Cour d'appel de Montpellier, 5e chambre civile, 8 juillet 2025, n° 22/06258

TGI Montpellier 7 novembre 2022

CA Montpellier
Infirmation partielle 8 juillet 2025

Arguments

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Rejeté
Irrégularités dans la convocation des assemblées
La cour a constaté que la SCI a été régulièrement convoquée et que les notifications ont été effectuées conformément aux exigences légales, rendant la demande de nullité irrecevable.
Accepté
Justification des charges dues
La cour a confirmé que les charges étaient justifiées et a ordonné le paiement de la somme due par la SCI.
Accepté
Frais nécessaires au recouvrement
La cour a jugé que les frais de recouvrement étaient justifiés et a ordonné leur remboursement.
Rejeté
Absence de preuve de résistance abusive
La cour a estimé qu'il n'y avait pas de preuve suffisante de résistance abusive de la part de la SCI.

Résumé par Doctrine IA

La SCI Delvinsofyaz a interjeté appel d'un jugement du tribunal judiciaire de Montpellier qui l'avait condamnée à payer des charges de copropriété. Elle contestait la validité des assemblées générales, arguant de leur irrégularité dans la convocation et la notification des procès-verbaux. Le tribunal de première instance a rejeté sa demande de nullité, considérant que le syndicat des copropriétaires avait justifié la convocation. En appel, la cour a confirmé cette décision, déclarant irrecevable la demande de nullité des assemblées pour non-respect des délais de contestation. Toutefois, elle a infirmé le montant des charges dues, le portant à 19.980,78 euros, tout en maintenant la condamnation aux frais de recouvrement et aux dépens.

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Sur la décision

Référence :	CA Montpellier, 5e ch. civ., 8 juil. 2025, n° 22/06258
Juridiction :	Cour d'appel de Montpellier
Numéro(s) :	22/06258
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Montpellier, 7 novembre 2022, N° 22-001190;22/6258;6281;22/06258
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	16 juillet 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Philippe SENMARTINJules Teddy FRANCISOT
Cabinet(s) :	SCP PHILIPPE SENMARTIN ET ASSOCIES
Parties :	S.C.I. DELVINSOFYAZ c/ SYNDICAT DE COPROPRIETE FONCIA ès qualités de Syndic du SDC de la Résidence [ Adresse 4 ]

Texte intégral

ARRÊT n°2025-

Grosse + copie

délivrées le

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 08 JUILLET 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 22/06258 – N° Portalis DBVK-V-B7G-PURI

Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 NOVEMBRE 2022

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

N° RG 22-001190

Ordonnance de jonction en date du 9 mai 2023 sous les RG 22/6258 et RG 22/6281 sous RG 22/06258

APPELANTE RG 22/06258 et RG 22/06281:

S.C.I. DELVINSOFYAZ

[Adresse 8]

[Localité 11]

Représentée par M^e Jules Teddy FRANCISOT, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

Autre(s) qualité(s) : Appelant dans 22/06281 (Fond)

INTIME RG 22/06258 et RG 22/06281:

SYNDICAT DE COPROPRIETE FONCIA ès qualités de Syndic du SDC de la Résidence [Adresse 4], domicilié

[Adresse 9]

[Localité 12]

Représentée par M^e Philippe SENMARTIN de la SELARL CSA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

Autre(s) qualité(s) : Intimé dans 22/06281 (Fond)

Ordonnance de clôture du 28 avril 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 19 Mai 2025,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Corinne STRUNK, Conseillère, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Estelle DOUBEY

ARRET :

— Contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par M^me Sylvie SABATON, Greffier.

* *

EXPOSE DU LITIGE

La SCI Delvinsofyaz est propriétaire du lot n°153 au sein de la copropriété située [Adresse 2] Montpellier (34).

Par acte d’huissier du 13 juin 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, pris en la personne de son syndic, a fait assigner la SCI Delvinsofyaz devant le tribunal judiciaire de Montpellier afin notamment de la voir condamner au paiement des charges dues.

Le jugement réputé contradictoire rendu le 7 novembre 2022 par le tribunal judiciaire de Montpellier :

Condamne la SCI Delvinsofyaz à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] la somme de 6.340,56 euros à titre de charges de copropriété suivant arrêté du compte au 23 mai 2022, comprenant les appels de charges du 2ème trimestre 2022 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 28 mai 2021 sur la somme de 1.741,52 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

Condamne la SCI Delvinsofyaz à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], pris en la personne de son syndic, la somme de 129,51 euros au titre des frais de recouvrement ;

Débouter le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] pris en la personne de son syndic, de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

Condamne la SCI Delvinsofyaz à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], pris en la personne de son syndic, la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Le premier juge relève que le syndicat des copropriétaires justifie des charges dues à hauteur de 6.340,56 euros. Il rejette la demande de dommages-intérêts du syndicat qui n’établit pas la mauvaise foi du débiteur.

La SCI Delvinsofyaz, prise en la personne de son représentant légal en exercice, a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 14 décembre 2022.

Dans ses conclusions du 13 août 2024, la SCI Delvinsofyaz demande à la cour de :

Constater que les assemblées générales des copropriétaires de la résidence du [Adresse 4] à [Localité 15] des 17 décembre 2019, 24 septembre 2020, 22 juillet 2021, 6 décembre 2021 et 11 juin 2024 n’ont pas été convoquées dans les formes et conditions prévues par les textes susvisés ;

Constater que ces assemblées n’ont ainsi pas pu valablement voter et adopter les résolutions figurant à leur ordre du jour, et notamment l’approbation des comptes du syndic et les travaux de rénovation de l’immeuble ;

Constater que les procès-verbaux de ces assemblées générales n’ont pas été notifiés dans les formes et conditions prévues par les textes susvisés ;

Dire que ces irrégularités justifient la nullité de l’ensemble de ces assemblées générales ;

Dire que les appels de charges et de travaux produits en 1ère instance par le syndicat des copropriétaires, établis sur le fondement des délibérations de ces assemblées et notamment l’approbation des comptes du syndic sont inopposables à la SCI Delvinsofyaz ;

Réformer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la SCI Delvinsofyaz au paiement de la somme de 6.340,56 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 23 mai 2022, comprenant les appels de charges du 2ème trimestre 2022, de 129,51 euros au titre des frais de recouvrement, de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 6]) au remboursement des frais judiciaire et de recouvrement, imputés sur le compte de copropriétaire de la SCI Delvinsofyaz :

300 euros au titre d’une constitution d’hypothèque,

149 euros au titre du suivi du dossier,

222 euros au titre des frais d’avocat du syndic,

123,98 euros au titre des frais d’assignation,

398,52 euros au titre du dossier huissier,

129,51 euros au titre du commandement de payer ;

Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 5] ([Adresse 10]) au paiement d’une somme de 2.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

La SCI Delvinsofyaz conteste les modalités légales de convocation des copropriétaires et de notification des procès-verbaux, arguant du fait que le syndic ne produit pas de copie des convocations aux assemblées générales ou que celles-ci sont incomplètes, que les courriers sont non datés. En outre, il ne justifie pas de leur envoi en courrier recommandé et des notifications des procès-verbaux. La SCI Delvinsofyaz conclut donc à la nullité de l’assemblée générale, du procès-verbal et des résolutions.

En ce sens, elle fait valoir que le syndic n’a recherché le financement des travaux. La SCI affirme que l’intimé n’a pas informé comme il l’aurait dû, les copropriétaires ni même étudié les subventions possibles pour faire face à une augmentation de 1.900% des charges de copropriété. L’appelante soutien qu’il existe un défaut de mise en concurrence alors même que le seuil de 500 euros a été dépassé.

L’appelante conteste avoir sciemment ignoré les convocations aux assemblées générales et notification des procès-verbaux.

La SCI soutient que le syndic a manqué à ses obligations légales et conventionnelles, ne convoquant pas régulièrement les copropriétaires, ne visitant pas la copropriété malgré les termes du mandat, manquant aux règles de mise en concurrence et ayant globalement une mauvaise gestion de la copropriété.

Dans ses conclusions du 13 mars 2024, le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic en exercice, demande à la cour de :

Statuer ce que de droit sur la recevabilité de l’appel adverse ;

Confirmer la décision entreprise en son principe, mais modifier le quantum des charges dues actualisé au 31 décembre 2023 ;

Condamner en conséquence la SCI Delvinsofyaz au paiement de la somme de 18.400,72 euros au titre des charges dues, selon décompte arrêté au 31 décembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 28 mai 2021 ;

Réformer le jugement du 7 novembre 2022 ;

Condamner la SCI Delvinsofyaz au paiement de la somme de 728,52 euros au syndicat de copropriétaires de la résidence [Adresse 7] au titre des frais nécessaires exposés pour le recouvrement de la dette ;

Condamner la SCI Delvinsofyaz au paiement de la somme de 1.500 euros au syndicat de copropriétaires de la résidence [Adresse 7] à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

Condamner la SCI Delvinsofyaz au paiement de la somme de 2.800 euros au syndicat de copropriétaires de la résidence [Adresse 7] au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, en sus de la condamnation de première instance, ainsi qu’aux entiers dépens.

Le syndicat soutient que la SCI Delvinsofyaz ne peut prétendre ne pas avoir été informée de la vie de la copropriété, cette dernière ayant, selon l’intimé, été destinataire de toutes les convocations et notifications et ayant même réceptionné certains de ces courriers. Il ajoute que l’appelante a même donné un pouvoir à un autre copropriétaire pour la représenter.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que les aides évoquées de l’ANAH OPAH ne sont pas applicables, ne s’appliquant que du côté impair de la rue.

Il sollicite la condamnation de la SCI au titre de la résistance abusive qu’elle aurait opérée en formant appel pour des motifs dilatoires. Il sollicite également sa condamnation au paiement des diligences de recouvrement et au coût du commandement.

Par un arrêt du 11 mars 2025, la cour d’appel de Montpellier a ordonné la réouverture des débats et invite les parties à présenter toute observation utile sur la recevabilité des demandes de la SCI Delvinsofyaz relatives à la nullité des procès-verbaux des assemblées générales des 17 décembre 2019, 24 septembre 2020 et 6 décembre 2021 au visa de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Dans ses conclusions du 26 avril 2025, la SCI Delvinsofyaz demande à la cour de :

In limine litis,

Constater que les assemblées générales des copropriétaires de la résidence du [Adresse 5] [Localité 1] des 17 décembre 2019, 22 juillet 2021, 6 décembre 2021 et 11 juin 2024 n’ont pas été convoquées dans les formes et conditions prévues par les textes susvisés ;

Dire qu’à défaut de notification régulière, le délai de forclusion n’a pas commencer à courir ;

Déclarer les demandes de nullité des procès-verbaux d’assemblée recevables ;

Au fond,

Constater que la SCI Delvinsofyaz n’a pas été convoquée dans les formes et conditions prévues par les textes susvisés aux assemblées en cause ;

Sur l’assemblée du 6 décembre 2021, constater qu’en violation des dispositions légales, aucun des devis de ravalement de façade et de rénovation des toitures , n’a été communiqué et qu’aucune véritable mise en concurrence n’a été organisée et constater que pour cette assemblée générale extraordinaire, aucune recherche de financement et de subventions ou aides n’a été proposée ni même recherchée en violation des dispositions légales ;

Sur l’assemblée du 17 décembre 2019, constater qu’aucune copie intégrale du procès-verbal, aucune feuille de présence n’ont été produite et constater que les opérations de vote sont entachées de plusieurs irrégularités tenant notamment au décomptage des voix ;

Dire que l’absence de convocation et ces irrégularités justifient la nullité de l’ensemble de ces assemblées générales ;

En conséquence,

Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné la SCI Delvinsofyaz au paiement de la somme de 6.340,56 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 23 mai 2022, comprenant les appels de charges du 2ème trimestre 2022, de 129,51 euros au titre des frais de recouvrement, de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

300 euros au titre d’une constitution d’hypothèque,

149 euros au titre du suivi du dossier,

222 euros au titre des frais d’avocat du syndic,

123,98 euros au titre des frais d’assignation,

398,52 euros au titre du dossier huissier,

129,51 euros au titre du commandement de payer ;

Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 4] à [Adresse 14] [Localité 1] au paiement d’une somme de 2.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

En complément de ses précédentes écritures, l’appelante fait valoir que les pièces produites pour attester de l’envoi et de la réception des procès-verbaux sont incomplets et comportent plusieurs inexactitudes notamment au niveau de l’adresse de sorte que les modalités de notification énoncées à l’article 64 du décret du 17 mars 1967 n’ont pas été respectée. L’appelante présente la même argumentation s’agissant de l’assemblées générale du 11 juin 2024. Elle en déduit que le délai prévu à l’article 42 lui est inopposable rendant ainsi sa contestation recevable.

Pour le surplus, et s’agissant de l’assemblée du 6 décembre 2021, elle dénonce l’absence des documents utiles à son information et l’absence de mise en concurrence pour la réalisation des travaux de réfection. L’appelante critique encore l’absence de recherche de financement et notamment la recherche d’une subvention auprès des collectivités locales.

Elle se prévaut enfin des tentatives de résolution amiable du litige notamment par la transmission le 23 septembre 2021 d’un plan d’apurement auquel il n’a été donné aucune suite.

Dans ses conclusions du 25 avril 2024, le syndicat des copropriétaires, pris en la personne de son syndic en exercice, demande à la cour de :

Sur l’appel principal,

Confirmer la décision entreprise en son principe, mais modifier le quantum des charges dues actualisé au 23 avril 2025 ;

Condamner en conséquence la SCI Delvinsofyaz au paiement de la somme de 19.980,78 euros au titre des charges dues, selon décompte arrêté au 23 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 28 mai 2021 ;

Débouter la SCI Delvinsofyaz de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions ;

Déclarer les demandes de la SCI Delvinsofyaz irrecevables en ce qu’elles tendent à obtenir la nullité des procès-verbaux d’assemblée générale des 17 décembre 2019, 20 septembre 2020 et 6 décembre 2021 ;

Sur l’appel incident,

Réformer le jugement du 7 novembre 2022 en ce qu’il a condamné la SCI Delvinsofyaz à la somme de 129,51 euros au titre des frais de recouvrement et l’a débouté de sa demande de dommages-intérêts ;

Statuant à nouveau,

Condamner la SCI Delvinsofyaz au paiement de la somme de 1.456,52 euros au syndicat de copropriétaires de la résidence [Adresse 7] au titre des frais nécessaires exposés pour le recouvrement de la dette ;

Condamner la SCI Delvinsofyaz au paiement de la somme de 1.500 euros au syndicat de copropriétaires de la résidence [Adresse 7] à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

Au soutien de ses dernières écritures, l’intimé reprend les moyens sus énoncés sauf à produire un décompte actualisé de sa créance dont il demande paiement.

Il conteste la nullité des procès-verbaux d’assemblée générale des 17 décembre 2019, 20 septembre 2020 et 6 décembre 2021en ce que les procès-verbaux ont bien été notifiés à l’appelante par lettre recommandée avec accusé de réception et que la signature du recommandé témoigne de sa réception et ce dans le délai légal d’un mis après la tenue de l’assemblée générale. Dès lors que la contestation des procès-verbaux d’assemblée générale n’a pas été introduite dans le délai de deux mois prescrit par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, celle-ci est irrecevable.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 28 avril 2025.

MOTIFS

Pour rappel, La SCI Delvinsofyaz sollicitait la nullité des assemblées générales des 17 décembre 2019, 24 septembre 2020, 22 juillet 2021, 6 décembre 2021 et 11 juin 2024.

Selon l’article 43 de la loi du 10 juillet 1965, les dispositions des articles 1er, 1-1, 4, 6 à 37, 41-1 à 42-1 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont d’ordre public.

L’article 42 dispose que « les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée sans ses annexes. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d’un mois à compter de la tenue de l’assemblée générale ».

Par un arrêt du 12 octobre 2005, la cour de cassation a pu préciser que mêmes fondées sur une absence de convocation ou sur une convocation irrégulière, les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions.

Il s’ensuit que l’inobservation du délai de deux mois peut être relevé d’office par la cour.

Au cas d’espèce, il est justifié par le syndicat des copropriétaires intimé que l’ensemble des pièces en lien avec le paiement des charges de copropriété a été envoyé à l’adresse de la SCI Delvinsofyaz renseignée comme suit : [Adresse 4] à [Adresse 14] (34000).

Cette adresse est exacte comme en témoigne la signature par la SCI de l’accusé réception accompagnant un courrier de mise en demeure adressé le 7 mai 2021 ou encore la signification du commandement de payer en date du 21 juillet 2021 faite au siège de la SCI en présence du gérant, M. [R] [N].

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi de la convocation de la SCI aux différentes assemblées générales des 17 décembre 2019, 24 septembre 2020, 22 juillet 2021, 6 décembre 2021 et 11 juin 2024.

A cet égard, il est justifié en pièce 8 que la SCI a donné mandat à Mme [W] pour la représenter à l’assemblée du 17 décembre 2019 étant relevé qu’aucune observation n’a été présentée sur l’absence de pièces complétant la convocation initiale.

Est également démontré à l’adresse susvisée l’envoi de :

la convocation avec accusé de réception (n°2C17080929435) et preuve du dépôt en date du 11 août 2020 (2C 161816728273) pour l’assemblée générale du 24 septembre 2020, celle-ci étant complétée de la transmission de l’état financier, compte de gestion général du compte-rendu de gestion annuel, 2 devis sur prestation géomètre expert ;

la convocation avec accusé de réception (2C17396045171) ) et preuve du dépôt en date du 28 juin 2021 (2C 17072825288) pour l’assemblée générale du 22 juillet 2021 avec transmission de l’état financier, compte de gestion général, du compte-rendu de gestion annuel, deux devis portant sur des prestations d’électricité, le contrat de maîtrise d''uvre relatif aux travaux de ravalement de façades et réfection des couvertures complété d’une estimation du coût des prestations et d’un devis émis par Midi couvertures ;

la convocation avec accusé de réception avec preuve du dépôt recommandé le 18 août 2022 (2C17757472554) à l’assemblée générale du 19 septembre 2022;

la convocation avec accusé de réception avec signature de l’AR le 18 octobre 2023 (AR863001689700781) à l’assemblée générale de 2023;

Est également justifiée la notification des procès-verbaux des assemblées générales à l’adresse susvisée selon les modalités suivantes :

Procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 17 décembre 2019 notifié par courrier recommandé avec AR n° 2C 156 547 9440 3 complété de la preuve du dépôt en date du 10 janvier 2020 (pièce 12), le pli étant revenu « non réclamé »;

Procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 24 septembre 2020 notifié par courrier recommandé avec AR n° 2C 165 465 5350 4 revenu signé le 7 octobre 2020 complété de la preuve du dépôt en date du 6 octobre 2020  ;

Procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 22 juillet 2021 notifié par courrier recommandé avec AR n° 2C 161 816 7827 3 revenu avec la mention destinataire inconnu bien qu’adressé à une adresse identique que celles d’autres envois dont la SCI a été destinataire ;

Procès-verbal de l’assemblée générale du 6 décembre 2021 notifié par courrier recommandé avec AR n° 2C 173 960 4517 1 complété de la preuve du dépôt en date du 31 décembre 2021(pièce 12) revenu avec la mention destinataire inconnu bien qu’adressé à une adresse identique que celles d’autres envois dont la SCI a été destinataire;

Procès-verbal de l’assemblée générale 19 septembre 2022 notifié par courrier recommandé avec preuve du dépôt en date du 23 septembre 2022 (2C17758919058) ;

Procès-verbal de l’assemblée générale 2023 notifié par courrier recommandé avec AR avec preuve du dépôt en date du 22 novembre 2023 ([Numéro identifiant 13]) avec mention de son retrait le 8 décembre (attestation de suivi);

Procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire du 11 juin 2024 notifié par courrier recommandé avec AR n° 9678851R revenu avec la mention « non réclamé » ;

La cour observe en premier lieu que la mise en demeure adressée avec accusé de réception le 7 mai 2021 par le syndicat intimé à la SCI Delvinsofyaz, puis le commandement en date du 21 juillet 2021 portent tous deux mention de l’adresse « [Adresse 5] » et ont bien été reçus par l’appelante comme en témoigne l’accusé de réception signé le 15 mai 2021 ainsi que la signification à personne de l’acte d’huissier ce qui permet d’en déduire que les procès-verbaux des assemblées générales des 22 juillet 2021 et 6 décembre 2021 ont bien été envoyés à l’adresse exacte.

Par ailleurs, il est justifié en appel que la SCI a bien reçu notification des assemblées générales des 17 décembre 2019, 24 septembre 2020, 22 juillet 2021, 6 décembre 2021, 19 septembre 2022, 24 octobre 2023 et 11 juin 2024.

S’agissant des procès-verbaux des 17 décembre 2019, 24 septembre 2020, 22 juillet 2021, 6 décembre 2021 et 11 juin 2024, la SCI Delvinsofyaz n’a pas contesté la validité des assemblées générales dans le délai de deux mois tel que prescrit par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ce qui la soumet à la sanction prévue par ledit texte rendant ainsi sa demande tendant à obtenir la nullité des procès-verbaux susvisés forcloses et en conséquence irrecevable.

De surcroît, la demande de nullité ne saurait prospérer dès lors que le syndicat des copropriétés justifie avoir valablement convoqué la SCI en lui adressant les pièces utiles à son vote et notamment les devis et qu’il justifie de l’impossibilité de financer les travaux par des subventions comme en témoigne la réponse négative adressée par l’ANAH (pièce 11)

2/ Sur la demande en paiement :

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le premier juge a condamné la SCI Delvinsofyaz au paiement de la somme de 6.340,56 euros au titre des charges de copropriété à la date du 23 mai 2022 au visa du relevé de copropriété, des appels de charges et travaux, des relevés individuels de charge, des procès-verbaux des assemblées générales de 2019 à 2021, le décompte arrêté au 23 mai 2022, le commandement de payer délivré le 21 juillet 2021 et le contrat de syndic.

En appel, le syndicat réclame la somme de 19.980,78 euros au titre des charges dues, selon décompte arrêté au 23 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 28 mai 2021 et produit de nouvelles pièces au soutien de sa demande en paiement consistant aux procès-verbaux d’assemblée générale 2022 à 2024 ainsi que les appels de charges, un décompte actualisé tenant compte des versements effectifs de la SCI appelante.

Le principe de la créance étant justifié au visa de l’article 10-1, et compte-tenu de l’actualisation de la créance, il convient d’infirmer le jugement déféré sur le montant retenu et de condamner la SCI au paiement de la somme de 19.980,78 euros au titre des charges dues, selon décompte arrêté au 23 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 28 mai 2021 .

La décision déférée sera par contre confirmée en ce qu’elle a condamné l’appelante à la somme de 129,51 euros au titre des frais de recouvrement en l’absence de pièces nouvelles produites par l’intimé au soutien de son appel incident, et a débouté le syndicat de sa demande de dommages-intérêts en l’absence de preuve d’une résistance abusive de la part du copropriétaire.

3/ Sur les frais accessoires :

Le jugement sera également confirmé en ce qui concerne les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI, qui succombe en son appel, sera condamnée aux entiers dépens de l’appel, ainsi qu’au paiement de la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe et en dernier ressort,

Déclare irrecevable la demande aux fins de nullité des procès-verbaux des assemblées générales tenues les17 décembre 2019, 24 septembre 2020, 22 juillet 2021, 6 décembre 2021 et 11 juin 2024 sollicitée par la SCI Delvinsofyaz,

Confirme le jugement rendu le 27 octobre 2023 par le tribunal judiciaire de Béziers en toutes ses dispositions sauf sur le montant de la créance,

Statuant à nouveau,

Condamne la SCI Delvinsofyaz à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] les sommes suivantes :

19.980,78 euros au titre des charges dues, selon décompte arrêté au 23 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 28 mai 2021 ;

1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SCI Delvinsofyaz aux entiers dépens de l’appel.

Le Greffier La Présidente