5ème Chambre

ARRÊT N° 12

N° RG 22/00675 – N° Portalis DBVL-V-B7G-SN7Q

(Réf 1ère instance : 11-21-0001)

M. [O] [L]

C/

Société [Adresse 8]

Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l’égard de toutes les parties au recours

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Pelois

M^e Martin

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 15 JANVIER 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie PARENT, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,

GREFFIER :

Madame OMNES, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 18 Novembre 2024, devant Madame Pascale LE CHAMPION, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

contradictoire, prononcé publiquement le 15 Janvier 2025 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANT :

Monsieur [O] [L]

né le 21 Septembre 1955 à [Localité 9], de nationalité française,

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représenté par M^e Sylvie PELOIS de la SELARL AB LITIS / PÉLOIS & AMOYEL-VICQUELIN, plaidant/postulant, avocat au barreau de RENNES

INTIMÉE :

SA D’HABITATIONS A LOYER MODERE D’ARMORIQUE dont le nom commercial est ARMORIQUE HABITAT, immatriculée au RCS de [Localité 6] sous le n° 635 721 400, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège,

[Adresse 10]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Benoît MARTIN de la SELARL SELARL GRUNBERG & ASSOCIES, plaidant/postulant, avocat au barreau de VANNES

Par acte sous seing privé du 7 septembre 2016, la société d'[Adresse 8] a donné à bail à M. [O] [L] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3].

Suite à des plaintes du voisinage, la SA d’HLM Armorique Habitat a adressé au locataire plusieurs courriers lui demandant de cesser ses nuisances.

Par sommation du 22 décembre 2020, le bailleur a demandé à M. [O] [L] de remédier aux troubles, retirer la caméra de surveillance et entretenir le jardin, en vain.

Par acte d’huissier du 22 février 2021, la SA [Adresse 7] a fait assigner M. [O] [L] devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Vannes.

Par jugement du 6 janvier 2022, le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Vannes a :

— prononcé la résiliation du bail à la date de la décision,

— autorisé en conséquence l’expulsion de M. [O] [L] ainsi que celle de tous occupants de son chef, des lieux à usage d’Habitation situés [Adresse 3], passé le délai de 2 mois suivant la signification du commandement de quitter les lieux, avec au besoin le concours de la force publique, et selon les modalités fixées par les articles L.412-1 à L.412-8 du code des procédures civiles d’exécution,

— rappelé que l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que : 'les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer’ dans le délai d’un mois à compter de la signification du procès-verbal d’expulsion,

— condamné M. [O] [L] à régler à la SA d’HLM Armorique Habitat une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, provision sur charge incluse, avec indexation suivant les termes du bail, et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’au jour de la libération totale des lieux, matérialisée par la remise des clés,

— ordonné à M. [O] [L] de procéder à l’enlèvement de la caméra de surveillance qu’il a apposée sur le mur des lieux loués,

— condamné M. [O] [L] à régler à la SA d’HLM Armorique Habitat la somme de 1 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté toute demande plus ample ou contraire,

— rappelé que le jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire,

— condamné M. [O] [L] aux entiers dépens de I’instance, dont le coût du constat et de la sommation par huissier.

Le 1er février 2022, M. [O] [L] a interjeté appel de cette décision et aux termes de ses dernières écritures notifiées le 29 avril 2022, il demande à la cour de :

— déclarer recevable et bien fondé son appel interjeté à l’encontre du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Vannes le 6 janvier 2022,

Y faisant droit,

— infirmer le jugement en toutes ses dispositions,

— débouter la SA d’HLM Armorique Habitat de sa demande de résiliation judiciaire du bail sous seing privé du 7 septembre 2016 liant les parties en l’absence de manquement de sa part à ses obligations de locataire,

— débouter la SA d’HLM Armorique Habitat de sa demande d’enlèvement de la caméra de surveillance qu’il a apposée sur le mur des lieux loués comme étant sans objet,

— débouter la SA d’HLM Armorique Habitat de sa demande d’expulsion,

En tout état de cause :

— débouter la SA d’HLM Armorique Habitat de toutes demandes, fins et conclusions contraires,

— condamner la SA d’HLM Armorique Habitat à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la même aux entiers dépens dont ceux d’appel qui seront recouvrés par la SELARL Ab Litis de Moncuit-Pélois-Vicquelin, société d’avocats, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions notifiées le 5 juillet 2022, la société d'[Adresse 8] demande à la cour de :

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Vannes du 6 janvier 2022,

En conséquence,

— prononcer la résiliation du bail à la date du 6 janvier 2012,

— autoriser en conséquence l’expulsion de M. [O] [L] ainsi que de celle de tous occupants de son chef, des lieux à usage d’habitation situés [Adresse 3], passé le délai de 2 mois suivant la signification du commandement de quitter les lieux, avec au besoin le concours de la force publique, et selon les modalités fixées par les articles L.412-1 à L.4l2-8 du code des procédures civiles d’exécution,

— rappeler que l’article L.433-l du code des procédures civiles d’exécution dispose que : 'les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer’ dans le délai d°un mois à compter de la signification du procès-verbal d’expulsion,

— condamner M. [O] [L] à lui régler une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, provision sur charge incluse, avec indexation suivant les termes du bail, et ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’au jour de la libération totale des lieux, matérialisée par la remise des clés,

— ordonner à M. [O] [L] de procéder à l’enlèvement de la caméra de surveillance qu’il a apposée sur le mur des lieux loués,

— condamner M. [O] [L] à lui régler la somme de 1 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeter toute demande plus ample ou contraire de M. [O] [L],

— condamner M. [O] [L] aux entiers dépens de première instance, dont le coût du constat et de la sommation par huissier,

Y ajoutant :

— condamner M. [O] [L] à lui régler la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles d’appel,

— condamner M. [O] [L] aux entiers dépens d’appel qui seront recouvrés directement par la SELARL Grunberg (AA)- Grunberg-Moissard-Bellec-Martin-Liaud en application de l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 24 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

M. [L] expose qu’il souffre d’un handicap sévère après avoir subi un AVC, qu’il ne peut s’exprimer verbalement et qu’il se déplace difficilement avec un déambulateur.

Il indique qu’il a réalisé des travaux dans le logement en raison de son handicap.

M. [L] soutient que :

— le premier manquement reproché en juillet 2019 n’existe plus parce que le jardin est propre et entretenu,

— la caméra était factice et a été retirée à la première demande du bailleur,

— seules deux voisines se plaignent de nuisances sonores ; il a réduit son volume d’écoute après le premier courrier du bailleur ; il conteste frapper sur le mur à toute heure ; il a déposé une main courante pour la dégradation de la serrure de son local vélo,

— son entourage le décrit comme une personne agréable et gentille,

— le constat d’huissier de décembre 2020 ne constate rien,

— il conteste sortir de son logement quasi nu pour aller chercher son courrier,

— depuis le mois d’août 2021, aucun élément ne démontre la poursuite des nuisances sonores.

Il fait part des conséquences d’une expulsion au regard de son handicap, des visites quotidiennes des infirmières et auxiliaires de vie.

En réponse, la SA Armorique Habitat explique que, dès lors qu’il est constaté un trouble anormal du voisinage d’une gravité suffisante, la résiliation est justifiée sans que l’effet de ces troubles persiste au jour où le juge statue.

Elle avance que :

— M. [L] est l’auteur de nuisances sonores depuis deux ans,

— des voisines de M. [L] ont déposé des plaintes à la gendarmerie,

— elle a adressé à M. [L] des mises en demeure de cesser les nuisances,

— la mairie lui a signalé l’insalubrité du logement après une intervention des pompiers,

— M. [L] est régulièrement quasi dévêtu.

Elle souligne que c’est l’ensemble du voisinage qui se plaint de M. [L] et non pas seulement deux voisines et qu’elle n’a jamais reçu de plainte de la part de M. [L].

Elle assure que le locataire n’a jamais ouvert sa porte à ses collaborateurs ou aux gendarmes.

La société bailleresse discute les attestations communiquées par M. [L].

Elle fait état de l’atteinte à la vie privée et au droit à l’image des résidents de l’immeuble et demande le retrait de la caméra installée par M. [L].

En application de l’article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués et, au visa de l’article 1729 du code civil, si le locataire n’use pas de la chose louée raisonnablement, le bailleur peut, selon les circonstances, faire résilier le bail.

Et, après mise en demeure dûment motivée, les propriétaires des locaux à usage d’habitation doivent, sauf motif légitime, utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers .

Selon les pièces versées au dossier il résulte que :

— M. [L] écoute de la musique à un niveau sonore élevé (en mai 2019),

— en juillet 2019, M. [L] est mis en demeure d’entretenir son jardin,

— le bruit persiste, en ce compris des coups sur les murs,

— la gendarmerie est intervenue en mai et juillet 2019 en raison du tapage nocturne de M. [L],

— M. [L] a continué à mettre la musique très fort et a donné des coups dans les murs ; la musique est si forte que les voisins ont pensé à une rave party,

— M. [L] a fait l’objet d’une mise en demeure le 18 septembre 2019 de cesser les nuisances sonores,

— signalement de nuisances sonores de M. [L] en janvier 2020,

— plaintes des voisins de M. [L] à la gendarmerie,

— M. [L] a fait l’objet d’une mise en demeure de cesser les troubles de voisinage et d’enlever la caméra posé sur la façade de l’immeuble le 13 janvier 2020,

— M. [L] est convoqué par le bailleur pour le 27 janvier 2020 ; M. [L] ne se déplace pas,

— le bailleur envoie une mise en demeure de cesser tout trouble par courrier du 27 janvier 2020,

— intervention des pompiers au domicile de M. [L] pour le faire hospitaliser ; les pompiers ont fait part de l’insalubrité du logement,

— nouvelle plainte d’une voisine pour de la musique 'à fond’ de 21 h à 7 h du matin le 23 novembre 2020

— constat de la présence d’une caméra et de l’absence d’entretien du jardin le 2 décembre 2020 ; l’huissier instrumentaire a recueilli les témoignages de 5 voisins de M. [L] qui confirment les nuisances sonores persistant jusqu’à cette date,

— M. [L] sort régulièrement quasiment nu,

— plainte d’une voisine le 4 décembre 2020 pour les mêmes nuisances,

— les 17 et 18 décembre 2020, M. [L] a donné des coups dans les murs,

— une sommation du 22 décembre 2020 à M. [L] de cesser ses manquements à ses obligations contractuelles,

— le 8 mai 2021, nouvelle plainte pour de la musique très forte et des coups dans les murs,

— le 21 juin 2021, nouvelle plainte,

— le 28 juin 2021, nouvelle plainte,

— le 2 août 2021, nouvelle plainte,

— le 6 septembre 2021, même nouvelle plainte,

— les nuisances causées par M. [L] ont persisté en juillet 2022 (musique très forte la nuit, coups dans le mur) soit après la délivrance de l’assignation.

Contrairement aux affirmations de M. [L], c’est l’ensemble du voisinage qui se plaint du bruit et de la musique à toute heure du jour et de la nuit et non pas seulement ses voisines les plus proches.

M. [L] a fait l’objet de plusieurs mises en demeure, en vain.

M. [L] verse un certain nombre d’attestations.

L’attestation de M. [F], en date du 10 avril 2021, n’est pas conforme aux dispositions de l’article 202 du code de procédure civile. En outre, elle ne permet pas de garantir que M. [L] a retiré la caméra au regard de son absence de précision sur la date et sur les modalités de retrait de l’appareil.

L’attestation de Mme [E] est tout aussi inopérante puisqu’elle rapporte des faits qu’elle n’a pas constaté (concernant les personnes qui viendraient frapper à la porte du locataire).

Mme [Y] et M. [S] ne nous apprennent rien sur le litige relatif aux nuisances sonores.

Il en est de même de Mme [F] qui rend visite à M. [L] deux fois par mois.

L’attestation de Mme [I] est trop sibylline pour être probante.

Celle de M. [V] et celle de M. [G] ne concernent pas l’époque actuelle.

Certes M. [L] connaît des problèmes de santé, mais cet état ne peut justifier les nuisances causées.

Concernant les nuisances dont il serait victime, force est de constater l’absence de tout élément probant

La gravité des manquements de M. [L] à ses obligations de locataire est donc caractérisée non seulement par leur répétition et leur durée, mais également par les conséquences dommageables subies par les autres locataires qui font état :

— de problème pour dormir pour eux et leurs enfants,

— d’un état de fatigue, d’une exaspération.

Cette gravité justifie que soit prononcée la résiliation du bail conclu entre M. [L] et la société d'[Adresse 8] à la date du jugement.

En conséquence, il convient de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions en ce compris l’enlèvement de la caméra.

Succombant en appel, M. [L] est débouté de sa demande en frais irrépétibles et est condamné à payer à la société d’HLM Armorique Habitat la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, étant par ailleurs précisé que les dispositions du jugement sur les frais irrépétibles et les dépens sont confirmées.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe :

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Déboute M. [L] de sa demande en frais irrépétibles ;

Condamne M. [L] à payer à la société d'[Adresse 8] la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles ;

Condamne M. [L] aux dépens qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le greffier, La présidente,