Cour d'appel de Rennes, 4e chambre, 12 décembre 2024, n° 23/02608

CA Rennes
Infirmation partielle 12 décembre 2024

Arguments

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Accepté
Démembrement de propriété et solidarité entre usufruitier et nu-propriétaire
La cour a jugé que les dispositions du règlement de copropriété adoptées sont applicables à Mme [U], malgré l'absence de publication, et que le syndicat peut se prévaloir de la clause de solidarité.
Rejeté
Frais nécessaires au recouvrement
La cour a confirmé que les frais de recouvrement ne sont pas justifiés dans ce cas, car ils ne correspondent pas à des diligences exceptionnelles.
Rejeté
Irrecevabilité de la demande de dommages et intérêts
La cour a jugé que la demande de dommages et intérêts était effectivement nouvelle et ne pouvait pas être acceptée.
Accepté
Droit aux frais irrépétibles
La cour a jugé que le syndicat a droit à une indemnité pour les frais irrépétibles engagés dans le cadre de la procédure.

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Sur la décision

Référence :	CA Rennes, 4e ch., 12 déc. 2024, n° 23/02608
Juridiction :	Cour d'appel de Rennes
Numéro(s) :	23/02608
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	19 avril 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Chloé RAJALUGuillaume CIZERON
Parties :	Syndicat des copropriétaires de l' immeuble [ Adresse 2 ] A [ Localité 1 ]

Texte intégral

4ème Chambre

ARRÊT N° 266

N° RG 23/02608

N°Portalis DBVL-V-B7H-TXB4

(Réf 1ère instance : 21/00307)

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 12 DECEMBRE 2024

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : M. Alain DESALBRES, Président de chambre,

Assesseur : Madame Nathalie MALARDEL, Conseillère,

Assesseur : Monsieur Philippe BELLOIR, Conseiller,

GREFFIER :

Madame Françoise BERNARD, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 18 Juin 2024

devant Monsieur Philippe BELLOIR, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement le 12 Décembre 2024 par mise à disposition au greffe, date indiquée à l’issue des débats : 10 Octobre 2024 prorogée au 07 Novembre 2024 puis au 12 Décembre 2024

****

APPELANTE :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] A [Localité 1]

représenté par son syndic en exercice, la société BSR IMMOBILIER SARL immatriculée au RCS de Nantes sous le n° 790 645 808 et dont le siège est [Adresse 3], prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par M^e Guillaume CIZERON de la SELARL CABINET CIZERON, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES

INTIMÉE :

Madame [W] [U]

née le 14/04/1930 à [Localité 4] (44)

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par M^e Chloé RAJALU, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES

FAITS ET PROCÉDURE

L’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 1] est soumis au statut de la copropriété et est administré par un syndic, la société BSR Immobilier.

Mme [W] [U] est propriétaire des lots n°7 et 8 au sein de cet immeuble depuis son acquisition, avec son époux en 1962. Suite à la liquidation de la communauté survenue en 1979, elle s’est vue attribuer la pleine propriété de ces lots et a fait don de leur nue-propriété à M. [F] [D], son fils, par acte de dotation-partage du 8 octobre 2011.

M. [C] [D] a succédé à M. [F] [D], son père, dans les droits qu’il détenait sur la propriété des lots n°7 et 8. Mme [U] détenait l’usufruit desdits lots et son petit-fils, M. [C] [D], en était le nu-propriétaire.

Lors de l’assemblée générale du 5 septembre 2013, les copropriétaires ont voté la refonte de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété. Les lots n°7 (2 pièces + cave) et 8 (2 pièces + cave) sont devenus les lots n°202 (cave), 205 (cave) et 234 (appartement).

Lors des assemblées générales des 30 novembre 2015 et 8 novembre 2016, les copropriétaires ont voté d’importants travaux de rénovation des parties communes de l’immeuble.

Selon un décompte en date du 25 novembre 2019, le compte individuel des lots appartenant à Mme [U] et de M. [C] [D] a présenté un solde débiteur de 43 637,66 euros.

Par un jugement du tribunal judiciaire de Nantes du 16 juillet 2020, M. [C] [D] a été condamné à payer cette somme au syndicat des copropriétaires de l’immeuble.

Dans le cadre de ses démarches de recouvrement forcé de cette décision, le syndicat des copropriétaires a découvert le démembrement de propriété et par acte d’huissier du 23 décembre 2020, il a fait assigner Mme [U] devant le tribunal judiciaire de Nantes en paiement desdites charges de copropriété restées impayées.

M. [C] [D] est décédé le 15 mai 2021.

Par un jugement du 11 avril 2023, le tribunal judiciaire de Nantes a :

— débouté le syndicat des copropriétaire de l’ensemble de ses demandes formées à l’encontre de Mme [U] ;

— condamné le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens ;

— condamné le syndicat des copropriétaires à payer à Mme [U] la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rappelé l’application de l’exécution provisoire.

Le syndicat des copropriétaires a interjeté appel de ce jugement par déclaration remise au greffe de la cour d’appel de Rennes le 2 mai 2023, intimant Mme [U].

Dans ses dernières conclusions du 28 juillet 2023, au visa des articles 10, 10-1, 14-1, 14-2, 19-2 et 35 de la loi du 10 juillet 1965, 44 et 45-1 du décret du 17 mars 1967, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 1], représenté par son syndic en exercice, la société BSR Immobilier, demande à la cour de :

— infirmer le jugement dont appel en toute ses dispositions ;

Statuant à nouveau :

— condamner Mme [U] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 43 391,66 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 25 novembre 2019 ;

— condamner Mme [U] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 246 euros au titre des frais nécessaires de recouvrement engagés ;

A titre subsidiaire,

— condamner Mme [U] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 43 637,66 euros à titre de dommages et intérêts ;

En tout état de cause,

— condamner Mme [U] au paiement de la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Mme [U] aux entiers dépens de l’instance.

Dans ses dernières conclusions du 21 octobre 2023, Mme [U] demande à la cour de :

A titre principal,

— confirmer le jugement en ce qu’il a :

* débouté le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes ;

* condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens et à payer la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— déclarer irrecevable comme étant nouvelle en cause d’appel, la demande formulée au titre des dommages intérêts et, par conséquent débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommage-intérêts ;

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse de la réformation du jugement,

— reporter de vingt-quatre mois, à compter de la signification de l’arrêt, le paiement des sommes dues par Mme [U] ;

A titre encore plus subsidiaire,

— accorder des délais de paiement sur une durée de vingt-quatre mois à Mme [U] pour le paiement des sommes dues ;

En tout état de cause, y ajoutant,

— condamner, en cause d’appel, le syndicat des copropriétaires à verser une somme de 2 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeter la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile formulée par le syndicat des copropriétaires à l’encontre de Mme [U] ;

— condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens, tant de première instance que d’appel par application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’instruction a été clôturée le 7 mai 2024.

MOTIFS

Le syndicat des copropriétaires fait valoir, compte tenu du démembrement de propriété, que les charges pour travaux impayées, d’un montant de 43 391,66 euros, sont dues par Mme [U] en application d’une clause du nouveau règlement de copropriété du 5 septembre 2013 instaurant une solidarité entre l’usufruitier et le nu-propriétaire. Il sollicite également que les frais de recouvrement de sa créance, d’un montant de 246 euros, soient mis à la charge de Mme [U]. Enfin, le syndicat des copropriétaires demande, pour la première fois, des dommages et intérêts compensatoires d’un même montant.

Mme [U] invoque l’absence de décompte actualisé et l’absence de publication du nouveau règlement de copropriété du 5 septembre 2013. Sur la demande de dommages et intérêts, elle soutient que la demande est nouvelle et irrecevable en application de l’article 564 du code de procédure civile. Elle ajoute que cette demande de dommages et intérêts est présentée que pour contourner la loi du 10 juillet 1965. A titre subsidiaire, en cas de condamnation, elle sollicite un report et des délais de paiement.

Sur la demande de condamnation au paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et élément présentent à l’égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités

différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

En l’espèce, les charges de copropriété dont le syndicat des copropriétaires réclame le paiement, correspondent à des appels de fonds de mars et septembre 2017 pour la réalisation de travaux importants de désamiantage, de taille de pierre et de couverture votés par les assemblées générales des 30 novembre 2015, 08 novembre 2016 et incombant au nu-propriétaire, les charges courantes de copropriété ayant par ailleurs été réglées.

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

— l’extrait de matrice cadastrale,

— le relevé de compte copropriétaire arrêté au 25 novembre 2019 à la somme de 43 391,66 euros (hors frais de recouvrement),

— les procès-verbaux des assemblées générales du 5 septembre 2013, 22 janvier 2015, du 30 novembre 2015, du novembre 2016, du 7 novembre 2017 et du 10 octobre 2018,

— les appels de fonds correspondants adressés à Mme [U],

— le contrat de syndic,

— les rappels adressés à Mme [U] de payer la somme le 7 juillet 2017 et le 18 juin 2018.

Pour ces années, les comptes ont été approuvés par les assemblées générales pour lesquelles il n’est justifié d’aucune annulation. Dès lors, les documents produits sont suffisants pour statuer sur la créance certaine, liquide et exigible.

Pour débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement, le tribunal a retenu que le règlement de copropriété qui avait été adopté lors de l’assemblée générale du 5 septembre 2013 n’avait fait l’objet d’aucune publication alors que la résolution 16-5 de l’assemblée générale était assortie de la mention suivante : « le nouveau règlement de copropriété et la nouvelle grille de répartition des charges de copropriété prendront effet à la date de publication du règlement de copropriété ».

Cependant l’article 13 de la loi du 10 juillet 1965 qui pose le principe de la publicité n’a entendu régler les effets de la publicité du règlement de copropriété et de ses modifications qu’à l’égard des ayants cause à titre particulier des copropriétaires mais n’a imposé aucune mesure de publicité pour rendre le règlement applicable aux copropriétaires concernés.

A l’égard des copropriétaires toute modification ou refonte d’un règlement de copropriété leur est immédiatement opposable. Il s’impose également, sans formalité particulière, aux ayants cause universels ou à titre universel des copropriétaires, tels que les héritiers.

En l’espèce il n’est pas contestable ni discuté que Mme [U] était copropriétaire lors de l’assemblée générale du 5 septembre 2013.

Il s’ensuit que les dispositions du règlement de copropriété adoptées sont applicables à Mme [U] malgré l’absence de publication.

Il en résulte que le syndicat des copropriétaires peut se prévaloir à l’égard de Mme [U] de la clause de solidarité entre usufruitier et nu propriétaire issue du règlement de copropriété du 5 septembre 2013.

Par conséquent, c’est à tort que le tribunal a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de la somme de 43 391,66 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 25 novembre 2019 et le jugement doit par conséquent être infirmé.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement

Compte-tenu de l’âge avancé de 93 ans de Mme [U] la privant de toute capacité d’emprunt bancaire, de sa situation financière difficile justifiée par ses avis d’impôt sur le revenu de 2017 à 2023 et de sa proposition de mise en vente de son logement, il sera accordé à l’intimée, en application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, un délai maximal de douze mois pour s’acquitter de cette somme, laquelle ne devra pas dispenser ce copropriétaire du paiement de l’ensemble des charges de copropriétés courantes.

Ce report sera assorti de l’obligation pour le débiteur de justifier de la réalité de la mise en vente de son bien immobilier dans des conditions exposées dans le dispositif. A défaut, la créance du syndicat des copropriétaires redeviendra immédiatement exigible.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, en sa rédaction issue de la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.

Le jugement doit être confirmé en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation aux frais de mise en demeure alors qu’il ne la produit pas.

En ce qui concerne les frais postérieurs, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base ; les frais et honoraires réclamés à ce titre ne constituent des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils correspondent à des diligences précises et exceptionnelles au regard de la gestion courante du syndic, ce qui n’est pas établi en l’espèce s’agissant des frais de constitution de dossier d’avocat pour un montant de 96 euros.

Le jugement doit être confirmé en ce qu’il a rejeté cette demande.

Sur les demandes annexes

Les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles et aux dépens seront réformées.

M. [U] sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires une indemnité de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles.

Elle supportera les dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant publiquement, contradictoirement en dernier ressort,

Infirme le jugement du tribunal judiciaire de Nantes du 11 avril 2023, sauf en ce qui concerne les dispositions relatives aux frais de recouvrement,

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

Condamne Mme [W] [U] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 1], la somme de 43 391,66 au titre des charges impayées au 25 novembre 2019 avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt,

Reporte le paiement de cette dette dans la limite de douze mois à compter de la présente décision et subordonne ce délai à la mise en vente par Mme [U] de son bien immobilier, vente dont elle devra justifier chaque trimestre par l’envoi au créancier d’un mandat de vente à prix réactualisé,

Dit qu’à défaut pour la débitrice de respecter de telles obligations, la créance du syndicat des copropriétaires redeviendra immédiatement exigible ;

Rejette la demande présentée par Mme [W] [U] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [W] [U] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 1] la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [W] [U] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 1] aux dépens de première instance et aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,