N° Minute : 2C25/426

COUR D’APPEL de CHAMBÉRY

2ème Chambre

Arrêt du Jeudi 20 Novembre 2025

N° RG 24/00981 – N° Portalis DBVY-V-B7I-HQYV

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de BONNEVILLE en date du 13 Juin 2024, RG 24/00094

Appelants

SCCV [Localité 17] TETE DE [Localité 13], société civile de construction vente, dont le siège social est sis [Adresse 1] prise en la personne de son représentant légal

M. [G] [F] [H] – intervenant volontaire -

né le 06 Juin 1958 à [Localité 17], demeurant [Adresse 2]

Mme [M] [H] épouse [S] – intervenante volontaire -

née le 15 Juillet 1960 dont le siège social est sis [Adresse 16]

Représentés par la SELARL F.D.A, avocat postulant au barreau de BONNEVILLE et M^e Nicolas KOHEN, avocat plaidant au barreau de VAL-DE-MARNE

Intimés

M. [Y] [W], demeurant [Adresse 4]

Représenté par la SELARL BOLLONJEON, avocat postulant au barreau de CHAMBERY et la SELARL BASTID ARNAUD, avocat plaidant au barreau de BONNEVILLE

COMMUNE DE [Localité 17], sise [Adresse 6] prise en la personne de son représentant légal

sans avocat constitué

— =-=-=-=-=-=-=-=-

COMPOSITION DE LA COUR :

Lors de l’audience publique des débats, tenue en double rapporteur, sans opposition des avocats, le 23 septembre 2025 par Monsieur Edouard THEROLLE, Conseiller faisant fonction de Président, à ces fins désigné par ordonnance de Madame la Première Présidente, qui a entendu les plaidoiries, en présence de Madame Claire DUSSAUD, Conseillère, avec l’assistance de Madame Sylvie DURAND, Greffière présente à l’appel des causes et dépôt des dossiers et de fixation de la date du délibéré, à laquelle il a été procédé au rapport,

Et lors du délibéré, par :

— Monsieur Edouard THEROLLE, Conseiller faisant fonction de Président, qui a rendu compte des plaidoiries

— Madame Claire DUSSAUD, Conseillère,

— M^me Laetitia BOURACHOT, Conseillère,

— =-=-=-=-=-=-=-=-=-

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte du 27 juillet 2022, la société ELGEA (à laquelle s’est substituée la SCCV [Localité 17] Tête de [Localité 13]) a conclu avec M. [G] [H] et Mme [M] [H] une promesse unilatérale de vente portant sur l’acquisition d’une parcelle de terrain à prendre dans les parcelles figurant au cadastre sous les sections [Cadastre 14] et [Cadastre 3], sise à Lieudit [Localité 13] à [Localité 17], en vue d’y réaliser une opération de promotion immobilière.

M. [Y] [W] est propriétaire d’une maison d’habitation et d’un atelier sis [Adresse 4] sur le terrain cadastré section [Cadastre 12] et [Cadastre 9] ainsi que d’une maison d’habitation sise [Adresse 5] sur un terrain cadastré section [Cadastre 11].

Par arrêté du 24 juillet 2023, la SCCV [Localité 17] Tête de [Localité 13] a obtenu de la part du Maire de la commune de [Localité 17] un permis de construire d’un ensemble immobilier sur les terrains cadastrés section [Cadastre 15] et [Cadastre 7], la nouvelle parcelle [Cadastre 15] devant provenir d’une division cadastrale de la parcelle [Cadastre 14].

Un litige est né entre les parties quant à l’éventuel état d’enclave des parcelles objet de la promesse de vente, la SCCV [Localité 17] Tête de [Localité 13] ayant engagé diverses discussions avec M. [W] visant à permettre l’établissement d’une convention de servitude de passage.

Par acte du 15 mars 2024, la SCCV [Localité 17] Tête de [Localité 13] a fait assigner M. [W] et la commune de [Localité 17] devant le juge des référés notamment aux fins d’obtention d’une expertise judiciaire.

Par ordonnance réputée contradictoire du 13 juin 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Bonneville a :

— rejeté la demande d’expertise,

— condamné la SCCV [Localité 17] Tête de [Localité 13] à payer la somme de 2 000 euros à M. [W] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SCCV [Localité 17] Tête de [Localité 13] aux dépens de l’instance.

Pour rejeter la demande d’expertise le tribunal a observé que la demanderesse n’est pas propriétaire des fonds qu’elle prétend enclavés.

Par acte du 9 juillet 2024, la SCCV [Localité 17] Tête de [Localité 13] a interjeté appel de la décision.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 24 juillet 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, la SCCV [Localité 17] Tête de [Localité 13] demande à la cour de :

— la déclarer recevable et bien fondée en son appel,

— infirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a :

— rejeté la demande d’expertise,

— condamné la SCCV [Localité 17] Tête de [Localité 13] à payer la somme de 2 000 euros à M. [W] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SCCV [Localité 17] Tête de [Localité 13] aux dépens de l’instance,

En conséquence, statuant de nouveau,

— désigner tel expert qu’il lui plaira avec mission de :

se faire remettre l’ensemble des documents amiables, bornages et tracés d’ores et déjà existant,

constater l’état d’enclave de la parcelle [Cadastre 14], future parcelle n°OG-381, terrain d’assiette de l’opération de la SCCV [Localité 17] Tête de [Localité 13],

décrire le ou les tracés les plus courts et les moins dommageables depuis la voie publique la plus proche permettant le désenclavement de la parcelle terrain d’assiette du projet de la SCCV [Localité 17] Tête de [Localité 13],

décrire les travaux nécessaires à l’établissement de la servitude légale de passage et de tréfonds, en chiffrer le coût,

chiffrer l’indemnisation éventuelle du fonds servant,

— dire que l’expert saisi effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile, et qu’il déposera son rapport dans le délai imparti par le tribunal,

— fixer le montant de la provision prise en charge par l’appelante,

— réserver les dépens.

Dans leurs conclusions aux fins d’intervention volontaire notifiées par voie électronique le 26 juillet 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, M. [G] [H] et Mme [M] [H] épouse [S] demandent à la cour de :

— les déclarer recevables et bien fondés en leur intervention volontaire,

— infirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle a rejeté la demande d’expertise,

En conséquence, statuant de nouveau,

— désigner tel expert qu’il lui plaira avec mission de :

se faire remettre l’ensemble des documents amiables, bornages et tracés d’ores et déjà existant,

constater l’état d’enclave de la parcelle [Cadastre 14], future parcelle n°0G-381, terrain d’assiette de l’opération de la SCCV [Localité 17] Tête de [Localité 13],

décrire le ou les tracés les plus courts et les moins dommageables depuis la voie publique la plus proche permettant le désenclavement de la parcelle terrain d’assiette du projet de la SCCV [Localité 17] Tête de [Localité 13],

décrire les travaux nécessaires à l’établissement de la servitude légale de passage et de tréfonds, en chiffrer le coût,

chiffrer l’indemnisation éventuelle du fonds servant,

— dire que l’expert saisi effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile, et qu’il déposera son rapport dans le délai imparti par le tribunal,

— fixer le montant de la provision prise en charge par l’appelante,

— réserver les dépens.

Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 21 août 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, M. [W] demande à la cour de :

— juger qu’il ne s’oppose pas, tous droits et moyens des parties réservés à l’institution d’une mesure d’expertise préalable à une procédure au fond visant à déterminer l’état d’enclave de la parcelle cadastrée section [Cadastre 14] et à déterminer les modalités de sa desserte,

— juger que la mission d’expertise ordonnée sera la suivante et réformer alors l’ordonnance :

prendre connaissance du dossier,

se rendre sur place à [Localité 17],

entendre les parties et leurs conseils,

se faire communiquer tous documents,

visiter les lieux contradictoirement et les décrire,

entendre tout sachant,

établir tous plans, croquis ou schémas qui s’avéreraient nécessaires à la compréhension des faits de la cause,

s’adjoindre, si besoin, tout sapiteur de son choix après en avoir contradictoirement informé les parties,

rechercher si la parcelle cadastrée section [Cadastre 15] (initialement [Cadastre 14]) sur la commune de [Localité 17] est matériellement enclavée,

dans l’affirmative, rechercher si l’enclave de cette parcelle résulte de la division d’un fonds par suite d’une vente, d’un échange, d’un partage ou de tout autre contrat et si un passage suffisant a été établi sur les fonds divisés ou si une assiette et un mode de servitude de passage pour cause d’enclave ont été déterminés par 30 ans d’usage continu ; à défaut, déterminer quelle pourrait être l’assiette de la servitude de passage permettant l’accès de cette parcelle à la voie publique ainsi que le passage des réseaux parmi les différents passages possibles en recherchant le passage le plus court et le moins dommageable pour les fonds servants, en illustrant les solutions proposées par un plan et en précisant le coût de réalisation des ouvrages nécessaires à l’exercice de la servitude,

donner son avis sur les dommages occasionnés au fonds servant par l’établissement et l’exercice de la servitude et sur les indemnités compensatrices pouvant être allouées par le juge en application de l’article 682 du code civil,

donner son avis sur la répartition des charges d’entretien du passage commun par les propriétaires des fonds qui en auront l’usage en fonction de son utilité pour chacun d’eux,

faire toutes observations de nature purement utile à la solution du litige,

recueillir les dires et observations des parties sur ces pré-conclusions,

— juger n’y avoir lieu à infirmation de l’ordonnance du 13 juin 2024 en ce qu’elle a mis à la charge de la SCCV [Localité 17] Tête de [Localité 13] la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et en ce qu’elle a condamné la SCCV [Localité 17] Tête de [Localité 13] aux dépens de l’instance,

— juger que la société SCCV [Localité 17] Tête de [Localité 13] sera condamnée aux entiers dépens de première instance et d’appel avec, pour ces derniers, application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de M^e Audrey Bollonjeon, avocat associé de la SELURL Bollonjeon.

La déclaration d’appel et les conclusions de l’appelante ont été signifiées à la commune de [Localité 17] le 30 juillet 2024 (à personne habilitée), laquelle n’a pas constituté avocat. Les conclusions de M. [W] lui ont été signifiées par acte du 12 septembre 2024 (à personne habilitée).

L’ordonnance de clôture a été rendue le 6 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’intervention volontaire :

M. [G] [H] et Mme [M] [H] épouse [S] interviennent volontairement à hauteur d’appel, en qualité de propriétaires de la parcelle [Cadastre 14], et s’associent à la demande d’expertise.

Cette intervention n’est contestée par aucune des parties.

Conformément à l’article 327 du code de procédure civile, il y a lieu de déclarer recevable leur intervention.

Sur la demande d’expertise :

En application de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

En l’espèce la recevabilité de la demande d’expertise formée par la SCCV [Localité 17] Tête de [Localité 13], et son bien fondé au regard des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile ne sont pas contestés en appel, étant souligné que les propriétaires de la parcelle n° [Cadastre 14], future parcelle n° 0G-381 sont intervenus volontairement en la procédure d’appel.

Selon l’article 682 du code civil, le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner.

En vertu de l’article 683 du même code le passage doit régulièrement être pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique. Néanmoins il doit être fixé dans l’endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé.

L’article 684 du code civil dispose que, si l’enclave résulte de la division d’un fonds par suite d’une vente, d’un échange, d’un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l’objet de ces actes ; toutefois, dans le cas où un passage suffisant ne pourrait être établi sur les fonds divisés, l’article 682 serait applicable.

Conformément à l’article 685 du code civil, l’assiette et le mode de servitude de passage pour cause d’enclave sont déterminés par trente ans d’usage continu. L’action en indemnité, dans le cas prévu par l’article 682, est prescriptible, et le passage peut être continué, quoique l’action en indemnité ne soit plus recevable.

En l’espèce l’expert devra en premier lieu rechercher si la parcelle n° [Cadastre 14] (dans laquelle est à prendre la future parcelle n° [Cadastre 15]), est enclavée et n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante pour son exploitation ou pour des opérations de construction.

Il ressort d’un constat de commissaire de justice du 28 novembre 2023, produit en pièce 9 par l’appelante, page 5, qu’un accès de la parcelle n ° [Cadastre 14] à la [Cadastre 10] serait matériellement possible, mais serait juridiquement interdite par le PLU en vigueur sur la commune de [Localité 17]. Cette question n’est pas expressément discutée par les parties à ce stade. En tout état de cause l’expert devra indiquer si un accès à une voie publique autre que la [Cadastre 10] est possible depuis la parcelle [Cadastre 14].

Il devra rechercher quel est le trajet le plus court de la parcelle n° [Cadastre 14] vers la voie publique à pied ou en véhicules, y compris engins de chantier, et pour les différents réseaux nécessaires à la construction, rechercher quel est le trajet qui serait le moins dommageable pour le propriétaire du fonds servant, et indiquer quelles sont les dimensions du passage nécessaires pour assurer une desserte complète de la parcelle [Cadastre 14], en illustrant la ou les solutions proposées par un plan.

L’expert devra également rechercher, ainsi que le sollicite l’intimé, si l’état d’enclave de la parcelle [Cadastre 14] résulte de la division d’un fonds par suite d’un contrat, et solliciter au besoin la transmission de tous actes par M. [G] [H] et Mme [M] [H], conclus par de précédents propriétaires. Dans l’hypothèse où la parcelle [Cadastre 14] proviendrait d’une division, l’expert devra préciser si un passage suffisant vers ou depuis la voie publique peut être établi sur les fonds divisés.

L’expert aura également pour mission de rechercher auprès des parties, ou sur leurs indications auprès de tout sachant, tous éléments permettant d’apprécier si l’assiette et le mode de servitude de passage pour éventuelle cause d’enclave ont le cas échéant été déterminés par trente ans d’usage continu.

L’expert devra donner son avis sur les dommages susceptibles d’être occasionnés au fonds servant et au tréfonds par l’établissement et l’exercice de la servitude, et les indemnités compensatrices pouvant être allouées au propriétaire du fonds servant.

En revanche les travaux et coûts nécessaires à l’établissement de la servitude légale de passage seront notamment fonction du projet de la SCCV [Localité 17] Tête de [Localité 13] qui n’est pas précisé par celle-ci en l’état, et seront à supporter par elle. Il n’y a pas lieu de demander à l’expert de les décrire.

La SCCV [Localité 17] Tête de [Localité 13], à l’origine de la procédure, devra supporter les entiers dépens de la procédure de première instance et d’appel, y compris les frais d’expertise, avec distraction au profit de M^e Audrey Bollonjeon, avocat associé de la SELURL Bollonjeon, ainsi qu’une indemnité de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. L’ordonnance est confirmée à cet égard.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire,

Reçoit l’intervention volontaire de M. [G] [H] et Mme [M] [H] épouse [S],

Réforme l’ordonnance déférée en ce qu’elle a rejeté la demande d’expertise ;

Statuant à nouveau sur la disposition réformée,

Ordonne une expertise confiée à M. [U] [B], SELARL Arten’Alp, [Adresse 8], avec mission de':

— convoquer les parties, et recueillir contradictoirement leurs explications et toutes informations utiles,

— se faire remettre contradictoirement tous documents utiles à sa mission, et notamment les actes de propriété relatifs aux parcelles cadastrées section [Cadastre 14] et [Cadastre 3], Lieudit [Localité 13] à [Localité 17], et section [Cadastre 12] et [Cadastre 9], ainsi que les documents cadastraux et éventuels procès-verbaux de bornages,

— se rendre sur les lieux à [Localité 17],

— rechercher et fournir tous éléments permettant d’apprécier si la parcelle n° [Cadastre 14] (dans laquelle est à prendre la future parcelle n° [Cadastre 15]), est enclavée et n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante (à pied, en véhicules et engins de chantiers, et pour les réseaux) pour son exploitation ou pour des opérations de construction,

— rechercher notamment tous éléments permettant d’apprécier si un accès à une voie publique autre que la [Cadastre 10] est possible depuis la parcelle [Cadastre 14],

— préciser quelle est la largeur du passage nécessaire pour assurer une desserte complète de la parcelle [Cadastre 14], y compris en engins de chantier,

— rechercher quel est le trajet le plus court de la parcelle [Cadastre 14] vers la voie publique à pied ou en véhicules et pour les différents réseaux nécessaires à la construction, et rechercher quel est le trajet qui serait le moins dommageable pour le propriétaire du fonds servant, en illustrant la ou les solutions proposées par un plan,

— rechercher si l’état d’enclave de la parcelle [Cadastre 14] résulte de la division d’un fonds par suite d’un contrat, et solliciter au besoin la transmission de tous actes conclu par l’un des propriétaires successifs ; le cas échéant préciser si un passage suffisant vers ou depuis la voie publique peut être établi sur les fonds divisés,

— rechercher auprès des parties, ou sur leurs indications auprès de tous sachants, tous éléments permettant d’apprécier si l’assiette et le mode de servitude de passage pour éventuelle cause d’enclave ont le cas échéant été déterminés par trente ans d’usage continu,

— donner son avis sur les dommages susceptibles d’être occasionnés au fonds servant par l’établissement et l’exercice de la servitude, et sur les indemnités compensatrices susceptibles d’être allouées au propriétaire du fonds servant,

— plus généralement faire toute observation utile à la solution du litige

Dit que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 233 à 248 et 273 à 283 du code de procédure civile, qu’il pourra entendre toute personne, et qu’il aura la faculté de s’adjoindre tous spécialistes de son choix dans une spécialité différente de la sienne, à charge de solliciter une consignation complémentaire couvrant le coût de leur prestation et de joindre leur avis au rapport ;

Dit que l’expert, à l’issue de ses opérations, devra transmettre aux parties un pré-rapport et leur laisser un délai d’au moins un mois pour formuler leurs observations, et faire mention dans son rapport définitif de la suite qu’il en aura donnée conformément à l’article 276 du code de procédure civile,

Dit que l’expert devra remettre son rapport en double exemplaire au Greffe de la 2ème section de la Cour d’Appel de Chambéry, avant le 31 juillet 2026, et d’en délivrer une copie à chacun des avocats des parties,

Dit que l’expert commencera ses opérations dès qu’il sera averti par le Greffe de la consignation de la provision à valoir sur les frais d’expertise,

Fixe à la somme de 2 000 euros le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert,

Dit qu’il appartient à la SCCV [Localité 17] Tête de [Localité 13] de verser cette somme avant le 20 janvier 2026 sous peine de caducité de la mesure d’expertise, par chèque adressé à la Régie de la Cour d’Appel de Chambéry,

Dit que l’expert devra référer au Président de Chambre commis pour suivre les opérations d’expertise, ou à tout autre magistrat de la Cour le substituant, de toute difficulté pouvant être rencontrée par lui dans l’exécution de sa mission,

Confirme l’ordonnance en ce qu’elle a :

— condamné la SCCV [Localité 17] Tête de [Localité 13] à payer la somme de 2 000 euros à M. [W] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la SCCV [Localité 17] Tête de [Localité 13] aux dépens de l’instance,

Y ajoutant,

Condamne la SCCV [Localité 17] Tête de [Localité 13] aux entiers dépens de la procédure d’appel qui incluront les frais d’expertise, avec distraction au profit de M^e Audrey Bollonjeon, avocat associé de la SELURL Bollonjeon.

Ainsi prononcé publiquement le 20 novembre 2025 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile, et signé par Monsieur Edouard THEROLLE, Conseiller faisant fonction de Président et Madame Sylvie DURAND, Greffière.

La Greffière Le Président

Copies :

20/11/2025

la SELARL F.D.A

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la SELARL BOLLONJEON

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EXPERT