5ème Chambre

ARRÊT N° 392

N° RG 21/07550 – N° Portalis DBVL-V-B7F-SING

(Réf 1ère instance : )

Mme [Y] [I]

M. [X] [I]

Mme [F] [C]

C/

M. [K] [Z]

M. [N] [W]

Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Bommelaer

M^e Le Guillou

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 27 NOVEMBRE 2024

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie PARENT, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,

GREFFIER :

Madame OMNES, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 07 Octobre 2024, devant Madame Virginie HAUET, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

contradictoire, prononcé publiquement le 27 Novembre 2024 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTS :

Madame [Y] [I]

[Adresse 8]

[Adresse 8]

[Localité 7]

Monsieur [X] [I]

[Adresse 1]

[Localité 10]

Madame [F] [C] née [I],

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentés par M^e Marion DAVID substituant M^e Benoît BOMMELAER de la SELARL CVS, plaidant/postulant, avocats au barreau de RENNES

INTIMÉS :

Monsieur [K] [Z]

né le 10 Août 1962 à [Localité 13], de nationalité française

[Adresse 9]

[Localité 11]

Monsieur [N] [W]

né le 13 Mai 1973 à [Localité 12], de nationalité française, artisan thanatopracteur

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentés par M^e Christine LE GUILLOU, plaidant/postulant, avocat au barreau de QUIMPER

Par acte sous seing privé en date du 4 juin 2019, M. [P] [I] a consenti à Mme [R] [Z] la location d’un immeuble à usage d’habitation, sis [Adresse 6] à [Localité 14], moyennant un loyer mensuel actualisé de 548,36 euros, charges comprises.

Par acte du 4 juin 2019, M. [K] [Z] et M. [N] [W] se sont portés caution solidaire de Mme [R] [Z].

Par actes d’huissier du 22 janvier 2021, Mme [Y] [I], M. [X] [I] et Mme [F] [I] épouse [C], ayants droit de M. [P] [I], décédé le 25 juin 2020, ont fait délivrer un commandement de payer à Mme [R] [Z] visant la clause résolutoire insérée au bail.

Ce commandement est resté sans effet.

Le commandement a été dénoncé à MM. [K] [Z] et [N] [W], à étude, par actes en date des 25 janvier et 1er février 2021.

Par actes d’huissier de justice en date du 28 avril 2021, les consorts [I] ont fait assigner la locataire et les cautions devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Quimper.

Par jugement en date du 14 octobre 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Quimper a :

— condamné Mme [Z] à payer aux ayants droit de M. [P] [I], la somme de 5 855,08 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, décompte arrêté à la date du 14 septembre 2021, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la date du 14 octobre 2021,

— accordé à Mme [R] [Z] des délais de paiement à compter de ce jour assortis de l’obligation de s’acquitter de sa dette par acomptes mensuels de 245 euros avant le 10 de chaque mois pour une durée de 24 mois, le premier versement devant intervenir avant le 10 du mois suivant la notification de la présente décision et dernière mensualité étant majorée du solde de la dette, en principal et intérêts,

— dit qu’en cas de dépôt d’une requête en surendettement avant l’apurement de la dette :

* il ne pourra être versé l’acompte prévu au titre de l’apurement de la dette à compter de la date de recevabilité et jusqu’à la décision relative à la procédure de surendettement,

* les modalités d’apurement de la dette et/ou d’effacement se substitueront aux dispositions précitées ;

— dit qu’à défaut de paiement d’une seule échéance, et un mois après une vaine mise en demeure, par lettre recommandée avec accusé de réception, d’avoir à reprendre les paiements, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible,

— rappelé que pendant ce délai les procédures d’exécution, tendant au recouvrement des sommes dues, sont suspendues et les majorations d’intérêts ou les peines encourues à raison du retard cessent d’être dues,

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire au profit des ayants droit de M. [P] [I], à la date du 22 mars 2021,

— suspendu les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés,

— rappelé que pendant ces délais, le loyer courant doit être payé à son échéance,

— dit qu’en cas de règlement par Mme [R] [Z] des échéances courantes et de l’intégralité de sa dette de loyers envers Mme [Y] [I], M. [X] [I] et Mme [F] [I], M. [P] [I] dans les termes et délais fixes ci-dessus, la résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail pourra se poursuivre,

— dit qu’en cas de non régularisation intégrale de l’arriéré et/ou de non paiement du loyer courant, dans le délai fixe, la clause de résiliation du bail recevra ses entiers effets, et ordonné dans ce cas l’expulsion de Mme [R] [Z] et de tous occupants de son/leur chef en tant que de besoin avec le concours de la force publique,

— fixé en ce cas, l’indemnité mensuelle d’occupation due à la somme de 548,36 euros jusqu’à la libération définitive des lieux par Mme [R] [Z], matérialisée par la restitution des clefs et l’y condamné au besoin,

— dit nuls les cautionnements de MM. [N] [W] et [K] [Z],

— débouté les ayants droit de M. [P] [I] de leurs demandes à l’encontre de M. [N] [W] et M. [K] [Z],

— condamné Mme [R] [Z] à payer aux ayants droit de M. [P] [I] la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté M. [N] [W] de ses demandes,

— condamné Mme [R] [Z] aux entiers dépens de l’instance lesquels comprendront notamment les frais du commandement de payer et de l’assignation,

— rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le 2 décembre 2021, les consorts [I] ont interjeté appel de cette décision et aux termes de leurs dernières écritures notifiées le 26 mai 2023, ils demandent à la cour de :

— réformer partiellement le jugement du juge des contentieux de la protection de Quimper du 14 octobre 2021 en ce qu’il :

* a dit nuls les cautionnements de Messieurs [N] [W] et [K] [Z],

* les a déboutés de leur demande de condamnation de MM. [N] [W] et [K] [Z] en leur qualité de caution, à la somme de 5 855,08 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés avec intérêt au taux légal,

* les a déboutés de leur demande de condamnation de MM. [N] [W] et [K] [Z] en leur qualité de caution, à la somme de 548,36 euros à titre d’indemnité mensuelle d’occupation pour la période postérieure à la résiliation du bail,

* les a déboutés de leur demande de condamnation de MM. [N] [W] et [K] [Z] en leur qualité de caution, à leur payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens,

Statuant à nouveau :

— juger recevables et fondées leurs demandes, fins et conclusions ,

— condamner solidairement MM. [N] [W] et [K] [Z] en leur qualité de caution solidaire à leur payer la somme de 18 971,27 euros au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation impayés et réparations locatives avec intérêt au taux légal,

— débouter les demandes, fins et conclusions de MM. [N] [W] et [K] [Z],

— condamner solidairement MM. [N] [W] et [K] [Z] en leur qualité de caution à leur payer la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et les condamner aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Par dernières conclusions notifiées le 17 juillet 2024, M. [N] [W] et M. [K] [Z] demandent à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris en ses formes et teneurs, notamment en ce qu’il a dit nuls leurs cautionnements,

Subsidiairement

— condamner les consorts [I] à les indemniser du préjudice induit par leur négligence et défaut total d’information d’une caution à hauteur des sommes réclamées à ce titre, à savoir la somme de 3 482,57 euros,

— prononcer la compensation des créances,

Très subsidiairement,

— débouter les consorts [I] de leurs demandes portant sur tous accessoires de la dette, frais et pénalités, y compris sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens,

Dans tous les cas,

— débouter les consorts [I] du surplus de leurs demandes,

— condamner les consorts [I] à leur payer la somme de 1 000 euros chacun, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les mêmes aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 12 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur la validité des actes de cautionnement

Les consorts [I] sollicitent la réformation du jugement qui a dit qu’il ne ressortait pas des engagements de caution de MM. [N] [W] et [K] [Z] qu’ils avaient pris connaissance de l’avant dernier alinéa de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 et a en conséquence annulé leurs actes de cautionnement.

Ils font valoir qu’à la date de signature des actes de cautionnement le 4 juin 2019, les dispositions de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 dite loi Elan étaient applicables et que l’exigence de la mention manuscrite avait été supprimée. Ils soutiennent que les contrats de cautionnement, qui ont été paraphés et signés par les cautions, font régulièrement figurer toutes les mentions requises et qu’il est reproduit au sein du paragraphe intitulé 'conditions du cautionnement', l’avant-dernier alinéa de l’article 22-1 précité. Ils indiquent que les cautions ont apposé leur signature à la suite de cette mention et ont ainsi consenti à sa rédaction. Ils arguent qu’aucun des actes de cautionnement ne prévoit que cette mention doit être retranscrite de manière manuscrite. Ils ajoutent que les cautions ne justifient d’aucun grief à ce que cette mention soit dactylographiée plutôt que manuscrite.

Ils soutiennent que les cautions avaient pleinement conscience de l’étendue de leur engagement en ce que leur mention manuscrite précise le montant de l’obligation principale garantie avec la clause de révision annuelle, les accessoires de la dette locative et la durée de l’engagement. Ils indiquent que les cautions ont précisé avoir reçu une copie intégrale du bail.

Les consorts [I] rétorquent aux cautions qui prétendent ne pas avoir pu agir auprès de la locataire en raison de défaillances dans la gestion locative, qu’elles ont été informées des retards de paiement de la locataire par le bailleur dès le 1er octobre 2019 puis par l’agence Saint Michel Immobilier en décembre 2020 et que les commandements de payer des 25 janvier 2021 et 1er février 2021 leur ont été signifiés. Ils en déduisent que les cautions sont mal venues à solliciter le paiement de 3 482,57 euros en indemnisation d’un prétendu défaut d’information. Ils ajoutent que le décompte de l’agence ne débute que le 1er octobre 2020 parce que la gestion de l’appartement ne lui a été confiée qu’après le décès de M. [I].

En réponse, MM. [N] [W] et [K] [Z] exposent qu’au-delà des dispositions des règles d’ordre public de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, les parties ont expressément convenu dans le paragraphe 'conditions du cautionnement’ que la caution doit apposer la mention prescrite par l’article 22-1 mais que cette mention n’a jamais été apposée par les cautions. Ils considèrent que l’acte de caution présente, de ce fait, un vice de forme rédhibitoire puisqu’incomplet et ne comportant pas les obligations contractuellement définies au chapitre précité. Ils en déduisent que l’occultation et le non-respect de la convention expresse démontrent, de façon explicite et non équivoque, l’absence de connaissance pleine et entière de la nature et de l’étendue de l’obligation de sorte que la cour devra confirmer la décision entreprise qui a constaté la nullité de l’acte de cautionnement.

A titre subsidiaire, ils font valoir qu’ils n’ont pas été informés des carences de la locataire et que le décompte n’a été initialisé que le 1er octobre 2020 soit plus d’une année de retard en se voyant réaffecter les termes à compter de mai 2020. Ils considèrent que cette gestion défaillante n’a pas permis d’agir auprès de la locataire débitrice et que ce défaut d’indemnisation doit être indemnisé à hauteur de 3 482,57 euros.

Aux termes des dispositions de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 applicable au litige, le cautionnement ne peut pas être demandé, à peine de nullité, par un bailleur qui a souscrit une assurance, ou toute autre forme de garantie, garantissant les obligations locatives du locataire, sauf en cas de logement loué à un étudiant ou un apprenti. Cette disposition ne s’applique pas au dépôt de garantie mentionné à l’article 22.

Si le bailleur est une personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, le cautionnement ne peut être demandé que :

— s’il est apporté par un des organismes dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat ;

— ou si le logement est loué à un étudiant ne bénéficiant pas d’une bourse de l’enseignement supérieur.

Lorsqu’un cautionnement pour les sommes dont le locataire serait débiteur dans le cadre d’un contrat de location conclu en application du présent titre est exigé par le bailleur, celui-ci ne peut refuser la caution présentée au motif qu’elle ne possède pas la nationalité française ou qu’elle ne réside pas sur le territoire métropolitain.

Lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.

La personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

Il est constant que l’exigence d’une mention manuscrite a été supprimée.

Les parties s’accordent sur le fait que les actes de cautionnement sont conformes aux dispositions de l’article 22-1 mais s’opposent sur la validité du cautionnement au vu de ce qui a été prévu conventionnellement par elles.

En l’espèce, les conditions du cautionnement prévues au contrat mentionnent : 'il est expressément convenu :

— que la caution renonce expressément au bénéfice de discussion et de division pour les obligations résultant du bail sus-énoncé,

— qu’en cas de décès de la caution avant l’extinction des causes de l’obligation cautionnée, ses héritiers et représentants seront tenus solidairement et indivisiblement entre eux, des engagements ci-dessus pris par elle-même,

— la caution apposera ci-après la mention prescrite par l’article 22-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 créée par l’article 23 de la loi n° 94-624 du 21 juillet 1994 relative à l’habitat, ci-dessous reproduit :

Article 22-1 : Lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.'

En l’occurrence, le contrat de cautionnement ne prévoit pas que cette mention prescrite par l’article 22-1 soit recopiée de manière manuscrite. Il apparaît que les cautions ont signé l’acte à la suite de cette mention de sorte que les dispositions contractuelles ont été respectées. Il n’est pas contesté que les autres mentions obligatoires n’ont pas été respectées.

Les actes de cautionnement sont donc valables et le jugement, qui les a annulés, sera réformé.

Par ailleurs, il résulte du courrier de M. [P] [I] en date du 1er octobre 2019 qu’il a informé les cautions de la carence de Mme [Z] en joignant la copie du courrier adressé à cette dernière qui fait état d’un arriéré locatif de 1 533,90 euros de sorte que les cautions ont été prévenues par le bailleur des manquements de la locataire à son obligation de paiement.

Les cautions ne peuvent reprocher à l’agence Saint-Michel Immobilier de ne les avoir informées des carences de la locataire que par courrier du 9 décembre 2019 puisqu’il résulte du dit courrier que l’agence n’a été saisie de la gestion de l’immeuble par la famille [I] que depuis le mois d’octobre 2019. Or les cautions étaient déjà informées des difficultés de paiement de la locataire suite au courrier de M. [I] du 1er octobre 2019 mais elles n’ont effectué aucune démarche ni aucun paiement. Les cautions ne démontrant pas la réalité d’un quelconque défaut d’information, seront déboutées de leur demande d’indemnisation présentée à cet égard.

— Sur la demande de condamnation des cautions

Les consorts [I] sollicitent de voir actualiser leur préjudice et demandent la condamnation des cautions à leur régler l’arriéré de loyer qui s’élève à la somme de 14 457,99 euros au 4 avril 2023. Ils ajoutent que depuis le jugement entrepris, Mme [Z] a quitté les lieux après avoir dégradé l’appartement donné à bail et demandent que les cautions soient condamnées à leur verser la somme de 4 208,35 euros au titre des dégradations locatives outre une somme de 305,20 euros correspondant aux procès-verbaux de la tentative d’expulsion et de réquisition de la force publique du 25 mai 2022 et du procès-verbal de constat du 10 novembre 2022.

MM. [W] et [Z] n’ont pas conclu sur ces demandes.

Il convient de faire droit à la demande des consorts [I] de voir condamner solidairement les cautions à leur payer la somme de 14 457,99 euros au 4 avril 2023 au titre de l’arriéré locatif dont le montant n’est pas contesté par les cautions.

S’agissant des dégradations locatives, il résulte du contrat de cautionnement que les cautions sont tenues au paiement des réparations locatives éventuelles. Les bailleurs produisent l’état des lieux contradictoire d’entrée qui est annexé au contrat de bail du 12 juin 2019 et le constat d’huissier d’état des lieux de sortie du 10 novembre 2022, qui n’est pas contesté, et qui fait apparaître un certain nombre de dégradations notamment au niveau du sol et des peintures imputables à la locataire. Les bailleurs produisent des factures et devis en réparation de ces dégradations locatives dont le montant n’est pas contesté par les cautions de sorte qu’il convient de faire droit à la demande des consorts [I] de voir condamner solidairement les cautions à payer la somme de 4 208,35 euros au titre des dégradations locatives.

S’agissant des frais de procédure, il résulte du contrat de cautionnement que les cautions sont tenues au paiement de tous frais éventuels de procédure dus en vertu de ce bail. Les bailleurs sollicitent une somme de 305,20 euros qui n’est pas contestée par MM. [W] et [Z] de sorte qu’il convient de les condamner solidairement au paiement de cette somme.

MM. [W] et [Z] seront ainsi condamnés solidairement à payer aux consorts [I] la somme de 18 971,27 euros en leur qualité de caution solidaire.

— Sur les frais irrépétibles et les dépens

Succombant, MM. [W] et [Z] seront ainsi condamnés solidairement à payer aux consorts [I] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance et d’appel. Le jugement ayant déclaré nul les actes de cautionnement, il n’a pas pris de dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens les concernant.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe,

Statuant dans les limites de l’appel,

Infirme le jugement en ce qu’il a dit nuls les cautionnements de M. [K] [Z] et de M. [N] [W] et a débouté les consorts [I] de toutes leurs demandes de condamnation à leur égard ;

Statuant à nouveau,

Condamne solidairement M. [N] [W] et M. [K] [Z] en leur qualité de caution solidaire à payer la somme de 18 971,27 euros à Mme [Y] [I], M. [X] [I] et Mme [F] [C] née [I] au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation impayés et réparations locatives avec intérêt au taux légal ;

Déboute M. [N] [W] et M. [K] [Z] de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

Condamne solidairement M. [N] [W] et M. [K] [Z] en leur qualité de caution à payer à Mme [Y] [I], M. [X] [I] et Mme [F] [C] née [I] la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne solidairement M. [N] [W] et M. [K] [Z] en leur qualité de caution aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Le greffier, La présidente,