1e chambre B

ARRÊT N°

N° RG 24/05527

N° Portalis

DBVL-V-B7I-VIAT

(Réf 1e instance : 24/00289)

M. [S] [D]

Mme [G] [T] épouse [D]

c/

Commune de [Localité 1]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Lhermitte

M^e Guillon-Coudray

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 18 NOVEMBRE 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Président : Madame Véronique VEILLARD, présidente de chambre

Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, président de chambre

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, conseillère

GREFFIER

Madame Elise BEZIER lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS

A l’audience publique du 3 mars 2025, devant Madame Véronique VEILLARD, magistrate rapporteur, tenant seule l’audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT

Contradictoire, prononcé publiquement le 18 novembre 2025 par mise à disposition au greffe après prorogation du délibéré initialement

****

APPELANTS

Monsieur [S] [D]

né le 15 mai 1964 à [Localité 15]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Madame [G] [T] épouse [D]

née le 3 mars 1962 à [Localité 14]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Tous deux représentés par M^e Christophe LHERMITTE de la SELEURL GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, postulant, avocat au barreau de RENNES et par M^e Vanessa BOUTHORS de l’AARPI L.B.C.L, plaidante, avocate au barreau de CAEN

INTIMÉ

COMMUNE DE [Localité 1], représentée par son maire en exercice dûment autorisé

[Adresse 13]

[Localité 1]

Représenté par M^e Sophie GUILLON-COUDRAY de la SELARL COUDRAY URBANLAW, avocat au barreau de RENNES

FAITS ET PROCÉDURE

1. Suivant acte reçu le 2 juillet 2018 en l’étude de Me [K], notaire à [Localité 1], M. [S] [D] et son épouse Mme [J] [T] ont acquis auprès de la commune de [Localité 1] des parcelles sises [Adresse 11] à [Localité 1] cadastrées section M n° [Cadastre 8], [Cadastre 9] et [Cadastre 10], issues de l’ancien camping municipal dit "[Localité 12]" fermé en 2013, et totalisant une superficie de 3490 m² cédée au prix global de 211.800 €.

2. Une servitude « non aedificandi réelle et perpétuelle » a été instituée au profit des parcelles voisines cadastrées :

— section M n° [Cadastre 4] appartenant à M. [B],

— section M n° [Cadastre 3] appartenant à M. et Mme [V],

— section M n° [Cadastre 5] appartenant à la SCI Armande,

— section M n° [Cadastre 6] et [Cadastre 7] appartenant à Mme [D].

3. Les modalités d’exercice de cette servitude ont été ainsi libellées : « Le propriétaire du fonds servant constitue au profit du fonds dominant une servitude non aedificandi en vue de protéger la vue mer. La servitude non aedificandi sera conventionnellement définie entre les parties comme une servitude interdisant l’édification de toutes constructions et plantations quelles qu’elles soient pour protéger la vue mer. Cette servitude sera consentie à titre gratuit, réel et perpétuel. »

4. Par courrier du 28 mars 2023, M. [D] a sollicité de la commune de [Localité 1] l’autorisation d’édifier sur les parcelles acquises une tente éphémère destinée à l’accueil de 300 personnes. En réponse, la commune s’y est opposée en faisant valoir que la parcelle était grevée d’une servitude non aedificandi générale empêchant toute construction temporaire.

5. Par acte d’huissier du 21 décembre 2023, M. et Mme [D] ont fait assigner la commune de [Localité 1] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de la même ville sur le fondement du trouble manifestement illicite aux fins de limitation de l’application de la clause aux seuls cas d’atteinte à la vue sur mer des riverains propriétaires des fonds dominants et, subsidiairement, de renvoi de l’affaire devant le juge du fond.

6. Par ordonnance du 12 septembre 2024, le juge des référés a :

— rejeté l’exception d’incompétence soulevée par la commune de [Localité 1],

— dit recevable la demande de M. et Mme [D],

— rejeté les demandes de M. et Mme [D],

— rejeté les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. et Mme [D] aux dépens de l’instance.

7. Pour statuer ainsi, le juge des référés a jugé :

— que la compétence matérielle du juge des référés était déterminée par la compétence matérielle du tribunal judiciaire, qu’elle se distinguait des pouvoirs juridictionnels des articles 834 et 835 du code de procédure civile et que le juge des référés était compétent pour examiner le litige,

— que si la commune de [Localité 1] n’était pas propriétaire des parcelles bénéficiaires de la servitude non aedificandi, elle avait refusé l’édification de la tente éphémère et que M. et Mme [D], qui considéraient ce refus comme constituant un trouble manifestement illicite justifiaient donc d’un intérêt à agir à l’encontre de la commune de [Localité 1],

— qu’il n’appartient pas au juge des référés d’interpréter des dispositions contractuelles ambiguës ni de rechercher la commune intention des parties,

— que M. et Mme [D] ne justifiaient pas d’une urgence particulière de nature à permettre le renvoi devant la juridiction du fond.

8. M. et Mme [D] ont interjeté appel par déclaration du 7 octobre 2024.

9. La commune de [Localité 1] a interjeté appel des chefs de décision portant sur la compétence du juge judiciaire et la recevabilité à agir de M. et Mme [D].

10. L’ordonnance de clôture a été prononcée le 18 février 2025.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

11. M. et Mme [D] exposent leurs prétentions et moyens (lesquels seront repris dans la motivation) dans leurs dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 14 février 2025 aux termes desquelles ils demandent à la cour de :

— les déclarer recevables et bien fondés en leur appel,

— y faisant droit,

— sur leur appel principal,

— infirmer l’ordonnance ayant :

* rejeté leur demande principale,

* rejeté leur demande de renvoi devant le juge du fond,

* prononcé leur condamnation aux dépens,

* rejeté leur demande au titre des frais irrépétibles,

— sur l’appel incident de la commune de [Localité 1],

— rejeter cet appel incident,

— débouter la commune de [Localité 1] de ses demandes,

— confirmer l’ordonnance en ce qu’elle a :

* rejeté l’exception d’incompétence soulevée par la commune de [Localité 1],

* rejeté l’irrecevabilité soulevée par la commune de [Localité 1],

— en conséquence, statuant de nouveau,

— déclarer recevable leur action,

— ordonner à la commune de [Localité 1] de respecter la servitude non aedificandi insérée dans l’acte authentique conclu le 2 juillet 2018 en limitant l’application de la clause aux cas d’atteinte à la vue sur mer des riverains propriétaires des fonds dominants,

— condamner la commune de [Localité 1] à leur verser la somme de 4.000 €

en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux dépens de première instance et d’appel,

— à titre infiniment subsidiaire, renvoyer l’affaire devant le juge du fond,

— en tout état de cause, la débouter de ses prétentions.

12. La commune de [Localité 1] expose ses prétentions et moyens (lesquels seront repris dans la motivation) dans ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées le 30 janvier 2025 aux termes desquelles elle demande à la cour de :

— réformer l’ordonnance en ce qu’elle a :

* rejeté l’exception d’incompétence de la juridiction des référés,

* l’a déboutée en tout ou partie de ses demandes,

— statuant à nouveau,

— déclarer irrecevables M. et Mme [D] de leur action en ce que :

* le juge des référés est incompétent,

* en ce que leur action est mal dirigée,

— mettre à la charge de M. et Mme [D] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens,

— sur l’appel principal de M. et Mme [D],

— confirmer l’ordonnance sur les autres chefs de l’ordonnance,

— débouter M. et Mme [D] de leurs demandes,

— mettre à la charge de M. et Mme [D] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens.

13. Pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure.

MOTIVATION DE LA COUR

1) Sur l’exception d’incompétence du juge des référés

14. Appelante incidente du chef de la compétence du juge des référés, la commune de [Localité 1] soutient que le juge des référés n’est pas compétent pour se prononcer sur l’interprétation d’un acte juridique, qu’il ne saurait donc connaître de l’interprétation de la clause non aedificandi pour autoriser l’implantation d’une construction temporaire et qu’il est donc incompétent pour connaître du litige.

15. M. et Mme [D] soutiennent que si l’interprétation d’un contrat relève de la compétence des juridictions du fond, il en va différemment si le juge des référés considère comme non sérieuse la contestation relative à l’interprétation ou s’il n’y a pas lieu à interprétation.

Réponse de la cour

16. C’est par des motifs pertinents que la cour adopte que le juge des référés a retenu que la compétence matérielle du juge des référés est déterminée par la compétence matérielle du tribunal judiciaire, qu’elle se distingue des pouvoirs juridictionnels des articles 834 et 835 du code de procédure civile et que le juge des référés est compétent pour examiner le litige.

17. L’ordonnance sera confirmée sur ce point.

18. Il sera ajouté que les parties ont en réalité entendu porter le débat sur le terrain de l’office du juge des référés saisi d’une action fondée sur le trouble manifestement illicite, débat auquel il sera répondu ci-après.

2) Sur la recevabilité de la demande

19. Appelante incidente du chef de la recevabilité de l’action de M. et Mme [D], la commune de [Localité 1], qui n’est plus propriétaire des parcelles bénéficiaires de la servitude, soutient que l’action doit être dirigée contre les propriétaires actuels des fonds dominants à charge pour eux de défendre une interprétation qui leur est favorable de la clause de servitude non aedificandi. Elle conclut à l’irrecevabilité de l’action de M. et Mme [D] dirigée contre elle.

20. M. et Mme [D] soutiennent que la commune de [Localité 1] a intégré au contrat de vente du 2 juillet 2018 une clause non aedificandi s’analysant comme une stipulation pour autrui dont elle seule leur oppose une lecture qui ne respecte pas la lettre claire et non équivoque de cette clause et que leur action est donc recevable.

Réponse de la cour

21. L’article 31 du code de procédure civile dispose que « L’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. »

22. C’est par des motifs pertinents que la cour adopte que le juge des référés a en l’espèce retenu que l’action était destinée à contester le refus délivré par la commune de [Localité 1] d’une autorisation d’édifier une construction éphémère et que M. et Mme [D] justifient d’un intérêt à agir à l’encontre de la commune de [Localité 1].

23. L’ordonnance sera confirmée sur ce point.

3) Sur la demande de limitation de la portée de la servitude

24. M. et Mme [D] soutiennent que la question de la commune intention des parties ne se posait pas au juge de première instance en présence d’une clause de servitude non aedificandi claire et non équivoque qui ne nécessitait aucune interprétation qui ferait échapper le litige à la compétence du juge des référés, que cette clause limite bien l’étendue de l’interdiction de construire au cas d’une atteinte à la vue sur mer, que soutenir le contraire entacherait la clause de nullité puisque les privant de toute jouissance des parcelles acquises, qu’un projet d’édification peut donc tout à fait être envisagé sans porter une quelconque atteinte à la vue sur mer des fonds dominants, qu’il est manifestement illicite de prendre une position de principe d’interdiction totale de tout projet quel qu’il soit, ce qui méconnaît le sens exact de la servitude non aedificandi insérée dans l’acte de vente et porte une atteinte excessive au droit de propriété des époux [D], que le trouble manifestement illicite commis par la commune de [Localité 1] est caractérisé par le fait de leur opposer une clause de servitude qui n’est pas celle qui leur est opposable contractuellement.

25. La commune de [Localité 1] soutient qu’une servitude non aedificandi rend impossible l’édification de toute construction quelles qu’en soient les incidences et inconvénients concrets notamment en matière de vue, que la servitude entend préserver l’environnement naturel dont bénéficient les titulaires du fonds dominant, et ce sans qu’il soit fait mention d’une éventuelle atteinte à une vue sur mer, et qu’il appartient uniquement aux juges du fond de rechercher la commune intention des parties d’après les termes de l’acte de vente.

Réponse de la cour

26. L’article 835 du code de procédure civile dispose en son alinéa 1er que « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. »

27. La jurisprudence précise que le trouble manifestement illicite s’entend comme « toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Il procède de la méconnaissance d’un droit, d’un titre ou, corrélativement, d’une interdiction les protégeant » (Cass. Civ. 1e, 9 décembre 2020). Cette notion correspond en réalité à la voie de fait, fréquemment invoquée pour justifier l’intervention du juge des référés.

28. Elle considère encore que l’absence d’évidence de l’illicéité du trouble peut justifier un refus d’intervention du juge des référés (Cass. Civ. 2e, 3 mars 2022).

29. En l’espèce, l’acte d’acquisition du 2 juillet 2018 de M. et Mme [D] contient une servitude « non aedificandi réelle et perpétuelle » qui a été instituée au profit des parcelles voisines, dont les propriétaires sont intervenus à l’acte, et dont les modalités d’exercice sont ainsi libellées : « Le propriétaire du fonds servant constitue au profit du fonds dominant une servitude non aedificandi en vue de protéger la vue mer (souligné par la cour). La servitude non aedificandi sera conventionnellement définie entre les parties comme une servitude interdisant l’édification de toutes constructions et plantations quelles qu’elles soient pour protéger la vue mer (souligné par la cour). Cette servitude sera consentie à titre gratuit, réel et perpétuel. »

30. De l’examen attentif de cette clause, il résulte que sa teneur ne vise pas expressément les seuls « cas d’atteinte à la vue mer », comme soutenu par M. et Mme [D], mais poursuit, tel qu’en l’état rédigée, un objectif plus général de « protection de la vue mer ».

31. M. et Mme [D] tentent d’interpréter cette clause pour en limiter la portée et bénéficier d’une autorisation d’édifier une tente dite éphémère tandis que la commune de [Localité 1] s’en tient à l’application littérale de cette clause qui interdit toute édification sans distinction.

32. La question est donc clairement posée de la nécessité d’interpréter la servitude pour en saisir la portée et juger si le refus d’autorisation d’une construction éphémère opposé par la commune de [Localité 1] est manifestement illicite.

33. Or, ainsi que retenu à juste titre par le premier juge, il n’appartient pas au juge des référés d’interpréter des dispositions contractuelles ambiguës.

34. La longueur des développements consacrés par les parties à l’analyse et à l’interprétation de la servitude et de ses modalités confirme, s’il en était besoin, que cette clause n’est ni claire ni univoque.

35. Il ne saurait donc exister, en présence d’une clause équivoque et ambiguë, un trouble manifestement excessif dans le fait pour la commune de [Localité 1] d’avoir refusé de délivrer une autorisation d’édification d’une construction éphémère de 300 places.

36. Le litige échappe à l’office du juge des référés.

37. L’ordonnance qui a rejeté la demande principale de M. et Mme [D] sera confirmée sur ce point.

4) Sur la demande tendant à renvoyer l’affaire devant le juge du fond

38. M. et Mme [D] soutiennent que placés dans une impossibilité presque totale de jouir de leur bien, l’atteinte à leur droit de propriété est telle qu’elle justifie l’urgence prévue à l’article 837 du code de procédure civile permettant la transmission directe de l’affaire au juge du fond.

39. La commune de [Localité 1] estime qu’aucun argument n’est avancé par les appelants qui démontrerait une nécessité de trancher le litige rapidement.

Réponse de la cour

40. Il résulte de l’article 837 du code de procédure civile que « A la demande de l’une des parties et si l’urgence le justifie, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut renvoyer l’affaire à une audience dont il fixe la date pour qu’il soit statué au fond. Il veille à ce que le défendeur dispose d’un temps suffisant pour préparer sa défense. L’ordonnance emporte saisine de la juridiction. »

41. En l’espèce, c’est à juste titre que le premier juge a retenu que M. et Mme [D] ne justifiaient d’aucune urgence particulière au soutien de leur demande de bénéficier de la passerelle de l’article 837 du code de procédure civile.

42. En cause d’appel, les appelants se contentent d’invoquer une privation de la jouissance de leur bien sans caractériser celle-ci autrement que par la contrainte liée à la servitude non aedificandi qu’ils ont signée.

43. L’ordonnance qui a rejeté cette demande du bénéfice de la passerelle visée sera confirmée sur ce point.

5) Sur les dépens et les frais irrépétibles

44. Succombant, M. et Mme [D] supporteront les dépens d’appel. L’ordonnance sera confirmée s’agissant des dépens de première instance.

45. Enfin, eu égard aux circonstances de l’affaire, il n’est pas inéquitable de condamner M. et Mme [D] à payer à la commune de [Localité 1] la somme de 2.000 € au titre des frais irrépétibles exposés par elle en première instance et en appel et qui ne sont pas compris dans les dépens.

46. L’ordonnance sera infirmée s’agissant des frais irrépétibles de première instance tandis que les demandes de M. et Mme [D] de ce chef seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe conformément à l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,

Confirme l’ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Saint-Malo du 12 septembre 2024 sauf en ce qu’elle a rejeté les demandes de la commune de [Localité 1] au titre des frais irrépétibles,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne M. et Mme [S] et [G] [D] aux dépens d’appel,

Condamne M. et Mme [S] et [G] [D] à payer à la commune de [Localité 1] prise en la personne de son représentant légal la somme de 2.000 € au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel,

Rejette le surplus des demandes.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE