1ère Chambre

ARRÊT N°104

N° RG 21/03501

N° Portalis

DBVL-V-B7F-RW2T

S.A.S. ADX GROUPE ANCIENNEMENT ALLO DIAGNOSTIC

S.A. AXA FRANCE IARD

C/

M. [W] [S] [Z]

Mme [E] [M]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 26 MARS 2024

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Véronique VEILLARD, Présidente de chambre,

Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, Président de chambre,

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, Conseillère,

GREFFIER :

Madame Marie-Claude COURQUIN, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 11 décembre 2023 devant Madame Caroline BRISSIAUD, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 26 mars 2024 par mise à disposition au greffe après prorogation du délibéré annoncé au 13 février 2024 à l’issue des débats

****

APPELANTES :

ADX GROUPE anciennement ALLO DIAGNOSTIC, SAS immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Nanterre sous le n°B505.037.044, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 3]

[Localité 4]

AXA FRANCE IARD, SA immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Nanterre sous le n°B722.057.460, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentées par M^e Marie VERRANDO de la SELARL LEXAVOUÉ RENNES-ANGERS, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Laurent LUCAS de la SELARL AVOX, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉS :

Monsieur [W] [S] [Z]

né le 29 Octobre 1957 à [Localité 6] (29)

[Adresse 2]

[Localité 7]

Madame [E] [M]

née le 25 Avril 1957 à [Localité 8] (14)

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représentés par M^e Danaé PAUBLAN de l’ASSOCIATION LPBC, avocat au barreau de QUIMPER

FAITS ET PROCÉDURE

M. [Z] et Mme [M] ont acquis des consorts [U] un bien immobilier sis à [Localité 7] par acte authentique du 15 octobre 2018.

Préalablement à la vente, deux constats d’état parasitaire, en dates des 15 mai et 12 octobre 2018 ont été réalisés par la société Allô Diagnostic, nom commercial de la société ADX Groupe. Ces deux diagnostics identiques mentionnaient la présence dans la cuisine d''indices d’infestation de petite vrillette : présence de trous de sortie, présence de vermoulure sous l’escalier'.

Ces diagnostics parasitaires ont été annexés à l’acte de vente.

Les consorts [Z]-[M] ont entamé des travaux avant leur entrée dans les lieux et ont constaté de la pourriture fibreuse au niveau d’une plinthe. Ils en ont fait part à la société Allô Diagnostic par courrier du 23 octobre 2018, en évoquant la présence dans la maison de champignons lignivores nécessitant des travaux et ayant pour conséquence l’impossibilité d’emménager à la date prévue.

Ils ont également sollicité à titre amiable le cabinet Alizé pour un nouveau constat d’état parasitaire. Deux réunions d’expertise amiable ont eu lieu les 20 décembre 2018 et 22 janvier 2019 en présence de la société ADX Groupe, laquelle a offert aux consorts [Z]-[M] une somme de 2.312,39 € en réparation des plinthes endommagées.

Le 8 mars 2019, il était demandé par le conseil de M. [Z] et Mme [M] à la société ADX Groupe sa position quant aux dommages constatés lors des réunions d’expertise amiable.

Faute de résolution amiable du litige, suivant acte d’huissier du 25 juillet 2019, M. [Z] et Mme [M] ont saisi le juge des référés d’une demande d’expertise sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, à laquelle il été fait droit suivant ordonnance du 2 octobre 2019, désignant M. [I] pour y procéder.

L’expert a déposé son rapport le 12 mars 2020.

Suivant courrier officiel en date du 5 mai 2020, M. [Z] et Mme [M] ont interrogé la société ADX Groupe et la SA Axa France Iard sur l’indemnisation de leurs préjudices, en vain.

Suivant acte d’huissier du 15 juillet 2020, les consorts [Z]-[M] ont fait assigner la société ADX Groupe et la société Axa France Iard devant le tribunal judiciaire de Quimper en paiement de diverses sommes au titre des travaux de reprise rendus nnécessaires par l’infestation fongique, des frais exposés, de leur préjudice de jouissance ainsi que de leur préjudice moral, outre les frais irrépétibles et les dépens incluant le coût de l’expertise.

Par jugement du 1er juin 2021, le tribunal judiciaire de Quimper a :

— déclaré la société ADX Groupe, exerçant sous l’enseigne commerciale Allô Diagnostic, responsable des erreurs et insuffisances de ses rapports d’état parasitaire et des entiers préjudices subis par M. [W]-[S] [Z] et Mme [E] [M],

— condamné in solidum la société ADX Groupe et la société Axa France Iard à payer à M. [W]-[S] [Z] et Mme [E] [M] les indemnités suivantes :

* 2.151 € TTC au titre des frais d’investigation,

* 18.485,37 € HT au titre des travaux réparatoires, outre la TVA applicable au jour du jugement,

* 19.176,75 € au titre du préjudice de jouissance,

* 1.670,25 € au titre des frais fixes de la maison en l’absence d’occupation,

* 500 € chacun au titre de leur préjudice moral,

Outre les intérêts au taux légal sur ces sommes à compter du présent jugement,

— condamné in solidum la société ADX Groupe et la société Axa France Iard à payer à M. [W]-[S] [Z] et Mme [E] [M] une indemnité de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum la société ADX Groupe et la société Axa France Iard aux entiers dépens incluant les frais d’expertise judiciaire,

— rejeté toutes les autres demandes,

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Les sociétés ADX Groupe et Axa France Iard ont formé appel le 9 juin 2021.

PRÉTENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES

Les sociétés ADX Groupe et Axa France Iard exposent leurs moyens et demandes dans leurs dernières conclusions notifiées et remises au greffe le 24 février 2022.

Aux termes de leurs conclusions susvisées, elles demandent à la cour de :

— recevoir ADX Groupe et Axa France Iard en leur appel, le dire bien fondé et y faisant droit,

— infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Quimper du 1er juin juin 2021 en ce qu’il a :

* déclaré la société ADX Groupe, exerçant sous l’enseigne commerciale Allô Diagnostic, responsable des erreurs et insuffisances de ses rapports d’état parasitaire et des entiers préjudices subis par M. [W]-[S] [Z] et Mme [E] [M],

* condamné in solidum la société ADX Groupe et la société Axa France Iard à payer à M. [W]-[S] [Z] et Mme [E] [M] les indemnités suivantes :

—  2.151 € TTC au titre des frais d’investigation,

—  18.485,37 € HT au titre des travaux réparatoires, outre la TVA applicable au jour du jugement,

—  19.176,75 € au titre du préjudice de jouissance,

—  1.670,25 € au titre des frais fixes de la maison en l’absence d’occupation,

—  500 € chacun au titre de leur préjudice moral,

Outre les intérêts au taux légal sur ces sommes à compter du présent jugement,

— condamné in solidum la société ADX Groupe et la société Axa France Iard à payer à M. [W]-[S] [Z] et Mme [E] [M] une indemnité de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum la société ADX Groupe et la société Axa France Iard aux entiers dépens incluant les frais d’expertise judiciaire,

— rejeté toutes les autres demandes,

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit,

Statuant à nouveau :

— dire et juger que l’erreur de la société ADX ne concerne que les plinthes des chambres n° 2 et 3 de la maison acquise par M. [W]-[S] [Z] et Mme [E] [M],

— dire et juger que le préjudice de M. [W]-[S] [Z] et Mme [E] [M] n’excède pas la somme de 2.312,39 € correspondant aux réparations de ces désordres,

— débouter M. [W]-[S] [Z] et Mme [E] [M] de leur appel incident et toutes leurs demandes, fins et conclusions excédant cette somme,

— condamner in solidum M. [W]-[S] [Z] et Mme [E] [M] au paiement d’une indemnité de 8.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens avec distraction au profit de l’avocat soussigné aux offres de droit.

Les sociétés ADX Groupe ET Axa France Iard exposent principalement à l’appui de leurs prétentions les éléments suivants :

— L’article 5.2.3.1 de la norme Afnor NF P03-200 visée par le rapport de la société ADX Groupe synthétise la méthodologie du diagnostic parasitaire, et précise que le diagnostiqueur procède par constat visuel. Il est interdit au diagnostiqueur de procéder au démontage ou à la dépose d’éléments du bâti ou à des sondages destructifs ainsi que la jurisprudence a eu l’occasion de le rappeler à plusieurs reprises.

— La faute du diagnostiqueur se limite aux dégradations affectant les plinthes des chambres n° 2 et 3 de l’étage, ce que n’a jamais nié la société ADX Groupe.

— En revanche, les désordres concernant la structure bois, le remplacement d’une fenêtre, la reprise des plafonds et la déshumidification des murs de façade, constituent des travaux pour remédier aux causes de l’infestation ou rendus nécessaires du fait des investigations destructives opérées par la société Ligavan et/ou des malfaçons.

— L’infestation n’a été visible qu’après des destructions opérées par la société Ligavan, qui en démontant une partie du plafond, a permis un accès à des solives endommagées.

— L’expert ne conteste pas que ces dégradations n’étaient pas visibles pour la société ADX Groupe.

— La Sa Allô Diagnostic avait expressément précisé que les solives et le grenier n’étaient pas accessibles et qu’elle s’engageait à intervenir à nouveau gratuitement si l’accessibilité de la zone était assurée, ce que n’ont jamais demandé les acquéreurs avant la vente. Elle estime donc ne pas pouvoir être tenue responsable des désordres y ayant été constatés ensuite et après démolition d’ouvrages qui les masquaient autrefois.

— C’est à tort que l’expert reproche au diagnostiqueur de ne pas avoir recherché l’humidité du bâtiment, ce qui aurait nécessairement attiré l’attention des acquéreurs sur des dégradations potentielles, alors qu’aucune prescription de la norme ne prévoit une obligation systématique de sondage des taux d’humidité du bâtiment, cette recherche devant seulement intervenir en présence d’indices d’humidité. L’expert a créé de toute pièce une obligation de circonstance et a dénaturé la mission du diagnostiqueur.

— Il n’est pas démontré que les traces d’humidité et de moisissure du rez-de-chaussée étaient présentes au jour du passage du diagnostiqueur, d’autant plus qu’entre la vente et la réunion d’expertise judiciaire, la maison n’a été ni habitée ni chauffée. L’expert n’a d’ailleurs pas contesté cet état de fait.

— Il n’existe aucun lien de causalité, dès lors que la société ADX Groupe n’est pas responsable de l’apparition des atteintes aux bois de la maison.

— La mission du diagnostiqueur ne consistant qu’en un repérage des dégradations visibles sans sondages destructifs, la faute d’ADX Groupe doit être circonscrite aux éléments visibles, c’est-à-dire les plinthes des chambres n° 2 et 3 du premier étage et ne peut encourir aucune responsabilité pour la reprise de désordres dissimulés lors de son intervention. La société ADX Groupe ne peut être tenue d’assumer financièrement toutes les réparations relatives à l’humidité ni pour les désordres dissimulés lors de son intervention.

— Elle estime que tout au plus, une mauvaise information précontractuelle ne peut entraîner pour les acquéreurs qu’une perte d’une chance de mieux apprécier l’opportunité de contracter ou de demander une réduction de prix, ce préjudice ne pouvant pas être équivalent au coût des travaux de mise en conformité du bien.

— La majeure partie des travaux chiffrés par l’expert ne peut être imputée à la société ADX Groupe et son assureur, car ils concernent le traitement des causes de l’infestation ou la reprise de désordres indétectables dans le cadre de la mission qui lui a été confiée.

— Le préjudice des consorts [Z]/[M] doit être limité à la somme de 2.312,39 € correspondant aux travaux de reprise des atteintes visibles que ADX Groupe était en mesure de détecter.

— Concernant le préjudice de jouissance, la société ADX Groupe a proposé de financer les travaux dans les chambres, seules pièces de la maison que l’expert a retenues comme non vivables. Le préjudice de jouissance aurait pu ainsi être limité.

— La demande de remboursement des frais ne saurait prospérer dès lors qu’ils sont inhérents à l’acquisition d’une maison.

— La preuve d’un préjudice moral n’est pas rapportée.

— Les demandes présentées pour la première fois en appel par les consorts [Z]-[M] tendant à une indemnisation complémentaire pour le remplacement de l’escalier et de deux solives complémentaires seront rejetées dès lors que ces travaux n’ont pas été constatés contradictoirement ni validés par l’expert.

*****

M. [Z] et Mme [M] exposent leurs moyens et demandes dans leurs dernières conclusions notifiées et remises au greffe le 23 juin 2022.

Ils demandent à la cour de :

Sur l’appel principal :

— débouter purement et simplement la Société ADX Groupe et la société AXA France Iard, de toutes leurs demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires,

— confirmer purement et simplement le jugement dont appel en ses dispositions en ce qu’il a :

* déclaré la société ADX Groupe, exerçant sous l’enseigne commerciale Allô Diagnostic, responsable des erreurs et insuffisances de ses rapports d’état parasitaire et des entiers préjudices subis par M. [W]-[S] [Z] et Mme [E] [M],

* condamné in solidum la société ADX Groupe et la société AXA France IARD à payer à M. [W]-[S] [Z] et Mme [E] [M] les indemnités suivantes :

—  2.151 € TTC au titre des frais d’investigation,

—  19.176,75 € au titre du préjudice de jouissance,

—  1.670,25 € au titre des frais fixes de la maison en l’absence d’occupation,

—  500 € chacun au titre de leur préjudice moral,

Outre les intérêts au taux légal sur ces sommes à compter du présent jugement,

* condamné in solidum la société ADX Groupe et la société AXA France IARD à payer à M. [W]-[S] [Z] et Mme [E] [M] une indemnité de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

* condamné in solidum la société ADX Groupe et la société AXA France IARD aux entiers dépens incluant les frais d’expertise judiciaire,

* rejeté toutes autres demandes de la société ADX Groupe et la société Axa France Iard,

Sur l’appel incident :

— réformer le jugement dont appel en ce qu’il a retenu une indemnisation à hauteur de 18.485,37 € HT au titre des travaux réparatoires, outre la TVA applicable au jour du jugement,

Statuant à nouveau :

— condamner solidairement et/ou in solidum la SARL ADX Groupe et la SA AXA France Iard au règlement à M. [Z] et Mme [M] de la somme de 22.673,36 € HT au titre des travaux réparatoires, outre la TVA applicable au jour du jugement,

— condamner solidairement et/ou in solidum la SARL ADX Groupe et la SA AXA France Iard au règlement à M. [Z] et Mme [M] de la somme de 1.500 € chacun au titre du préjudice moral souffert,

— condamner solidairement et/ou in solidum la SARL ADX Groupe et la SA AXA France Iard au règlement à M. [Z] et Mme [M] de la somme de 9.196,16 € au titre des frais irrépétibles s’agissant de la procédure de référé et de la procédure de première instance ainsi qu’en tous les entiers frais et dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire,

— condamner solidairement et/ou in solidum la Sarl ADX Groupe et la SA AXA France Iard au règlement à M. [Z] et Mme [M] de la somme de 8.000 € au titre des frais irrépétibles en cause d’appel ainsi qu’en tous les entiers frais et dépens d’appel.

M. [Z] et Mme [M] font valoir pour l’essentiel à l’appui de ses demandes, les éléments suivants :

— Sur la faute, l’expert a relevé que la société ADX Groupe n’avait pas conduit les travaux conformément aux documents contractuels et aux règles de l’art. En qualité de diagnostiqueur, la société ADX Groupe a manqué à son obligation de résultat en ne procédant pas à tous les examens possibles (lesquels ne se limitent pas à un examen visuel) et en ne respectant pas les modalités d’établissement du diagnostic conformément à la norme NF P 03-200 du 13 mai 2016. Il lui appartenait de pousser plus avant ses investigations à l’aide de sondages et poinçonnages. La société a reconnu sa responsabilité concernant les plinthes des chambres 2 et 3 et a reconnu ne pas utiliser de façon systématique un humidimètre. Le poinçonnage de la plinthe de la chambre n° 2 aurait permis de découvrir une infestation globale de la pièce, notamment la présence de champignons sous les planchers.

— Sur le lien causal, M. [Z] et Mme [M] avaient donné préavis de leur bail locatif le 22 août 2018.La découverte de pourritures fibreuses les a placés dans une situation particulièrement délicate, puisqu’ils ont été contraints d’annuler le préavis. Le principe est celui de la réparation intégrale des préjudices et non seulement d’une perte de chance.

— C’est bien l’état d’insalubrité de l’immeuble, relevé par l’expert, qui a contraint les consorts [Z]-[M] à exposer des loyers depuis novembre 2018 jusqu’à la fin des travaux en janvier 2021. Par ailleurs, des frais d’abonnements eau et énergie, d’assurance et d’entretien de chaudière ont été exposés alors qu’ils ne pouvaient occuper le bien.

— Leurs demandes indemnitaires sont bien fondées et ils rappellent que les travaux chiffrés dans le cadre de l’expertise au titre de la remise en état ne sont pas des travaux projetés avant la vente par les consorts [Z]-[M].

— Le préjudice moral est constitué par l’état d’anxiété subi du fait de la situation en lien direct avec les manquements de la société ADX Groupe et justifie l’indemnisation réclamée à hauteur de 1.500 €.

*****

La clôture de l’instruction a été prononcée le 21 novembre 2023.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures susvisées figurant au dossier de la procédure.

*****

MOTIFS DE LA DÉCISION

1°/ Sur la responsabilité du diagnostiqueur

Il est admis que la responsabilité du diagnostiqueur est engagée vis à vis de l’acquéreur sur le fondement de l’article 1240 du code civil, lorsque le diagnostic n’a pas été réalisé conformément aux normes édictées et aux règles de l’art et qu’il se révèle erroné.

En tant que professionnel, le diagnostiqueur est tenu d’une obligation de recherche et d’information.

En l’espèce, le constat d’état parasitaire mentionne qu’il a été effectué selon la norme NF P03-200 du 13 mai 2016.

D’après cette norme, il incombe au diagnostiqueur de procéder à un examen le plus complet possible, à tous les niveaux, des parties visibles et accessibles de l’immeuble afin de rechercher des indices sur les sols, murs, cloisons, plafonds et ensemble des bois, de présence d’agents de dégradation biologique du bois tels que des insectes xylophages et des champignons lignivores. Il doit également rechercher et examiner les zones favorables au développement des agents de dégradation biologique du bois (zones humides, branchements d’eau, arrivées et départs de fluides, regards, gaines, câblages, joints de dilatation, fissures, toitures…). Un examen particulier des éléments de bois en contact avec la maçonnerie, pannes sablières, encastrements d’entraits, de solives doit être effectué de même qu’un examen des façades et ouvrages extérieurs faisant corps avec le bâti.

Les investigations du diagnostiqueur ne peuvent donc se limiter à un seul examen visuel, il doit également procéder à des sondages non destructifs par poinçonnage et lorsque cela est nécessaire, à des mesures d’humidité.

a. Sur la faute

Aux termes des deux diagnostics réalisés les 15 mai et 12 octobre 2018, la société ADX n’a relevé que des traces de petites vrillettes au rez-de-chaussée, dans le placard de la cuisine, sous l’escalier.

Quelques jours plus tard, le 31 octobre 2018, la société Alizé a procédé à un constat d’état parasitaire faisant apparaître :

— des traces de petites vrillettes au niveau de l’escalier et du palier,

— des traces de petites vrillettes sur le parquet et sur les plinthes périphériques de la chambre 2 du 1er étage, ainsi qu’une dégradation par pourriture des bois sur les plinthes périphériques Sud et Ouest avec développement mycélien à l’envers des plinthes déposées,

— des traces de petites vrillettes sur parquet et sur plinthes en pignon, dégradation par pourriture fibreuse sur plinthes Sud avec développement mycélien arborescent blanc observé au dos des plinthes déposées. Il est noté que l’altération des plinthes est apparente dans cette zone présentant une faible résistance au poinçon.

Dans le séjour, dans la salle à manger et dans la cuisine des traces de moisissures et d’humidité sont observées sur les murs. Les relevés d’humidité ont montré des valeurs supérieures à la normale, ainsi que dans les chambres 2 et 3.

L’expert judiciaire conclut que les travaux de la société ADX Groupe n’ont pas été conduits conformément aux règles de l’art et n’ont pas respecté la norme NF P 03 200 du 13 mai 2016.

Il note en effet que la recherche visuelle ou par sondages non destructifs de présence d’agents de dégradation biologique du bois a été incomplète et n’a pas permis de déceler la présence de pourritures d’une part, et qu’aucun des diagnostics ne fait état de la recherche imposée par la norme, des zones favorables au développement d’agents de dégradation biologique du bois (zones humides) d’autre part.

De fait, la société ADX groupe ne soutient pas avoir utilisé un poinçon (aucune trace de poinçonnage n’ayant été relevée lors des opérations d’expertise) et elle ne conteste pas ne pas avoir utilisé d’humidimètre afin de procéder à des relevés d’humidité. Pourtant, ainsi qu’il sera vu ci-après, il existait des indices qui aurait dû l’y inciter.

Il est constant qu’aucun des deux rapports de diagnostic parasitaire n’a détecté la pourriture dans les plinthes des chambres 2 et 3 alors qu’un simple poinçonnage aurait permis de faire ce diagnostic, comme l’a d’ailleurs fait la société Alizé.

La SA ADX Groupe reconnaît son erreur s’agissant des plinthes.

Sa responsabilité ne saurait toutefois se limiter à ce seul désordre.

Force est de constater que même sans sondage destructif, mais seulement par un examen visuel attentif et par l’utilisation des outils autorisés par la norme (par exemple le poinçonnage), les diagnostiqueurs de la société ADX Groupe étaient en mesure d’alerter sérieusement les acquéreurs sur la présence de champignons lignivores dans la maison.

En effet, des investigations approfondies au moyen du poinçonnage des plinthes auraient permis de révéler des dégradations du bois ce qui aurait conduit le diagnostiqueur à s’interroger sur l’état des autres bois de la maison, ainsi qu’à rechercher la présence d’une humidité anormale, car la pourriture au niveau des plinthes était un indice de la présence d’une humidité importante.

De fait, l’état dégradé des plinthes, qui pouvait être facilement décelé, ne pouvait que conduire les diagnostiqueurs à poinçonner d’autres parties en bois accessibles et surtout à attirer l’attention des acquéreurs, dans leurs rapports respectifs, sur la nécessité de faire enlever les habillages empêchant d’accéder à d’autres parties en bois (plafonds, planchers, solives…), particulièrement dans une maison ancienne, construite dans les années 1930 et située dans un département notoirement concerné par les problèmes liés aux champignons lignivores.

L’erreur de départ des diagnostiqueurs consistant à ne pas avoir détecté une pourriture du bois facilement détectable dans les plinthes des chambres a empêché un diagnostic plus complet de la maison.

Par ailleurs, bien que la norme n’impose pas au diagnostiqueur l’usage systématique d’un humidimètre, et que celui-ci ne soit pas un professionnel de la construction, elle lui impose de 'rechercher et examiner les zones favorables au développement des agents de dégradation biologique du bois (zones humides, branchements d’eau, arrivées et départs de fluides, regards, gaines, câblages, joints de dilatation, fissures, toitures…', c’est à dire de toutes causes potentielles d’humidité excessive, pouvant constituant un terrain favorable au développement de champignons.

Il est observé que le diagnostiqueur de la société Alizé, intervenu seulement quinze jours après le diagnostic de la société ADX Groupe, a procédé à cette recherche et a constaté de la moisissure sur les murs ainsi qu’un contexte d’humidité généralisée dans la maison.

La présence d’humidité au niveau des murs ne pouvait donc échapper à la Société ADX groupe lors de sa dernière visite réalisée seulement quelques jours après.

Cette humidité excessive aurait dû faire l’objet d’une information spécifique des acquéreurs, à l’instar du constat d’état parasitaire de la société Alizé qui mentionne que 'les taux d’humidité relatifs à 18-20 % HR dans le bâti sont des facteurs de développement des champignons lignivores. Toute zone à humidité relative élevée peut être l’objet d’attaques fongiques, notamment dans le bâti ancien (…) Dans les cas où une infestation parasitaire a été signalée [ce qui était le cas] nous préconisons le passage d’un homme de l’art spécialisé dans le traitement du bois.'

Il en résulte que les diagnostics réalisés par la SA ADX Groupe sont erronés, en raison de l’insuffisance des moyens d’investigations mis en 'uvre. Faussement rassurants, ces diagnostics n’ont pas permis aux acquéreurs d’envisager de demander des sondages destructifs plus approfondis dans les zones non accessibles, puis de prévoir de financer des travaux de réfection beaucoup plus importants que ceux qu’ils avaient imaginés à leur simple visite et à la seule lecture non alarmante des deux rapports de diagnostic parasitaire qui leur ont été remis.

Au total, la faute professionnelle da la SA ADX Groupe est établie et sa responsabilité doit être retenue.

b. Sur le lien de causalité

Il est constant qu’en présence d’investigations insuffisantes d’un diagnostiqueur n’ayant pas permis à un acquéreur d’être informé de l’état véritable d’infestation parasitaire de l’immeuble vendu, les préjudices matériels et de jouissance subis par ce dernier ont un caractère certain justifiant une indemnisation totale et non seulement au titre d’une perte de chance.

La SA ADX GROUPE sera, en conséquence, condamnée in solidum avec son assureur à réparer l’entier préjudice subi par M. [Z] et Mme [M] résultant de son erreur.

c. Sur les préjudices

* Sur les travaux réparatoires

Contrairement à ce que soutient la société ADX Groupe, l’indemnisation ne saurait se limiter à la reprise des deux plinthes pour lesquelles elle reconnaît sa responsabilité.

L’expert judiciaire a validé les devis remis par les consorts [Z]-[M] pour un total de 14.928,97 € TTC, portant sur les travaux suivants :

— renforcement des structures en bois au rez-de-chaussée dans le séjour : 2.102,17 € HT (devis Ligavan du 25.01.2019),

— remplacement d’une fenêtre à trois vantaux en PVC : 1.816 € HT (devis Solabaie du 14.01.2020),

— réalisation à l’étage et au rez-de-chaussée de plafonds sur les parties déposées, en raccord avec les plafonds restants : 2.972,45 € HT (devis Isodet du 13.01.2020),

— traitement de l’humidité au rez-de-chaussée et au premier étage : 4.800 € HT (Devis Ligavan du 13.01.2020).

L’expert a noté que ces travaux sont indispensables pour mettre la maison dans l’état où M. [Z] et Mme [M] pensaient la trouver au vu des résultats des diagnostics ADX.

Il est par ailleurs évident qu’il n’est pas possible de réaliser un traitement curatif contre les attaques fongiques dans les règles de l’art de manière efficiente et définitive sans traiter préalablement les causes de développement du champignon, notamment l’humidité.

Il est constant qu’en matière de diagnostic parasitaire erroné, le principe de réparation intégrale intègre l’obligation pour le diagnostiqueur fautif d’éradiquer et de remplacer tous les éléments contaminés mais également celle de supporter les travaux relatifs aux causes de la contamination, c’est à dire de traiter l’humidité.

C’est donc à juste titre que le tribunal a intégré au préjudice le coût des travaux de traitement de l’humidité.

Le tribunal a également fait droit, à juste titre, aux travaux de reprise complémentaires sollicités par les consorts [Z]-[M], en acceptant des devis actualisés à hauteur de 18.485,37 €.

En appel, ces derniers sollicitent la somme de 22.673,36 € liés à la découverte d’atteintes aux linteaux du rez-de-chaussée, dans la cuisine et dans la salle, à l’état de l’escalier et à la découverte après piquage des murs du premier étage, de la nécessité de traiter deux solives.

La cour retient les devis suivants :

— remplacement d’une fenêtre à trois vantaux en PVC : 1.816 € HT (devis solabaie du 14.01.2020),

— traitement de l’humidité au rez-de-chaussée et au premier étage : 4.800 € HT (Devis Ligavan du 13.01.2020),

— renforcement des structures en bois au rez-de-chaussée dans le séjour : 6.540 € HT (devis Ligavan du 28 mai 2020),

— traitement de deux solives à l’étage : 420 € HT (facture Ligavan du 4 septembre 2020),

— Le traitement des solives au rez-de-chaussée et à l’étage nécessite une réfection totale des plafonds et c’est donc à juste titre que le tribunal a retenu le devis Isodet à hauteur de 5.579,37 € HT.

La cour ne retient pas le devis [T] relatif à l’escalier d’un montant de 3.767,99 € HT. L’escalier a été examiné par l’expert judiciaire puisque des traces de petites vrillettes y ont été constatées. Aucun devis ne lui a été transmis s’agissant de l’escalier par les consorts [Z]-[M]. La cour ne dispose d’aucun élément de preuve suffisant lui permettant d’apprécier la nécessité de procéder au remplacement total de celui-ci en lieu et place d’un simple traitement ou d’une réfection limitée aux parties abîmées.

Au titre des travaux réparatoires, la société ADX Groupe sera donc condamnée in solidum avec son assureur, à payer à M. [Z] et à Mme [M] la somme de 19.155,37 € HT.

Le jugement sera infirmé en ce sens.

* Sur les frais d’investigation

Les consorts [Z]-[M] ont été contraints d’engager des frais de travaux de sondage et ils produisent aux débats une facture du 28 janvier 2019 de la société Ligavan d’un montant de 1.826 € TTC. Ils ont également missionné le cabinet Alizé pour un nouvel état parasitaire avec prélèvements pour analyse de champignons lignivores, pour un coût de 325 € TTC.

Comme l’a justement retenu le tribunal, ces frais sont venus s’ajouter au prix d’achat de la maison. Ils n’étaient pas prévisibles à la lecture des constats d’état parasitaires. Cette dépense supplémentaire est donc bien incluse dans le préjudice qu’ils subissent.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il leur a alloué une indemnité de 2.151 € TTC de ce chef.

* Sur le préjudice de jouissance

Les consorts [Z]-[M] justifient par les pièces produites aux débats qu’ils étaient locataires au moment de l’acquisition de leur maison et qu’ils avaient prévu d’y emménager très rapidement après la signature de l’acte définitif de vente puisqu’ils avaient donné leur congé pour le mois de novembre 2018, ce qui contredit l’argumentation de la société ADX groupe selon laquelle les intimés avaient prévu de lourds travaux de rénovation, dont ils chercheraient à se faire financer le coût par la présente procédure.

Il n’est en outre pas démontré qu’en raison des travaux envisagés, les consorts [Z]-[M] n’auraient pas emménagé immédiatement dans leur maison.

L’expert judiciaire indique dans son rapport que les chambres 2 et 3 dans lesquelles ont été trouvées les attaques de champignons et ou d’insectes sont insalubres et que le bâtiment ne sera pas normalement habitable avant qu’il ne soit traité, nettoyé, rendu étanche au niveau des façades et avant le remplacement d’une fenêtre et la réparation des plafonds qui ont été découpés pour rechercher les attaques de champignons et d’insectes.

Il est observé que la maison ne possède pas d’autres chambres que celles situées à l’étage et qu’en définitive, toutes les pièces de vie doivent être traitées.

La preuve d’un préjudice de jouissance est établie.

Le tribunal a retenu à juste titre que les demandeurs ont été contraints d’exposer des frais de loyers qu’ils n’auraient pas eu à exposer s’ils avaient pu emménager à la date prévue alors qu’ils n’ont finalement pu intégrer leur maison qu’à compter de janvier 2021.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a fait droit à leur demande correspondant à 25 mois de loyers réglés (du 1er décembre 2018 au 31 décembre 2020 inclus), soit une somme de 19.176,75 €(sur la base de 767,07 € par mois) au titre du préjudice de jouissance, la société ADX Groupe et la société AXA France Iard étant condamnées in solidum au paiement de ces sommes.

* Sur les charges exposées au titre de la maison inoccupée

Les consorts [Z]-[M] indiquent qu’ils ont été contraints de régler un certain nombre de charges pour leur maison sans pouvoir l’occuper puisqu’ils sont restés locataires d’un autre logement jusqu’à la fin décembre 2020. Ils demandent à être indemnisés sur la base de 25 mois, comme pour les loyers, et justifient des abonnements d’électricité hors consommation, de gaz hors consommation, d’eau hors consommation, des frais d’assurance de la maison et du coût de l’entretien annuel de la chaudière.

Contrairement à ce que soutient la société ADX Groupe, ces dépenses, certes inhérentes à la qualité de propriétaire, constituent bien un préjudice indemnisable dès lors qu’ils ont dû les assumer en double car ils devaient également faire face à ces mêmes charges courantes pour le logement qu’ils occupaient en location. Ils ont ainsi subi un préjudice au titre de ces frais fixes supplémentaires auxquels ils ne pouvaient pas échapper, sans pour autant pouvoir occuper la maison, ainsi que l’a pertinemment relevé le tribunal.

La cour adopte le calcul retenu par le tribunal et confirme le jugement en ce qu’il a condamné in solidum la société ADX Groupe et la société AXA France Iard au paiement de la somme de 1670,25 €.

* Sur le préjudice moral

Le tribunal a justement considéré que les consorts [Z]-[M] ont subi des troubles et tracas liés à l’état réel de la maison dont ils venaient de faire l’acquisition, lequel état les exposait à des travaux et dépenses non prévus, en raison d’un constat d’état parasitaire insuffisant.

Il y a lieu de confirmer le jugement en ce qu’il les a indemnisés à hauteur de 500 € chacun au titre du préjudice moral subi, la société ADX Groupe et la société AXA France Iard étant condamnées in solidum au paiement de ces sommes.

2°/ Sur les frais irrépétibles et les dépens

Les dispositions du jugement seront confirmées s’agissant des frais irrépétibles et des dépens.

Succombant en appel, la société ADX Groupe sera condamnée aux dépens d’appel et déboutée par conséquent de sa propre demande sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il n’est pas inéquitable de la condamner à payer à M. [Z] et à Mme [M] la somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a condamné in solidum la société ADX Groupe et la société AXA France Iard à payer à M. [W]-[S] [Z] et à Mme [E] [M] la somme de 18.485,37 € HT au titre des travaux hors taxe outre la TVA applicable au jour du jugement,

Statuant à nouveau de ce chef du jugement infirmé et y ajoutant,

Condamne in solidum la société ADX Groupe et la société AXA France Iard à payer à M. [W]-[S] [Z] et à Mme [E] [M] la somme de 19.155,37 € HT au titre des travaux hors taxe outre la TVA applicable au jour du jugement,

Condamne in solidum la société ADX Groupe et la société AXA France Iard aux dépens d’appel,

Déboute la société ADX Groupe et la société AXA France Iard de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum la société ADX Groupe et la société AXA France Iard à payer à M. [W]-[S] [Z] et à Mme [E] [M] la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE