RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 10

ARRÊT DU 10 AVRIL 2025

(n° 207 , 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/05470 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJEAT

Décision déférée à la Cour : Jugement du 27 Février 2024-Juge de l’exécution de PARIS- RG n° 24/80030

APPELANTE

S.C.I. GENERALE

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Jean-marc BORTOLOTTI de la SELARL DBCJ AVOCATS, avocat au barreau de FONTAINEBLEAU

INTIMÉE

S.A.S. COLONIES

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Nathalie LESENECHAL, avocat au barreau de PARIS, toque : D2090

Ayant pour avocat plaidant :Maître Marie CAYETTE Avocat au Barreau de Paris

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 13 Mars 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

M^me Bénédicte PRUVOST, Présidente de chambre

Madame Catherine LEFORT, Conseillère

Madame Valérie DISTINGUIN, Conseiller

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Madame Valérie DISTINGUIN, Conseiller dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : M. Grégoire GROSPELLIER

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Bénédicte PRUVOST, Présidente de chambre et par Grégoire GROSPELLIER, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

La Sci Générale exploite deux immeubles situés à Fontainebleau, appartenant aux Sci Sivry et Patton dont elle est associée majoritaire, et pour lesquels elle a confié la gestion locative à la Sas Colonies en vertu d’un mandat de gestion immobilière du 9 juillet 2020. Les termes de ce contrat prévoient notamment que les loyers, charges, dépôt de garantie et tous accessoires sont encaissés par le mandataire et reversés au mandant par virement mensuel après déduction de l’intégralité des coût et charges liés à l’exploitation des actifs et des honoraires dus au mandataire, que le mandataire est autorisé à conserver un fonds de roulement de 10 000 euros, et qu’il est tenu, outre de l’actualisation du compte de résultat d’exploitation des immeubles, de réaliser à ses frais la comptabilité de la ou des sociétés propriétaires des immeubles.

Dans le cadre de ce mandat, la société Colonies a ouvert un compte bancaire dédié auprès de la société Qonto lui permettant de recevoir au crédit, toutes les rentrées locatives, tandis que le débit est constitué des frais et charges, le reliquat devant être réglé à la Sci Générale sur la base de propositions de budgets et de comptes provisionnels établis chaque année.

Reprochant à la société Colonies divers manquements dans l’exécution de son mandat et notamment un manque de transparence sur sa gestion financière, la Sci Générale a, en vertu d’une ordonnance du 24 novembre 2023, fait pratiquer le 13 décembre 2023, une saisie conservatoire au préjudice de la société Colonies, entre les mains de Qonto, en garantie de la somme de 114 884,99 euros correspondant au compte Qonto créditeur de la somme de 98 607,40 euros au 30 septembre 2023, augmenté des intérêts et du montant des préjudices subis par la requérante. La saisie a été dénoncée à la société Colonies par acte du 15 décembre 2023.

Le 22 décembre 2023, la Sci Générale a notifié à la société Colonies la résiliation du mandat de gestion. Elle l’a ensuite fait assigner devant le tribunal judiciaire de Fontainebleau aux fins notamment de voir prononcer la résiliation du mandat et de condamner la défenderesse à lui payer les loyers perçus tels qu’arrêtés au 20 décembre 2023.

Par acte de commissaire de justice du 29 décembre 2023, la société Colonies a fait assigner la Sci Générale devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’annulation de l’acte de dénonciation et de mainlevée de la saisie conservatoire.

Par jugement du 27 février 2024, le juge de l’exécution a :

— rejeté la demande d’annulation de la dénonciation ;

— ordonné la mainlevée de la saisie conservatoire ;

— rejeté la demande de dommages-intérêts formée par la société Colonies ;

— condamné la Sci Générale à payer à la société Colonies la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeté la demande de la Sci Générale formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la Sci Générale aux dépens.

Pour statuer ainsi, le juge de l’exécution a considéré, s’agissant de la nullité de la dénonciation, que si la mention imposée par l’article R. 523-3 3° du code des procédures civiles d’exécution n’était pas indiquée de manière apparente, cette cause de nullité ne pouvait emporter l’annulation de l’acte qu’en cas de grief, ce qui n’était pas le cas, la société Colonies ayant été en capacité de saisir le juge de l’exécution compétent, ce dans un délai court ; que le défaut d’indication du montant laissé à disposition en vertu de l’article R. 162-2 du code des procédures civiles d’exécution ne pouvait emporter nullité de l’acte puisque cette somme à caractère alimentaire ne concernait que le débiteur personne physique.

Concernant la mainlevée de la saisie conservatoire, après avoir rappelé que la fonction de juge de l’exécution relève des attributions du président du tribunal judiciaire, et considéré que même si le juge ayant rendu l’ordonnance aurait dû préciser qu’il statuait en cette qualité ou sur délégation dudit président, l’ordonnance avait bien été rendue par un juge de l’exécution, délégué dans cette fonction par le président dudit tribunal, le premier juge a en revanche estimé que la Sci Générale ne démontrait pas que les conditions de l’article L. 511-1 du code des procédures civiles d’exécution étaient réunies, à défaut de justifier de l’existence de menaces pesant sur le recouvrement de la créance.

Enfin, le juge a retenu que la société Colonies n’invoquait ni ne justifiait d’aucun préjudice au soutien de sa demande de dommages-intérêts.

Par déclaration du 12 mars 2024, la Sci Générale a formé appel du jugement. Par assignation du 2 avril 2024, elle a parallèlement saisi le premier président de la cour d’appel d’une demande d’arrêt de l’exécution provisoire, à laquelle il a été fait droit par ordonnance du 27 juin 2024.

Par conclusions du 30 mai 2024, la Sci Générale demande à la cour de :

— infirmer le jugement entrepris sauf en ce qu’il a rejeté l’annulation de la dénonciation et confirmer le jugement sur ce point ;

Ce faisant,

— ordonner le maintien de la saisie conservatoire suivant ordonnance du juge de l’exécution du 24 novembre 2023 ;

— débouter la société Colonies de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— condamner la société Colonies à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société Colonies aux entiers dépens.

Par conclusions du 1er février 2025, la société Colonies demande à la cour de :

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté la demande d’annulation de la dénonciation et sa demande de dommages-intérêts ;

Et statuant à nouveau,

— juger que la Sci Générale a saisi le président du tribunal judiciaire par voie de requête aux fins de saisie conservatoire et non le juge de l’exécution ;

— ordonner la mainlevée de la saisie conservatoire ;

— annuler l’acte de dénonciation de saisie ;

— condamner la Sci Générale à lui verser la somme de 50 000 euros à titre de dommages-intérêts :

— confirmer au besoin, par substitution de motifs, le jugement entrepris pour le surplus ;

En tout état de cause,

— débouter la Sci Générale de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;

— condamner la Sci Générale à lui verser la somme de 15 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ainsi qu’aux entiers dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du même code.

SUR CE :

Sur l’annulation de la dénonciation de la saisie conservatoire :

Devant le juge de l’exécution, la société Colonies a été déboutée de sa demande tendant à voir juger irrégulier l’acte de dénonciation de la saisie conservatoire et prononcer la nullité de cet acte de dénonciation. A hauteur d’appel, la demande est maintenue dans le dispositif de ses conclusions, mais aucun moyen tendant à critiquer la régularité de cet acte n’est développé dans le corps de ses écritures.

En revanche, elle sollicite la mainlevée de la mesure en se prévalant d’un défaut de pouvoir du président du tribunal judiciaire pour rendre l’ordonnance autorisant la saisie ce qui conduirait selon elle, si le moyen était retenu par la cour, à annuler les actes de saisie et de dénonciation.

Il sera donc procédé à l’examen de ce moyen ci-après.

Sur le défaut de pouvoir du président du tribunal judiciaire :

La société Colonies soulève le défaut de pouvoir juridictionnel du président du tribunal judiciaire au motif que celui-ci ne peut autoriser une mesure conservatoire, cette prérogative relevant uniquement de celles dévolues au juge de l’exécution, de sorte qu’en autorisant la mesure critiquée, le président du tribunal judiciaire a excédé ses pouvoirs et violé l’article R. 511-3 du code des procédures civiles d’exécution, ce qui justifie la nécessité d’ordonner la mainlevée de la saisie. Elle considère que le raisonnement du premier juge à cet égard est erroné puisque la Sci Générale n’a jamais saisi le juge de l’exécution, la requête ayant été déposée uniquement devant le président du tribunal judiciaire et l’ordonnance ayant été rendue au seul nom du président sans précision qu’il ait agi en qualité de juge de l’exécution.

L’article L.511-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que toute personne dont la créance paraît fondée en son principe peut solliciter du juge l’autorisation de pratiquer une mesure conservatoire sur les biens de son débiteur, sans commandement préalable, si elle justifie de circonstances susceptibles d’en menacer le recouvrement. La mesure conservatoire prend la forme d’une saisie conservatoire ou d’une sûreté judiciaire.

Aux termes de l’alinéa 1er de l’article L.511-3 du code des procédures civiles d’exécution, l’autorisation est donnée par le juge de l’exécution.

L’article L.213-5 du code de l’organisation judiciaire prévoit que les fonctions de juge de l’exécution sont exercées par le président du tribunal judiciaire et que lorsqu’il délègue ces fonctions à un ou plusieurs juges, il fixe la durée et l’étendue territoriale de cette délégation.

Au cas présent, la requête aux fins de saisie conservatoire présentée par la SCI Générale a été adressée à M. le président du tribunal judiciaire de Paris et non au juge de l’exécution près le tribunal judiciaire de Paris. L’ordonnance a été rendue par M. le président du tribunal judiciaire de Paris.

Cependant, conformément aux textes visés plus haut et ainsi que le premier juge l’a très justement rappelé, la fonction de juge de l’exécution est une fonction relevant des attributions du président du tribunal judiciaire qu’il peut déléguer à un ou plusieurs juges du tribunal.

C’est donc par des motifs pertinents que la cour adopte que le juge de l’exécution a retenu que même s’il aurait dû être précisé sur l’ordonnance que le président du tribunal judiciaire statuait en qualité de juge de l’exécution ou que le juge de l’exécution statuait sur délégation du président du président du tribunal judiciaire, le défaut de cette mention relevant d’une simple omission matérielle, l’ordonnance a bien été rendue par un juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris, dont le nom et la signature figurent sur l’ordonnance et qui a été délégué dans ces fonctions par le président du tribunal judiciaire conformément à l’ordonnance de roulement de la juridiction.

Le moyen tiré du défaut de pouvoir du président du tribunal judiciaire pour autoriser la mesure sera donc écarté.

Sur les circonstances susceptibles de menacer le recouvrement de la créance

L’appelante considère que la situation financière de l’intimée est catastrophique dans la mesure où d’une part, son résultat d’exploitation est déficitaire à hauteur de 11 974 000 euros, sa perte comptable de 11 989 300 euros, son endettement global de 8 millions d’euros dont 1 600 000 euros dus à l’administration fiscale et aux organismes sociaux, d’autre part, elle s’est avérée incapable, dans le cadre de la relation contractuelle les liant, de s’acquitter des factures de certains prestataires pour de menus travaux et de restituer aux locataires sortants leur dépôt de garantie. Elle ajoute que l’intimée n’est pas en mesure de fournir les éléments utiles à l’accomplissement de son mandat, notamment sur le plan comptable et financier, ni de les adresser à un expert-comptable en vue d’un audit.

En réplique, l’intimée fait valoir que c’est à bon droit que le premier juge a estimé qu’aucune menace pesant sur le recouvrement n’était démontrée en retenant qu’elle justifiait d’une levée de fonds de 30 000 000 euros, laquelle ne constitue pas un endettement supplémentaire conséquent, mais démontre au contraire, sa pérennité ; qu’il a été parfaitement constaté par le premier juge que ses comptes sont provisionnés, ce qui est confirmé par un extrait de compte qu’elle produit et qui présente un solde créditeur de 14 600 672,70 euros, somme largement supérieure à la prétendue créance dont se prévaut l’appelante ; qu’elle justifie de ce qu’elle dispose de 12 000 000 euros sur des comptes à terme.

Sur ce :

C’est au créancier qu’incombe la charge de la preuve de l’existence de circonstances susceptibles de menacer le recouvrement de la créance allégué. Et à cet égard, la seule contestation du bienfondé de cette créance ne constitue pas, en elle-même, une circonstance menaçant son recouvrement.

S’il est exact, comme le souligne l’appelante, que la société Colonies ne présente pas actuellement de rentabilité opérationnelle puisqu’elle accuse un déficit d’exploitation de plus de 11 millions d’euros et une perte comptable du même ordre, traduisant sa dépendance aux financements externes, elle intervient cependant dans le domaine du coliving résidentiel, soit un secteur à fort potentiel mais dont les retours sur investissements peuvent être lents, ce qui explique que la rentabilité de l’activité ne soit pas immédiate, mais qui ne caractérise pas des circonstances susceptibles de menacer le recouvrement de la créance de la SCI Générale. Elle justifie en effet d’un chiffre d’affaires de 11 millions d’euros mais surtout d’une récente levée de fonds auprès de divers investisseurs à hauteur de 30 millions d’euros, venue directement augmenter ses fonds propres ce qui, à la différence d’un emprunt, ne constitue pas une dette bancaire qui aurait dans ce cas un impact négatif et immédiat sur sa trésorerie mais renforce au contraire sa solvabilité et sa capacité à absorber les pertes. Une telle mobilisation illustre également la confiance que le projet économique de la société Colonies inspire aux partenaires économiques et constitue un signal positif quant à la santé financière de la société. Par ailleurs, elle dispose d’importantes liquidités immédiatement mobilisables, puisque ses comptes bancaires présentent un solde créditeur de plus de 14 millions d’euros, bien supérieur à la créance d’un montant de 114.884,99 euros alléguée par la SCI Générale, dont le montant est d’ailleurs contesté et auquel la société Colonies oppose une contre-créance sous la forme d’un trop perçu de 57.335,59 euros.

Il se déduit de l’ensemble de ces constatations que la preuve de l’existence de circonstances susceptibles de menacer le recouvrement de se créance n’est pas rapportée par l’appelante.

S’agissant de conditions cumulatives, si l’une ou l’autre des conditions susvisées, créance paraissant fondée en son principe ou circonstances susceptibles de menacer le recouvrement de ladite créance, n’est pas remplie, la mesure conservatoire doit être levée.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement en ce qu’il a ordonné la mainlevée de la saisie conservatoire.

Sur la demande de dommages-intérêts formée par la société Colonies :

La société Colonies soutient que le caractère abusif de la saisie caractérise une faute du mandant, et affirme que l’importance du montant saisi et bloqué pendant plus d’une année, lui a nécessairement causé un préjudice.

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article L.512-2 du code des procédures civiles d’exécution, lorsque la mainlevée a été ordonnée par le juge, le créancier peut être condamné à réparer le préjudice causé par la mesure conservatoire.

S’il n’est donc pas exigé la preuve d’une faute du créancier poursuivant, il est cependant nécessaire de justifier du préjudice subi.

Ainsi que l’a justement relevé le juge de l’exécution, la société Colonies, qui ne produit aucune pièce relative au préjudice prétendument subi, ne démontre pas, notamment au regard de l’importante trésorerie dont elle dispose, en quoi le blocage de la somme de 114.884,99 euros pendant une année lui aurait été préjudiciable.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté sa demande de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

L’issue du litige justifie la confirmation du jugement entrepris en ce qui concerne les condamnations accessoires et la condamnation de l’appelante, qui succombe en ses prétentions, aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ainsi qu’au paiement à l’intimée d’une indemnité de 3.000 euros en compensation des frais irrépétibles exposés par celle-ci à hauteur d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement du juge de l’exécution du 27 février 2024,

CONDAMNE la SCI Générale à payer à la société Colonies la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI Générale aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le greffier, Le Président,