsabilité délictuelle à l’égard des acquéreurs.

b. Sur le préjudice et le lien de causalité

La Sarl [9] rappelle que l’expert judiciaire conclut dans son rapport que les désordres proviennent des défauts de conception et d’une réalisation des ouvrages non conforme aux règles de l’art par M. [M]. Elle ne voit donc pas à quel titre elle devrait prendre en charge les travaux de reprise sur la structure entière de l’habitation. Elle précise que l’expert a retenu que le diagnostiqueur ne serait concerné que par les désordres 2, 3 (infiltrations) et 4 (champignons lignivores) et non par les désordres 1, 5, 6 et 7.

Il est constant qu’en présence d’investigations insuffisantes d’un diagnostiqueur n’ayant pas permis à un acquéreur d’être informé de l’état véritable d’infestation parasitaire de l’immeuble vendu, les préjudices matériels et de jouissance subis par ce dernier ont un caractère certain justifiant une indemnisation totale. (Cass. Chambre mixte 8 juillet 2015, n°13-26.686).

En l’occurrence, l’expert évoque particulièrement les désordres 2 , 3 et 4 comme étant ceux qui étaient visibles ou aisément décelables par le diagnostiqueur si des vérifications et recherches efficaces d’humidité avaient été faites. Cela ne signifie pas que le diagnostiqueur doit être exonéré de toute responsabilité s’agissant des autres désordres. En effet, comme précédemment indiqué, si les acquéreurs avaient été informés des infiltrations massives, ils auraient sollicité des investigations complémentaires ce qui leur aurait permis de découvrir l’attaque fongique rendant l’extension impropre à sa destination. Au surplus, les causes de telles infiltrations auraient nécessairement été investiguées et leur auraient permis de découvrir les conditions de la construction par M. [M] de cette extension (matériaux de récupération, bois non traités, non-respect des règles de l’art, absence d’assurance).

Il est observé que dans son rapport, l’expert judiciaire a souligné que « la responsabilité technique de la Sarl [9] n’est pas anecdotique ».

Le lien de causalité entre la faute du diagnostiqueur et l’entier préjudice subi par les acquéreurs est établi.

Par ailleurs, l’expert n’a chiffré que les travaux de dépose/reconstruction de l’extension à l’exclusion de l’ancienne bâtisse, pour tenir compte des travaux que les acquéreurs avaient de toute façon prévu d’effectuer dans cette partie de la maison et du fait que « les atteintes xylophages [ étaient] indiquées à l’acte de vente ».

La Sarl [9] sera, en conséquence, condamnée à réparer l’entier préjudice causé par ses manquements contractuels, ce qui signifie que dans ses rapports aux acquéreurs, il sera tenu in solidum avec le vendeur M. [M] au paiement de 100% des travaux de traitement curatif des champignons lignivores mais également les travaux préalables nécessaires pour traiter le problème d’humidité, soit 67 470,52 € TTC, au titre des travaux de remise en état tels que retenus par l’expert judiciaire, outre indexation sur l’indice BT01, en prenant comme indice de départ, le dernier publié au jour du dépôt du rapport de l’expert judiciaire (20 juillet 2019), soit celui du mois d’avril 2019 (110.9) publié au J.O. du 19 juillet 2019, et comme indice de comparaison, le dernier indice qui sera publié au jour où le jugement à intervenir sera devenu définitif, dès lors que cet indice de comparaison sera supérieur à l’indice de départ.

Il sera également tenu à la réparation de la totalité du préjudice de jouissance et du préjudice moral subi par M. [X] [Y] et par Mme [J] [U], in solidum avec M. [M].

Par conséquent, le jugement sera infirmé en ce qu’il a limité la condamnation de la Sarl [9] ( in solidum avec M. [M]) à la somme de 20.240 € au titre des désordres auxquels il a concouru et à hauteur de 30% du préjudice de jouissance et du préjudice moral, ainsi que des frais irrépétibles et des dépens.

2°/ Sur la responsabilité de l’agence immobilière, la Sarl [11]

a. Sur la faute

L’agent immobilier, négociateur et rédacteur d’un acte, est tenu de s’assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l’efficacité juridique de la convention.

Toute défaillance à l’égard de la partie qui ne l’a pas mandaté, engage sa responsabilité délictuelle vis à vis de cette dernière.

Il revient au demandeur à l’indemnisation, tiers au mandat, d’établir l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre cette faute et le préjudice conformément aux dispositions de l’article 1240 du code civil.

Il est admis que l’agent immobilier est tenu de délivrer tant à son mandant qu’au tiers contractant une obligation d’information loyale et des conseils adaptés afin de leur permettre d’effectuer un choix éclairé.

Ce devoir d’information et de conseil implique qu’en amont, l’agent immobilier vérifie personnellement, au prix d’un minimum d’investigations relevant de son domaine de compétence et portant sur des données accessibles, la consistance matérielle et juridique des biens qu’il est chargé de vendre et en particulier sur les travaux dont cet immeuble a pu faire l’objet par le passé.

Il est rappelé que même le dol du vendeur ne peut exonérer le négociateur professionnel de sa faute et faire obstacle à sa responsabilité.

En l’espèce, il est constant que l’agence immobilière a reçu un mandat de vente du vendeur, a visité l’immeuble, rédigé une annonce, fait visiter l’immeuble aux acquéreurs, rédigé une promesse de vente, réuni les éléments nécessaires à la rédaction de cette promesse.

En premier lieu, il résulte de l’annonce rédigée par l’agence immobilière que l’ ensemble mis en vente est désigné comme une longère « rénovée avec goût » et en bon état intérieur/extérieur.

Si effectivement, cette annonce ne laisse pas présager de la qualité des travaux réalisés, elle laisse penser que la maison a été refaite à neuf sans obligation pour l’acquéreur d’effectuer des travaux d’envergure.

Connaissant l’existence de ces travaux de rénovation, la bâtisse ancienne ayant manifestement fait l’objet d’une extension beaucoup plus récente, l’agence immobilière ne pouvait se contenter des déclarations du vendeur qui affirmait ne pas avoir réalisé depuis dix ans de travaux entrant dans le champ de la garantie décennale.

Il lui appartenait de se renseigner sur la nature et la date des travaux de rénovation et d’extension de la longère, ainsi que sur les conditions d’exécution dans lesquelles ils avaient été réalisés en sollicitant notamment le titre de propriété du vendeur.

Elle se serait alors aisément rendue compte, par une simple lecture de cet acte, que la maison qu’elle était chargée de vendre ne correspondait plus à la désignation du bien figurant dans l’acte de propriété de M. [M] en date du 27 mai 2005 ('Une ancienne maison d’habitation construite en pierres et couvertes en ardoises d’un état général très moyen et terrain'). Elle en aurait alors logiquement déduit que ce dernier était à l’initiative de l’extension de la maison. Elle aurait alors interrogé le vendeur sur la date et les modalités des travaux effectués et aurait appris que M. [M] avait édifié cet ouvrage par lui-même et sans assurance de responsabilité.

L’agence immobilière aurait dû d’autant plus se montrer curieuse que dans un dire à l’expert du 18 mars 2019 elle a indiqué : « les matériaux mis en 'uvre étaient pour partie des matériaux de récupération avec une mise en 'uvre approximative sans être inquiétante ».

Au vu de ses propres observations, elle ne pouvait s’abstenir d’interroger le vendeur sur les travaux mis en 'uvre. Or, au cours des opérations d’expertise judiciaire, M. [M] a indiqué que l’agence immobilière ne lui avait posé aucune question relative aux travaux réalisés sur l’immeuble et la date de ceux-ci.

De fait, l’agence ne justifie d’aucune vérification en vue d’ obtenir des informations précises sur les travaux réalisés.

Faute de questions, elle n’a pas été en mesure d’informer les acquéreurs des risques qu’ils encouraient en achetant une maison entièrement rénovée par un particulier non assuré sans disposer d’un recours quelconque contre une entreprise, un assureur d’entreprise.

Elle n’a pas non plus appelé l’attention des acquéreurs sur le fait qu’ au regard des travaux réalisés, une assurance dommages-ouvrage aurait dû être souscrite, mais ne l’avait pas été.

Au regard du manquement retenu, l’argumentation de la Sarl [11] selon laquelle, n’étant pas une professionnelle de la construction, elle n’était pas en mesure de déterminer la nature des désordres structurels et cachés affectant l’immeuble, n’est pas opérante.

En effet, la faute de l’agence immobilière ne consiste pas à ne pas avoir vu les vices affectant l’immeuble, mais à ne pas avoir tiré les conséquences logiques de l’apparence de l’immeuble mis en vente au regard du descriptif qu’elle en a elle-même fait dans son annonce, en évoquant une rénovation, ainsi que de ces doutes quant à l’exécution approximative des travaux et enfin de ne pas avoir tenté d’ obtenir des informations précises sur les travaux réalisés (date, nature, coût, identité du ou des entreprises intervenues) notamment en se faisant communiquer le titre de propriété du vendeur.

L 'agence a donc manqué à ses obligations professionnelles et elle ne saurait utilement invoquer les défaillances du diagnostiqueur en amont et du notaire en aval pour s’exonérer de sa propre responsabilité.

b. Sur le préjudice et le lien de causalité

Les consorts [U]-[Y] sollicitent qu’en réparation du préjudice engendré par cette faute, l’agence immobilière soit condamnée in solidum avec le vendeur, le diagnostiqueur et le notaire à supporter la réparation de leurs préjudices.

Cependant, l’agent immobilier n’est pas responsable des désordres engendrés par les malfaçons commises ni de la faute du diagnostiqueur et que les manquements à son devoir de conseil ne sont à l’origine que d’une perte de chance, celle pour l’acquéreur de renoncer à son acquisition ou de négocier la vente à de meilleures conditions.

Il est constant qu’en cas de perte de chance, la réparation du dommage ne peut être que partielle, elle doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

En l’espèce, la faute de la Sarl [11] a privé les acquéreurs de la possibilité d’être correctement informés de l’absence de souscription d’une assurance dommage-ouvrage pour les travaux d’extension effectués par le vendeur lui-même, en dehors de toute intervention par une entreprise professionnelle.

Le coût des travaux de dépose et reconstruction de l’extension évalué par l’expert à la somme de 67.470,52 € représente certes 76 % du prix d’achat. Il est cependant difficile de retenir que les acquéreurs, mieux informés, auraient renoncé à la vente dès lors que ces derniers ont fait le choix d’agir sur le fondement de la garantie décennale et de conserver l’immeuble (la nullité de la vente n’ayant jamais été envisagée devant le premier juge).

Il convient donc de considérer que leur préjudice ne correspond pas à la perte de chance d’avoir déboursé le prix d’achat de l’immeuble mais à celle de ne pas avoir pu négocier davantage la maison pour ne pas avoir à supporter en plus du prix de vente augemnté des travaux envisagés, le coût des travaux non prévus destinés à remédier aux désordres ainsi que des préjudices matériels et immatériels consécutifs.

Le prix de vente était certes déjà relativement bas (88.000 € ), mais les conditions d’exécution des travaux effectués par le vendeur étaient si douteuses et risquées que les chances pour les acquéreurs d’obtenir une baisse encore significative du prix de vente était réelle et sérieuse. La cour évalue cette perte de chance à 60%. L’agent immobilier sera condamné in solidum (voir infra) à supporter le préjudice dans la limite de cette somme.

3°/ Sur la responsabilité du notaire, Me [G]-[F]

a. Sur la faute

En droit, le notaire est tenu à l’égard des parties d’un devoir d’information et de conseil. Il doit éclairer celles-ci et appeler leur attention de manière complète et circonstanciée sur la portée et les effets des actes qu’il rédige et sur les risques qu’elles encourent. Il est enfin tenu d’assurer l’efficacité juridique de ses actes.

La jurisprudence ajoute au devoir de conseil l’obligation pour le notaire de procéder à des investigations et contrôles que l’efficacité de l’acte impose afin qu’il soit conforme à la réalité et à l’intention des parties.

Si le notaire recevant un acte en l’état de déclarations erronées d’une partie quant aux faits rapportés n’engage sa responsabilité que s’il est établi qu’il disposait d’éléments de nature à faire douter de leur véracité ou de leur exactitude, il est cependant tenu de vérifier par toutes investigations utiles les déclarations faites par l’une des parties et qui par leur nature ou leur portée juridique conditionnent la validité ou l’efficacité de l’acte qu’il instrumente.

Sa responsabilité peut être recherchée sur le fondement quasi délictuel. Celle-ci est soumise aux règles du droit commun de l’article 1240 du code civil qui supposent la démonstration par le demandeur d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

En l’espèce, si le notaire n’avait évidemment pas à se déplacer sur site, il devait reprendre les actes antérieurs pour établir l’origine de propriété, ce qu’il a fait, étant précisé que la minute du titre de propriété de M. [M] en date du 26 mai 2005, était conservée au sein de son étude qui avait également instrumenté cette vente.

Or, la seule comparaison des descriptifs de l’immeuble démontre de manière manifeste la réalisation de travaux de construction ou de rénovation substantiels. Le notaire ne pouvait en effet que constater la différence de désignation entre l’acte de 2005 et le compromis de vente de 2017 et l’augmentation de la surface. Il s’agit d’un premier indice.

Le prix de vente de 88 000 € , soit une multiplication par quatre en douze ans, constituait un autre indice apparent de la transformation de la maison dès lors que cette hausse ne pouvait s’expliquer par le seul dynamisme du marché immobilier sur la commune de [Localité 20] entre 2005 et 2018.

Le notaire instrumentaire disposait donc d’un acte, en apparence en contradiction flagrante avec les déclarations du vendeur, qui devait le conduire à faire preuve de curiosité, de vigilance.

Il ne pouvait en effet se contenter d’acter, sans aucune vérification, les déclarations du vendeur selon lesquels aucune construction ou rénovation concernant le bien vendu n’avait été effectuée dans les dix dernières années, aucun élément constitutif d’ouvrage ou d’équipement indissociable de l’ouvrage n’avait été réalisé sur l’immeuble dans ce délai.

Le notaire aurait dû interroger le vendeur sur la nature des travaux réalisés, sur leur date, sur l’identité des prestataires et se renseigner le cas échéant auprès de la mairie, ce qui lui aurait permis de découvrir que le permis de construire portant sur l’extension avait été délivré en 2011.

Les travaux étant de nature décennale et réalisés depuis moins de dix ans, le notaire était tenu de préciser clairement dans le corps de son acte ou en annexe si les travaux relatifs à l’immeuble vendu étaient garantis ou non par une assurance dommages-ouvrages, en application de l’article L.243-2 du code des assurances. Il aurait alors appris qu’il n’existait aucune assurance pour ces travaux, réalisés par le vendeur lui-même.

Ce manque de curiosité et de diligence, alors même qu’il existait des indices lui permettant de douter des déclarations du vendeur, a privé les acquéreurs de la possibilité d’être correctement informés de l’absence de souscription d’une assurance dommage-ouvrage pour les travaux effectués par le vendeur lui-même, hors de toute intervention par une entreprise professionnelle.

Le manquement du notaire à son obligation d’information et de conseil a compromis l’efficacité juridique de son acte, de sorte qu’il a engagé sa responsabilité envers les acquéreurs.

b. Sur le préjudice et le lien de causalité

Les consorts [U]-[Y] sollicitent qu’en réparation du préjudice engendré par cette faute, le notaire soit condamné in solidum avec le vendeur, le diagnostiqueur et l’agent immobilier à supporter la réparation de leurs préjudices.

Toutefois à l’instar de l’agence immobilière, le notaire n’est responsable ni des désordres engendrés par les malfaçons commises ni de la faute du diagnostiqueur. Le manquement de ce dernier à son devoir d’information et de conseil ne peut être à l’origine que d’une perte de chance, en l’occurrence, ainsi que précédemment indiqué, de négocier la vente à de meilleures conditions.

Contrairement à ce que soutient le notaire, le fait d’avoir connaissance de ces travaux et surtout des conditions de leur réalisation (par le vendeur lui-même, sans aucune garantie de conformité et sans assurance) était déterminant pour les acquéreurs. Il ne peut être conclu autrement dès lors que les travaux liés à la démolition/reconstruction représentent 76 % du prix d’acquisition.

L’éventualité ainsi perdue par la faute du notaire de négocier un moindre prix doit être considérée comme certaine et sera estimée à 60 % du montant du préjudice. Le notaire sera condamné in solidum (voir infra) à supporter le préjudice dans la limite de cette somme.

4°/ Sur la demande de condamnation in solidum contribution à la dette

Les acquéreurs se voient contraints de démolir pour reconstruire toute l’extension de la maison acquise, dans laquelle, s’agissant d’une construction récente, ils n’avaient pas prévu d’importants travaux de rénovation contrairement à la bâtisse ancienne. Le coût des travaux augmente le prix d’achat de plus de 75 % et compromet leur capacité de financement des travaux nécessaires (électricité, assainissement) ou d’embellissement qu’ils avaient initialement prévus de faire dans la maison. En outre, leur emménagement a été considérablement retardé compte ten du caractère inhabitable de la maison en l’état.

Le vendeur, le diagnostiqueur, l’agence immobilière et le notaire ont tous contribué aux dommages subis par les consorts [Y]-[U], ce qui justifie leur condamnation in solidum.

La responsabilité du notaire et de l’agence immobilière étant retenue au titre d’une perte de chance évaluée à 60%, il convient de condamner in solidum M. [M], la Sarl [9], la Sarl [11] et M^e Le Bihan-[F], ces deux derniers dans la limite de 60/%, à payer à M. [Y] et Mme [U] les sommes suivantes :

—  67 470,52 € TTC, au titre des travaux de remise en état, outre indexation sur l’indice BT01, en prenant comme indice de départ, le dernier publié au jour du dépôt du rapport de l’expert judiciaire (20 juillet 2019), soit celui du mois d’avril 2019 (110.9) publié au J.O. du 19 juillet 2019, et comme indice de comparaison, le dernier indice qui sera publié au jour où le jugement à intervenir sera devenu définitif, dès lors que cet indice de comparaison sera supérieur à l’indice de départ,

—  500 €, au titre du préjudice de jouissance subi du mois de février 2018 jusqu’au jour où le jugement sera devenu définitif, augmenté de 7 mois, soit 50.500 € au jour de l’arrêt,

—  4 000 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice moral subi par M. [X] [Y] et par Mme [J] [U].

Dans leurs rapports entre eux, à l’exception de M. [M] qui a été définitivement débouté de cette demande, chacun sollicite la garantie de l’autre, ce qui oblige à déterminer la contribution finale de chacun à la dette.

Toutefois, Me [G]-[F] oppose l’irrecevabilité de la demande en garantie présentée par la Sarl [9] comme étant nouvelle en cause d’appel.

De fait, cette demande n’a jamais été présentée devant le juge de première instance. Elle ne permet pas d’opposer compensation ou de faire écarter les demandes adverses. Elle ne procède pas davantage de l’évolution du litige, de l’intervention d’un tiers ou de la révélation d’un fait. De même qu’elle ne tend pas aux mêmes fins et ne constitue ni l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire des prétentions de première instance. Il s’agit donc bien d’une demande nouvelle, prohibée en appel, au sens de l’article 564 du code de procédure civile.

Par conséquent, la Sarl [9] sera déclarée irrecevable en sa demande de garantie.

La Sarl [11] sollicite la garantie intégrale des condamnations prononcées contre elle par le vendeur, le notaire et le diagnostiqueur, tandis que le notaire sollicite la garantie intégrale du diagnostiqueur et de l’agence immobilière.

Même si les fautes du vendeur et du diagnostiqueur sont prépondérantes, le notaire et l’agence immobilière ont commis des fautes professionnelles grossières qui excluent de les exonérer de toute contribution à la dette.

Au regard de leur faute respective, il convient de fixer la fraction du préjudice imputable à l’agence immobilière et au notaire, pour chacune, à hauteur de 30 % des sommes pour lesquelles elles peuvent être poursuivies (soit 60 % du préjudice total).

Ainsi, au vu de ces éléments, le solvens disposera d’un recours contre ses co-obligés de façon à ce que la charge finale des dommages-et-intérêts soit supportée par la Sarl [11] et le notaire dans la limite pour chacune d’entre elle, de 18 % (30 % de 60 %) des sommes totales allouées à M. [Y] et Mme [U].

5°/ Sur les demandes accessoires

Les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles et aux dépens seront infirmées excepté celle ayant débouté la Sarl [11] et M^e Le Bihan-[F] de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La Sarl [9], la Sarl [11] et Me [G]-[F], parties succombantes seront condamnées in solidum aux dépens de première instance et d’appel, incluant les frais de l’expertise judiciaire et de l’instance de référé (les dépens ayant été réservés).

La Sarl [9], la Sarl [11] et Me [G]-[F] seront déboutées de leur demande respective sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’est pas inéquitable de condamner la Sarl [9], la Sarl [11] et Me [G]-[F], in solidum mais dans la limite de 60% pour ces deux derniers, à payer la somme de 9.000 € à Mme [W] [U] et à M. [X] [Y] sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel.

Dans leurs rapports entre elles, les frais irrépétibles ainsi que les dépens de première instance et d’appel se répartiront selon la contribution fixée par la cour, de sorte que la charge finale pour la Sarl [11] et le notaire, n’excèdent pas pour chacune d’entre elle, 18 % des sommes versées à ces titres aux consorts [U]-[Y].

Les consorts [Y]-[U] sollicitent à nouveau l’application de l’article R.631-4 du code de la consommation. Ils ont cependant été déboutés de cette demande par le premier juge et ce chef du jugement n’est pas mentionné dans la déclaration d’appel. Cette disposition du jugement étant devenue définitive faute d’avoir été critiquée, il ne sera pas statué sur cette demande.

Il convient par ailleurs d’autoriser les avocats qui en ont fait la demande à recouvrer directement contre eux ceux des dépens dont ils auraient pu faire l’avance sans avoir reçu provision.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant dans les limites de l’appel,

Infirme le jugement rendu le 5 septembre 2023 par le tribunal judiciaire de Vannes, sauf en ce qu’il a :

— débouté M. [X] [Y] et Mme [J] [U] de leur demande tendant au bénéfice des dispositions de l’article. R 631-4 du code de la consommation,

— débouté la Sarl [11] et Me [G]-[F] de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Statuant à nouveau des chefs du jugement infirmés et y ajoutant :

Dit que la Sarl [9] a engagé sa responsabilité délictuelle à l’encontre de M. [X] [Y] et Mme [J] [U],

Dit que la Sarl [11] a engagé sa responsabilité délictuelle à l’encontre de M. [X] [Y] et Mme [J] [U],

Dit que Me [A] [G]- [F] a engagé sa responsabilité délictuelle à l’encontre de M. [X] [Y] et Mme [J] [U],

Condamne in solidum M. [K] [M], la Sarl [9], la Sarl [11] et Me [A] [G]- [F], ces deux derniers dans la limite de 60% à payer à M. [X] [Y] et Mme [J] [U] les sommes suivantes :

—  67.470,52 € au titre des travaux de remise en état, outre indexation sur l’indice BT01, en prenant comme indice de départ, le dernier publié au jour du dépôt du rapport de l’expert judiciaire (20 juillet 2019), soit celui du mois d’avril 2019 (110.9) publié au J.O. du 19 juillet 2019, et comme indice de comparaison, le dernier indice qui sera publié au jour où le jugement à intervenir sera devenu définitif, dès lors que cet indice de comparaison sera supérieur à l’indice de départ,

—  500 € au titre du préjudice de jouissance subi du mois de février 2018 jusqu’au jour où le jugement sera devenu définitif, augmenté de 7 mois, soit 50.500 € au jour de l’arrêt,

—  4.000 € au titre du préjudice moral ;

Déclare irrecevable la demande en garantie présentée par la Sarl [9] comme étant nouvelle en appel ;

Condamne in solidum M. [K] [M], la Sarl [9] et Me [A] [G]- [F] à garantir la Sarl [11] des sommes qu’elle aura réglées, de sorte que sa contribution définitive à la dette finale ne pourra excéder 18% des dommages-et-intérêts versés à M. [X] [Y] et Mme [J] [U] ;

Condamne in solidum la Sarl [9] et la Sarl [11] à garantir Me [A] [G]- [F] des sommes qu’il aura réglées, de sorte que sa contribution définitive à la dette finale ne pourra excéder 18% des dommages-et-intérêts versés à M. [X] [Y] et Mme [J] [U] ;

Accorde recours au solvens dans les limites de cette répartition contre leurs co-obligés ;

Déboute la Sarl [9] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

Déboute la Sarl [11] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

Déboute Me [A] [G]- [F] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne in solidum M. [K] [M], la Sarl [9], la Sarl [11] et Me [A] [G]- [F], ces deux dernières dans la limite de 60% à payer à M. [X] [Y] et Mme [J] [U]'la somme de 9.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel;

Condamne in solidum M. [K] [M], la Sarl [9], la Sarl [11] et Me [A] [G]- [F], ces deux dernières dans la limite de 60%, à supporter les dépens de première instance et d’appel, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire et les dépens de l’instance de référé ;

Dit que dans leurs rapports entre elles, les frais irrépétibles ainsi que les dépens de première instance et d’appel se répartiront selon la contribution fixée par la cour de sorte que leur charge finale sera supportée à hauteur de 18% chacune par la Sarl [11] et Me [A] [G]- [F].

Autorise les avocats qui en ont fait la demande à recouvrer directement contre eux ceux des dépens dont ils auraient pu faire l’avance sans avoir reçu provision.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT