1ère Chambre

ARRÊT N°

N° RG 24/02081 – N° Portalis DBVL-V-B7I-UVKV

(Réf 1ère instance : 14/05696)

Melle [W] [I] [L] [M] (MINEURE)

C/

Mme [K] [B]

Mme [A] [U]

M. [Z] [M]

Me [Y] [G]

Caisse CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL ATLANTI QUE VENDEE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 2 SEPTEMBRE 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Président : Monsieur Thomas VASSEUR, premier président de chambre

Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, président de chambre

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, conseillère

GREFFIER

Madame Elise BEZIER, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS

A l’audience publique du 22 avril 2025

ARRÊT

Rendue par défaut, prononcé publiquement le 2 septembre 2025 par mise à disposition au greffe après prorogation du délibéré initialement prévu le 24 juin 2025

****

APPELANTE

Madame [A] [U]

née le 25 mars 1957 à [Localité 23]

[Adresse 2]

[Localité 14]

Représentée par M^e Luc BOURGES de la SELARL LUC BOURGES, postulant, avocat au barreau de RENNES et par M^e Yoram KOUHANA, plaidant, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉS

Maître [Y] [G] notaire membre de la SELARL [G] titulaire d’un office notarial à [Localité 16]

né le 14 Février 1960 à [Localité 16]

[Adresse 4]

[Adresse 15]

[Localité 9]

Représenté par M^e Carine PRAT de la SELARL EFFICIA, plaidant, avocat au barreau de RENNES et par M^e Sylvie PELOIS de la SELARL AB LITIS / PÉLOIS & AMOYEL-VICQUELIN, postulant, avocat au barreau de RENNES

Mademoiselle [D] [M], prise en qualité d’héritière de feu Monsieur [O] [M] décédé le 16 octobre 2018, mineure représentée par sa mère, Madame [K] [B] es qualité de représentante légale

née le 7 juillet 2014 à [Localité 25]

[Adresse 13]

[Localité 10]

Madame [K] [B], es qualité de représentante légale de sa fille mineure [D] [M], née le 07.07.2014, es qualité d’héritière de son père M. [O] [M] (décédé le 16.10.2018)

[Adresse 12]

[Localité 10]

Toutes deux représentées par M^e Gaëtane THOMAS-TINOT de la SELARL THOMAS-TINOT AVOCAT, plaidant, avocat au barreau de NANTES et par M^e Mikaël BONTE, postulant, avocat au barreau de RENNES

Monsieur [Z] [M] pris en qualité d’héritier de feu Monsieur [O] [M] décédé le 16 octobre 2018

né le 03 Mai 2002 à [Localité 27]

[Adresse 1]

[Localité 7]

assigné selon procès-verbal 659 du code de procédure civile

non comparant, non représenté,

CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL ATLANTIQUE VENDEE, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de NANTES sous le numéro D 440.242.469, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 19]

[Localité 11]

Représentée par M^e Cyril DUBREIL de la SCP OUEST AVOCATS CONSEILS, avocat au barreau de NANTES

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé du 9 juin 2012 rédigé par Me [G], notaire à [Localité 16], [O] [M] a cédé à Mme [A] [U] un ensemble immobilier sise au lieudit « [Adresse 18] » à [Localité 28], moyennant un prix de 300.000 €.

La vente a été réitérée par acte authentique au rapport de Me [G] le 27 septembre 2012.

La désignation de l’immeuble cédé était la suivante :

« 1) une maison d’habitation (')

Terrain sur lequel existe une piscine, une dépendance comprenant salle de réception, petit bureau, sanitaire, local piscine, hangar et une dépendance comprenant local pompe, trois pièces et combles non habitables.

2) Une parcelle de terre attenante.

Le tout figurant au cadastre sous les références suivantes : section ZY n° [Cadastre 3] pour 6ha 47 a 55 ca, ZY n° [Cadastre 5] pour 10 a et ZY n° [Cadastre 8] pour 24 a et 70 ca ».

Afin de financer son achat, Mme [U] a souscrit différents concours bancaires auprès de la Caisse régionale de crédit agricole mutuel Atlantique Vendée.

— Un prêt n°0080303760 d’un montant de 96.530 €

— Un prêt n°00080303788 d’un montant de 71.000 €

— Un prêt relais n°00080303779 d’un montant de 210.000 €

Puis un prêt relais n°10000154427 a été souscrit en substitution du prêt n°00080303779 pour un montant de 100.000 €.

Par acte du 27 septembre 2012, Mme [U] a également consenti à l’association « Le Royaume de Bel Air », présidée par [O] [M], un bail dérogatoire portant sur la maison d’habitation (ZY n°35) pour une durée de 10 mois moyennant le versement d’un loyer mensuel de 1.000€ afin de lui permettre de poursuivre son activité de lieu d’accueil et de placement dans l’attente de pouvoir s’installer dans de nouveaux locaux.

Le même jour, [O] [M] a résilié le bail à construction qu’il avait consenti à son association « Le Royaume de Bel Air », le 23 mars 2006, en vue de la construction d’une piscine.

Le 6 février 2013, M^me MartineVandevelde a sollicité auprès de la mairie de [Localité 28], un certificat d’urbanisme dans l’objectif de réaliser des travaux d’extension de la dépendance et la pose de panneaux photovoltaïques sur la totalité du bâtiment.

Le 28 février 2013, le maire de [Localité 28] a délivré un certificat d’urbanisme négatif, au motif que la parcelle constituant l’assiette d’emprise de la dépendance était classée en zone agricole au PLU de la commune et que le projet d’extension de 100 m2 à chaque extrémité du bâtiment existant n’était pas lié à une activité agricole.

La Commune informait également Mme [U] que la dépendance avait été érigée sans autorisation préalable.

C’est dans ces conditions que, suivant acte d’huissier du 23 septembre 2014, Mme [U] a fait assigner [O] [M] aux côtés de Me [G] et de la Caisse régionale de crédit agricole mutuel Atlantique Vendée, devant le tribunal de grande instance de Nantes aux fins de voir :

— annuler la vente conclue avec [O] [M] sur le fondement du dol, subsidiairement sur celui de l’erreur sur les qualités substantielles de la chose vendue et enfin sur celui de la garantie des vices cachés ;

— dire et juger que Me [G] sera garant du paiement des sommes dues en cas de défaillance du vendeur ;

— prononcer la résolution des contrats de prêts conclus par Mme [U] auprès de la Caisse régionale de crédit agricole mutuel Atlantique Vendée pour financer cette acquisition.

*****

[O] [M] est décédé le 16 octobre 2018, en laissant pour lui succéder ses deux enfants nés de lits différents :

— M. [N] [M], né le 3 mai 2002

— Mlle [D] [M], née le 7 juillet 2014

Suivant exploit du 4 Décembre 2020, Mme [U] a régularisé la procédure à l’égard des héritiers de [O] [M] en faisant assigner M. [N] [M] ainsi que Mme [K] [B] ès-qualité de représentant légal de sa fille mineure, [D] [M], aux fins de reprise de l’instance interrompue par le décès.

*****

Par jugement du 16 novembre 2023, le tribunal judiciaire de Nantes a :

— Annulé la vente du bien situé au lieudit '[Localité 17]' à [Localité 28] ([Localité 24] Atlantique) cadastré ZY n°[Cadastre 3], lieudit '[Localité 20]' d’une contenance de 6 ha, 47 a, 55 ca, ZY n° [Cadastre 5], lieudit '[Localité 17]' d’une contenance de 10a et ZY n° [Cadastre 8], lieudit '[Localité 17]' d’une contenance de 24 a 70 ca, conclue entre [O] [M] et Mme [A] [U] et objet de l’acte authentique au rapport de Me [G], notaire à [Localité 16] du 27 septembre 2012, enregistré et publié à la conservation des hypothèques de [Localité 16] le 22 octobre 2012, volume 2012 P, n°2720 et relatif à la vente ;

— Ordonné la publication du jugement aux services de la publicité foncière de [Localité 16], aux frais de M. [N] [M], de Mlle [D] [M], représentée par sa mère Mme [K] [B] et de Me [Y] [G], notaire à [Localité 16] ;

— Dit que Mme [A] [U] devra restituer le bien immobilier, objet de la vente annulée ;

— Dit et, au besoin, condamné M. [N] [M] et Mme [D] [M], représentée par sa mère Mme [K] [B], à restituer à Mme [A] [U] le prix de vente d’un montant de 300.000 €, somme productive d’intérêt au taux légal à compter du 23 septembre 2014 ;

— Condamné M. [N] [M] et Mlle [D] [M], représentée par sa mère Mme [K] [B], à payer à Mme [A] [U] les sommes suivantes :

* 5.303,30 € au titre des frais d’acte notarié

* 13.107 € au titre des taxes foncières arrêtées en 2021, montant à parfaire à la date du présent jugement ;

* 1.302 € au titre des frais d’assurance des deux prêts relais, avec intérêt au taux légal à compter du 23 septembre 2014 ;

* 58,63 € par mois à compter d’octobre 2012 jusqu’au présent jugement au titre de l’assurance des deux prêts amortissables, avec intérêt au taux légal à compter du 23 septembre 2014 ;

— Ordonné la capitalisation des intérêts ;

— Dit que Me [G], notaire à [Localité 16], a commis une faute susceptible d’engager sa responsabilité ;

— Débouté Mme [U] de sa demande de condamnation solidaire de Me [G] avec M. [N] [M] et Mlle [D] [M], représentée par sa mère Mme [K] [B], au titre de la restitution du prix de vente ;

— Débouté Mme [U] de sa demande subsidiaire en garantie à l’égard de Me [G] au titre de l’insolvabilité de [N] [M] et de [D] [M], représentée par sa mère Mme [K] [B];

— Prononcé l’annulation des contrats de prêts souscrits par Mme [A] [U] auprès de la Caisse régionale de crédit agricole mutuel Atlantique Vendée portant les numéro suivants 0080303760, 00080303788, 0080303779 et 100001544 ;

— Condamné Mme [A] [U] à restituer à la Caisse régionale de crédit agricole mutuel Atlantique Vendée le montant des sommes prêtées ;

— Condamné la Caisse régionale de crédit agricole mutuel Atlantique Vendée à restituer à Mme [A] [U] les échéances déjà versées en capital et intérêts conventionnels ;

— Condamné la Caisse régionale de crédit agricole mutuel Atlantique Vendée à restituer les frais de dossier et les frais de garantie hypothécaires pour un montant global de 1.399,99 € avec intérêts au taux légal à compter du 23 septembre 2014 ;

— Dit que la restitution des sommes dues par Mme [A] [U] à la Caisse régionale de crédit agricole mutuel Atlantique Vendée se fera par compensation avec les sommes dues par la Caisse régionale de crédit agricole mutuel Atlantique Vendée à Mme [A] [U] ;

— Débouté Mme [A] [U] de ses autres demandes principale et avant dire droit présentées à l’encontre de la Caisse régionale de crédit agricole mutuel Atlantique Vendée ;

— Débouté Mme [A] [U] de sa demande au titre du préjudice moral ;

— Débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

— Condamné solidairement Mlle [D] [M], représentée par sa mère Mme [K] [B], M. [N] [M] ainsi que Me [G] à payer à Mme [U] la somme de 4.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné solidairement Mlle [D] [M], représentée par sa mère Mme [K] [B], M. [N] [M] ainsi que Me [G] à payer à la Caisse régionale de crédit agricole mutuel Atlantique Vendée la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Débouté Me [G] et Mme [K] [B], en sa qualité de représentante légale de sa fille [D] [M], de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné in solidum M. [N] [M], Mlle [D] [M], représentée par sa mère Mme [K] [B], et Me [G] aux dépens comprenant les frais de publication de l’assignation ainsi que les frais de publication du jugement ;

— Autorisé la Selarl CDK (M^e Marc Delalande) avocat à se prévaloir des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile et à recouvrer à son profit les dépens dont il a fait l’avance sans avoir reçu de provision ;

— Ordonné l’exécution provisoire.

******

Par déclaration du 8 avril 2024 enregistrée sous le RG n° 24/02081, Mlle [D] [M], représentée par sa mère, Mme [K] [B], a interjeté appel de ce jugement.

Par déclaration du 16 avril 2024, enregistrée sous le RG n° 24/02323, Mme [A] [U] a également interjeté appel de cette décision.

Les deux appels ont été joints suivant ordonnance du conseiller de la mise en état du 26 novembre 2024.

*****

Mme [K] [B] ès qualité de représentant légal de sa fille mineure [D] [M] a saisi M. le premier président de la cour d’appel de Rennes, aux fins d’obtenir l’arrêt de l’exécution provisoire du jugement rendu le 16 novembre 2023, en ce qu’il l’a condamnée à la restitution du prix de vente (300.000€) avec intérêts au taux légal à compter du 23 septembre 2014 et à payer la somme de 19.770,93 € au titre des frais d’acte notarié, des taxes foncières, des frais d’assurance.

Mme [A] [U], exposant ne pas avoir les ressources financières suffisantes pour s’acquitter des causes du jugement rendu le 16 novembre 2023 la condamnant à rembourser à la banque la somme globale de 143.598,24 € au titre des prêts contractés pour le financement des biens dont la vente a été annulée, a également saisi M. le premier président de la cour d’appel de Rennes aux fins d’arrêt de l’exécution provisoire.

Les deux affaires ont été jointes et par ordonnance du 16 juillet 2024, le magistrat délégué du premier président a ordonné la suspension de l’exécution provisoire du jugement dont appel.

EXPOSÉ DES MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Mlle [D] [M], représentée par sa mère, Mme [K] [B], expose ses moyens et prétentions aux termes de ses dernières conclusions transmises au greffe et notifiées le 18 avril 2025 auxquelles il est renvoyé pour l’exposé détaillé.

Elle demande à la cour de :

In limine litis,

— Surseoir à statuer dans l’attente de l’issue de la procédure engagée par Mlle [D] [M] devant le tribunal judiciaire de Coutances aux fins de décharge successorale ;

— Déclarer irrecevables les demandes nouvelles de Mme [U] sur le fondement du vice caché ou de l’erreur sur les qualités substancielles de la chose vendue ;

Sur le fond,

— Infirmer le jugement rendu le 16 novembre 2023 par le tribunal judiciaire de Nantes en ce qu’il a :

* prononcé la nullité de la vente de l’ensemble immobilier sis [Adresse 22] » à [Localité 26], parcelles cadastrées ZY [Cadastre 3] et ZY [Cadastre 5], intervenue le 27 septembre 2012 suivant acte authentique au rapport de Me [Y] [G], notaire.

*ordonné la publication du jugement au Service de la Publicité Foncière aux frais de M. [N] [M], de Mme [D] [M] et de Me [G] ;

* dit que Mme [U] devra restituer ledit immeuble ;

* condamné conjointement M. [N] [M] et Mme [D] [M] à restituer le prix de vente, soit 300.000 € outre les intérêts légaux depuis le 23 septembre 2014, date de l’assignation et à payer les sommes de 5.303,30 € au titre des frais de l’acte notarié, 13.107 € au titre du remboursement de la taxe foncière, 1.302 € au titre du remboursement des frais d’assurance des prêts relais souscrits par Mme [U], 58,63 € par mois au titre des deux autres emprunts souscrits auprès de la Caisse régionale de crédit agricole mutuel Atlantique Vendée, outre les intérêts légaux à compter du 23 septembre 2014 ;

*condamné M. [N] [M] et Mme [D] [M], conjointement avec Me [G] à payer à Mme [U] une indemnité de 4.000 € et une indemnité de 1.500 € Caisse régionale de crédit agricole mutuel Atlantique Vendée au titre des frais irrépétibles, outre les dépens de l’instance ;

Statuant à nouveau,

— Débouter Mme [A] [U], Me [Y] [G] et la Caisse de crédit agricole mutuel Atlantique Vendée de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre de Mlle [D] [M] et/ou sa mère Mme [K] [B], ès qualité.

A titre subsidiaire, et si le fondement de l’erreur était retenu,

— Dire et juger que la succession de [O] [M] ne peut être tenue au-delà de la seule répétition du prix de vente,

— Débouter Mme [A] [U], Me [Y] [G] et la Caisse régionale de crédit agricole mutuel Atlantique Vendée de toutes leurs demandes plus amples ou contraires.

Y ajoutant,

— Condamner Mme [A] [U] ou toute autre partie succombante à payer la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

*****

Mme [A] [U] expose ses moyens et prétentions aux termes de ses dernières conclusions transmises au greffe et notifiées le 17 avril 2025 auxquelles il est renvoyé pour l’exposé détaillé.

Elle demande à la cour de :

— Déclarer Mme [U] recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions,

— Déclarer la demande de sursis à statuer irrecevable, et subsidiairement, infondée en droit et en fait.

Y faisant droit,

— Confirmer le jugement rendu le 16 novembre 2023 en ce qu’il a :

* constaté le dol commis par M. [O] [M],

* prononcé la nullité de la vente du 27 septembre 2012,

* ordonné la publication du jugement aux services de la publicité foncière de [Localité 16], aux frais de M. [N] [M], de Mlle [D] [M], représentée par sa mère Mme [K] [B] et de Me [Y] [G], notaire à [Localité 16],

*dit que Mme [A] [U] devra restituer le bien immobilier, objet de la vente annulée,

*dit et, au besoin, condamné M. [N] [M] et Mlle [D] [M], représentée par sa mère Mme [K] [B], à restituer à Mme [A] [U] le prix de vente d’un montant de 300.000 €, somme productive d’intérêt au taux légal à compter du 23 septembre 2014,

*condamné M. [N] [M] et Mlle [D] [M], représentée par sa mère Mme [K] [B], à payer à Mme [A] [U] les sommes suivantes:

* 5.303,30 € au titre des frais d’acte notarié,

* 13.107 € au titre des taxes foncières arrêtées en 2021, montant à parfaire à la date du présent jugement,

* 1.302 € au titre des frais d’assurance des deux prêts relais, avec intérêt au taux légal à compter du 23 septembre 2014,

* 58,63 € par mois à compter d’octobre 2012 jusqu’au présent jugement au titre de l’assurance des deux prêts amortissables, avec intérêt au taux légal à compter du 23 septembre 2014,

* Ordonné la capitalisation des intérêts ;

Subsidiairement,

— Prononcer l’annulation de la vente au titre de l’erreur sur les qualités substantielles de l’ensemble immobilier vendu le 22 septembre 2012,

A titre plus subsidiaire,

— Prononcer la résolution/nullité de la vente au titre de la garantie des vices cachés,

Sur les conséquences de l’annulation entre les héritiers [M] et Mme [U],

— Prononcer la nullité de la vente du bien situé au lieudit '[Localité 17]' à [Localité 28] ([Localité 24] Atlantique) cadastré ZY n° [Cadastre 3], lieudit '[Localité 21]' d’une contenance de 6 ha, 47 a, 55 ca, ZY n° [Cadastre 5], lieudit '[Localité 17]' d’une contenance de 10 ca et ZY n°[Cadastre 8], lieudit '[Localité 17]' d’une contenance de 24 a 70 ca, conclue entre [O] [M] et Mme [A] [U] et objet de l’acte authentique au rapport de Me [G], notaire à [Localité 16] en date du 27 septembre 2012, enregistré et publié à la conservation des hypothèques de [Localité 16] le 22 octobre 2012, volume 2012 P, n°2720 et relatif à la vente ;

— Ordonner la publication de l’arrêt à venir aux services de la publicité foncière de [Localité 16], aux frais de [N] [M], de [D] [M], représentée par sa mère Mme [K] [B] et de Me [Y] [G], notaire à [Localité 16] ;

— Dire que Mme [A] [U] devra restituer le bien immobilier, objet de la vente annulée ;

— Condamner M. [N] [M] et Mlle [D] [M], représentée par sa mère Mme [K] [B], à restituer à Mme [A] [U] le prix de vente d’un montant de 300.000 €, somme productive d’intérêt au taux légal à compter du 23 septembre 2014 ;

— Condamner M. [N] [M] et Mlle [D] [M], représentée par sa mère Mme [K] [B], à payer à Mme [A] [U] les sommes suivantes :

* 5.303,30 € au titre des frais d’acte notarié,

* 16.285 € au titre des taxes foncières arrêtées en 2023, montant à parfaire à la date d’exécution du présent arrêt,

* 1.302 € au titre des frais d’assurance des deux prêts relais, avec intérêt au taux légal à compter du 23 septembre 2014,

* 58,63 € par mois à compter d’octobre 2012 jusqu’à la date d’exécution du présent arrêt au titre de l’assurance des deux prêts amortissables, avec intérêt au taux légal à compter du 23 septembre 2014,

— Ordonner la capitalisation des intérêts ;

Sur les conséquences de l’annulation de la vente à l’égard des prêts bancaires,

— Confirmer le jugement rendu le 16 novembre 2023 en ce qu’il a :

* ordonné l’annulation des prêts souscrits par Mme [U] auprès de la Caisse régionale de crédit agricole mutuel Atlantique Vendée sous les n° 00080303788, 0080303779, 100001544,

* condamné Mme [U] à restituer à la Caisse régionale de crédit agricole mutuel Atlantique Vendée le montant des sommes prêtées,

* condamné la Caisse régionale de crédit agricole mutuel Atlantique Vendée à restituer à Mme [U] les échéances déjà versées en capital et intérêts reconventionnels,

* condamné la Caisse régionale de crédit agricole mutuel Atlantique Vendée à restituer les frais de dossier et les frais de garantie hypothécaires pour un montant global de 1.399,99 € avec intérêts au taux légal à compter du 23 septembre 2014,

— Juger que la restitution des sommes dues par Mme [A] [U] à la Caisse régionale de crédit agricole mutuel Atlantique Vendée se fera par compensation avec les sommes dues par la Caisse régionale de crédit agricole mutuel Atlantique Vendée à Mme [A] [U] ;

Statuant à nouveau,

— Constater que la situation financière de Mme [U] ne permet nullement de régler le solde des échéances bancaires d’un montant de 143.598,24€, en une seule échéance et alors qu’elle ne dispose plus bien du bien immobilier dont la vente a été annulée,

— Juger que Mme [U] restituera à la Caisse régionale de crédit agricole mutuel Atlantique Vendée les sommes dues après restitution du prix de vente et de ses accessoires par M. [N] [M] et Mlle [D] [M], représentée par sa mère Mme [K] [B], et Me [G],

Subsidiairement,

— Condamner M.[N] [M] et Mlle [D] [M], représentée par sa mère Mme [K] [B] à payer à Mme [U] l’excédent du prix de vente indûment acquitté pour l’acquisition de l’ensemble immobilier sus énoncé, lequel s’élève à la somme de 198.607€, Mme [U] conservant la propriété de l’ensemble immobilier sus énoncé ;

Sur les fautes commises par Me [G] et sa condamnation solidaire dans la réparation du préjudice subi par Mme [U] ;

— Confirmer le jugement rendu le 16 novembre 2023 en ce qu’il a dit que Me [G], notaire à [Localité 16], a commis une faute susceptible d’engager sa responsabilité ;

— Infirmer le jugement rendu le 16 novembre 2023 en ce qu’il a débouté Mme [U] de sa demande de garantie solidaire de Me [G] avec M. [N] [M] et Mlle [D] [M] représentée par sa mère Mme [K] [B], au titre de la restitution du prix de vente,

— Infirmer le jugement rendu le 16 novembre 2023 en ce qu’il a débouté Mme [U] de sa demande subsidiaire en garantie de Me [G] au titre de l’insolvabilité de M. [N] [M] et Mlle [D] [M] représentée par sa mère Mme [K] [B],

Statuant à nouveau,

— Juger que Me [G], notaire à [Localité 16], a commis une faute engageant sa responsabilité ;

— Juger que Mme [U] a engagé de «vaines poursuites» contre M. [N] [M] et Mlle [D] [M], représentée par sa mère Mme [K] [B], en vue du recouvrement de sa créance fixée par jugement rendu le 16 novembre 2023,

— Juger que la restitution du prix de vente et de ses accessoires par [N] [M] et [D] [M], représentée par sa mère Mme [K] [B] est compromise au vu des poursuites infructueuses engagées par Mme [U],

— Condamner solidairement Me [G] à garantir Mme [U] du paiement des sommes à restituer à raison de l’insolvabilité de M. [N] [M] et Mlle [D] [M], représentée par sa mère Mme [K] [B], pour un montant de 327.522,07€, sauf à parfaire et outre les intérêts légaux depuis la date l’assignation du 23 septembre 2014,

Subsidiairement,

— Condamner Me [G] à payer à Mme [U] la perte de chance d’avoir pu renoncer à l’acquisition désastreuse de l’ensemble immobilier sus énoncé et qui s’élève à la somme de 270.000€,

Plus subsidiairement,

— Condamner Me [G] à payer à Mme [U] l’excédent du prix de vente indûment acquitté pour l’acquisition de l’ensemble immobilier sus énoncé, lequel s’élève à la somme de 198.607€ ; Mme [U] conservant la propriété de l’ensemble immobilier sus énoncé ;

En tout état de cause,

— Infirmer le jugement rendu le 16 novembre 2023 en ce qu’il a débouté Mme [U] de ses demandes principales et avant dire droits présentées à l’encontre de la Caisse régionale de crédit agricole mutuel Atlantique Vendée;

— Infirmer le jugement rendu le 16 novembre 2023 en ce qu’il a débouté Mme [U] de sa demande au titre du préjudice moral ;

Statuant à nouveau,

— Condamner in solidum M. [N] [M] et Mlle [D] [M], représentée par sa mère Mme [K] [B] et Me [G] à régler à Mme [U] la somme de 50.000€ à titre de dommages et intérêts,

— Juger que toutes les sommes dues par Mme [U] à la Caisse régionale de crédit agricole mutuel Atlantique Vendée se fera après obtention du paiement des condamnations par M. [N] [M] et Mlle [D] [M], représentée par sa mère Mme [K] [B] et/ou Me [G];

— Condamner in solidum M. [N] [M] et Mlle [D] [M], représentée par sa mère Mme [K] [B] et Me [G] à régler à Mme [U] la somme de 5.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner in solidum M. [N] [M] et Mlle [D] [M], représentée par sa mère Mme [K] [B] et Me [G] aux dépens.

*****

Me [Y] [G] expose ses moyens et prétentions aux termes de ses dernières conclusions transmises au greffe et notifiées le 25 septembre 2024 auxquelles il est renvoyé pour l’exposé détaillé.

Il demande à la cour de :

— Infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Nantes du 16 novembre 2023 en ce qu’il a jugé que Me [G] a commis une faute susceptible d’engager sa responsabilité ;

— Juger irrecevable la demande de sursis à statuer formulée par Mlle [D] [M], représentée par Mme [K] [B] dans le cadre de ses conclusions au fond ;

— Juger irrecevable pour être nouvelle en cause d’appel la prétention formulée par Mme [U] et tendant à la condamnation solidaire de M. [N] [M], de Mlle [D] [M], représentée par Mme [K] [B] et de Me [G] à lui payer l’excédent du prix de vente, soit 198.607 € ;

— Confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Nantes en date du 16 novembre 2023 en ce qu’il a débouté Mme [U] de sa demande en garantie à l’égard de Me [G] au titre de l’insolvabilité de M. [N] [M] et de Mlle [D] [M], représentée par Mme [K] [B] ;

— Débouter Mme [U] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions formulées à l’encontre de Me [G] ;

— Débouter la Caisse régionale de crédit agricole mutuel Atlantique Vendée de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions formulées à l’encontre de Me [G] ;

— Condamner Mme [U] et/ou de M. [N] [M] et Mlle [D] [M], représentée par Mme [K] [B], à payer à Me [G] une somme de 3.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner les mêmes en tous dépens, lesquels seront recouvrés par la Selarl AB Litre conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

*****

La Caisse régionale de crédit agricole mutuel Atlantique Vendée expose ses moyens et prétentions aux termes de ses dernières conclusions transmises au greffe et notifiées le 27 septembre 2024 auxquelles il est renvoyé pour l’exposé détaillé.

Elle demande à la cour de :

— Décerner acte à la Caisse régionale de crédit agricole mutuel Atlantique Vendée de ce qu’elle s’en rapporte à justice sur la résolution de la vente,

En cas de confirmation de la décision de première instance sur la résolution de la vente :

— Condamner Mme [A] [U] à restituer à la Caisse régionale de crédit agricole mutuel Atlantique Vendée le montant des sommes prêtées, sous déduction des sommes versées à l’exclusion de l’assurance décès-invalidité, les intérêts versés devant s’imputer sur le capital restant du soit les montant suivants :

* Au titre du prêt n°10000154427, la somme de 22.210,74 €

* Au titre du prêt n°00080303760, la somme de 69.941,53 €

* Au titre du prêt 00080303788, la somme de 51.445,97 €

— Confirmer la décision rendue en ce qu’elle a condamné la partie défaillante à verser à la Caisse régionale de crédit agricole mutuel Atlantique Vendée la somme de 5.000 € en réparation du préjudice subi,

— Condamner la partie défaillante à prendre en charge les frais liés à la mainlevée des inscriptions prises par la Caisse régionale de crédit agricole mutuel Atlantique Vendée sur le bien objet du présent litige,

En cas d’infirmation de la décision de première instance sur la résolution de la vente :

— Condamner Mme [A] [U] à verser à la Caisse régionale de crédit agricole mutuel Atlantique Vendée les sommes suivantes :

* 32.733,20 € au titre du prêt n° 1000154427 outre les intérêts de retard au taux conventionnel à compter du 29 décembre 2016

* 15.080,28 € au titre du prêt n°0008030360 outre les intérêts de retard au taux conventionnel à compter du 29 décembre 2016

* 11.088,18 € au titre du prêt n°00080303788 outre les intérêts de retard au taux conventionnel à compter du 29 décembre 2016

En tout état de cause :

— Condamner la partie défaillante à verser à la Caisse régionale de crédit agricole mutuel Atlantique Vendée la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

*****

M. [N] [M] n’a pas constitué avocat. La déclaration d’appel et les conclusions d’appelant lui ont été signifiées le 22 juillet 2024 selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, le commissaire de justice ayant effectué les diligences suivantes : à l’adresse indiquée, personne ne répond au nom de [N] [M], le voisinage et la mairie n’ont pas connaissance de l’adresse de ce dernier, aucun abonné dans la région ne correspond à ce nom dans les pages blanches et les pages jaunes, les services de police et de gendarmerie ne disposent d’aucune information.

MOTIVATION DE LA COUR

1°/ Sur la demande de sursis à statuer

Mlle [D] [M], représentée par sa mère, Mme [K] [B], a par acte de commissaire de justice du 4 avril 2024, fait assigner Mme [U] devant le tribunal judiciaire de Coutances sur le fondement de l’article 786 du code civil, afin de se voir déchargée de son obligation à la dette successorale consistant à devoir rembourser à Mme [U] la somme de 300.000€ avec intérêts, outre diverses sommes, en exécution du jugement du tribunal judiciaire de Nantes du 16 novembre 2023.

Elle expose que cette instance est toujours pendante devant le tribunal judiciaire de Coutances et qu’il est nécessaire de surseoir à statuer dans la mesure où si cette demande devait prospèrer, Mme [U] ne pourrait plus agir contre elle.

En réponse à la prescription que lui oppose Mme [U], elle réplique que la date de la connaissance de la dette nouvelle ne résulte pas de l’assignation délivrée par Mme [U] mais de la décision qui a prononcé l’annulation de la vente et à fait naître l’obligation de restituer le prix de vente.

*****

Mme [U] et le notaire concluent tous deux à titre principal à l’irrecevabilité de cette exception de procédure qui aurait dû être portée devant le conseiller de la mise en état avant toute défense au fond, en application de l’article 74 du code de procédure civile.

Mme [U] ajoute que l’action engagée par Mlle [M] aux fins de décharge successorale est vouée à l’échec comme étant prescrite et qu’au surplus, elle est sans incidence sur l’issue du présent litige, en ce qu’elle ne fait pas disparaître la dette.

Réponse de la cour

Il résulte de la lecture combinée des articles 73, 74 et 789 du code de procédure civile que la demande de sursis à statuer, en ce qu’elle tend à suspendre le cours de l’instance, constitue une exception de procédure, devant à ce titre être formée avant toute fin de non-recevoir ou défense au fond, devant le conseiller de la mise en état, seul compétent jusqu’à son dessaisissement pour statuer sur celles-ci, à moins qu’elles ne surviennent ou soient révélées postérieurement à son dessaisissement.

En l’espèce, Mlle [M] a saisi le tribunal judiciaire de Coutances le 4 avril 2024, avant même d’avoir interjeté appel du jugement du tribunal judiciaire de Nantes. L’ordonnance de clôture dessaisissant le conseiller de la mise en état a été rendue le 22 avril 2025.

Par conséquent, la demande de sursis à statuer formulée par Mlle [D] [M] dans ses conclusions au fond, sans avoir été soulevée devant le conseiller de la mise en état, est irrecevable (Cass . 2ème civ ., 27 septembre 2012 , n°11-16.361, Cass . 2ème civ ., 12 mai 2016, n°14-28.086).

2°/ Sur la demande principale en annulation de la vente

A titre principal, Mme [U] demande la confirmation du jugement en ce qu’il a retenu l’existence d’un dol et a prononcé la nullité de la vente.

Elle soutient que [O] [M] savait pertinemment que la piscine et la dépendance avaient été construites dans la partie non constructible du terrain.

S’agissant de la piscine, elle se réfère au plan que ce dernier avait annexé à sa demande de déclaration préalable en date du 13 septembre 2005, faisant figurer cette construction en limite de la parcelle non constructible alors qu’elle a finalement été implantée non pas à l’emplacement prévu mais en zone non constructible.

S’agissant de la dépendance de 400m2 édifiée en 2005, elle se fonde sur l’édification de cet ouvrage en l’absence de toute autorisation administrative.

Elle soutient que le vendeur lui a sciemment dissimulé une information déterminante sur la situation juridique de la piscine et de la dépendance de 400 m², à savoir leur implantation en zone non constructible ce qui lui interdit tous travaux d’extension, de transformation et de reconstruction en cas de sinistre.

Elle estime à cet égard que le tribunal a parfaitement relevé, pour caractériser l’intention dolosive de [O] [M], qu’il ne résultait d’aucune des mentions de l’acte de vente que celui-ci l’avait informée de cette situation et qu’au contraire, il apparaissait à la lecture de l’acte authentique que le vendeur avait affirmé, qu’à l’exception de la piscine, aucune construction n’avait été édifiée dans les 10 ans précédant la vente, de sorte que l’existence d’aucune garantie décennale n’était précisée dans l’acte. De même qu’il a considéré à juste titre, que la dissimulation de ces informations portant sur une partie significative de l’ensemble immobilier, l’avait nécessairement induite en erreur sur la qualité de la propriété et que si elle avait été informée de la situation juridique de ces constructions, elle n’aurait pas acquis la propriété ou du moins pas aux conditions de prix proposées.

En réplique à l’argumentation adverse, Mme [U] considère qu’aucun élément ne permet de considérer que lors de la vente, [O] [M] souffrait d’une maladie dégénérative le privant de ses facultés, incompatible avec une intention dolosive.

Elle ne conteste pas qu’en juin 2012, elle recherchait effectivement une parcelle agricole et un bâtiment susceptible d’intégrer les commodités nécessaires aux soins équestres du cheval de sa fille. Elle précise que son projet a ensuite radicalement évolué et qu’en décidant d’acquérir l’ensemble de la propriété de M. [M], incluant la dépendance et la maison, elle entendait pouvoir en jouir sans restriction, c’est à dire de pouvoir y faire tous travaux d’aménagement et d’extension.

Elle ajoute que la prescription des actions en démolition de ces ouvrages illicites, ne signifie pas pour autant qu’ils sont régularisés. Son préjudice, résultant de l’atteinte à son droit de propriété, est donc incontestable, en ce qu’en cas de sinistre, il sera impossible de reconstruire.

A titre subsidiaire, Mme [U] invoque la nullité de la vente pour erreur sur les qualités substantielles du bien vendu, en ce qu’il est admis que le caractère constructible d’un terrain constitue une qualité essentielle pour un acquéreur.

Elle expose que la dépendance de 400m2, en raison de son implantation et de son illicéité est insusceptible de transformations/aménagements pour être entièrement utilisée comme habitation, ou encore comme local professionnel ou artisanal. Elle ne peut donc en jouir de la manière la plus absolue.

En réplique à l’irrecevabilité soulevée, elle rappelle que le moyen tiré de l’erreur sur les qualités substantielles de la chose avait déjà été invoqué en première instance et que seules les prétentions doivent être concentrées dans les premières écritures.

A titre encore plus subsidiaire, Mme [U] soutient que la vente doit être anéantie sur le fondement de la garantie des vices cachés et contestent les fins de non-recevoir soulevées par Mlle [D] [M].

*****

Mlle [D] [M] discute les éléments constitutifs du dol, en faisant valoir :

— d’une part, qu’il n’est pas démontré que [O] [M] aurait sciemment menti ou omis d’informer sa cocontractante dans le but de la tromper et de la déterminer à conclure le contrat. Elle rappelle que la réticence dolosive n’équivaut pas à un simple manquement à l’obligation d’information en ce qu’elle suppose l’intention de tromper. Elle précise que son père souffrait depuis 2002 d’une maladie dégénérative induisant des troubles de la vigilance, exclusifs de toute intention dolosive de sa part.

— d’autre part, qu’il n’est pas démontré que la réticence dolosive aurait porté sur une information déterminante du consentement de Mme [U]. En l’occurrence, la dépendance est conforme à sa destination contractuelle. Aucun changement de destination en local artisanal ou d’habitation n’est jamais entré dans le champ contractuel. Par ailleurs elle souligne qu’il n’existe aucun risque de demande de démolition par l’autorité administrative.

S’agissant de la nullité pour erreur sur les qualités substantielles, Mlle [M] soulève à titre principal l’irrecevabilité de cette demande, celle-ci ayant été présentée seulement dans les conclusions n°2 d’appelante et d’intimée de Mme [U], en violation de l’article 910-4 du code de procédure civile, étant précisé que dans ses premières conclusions, cette dernière ne sollicitait que la confirmation du jugement du chef du dol, sans subsidiaire. Au fond, elle estime que si l’erreur était retenue, la succession de [O] [M] ne pourrait être condamnée qu’à la seule répétition du prix.

S’agissant des vices cachés, Mlle [M] estime que cette demande se heurte à une triple irrecevabilité en ce qu’elle est forclose, nouvelle en cause d’appel et qu’elle n’a pas été présentée dans les premières conclusions en violation des dispositions de l’article 910-4 du code de procédure civile.

*****

Me [Y] [G] indique s’en rapporter à justice s’agissant de la nullité de la vente, tout en précisant que les éléments retenus par le tribunal ne semblent pas de nature à démontrer le caractère intentionnel des manoeuvres dolosives du vendeur ni l’existence d’une erreur déterminante du consentement de l’acquéreur. Il rappelle que le dol suppose d’établir le caractère intentionnel de la réticence imputée au contractant, ce qui implique un comportement délibéré.

Pour contester le caractère déterminant de l’implantation en zone agricole des constructions litigieuses, il rappelle que Mme [U] n’a pas fait l’acquisition de parcelles totalement inconstructibles (certaines étant en zone NR) et que la dépendance de 400 m² ne peut plus faire l’objet d’aucune action en démolition. Il souligne qu’une construction irrégulière n’est pas pour autant hors du commerce.

Il ajoute que Mme [U] ne l’a pas informé de son souhait de transformer un jour la dépendance de 400 m² en un bâtiment à usage artisanal ou d’habitation. Il soutient que ses projets ont évolué après la vente, notamment à la suite de la rencontre avec son nouveau compagnon.

Réponse de la cour :

Au terme de l’article 1108 du code civil, dans sa version antérieure à l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, applicable au présent litige, « quatre conditions sont essentielles pour la validité d’une convention: le consentement de la partie qui s’oblige; sa capacité de contracter, un objet certain qui forme la matière de l’engagement, une cause licite dans l’obligation ».

L’article 1109 ancien précise qu’il « n’y a pas de consentement valable si le consentement n’a été donnée que par erreur ou s’il a été extorqué par violence ou surpris par dol.»

L’article 1110 ancien dispose que « l’erreur n’est une cause de nullité de la convention que lorsqu’elle tombe sur la substance même de la chose qui en est l’objet(')»

L’article 1116 du code civil dans sa rédaction applicable au litige, dispose que:« Le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les man’uvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces man’uvres, l’autre partie n’aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé.»

Le dol consiste en une man’uvre ou un mensonge, par commission ou par réticence, ayant pour but et pour effet de surprendre le consentement d’une partie, de provoquer chez le cocontractant une erreur qui le détermine à contracter. ll doit émaner du cocontractant ou de son représentant et est constitué d’un élément matériel et d’un élément intentionnel. L’auteur des man’uvres, du mensonge ou de la réticence doit en effet avoir agi « intentionnellement pour tromper le contractant ». La dissimulation doit porter sur une information dont le contractant sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

La jurisprudence annule pour dol le contrat conclu sur la foi de documents inexacts ou trompeurs.

La charge de la preuve du caractère intentionnel du comportement du cocontractant et le caractère déterminant du dol allégué pèse sur la personne qui prétend que son consentement a été vicié. ll doit établir la réalité des agissements qui ont provoqué son erreur.

Mme [U] expose que pour la déterminer à acquérir, [O] [M] lui a sciemment dissimulé la situation juridique de la dépendance de 400 m² et de la piscine, à savoir leur implantation en zone agricole non constructible rendant impossible tout projet d’aménagement/transformation ultérieur, outre pour la dépendance, l’absence de toute autorisation administrative de construire. Elle estime que le dol est constitué dès lors que le caractère constructible du terrain d’implantation de ces ouvrages et leur licéité étaient déterminants de son consentement.

En l’espèce, il est constant que la dépendance de 400 m² et la piscine sont implantées dans la partie de la parcelle [Cadastre 29] classée en zone agricole, qui est en principe non constructible sauf pour des bâtiments à usage agricole.

Ayant visité les lieux avant son acquisition, Mme [U] a pu se rendre compte de la configuration des parcelles. Par ailleurs, avant la signature de l’acte authentique, le notaire lui a adressé un projet d’acte auquel était annexé un certificat d’urbanisme délivré le 25 juin 2012 indiquant précisément les zones constructibles et non constructibles des parcelles acquises. Elle a également disposé d’un plan cadastral actualisé, dont il ressort très clairement que la dépendance et la piscine ont été édifiées en zone agricole.

Mme [U] a nécessairement pris connaissance de ce plan cadastral qu’elle a signé à deux reprises.Celui-ci a en effet été annexé à l’acte de vente du 27 septembre 2012 mais également à la minute du bail à construction conclu le même jour entre Mme [U] et l’association « Le Royaume de Bel air » dont [O] [M] était le président.

Elle ne peut donc soutenir que l’implantation de la dépendance et de la piscine en zone non constructible lui a été cachée.

Par ailleurs, le tribunal a tenu pour acquis que [O] [M] avait fait construire ces deux bâtiments en 2005 et en 2006.

S’il n’est pas contesté que [O] [M] en tant que président de l’association « le Royaume de Bel air » a effectivement fait construire une piscine, conformément au bail à construction donné à cette association le 23 mars 2006, il est en revanche contesté et il ne ressort d’aucune pièce qu’il a été à l’origine de l’édification de la dépendance.

a. S’agissant de la dépendance de 400 m²

Mme [B] ès qualité conteste la construction de la dépendance litigieuse par [O] [M] qui n’y aurait fait que des aménagements intérieurs, ce que confirme Me [G], dès le 4 juillet 2014 dans un courrier adressé à Me [V]

1: avocat de Mme [U] à l’époque

, aux termes duquel il expose qu’ interrogé sur les travaux effectués depuis son acquisition, [O] [M] lui avait déclaré, outre la construction de la piscine, n’avoir effectué que de « simples améliorations » sur la dépendance existante.

Le constat de risque d’exposition au plomb fait certes état d’une construction réalisée en 2005 mais [O] [M] a lui-même acquis cette propriété le 3 juin 2005. Or si son acte de vente ne mentionne pas précisément l’existence de cette dépendance de 400 m2, il indique néanmoins qu’il existait déjà sur la parcelle des « dépendances » au pluriel.

Le bail à construire donné le 23 mars 2006 par [O] [M] à l’association qu’il présidait fait expressément état de la construction d’une piscine à l’exclusion de tout autre bâtiment. De plus, l’implantation de la piscine sur la parcelle [Cadastre 29], éloignée de la maison, ne peut s’expliquer que par la préexistence de cette dépendance qui à l’évidence, sert actuellement de pool house.

Au total, Mme [U] sur qui pèse la charge de la preuve, ne démontre pas que [O] [M] est à l’origine de la construction illégale de cette dépendance, dont la date de construction n’est d’ailleurs pas avérée, et qu’il aurait donc menti dans l’acte de vente en déclarant ne pas avoir réalisé de travaux de nature décennale dans les 10 ans précédant la vente.

En réalité, la licéité de cette construction était douteuse du seul fait de son implantation en zone agricole, ce qui n’a pas été caché à Mme [U].

En l’absence de man’uvres, de réticence ou de mensonges avérés, l’intention du vendeur de tromper Mme [U] sur l’implantation de cette construction et sur l’ illicéité qui en découle afin de la déterminer à acquérir, n’est pas démontrée.

b .S’agissant de la piscine

La situation est quelque peu différente, dans la mesure où la piscine a fait l’objet d’une déclaration préalable qui n’a donné lieu à aucune opposition de la mairie, mais seulement à un arrêté de prescriptions du 4 novembre 2005. Il en résulte que Mme [U] a pu légitimement déduire de ces documents annexés à son acte de vente, que cette construction était régulière, bien qu’implantée en zone agricole.

Il ne peut en effet lui être reproché de ne pas avoir décelé que cette autorisation administrative avait été frauduleusement obtenue par [O] [M] qui, dans sa demande de déclaration préalable avait produit à l’intention de la Mairie, un extrait de plan cadastral faisant figurer une représentation graphique de la future piscine en limite de zone NR (constructible) alors qu’en réalité, celle-ci a été implantée bien plus au nord de la parcelle, en zone agricole.

A cet égard, Mme [B] ès qualité ne peut sérieusement soutenir qu’il pourrait s’agir d’une erreur d’implantation du pisciniste, non imputable à [O] [M]. Si ce dernier n’était effectivement pas géomètre, l’implantation de la piscine à un endroit totalement différent de celui indiqué aux services de l’urbanisme de la commune, n’a pu se faire que sur ses instructions.

Il y a lieu de considérer que la communication à Mme [U], de tous les documents relatifs à la construction de la piscine, notamment la demande d’autorisation préalable et l’arrêté du Maire ne s’opposant pas aux travaux envisagés, sous réserve du respect de certaines prescriptions, caractérise l’intention dolosive du vendeur. En effet, ces documents étaient de nature à faussement rassurer Mme [U] sur la régularité de cet ouvrage, bien que situé en zone agricole, alors que M. [M] savait parfaitement que cette autorisation administrative était viciée par la fraude commise. Ainsi, en remettant ces documents à l’acheteuse tout en gardant le silence sur la situation juridique réelle de la piscine, M. [M] a commis des man’uvres en vue de tromper sa contractante sur la légalité de la construction.

Pour contester le caractère intentionnel de la réticence imputée à [O] [M], Mme [B] ès qualité invoque l’état de santé de [O] [M], indiquant que celui-ci souffrait depuis 2002 d’une tumeur neuroendocrine thymique multimétastatique et était en chimiothérapie au long cours. A cet égard, elle produit:

— un certificat médical établi le 7 août 2015 faisant état de troubles de «l’humeur, quelques troubles du comportement» (sans plus de précisions), qui limitent « ses capacités décisionnelles »

— un certificat médical établi par le médecin spécialiste en vue d’une ouverture de curatelle , établi le 9 décembre 2016 dont il ressort que [O] [M] est alors « atteint de néopiasie endocrinienne multiple de type 1 depuis 2002, ce qui a entraîné de nombreuses interventions chirurgicales, des séances de radiothérapie et de chimiothérapie. Il présente des troubles mnésiques, des difficultés importantes de concentration, une très grande fatigabilité, de gros troubles visuels et une incapacité à gérer ses affaires. Il s’exprime normalement et comprend ses interlocuteurs, mais n’arrive plus à lire et écrit plus ou moins difficilement selon les moments ; il compte normalement, se repère dans le temps et dans l’espace, a la notion de l’argent mais a parfois tendance à dépenser plus qu’il ne possède.(') Ce malade, sans être hors d’état d’agir lui-même, a besoin d’être conseillé ou contrôlé dans les actes de la vie civile, tant patrimoniaux qu’à caractère personnel, et pourrait dans ces conditions, être placé sous un régime de curatelle renforcée (').Il peut exprimer sa volonté ».

— le jugement du 17 novembre 2017, instituant une mesure de tutelle au profit de [O] [M]

Celui-ci est décédé le 16 octobre 2018.

Toutefois, ces éléments sont postérieurs de trois à cinq ans à la vente litigieuse et rien n’indique que la dégradation de son état de santé, constatée à partir de 2016 et justifiant la mise en place d’un régime de protection, était active dans les mêmes proportions à l’été 2012, date des négociations entre les parties.

Au surplus, en cas de doute sur la capacité de [O] [M] lors de la signature de l’avant-contrat (le 9 juin 2012) et de l’acte définitif de vente (le 27 septembre 2012), le notaire n’aurait pu que constater la difficulté et refuser d’instrumenter.

C’est donc à juste titre que le tribunal a retenu qu’en 2012, bien qu’affecté d’une maladie dégénérative au long cours depuis 2002, [O] [M] disposait encore de toutes ses capacités décisionnelles.

La dissimulation volontaire par [O] [M] de la situation juridique réelle de la piscine a induit Mme [U] en erreur sur la qualité de sa propriété.

La Cour de cassation a précisé que la réticence dolosive rend toujours excusable l’erreur provoquée. (Civ. 1ère , 21 février 2001, n°98-20.817).

Il importe peu que la piscine n’encourt plus aucun risque de démolition, compte tenu de l’écoulement des délais de prescription.

Il ne saurait non plus être sérieusement soutenu que la situation juridique réelle des biens composant la propriété acquise était totalement indifférente pour Mme [U] au motif que celle-ci était initialement à la recherche de pâturages pour chevaux. En effet, dès lors qu’elle a modifié ses projets en décidant d’acquérir non plus seulement un terrain mais la propriété toute entière de [O] [M], incluant une maison d’habitation, une dépendance de 400 m² et une piscine, Mme [U] ne pouvait qu’attacher de l’importance aux conditions d’édification des ouvrages composant sa propriété.

De fait, compte tenu de l’implantation illégale de la piscine, elle ne pourra jamais obtenir aucune autorisation administrative pour la reconstruire en cas de destruction et elle ne pourra pas non plus valoriser (ou très peu) cet ouvrage qui habituellement apporte une plus-value à un bien immobilier.

L’erreur provoquée par le dol de M. [M] a donc été déterminante du consentement de Mme [U] qui sans elle n’aurait certainement pas acquis la propriété au même prix.

La cour considère en effet que le dol affectant la vente ne justifie pas que soit prononcée la nullité du contrat,comme portant sur un élément résiduel, en l’espèce la piscine. Mme [U] sera donc déboutée de cette demande et de toutes les demandes subséquentes.

Par conséquent, il convient d’infirmer le jugement en ce qu’il a :

— annulé la vente objet de l’acte authentique au rapport de Me [G] en date du 27 septembre 2012 entre [O] [M] et Mme [A] [U],

— ordonné la publication du jugement

— ordonné les restitutions du prix de vente et du bien immobilier,

— condamné M. [N] [M] et Mlle [D] [M] représentée par sa mère Mme [B] à payer à Mme [A] [U] diverses sommes au titre des frais d’acte notarié, des taxes foncières, des frais d’assurance des prêts

— ordonné la capitalisation des intérêts

— prononcé l’annulation des contrats de prêts souscrits par Mme [U] auprès de la caisse régionale de crédit agricole

— ordonné les restitutions par Mme [U] des sommes prêtée et par la caisse régionale de crédit agricole des échéances versées en capital et intérêts outre les frais de dossier et de garantie hypothécaires

— dit que la restitution de ces sommes se fera par compensation.

La nullité de la vente et subséquemment celle des contrats de prêts n’étant pas prononcées, les demandes suivantes, formées par Mme [U] deviennent sans objet :

— voir juger qu’au vu de sa situation financière, elle ne restituera les sommes dues à la caisse régionale de crédit agricole (143.598,24€) qu’après restitution du prix de vente et de ses accessoires par les consorts [M] et Me [G],

— voir juger que Juger que Mme [U] a engagé de « vaines poursuites » contre M. [N] [M] et Mlle [D] [M], représentée par sa mère Mme [K] [B], en vue du recouvrement de sa créance fixée par Jugement rendu le 16 novembre 2023,

— voir juger que la restitution du prix de vente et de ses accessoires par M. [N] [M] et Mlle [D] [M], représentée par sa mère Mme [K] [B] est compromise au vu des poursuites infructueuses engagées par Mme [U],

— Condamner solidairement Me [G] à garantir Mme [U] du paiement des sommes à restituer compte tenu de l’insolvabilité de M. [N] [M] et Mlle [D] [M], représentée par sa mère Mme [K] [B], pour un montant de 327.522,07€, sauf à parfaire et outre les intérêts légaux depuis la date l’assignation du 23 septembre 2014.

3°/ Sur la demande subsidiaire en restitution de l’excédent de prix

Dans l’hypothèse, où la cour estimerait que le dol dont elle a été victime ne serait pas de nature à entraîner la nullité de la vente, Mme [U] sollicite que les consorts [M] et le notaire soient condamnés à lui restituer l’excédent de prix indûment acquitté du fait du dol subi.

Elle évalue cet excédent de prix à la somme de 198.607€, correspondant à la différence entre le prix d’achat de la propriété en 2012 (300.000€) et l’estimation faite de la maison, hors piscine et dépendance, en 2024 (185.000€), le résultat (115.000€) devant être augmenté du coût de la suppression de la piscine et de la dépendance (83.607€).

Au soutien de cette demande, Mme [U] rappelle que la jurisprudence admet que la victime d’un dol peut à défaut de demander l’annulation de la vente, faire réparer le préjudice que lui ont causé les man’uvres de son cocontractant par une indemnisation pécuniaire qui peut prendre la forme de la restitution d’un excédent de l’excès de prix qu’elle a été conduite à payer.

*****

Mlle [M] représentée par sa mère, Mme [B] discute la recevabilité de cette demande comme étant nouvelle en cause d’appel et ne tendant pas aux mêmes fins que l’annulation de la vente.

Au fond, elle conteste la méthode de calcul retenue en expliquant que l’excédent de prix ne pourrait consister que dans la différence entre le prix payé et le prix que Mme [U] aurait dû payer en 2012, si elle avait connu la difficulté d’urbanisme affectant une partie des parcelles. La référence à un prix de 2024 (au demeurant non justifié) n’est donc pas pertinente car ce prix dépend de la valeur du marché et de l’état dans lequel Mme [U] a entretenu le bien depuis 2012. Elle considère que l’estimation immobilière produite par Mme [U] n’est pas crédible, en ce que la maison aurait perdu 50% de sa valeur depuis 2012. Elle est d’ailleurs contredite par les statistiques fondées sur les actes publiés au SFP faisant état d’un prix moyen de 1.645 €/m² dans le secteur et par la forte hausse du marché local depuis 2022. Enfin, elle estime que le coût de la démolition de la piscine et de la dépendance, (qui n’ont aucune obligation d’être démolies) est totalement injustifié.

*****

Me [G] soulève également l’irrecevabilité de cette demande comme étant nouvelle en cause d’appel sur le fondement de l’article 564 du code de procédure civile, en estimant que l’action en annulation et l’action en réfaction sur le fondement du dol sont deux actions distinctes qui ne tendent pas aux mêmes fins.

Sur le fond, il estime que Mme [U] ne pourra qu’être déboutée de cette demande, la valeur de l’immeuble n’étant pas démontrée et la démolition de la piscine et de la dépendance n’étant pas justifiée.

a. Sur la recevabilité de la demande

L’article 565 du code de procédure civile énonce que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent.

Il est constant que la victime d’un dol peut soit demander la nullité de la convention soit faire réparer le préjudice que lui a causé les man’uvres de son contractant par une indemnisation pécuniaire qui peut prendre la forme de la restitution de l’excès de prix qu’elle a été conduite à payer (Cass. 1ère civ.12 octobre 2004, n°01-14.704) ou ce qui revient au même, la perte de chance de contracter à des conditions plus avantageuses si elle n’avait pas été trompée.

En l’espèce, Mme [U] n’exerce pas l’action indemnitaire sur le fondement de la responsabilité délictuelle ouverte à la victime d’un dol, complémentaire de l’action en nullité fondée sur l’article 1116 du code civil, dans sa version applicable au litige.

La demande en restitution de l’excédent de prix qu’elle formule est une alternative à la demande de nullité du contrat, qui tend bien aux mêmes fins, puisque dans les deux cas, il s’agit de réparer le dol en replaçant la victime dans la situation où elle se serait trouvée si elle n’avait pas été trompée par son contractant.

En conséquence, la demande de Mme [U] qui n’est pas une demande nouvelle, est recevable.

b .Sur le bien-fondé de la demande

Le préjudice réparable résultant des man’uvres dolosives commises par un cocontractant correspond, dans le cas où la vente n’est pas annulée, à la perte de chance d’avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses.

En l’espèce, Mme [U] estime, en citant de la jurisprudence

2: Cour d’appel de Poitiers, 28 février 2023 n°21/00967

, que « la victime d’un dol peut solliciter une réfaction du prix sous forme d’indemnisation venant compenser avec le prix excessif payé, le préjudice réparable correspondant uniquement à la perte de chance d’avoir pu contracter à des conditions plus avantageuses ». Sa demande de « restitution de l’excédent de prix » s’analyse donc en une perte de chance, si elle n’avait pas été trompée, de mieux négocier le prix de vente au regard de l’illégalité des constructions implantées sur son terrain.

Toutefois, cette perte de chance ou excédent de prix ne peut correspondre qu’à la différence entre le prix effectivement payé lors de la vente et le prix que la victime du dol aurait accepté de payer si elle n’avait pas été induite en erreur.

La méthode de calcul proposée par Mme [U] consistant à déduire du prix payé en 2012 (300.000 €) pour l’ensemble de la propriété, le prix de la maison tel qu’ estimé en 2024 (185.000€) n’est aucunement pertinente. Il est encore moins justifié d’augmenter le résultat du coût de la démolition de la dépendance et de la piscine (83.607 € selon le devis produit), dès lors que l’illégalité de ces ouvrages ne peut plus être poursuivie pénalement, de même que leur démolition et qu’il n’est allégué aucun désordre qui en empêcherait l’utilisation.

Mme [U] a accepté d’acheter une propriété constituée de parcelles classées en zone agricole, sur lesquelles étaient implantées les constructions litigieuses. La cour n’a retenu le dol que s’agissant de la piscine.

Il s’agit d’une grande piscine en béton (10mx5m) enterrée et entièrement couverte qui constitue un élément d’agrément non négligeable de la propriété acquise par Mme [U] qu’elle ne pourra cependant quasiment pas valoriser en cas de revente ni reconstruire en cas de destruction.

La cour considère qu’une telle piscine représentait tout au plus 10% du prix de vente, soit 30.000 € lors de l’acquisition.

Si [O] [M] avait été parfaitement transparent avec Mme [U] sur les conditions de construction de cette piscine, cette dernière aurait pu lui faire valoir l’inexistence juridique de celle-ci et les conséquences de son illégalité, pour obtenir une baisse de prix correspondant au prix de la piscine.

La perte de chance, se définit comme la disparition de la probabilité d’un événement favorable. La réparation de la perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

En l’occurrence, il existe un aléa sur l’ampleur de la négociation du prix que Mme [U] aurait pu obtenir .

Ce d’autant qu’il résulte d’un acte authentique du 19 juin 2007 portant partage et liquidation de la communauté ayant existé entre les ex époux [M] que la propriété sise sur les parcelles ZY n°[Cadastre 6] et [Cadastre 3] ( avec piscine et dépendance) avait été évaluée à la somme de 355.000 €. Mme [U] qui produit elle-même cet acte n’explique pas pourquoi, en 2012, elle a fait l’acquisition du même bien, à un prix bien inférieur.

Compte tenu de ces éléments la cour évalue à 80%, la chance que Mme [U] avait d’obtenir un prix de vente inférieur de 30.000 € à celui qu’elle a effectivement payé.

Au total, l’erreur provoquée par le dol l’a donc privée de la possibilité d’obtenir une réduction de prix de 24.000€. M. [N] [M] et Mlle [D] [M] représentée par sa mère Mme [B], seront condamnés in solidum à lui régler cette somme.

4°/ Sur la responsabilité du notaire

Mme [U] fait grief au notaire de ne pas avoir décelé les incohérences suivantes qui auraient dû l’amener à procéder à davantage de vérifications et à l’alerter sur la situation juridique des immeubles implantés sur sa propriété:

— d’une part, s’agissant de la dépendance: entre les déclarations du vendeur (absence de travaux de nature décennale dans les 10 ans précédant la vente) et les annexes ( le diagnostic d’exposition au plomb faisant état d’une construction en 2005)

— d’autre part, toujours pour la dépendance: entre la désignation de l’immeuble dans l’acte de vente du 27 septembre 2012 et celle résultant du titre de propriété du vendeur ( acte du 3 juin 2005)

— Enfin, s’agissant de la piscine: entre le plan dessiné par [O] [M] dans la demande de déclaration préalable et le plan cadastral démontrant l’ implantation réelle de la piscine.

Elle lui reproche également de ne pas avoir stipulé dans son acte que la dépendance de 400 m² avait moins de 10 ans et qu’aucune garantie dommage-ouvrage n’avait été souscrite par [O] [M] lors de cette construction.

Elle estime que les fautes graves du notaire lui ont causé un préjudice financier en ce qu’elle n’aurait jamais acquis cet ensemble immobilier si elle avait été informée de la situation juridique de celui-ci ou à tout le moins, pas aux mêmes conditions.

Si la vente n’est pas annulée, elle demande la condamnation solidaire de Me [G] avec les consorts [M] à lui payer l’excédent de prix ainsi que la somme de 50.000 € en réparation du préjudice moral.

Me [G] conteste sa faute en exposant qu’il n’a pas négocié la vente, qu’il a interrogé le vendeur lequel lui a affirmé qu’aucune construction récente n’avait été effectuée dans les dix ans précédant la vente.

Il estime qu’il ne disposait d’aucun indice lui permettant de suspecter le caractère erroné des déclarations du vendeur en ce que la désignation des biens dans le titre de propriété du vendeur mentionnait l’existence de « dépendances », ce qui n’était pas en contradiction avec la désignation du bien vendu à Mme [U], certes plus détaillée. Il ajoute que Mme [U] a signé le plan cadastral annexé au certificat d’urbanisme faisant apparaître le zonage de sorte qu’elle n’a pu ignorer l’implantation de la dépendance et de la piscine en zone agricole. Ces pièces lui ont été adressées en même temps que le projet d’acte authentique. Il estime avoir respecté les exigences de l’article L. 243-2 du code des assurances et qu’en toute hypothèse, le grief tiré de manquement au devoir de conseil s’agissant de l’assurance dommage-ouvrage est sans portée dans la mesure où aucun désordre n’est allégué.

S’agissant du préjudice et du lien de causalité, si la vente n’est pas annulée, il conteste la recevabilité et le bien fondé de la demande au titre de l’excédent de prix. (voir supra)

Réponse de la cour :

Le notaire, qui est tenu à l’égard des parties d’assurer l’efficacité juridique de ses actes et d’un devoir d’information et de conseil lui imposant d’éclairer celles-ci et d’appeler leur attention de manière complète et circonstanciée sur la portée et les effets des actes qu’il rédige et sur les risques que les parties encourent, doit vérifier, par toutes investigations utiles, les déclarations qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l’efficacité de l’acte qu’il dresse (Civ. 1ère, 29 juin 2016, n° 15-17.591).

La jurisprudence adjoint au devoir de conseil l’obligation pour le notaire de procéder à des investigations et contrôles que l’efficacité de l’acte impose nécessairement (Cass. 1ère civ., 12 mai 2011, n° 10-17.602), sous la réserve que l’officier public ait été en mesure d’accéder aux connaissances en cause (Cass. 1ère civ., 29 mars 2017, n° 15-50.102) ou à tout le moins qu’il ait disposé d’éléments propres à lui faire douter de la véracité des informations fournies par les parties ou à suspecter une incohérence de l’acte ou lorsqu’il existe des raisons objectives ou des indices sérieux qui auraient dû le faire douter en raison de circonstances extérieures qui auraient dû éveiller sa curiosité ou encore du fait des éléments dont il disposait et dont il aurait dû vérifier la teneur (Cass. 1ère civ., 22 sept. 2021, n° 19-23.506).

Sa responsabilité peut être recherchée sur le fondement quasi délictuel qui suppose la démonstration d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

a. Sur la faute

Me [G] a annexé à son acte un certificat d’urbanisme précisant le classement des parcelles. A deux reprises, il a également fait signer à l’acheteuse, un plan cadastral actualisé, faisant clairement figurer sur la partie agricole de la parcelle [Cadastre 29], en principe inconstructible, une piscine et un grand bâtiment ne pouvant que correspondre la dépendance de 400 m² désignée dans l’objet de la vente.

Ayant connaissance de l’implantation de la piscine et de la dépendance, il aurait dû en premier lieu investiguer davantage sur les conditions de la construction de ces deux ouvrages dont la légalité était fortement douteuse.

Dans la mesure où [O] [M] lui a affirmé ne pas être à l’origine de cette dépendance, il aurait dû, à tout le moins interroger la mairie afin de vérifier l’existence ou non d’une autorisation administrative pour cette dépendance. Il aurait alors reçu la même réponse que celle faite à Mme [U] le 28 août 2014, à savoir que le bâtiment édifié sur les parcelles ZY n°[Cadastre 8] et [Cadastre 3] l’avait été sans autorisation.

S’agissant de la piscine, Me [G] a annexé à son acte d’une part, la demande d’autorisation préalable de travaux établie par [O] [M] à laquelle était joint un plan cadastral sur lequel ce dernier avait positionné manuscritement la piscine en zone constructible et d’autre part, la réponse de la mairie qui autorisait la construction de ladite piscine sous diverses prescriptions.

Le notaire, tenu à un devoir de vigilance, aurait dû relever l’incohérence entre le plan annoté que [O] [M] a fourni aux services de l’urbanisme en 2005 et le plan cadastral de juin 2012 qu’il a fait signer à Mme [U], pour en déduire que la piscine n’avait en définitive pas été construite là où elle aurait dû l’être, de sorte que l’autorisation administrative délivrée sur la foi d’une fausse déclaration, n’avait aucune valeur.

Or, le fait d’annexer à l’acte de vente, les documents relatifs à la construction de la piscine fournis par le vendeur, n’a pu que conforter Mme [U] dans la croyance erronée de la régularité de la piscine voire même de la dépendance attenante, à usage de pool house.

Par son manque de vigilance et de diligence, le notaire a contribué à semer la confusion dans l’esprit de l’acheteuse et à tromper sa propre vigilance.

Il a ainsi gravement manqué à son devoir d’information et de conseil en s’abstenant d’alerter l’acheteuse sur la situation juridique réelle d’une partie non négligeable de la propriété acquise. Il ne pouvait se contenter de renvoyer Mme [U] à la lecture des annexes sans aucune explication. Il devait attirer son attention sur l’illégalité de la dépendance et de la piscine, en raison de leur implantation en zone agricole et de l’absence de toute autorisation administrative pour l’une comme pour l’autre, et lui rappeler les incidences de cette situation, notamment quant à l’impossibilité de transformer les bâtiments déjà édifiés.

La faute de Me [G] est ainsi particulièrement caractérisée.

b. sur le lien de causalité et le préjudice

La cour n’a pas annulé la vente pour les motifs précédemment exposés.

Dans cette hypothèse, Mme [U] sollicite la condamnation du notaire, solidairement avec les consorts [M], au paiement de l’excédent de prix. Il a été vu que l’excédent de prix correspond à la différence entre le prix effectivement réglé et celui qu’elle aurait accepté de payer si elle n’avait pas été trompée sur les qualités de la chose vendue. Le préjudice de Mme [U] s’analyse donc en une perte de chance de ne pas avoir pu négocier le prix, pour tenir compte de la situation juridique réelle de la piscine.

D’évidence, sans le manquement du notaire à son devoir de conseil et d’information, Mme [U] ne se serait pas méprise sur les qualités de la propriété acquise, plus particulièrement sur l’illégalité de la piscine. La faute du notaire l’a donc privée d’une chance de négocier plus avantageusement le prix avec le vendeur.

Les fautes conjuguées de [O] [M] et de Me [G] ont concouru à la réalisation du dommage et justifient la condamnation in solidum des ayants-droit du vendeur et du notaire à payer la somme de 24.000€ à Mme [U].

5°/ Sur les dommages et intérêts au titre du préjudice moral

Mme [U] sollicite la condamnation in solidum de Mme [B] ès qualité de représentante de Mlle [D] [M], M. [N] [M] et Me [G] à lui payer la somme de 50.000€ à titre de dommages et intérêt en réparation du préjudice moral subi.

Elle expose que le dol dont elle a été victime l’a contrainte à engager un long contentieux judiciaire alors qu’elle est atteinte d’un cancer. Elle fait valoir que sa fille ne lui parle plus car elle lui en veut de cette mauvaise acquisition, qu’elle ne peut louer la dépendance et que sa vie est devenue stressante et épuisante moralement compte tenu de l’absence d’exécution du jugement et des multiples recours initiés par Mme [B] ès qualité de représentante légale de sa fille mineure.

*****

Me [G] conteste toute souffrance morale dans une affaire strictement patrimoniale.

*****

Mme [B] ès qualité se contente de conclure au débouté dans le dispositif de ses conclusions.

Réponse de la cour :

Selon l’article 1240 du code civil : « tout fait quelque de l’homme qui cause un dommage à autrui, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ». Mme [U] doit donc prouver que par leurs fautes respectives, les consorts [M] et Me [G] ont concouru à son préjudice.

En l’espèce, Mme [U] n’indique pas en quoi la faute du notaire serait en lien avec les souffrances morales alléguées.

Par ailleurs, Mme [B] cherche à défendre les intérêts de sa fille mineure. Il ne peut donc lui être reproché d’avoir saisi le premier président de la cour d’appel pour suspendre l’exécution provisoire du jugement ni d’avoir introduit devant le tribunal judiciaire de Coutances une action aux fins de décharge successorale. L’abus du droit d’agir en justice n’est ici nullement caractérisé.

Enfin, Mme [U] échoue à démontrer que les souffrances morales alléguées sont imputables aux consorts [M] voire même qu’elles présentent un lien direct et certain avec le présent litige.

Mme [U] ne peut qu’être déboutée de cette demande, le jugement sera confirmé de ce chef.

6°/ Sur les demandes de la caisse régionale de crédit agricole mutuel Atlantique

Dans l’hypothèse où la vente ne serait pas annulée, la caisse régionale de crédit agricole sollicite reconventionnellement la condamnation de Mme [U] à lui verser les sommes suivantes :

Au titre du prêt n°10000154427 (prêt relai) selon décompte arrêté au 29 décembre 2016 :

— capital déchu 32 333,29 €

— intérêts normaux échus 269,36 €

— intérêts de retard au jour du décompte 241,15 €

— intérêts postérieurs mémoire

TOTAL SAUF MÉMOIRE 32 733,20 €

Au titre du prêt n°00080303760 selon décompte arrêté au 29 décembre 2016 :

— capital échu 12 077,01 €

— intérêts normaux échus 2 420,55, €

— intérêts de retard au jour du décompte 251,41 €

— intérêts de retard majorés 331,31 €

— intérêts postérieurs mémoire

TOTAL SAUF MÉMOIRE 15 080,28 €

Au titre du prêt 00080303788 selon décompte arrêté au 29 décembre 2016:

— capital échu : 8 882,83 €

— intérêts normaux échus : 1 780,37 €

— intérêts de retard au jour du décompte : 424,98 €

— intérêts postérieurs mémoire TOTAL SAUF MÉMOIRE 11 088,18 €

Réponse de la cour :

Mme [U] a souscrit plusieurs prêts pour financer l’acquisition du bien immobilier lesquels sont annexés à l’acte de vente du 27 septembre 2012:

— un prêt n° 00080303760 d’un montant de 96.530 € d’une durée de 144 mois et au taux révisable de 3,14 %.

— un prêt n° 008030303788 d’un montant de 71.000 € d’une durée de 144 mois et taux d’intérêt révisable de 3,14% par an.

— un prêt relais n° 0080303779 d’une montant de 210.000 € d’une durée de 12 mois au taux d’intérêt fixe de 3,65 % l’an.

D’après la pièce n°17 de Mme [U] (courrier du crédit agricole du 4 septembre 2014), il semble que le prêt relais n° 0080303779 a été remboursé et remplacé par un nouveau prêt relais souscrit le 16 décembre 2013, n° 10000154427 d’un montant de 100.000 € pour une durée de 12 mois au taux d’intérêt de 3,35 % l’an. Ce second prêt relais est également destiné au financement du bien immobilier.

Pour les trois prêts, sont produites les pièces suivantes :

— l’offre préalable de prêt signée ainsi que le tableau d’amortissement,

— l’historique du prêt et le relevé des opérations de ce prêt,

— un décompte des sommes dues au 29 décembre 2016.

Les contrats de prêt précisent dans un paragraphe intitulé « Déchéance du terme-exigibilité du prêt» que « le prêteur pourra se prévaloir de l’exigibilité immédiate du présent prêt, en capital, intérêts et accessoires, sans qu’il soit besoin d’aucune formalité et après mise en demeure restée infructueuse pendant 15 jours.»

Cette clause autorisant la banque à exiger immédiatement la totalité des sommes dues au titre du prêt en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date, après une mise en demeure laissant au débiteur un délai raisonnable de 15 jours pour régulariser sa situation, n’est pas abusive

En l’espèce, aucune lettre de mise en demeure valant déchéance du terme après un délai de 15 jours n’est produite.

Cependant, Mme [U] ne conteste ni les sommes réclamées ni leur exigibilité.

Il convient donc de faire droit aux demandes de la caisse régionale de crédit agricole mutuel Atlantique.

7°/ Sur les frais irrépétibles et les dépens

Les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles et aux dépens seront confirmées sauf en ce que les consorts [M] et Me [G] ont été condamnés à payer à la caisse régionale de crédit agricole mutuel Atlantique la somme de 1.500 € au titre des frais irrépétibles.

Succombant en appel, Me [G], M. [N] [M] et Mlle [D] [M] représentée par sa mère Mme [K] [B] seront condamnés in solidum aux dépens d’appel et déboutés de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’est pas inéquitable de les condamner in solidum à payer à Mme [A] [U] la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 au titre des frais irrépétibles d’appel.

En équité, la caisse régionale de crédit agricole mutuel Atlantique sera déboutée de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les avocats qui en ont fait la demande seront autorisés à recouvrer directement contre eux ceux des dépens dont ils auraient pu faire l’avance sans avoir reçu provision.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nantes seulement en ce qu’il a :

— Dit que Me [G], notaire à [Localité 16], a commis une faute susceptible d’engager sa responsabilité ;

— Débouté Mme [A] [U] de ses autres demandes principale et avant dire droit présentées à l’encontre de la Caisse régionale de crédit agricole mutuel Atlantique Vendée ;

— Débouté Mme [A] [U] de sa demande au titre du préjudice moral ;

— Condamné solidairement Mlle [D] [M], représentée par sa mère Mme [K] [B], M. [N] [M] ainsi que Me [G] à payer à Mme [U] la somme de 4.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

— Débouté Me [G] et Mme [K] [B], en sa qualité de représentante légale de sa fille [D] [M], de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

— Condamné in solidum M. [N] [M], Mlle [D] [M], représentée par sa mère Mme [K] [B], et Me [G] aux dépens comprenant les frais de publication de l’assignation ainsi que les frais de publication du jugement ;

— Autorisé la Selarl CDK (M^e Marc Delalande) avocat à se prévaloir des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile et à recouvrer à son profit les dépens dont il a fait l’avance sans avoir reçu de provision.

Infirme le jugement en ce qu’il a :

— annulé la vente objet de l’acte authentique au rapport de Me [G] en date du 27 septembre 2012 entre [O] [M] et Mme [A] [U],

— ordonné la publication du jugement,

— Dit que Mme [A] [U] devra restituer le bien immobilier, objet de la vente annulée ;

— Dit et, au besoin, condamne M. [N] [M] et Mme [D] [M], représentée par sa mère Mme [K] [B], à restituer à Mme [A] [U] le prix de vente d’un montant de 300.000 €, somme productive d’intérêt au taux légal à compter du 23 septembre 2014 ;

— Condamné M. [N] [M] et Mlle [D] [M], représentée par sa mère Mme [K] [B], à payer à Mme [A] [U] les sommes suivantes :

* 5.303,30 € au titre des frais d’acte notarié

* 13.107 € au titre des taxes foncières arrêtées en 2021, montant à parfaire à la date du présent jugement ;

* 1.302 € au titre des frais d’assurance des deux prêts relais, avec intérêt au taux légal à compter du 23 septembre 2014

*58,63 € par mois à compter d’octobre 2012 jusqu’au présent jugement au titre de l’assurance des deux prêts amortissables, avec intérêt au taux légal à compter du 23 septembre 2014 ;

— Ordonné la capitalisation des intérêts ;

— Prononcé l’annulation des contrats de prêts souscrits par Mme [A] [U] auprès de la Caisse régionale de crédit agricole mutuel Atlantique Vendée portant les numéro suivants 0080303760, 00080303788, 0080303779 et 100001544 ;

— Condamné Mme [A] [U] à restituer à la Caisse régionale de crédit agricole mutuel Atlantique Vendée le montant des sommes prêtées ;

— Condamné la Caisse régionale de crédit agricole mutuel Atlantique Vendée à restituer à Mme [A] [U] les échéances déjà versées en capital et intérêts conventionnels ;

— Condamné la Caisse régionale de crédit agricole mutuel Atlantique Vendée à restituer les frais de dossier et les frais de garantie hypothécaires pour un montant global de 1.399,99 € avec intérêts au taux légal à compter du 23 septembre 2014 ;

— Dit que la restitution des sommes dues par Mme [A] [U] à la Caisse régionale de crédit agricole mutuel Atlantique Vendée se fera par compensation avec les sommes dues par la Caisse régionale de crédit agricole mutuel Atlantique Vendée à Mme [A] [U] ;

— Condamné solidairement Mlle [D] [M], représentée par sa mère Mme [K] [B], M. [N] [M] ainsi que Me [G] à payer à la Caisse régionale de crédit agricole mutuel Atlantique Vendée la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Statuant de nouveau des chefs du jugement infirmés et y ajoutant :

Déboute Mme [A] [U] de sa demande de nullité de la vente objet de l’acte authentique au rapport de Me [G] en date du 27 septembre 2012 entre [O] [M] et Mme [A] [U],

Déboute Mme [A] [U] de sa demande de nullité subséquente des contrats de prêts souscrits auprès de la Caisse régionale de crédit agricole mutuel Atlantique Vendée portant les numéro suivants 0080303760, 00080303788, 0080303779 et 100001544 ;

Précise que la nullité de la vente et subséquemment celle des contrats de prêts n’étant pas prononcées, les demandes suivantes, formées par Mme [U] deviennent sans objet :

— Condamné M. [N] [M] et Mlle [D] [M], représentée par sa mère Mme [K] [B], à payer à Mme [A] [U] les sommes suivantes :

* 5.303,30 € au titre des frais d’acte notarié

* 13.107 € au titre des taxes foncières arrêtées en 2021, montant à parfaire à la date du présent jugement ;

* 1.302 € au titre des frais d’assurance des deux prêts relais, avec intérêt au taux légal à compter du 23 septembre 2014

*58,63 € par mois à compter d’octobre 2012 jusqu’au présent jugement au titre de l’assurance des deux prêts amortissables, avec intérêt au taux légal à compter du 23 septembre 2014 ;

— voir juger qu’au vu de sa situation financière, elle ne restituera les sommes dues à la caisse régionale de crédit agricole (143.598,24€) qu’après restitution du prix de vente et de ses accessoires par les consorts [M] et Me [G],

— Condamner solidairement Me [G] à garantir Mme [U] du paiement des sommes à restituer compte tenu de l’insolvabilité de M. [N] [M] et Mlle [D] [M], représentée par sa mère Mme [K] [B], pour un montant de 327.522,07€, sauf à parfaire et outre les intérêts légaux depuis la date l’assignation du 23 septembre 2014,

Condamne in solidum M. [N] [M] et Mlle [D] [M], représentée par sa mère Mme [K] [B] avec Me [G] à payer à Mme [A] [U] la somme de 24.000 € sur le fondement du dol, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt;

Déboute Mme [A] [U] du surplus de ses demandes ;

Condamne in solidum M. [N] [M] et Mlle [D] [M], représentée par sa mère Mme [K] [B] avec Me [G] à payer à Mme [A] [U] la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Déboute Mlle [D] [M], représentée par sa mère Mme [K] [B] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Déboute Me [G] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Déboute la caisse régionale de crédit agricole mutuel Atlantique de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamne in solidum M. [N] [M] et Mlle [D] [M], représentée par sa mère Mme [K] [B] avec Me [G] aux dépens d’appel,

Autorise les avocats qui en ont fait la demande à recouvrer directement contre eux ceux des dépens dont ils auraient pu faire l’avance sans avoir reçu provision.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT