1ère chambre B

ARRÊT N°

N° RG 21/07071

N° Portalis DBVL-V-B7F-SGMR

(Réf 1ère instance : 21/1396)

SARL M. T. HOLDING

C/

M. [U] [O]

Mme [V] [E] [L] épouse [O]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 4 FEVRIER 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Président : Madame Véronique VEILLARD, présidente de chambre

Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, président de chambre

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, conseillère

GREFFIER

Madame Morgane LIZEE lors des débats et M^me Elise BEZIER lors du prononcé

DÉBATS

A l’audience publique du 10 septembre 2024

ARRÊT

Contradictoire, prononcé publiquement le 4 février 2025 par mise à disposition au greffe après prorogation du délibéré initialement prévu le 19 novembre 2024

****

APPELANTE

S.A.R.L. M. T. HOLDING

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Maud MULOT de la SELARL SELARL MAUD MULOT, avocat au barreau de QUIMPER

INTIMÉS

Monsieur [U] [O]

né le [Date naissance 5] 1954 à [Localité 9]

[Adresse 7]

[Localité 4]

Madame [V] [L] épouse [O]

née le [Date naissance 3] 1952 à [Localité 10]

[Adresse 7]

[Localité 4]

Tous deux représentés par M^e Delphine GICQUELAY de la SELARL D GICQUELAY, avocat au barreau de QUIMPER

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

1. Suivant compromis de vente du 13 février 2018, M. et Mme [O] qui cessaient leur activité commerciale pour cause de retraite vendaient à la SARL MT Holding, dont le gérant est M. [C] [S], leurs parts sociales détenues dans la SCI Isole pour un montant de 450.000 €. Les parties se connaissaient antérieurement à cette affaire. Cette cession avait été précédée d’une promesse d’acquisition faite par courrier du 21 décembre 2017 par M. [S]. La promesse de vente était réitérée par acte authentique du 5 avril 2018 reçue par maître [X], notaire à [Localité 8] (29). Le bien immobilier détenu par la SCI Isole cédé à la SARL MT Holding était situé [Adresse 1] à Quimperlé (29300).

2. Reprochant aux vendeurs d’avoir opéré le 5 janvier 2018 une distribution des réserves sans l’en avoir avisée au moment de la vente, ni avoir communiqué tous les documents comptables utiles, la SARL MT Holding a, le 23 octobre 2020, assigné M. et Mme [O] aux fins de les voir solidairement condamnés à lui payer une somme de 60.234 € en réparation d’une perte de chance d’acquérir les parts sociales à un meilleur prix, chance qu’ils évaluaient à 100 %.

3. Par jugement du 14 septembre 2021, le tribunal judiciaire de Quimper a :

— débouté la SARL MT Holding de sa demande,

— condamné la SARL MT Holding à payer à M. et Mme [O] la somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles,

— rappelé le caractère exécutoire de plein droit du jugement,

— rejeté toute autre demande,

— condamné la SARL MT Holding aux dépens.

4. Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu qu’il était mentionné dans la promesse de vente qu’il n’existait pas de compte courant du cédant, que le cessionnaire y reconnaissait avoir pu consulter tous les documents sociaux et comptables, qu’une attestation comptable y était annexée par laquelle la SCI n’avait pas de passif et que les comptes avaient été apurés, qu’aucune garantie du passif n’avait été souscrite, que la distribution des réserves avait été faite le 5 janvier 2018, soit antérieurement à la signature de la promesse de vente intervenue le 13 février 2018, que l’acte de vente du 5 avril 2018, au cours duquel le cessionnaire était assisté d’un notaire, avait repris les termes de la promesse de vente, qu’aucune pièce n’avait été sollicitée par le cessionnaire entre le jour de la promesse et celui de la vente, qu’enfin, la valeur des parts sociales avait été fixée en fonction, non pas des résultats comptables de la SCI, mais bien en fonction de la valeur de l’immeuble dont était propriétaire la SCI, à savoir au prix de 450.000 €.

5. La SARL MT Holding a interjeté appel par déclaration du 26 octobre 2021. Le 9 novembre 2021, elle a régularisé une seconde déclaration d’appel sous le n° de répertoire général 21/07071. Une jonction a été ordonnée par ordonnance du 19 novembre 2021 sous l’unique n° de RG 21/07071.

6. L’ordonnance de clôture a été prononcée le 18 juin 2024.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

7. La SARL MT Holding expose ses prétentions et moyens dans ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 26 janvier 2022 aux termes desquelles elle demande à la cour de :

— réformer le jugement sauf en ce qu’il a rejeté les demandes des intimés,

— statuant à nouveau,

— juger que M. et Mme [O] ont commis plusieurs fautes quasi délictuelles et notamment la réticence dolosive d’informations sur l’état des comptes de la SCI Isole, la distribution des réserves et leur débit du compte courant d’associés,

— juger que leurs agissements lui ont causé un préjudice,

— juger que le préjudice qui en découle est une perte de chance de 100 % d’obtenir les parts sociales à un meilleur prix, c’est-à-dire un prix ne comprenant pas les liquidités disparues par la suite puisque les capitaux propres ont baissé,

— condamner M. et Mme [O] à lui payer la somme de 60.324 €, soit :

* 38.125 € au titre de la distribution des réserves,

* 22.199 € au titre de la créance de compte courant,

— juger que la somme portera intérêts au taux légal à compter de la première mise en demeure du 15 juillet 2019 et que les intérêts seront capitalisés au terme d’une année échue,

— condamner M. et Mme [O] aux dépens,

— les condamner à lui payer la somme de 5.000 € au titre des frais irrépétibles.

8. M. et Mme [O] exposent leurs prétentions et moyens dans leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 9 mars 2022 aux termes desquelles ils demandent à la cour de :

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

— y ajoutant,

— débouter la SARL MT Holding de ses demandes,

— la condamner à leur payer la somme de 5.000 € au titre des frais irrépétibles,

— la condamner aux dépens.

9. Pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure.

MOTIVATION

10. À titre liminaire, il convient de rappeler que l’office de la cour d’appel est de trancher le litige et non de donner suite à des demandes de « juger » qui, hors les cas prévus par la loi, ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4, 5 et 954 du code de procédure civile lorsqu’elles sont seulement la reprise des moyens censés les fonder.

11. En cause d’appel, la SARL MT Holding, invoquant un nouveau fondement juridique à titre principal, à savoir le dol, entend soutenir que M. et Mme [O] ont commis une réticence dolosive en lui cachant sciemment l’état des comptes et le procès-verbal d’assemblée générale du 5 janvier 2018. C’est désormais à titre subsidiaire qu’elle soutient que les intimés ont commis une faute de nature délictuelle en ne lui transmettant qu’après la vente les documents sociaux, archives et comptes chéquiers de la SCI Isole.

1) Sur la réticence dolosive

12. La SARL MT Holding, qui ne sollicite pas la nullité de la vente mais l’octroi de dommages et intérêts en réparation d’un préjudice qu’elle qualifie de « perte de chance », fait valoir que :

— les cédants ont commis une faute propre en lui dissimulant sciemment la distribution des réserves de la SCI après la promesse d’achat du 21 décembre 2017 mais avant le compromis de vente du 13 février 2018 alors que cette information était déterminante de son consentement,

— une clause de garantie du passif n’aurait pas couvert cette dissimulation qui ne relève pas d’un aléa social ou fiscal mais d’une initiative des cédants de sorte que l’absence d’une telle clause ne vaut pas renonciation de sa part aux garanties légales,

— cette distribution est intervenue en dehors de la période d’approbation des comptes ' habituellement fixée au 30 juin de chaque année ' et personne ne pouvait en deviner l’existence hormis les cédants, tandis que la présence d’un notaire à ses côtés au moment de la vente ne déchargeait pas ceux-ci de leur obligation dès lors que le notaire ne peut vérifier qu’une information facilement vérifiable,

— la clause de prise de connaissance des documents se rapportant à la vie sociale de la SCI ne peut concerner que des documents ordinaires et non une délibération d’assemblée générale inhabituelle, par ailleurs non transmise, et alors que les comptes chéquiers, archives et comptabilité n’ont quant à eux été transmis qu’à l’automne 2018, c’est-à-dire après la vente et après trois relances des 18 juin, 6 juillet et 3 septembre 2018,

— l’apurement des comptes signifie un apurement des dettes et des créances dont le compte courant débiteur des associés ; or, au cas particulier, les fonds distribués n’étaient pas des dividendes issus de l’année en cours, ni des reports à nouveau (c’est-à-dire des sommes ayant vocation à être distribuées l’année suivante) mais bien des fonds placés en réserve dont la distribution a conduit à une diminution des capitaux propres de la SCI de sorte que l’attestation comptable portant apurement des comptes et absence de passif est inopérante, outre que le compte courant de la SCI était finalement débiteur,

— les cédants ne démontrent pas avoir transmis au cessionnaire le procès-verbal du 5 janvier 2018 qui, par ailleurs, n’a pas été joint aux actes de vente tandis que les comptes eux-mêmes ne faisaient pas apparaître les écritures afférentes à cette distribution,

— le procès-verbal de distribution des dividendes n’a été connu qu’au cours du mois de décembre 2018,

— cette distribution a naturellement eu des conséquences significatives sur la valeur des titres de la société et sur le prix proposé puisque les parts sociales ' à savoir 450.000 € ' a été évalué sans tenir compte de cette distribution de sorte que la SARL MT Holding n’aurait pas acquis au prix payé si elle avait été en possession de cette information déterminante de son consentement.

13. M. et Mme [O] répliquent que la dissimulation intentionnelle n’est pas démontrée, que l’appelante a, préalablement à la promesse de vente, été complètement et clairement informée par leurs soins, que dans le cadre d’une cession de parts sociales, les comptes doivent être apurés et que jusqu’à la date de cession, les bénéfices doivent revenir aux cédants, que l’assemblée générale s’est tenue le 5 janvier 2018 entérinant la distribution des réserves aux cédants, qu’il a été convenu que le résultat pour la période du 1er janvier au 31 mars 2018 soit restitué à M. et Mme [O], qu’un arrêté des comptes a été établi au 13 février 2018, date de la signature du compromis de vente, qui fait apparaître les prélèvements effectués au titre de la distribution des bénéfices, le montant du compte courant associés à 4.487,94 € et les paiements effectués courant février 2018, que les charges étaient déjà toutes payées à cette date, que le bénéfice était de 146,33 € sur les 3 mois qui devait leur revenir mais que la SARL MT Holding n’a pas communiqué son bilan 2018, que la SARL MT Holding n’avait pas souscrit de garantie du passif, qu’elle semble désormais considérer que le notaire aurait dû vérifier les informations transmises, ce qui constitue un aveu judiciaire de ce que tous les documents utiles lui ont bien été transmis.

Réponse de la cour

14. En application de l’article 1130 du code civil, « L’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné. »

15. La réticence dolosive est définie à l’article 1137 alinéa 2 du même code ainsi qu’il suit : « Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie. »

16. Pour être retenue, la qualification de dol suppose la réunion des trois conditions suivantes :

— le dol doit émaner du cocontractant ou d’un tiers de connivence,

— le dol doit résulter de man’uvres, de mensonges ou d’une dissimulation intentionnelle d’informations déterminantes,

— le dol doit avoir déterminé le consentement de celui qui en est la victime.

17. La preuve du vice ' celui-ci étant apprécié au moment de la formation du contrat ' incombe à celui qui s’en dit victime. La charge de la preuve du caractère intentionnel du comportement du cocontractant et celle de la preuve du caractère déterminant du dol allégué pèsent sur la personne qui prétend que son consentement a été vicié qui doit établir la réalité des agissements qui ont provoqué son erreur. Les sanctions sont, en toute hypothèse, subordonnées à la preuve directe et positive du dol ainsi que de son caractère déterminant.

18. Il est de jurisprudence constante que le silence gardé par le cocontractant ne peut être constitutif d’un dol que si l’intention de tromper de ce dernier est établie (Cass., 3ème civ., 2 octobre 1974, pourvoi n° 73-11.901, Cass., 3ème civ., n° 94-14.887, Cass., 3ème civ., 7 avril 2016, n° 15-13.064).

19. En l’espèce, il convient d’examiner la teneur des actes signés entre M. et Mme [O], cédants, et la SARL MT Holding représentée par M. [C] [S], gérant, société cessionnaire.

20. Il résulte du compromis de vente du 13 février 2018 signé, qu’au titre de la cession des titres sociaux, "Le CEDANT promet de CEDER au CESSIONNAIRE, ce qui est accepté par Monsieur [S] au plus tard le 31 mars 2018, moyennant le prix principal de quatre cent cinquante mille euros (450.000 eur) payable comptant le jour de la signature de l’acte authentique réitérant les présentes les CENT parts entièrement libérées numérotées de 1 à 100 qu’il détenait dans la société ISOLE."

21. Il était précisé que le cessionnaire devait recevoir dans un délai de 15 jours :

— la copie certifiée conforme des procès-verbaux des différentes assemblées générales ordinaires et extraordinaires tenues par la société au cours des cinq dernières années ainsi que les différents rapports des commissaires aux comptes établis au cours desdites années tant sur la gestion que sur les conventions réglementées,

— les documents comptables des cinq derniers exercices sociaux et un arrêté des comptes arrêté au jour de la cession.

22. L’entrée en jouissance a été fixée au jour de la constatation authentique de la réalisation des conditions stipulées au compromis et la distribution des dividendes a été arrêtée ainsi qu’il suit en page 5 : "Le CESSIONNAIRE aura seul droit aux dividendes mis en paiement pendant les exercices ultérieurs, et ce à compter du jour de la constatation de la réalisation des conditions suspensives.

Les revenus des titres sociaux distribués postérieurement au jour de la constatation authentique de la réalisation des présentes, au titre de l’exercice social actuellement en cours, seront répartis prorata temporis entre le CEDANT et le CESSIONNAIRE.

Un résultat intermédiaire sera arrêté entre les parties en vue de déterminer la quote-part entre CEDANT et CESSIONNAIRE."

23. Au paragraphe « PRIX ' DÉTERMINATION » en page 6, il était spécifié "Étant précisé que ce prix a été établi en fonction de la valeur de l’immeuble social situé à [Adresse 6]."

24. Au paragraphe « ABSENCE DE GARANTIE DE PASSIF » en page 11, il était stipulé que "Le rédacteur des présentes a indiqué dès avant ce jour au CESSIONNAIRE qu’une convention de garantie de passif sert à traiter les difficultés surgissant postérieurement à la cession, mais dont l’origine relève de la gestion des dirigeants en fonction avant la cession.

La présente cession est acceptée par le CESSIONNAIRE sans garantie de passif de la part du CEDANT, le CESSIONNAIRE déclarant parfaitement connaître la situation active et passive de la société.

Le CESSIONNAIRE déclare avec été averti des conséquences de l’absence de garantie de passif et des risques encourus.

A ce sujet, le cabinet Fimorec, comptable du CEDANT, a édité une attestation le 13 février 2018, ci-annexée, que la SCI ISOLE n’a pas de passif et que les comptes ont été apurés.

Le CEDANT s’engage à produire pour la signature de l’acte authentique une nouvelle attestation confirmant la situation de la société (comptes apurés et pas de passif)."

25. Il était encore précisé au titre de la « CONCLUSION DU CONTRAT » en page 14 que "Les parties déclarent que les dispositions de ce contrat ont été, en respect des dispositions impératives de l’article 1104 du code civil, négociées de bonne foi, et qu’en application de celles de l’article 1112-1 du même code, toutes les informations dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre ont été révélées.

Elles affirment que le présent contrat reflète l’équilibre voulu par chacune d’elles."

26. Ainsi, le compromis de vente portait-il sur la vente de 100 parts sociales au prix de 450.000 €, lequel prix avait été défini en fonction de la valeur du bien immobilier détenu par la SCI venderesse, sans qu’il soit fait référence à la transmission d’un quelconque autre actif dont la SCI aurait été en possession, tandis que la distribution des dividendes devait s’effectuer prorata temporis entre les parties à compter de la vente, les dividendes antérieurs étant acquis aux cédants, et qu’enfin, il était attesté de ce que la SCI cédante n’avait pas de passif et que les comptes avaient été apurés.

27. Le 5 avril 2018, l’acte authentique de vente a été signé en l’étude de maître [X], notaire à [Localité 8].

28. Au titre du patrimoine sociétaire, il y a été précisé en page 4 l’existence d’un bien immobilier à usage commercial, à l’exclusion d’une quelconque référence à un autre actif sous forme de comptes ou de liquidités.

29. Il était d’ailleurs précisé en page 12 qu’il n’existait « pas de compte courant au nom du cédant. »

30. L’entrée en jouissance a été ainsi fixée : "Le CESSIONNAIRE est propriétaire des parts dont il s’agit à compter de ce jour. Il en a la jouissance à compter du même jour par la possession réelle.

Il participera et contribuera aux résultats sociaux à proportion des droits attachés aux parts cédées à compter de ce jour."

31. Le prix est resté inchangé, soit 450.000 €.

32. La même clause d’absence de garantie du passif y a été reprise en ces termes :

« Le notaire a indiqué dès avant ce jour au CESSIONNAIRE qu’une convention de garantie de passif sert à traiter les difficultés surgissant postérieurement à la cession, mais dont l’origine relève de la gestion des dirigeants en fonction avant la cession.

La présente cession est acceptée par le CESSIONNAIRE sans garantie de passif de la part du CEDANT, le CESSIONNAIRE déclarant parfaitement connaître la situation active et passive de la société.

Le CESSIONNAIRE déclare avec été averti des conséquences de l’absence de garantie de passif et des risques encourus."

33. Il y a été ajouté que "A ce sujet, le cabinet comptable FIMOREC ['] a établi à la date du 30 mars 2018 une attestation confirmant : "' la SCI ISOLE ['] n’a pas de passif particulier et les comptes de la société sont apurés."

34. Enfin, au paragraphe « JUSTIFICATION » en page 13, il a été mentionné que "Le CESSIONNAIRE reconnaît avoir pu consulter :

— tous les documents se rapportant à la constitution de la société et à la vie sociale,

— tous les livres et documents comptables de la société,

— les contrats et engagements en cours,

— et plus généralement tous documents pouvant être joints à l’acte."

35. Ainsi, le patrimoine sociétaire cédé par M. et Mme [O] à la SARL MT Holding a-t-il été clairement désigné comme étant composé seulement d’un bien immobilier, précisément identifié, sans aucun autre actif, tandis que les dividendes antérieurs à la vente avaient vocation à être attribués aux cédants en application de la clause d’entrée en jouissance, de sorte que c’est à tort qu’après la vente, la SARL MT Holding a cru pouvoir exciper d’un procès-verbal d’assemblée générale établi le 5 janvier 2018 avant le compromis de vente du 13 février 2018 pour prétendre à l’attribution desdits dividendes à son profit.

36. De même, la garantie de passif n’avait-elle pas été envisagée, comme le prétend la SALR MT Holding, comme pouvant couvrir les seuls risques sociaux ou fiscaux mais plus généralement comme couvrant tous les risques « dont l’origine relève de la gestion des dirigeants en fonction », et ce sans distinction, de sorte que la distribution des dividendes était susceptible d’être concernée par le périmètre d’une clause de garantie du passif, à laquelle il a pourtant et après avertissement explicite du notaire été expressément renoncé par la société cessionnaire, conduisant effectivement à en conclure qu’elle était en parfaite connaissance du contenu de son acquisition, à savoir 100 parts sociales d’une SCI propriétaire d’un bien immobilier, au prix définitif de 450.000 € ayant été fixé en considération de la seule valeur dudit bien, à l’exclusion de tout autre actif.

37. Cette parfaite connaissance était confirmée par les deux attestations comptables des 13 février 2018 et 30 mars 2018, respectivement évoquées dans le compromis de vente et dans l’acte de vente, d’où il résultait que la SCI ISOLE n’avait pas de passif particulier et que les comptes de la société avaient été apurés, situation qui n’appelait pas d’objection de la part de la SARL MT Holding.

38. Elle était encore confirmée par la clause de prise de connaissance insérée dans l’acte de vente par laquelle le gérant de la SARL MT Holding reconnaissait avoir pu consulter tous les documents se rapportant à la constitution de la société et à la vie sociale, tous les livres et documents comptables de la société, les contrats et engagements en cours et, plus généralement, tous documents pouvant être joints à l’acte, cette clause ayant été validée sans réserve par la société cessionnaire, dont il doit par ailleurs être souligné qu’elle était assistée par son notaire lors de cette signature.

39. Du reste, lors de ses relances pour obtenir la communication des « relevés de comptes, chéquiers et comptabilité de la SCI », le gérant de la SARL MT Holding n’a pas fait état d’une quelconque réclamation quant au sort réservé aux dividendes antérieurs à la vente ou au compte courant d’associé dont il ne s’inquiétait d’ailleurs même pas des montants éventuels puisqu’en toute logique, ces montants ' qui étaient nuls ou inexistants (s’agissant du compte courant) ' étaient, de facto, sans incidence sur l’indice de rentabilité servant de base au calcul du prix de vente qui avait été fixé, par application des termes du compromis de vente, en seule considération de la valeur du bien immobilier, à l’exclusion de tout autre actif.

40. Sous le bénéfice de ces observations, la SARL MT Holding n’est pas fondée à invoquer une dissimulation intentionnelle par M. et Mme [O] du procès-verbal d’assemblée générale du 5 janvier 2018 ou de toute autre information concernant le compte courant d’associés ou le sort des dividendes, lesquels ne constituaient pas, ainsi qu’elle le soutient à tort, une information déterminante de son consentement.

2) Sur la faute délictuelle

41. La SARL MT Holding fait valoir que :

— la tardiveté de l’information, soit plus de 7 mois après la signature du compromis de vente, et plus de 8 mois après le procès-verbal attribuant les réserves et générant un compte courant d’associé débiteur, constitue une faute de nature quasi délictuelle,

— l’apurement des comptes demandés lors de la promesse d’achat avait pour objet de prévoir le remboursement du compte courant, pas de l’organiser par une distribution, sans objet au regard de la nature du régime d’imposition de la SCI à l’impôt sur les sociétés,

— l’attention à l’époque portait surtout sur le compte courant débiteur des associés et la mention portant sur l’apurement des comptes ne visait que ce point-là,

— les agissements reprochés sont d’autant plus choquants que le compte courant d’associé était débiteur et n’avait pas été remboursé, ce qui équivaut à ce que M. et Mme [O] ont emprunté à leur société et l’ont vidée de la majeure partie de ses capitaux propres,

— la répartition du résultat est toujours librement convenue entre le vendeur et l’acquéreur et, en l’espèce, à aucun moment, il n’a été prévu d’affecter le dernier résultat en faveur du cédant et M. et Mme [O] ne présentent aucun document démontrant l’intention des parties en ce sens,

— à cet égard, la mention du patrimoine social de la SCI ne comportant que l’immeuble est insuffisant à caractériser l’état des comptes de la société,

— en affirmant par leur expert-comptable que les comptes avaient été apurés, sans mentionner le compte courant débiteur au moment de la promesse d’achat du 21 décembre 2017 et la distribution des réserves, les vendeurs ont fait perdre une chance sérieuse à la société acquéreur la chance d’obtenir un prix différent pour les parts sociales, ou à tout le moins, dans des conditions de garantie d’achat différentes.

42. M. et Mme [O] font valoir que :

— les conditions de la responsabilité quasi délictuelle ne sont pas remplies,

— lors d’une cession des parts, si la société venderesse a apuré son prêt immobilier, il est d’usage que la valeur des parts soit identique à celle de la valeur de l’immeuble sauf passif particulier, ce qui est le cas d’espèce,

— en l’espèce, la SCI Isole avait achevé de régler le prêt d’acquisition de l’immeuble et n’avait aucun passif particulier,

— s’ils avaient renoncé à leur compte courant et à la distribution des dividendes, l’actif de la SCI Isole aurait été constitué de l’immeuble (450.000 €) et des actifs comptables (60.324 €) soit une valeur totale de 510.324 €, à laquelle ils auraient vendu,

— la société MT Holding n’a subi aucun préjudice,

— il n’y a ni faute de leur part, ni préjudice subi, ni lien de causalité,

— en tout état de cause, ils n’auraient pas baissé leur prix de vente puisqu’un autre acquéreur, en l’occurrence Groupama, avait offert le même montant, à savoir 450.000 € pour l’acquisition du bien immobilier, qui plus est sans condition suspensive de financement, que de ce fait, aucune perte de chance ne peut être caractérisée.

Réponse de la cour

43. Aux termes de l’article 1240 du code civil, « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

44. Et, en vertu de l’article 1178 du code civil, « Indépendamment de l’annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle. »

45. Cela suppose donc, conformément aux dispositions de l’article 1240 du code civil, de faire la démonstration d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité.

44. Au cas particulier, les circonstances dans lesquelles se sont déroulées les négociations ne sont pas relatées. En particulier, il n’est pas exposé les raisons pour lesquelles M. et Mme [O] ont choisi de signer avec la SARL MT Holding qui proposait d’acquérir les parts sociales au prix de 450.000 € sous condition de financement plutôt que de conclure avec Groupama qui proposait l’acquisition du bien immobilier ' et non des parts sociales ' au même prix et cette fois sans condition suspensive de financement.

45. Il s’évince néanmoins du compromis de vente que le cessionnaire devait recevoir dans un délai de 15 jours à compter de la signature du compromis de vente le 13 février 2018 :

— la copie certifiée conforme des procès-verbaux des différentes assemblées générales ordinaires et extraordinaires tenues par la société au cours des cinq dernières années ainsi que les différents rapports des commissaires aux comptes établis au cours desdites années tant sur la gestion que sur les conventions réglementées,

— les documents comptables des cinq derniers exercices sociaux et un arrêté des comptes arrêté au jour de la cession.

46. Ainsi qu’il l’a été ci-dessus retenu, si la distribution des dividendes antérieurs à la vente et la clôture du compte courant étaient sans incidence sur l’indice de rentabilité servant de base au calcul du prix de vente qui avait été fixé en seule considération de la valeur du bien immobilier, il n’en demeure pas moins que les cédants avaient l’obligation de transmettre au cessionnaire sous 15 jours à compter de la date du compromis de vente du 13 février 2018 notamment les procès-verbaux des différentes assemblées générales ordinaires et extraordinaires tenues au cours des cinq dernières années.

47. S’agissant du procès-verbal d’assemblée générale du 5 janvier 2018, M. et Mme [O] ne soutiennent pas aux termes de leurs écritures l’avoir spécifiquement transmis à la SARL MT Holding dans le délai imparti et, a fortiori, n’en font pas la démonstration.

48. Ce procès-verbal sera transmis seulement en décembre 2018, soit près de 10 mois après l’expiration du délai imparti.

49. Ce faisant, M. et Mme [O] ont commis une faute formelle.

50. Pour autant, il n’en est résulté aucun préjudice pour la SARL MT Holding dont il a été retenu que le consentement au prix offert par elle ne dépendait pas de cette distribution de dividendes ni de la présence d’un compte courant ' qui était noté absent dans l’acte de vente. L’absence de transmission du procès-verbal d’assemblée générale litigieux était donc sans conséquence sur la validité des accords.

51. De même, compte tenu de ce que M. et Mme [O] justifient de ce qu’ils pouvaient vendre à Groupama au même prix sans condition suspensive de financement, il s’en déduit que si la SARL MT Holding avait proposé un prix plus faible ou des conditions plus importantes, le choix des cédants se serait immanquablement porté sur l’offre plus avantageuse de Groupama.

52. Par voie de conséquence, aucune perte de chance ne peut être caractérisée au profit de la SARL MT Holding.

53. Le jugement déféré, qui a jugé que la SARL MT Holding ne pouvait dans ces conditions soutenir avoir perdu une chance de conclure à des conditions financières plus avantageuses, sera confirmé sur ce point.

3). Sur les dépens et les frais irrépétibles

54. Succombant, la SARL MT Holding supportera les dépens d’appel. Le jugement sera confirmé s’agissant des dépens de première instance.

55. Enfin, eu égard aux circonstances de l’affaire, il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties les frais irrépétibles exposés par elles en appel. Le jugement sera confirmé s’agissant des frais irrépétibles de première instance.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Quimper du 14 septembre 2021,

Condamne la SARL MT Holding aux dépens d’appel,

Rejette le surplus des demandes.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE