4ème Chambre

ARRÊT N° 274

N° RG 24/00611

N°Portalis DBVL-V-B7I-UO67

(Réf 1ère instance : 23/01131)

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 12 DECEMBRE 2024

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : M. Alain DESALBRES, Président de chambre,

Assesseur : Madame Nathalie MALARDEL, Conseillère,

Assesseur : Madame Marie-Line PICHON, Conseillère désignée par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la Cour d’Appel de Rennes en date du 23 septembre 2024

GREFFIER :

Madame Françoise BERNARD, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 24 Septembre 2024

devant M. Alain DESALBRES, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 12 Décembre 2024 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTE :

S.A. AXA FRANCE IARD

immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le numéro 722 057 460

prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par M^e Benoît BOMMELAER de la SELARL CVS, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e François BLANGY de la SCP CORDELIER & Associés, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉE :

S.A. ATLANTIQUE HABITATIONS

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Emmanuel RUBI de la SELARL BRG, Plaidant, avocat au barreau de NANTES

Représentée par M^e Christophe LHERMITTE de la SELEURL GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES

EXPOSE DES FAITS

Suivant un acte dressé le 9 septembre 2020 par Me [C] [P], notaire associée à [Localité 8], la société à responsabilité limitée Douillard Constructions (la SARL Douillard Constructions) a vendu en l’état futur d’achèvement à la société anonyme Atlantique Habitations cinq logements individuels ainsi que cinq places de stationnement dans un ensemble immobilier situé au numéro [Adresse 2]). Une garantie financière d’achèvement a été souscrite par le vendeur auprès de la société anonyme AXA France Iard (la SA AXA).

La SARL Douillard Constructions a ultérieurement été placée en liquidation judiciaire.

A la suite de la défaillance du vendeur en VEFA, la SA Atlantique Habitations a saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Nantes qui a, suivant une ordonnance du 23 mars 2023 rendue au contradictoire du mandataire liquidateur du vendeur et du garant d’achèvement, fait droit à la demande d’expertise judiciaire et désigné M. [J] [S] pour y procéder.

Contestant le refus de la SA AXA de donner suite à son engagement de garantie du fait de l’inachèvement des travaux par la SARL Douillard Constructions, la SA Atlantique Habitations a assigné celle-ci le 7 novembre 2023 devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nantes afin d’obtenir, au visa des articles 835 du code de procédure civile et L 260-10-1 du Code de la construction et de l’habitation, sa condamnation à :

— procéder à l’achèvement de l’immeuble, sous astreinte de 500 € par jour de retard passé un délai d’un mois à compter de la signification de la décision jusqu’à l’achèvement à constater par l’expert judiciaire ;

— lui payer la somme de 2 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

L’ordonnance rendue le 11 janvier 2024 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Nantes a :

— condamné la SA AXA :

— à faire exécuter les travaux d’achèvement de l’immeuble objet de la garantie dans un délai d’un mois suivant la signification de la présente décision et passé ce délai sous astreinte de 200 € par jour de retard pendant trois mois ;

— au paiement d’une somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— au paiement d’une somme de 3 000 € au titre des frais irrépétibles ;

— rejeté les autres demandes plus amples ou contraires ;

— condamné la SA AXA au paiement des dépens.

la SA AXA a relevé appel de cette décision le 29 janvier 2024.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 septembre 2024.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions du 3 avril 2024, la SA AXA demande à la cour, au visa des articles 835 du Code de procédure civile, L 261-10-1 du Code de la construction et de l’habitation :

— de débouter la SA Atlantique Habitations de son appel incident, en tout cas le déclarer mal fondé ;

— d’infirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle l’a condamnée :

— à faire exécuter les travaux d’achèvement de l’immeuble objet de la garantie dans le délai d’un mois suivant la signification de la présente décision et passé ce délai, sous astreinte de 200 euros par jour de retard pendant 3 mois ;

— au paiement à la SA Atlantique Habitations des sommes de :

—  5.000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

—  3.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Statuant à nouveau :

— de dire n’y avoir lieu a référé ;

— de rejeter les demandes présentées par la SA Atlantique Habitations ;

— de la condamner au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile outre des entiers dépens.

Suivant ses dernières conclusions du 4 mars 2024, la SA Atlantique Habitations demande à la cour, au visa des articles 835 du Code de procédure civile et L. 261-10-1 et suivant du Code de la construction et de l’habitation, de :

— confirmer l’ordonnance de référé en ce qu’elle a condamné la SA AXA à faire exécuter les travaux d’achèvement de l’immeuble objet de la garantie, à lui verser la somme de 5 000 € à titre d’indemnité pour abus de procédure et de 3.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la réformer en ce qu’elle a limité l’astreinte à 200 € par jour de retard, et dans la limite d’une durée de trois mois, passé le délai d’un mois suivant la signification de la décision ;

Statuant de nouveau :

— dire que l’astreinte sera fixée à 500 € par jour de retard, et qu’elle devra courir, passé le délai d’un mois suivant la signification de l’ordonnance de référé du 11 janvier 2024, sans limitation de durée et jusqu’à la fixation d’une astreinte définitive ;

— condamner l’appelante au paiement de la somme de 5.000 € à titre d’indemnisation pour résistance abusive ;

— débouter l’appelante de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— condamner la SA AXA au paiement de la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

MOTIVATION

Sur la mise en oeuvre de la garantie

Il convient à titre liminaire de relever que l’appelante indique dans les motifs de ses conclusions qu’elle financera les travaux nécessaires à l’achèvement de l’immeuble tout en précisant cependant qu’il existe une contestation sérieuse sur ce point devant le juge des référés et concluant qu’il y a lieu de rejeter la demande de mise en oeuvre de la garantie présentée par la SA Atlantique Habitations.

L’article L. 260-10-1 du code de la construction et de l’habitation dispose que :

— Avant la conclusion d’un contrat prévu à l’article L. 261-10, le vendeur souscrit une garantie financière de l’achèvement de l’immeuble ou une garantie financière du remboursement des versements effectués en cas de résolution du contrat à défaut d’achèvement.

— La garantie financière d’achèvement peut être mise en 'uvre par l’acquéreur en cas de défaillance financière du vendeur, caractérisée par une absence de disposition des fonds nécessaires à l’achèvement de l’immeuble.

— Le garant financier de l’achèvement de l’immeuble peut faire désigner un administrateur ad hoc par ordonnance sur requête. L’administrateur ad hoc, qui dispose des pouvoirs du maître de l’ouvrage, a pour mission de faire réaliser les travaux nécessaires à l’achèvement de l’immeuble. Il peut réaliser toutes les opérations qui y concourent et procéder à la réception de l’ouvrage, au sens de l’article 1792-6 du code civil. Il est réputé constructeur au sens de l’article 1792-1 du même code et dispose, à ce titre, d’une assurance de responsabilité en application de l’article L. 241-2 du Code des assurances. Sa rémunération est à la charge du garant.

— Lorsque sa garantie est mise en 'uvre, le garant financier de l’achèvement de l’immeuble est seul fondé à exiger de l’acquéreur le paiement du solde du prix de vente, même si le vendeur fait l’objet d’une procédure au titre du livre VI du code de commerce.

L’inachèvement de l’immeuble suite à la défaillance de la SARL Douillard Constructions n’est pas contestée par l’appelante comme l’indique son propre courrier du 10 septembre 2024 adressé à l’expert judiciaire.

En première instance, le juge des référés a relevé qu’il résultait du dire n°1 du 8 juin 2023 du conseil de la SA AXA que cette dernière avait admis sa garantie sans aucune réserve en indiquant que 'dans la continuité de la réunion d’expertise du 26 mai dernier, je vous confirme qu’en l’état, la compagnie AXA France Iard a mis en 'uvre sa garantie'.

Au regard des termes clairs et précis de cette correspondance, le garant d’achèvement ne peut donc soutenir dans ses dernières conclusions que sa garantie ne pouvait être mise en oeuvre que sous réserve de vérifications des conditions légales et contractuelles applicables.

En première instance, le garant d’achèvement a justifié son refus de garantie par un nouveau moyen, s’agissant de la péremption du permis de construire.

L’article R. 424-17 du Code de l’urbanisme sur lequel se fondait l’appelante pour s’opposer à sa garantie dispose que le permis de construire, d’aménager ou de démolir est périmé si les travaux ne sont pas entrepris dans le délai de deux ans à compter de la notification mentionnée à l’article R. 424-10 ou de la date à laquelle la décision tacite est intervenue. Son alinéa 2 énonce qu’il en est de même si, passé ce délai, les travaux sont interrompus pendant un délai supérieur à une année.

Cependant, la mairie de la commune de [Localité 7] a, dans un récent courrier qui n’est pas versé aux débats mais dont l’appelante fait elle-même état dans ses dernières conclusions, précisé que le permis de construire est toujours en cours de validité.

En conséquence, le garant d’achèvement ne peut continuer à opposer la péremption du permis de conduire pour refuser d’achever ou de faire achever en les payant, les travaux abandonnés par la SARL Douillard Constructions.

Il n’existe dès lors donc aucune contestation sérieuse quant à la mise en oeuvre de la garantie d’achèvement.

L’ordonnance déférée sera donc confirmée avec la précision que le garant achève ou fait achever en les payant, les travaux abandonnés par le constructeur défaillant en application des dispositions de l’article R261-21 du Code de la construction et de l’habitation, de sorte que l’appelante ne peut reprocher au premier juge une mauvaise formulation de son dispositif ayant attrait à sa condamnation 'à faire exécuter les travaux d’achèvement de l’immeuble objet de la garantie'.

Le montant de l’astreinte provisoire sera augmenté et porté à la somme de 500 euros par jour de retard, pendant une durée de trois mois, qui sera due dans le délai d’un mois à compter de la date de signification du présent arrêt.

Il sera précisé que la Cour ne se réserve pas la liquidation de l’astreinte.

Sur la demande de dommages et intérêts

Après avoir clairement accepté sa garantie dans un premier temps comme indiqué ci-dessus, la SA AXA s’y est finalement opposée dans un second temps en soulevant des exceptions qu’elle avait nécessairement dû examiner avant de prendre position. La SA Atlantique Habitations a été contrainte de saisir le juge des référés et demeure dans l’attente du financement par le garant des travaux permettant l’achèvement de l’ouvrage, étant observé que dans l’intervalle le chantier fait l’objet de dégradations et subi des actes de malveillance. La résistance du garant apparaît dès lors abusive et fait subir un préjudice à la SA Atlantique Habitations que le juge des référés a justement indemnisé par l’octroi d’une somme de 5 000 euros. L’ordonnance entreprise sera donc confirmée sur ce point.

L’exercice d’une voie de recours à l’encontre d’une décision de première instance n’est en revanche pas abusive car ne caractérisant pas une intention malveillante ou de nuire de la part de son auteur. La demande de dommages et intérêts complémentaire présentée par l’intimée sera donc rejetée.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens

Outre la somme mise à la charge de la SA AXA en première instance, il y a lieu en cause d’appel de la condamner au versement à la SA Atlantique Habitations d’une indemnité de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et de rejeter les autres demandes présentées sur ce fondement.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

— Infirme l’ordonnance en date du 11 janvier 2024 rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire de Nantes en ce qu’elle fixé le montant de l’astreinte mise à la charge de la société anonyme AXA France Iard à la somme de 200 euros par jour de retard pendant trois mois dans le délai d’un mois suivant la signification de la décision ;

Et, statuant à nouveau dans cette limite :

— Condamne la société anonyme AXA France Iard à achever ou faire achever, en les payant, les travaux abandonnés par le constructeur défaillant dans le délai d’un mois suivant la signification du présent arrêt et passé ce délai sous astreinte de 500 euros par jour de retard pendant trois mois ;

— Confirme l’ordonnance déférée pour le surplus ;

Y ajoutant :

— Rejette la demande de dommages et intérêts présentée en cause d’appel par la société anonyme Atlantique Habitations au titre de la résistance abusive de la société anonyme AXA France Iard ;

— Condamne la société anonyme AXA France Iard au paiement à la société anonyme Atlantique Habitations de la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Rejette les autres demandes présentées sur ce fondement ;

— Condamne la société anonyme AXA France Iard au paiement des dépens d’appel.

Le Greffier, Le Président,