4ème Chambre

ARRÊT N° 286

N° RG 24/01687

N° Portalis DBVL-V-B7I-UT4B

(Réf 1ère instance : 18/00839)

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 11 DECEMBRE 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : M. Alain DESALBRES, Président de chambre,

Assesseur : M^me Gwenola VELMANS, Conseillère,

Assesseur : M^me Valentine BUCK, Conseillère,

GREFFIER :

Madame Françoise BERNARD, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 11 Septembre 2025

ARRÊT :

Rendu par défaut, prononcé publiquement le 11 Décembre 2025 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTS :

Madame [Y] [CD] [IB] [V]

née le 14 Décembre 1980 à [Localité 43] (78)

[Adresse 19]

[Adresse 19]

[Localité 16]

Représentée par M^e Luc BOURGES de la SELARL LUC BOURGES, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Diane RENARD, Plaidant, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC

Monsieur [I] [W] [NV] [V]

né le 07 Juin 1976 à [Localité 43] (78)

[Adresse 2]

[Localité 30]

Représenté par M^e Luc BOURGES de la SELARL LUC BOURGES, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par M^e Diane RENARD, Plaidant, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC

Madame [JK] [EI] [WP] épouse [V]

née le 30 Juillet 1954 à [Localité 38] (22)

[Adresse 23]

[Localité 11]

Représentée par M^e Luc BOURGES de la SELARL LUC BOURGES, Postulant, avocat au barreau de RENNESReprésentée par M^e Diane RENARD, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC

Madame [J] [EI] [IB] [P] épouse [U]

née le 04 Novembre 1956 à [Localité 37] (22)

[Adresse 21]

[Localité 14]

Représentée par M^e Luc BOURGES de la SELARL LUC BOURGES, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Diane RENARD, Plaidant, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC

Monsieur [CZ] [PE] [EI] [U]

né le 03 Mars 1953 à [Localité 34] (22)

[Adresse 21]

[Localité 14]

Représenté par M^e Diane RENARD de la SELARL KOVALEX, Plaidant, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC

Représenté par M^e Luc BOURGES de la SELARL LUC BOURGES, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Madame [N] [EI] [MV] épouse [KU]

née le 21 Mars 1970 à [Localité 7] (22)

[Adresse 22]

[Localité 9]

Représentée par M^e Luc BOURGES de la SELARL LUC BOURGES, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Diane RENARD, Plaidant, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC

Madame [OM] [AE] [G] épouse [LL]

née le 08 Avril 1960 à [Localité 39] (22)

[Adresse 28]

[Localité 8]

Représentée par M^e Luc BOURGES de la SELARL LUC BOURGES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Diane RENARD, Plaidant, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC

Monsieur [IT] [FA] [EI] [LL]

né le 12 Juin 1965 à [Localité 39] (22)

[Adresse 28]

[Localité 8]

Représenté par M^e Luc BOURGES de la SELARL LUC BOURGES, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par M^e Diane RENARD, Plaidant, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC

Monsieur [H] [W] [R] [MV]

né le 26 Décembre 1967 à [Localité 41] (35)

[Adresse 1]

[Localité 17]

Représenté par M^e Luc BOURGES de la SELARL LUC BOURGES, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par M^e Diane RENARD, Plaidant, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC

Monsieur [D] [A] [BL] [MV]

né le 01 Mai 1940 à [Localité 44] (35)

[Adresse 4]

[Localité 13]

Représenté par M^e Luc BOURGES de la SELARL LUC BOURGES, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par M^e Diane RENARD, Plaidant, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC

Madame [M] [KC] [MV] épouse [XH]

née le 19 Septembre 1972 à [Localité 35] (22)

[Adresse 25]

[Localité 20]

Représentée par M^e Luc BOURGES de la SELARL LUC BOURGES, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Diane RENARD, Plaidant, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC

Monsieur [S] [TX]

né le 19 Juin 1961 à [Localité 40] (22)

[Adresse 3]

[Localité 12]

Représenté par M^e Luc BOURGES de la SELARL LUC BOURGES, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représenté par M^e Diane RENARD, Plaidant, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC

Madame [EI] [B] [C] épouse [TX]

née le 10 Mars 1961 à [Localité 39] (22)

[Adresse 3]

[Localité 12]

Représentée par M^e Luc BOURGES de la SELARL LUC BOURGES, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Diane RENARD, Plaidant, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC

Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [Adresse 33] représenté par son syndic en exercice, le CABINET GUILLEMOT-SGI SARL dont le siège social est [Adresse 5] [Localité 7] prise en la personne de son représentant

légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 42]

[Localité 14]

Représentée par M^e Luc BOURGES de la SELARL LUC BOURGES, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Diane RENARD, Plaidant, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC

INTIMÉS :

Monsieur [NV] [E] [O]

tant es-nom qu’es-qualité de mandataire ad hoc de la société EURL [NV] [O]

né le 08 Août 1949 à [Localité 7] (22)

[Adresse 6]

[Localité 7]

Déclaration d’appel et conclusions signifiées à l’étude du commissaire de justice

ANDRE [Z] S.A.S.

Prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 36]

[Localité 10]

Représentée par M^e Christophe LHERMITTE de la SELEURL GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Xavier MASSIP, Plaidant, avocat au barreau de RENNES

S.A. MAAF ASSURANCES

[Adresse 32]

[Localité 26]

Représentée par M^e David QUINTIN de la SELARL ARMOR AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC

S.A.R.L. DIAS MANUEL RAVALEMENT

[Adresse 45]

[Adresse 45]

[Localité 15]

Représentée par M^e David QUINTIN de la SELARL ARMOR AVOCATS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC

EURL [NV] [O]

prise en la personne de son mandataire ad hoc M. [NV] [E] [O] demeurant [Adresse 6] [Localité 7] Prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 31]

[Adresse 31]

[Localité 8]

Représentée par M^e Christophe LHERMITTE de la SELEURL GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Xavier MASSIP, Plaidant, avocat au barreau de RENNES

SMA SA venant aux droits de SAGENA

prise en sa qualité d’assureur de la Sté SOGEA BRETAGNE BTP

Prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 29]

[Localité 24]

Représentée par M^e Christophe LHERMITTE de la SELEURL GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Laurent BOIVIN, Plaidant, avocat au barreau de RENNES

SMABTP S.A.

assureur D.O. et CNR et ès qualités d’assureur de l’EURL [O] [NV], de la Sté ANDRE BIDAULT SAS et de la société SANIT CONFORT

Prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 27]

[Localité 24]

Représentée par M^e Christophe LHERMITTE de la SELEURL GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Bertrand LEROUX, Plaidant, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC

SOGEA BRETAGNE BTP SAS

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 46]

[Adresse 46]

[Localité 18]

Représentée par M^e Christophe LHERMITTE de la SELEURL GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Laurent BOIVIN, Plaidant, avocat au barreau de RENNES

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

La société civile de construction vente (SCCV) [Adresse 33], assurée en tant que constructeur non réalisateur auprès de la SMABTP, également assureur dommages-ouvrage, a fait édifier entre 2006 et 2008 un ensemble immobilier composé de cinq bâtiments sur un terrain situé au sein de la commune de [Localité 14].

Sont notamment intervenues dans le cadre de ces travaux :

— la société [NV] [O], assurée auprès de la SMABTP, en charge de la maîtrise d’oeuvre d’exécution,

— la société CMA Entreprises, aux droits de laquelle vient désormais la société Sogea Bretagne BTP, pour les travaux de gros oeuvre, laquelle a sous-traité la réalisation d’un certain nombre de prestations dont :

— les travaux en élévation confiés à l’entreprise Kocak Tahir assurée auprès de la Maaf,

— les études de structures confiées au Bureau d’Etudes Structure BSO assuré auprès de la MAAF,

— la société Socotec qui a assuré une mission de contrôle technique,

— la société Sanit Confort, assurée auprès de la SMABTP, pour le lot plomberie sanitaire,

— la société Manuel Dias, assurée auprès de la Maaf, pour le lot enduit,

— la société André Bidault, assurée auprès de la SMABTP, pour le lot voirie et réseaux divers.

Des fissurations et l’inondation des caves du bâtiment B2 ont donné lieu de la part du syndicat des copropriétaires à plusieurs déclarations de sinistre auprès de l’assureur dommages-ouvrage.

En ce qui concerne le dernier désordre dénoncé, la SMABTP a refusé sa garantie le 15 avril 2014 au motif que l’expert n’avait pas été en mesure de déterminer l’origine des inondations dans les caves et que la survenance du sinistre due à une cause étrangère ne pouvait être exclue.

En août et septembre 2014, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 33] a fait assigner la société SMABTP, ès qualités d’assureur dommages-ouvrage, d’assureur du promoteur et des sociétés [O] et Sanit Confort, les sociétés [O], Sanit Confort, CMA devenue Sogea et son assureur la société Sagena, devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Saint-Brieuc afin d’obtenir l’organisation d’une mesure d’expertise.

L’ordonnance du 9 octobre 2014 a fait droit à cette demande et désigné M. [DR].

Suivant une nouvelle décision du 26 mars 2015, les opérations d’expertise ont été rendues communes et opposables à la société Le Bidault et à la société Socotec puis étendues à de nouveaux désordres par décision du 9 juin 2016.

L’expert a déposé son rapport définitif le 6 avril 2018.

Suivant exploits d’huissier des 11, 12, 17, 18 avril et 4 mai 2018 le syndicat des copropriétaires a fait assigner le SMABTP, assureur dommages-ouvrage, ainsi que les différents constructeurs et leurs assureurs respectifs devant le tribunal de grande instance de Saint-Brieuc en indemnisation des préjudices générés par l’ensemble des désordres.

La société [NV] [O] ayant fait l’objet d’une liquidation amiable puis d’une radiation du registre du commerce à la date du 8 décembre 2014, le syndicat des copropriétaires a assigné son unique porteur de parts, M. [O], qui par une ordonnance du tribunal de commerce de Saint-Brieuc de mars 2016, a également été désigné en qualité de mandataire ad hoc.

Par ordonnance 18 décembre 2019, le juge de la mise en état du tribunal de grande instance de Saint-Brieuc a notamment rejeté l’exception de nullité de l’assignation délivrée à la demande du syndicat des copropriétaires et l’a débouté de sa demande de provision.

Par arrêt en date du 22 octobre 2020, la cour d’appel de Rennes a notamment réformé l’ordonnance en ce qu’elle a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation provisionnelle, et statuant à nouveau, a condamné in solidum la société Bidault, la société [O] représentée par son mandataire M. [O], M. [O] en son nom personnel, la société SMABTP en qualité d’assureur dommages-ouvrage et en qualité d’assureur responsabilité de la [Adresse 33] à lui payer les sommes provisionnelles suivantes :

—  36 329,60 euros TTC au titre du coût des travaux de reprise,

—  6 731,25 euros TTC au titre des frais exposés en raison du sinistre.

Le jugement rendu le 23 janvier 2024 par le tribunal judiciaire de Saint-Brieuc a :

— déclaré recevable l’intervention volontaire de :

— Mmes [JK] [V], [Y] [V], et M. [I] [V],

— M. [CZ] [U] et Mme [J] [P],

— M. [IT] [LL] et Mme [OM] [G],

— M. [D] [MV] et [H] [MV],

— Mmes [N] [MV] et [M] [MV],

— M. [S] [TX] et Mme [YR] [C],

— condamné in solidum la société [O], prise en la personne de son mandataire ad hoc M. [NV] [O], M. [NV] [O] in personam, la société André Bidault et leur assureur la SMABTP à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 33] la somme de 44 022,65 euros TTC avec indexation sur la variation de l’indice BT01 entre la date du rapport d’expertise judiciaire et celle du paiement en exécution du jugement à intervenir, outre intérêt au taux légal à compter de l’assignation au fond,

— dit que dans les rapports entre coobligés, les responsabilités sont réparties comme suit :

—  87,5% pour la société André Bidault,

—  12,5 % pour la société [O] et M. [NV] [O],

— dit que s’agissant de la contribution à la dette, la somme de 44 022,65 euros TTC sera supportée à hauteur de :

—  87,5% pour la société André Bidault et son assureur la SMABTP,

—  12,5 % pour la société [O] et M. [NV] [O] et son assureur la SMABTP,

et leur a accordé recours et garantie les uns contre les autres dans les proportions qui précèdent et dans les limites des sommes qui ont donné lieu à condamnation,

— dit que l’assureur SMABTP devra garantie à ses assurés la société André Bidault et la société [O] et M. [NV] [O], s’agissant de ce désordre,

— débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 33] de sa demande présentée à l’encontre de la SMABTP, assureur dommages-ouvrage,

— débouté la SMABTP de sa demande de voir dire prescrite l’action propre des copropriétaires,

— débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 33] de ses demandes présentées au titre du préjudice matériel annexe et du préjudice immatériel s’agissant du désordre d’inondation des caves,

— débouté l’indivision [MV] de sa demande au titre du préjudice matériel annexe,

— débouté Mme [WP] veuve [V] de sa demande au titre du préjudice locatif,

— débouté les époux [LL] de leur demande au titre du préjudice locatif,

— débouté les époux [U] de leur demande au titre du préjudice locatif,

— débouté les époux [TX] de leur demande au titre du préjudice locatif,

— condamné in solidum la société Sogea et son assureur la SMA SA à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 33] la somme de 2 996,40 euros au titre des fissurations du bâtiment E,

— dit que la SMA SA devra garantie à son assuré la société Sogea s’agissant de ce désordre,

— débouté la société Sogea de sa demande en garantie de la Maaf, assureur de la Société Kocak Tahir,

— condamné in solidum la société Sogea, son assureur la SMA SA et la SMABTP à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 33] la somme de 3 742, 20 euros au titre des fissurations infiltrantes du bâtiment C avec indexation sur la variation de l’indice BT01 entre la date du rapport d’expertise judiciaire et celle du paiement en exécution du jugement à intervenir, outre intérêt au taux légal à compter de l’assignation au fond,

— dit que la SMA SA devra garantie à son assuré la société Sogea s’agissant de ce désordre,

— dit que la SMABTP est tenue à garantie s’agissant de ce désordre,

— débouté la société Sogea de sa demande en garantie de la MAAF, assureur de la société Kocak Tahir,

— condamné in solidum la société [O], prise en la personne de son mandataire ad hoc M. [NV] [O], M. [NV] [O], et leur assureur la SMABTP, la société Sogea et son assureur la SMA SA, la société Dias et son assureur la Maaf et la Maaf és qualitès d’assureur de la société Kocak Tahir à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 33] la somme de 9 005,13 euros TTC avec indexation sur la variation de l’indice BT01 entre la date du rapport d’expertise judiciaire et celle du paiement en exécution du jugement à intervenir, outre intérêt au taux légal à compter de l’assignation au fond,

— dit que dans les rapports entre coobligés, les responsabilités sont réparties comme suit :

—  6 % à la société [O],

—  21 % à la société Sogea,

—  62 % à la société Kocak Tahir,

—  11 % à la société Dias,

— dit que s’agissant de la contribution à la date, la somme de 9 005,13 euros TTC sera supportée à hauteur de :

—  6 % pour la société [O] et son assureur, la SMABTP,

—  21 % pour la société Sogea et son assureur la SMA,

—  62 % pour l’assureur de la société Kocak Tahir,

—  11 % pour la société Dias et son assureur la Maaf,

et leur a accordé recours et garantie les uns contre les autres dans les proportions qui précèdent et dans les limites des sommes qui ont donné lieu à condamnation,

— dit que l’assureur SMABTP devra garantie à ses assurés la société [O] et M. [NV] [O] s’agissant de ce désordre,

— dit que l’assureur SMA SA devra garantie à son assuré la société Sogea s’agissant de ce désordre,

— dit que l’assureur Maaf devra garantie à son assuré la société Dias s’agissant de ce désordre,

— dit que l’assureur SMABTP ne doit pas garantie au titre de l’assurance dommages-ouvrage au titre de ce désordre,

— débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 33] de sa demande au titre des frais de syndic,

— débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 33] de toutes ses autres demandes,

— débouté toutes les parties de toute demande plus ample ou contraire,

— condamné in solidum la société André Bidault, la société [O] prise en la personne de son mandataire ad hoc M. [NV] [O], M. [NV] [O], la SMABTP, la société Sogea, la SMA SA, la société Dias et la Maaf à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 33] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum la société André Bidault, la société [O] prise en la personne de son mandataire ad hoc M. [NV] [O], M. [NV] [O], la SMABTP, la société Sogea, la SMA SA, la société Dias et la Maaf aux entiers dépens de l’instance en ce compris ceux de la procédure de référé et les frais d’expertise judiciaire,

— ordonné l’exécution provisoire.

Mme [Y] [V], M. [I] [V], Mme [JK] [WP], Mme [J] [P], M. [CZ] [U], Mme [N] [MV] épouse [KU], Mme [OM] [G] épouse [LL], M. [IT] [LL], M. [H] [MV], M. [D] [MV], Mme [M] [MV] épouse [MV] [XH], M. [S] [TX], Mme [VY] [C] épouse [TX] et le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 33] ont relevé appel de cette décision le 22 mars 2024.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 2 septembre 2025.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans leurs dernières conclusions du 23 octobre 2024, Mme [Y] [V], M. [I] [V], Mme [JK] [WP], Mme [J] [P], M. [CZ] [U], Mme [N] [MV] épouse [KU], Mme [OM] [G] épouse [LL], M. [IT] [LL], M. [H] [MV], M. [D] [MV], Mme [M] [MV] épouse [MV] [XH], M. [S] [TX], Mme [VY] [C] épouse [TX] et le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 33], représenté par son syndic en exercice le cabinet Michel Guillemot-SGI, demandent à la cour :

— de donner acte à M. [CZ] [U] et Mme [J] [P] de leur désistement d’appel,

— de débouter les intimés de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

— d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il :

— a condamné in solidum la société [O] prise en la personne de son mandataire Ad hoc M. [NV] [O], M. [NV] [O], la société André Bidault et leur assureur la SMABTP à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 33] la somme de 44 022,65 euros TTC avec Indexation sur la variation de l’indice BT01 entre la date du rapport d’expertise Judiciaire et celle du paiement en exécution du jugement à intervenir, outre intérêt Au taux légal à compter de l’assignation au fond,

— a condamné le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 33] de sa demande présentée à l’encontre de la SMABTP, assureur dommages ouvrage,

— a débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 33] de ses demandes présentées au titre du préjudice matériel annexe et du préjudice immatériel s’agissant du désordre d’inondation des caves,

— a débouté l’indivision [MV] de sa demande au titre du préjudice matériel annexe,

— a débouté Mme [WP] veuve [V] de sa demande au titre du préjudice locatif,

— a débouté les époux [LL] de leur demande au titre du préjudice locatif,

— a débouté les époux [TX] de leur demande au titre du préjudice locatif,

— a condamné in solidum la société Sogea et son assureur la SMA SA à verser au

syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 33] la somme de 2 996,40 euros au titre des fissurations du bâtiment E,

— a condamné in solidum la société Sogea, son assureur la SMA SA et la SMABTP à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 33] la somme de 3 742, 20 euros au titre des fissurations infiltrantes du bâtiment C avec indexation sur la variation de l’indice BT01 entre ta date du rapport d’expertise judiciaire et celle du paiement en exécution du jugement à intervenir, outre intérêt au taux légal à compter de l’assignation au fond,

— a condamné in solidum la société [O] prise en la personne de son mandataire ad hoc M. [NV] [O], M. [NV] [O], et leur assureur la SMABTP, la société Sogea et son assureur la SMA SA, la société Dias et son assureur la Maaf et la Maaf es qualité d’assureur de la société Kocak Tahir à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 33] la somme de 9 005,13 euros TTC avec indexation sur la variation de l’indice BT01 entre la date du rapport d’expertise judiciaire et celle du paiement en exécution du jugement à intervenir, outre intérêt au taux légal à compter de l’assignation au fond,

— a dit que l’assureur SMABTP ne doit pas garantie au titre de l’assurance dommages ouvrage au titre de ce désordre,

— a débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 33] de sa demande au titre des frais de syndic,

— a débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 33] de toutes ses autres demandes,

— a débouté toutes les parties de toute demande plus ample ou contraire,

— a condamné in solidum la société André Bidault, la société [O] prise en la personne de son mandataire ad hoc M. [NV] [O], M. [NV] [O], la SMABTP, la société Sogea, la SMA SA, la société Dias et la Maaf à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 33] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— confirmer le jugement pour le surplus et statuant de nouveau :

— condamner in solidum la SMABTP, ès qualités d’assureur dommages-ouvrage et d’assureur de la SCCV [Adresse 33], la société Bidault, la société [NV] [O] et M. [NV] [O], ainsi que leur assureur, la SMABTP, à régler au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 33] les sommes de :

—  51 715,09 euros au titre du prix des travaux devant remédier aux inondations du sous-sol du bâtiment B 2, ceci avec intérêt au taux légal à compter du 5.05.2022 et jusqu’à parfait paiement,

—  1.060,16 euros au titre du coût d’une assurance DO et une somme de 1.128,00 euros TTC au titre du suivi de travaux par le syndic pour les travaux devant remédier aux inondations du sous-sol du bâtiment B 2, ceci avec intérêt au taux légal à compter du 5.05.2022 et jusqu’à parfait paiement,

—  11 316,40 euros au titre des mesures conservatoires en lien avec les inondations du sous-sol du bâtiment B 2, ceci avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation du 18.04.2018 et jusqu’à parfait paiement,

—  2 804,53 euros au titre des préjudices matériels annexes en lien avec les inondations du sous-sol du bâtiment B 2, ceci avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation du 18 avril 2018 et jusqu’à parfait paiement,

—  61 200 euros au titre du préjudice immatériel résultant de l’indisponibilité des caves du bâtiment B2 du 16 mai 2013 au 29 novembre 2021, ceci avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation du 18 avril 2018 et jusqu’à parfait paiement,

— condamner la SMABTP, ès qualités d’assureur dommages-ouvrage, à régler au syndicat des copropriétaires les intérêts au double du taux d’intérêt légal sur le principal de 66 896,18 euros (51 715,09 euros TTC pour les travaux + 1 060,16 euros de cotisation d’assurance DO + 11 316,40 euros pour mesures conservatoires + 2 804,53 euros) à compter du 5 septembre 2016, date de la première mise en demeure relative à l’indemnisation des préjudices du syndicat des copropriétaires en lien avec l’inondation du sous-sol du bâtiment B2 et jusqu’au règlement de la somme principale et jusqu’à parfait paiement,

— condamner in solidum, la SMABTP, ès qualités d’assureur DO et d’assureur de la SCCV [Adresse 33], la société Bidault, la société [NV] [O] et M. [NV] [O], ainsi que leur assureur, la SMABTP, à régler à :

— M. [D] [MV], M. [H] [MV], Mme [N] [MV] épouse [KU], Mme [M] [MV] [XH] la somme de 12 000 euros à titre de dommages et intérêts, ceci avec intérêt au taux légal à compter des conclusions d’intervention volontaire notifiées le 10 septembre 2020 et jusqu’à parfait paiement,

— Mme [JK] [WP] veuve [V], Mme [Y] [V], et M. [I] [V] la somme de 1 160,14 euros pour son préjudice locatif arrêté au 29 novembre 2021, ceci avec intérêt au taux légal à compter des conclusions d’intervention volontaire notifiées le 10 septembre 2020 et jusqu’à parfait paiement,

— M. [IT] [LL] et Mme [OM] [T] épouse [LL] la somme de 2 208 euros pour leur préjudice locatif arrêté au 29 novembre 2021, ceci avec intérêt au taux légal à compter des conclusions d’intervention volontaire notifiées le 10 septembre 2020 et jusqu’à parfait paiement

— M. [S] [TX] et Mme [EI] [C] épouse [TX] la somme de 1 215 euros pour leur préjudice locatif arrêté au 29 novembre 2021, ceci avec intérêt au taux légal à compter des conclusions d’intervention volontaire notifiées le 10 septembre 2020 et jusqu’à parfait paiement,

— au Syndicat des Copropriétaires une somme de 6 408,19 euros à titre du préjudice resté à charge en lien avec les refoulements d’eaux usées dans le bâtiment E, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation en paiement devant le tribunal de grande instance de Saint-Brieuc du 18 avril 2018 et jusqu’à parfait paiement,

— condamner in solidum, la SMABTP, ès qualités d’assureur DO et d’assureur de la SCCV [Adresse 33], la société [NV] [O], et M. [NV] [O], ainsi que leur assureur, SMABTP, la Sogea Bretagne BTP, la SMA SA, son assureur, la société Manuel Dias et la Maaf, son assureur à régler au Syndicat des Copropriétaires [Adresse 33] pris en la personne de son syndic de copropriété, la société cabinet Michel Guillemot – SGI une somme de 32 023,58 euros HT (28 994 + 3 029,58) au titre du coût des travaux de reprise des fissurations du bâtiment E,

— subsidiairement, condamner in solidum, la SMABTP, ès qualités d’assureur DO et d’assureur de la SCCV [Adresse 33], la société [NV] [O], et M. [NV] [O], ainsi que leur assureur, SMABTP, la Sogea Bretagne BTP, la SMA SA, son assureur, la société Manuel Dias et la Maaf, son assureur à régler au Syndicat des Copropriétaires [Adresse 33] pris en la personne de son syndic de copropriété, la Société cabinet Michel Guillemot – SGI les sommes de

—  19 081,81 euros HT au titre du coût des travaux de reprise des fissurations du bâtiment E, outre 1 336 euros HT de maîtrise d’oeuvre et 1 000 euros de mission SPS,

—  1 350 euros (654 + 696) au titre du coût d’une assurance DO et du suivi par le syndic pour les travaux de reprise des fissurations du bâtiment E outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation en paiement devant le tribunal de grande instance de Saint-Brieuc du 18 avril 2018 et jusqu’à parfait paiement,

— subsidiairement 430,30 euros au titre du coût d’une assurance DO et de 382 euros HT au titre du suivi par le syndic pour les travaux de reprise des fissurations du bâtiment E outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation en paiement devant le tribunal de grande instance de Saint-Brieuc du 18 avril 2018 et jusqu’à parfait paiement,

—  4 576 euros TTC (1 650 + 2 926) à titre des dépenses de réparations intérieures et extérieures provisoires financées par le Syndicat des Copropriétaires en lien avec les fissurations infiltrantes du bâtiment E, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation en paiement devant le tribunal de grande instance de Saint-Brieuc du 18 avril 2018 et jusqu’à parfait paiement,

—  462 euros TTC au titre de l’intervention de Bretagne Assèchement pour diagnostique d’une infiltration par fissuration du bâtiment E, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation en paiement devant le tribunal de grande instance de Saint-Brieuc du 18 avril 2018 et jusqu’à parfait paiement,

—  165 500 euros HT au titre du prix des travaux de reprise des désordres par fissurations des façades des bâtiments A-B1-B2-C-D1-D2 et jusqu’à parfait paiement,

— subsidiairement, 26 407,58 euros HT au titre du prix des travaux de reprise des désordres par fissurations des façades des bâtiments A-B1-B2-C-D1-D2 et jusqu’à parfait paiement,

—  6 982,50 euros pour le coût d’une assurance DO et du suivi par le syndic en lien avec les travaux reprise des désordres par fissurations des façades des bâtiments A-B1-B2-C-D1-D2 outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation en paiement devant le tribunal de grande instance de Saint-Brieuc du 18 avril 2018 et jusqu’à parfait paiement,

— subsidiairement, 1 107,46 euros pour le coût d’une assurance DO et du suivi par le syndic en lien avec les travaux reprise des désordres par fissurations des façades des bâtiments A-B1-B2-C-D1-D2 outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation en paiement devant le tribunal de grande instance de Saint-Brieuc du 18 avril 2018 et jusqu’à parfait paiement,

—  3 775,20 euros TTC au titre du remboursement des travaux intérieurs et extérieurs provisoires pour remédier aux infiltrations par façades du bâtiment C et A, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 18 avril 2018 et jusqu’à parfait paiement,

—  802,09 euros TTC en remboursement des frais de constats et de recherches de fuites sur le bâtiment C, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 18.04.2018 et jusqu’à parfait paiement,

— dire que les condamnations au titre du prix des travaux à réaliser seront indexées sur l’indice BT01 publié à la date du dépôt du rapport comparé à celui qui sera publié à la date de l’arrêt à intervenir,

— dire que les condamnations prononcées en hors taxes (HT) seront assorties de la TVA au taux applicable au jour de leur paiement,

— condamner in solidum, la SMABTP, ès qualités d’assureur DO et d’assureur de la SCCV [Adresse 33], la société [NV] [O], et M. [NV] [O], ainsi que leur assureur, SMABTP, la Sogea Bretagne BTP, la SMA SA, son assureur, la société Manuel Dias et la Maaf, son assureur, ainsi que la société Bidault et son assureur, SMABTP, et encore la SMABTP assureur de Sanit Confort à régler au Syndicat des Copropriétaires [Adresse 33] pris en la personne de son syndic de copropriété, la Société cabinet Michel Guillemot – SGI une somme de 5 863,71 euros en remboursement des honoraires versés au Cabinet Michel Guillemot pour le suivi des sinistres et de la procédure judiciaire, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 18 avril 2018 et jusqu’à parfait paiement,

— dire que les intérêts dus pour une année entière seront capitalisés et jusqu’à parfait paiement,

— condamner in solidum, la SMABTP, ès qualités d’assureur DO et d’assureur de la SCCV [Adresse 33], la société [NV] [O], et M. [NV] [O], ainsi que leur assureur, SMABTP, la Sogea Bretagne BTP, la SMA SA, son assureur, la société Manuel Dias et la Maaf, son assureur ainsi que la Société Bidault et son assureur, SMABTP, et encore la SMABTP assureur de Sanit Confort au paiement au Syndicat des Copropriétaires [Adresse 33] pris en la personne de son syndic de copropriété, la Société cabinet Michel Guillemot – SGI une somme de 30 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens de première instance.

Selon leurs dernières écritures du 9 août 2024, la société par actions simplifiée Sogea Bretagne BTP et la société SMA SA demande à la cour :

— de confirmer le jugement dont appel sauf en ce qu’il a refusé toute garantie à leur égard au titre des désordres de fissures sur les façades des bâtiments B, C et D,

— d’infirmer le jugement de ce chef,

— de débouter les appelants ou toute autre intimé de toute demande :

— tendant à la réformation du jugement à leur encontre,

— au titre des frais irrépétibles et dépens,

Statuant à nouveau :

— de condamner la Maaf, assureur des sociétés Manuel Dias (enduiseur) et Kocak Tahir (maçon sous-traitant), à les relever indemnes de toute condamnation prononcée à leur encontre en principal intérêts frais et accessoires en ce compris les frais irrépétibles et dépens de la présente instance,

En tout état de cause :

— de condamner le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 33] ou toute autre partie succombante au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et des entiers dépens d’appel qui seront recouvrés par la société ACTB conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Selon leurs dernières écritures du 10 septembre 2024, les sociétés Manuel Dias Entreprise de ravalement et Maaf Assurances demandent à la cour :

— d’infirmer le jugement en ce qu’il les a condamnées,

— de statuer ce que de droit s’agissant de la reprise des fissures infiltrantes,

— de débouter le Syndicat des Copropriétaires, ou toute autre partie, de ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires, notamment au titre de la reprise de l’ensemble des façades,

— subsidiairement, de dire et juger que l’indemnisation totale des travaux de reprise ne pourra excéder le chiffrage retenu par l’expert judiciaire ou, à défaut le devis de la société Az Peintures,

— de dire que toute condamnation prononcée à l’encontre de la Maaf Assurances, prise en sa qualité d’assureur de l’entreprise Kocak Tahir, interviendra sous déduction de sa franchise opposable à tous, soit 10 % du montant des dommages, minimum 1 125 euros, maximum 2 258 euros,

— de juger que la charge définitive des condamnations, en ce compris les frais irrépétibles et dépens, sera fixée au prorata des parts et portions les imputations techniques définitivement à la charge de chaque constructeur, en tant que de besoin condamner chacun d’entre eux, sous le bénéfice de la garantie de leur assureur, à les garantir à due concurrence,

— de condamner le syndicat des copropriétaires, ou toute autre partie à leur payer une indemnité de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— de statuer ce que de droit sur les dépens, dont distraction au profit de la Selarl Armor Avocats par application de l’article 699 du code de procédure civile,

— de débouter toute partie de ses demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires.

Aux termes de leurs dernières écritures du 13 septembre 2024, la SMABTP, en qualité d’assureur dommages-ouvrage et constructeur non réalisateur, en tant qu’assureur de la société [O] [NV], de la société André Bidault et de la société Sanit Confort demandent à la cour de :

A titre principal :

— confirmer le jugement dont appel sauf à limiter le montant des travaux réparatoires afférents aux caves du bâtiment B2 à la somme de 33 026,91 euros HT et juger que le taux de TVA applicable est le taux réduit applicable de 10%,

— débouter le syndicat des copropriétaires et les copropriétaires de l’ensemble de leurs demandes fins et conclusions à son encontre ainsi que toutes autres parties,

— à défaut et subsidiairement:

— juger que le taux de TVA applicable est le taux réduit applicable de 10%.

— juger n’y avoir lieu à application de la sanction du doublement des intérêts au taux légal à son encontre en tant qu’assureur dommages ouvrage prévue par l’article L. 242-1 du code des assurances,

— dire et juger que le montant des travaux réparatoires afférents aux caves du bâtiment B2 ne peut excéder la somme de 33 026,91 euros HT,

— dire et juger que le montant des travaux réparatoires afférents à la reprise des fissures du bâtiment E ne peut excéder la somme de 2 996,60 euros HT,

— dire et juger que le montant des travaux réparatoires afférents aux fissures des bâtiments A B C D ne peut excéder la somme de 732 euros, 750 euros et 1 920 euros HT,

— la dire et juger recevable ès qualités d’assureur dommages ouvrage en ses recours en garantie vis-à-vis des constructeurs et de leurs assureurs défendeurs,

— prononcer toute condamnation à son encontre uniquement dans la limite de ses obligations contractuelles, celle-ci étant fondée à opposer les franchises applicables soit 2 040 euros pour les dommages immatériels,

— prononcer toute condamnation à l’encontre de la SMABTP en deniers et quittances et sous réserve de déduction de la provision versée au syndicat des copropriétaires à hauteur de 36 329,60 euros en exécution de l’arrêt de la cour d’appel de Rennes du 22 octobre 2020,

— en conséquence,

— condamner in solidum et à défaut solidairement l’ensemble des parties défenderesses à la garantir de toutes condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre tant en principal, frais, intérêts et accessoires et des versements susceptibles d’intervenir y compris suite à l’arrêt de la cour d’appel de Rennes du 22 octobre 2020 et plus précisément la société Manuel Dias et son assureur la Maaf Assurances et la Maaf Assurances en sa qualité d’assureur de M. Kokak Tahir,

— débouter le syndicat des copropriétaires et toutes autres parties de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions plus amples ou contraires,

— condamner in solidum à défaut solidairement, le syndicat des copropriétaires ou toutes autres parties succombantes à payer à la SMABTP la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

— condamner in solidum les mêmes aux entiers dépens.

Dans leurs dernières conclusions du 23 juillet 2025, la société par actions simplifiée André Bidault et la société [NV] [O], représentée par son mandataire ad hoc, ainsi que M. [NV] [O], agissant à titre personnel, demandent à la cour de :

— sur les désordres affectant les caves du bâtiment B2 :

— réformer le jugement dont appel en ce qu’il :

— les a condamnées in solidum avec M. [NV] [O] et la SMABTP à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 33] la somme de 44 022, 65 euros TTC avec indexation sur la variation de l’indice BT01 entre la date du rapport d’expertise judiciaire et celle du paiement en exécution du jugement à intervenir, outre intérêt au taux légal à compter de l’assignation au fond,

— en conséquence, et statuant de ce chef réformé,

— limiter le montant de la condamnation au titre des travaux de reprise à la somme de 24 661 euros HT, outre TVA au taux de 10 %

— limiter le quantum au titre des mesures conservatoires en lien avec les inondations des caves du bâtiment B2 à la somme de 6 731,25 euros TTC,

— en tout état de cause, confirmer le jugement dont appel en ce qu’il :

— a débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 33] de ses demandes présentées au titre du préjudice matériel annexe et du préjudice immatériel s’agissant du désordre d’inondation des caves,

— a débouté l’indivision [MV] de sa demande au titre du préjudice matériel annexe,

— a débouté Mme [WP] veuve [V] de sa demande au titre du préjudice locatif,

— a débouté les époux [LL] de leur demande au titre du préjudice locatif,

— a débouté les époux [TX] de leur demande au titre du préjudice locatif,

— en conséquence :

— débouter le Syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de la somme de 2 804,53 euros au titre des préjudices matériels annexes en lien avec les inondations du sous-sol du bâtiment B2 en raison d’un défaut de qualité à agir,

— débouter M. [D] [MV], M. [H] [MV], Mme [N] [MV] épouse [KU], Mme [M] [MV] [XH] de leur demande en paiement la somme de 12 000 euros à titre de dommages intérêts,

— débouter Mme [JK] [WP] veuve [V], Mme [Y] [V] et M. [I] [V] de leur demande au titre d’un prétendu préjudice locatif,

— débouter M. [IT] [LL] et Mme [OM] [G] épouse [LL] de leur demande au titre d’un prétendu préjudice locatif,

— débouter M. [S] [TX] et Mme [EI] [C] épouse [TX] de leur demande au titre d’un prétendu préjudice locatif,

— débouter le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 33] de sa demande au titre du préjudice immatériel à hauteur de 61 200 euros,

— sur les désordres affectant le bâtiment E :

— confirmer le jugement du Tribunal rendu le 23 janvier 2024 en ce qu’il a rejeté l’ensemble des demandes présentées de ce chef à leur encontre :

— en conséquence,

— débouter le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 33] et tous autres de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions concernant les désordres relatifs au bâtiment E,

— à titre subsidiaire:

— dire et juger que la somme de 6 408,19 euros réclamée par le Syndicat des copropriétaires au titre du préjudice en lien avec le refoulement des eaux usées dans le bâtiment E n’est pas justifiée,

— débouter en conséquence le Syndicat des copropriétaires de cette demande,

— limiter à la somme de 2 246,40 euros HT le montant des travaux pour la stricte reprise des désordres de nature décennale, à savoir les fissures au niveau E14 et E24,

— débouter le Syndicat des copropriétaires pour le surplus,

— condamner in solidum la Maaf, en sa double qualité d’assureur de l’entreprise Kocak Tahir et de la société Manuel Dias, la société Manuel Dias, la société Sogea et de son assureur la SMA SA, à garantir la société [O] et M. [O] de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre à ce titre,

— sur les désordres affectant les bâtiments A, B, C et D :

— pour les fissures C3, C4 et C7 :

— confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a rejeté l’ensemble des demandes présentées de ce chef à leur encontre,

— subsidiairement,

— constater que le délai d’action pour les fissures C3 et C7 est expiré, celles-ci ayant été déclarées plus de dix après la réception du bâtiment C, et par conséquent débouter le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 33] de ses demandes formulées du chef de ces fissures,

— à titre infiniment subsidiaire,

— limiter le montant des réparations pour les désordres C3, C4, C7 de la manière suivante :

— pour les fissures C3 et C4, le coût de traitement retenu est de 732 euros HT et le traitement de reprises intérieures est évalué à 750 euros HT,

— pour la fissure C7, le coût proposé et retenu est de 1920 euros,

— pour les fissures D1 et B2 :

— réformer le jugement rendu le 23 janvier 2024 en ce qu’il :

— les a condamnées in solidum avec la SMABTP, la société Sogea et son assureur la SMA SA, la société Dias et son assureur la Maaf et la Maaf és qualitès d’assureur de la société Kocak Tahir à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 33] la somme de 9 005,13 euros TTC avec indexation sur la variation de l’indice BT01 entre la date du rapport d’expertise judiciaire et celle du paiement en exécution du jugement à intervenir, outre intérêt au taux légal à compter de l’assignation au fond,

— a dit que dans les rapports entre coobligés, les responsabilités sont réparties comme suit :

—  6 % à la société EURL [O],

—  21% à la société Sogea,

—  62 % à la société Kocak Tahir,

—  11 % à la société Dias,

— a dit que s’agissant de la contribution à la date, la somme de 9 005,13 euros TTC sera supportée à hauteur de :

—  6 % pour la société EURL [O] et son assureur, la SMABTP,

—  21 % pour la société Sogea et son assureur la SMA,

—  62 % pour l’assureur de la société Kocak Tahir,

—  11 % pour la société Dias et son assureur la Maaf,

— et leur a accordé recours et garantie les uns contre les autres dans les proportions qui précèdent et dans les limites des sommes qui ont donné lieu à condamnation,

— en conséquence, statuant de ces chefs réformés,

— débouter le Syndicat des copropriétaires de ses demandes indemnitaires à l’égard de la société [O] et M. [O] de ses demandes indemnitaires s’agissant des fissures D1 et B2,

— subsidiairement,

— arrêter la part de responsabilité de la société [O] à hauteur de 5 %, tout au plus,

— limiter le montant des réparations à la somme de 7 504,28 euros HT, soit 3 752,14 euros HT par fissures, conformément au rapport d’expertise de M. [DR],

— plus généralement, concernant les fissures en façades des bâtiments A, B, C et D,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes indemnitaires à ce titre,

— subsidiairement,

— limiter le quantum indemnitaire aux plus justes proportions, et rejeter en tant qu’excessive la réclamation présentée à hauteur de 165 500 euros HT,

— limiter la part de responsabilité de la société [O] à hauteur de 5%,

— condamner in solidum la Maaf, en sa double qualité d’assureur de l’entreprise Kocak Tahir et de la société Manuel Dias, la société Manuel Dias, la société Sogea Bretagne BTP et de son assureur la SMA SA, à garantir la société [O] et M. [O] de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre à ce titre,

— sur les frais déjà exposés par le Syndic pour le suivi des travaux :

— confirmer le jugement rendu le 23 janvier 2024 en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 33] de sa demande au titre des frais de syndic,

— sur les frais irrépétibles et dépens :

— débouter le Syndicat des copropriétaires de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens, comme étant injustifiée,

En tout état de cause :

— débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 33] et tous autres de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions présentées à l’encontre de M. [O],

— prononcer les condamnations éventuelles en deniers ou quittance compte tenu de la provision allouée au syndicat des copropriétaires par la cour d’appel de Rennes dans son

arrêt du 22 octobre 2020,

— condamner in solidum la Maaf, en sa double qualité d’assureur de l’entreprise Kocak Tahir et de la société Manuel Dias, la société Manuel Dias, la société Sogea Bretagne BTP et de son assureur la SMA SA, à les garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre, à quelque titre et sur quelque fondement que ce soit,

— condamner le Syndicat des copropriétaires in solidum avec la Maaf, en sa double qualité d’assureur de l’entreprise Kocak Tahir et de la société Manuel Dias, et la société Manuel Dias à leur verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

M. [NV] [O], intimé à titre personnel, n’a pas constitué avocat. La déclaration d’appel et les dernières conclusions des appelants lui ont été respectivement signifiées les 18 juin 2024 et 29 octobre 2024 (articles 656 et 658 du Code de procédure civile). Les dernières écritures lui ont été également signifiées :

— le 13 septembre 2024 par la SARL Manuel Dias Entreprise de Ravalement et la SA MAAF Assurances (à personne).

MOTIVATION

Sur les désordres

En ce qui concerne le sous-sol du bâtiment B2

Sur la nature du désordre

Le bâtiment B a fait l’objet d’une réception sans réserve le 17 septembre 2007.

Il n’est pas contesté que les caves du bâtiment B2 ont été inondées à plusieurs reprises et dans des proportions significatives dans le délai de dix ans de la réception.

Le tribunal a retenu le caractère décennal de ce désordre en se fondant sur les conclusions du rapport d’expertise judiciaire. La qualification de ce désordre n’est pas contestée par l’une ou l’autre des parties, les sociétés André Bidault et [NV] [O] précisant simplement s’en rapporter sans émettre de contestations sur ce point.

Sur les responsabilités

L’expert judiciaire impute les inondations de l’ensemble des caves du bâtiment B2 à un défaut d’exécution du drainage imputable à la SAS André Bidault. Il a plus particulièrement relevé que le drain litigieux se raccordant sur la ceinture du bâtiment au pied de l’immeuble jusqu’à un ruisseau voisin avait été obstrué par des racines. Il a estimé qu’un tuyau plein ainsi que des regards de visite auraient dû être prévus et installés aux changements de direction du drain en ceinture afin d’éviter la pénétration d’eau à l’intérieur des caves.

Le tribunal a retenu la responsabilité de la SAS André Bidault, de l’architecte et écarté celle du bureau de contrôle.

M. [E] [O] sollicite le rejet de toutes les demandes formulées à son encontre, soit en son nom ou ès qualités de mandataire ad hoc de l’EURL [O], en l’absence de démonstration de toute commission de faute de sa part. Celui-ci, cette fois ci en qualité de représentant de la société chargée de la maîtrise d’oeuvre d’exécution, ainsi que la société titulaire du lot VRD et réseaux indiquent pour le surplus s’en rapporter à justice.

Pour le surplus, la SAS André Bidault et la société [NV] [O], représentée par son mandataire ad hoc, ne remettent pas en cause sa responsabilité dans la survenance des désordres en développant des moyens s’y rapportant.

Enfin, le Syndicat des copropriétaires sollicite la confirmation du jugement entrepris sur ce point.

Les éléments suivants doivent être relevés :

S’agissant d’une responsabilité sans faute, il est établi que le désordre est imputable au promoteur vendeur, à la société d’architecture, en sa qualité de maître d’oeuvre d’exécution, ainsi qu’à la SAS André Bidault qui a réalisé les travaux affectés de désordres.

Le jugement attaqué sera donc confirmé.

Demeure la question de la responsabilité personnelle de M. [NV] [O] qui a agit en qualité de liquidateur amiable de sa société désormais radiée du registre du commerce depuis le 8 décembre 2014 et désigné mandataire ad hoc par deux ordonnances du président du tribunal de commerce de Saint-Brieuc des 9 décembre 2015 et 1er avril 2016.

Le tribunal a condamné M. [NV] [O] à titre personnel sans s’en expliquer.

Selon l’article L. 237-12 du Code de commerce, le liquidateur est responsable, à l’égard tant de la société que des tiers, des conséquences dommageables des fautes qu’il aurait commises dans l’exercice de ses fonctions.

Il est jugé, au visa de ce texte, de manière constante, que la liquidation amiable d’une société impose l’apurement intégral du passif, les créances litigieuses devant, jusqu’au terme des procédures en cours, être garanties par une provision, et qu’en l’absence d’actif social suffisant pour répondre du montant des condamnations éventuellement prononcées à l’encontre de la société, il appartient au liquidateur de différer la clôture de la liquidation et de solliciter, le cas échéant, l’ouverture d’une procédure collective contre la société (Com., 14 avril 2021 n°19 15 077 ; Com., 15 février 2023, n° 21 21 294).

Il est établi que les opérations de liquidation amiable ont débuté avant la délivrance à M. [NV] [O] de l’assignation introductive d’instance devant le juge des référés afin uniquement d’obtenir l’organisation d’une mesure d’expertise, à l’exception donc de toute demande de provision. Sa dissolution est d’ailleurs intervenue le 31 mars 2014 alors que l’acte d’huissier a été notifié à son ancien gérant le 28 août de la même année.

En outre, le Syndicat des copropriétaires admet lui-même dans ses dernières conclusions que la société était in bonis lors de la clôture des opérations de liquidation.

La date de la liquidation, il ne subsistait donc aucune dette envers le Syndicat des copropriétaires.

Il ne peut donc être en l’état considéré que M. [NV] [O], ancien gérant et unique porteur de part de la société qui portait son nom, a commis une faute ou a agi au mépris des droits du syndicat en dissolvant puis liquidant celle-ci de manière prématurée.

La décision entreprise ayant condamné M. [NV] [O] à titre personnel sera donc infirmée.

Sur la garantie de l’assureur SMABTP

Le tribunal a condamné la SMABTP, ès qualités d’assureur des sociétés [O] et Bidault, in solidum avec ces deux dernières, à les garantir.

Le Syndicat des copropriétaires sollicite la confirmation du jugement entrepris ayant condamné la SMABTP en sa qualité d’assureur du maître d’oeuvre d’exécution et de la société titulaire du lot VRD-réseaux. Il réclame en outre la condamnation de la SMABTP en qualité d’assureur dommages-ouvrage mais également CNR du promoteur-vendeur.

La SMABTP, ès qualités d’assureur dommages-ouvrage, entend rappeler qu’elle a procédé au versement de la somme totale de 46 655,31 € en application de la condamnation provisionnelle prononcée par la présente cour dans son arrêt du 22 octobre 2020.

En ce qui concerne la SMABTP : assureur DO

Le tribunal a considéré que la demande du Syndicat des copropriétaires à l’encontre de la SMABTP, en sa qualité d’assureur dommages-ouvrage, devait être rejetée eu égard aux condamnations in solidum prononcées à l’encontre des constructeurs, sous la garantie de ce même assureur.

Le Syndicat des copropriétaires fait valoir qu’il a déposé 2 déclarations de sinistre et reçu en réponse deux refus injustifiés de prise en charge de la part de la SMABTP, ès qualités. Il estime que l’assureur dommages-ouvrage, en violation de la législation applicable antérieure au 19 novembre 2009, lui a notifié simultanément le rapport d’expertise amiable et sa réponse à la question de la mise en jeu de sa garantie. Il demande donc la prise en charge par celui-ci du coût des travaux de reprise ainsi que la majoration du taux de l’intérêt légal à compter de la date de la première mise en demeure en date du 21 septembre 2016.

En réponse, l’assureur dommages-ouvrage fait observer que le dispositif du jugement entrepris fait bien apparaître que les demandes du Syndicat des copropriétaires présentées à son encontre ont été rejetées. Il demande la confirmation de la solution retenue par les premiers juges dans la mesure où la même décision l’a condamné à garantir le maître d’oeuvre d’exécution et la société titulaire du lot VRD-réseaux. Il considère que la demande de condamnation in solidum, tant en sa qualité d’assureur dommages-ouvrage qu’en tant qu’assureur responsabilité décennale, pose difficulté dans la mesure où il ne peut être coobligé avec lui-même. Il indique en conclusion que la prétention du Syndicat des copropriétaires apparaît dès lors sans objet et doit être écartée.

Les éléments suivants doivent être relevés :

La SMABTP, ès qualités d’assureur dommages-ouvrage, ne remet pas utilement en cause le caractère décennal du désordre d’inondation affectant les caves du bâtiment B2.

Elle est donc tenue de prendre en charge le coût des travaux de reprise permettant de remédier aux désordres.

Comme l’indique la SMABTP, ès qualités, dans ses dernières conclusions, elle bénéficie d’un recours subrogatoire à l’encontre des constructeurs dont la responsabilité décennale est engagée ainsi qu’à celle de leurs assureurs respectifs.

Le fait que cet assureur soit partie au présent litige tout à la fois en qualité d’assureur dommages-ouvrage, d’assureur CNR du promoteur mais également en tant qu’assureur RCD du maître d’oeuvre d’exécution et de la SAS André Bidault ne constitue pas une circonstance lui permettant de dénier sa garantie en sa qualité d’assureur dommages-ouvrage.

En conséquence, le jugement déféré ayant rejeté les demandes indemnitaires présentées par le Syndicat des copropriétaires à l’encontre de la SMABTP, ès qualités d’assureur dommages-ouvrage, sera infirmé.

Les parties s’opposent également sur le doublement des intérêts au taux légal.

L’inondation des caves du bâtiment B2 a fait l’objet d’une déclaration de sinistre le 18 octobre

2013.

Le refus de la SMABTP a été communiqué au Syndicat des copropriétaires le 31 octobre 2013, soit dans le délai de soixante jours prévu à l’annexe II de l’article A 243-1 du Code des assurances, texte dans sa rédaction en vigueur.

La contestation émise par le Syndicat des copropriétaires a été rejetée par l’assureur dommages-ouvrage le 15 avril 2014.

Toutefois, l’annexe II de l’article A 243-1 du Code des assurances, dans sa rédaction applicable au présent litige, ajoute que l’assureur (…), sur le vu du rapport préliminaire établi par l’expert et préalablement communiqué à l’assuré, notifie à celui-ci sa décision quant au principe de la mise en jeu des garanties du contrat ;

La SMABTP ne conteste pas dans ses dernières conclusions la communication simultanée au Syndicat des copropriétaires du rapport d’expertise et de sa réponse négative à la demande de prise en charge du sinistre.

En application des articles L. 242-1 et A. 243-1, annexe II, du Code des assurances susvisé, l’assureur ne peut valablement notifier à son assuré dans le délai qui lui est imparti, sa décision sur le principe de sa garantie sans lui avoir préalablement à cette notification, donné communication du rapport préliminaire d’expertise, une notification simultanée du rapport et de la décision ne répondant pas aux prescriptions légales (3e Civ., 4 janvier 2006, pourvoi n° 05-13.727).

La sanction de la violation de cette obligation est la majoration de plein droit des intérêts au double du taux légal (3e Civ., 4 décembre 2012, n° 11-21.580).

Le refus par la Syndicat des copropriétaires de la perception de la somme de 25 486 euros proposée en cours d’expertise judiciaire par la SMABTP (courrier du 16 mars 2017 accompagné d’une formule de chèque) est sans incidence sur l’appréciation devant être portée à la demande de doublement des intérêts.

Le point de départ du doublement des intérêts au taux légal doit être fixé à la date de la mise en demeure (3e Civ., 23 mai 2012, n° 11-14.091).

Le courrier adressé le 21 septembre 2016 par le Syndicat des copropriétaires à la SMABTP ne peut être qualifié de mise en demeure comme celui-ci le soutient. En effet, l’assureur dommages-ouvrage est seulement invité à formuler une offre mais n’est pas sommé de régler une quelconque indemnité qui n’est d’ailleurs pas chiffrée.

Seule l’assignation au fond délivrée le 18 avril 2018 vaut demande en paiement et donc mise en demeure.

En conséquence, il sera dit que la SMABTP, en sa qualité d’assureur dommages-ouvrage, devra acquitter, au profit du Syndicat des copropriétaires, des intérêts au double du taux légal à compter du 18 avril 2018 sur les sommes mises à sa charge au titre de l’indemnisation de l’ensemble des coûts des travaux de reprise permettant de remédier aux infiltrations.

En ce qui concerne la SMABTP, assureur CNR de la SCCV

Le Syndicat des copropriétaires demande la confirmation du jugement entrepris qui a condamné la SMABTP, ès qualités d’assureur CNR du promoteur-vendeur.

En réponse, l’assureur fait observer que le dispositif du jugement entrepris ne l’a pas condamnée à garantir la SCCV [Adresse 33] comme le prétend à tort le Syndicat des copropriétaires. Il réclame ainsi la confirmation de la décision déférée dans la mesure où le promoteur, constructeur non réalisateur, n’a aucunement participé à la réalisation des travaux et n’a dès lors commis aucune faute à l’origine des désordres.

Les éléments suivants doivent être relevés :

La SMABTP n’a pas été condamnée, in solidum avec le maître d’oeuvre d’exécution et la société titulaire du lot VRD-réseaux, en qualité d’assureur CNR de la SCCV [Adresse 33].

Le dispositif des dernières conclusions du Syndicat des copropriétaires fait apparaître que celui-ci réclame la condamnation de la SMABTP en qualité d’assureur CNR du promoteur-vendeur.

Il doit être rappelé que la garantie décennale est un régime de responsabilité sans faute.

Le constructeur non réalisateur peut voir sa responsabilité décennale engagée en application des dispositions du 2° de l’article 1792-1 du Code civil. En effet, cette garantie concerne toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire.

Il convient en conséquence de dire que la SMABTP, en sa qualité d’assureur CNR de la SCCV [Adresse 33], doit garantir le Syndicat des copropriétaires de toute condamnation prononcée à son profit et à l’encontre de la SCCV au titre du coût des travaux de reprise des désordres de nature décennale. La décision critiquée sera donc complétée sur ce point.

En ce qui concerne la SMABTP, assureur décennal

La SMABTP ne dénie pas sa garantie au titre des contrats conclus avec la SAS André Bidault et la société [NV] [O], désormais représentée par son mandataire ad hoc, couvrant leur responsabilité décennale.

En revanche, elle n’est pas l’assureur de M. [O] agissant à titre personnel.

Sur le montant de l’indemnisation

Sur l’application d’un taux de TVA aux indemnisations sollicitées

L’indemnisation sollicitée, dont les quantum seront précisés ci-dessous, fait état de montants intégrant la taxe sur la valeur ajoutée. Or, les parties s’opposent sur la question de l’application de la TVA.

Le tribunal a retenu que le Syndicat des copropriétaires ne disposait pas de la qualité de professionnelle de sorte qu’il ne récupérait pas la TVA. Il a toutefois observé que les travaux de reprise facturés par la société Bidault représentent un montant intégrant un taux de TVA de 20% de sorte que le montant des travaux réparatoires doit être augmentée de ce taux.

Pour leur part, la SAS André Bidault et la société [NV] [O], cette dernière étant représentée par son mandataire ad hoc, se fondent sur les dispositions de l’article 279-0 bis du Code général des impôts pour soutenir que seul le taux de TVA intermédiaire de 10% doit être appliqué.

La SMABTP acquiesce à l’argumentation développée par les deux sociétés visées ci-dessus tout en réclamant le prononcé de condamnations hors taxes.

Enfin, le Syndicat des copropriétaires soutient ne pas être assujetti à la TVA. Il expose avoir financé les travaux de reprise qui intégraient à chaque fois une somme due au titre de la TVA et affirme que l’assureur dommages-ouvrage est tenu de la régler en application des dispositions de l’article A 243-1 du code des assurances.

Les éléments suivants doivent être relevés :

La charge de la preuve de l’impossibilité de récupérer la TVA incombe à la partie qui l’invoque (Civ., 1ère, 15 janvier 2002).

Le Syndicat des copropriétaires n’est effectivement pas une société commerciale et ne récupère donc pas la TVA. Il démontre en outre avoir acquitté le montant des travaux de reprise et en lien avec les désordres intégrant un taux de TVA de 20%, à l’exception de la prestation réalisée par la SAS André Bidault (10%). En conséquence, le montant des indemnisations doit prendre en compte les sommes qu’il a réglées aux différents entrepreneurs au titre de la TVA.

Sur le coût des travaux de reprise et de remise en état

Le tribunal a écarté le chiffrage portant sur la somme de 51 715,09 euros TTC proposé par le Syndicat des copropriétaires en retenant que l’expert était particulièrement qualifié pour évaluer le montant adapté des travaux de reprise permettant de remédier au désordre. Il a relevé que la SARL Bidault avait procédé aux travaux réparatoires pour un coût bien moindre. Il a considéré qu’il ne pouvait être mis à la charge des responsables des infiltrations des coûts non strictement nécessaires qui ont pour but d’améliorer l’immeuble sans rapport avec les désordres. Il a retenu en conclusion la somme de 37 291,40 euros TTC à laquelle il a ajouté celle de 6 731,25 euros TTC correspondant aux frais de mesures conservatoires (pompage des caves exposées dans l’attente de la réalisation des travaux réparatoires).

Les appelants réclament la fixation du montant des travaux de reprise à la somme de 47 012,81 euros HT, soit 51 715,09 euros TTC. Ils estiment justifier du coût des travaux réparatoires qui ont été effectivement réalisés, sans aucune amélioration de l’existant, et financés à l’aide de l’indemnité provisionnelle allouée par la cour suivant son arrêt du 22 octobre 2020. Ils reprochent aux premiers juges d’avoir souligné à tort l’importance de la différence entre les sommes réclamées et le chiffrage de l’expert judiciaire. Ils concluent enfin en indiquant avoir supporté le coût d’une assurance dommages-ouvrage lors des opérations de reprise et en réclament en conséquence le remboursement.

Pour leur part, la SAS André Bidault et la société [NV] [O], cette dernière représentée par son mandataire ad hoc, entendent rappeler que la Syndicat des copropriétaires a perçu de la part de la SMABTP une provision de 46 655,31 € en application de la condamnation prononcée par la présente cour dans son arrêt du 22 octobre 2020. Elles indiquent que les demandes présentées par l’appelant ne correspondent pas au chiffrage retenu par M. [DR]. Elles considèrent que l’indemnisation de travaux supplémentaires et celle du coût facturé par le syndic ne sont aucunement justifiées. Elles estiment que le montant de l’indemnisation peut être néanmoins minoré car les frais supplémentaires allégués n’ont pas été validés par l’expert judiciaire. Elles soutiennent dès lors que la somme totale de 24 661 euros HT, qui intègre tout à la fois le coût des travaux de reprise et celui de l’alimentation électrique de la pompe avec flotteur, doit seulement être retenue. Elles affirment que la prise en charge du montant d’une assurance dommages-ouvrage et des frais de syndic n’est pas nécessaire ni d’ailleurs justifiée par les pièces versées aux débats. Elles concluent en sollicitant la confirmation du jugement entrepris ayant fixé le coût des opérations de pompage des caves à la somme de 6 731,25 euros TTC.

Enfin, la SMABTP, en toutes ses qualités d’assureur, demande que soit retenue la somme de 33 026,91 € HT mentionnée dans le rapport d’expertise judiciaire de M. [DR], ajoutant que ce montant intègre le coût des travaux réparatoires et celui du recours à un maître d’oeuvre, mais également celui des frais de nettoyage et de gestion. Elle entend rappeler que la présente cour a, dans son arrêt du 22 octobre 2020, précisé que les frais de souscription d’une assurance dommages-ouvrage n’avaient pas lieu d’être dès lors que les réparations sont organisées dans le cadre de la garantie dommages-ouvrage souscrites lors de la construction de l’immeuble. Elle soutient en outre que le Syndicat des copropriétaires ne démontre pas la souscription d’une assurance dommages-ouvrage. Elle affirme que le coût de la dégradation suite aux désordres et l’augmentation de la somme ainsi réclamée qui est totalement injustifiée n’ont pas à être pris en charge. Elle conclut en indiquant qu’une éventuelle condamnation doit être prononcée en deniers ou quittance compte-tenu de la provision déjà versée et qu’il y a lieu d’ordonner la restitution du trop perçu de la part du Syndicat des copropriétaires.

Les éléments suivants doivent être relevés :

La victime des désordres doit être intégralement indemnisée du coût des travaux de reprise qu’elle a été effectivement amenée à financer à la suite de la perception de l’indemnité provisionnelle susvisée.

Il ne peut donc lui être reproché d’avoir engagé des dépenses supérieures aux évaluations chiffrées de M. [DR], à la condition bien évidemment que les travaux réalisés soient équivalents à ceux qui ont été préconisés par l’expert judiciaire.

En 2021, les travaux de reprise ont nécessité la réalisation par la société CEB Arnaud Larnicole d’une mission d’OPC et représenté un coût total de 1 993,96 euros TTC. Ces travaux ont été entrepris par la SAS André Bidault qui les a facturés à hauteur de la somme de 30 843,56 euros TTC (facture du 28 juin 2021).

Contrairement à ce qu’affirme la SMABTP, les interventions de deux autres sociétés ont été nécessaires afin d’assécher et de nettoyer les caves. Ces travaux sont donc en lien direct avec le désordre.

Si l’assureur dommages-ouvrage a effectivement formulé une offre le 28 février 2017 qui a été refusée par le Syndicat des copropriétaires, ce montant était en tout état de cause insuffisant pour financer l’ensemble des travaux permettant de remédier en totalité au désordre et à ses conséquences. Les 5 factures s’étalant du 15 septembre au 31 décembre 2021, représentant la somme totale de 8 889,79 euros TTC, ont bien été adressées au syndic en exercice et non aux copropriétaires concernés. Elles portent sur des opérations de pompage et de nettoyage des caves précédemment inondées.

Il est acquis que la présence d’eau au sous-sol a également endommagé certaines portes comme l’a d’ailleurs observé l’expert judiciaire. Doit donc être ajouté le coût du remplacement de certaines d’entre-elles selon la facture de la SAS Urgences Habitat du 30 novembre 2021 (8 568,78 euros TTC).

En revanche, il n’est pas suffisamment établi que les travaux de remise en état des extérieurs étaient nécessaires suite aux inondations du sous-sol.

En définitive, le montant de l’indemnisation devant être accordée au Syndicat des copropriétaires au titre du coût des travaux de reprise est de 50 296,09 euros TTC.

S’agissant de l’ajout du montant d’une assurance dommages-ouvrage qui aurait été souscrite par le Syndicat des copropriétaires auprès de la compagnie Axa, le document produit par celui-ci est insuffisant à démontrer la réalité de la souscription alléguée. En effet, seule la page 1 d’un contrat non signé est produite. Le montant de cette assurance et l’effectivité de son paiement ne sont pas démontrés.

Sur les demandes au titre des mesures conservatoires

Le tribunal a relevé que les factures présentées par le Syndicat des copropriétaires devaient être 'de nature à mettre fin au désordre'. Il a estimé qu’une partie d’entre-elles consistait en des constats, frais d’intervention d’experts et de sociétés de contrôle qui devaient être examinés au titre des frais irrépétibles. Il a écarté les factures correspondant à des travaux n’ayant pas permis de faire cesser le désordre. Il a chiffré le montant des mesures conservatoires à la somme de 6 731,25 € TTC.

Le Syndicat des copropriétaires soutient produire les factures de toutes les entreprises qui sont intervenues entre les années 2013 et 2018 pour pomper l’eau, nettoyer et assécher les caves régulièrement inondées, hors celles afférentes aux opérations concomitantes aux travaux de reprise. Il indique que ces documents ont été validés par l’expert judiciaire. Il réclame dès lors l’infirmation du jugement entrepris et le paiement par les parties condamnées de la somme de 11 316,40 euros TTC.

En réponse, la SMABTP, en toutes ses qualités d’assureur, considère qu’une partie des frais dont le remboursement est sollicité n’est pas justifiée dans la mesure où il s’agit d’interventions sans lien avec l’inondation des caves et qui portaient pour l’essentiel sur des problématiques de fissurations du bâtiment pour lequel le Syndicat des copropriétaires a fait mener de nombreuses investigations par ses conseils privés sans que les demandes qui en ont suivi soient validées et retenues par l’expert judiciaire.

Les sociétés André Bidault et [NV] [O], cette dernière représentée par son mandataire ad hoc, font également valoir que certains documents sont sans lien avec les désordres affectant les caves.

Les éléments suivants doivent être relevés :

M. [DR] s’est contenté de recenser les factures produites par le Syndicat des copropriétaires sans expressément se prononcer sur leur bien fondé.

Dans son arrêt du 22 octobre 2020, la présente cour a examiné les documents identiques à ceux qui sont de nouveau produits par le Syndicat des copropriétaires. Elle a écarté certaines pièces sans lien direct avec les infiltrations ou qui concernaient des travaux non utiles pour y remédier et justement chiffré le préjudice à la somme de 6 731,25 euros TTC.

Postérieurement à cette décision, le Syndicat des copropriétaires justifie avoir mandaté l’EURL [S] [FS] qui a effectué des opérations de pompage des caves du bâtiment B2. Selon ses quatre factures des 17 et 29 septembre 2020, 23 avril 2021 et 2 août 2021 émises par cet entrepreneur, le coût de ces travaux en lien avec le désordre susvisé représente un montant total de 1 199,01 euros TTC.

En conséquence, le préjudice tiré des mesures conservatoires peut être chiffré à la somme de 7 930,26 euros TTC.

Dès lors, le montant total du préjudice subi par le Syndicat des copropriétaires représente la somme de 58 226,35 euros TTC.

Sur les autres préjudices consécutifs

Statuant sur la demande présentée par le Syndicat des copropriétaires tendant à obtenir le versement d’une somme de 61 200 euros au titre de l’indisponibilité des caves du bâtiment B2 durant plusieurs années, le tribunal a considéré que l’absence de toute démonstration du calcul du chiffrage et du bien fondé du préjudice allégué justifiait son rejet.

Le Syndicat des copropriétaires réitère en cause d’appel sa demande de versement d’une somme de 61 200 euros au titre du préjudice immatériel 'de jouissance collectif’ résultant de l’indisponibilité des caves de l’immeuble B2 entre le 16 mai 2013 et le 29 novembre 2021 mais également de l’inondation des parties communes du sous-sol durant cette période, en précisant que le contrat souscrit avec la SMABTP, ès qualités, prévoit la garantie des immatériels consécutifs. Il prétend que l’assureur dommages-ouvrage a commis une faute engageant sa responsabilité contractuelle en ne l’indemnisant pas 'spontanément’du coût des travaux de reprise.

En réponse, la SMABTP fait valoir que le Syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation d’un préjudice personnel aux copropriétaires de sorte que sa demande doit être déclarée irrecevable car est déjà présentée par les autres appelants. Elle entend rappeler qu’elle a formulé une offre d’indemnisation en cours d’expertise judiciaire qui a été refusée par le syndicat. Elle qualifie le chiffrage proposé 'd’hasardeux'. Elle estime que la période de réelle indisponibilité doit partir du jour de l’assignation en référé et non de celui de la déclaration de sinistre et doit s’achever au jour de son offre d’indemnisation (28 février 2017). Elle conclut enfin que, dans l’hypothèse où ce préjudice serait retenu, celui-ci ne pourrait être supérieur à la somme de 10 800 euros.

La SAS André Bidault et la société [NV] [O], représentée par son mandataire liquidateur, font valoir que la demande du syndicat est dépourvue de toute justification car elle se rapporte à un préjudice exclusivement supporté par les copropriétaires des caves inondées. Dans l’hypothèse où ce préjudice serait retenu, elle demande que le point de départ de l’indemnisation soit fixé à la date de la délivrance de l’assignation devant le juge des référés.

Les éléments suivants doivent être retenus :

En application de l’alinéa 1er de l’article 15 de la loi du 65-557 du 10 juillet 1965, le syndicat, agissant conjointement avec un ou plusieurs copropriétaires en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble, a qualité pour agir en réparation des dommages ayant leur origine dans les parties communes et affectant les parties privatives d’un ou de plusieurs lots (Civ. 3e, 23 juin 2024, n° 03-10.475).

Les photographies et procès-verbaux de constat versés aux débats démontrent que l’accès aux caves via les parties communes a été inondé à plusieurs reprises à certaines périodes de l’année et durant un peu plus de sept années.

Cependant, le Syndicat des copropriétaires a déjà été indemnisé du coût des travaux d’assèchement et de nettoyage des espaces ayant subi un dégât des eaux ainsi que du changement de portes.

A défaut de verser aux débats tout élément probant, il échoue à démontrer l’existence d’un préjudice indemnisable distinct de celui déjà pris en charge par les parties condamnées. Le jugement déféré sera donc confirmé.

***

En conclusion, le Syndicat des copropriétaires sera donc indemnisé à hauteur de la somme totale de 15 165,50 euros TTC (somme de 58 226,35 euros TTC à laquelle il convient de retrancher le montant de la provision qu’il a reçu à la suite du prononcé de l’arrêt de la présente cour du 22 octobre 2020).

L’assureur dommages-ouvrage est bien fondé à exercer un recours à l’encontre du constructeur fautif et du maître d’oeuvre d’exécution, sous la garantie de leur assureur, qui doit porter sur la somme de 58 226,35 euros TTC.

Sur les recours en garantie

En ce qui concerne l’assureur dommages-ouvrage

En raison de la nature décennale des désordres apparus avant la fin du délai d’épreuve, l’assureur dommages-ouvrage doit indemniser le Syndicat des copropriétaires.

Il conviendra de rappeler sur le principe de réparation intégrale des désordres que l’assureur dommages-ouvrage est tenu de préfinancer les travaux de réparation des désordres de nature décennale avant toute recherche de responsabilité et peut donc être condamné, in solidum avec le responsable et/ou son assureur, à réparer ces désordres. Le prononcé d’une condamnation in solidum permet aux maîtres de l’ouvrage d’obtenir la condamnation de deux co-débiteurs, obligés à la dette. Ils pourront faire exécuter la décision contre l’un quelconque des deux co-obligés pour le montant total de la condamnation, sans pouvoir cumuler deux fois ce montant.

En ce qui concerne le préjudice matériel

Les premiers juges, observant que l’expert judiciaire avait proposé une réparation de responsabilité à hauteur de 10% pour le maître d''uvre, 5% pour la société Socotec et 85% pour la société André Bidault, a cependant mis hors de cause le bureau de contrôle. Il a relevé que la société titulaire du lot VMC-réseaux et la société [NV] [O], désormais représentée par son mandataire ad hoc, ne contestaient pas leur responsabilité. Il a procédé à la répartition suivante :

—  12,5% pour le maître d''uvre d’exécution ;

—  87,5% pour la SAS André Bidault.

Cette répartition des responsabilités n’est pas remise en cause par l’une ou l’autre des parties au présent litige. Le jugement ne peut donc qu’être confirmé sur ce point.

Sur les désordres concernant le bâtiment E

Sur la nature et la qualification du désordre

La réception sans réserve du bâtiment E est intervenue le 7 novembre 2007.

S’agissant du refoulement des eaux usées (EU)

Le tribunal a retenu le caractère décennal du désordre consistant dans le refoulement des EU dans les appartements de tous les étages, ces dommages résultant de la rupture par écrasement des tuyaux enterrés au RDC.

La SAS Sogea Bretagne BTP et la SMA SA font valoir qu’elles ne sont pas concernées par ce désordre.

Les autres parties ne concluent pas spécifiquement sur ce point pour remettre en cause les éléments retenus par les premiers juges.

S’agissant des fissures en pignon et façades

Le tribunal a retenu que le nombre de fissures du gros oeuvre et des enduits affectant les façades Ouest et Nord et leur caractère infiltrant pour certaines d’entre-elles dans l’une des chambres du rez-de-chaussée de l’appartement E01 et dans des chambres des logements E10, E14 et E24 permettaient de considérer que l’ensemble de ces désordres revêtait un caractère décennal.

Le Syndicat des copropriétaires soutient que les fissures E01 et E10 ont été effectivement constatées avant l’expiration du délai décennal et que l’expert judiciaire avait observé leur caractère traversant avant toute forclusion de son action. Il estime que des fissurations traversantes ne peuvent être qualifiées d’exfiltrantes mais s’avèrent au contraire infiltrantes car elles laissent pénétrer l’eau et l’air. Il conclut donc au caractère décennal de l’ensemble des désordres et non une partie seulement d’entre-eux.

La SARL Marcel Dias Entreprise de ravalement et la SA MAAF font valoir que la responsabilité technique de la société titulaire du lot enduit n’est pas engagée car les désordres ne lui sont pas imputables. Elles estiment que ces fissurations non décennales résultent d’un choix constructif qui leur est étranger et qui a été exclusivement opéré par le maître de l’ouvrage, éventuellement par le maître d’oeuvre ainsi que par la société titulaire du lot gros oeuvre, ajoutant que le mode de conception du bâtiment a été uniquement dicté par des motifs économiques.

La SA Maaf, ès qualités d’assureur de la société Kocak Tahir, affirme que son assurée n’est pas responsable de ce désordre car celle-ci n’a fait qu’exécuter les prestations demandées par l’entrepreneur principal Sogea Bretagne BTP. Elle indique ne garantir que la responsabilité décennale de la société sous-traitante. Elle réclame en conséquence la réformation du jugement ayant retenu sa garantie.

Enfin, la SAS Sogea Bretagne BTP et la SMA SA font observer que M. [DR] n’a pas clairement retenu le caractère décennal des désordres en dépit du nombre de fissures affectant les façades Ouest et Nord du bâtiment et de leur caractère traversant pour 3 d’entre elles. Celles-ci, à l’instar de la SMABTP, ne contestent cependant pas la solution retenue par les premiers juges quant à la qualification des dommages.

Sur les responsabilités et garanties

S’agissant du refoulement des eaux usées (EU)

Le Syndicat des copropriétaires estime que la responsabilité décennale du promoteur, de l’architecte et des sociétés titulaires des lots gros oeuvre, d’enduisage et de plomberie (société Sanit Confort) est pleinement engagée. Il estime également que l’assureur dommages-ouvrage, qui a financé une partie du coût des travaux de reprise, doit être condamné avec les constructeurs, le maître d’oeuvre et la vendeur de l’immeuble.

Aucune autre partie ne remet en cause ces éléments.

S’agissant des fissures en pignon et façades

Les premiers juges, s’appropriant sur ce point les constatations de l’expert judiciaire, ont estimé que ces fissures résultent des fissurations du gros 'uvre résultant du mode constructif initial. Ils ont retenu la responsabilité décennale de la SAS Sogea Bretagne BTP, indiquant que celle-ci ne déniait pas sa garantie. Ils ont exclu toute 'anomalie d’exécution au droit de ces infiltrations’ et donc écartant la responsabilité de l’enduiseur.

Le Syndicat des copropriétaires demande, pour ce qui concerne les fissurations qui seront reconnues comme étant un désordre de nature décennale, de retenir la responsabilité du promoteur, de l’architecte, des sociétés ayant été titulaires du lot gros 'uvre et de l’enduiseur. Elle demande à titre subsidiaire, dans l’hypothèse où certaines fissures constitueraient des 'vices intermédiaires', la condamnation de la SAS Sogea Bretagne BTP.

La SARL Dias Entreprise de ravalement et la SA MAAF sollicitent la confirmation du jugement entrepris dans la mesure où aucune imputabilité ne peut être retenue entre les travaux d’enduisage et sur les fissures sur les façades et les pignons.

Enfin, la SAS Sogea Bretagne BTP et la SMA SA ne formulent aucune observation quant à la mise en cause de la société titulaire du lot gros oeuvre par le tribunal.

Les éléments suivants doivent être retenus :

L’éclatement de certains enduits est consécutif aux fissurations qui résultent, selon M. [DR], du choix du mode constructif. La prestation de l’enduiseur a été réalisée conformément aux règles de l’art. Les premiers juges ont donc justement écarté sa responsabilité.

Sur la garantie des assureurs

La SMABTP ne conteste pas devoir mobiliser sa garantie en ce qui concerne les désordres de nature décennale imputables à la société titulaire du lot gros oeuvre.

Il sera ajouté qu’elle doit aussi sa garantie en qualité d’assureur do et CNR de la SCCV.

Sur le montant des travaux de reprise

S’agissant du refoulement des eaux usées (EU)

Le tribunal a considéré que les factures produites par le Syndicat des copropriétaires n’étaient pas suffisamment probantes pour démontrer le lien avec le problème du refoulement des EU.

Le Syndicat des copropriétaires indique que l’assureur dommages-ouvrage a financé le coût des travaux permettant de remédier aux désordres. Il sollicite toutefois l’indemnisation de certaines dépenses et mesures conservatoires en lien avec ce désordre qu’il a été contraint d’exposer. Il réclame en conséquence le versement d’une somme de 6 408,19 euros.

Cependant, la SMABTP, en sa qualité d’assureur dommages-ouvrage, fait valoir à bon droit d’une part que le syndicat des copropriétaires ne subit aucun préjudice car il a été totalement indemnisé et d’autre part que les documents produits par celui-ci ont occasionné des dépenses en lien avec l’écrasement des tuyaux enterrés qui n’auraient pas été prises en charge. Le jugement entrepris ayant rejeté toute demande de condamnation à ce titre sera donc confirmé.

S’agissant des fissures en pignon et façades

Le tribunal a écarté le devis présenté par le Syndicat des copropriétaires qu’il a qualifié de 'totalement injustifié’ et a retenu l’évaluation de M. [DR] portant sur les sommes de 2 246,40 euros HT et de 750 euros HT au titre des travaux de reprise intérieurs.

Le Syndicat des copropriétaires, s’appuyant sur le devis émis par la SARL Rivas du 21 octobre 2015, réclame le versement de la somme de 28 994 euros HT au titre du coût des travaux de reprise. Il considère que le chiffrage de l’expert judiciaire est éminemment critiquable dans la mesure où il ne prend pas en considération l’ensemble des fissures mais ne retient que celles qualifiées d’infiltrantes. Il réclame en outre la prise en charge des travaux provisoires effectués dans l’attente d’une solution pérenne en précisant qu’ils ont été autorisés par l’expert judiciaire. A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où toutes les fissures ne seraient pas reconnues en tant que dommage décennal, il demande le versement de la somme de 19 081,81 euros HT. Se fondant sur le principe de réparation intégrale de son préjudice, il conclut en indiquant qu’une reprise partielle des fissurations aboutirait à un résultat totalement inesthétique.

En réponse, la SMABTP, en toutes ses qualités d’assureur, fait observer que l’expert judiciaire a rejeté les revendications indemnitaires qualifiées d’excessives de l’appelant. Elle sollicite la confirmation du jugement entrepris.

Enfin, la SAS Sogea Bretagne BTP et la SMA SA contestent le devis de la SARL Rivas fournis par le Syndicat des copropriétaires dans la mesure où il prend en compte la reprise de l’ensemble des façades. Elles font observer que l’expert judiciaire l’a expressément écarté. Elles reprochent au syndicat un défaut d’entretien de sorte que celui-ci ne peut obtenir un complet ravalement des façades du bâtiment E. Elles sollicitent la confirmation du chiffrage retenu par les premiers juges, qu’il s’agisse des travaux intérieurs ou extérieurs.

Les éléments suivants doivent être mentionnés :

Le devis émis par la SARL Rivas porte sur la reprise de l’ensemble des façades du bâtiment E.

Au regard de ses constatations, M. [DR] l’a qualifié de maximaliste et qui ne correspond pas à sa demande tendant à chiffrer le coût exact des travaux de reprise. Il avait retenu le devis établi par la société AZ Peintures du 22 octobre 2020 adressé à la société titulaire du lot gros oeuvre, celui-ci ne concernant que les façades Est, Ouest et Nord du bâtiment E.

Néanmoins, le syndicat décidé unilatéralement de procéder autrement en faisant effectuer la reprise de l’ensemble des façades, les travaux pouvant être assimilés à un véritable ravalement qui sont extérieurs à ceux relatifs à la reprise des désordres.

En l’état, le tribunal a justement retenu le chiffrage retenu par l’expert judiciaire de sorte que le jugement entrepris sera confirmé sur ce point.

En ce qui concerne les travaux de reprise intérieurs.

Le tribunal, validant le montant proposé par M. [DR], a indiqué que le coût des travaux de reprise des appartements affectés par les désordres représentait la somme de 750 euros HT.

Le Syndicat des copropriétaires prétend avoir financé le coût des travaux de remise en état des appartements E01 et E14 représentant un montant total de 1 650 euros TTC selon facture de la SA Sarpic du 3 août 2018. Il demande la condamnation des constructeurs responsables, sous la garantie de leurs assureurs respectifs, ainsi que celle de la SMABTP, ès qualités d’assureur dommages-ouvrage.

La SAS Sogea Bretagne BTP et son assureur estiment pour leur part que la somme de 750 euros retenue par le tribunal doit être confirmée.

Les éléments suivants doivent être relevés :

Le syndicat justifie avoir acquitté, à hauteur de 1 500 euros HT (750 x 2), soit 1 650 euros TTC (TVA facturée à 10%), les travaux de reprise des fissures dans les appartements de MM [L] et [VG].

Aucun des intimés ne prétend que ces montants ont été récupérés auprès des copropriétaires concernés qui eux-mêmes ne réclament pas d’indemnisation sur ce point.

En conséquence, le jugement déféré sera infirmé. La somme de 1 650 euros TTC (TVA à 10%) au titre des opérations de reprise des fissures à l’intérieur des deux appartements sera donc retenue.

***

En conclusion sur ce point, le chiffrage devant être retenu est de 4 121,04 euros TTC (2 246,40 euros +10% de la somme de 2 246,60 + 1 650).

Sur les recours en garantie

Le tribunal a écarté la responsabilité du sous-traitant de la SAS Sogea Bretagne BTP en relevant que la qualité de la prestation 'd’enduisage’ n’est pas remise en cause par M. [DR] et que seul le mode constructif choisi par la société titulaire du lot gros oeuvre et le maître d’oeuvre est la cause du désordre susvisé. Il a donc rejeté toute responsabilité de la société Kocak Tahir.

La SAS Sogea Bretagne BTP et la SMA SA reprochent aux premiers juges d’avoir confondu les travaux commis par l’enduiseur et ceux de maçonnerie entrepris par le sous-traitant. Elles demandent dès lors à être intégralement garanties et relevées indemnes par la SA Maaf, ès qualités d’assureur décennal de la société Kocak Tahir. Cependant, dans le dispositif de leurs dernières conclusions, elles ne remettent aucunement en cause la solution retenue par le tribunal, demandant la confirmation de la décision entreprise pour ce qui concerne le bâtiment E.

Il sera ajouté que c’est par une simple erreur de plume que les premiers juges ont évoqué des travaux d’enduisage, leur affirmation selon laquelle la prestation du sous-traitant de la société titulaire du lot gros oeuvre a été réalisée conformément aux règles de l’art et ne présente en elle-même aucun désordre n’étant pas utilement contredite par les auteurs de l’appel incident.

En ce qui concerne les fissures du bâtiment C

Sur les désordres et leur nature

La réception sans réserve du bâtiment C est intervenue le 12 octobre 2007.

Le caractère infiltrant des trois fissures C3, C4 et C7, retenu par le tribunal, n’est pas contesté par l’une ou l’autre des parties au présent litige.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que certains appartements ont subi des entrées d’eau en raison de ces fissures dont le caractère décennal n’avait pas été reconnu par l’assureur dommages-ouvrage. Il indique que d’autres fissurations, dont certaines sont traversantes, affectent également les façades de ce bâtiment. Il estime que l’ensemble de ces dommages rend l’ouvrage impropre à sa destination.

La SARL Manuel Dias Entreprise de Ravalement et la SA Maaf soutiennent que le degré de gravité décennal des fissures C3 et C4 n’a pas été atteint avec certitude durant le délai d’épreuve. Elles font valoir que la fissure C7 ne porte pas atteinte à la solidité de l’ouvrage ou le rend impropre à sa destination. Elles contestent dès lors leur caractère décennal et l’assureur en déduit qu’il ne peut voir mobiliser sa garantie au titre des dommages intermédiaires.

La SMABTP, en toutes ses qualités d’assureur, ne remet pas en cause le caractère décennal des trois fissures C3, C4 et C7.

Enfin, la SAS Sogea Bretagne BTP et la SMA SA indiquent ne pas contester le caractère décennal des trois fissures infiltrantes et l’existence des autres microfissures très peu visibles.

Les éléments suivants doivent être relevés :

Si M. [DR] a estimé que la fissure C7 ne présentait pas un caractère décennal, il ne peut être contesté que l’eau a pénétré à l’intérieur de l’un des appartements. Or l’atteinte à l’étanchéité est susceptible de relever de la garantie décennale à la condition bien évidemment que cette gravité se soit révélée ou pouvait se révéler avant l’expiration d’un délai de dix ans.

En première instance, la SARL Manuel Dias Entreprise de Ravalement et son assureur n’avaient pas soutenu l’absence de réalisation dans le délai décennal de la gravité du désordre afférent aux trois fissurations.

Les trois fissures ont fait l’objet d’une déclaration de sinistre le 5 octobre 2015, soit dans le délai décennal, à laquelle l’assureur dommages-ouvrage a répondu le 7 novembre 2015 en opposant à tort un refus de garantie.

En effet, le Syndicat des copropriétaires justifie par les pièces qu’il produit que plusieurs appartements ont subi des infiltrations en lien avec ces désordres avant l’expiration du délai décennal. Il n’en est en revanche pas de même pour les autres fissures dites traversantes car les désordres ont été constatés en décembre 2017, soit au-delà du délai de dix ans.

En conséquence, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a reconnu le caractère décennal des trois fissures C3, C4 et C7). S’agissant des autres fissures, il n’est pas formellement établi qu’elles sont apparues et qu’elles auraient dès lors présenté le degré de gravité suffisante avant l’expiration du délai décennal.

Sur les responsabilités

Le tribunal a estimé que seule la responsabilité décennale de la société titulaire du lot gros oeuvre était engagée.

La SARL Dias Entreprise de ravalement et la SA MAAF sollicitent la confirmation du jugement entrepris dans la mesure où aucune imputabilité ne peut être retenue entre les travaux d’enduisage réalisés par la première nommée et les fissures susvisées.

L’assureur de la société Kocak Tahir, sous-traitante de la SAS Sogea Bretagne BTP, estime qu’aucun document contractuel ne démontre que l’absence de pose d’un joint de dilatation est imputable à son assurée. Il soutient que la démonstration de la commission d’une faute n’est pas effectuée par les parties adverses car son assurée n’a fait qu’exécuter les ordres et préconisations de l’entrepreneur principal Sogea Bretagne BTP. Il affirme que la responsabilité des désordres incombe uniquement à la société titulaire du lot gros oeuvre.

Enfin, la SAS Sogea Bretagne BTP et la SMA SA prétendent que les autres microfissures qui ne présentent pas un caractère décennal relèvent de la seule responsabilité de la SARL Manuel Dias Entreprise de ravalement.

Les éléments suivants doivent être relevés :

Il sera simplement constaté que la société titulaire du lot gros oeuvre ne conteste pas sa responsabilité.

Sur la garantie des assureurs

Le tribunal a considéré que l’assureur dommages-ouvrage d’une part et celui de la société Sogea Bretagne BTP d’autre part devaient voir mobiliser leur garantie.

La SA Maaf, assureur de la société Tahir Kocak qui est intervenue en tant que sous-traitante de la société Sogea Bretagne BTP, dénie sa garantie pour ce qui concerne des désordres relevant des seuls dommages intermédiaires en estimant que les pièces contractuelles ne démontrent pas que les trois fissures sont imputables aux travaux réalisés par son assurée.

Au regard des éléments relevés ci-dessus attestant le caractère décennal des fissures C3, C4 et C7 et écartant les autres, il convient de confirmer la décision entreprise sur ce point.

Sur le coût des travaux de reprise

Le tribunal, indiquant que les travaux de reprise proposés par le Syndicat des copropriétaires prévoyaient la réfection du pan de mur en son entier, a écarté la demande d’indemnisation sur le fondement d’un préjudice esthétique. Il a ajouté qu’aucun élément ne justifiait que soient mis à la charge des constructeurs des travaux sans rapport avec les désordres constatés. Il a retenu la somme proposée par l’expert judiciaire, en l’occurrence celle de 3 742,20 euros TTC.

Il doit être constaté que le Syndicat des copropriétaires réclame le versement d’une indemnité d’un montant bien supérieur au titre de la reprise de microfissures de toutes les façades, y compris de celles qui n’ont présenté aucun désordre durant le délai décennal.

En conséquence, le jugement entrepris sera confirmé.

Sur les recours en garantie

Le tribunal a rejeté le recours en garantie formé par la SAS Sogea Bretagne BTP à l’encontre de la SA Maaf, assureur du sous-traitant du lot gros oeuvre en retenant que celle-ci ne rapportait pas la preuve du manquement de la société Kocak Tahir à son obligation de résultat, ajoutant que l’expert judiciaire avait relevé l’absence de toute anomalie dans la réalisation des travaux 'd’enduisage’ et que seule le choix du mode constructif initial est à l’origine des fissurations.

La SAS Sogea Bretagne et la SMA SA font valoir que la maçonnerie de l’ensemble des élévations a été réalisée par la société Kocak Tahir en sa qualité de sous-traitante. Elles estiment que l’expert judiciaire, en évoquant la responsabilité de la société titulaire du lot gros oeuvre, a souhaité en réalité fait état de celle de l’entreprise responsable des travaux de maçonnerie. Elles ajoutent que le tribunal a opéré une confusion entre les prestations réalisées par les entreprises Manuel Dias et Kocak Tahir. Elles soutiennent que cette dernière n’a pas satisfait à son obligation de résultat ainsi que manqué à son devoir de conseil et réclament en conséquence la garantie de son assureur Maaf et pour les autres fissures par l’enduiseur.

La SA Maaf, en qualité d’assureur de la société Kocak Tahir, fait valoir que l’obligation de résultat du sous-traitant cède lorsque les travaux ont été accomplis sous la conduite des consignes et directives de l’entrepreneur principal et que les désordres affectent également la partie réalisée par cet entrepreneur.

Les éléments suivants doivent être retenus :

La prestation du sous-traitant de la société titulaire du lot gros oeuvre était étrangère à tout travaux d’enduisage, le tribunal ayant opéré une confusion sur ce point.

Le contrat de sous-traitance du 25 juillet 2006 a confié à la société Kocak Tahir la réalisation de fourniture et pose de maçonnerie d’agglo épaisseur 20cm. Ces travaux devaient être entrepris sur une surface de façade de 3 000 m². Ce document comporte une mention manuscrite indiquant 'élévation’ sans qu’il soit possible de déterminer si cet ajout a été contractuellement accepté par les deux parties.

Ainsi, l’affirmation de la SAS Sogea Bretagne BTP selon laquelle les élévations ont été entreprises par son sous-traitant ne peut être techniquement démontrée, d’autant plus que l’expert judiciaire, en possession de tous les éléments relatifs au chantier de construction, n’a retenu que la responsabilité de la société titulaire du lot gros oeuvre.

Si la société Kocak Tahir était effectivement tenue d’une obligation de résultat à l’égard de son donneur d’ordre, M. [DR] a observé que les documents contractuels n’ont jamais souligné l’insuffisance ou les défauts d’exécution de sa prestation, lui-même n’en ayant pas relevé. Il a estimé, au regard du contenu du contrat de sous-traitance, que seule la responsabilité de la SAS Sogea Bretagne BTP devait être retenue.

Il apparaît en réalité que les fissures résultent exclusivement du choix du mode constructif initial et sont exclusivement la conséquence de la stabilisation de la structure par effet de rotation au niveau des rives de dalle.

Ainsi, il n’est pas établi que le périmètre d’intervention du sous-traitant est en lien direct avec l’apparition des fissures.

Les éléments apportés par l’expert judiciaire en réponse à un dire qui lui a été adressé le 5 février 2018 ne permettent pas de remettre en cause les conclusions expertales.

Enfin, la SAS Sogea Bretagne BTP reproche à son sous-traitant la violation de son devoir de conseil sans expliciter la nature des informations qui auraient été dissimulés par celui-ci. Ce reproche n’apparaît donc aucunement fondé.

En conséquence, le recours en garantie présenté à l’encontre de la SA Maaf, ès qualités d’assureur de l’entreprise Kocak Tahir. Le jugement entrepris sera donc confirmé sur ce point.

En conclusion, la SAS Sogea Bretagne BTP, sous la garantie de son assureur, et la SMABTP, en sa qualité d’assureur CNR et dommages-ouvrage, seront condamnées à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 3 742,20 euros TTC.

Il doit être observé que la SMABTP ne forme aucun recours en garantie à l’encontre de la SAS Sogea Bretagne BTP et/ou son assureur SMA.

En ce qui concerne les désordres des bâtiments B et D

Sur les désordres et leur nature

La réception sans réserve des bâtiments D1 et B2 est intervenue le 17 septembre 2007. Celle des bâtiments D1 et D2, également sans réserve, a été prononcée respectivement les 31 janvier et 14 février 2008.

Il existe de légères fissurations sur une partie des façades. Le tribunal a relevé que ces désordres ne présentaient pas de caractère décennal dans la mesure où elles ne portaient pas atteinte à la solidité de l’ouvrage ni le rendaient impropre à sa destination.

Sur les responsabilités

Le tribunal a estimé que les légères fissurations sur les bâtiments B et D, hors celles qualifiées D1 et B2, résultaient du choix du système constructif retenu à l’origine car l’édification de l’ensemble immobilier sur pieux avec des nivellements différents, reprenant des dalles béton porteuses de sens porteur alterné avec un remplissage de façades parpaing, pouvait générer les déformations constatées, sans pour autant que celles-ci soient supérieures aux normes applicables. Il a conclu en indiquant que ces désordres pouvaient être qualifiés de dommages intermédiaires nécessitant la démonstration d’une faute de la part des locateurs d’ouvrage concernés.

Pour ce qui concerne les fissures D1 et B2, il a considéré que celles-ci résultaient du défaut d’exécution du joint de dilatation de la maçonnerie extérieure imputable au sous-traitant de l’entreprise de gros 'uvre, en l’occurrence l’entreprise Kocak Tahir. Il a ajouté que ce défaut d’exécution aurait pu être constaté par le maître d''uvre en cours de chantier et bien avant la réception de l’ouvrage dans la mesure où son absence était nécessairement décelable à chaque étape des travaux, notamment avant l’exécution des doublages et avant la réalisation des enduits. Il a donc conclu en indiquant que ces désordres pouvaient être qualifiés de dommages intermédiaires nécessitant la démonstration d’une faute de la part des locateurs d’ouvrage concernés.

Le Syndicat des copropriétaires prétend que certaines fissurations constituent de véritables fractures résultant exclusivement des conséquences du choix constructif et occasionnent un préjudice esthétique indéniable. Il demande la condamnation de diverses parties au titre des dommages intermédiaires apparus après réception à une somme supérieure à 170 000 euros incluant non seulement les travaux de reprise des deux fissures non infiltrantes D1 et B2 mais également l’ensemble des autres fissurations présentes sur l’intégralité des façades.

La SARL [NV] Dias Entreprise de ravalement et la SA MAAF ne remettent pas en cause les conclusions de l’expert judiciaire selon lesquelles la responsabilité technique de la société titulaire du lot enduit, à l’origine des fissures infiltrantes, est engagée, s’agissant des fissures D1 et B2. Elles contestent pour le surplus la nécessité de procéder aux travaux de reprise des autres fissurations qui ne constituent pas un désordre indemnisable.

La SAS Sogea Bretagne BTP et la SMA SA font valoir que M. [DR] a conclu que les fissures B2 et D1 résultaient du défaut d’exécution du joint de dilatation de la maçonnerie extérieure totalement imputable selon elles à l’entreprise Kocak Tahir.

La SA Maaf, assureur de la société Tahir Kocak qui est intervenue en tant que sous-traitant de la société Sogea Bretagne BTP titulaire du lot gros oeuvre, dénie sa garantie pour ce qui concerne des désordres non décennaux en estimant que les pièces contractuelles ne démontrent pas que son assurée était chargée de la pose du joint de dilatation de la maçonnerie extérieure et est dès responsable du défaut d’exécution y afférent. Elle en conclut qu’aucune faute de son assurée ne peut être reprochée à cette dernière. Elle réclame dès lors la réformation du jugement entrepris sur ce point.

Les éléments suivants doivent être relevés :

Alors que les immeubles sont bâtis depuis près de dix-sept ans, aucun ravalement des façades n’a été entrepris.

L’expert judiciaire, sans être utilement démenti sur ce point, a constaté :

— la présence de microfisssures sur le bâtiment A, B C et D ;

— l’absence de caractère infiltrant des fissures D1 et B2 ;

— le lien entre le choix du système constructif retenu à l’origine et les microfissurations. Il a expliqué que le mode de réalisation retenu sur pieux avec des nivellements différents, reprenant des dalles béton porteuses de sens porteur alterné avec un remplissage de façades parpaing, constituait un assemblage de technique de réalisation possédant des jeux de flèches admissibles cumulées pouvant mener largement aux déformations constatées ;

— l’absence de tout dépassement des normes admissibles, à l’exception toutefois des fissurations D1 et B2.

Comme l’indiquent à raison les premiers juges, les fissures D1 et B2 résultent du défaut d’exécution du joint de dilatation de la maçonnerie extérieure imputable au sous-traitant de l’entreprise de gros 'uvre, en l’occurrence l’entreprise Kocak Tahir.

En effet, le sous-traitant, tenu à une obligation de résultat, ne peut s’exonérer que par la démonstration d’une cause étrangère, son assureur étant défaillant sur ce point car le contrat conclu avec la société titulaire du lot gros oeuvre prévoyait bien l’édification d’un ouvrage de maçonnerie sur la surface concernée par ces deux fissures.

Ce défaut d’exécution aurait pu être constaté par le maître d''uvre en cours de chantier et bien avant la réception de l’ouvrage dans la mesure où son absence était nécessairement décelable à chaque étape des travaux avant exécution des doublages et avant la réalisation des enduits entrepris depuis l’extérieur des deux bâtiments. Il a retenu.

Pour le surplus, les demandes du Syndicat des copropriétaires tendant à la reprise de l’ensemble des très légères fissures sur les bâtiments B, D mais également A et C seront examinées au titre du préjudice esthétique global qu’il invoque.

Sur la garantie des assureurs

Le tribunal, écartant le caractère décennal des désordres, a exclu la mobilisation de la garantie de l’assureur dommages-ouvrage mais retenu celle de la SMABTP, ès qualités d’assureur de la société [NV] [O], de la SA Maaf, en sa qualité d’assureur de la SARL Manuel Dias Entreprise de ravalement et de la société Kocak Tahir.

Le Syndicat des copropriétaires demande, dans l’hypothèse où le caractère décennal de l’ensemble ou d’une partie des fissures serait reconnu, la mobilisation des garanties de la SMABTP, la SMA SA, la MAF ainsi que la condamnation de l’assureur dommages-ouvrage. Cependant, au regard des observations figurant ci-dessus, la garantie de la SMABTP, ès qualités d’assureur dommages-ouvrage et CNR de la SCCV, ne saurait être mobilisée.

Sur le montant des travaux de reprise

Le tribunal a validé le chiffrage proposé par M. [DR] pour la réparation des fissures D1 et B2 représentant la somme totale de 7 504,28 euros HT, soit 3 752,17 € HT par bâtiment, ajoutant que le coût des travaux de reprise intégrait l’application d’un traitement d’imperméabilisation sur l’ensemble du pan de mur concerné et la reprise des microfissures constatées. Ecartant les prétentions indemnitaires du Syndicat des copropriétaires, il a retenu la somme de 9 005,13 euros TTC.

Le Syndicat des copropriétaires estime qu’une reprise partielle des désordres ne satisfait pas à l’obligation des responsables de l’indemniser de son entier préjudice. Il réclame une somme de 165 000 euros HT sans distinction au titre du coût des travaux de reprise des fissures des façades des bâtiments A, B1, B2, C, D1 et D2, ainsi que la somme de 3 375,20 euros TTC pour les bâtiments C et A.

La SAS Sogea Bretagne BTP et son assureur soutiennent que les demandes indemnitaires du syndicat ne sont pas fondées au regard des conclusions expertales. Ils demandent la prise en compte du devis fourni par la société AZ Peintures.

Les éléments suivants doivent être relevés :

Comme indiqué ci-dessus, le Syndicat des copropriétaires présente une demande d’indemnisation globale portant sur la reprise de l’ensemble des microfissures affectant les bâtiments de la résidence. Cette demande globale sera examinée au titre du préjudice esthétique.

Pour le surplus, le chiffrage retenu par l’expert judiciaire après réception de plusieurs documents permet de retenir la somme de 9 005,13 euros TTC au titre du coût des travaux de reprise des fissures de plus grande importance, sans cependant être infiltrantes, numérotées D1 et B2. Le jugement entrepris sera donc confirmé sur ce point.

Sur les recours en garantie

Le tribunal a considéré que le défaut d’exécution du joint de dilatation de la maçonnerie extérieure était imputable à la société KOCAK Tahir, sous-traitante de la société titulaire du lot gros 'uvre. Il a estimé que cette situation aurait dû être constatée par le maître d''uvre [O] en cours d’exécution et même avant réception compte tenu de son caractère visible en cours de chantier à chaque niveau avant exécution des doublages et depuis l’extérieur avant l’exécution des enduits par la SARL Dias Manuel Entreprise de ravalement. Il a retenu les parts de responsabilité suivante :

—  6 % à la société [NV] [O] ;

—  21 % à la société SOGEA

—  62 % à la société Kocak Tahir ;

—  11 % à la société DIAS.

La SAS Sogea Bretagne BTP et son assureur font valoir que la SARL Manuel Dias est seule responsable des microfissures de l’enduit et que les fissures B2 et D1 résultent d’un défaut d’exécution exclusivement imputable à la société Kocak Tahir. Ils relèvent également un défaut de vigilance du maître d’oeuvre. Ils entendent rappeler que le sous-traitant est tenu à une obligation de résultat et qu’il n’a pas livré un ouvrage exempt de vice. Ils demandent en conséquence à être garantis et relevés indemnes par la SARL Manuel Dias Entreprise de Ravalement, la société Kocak Tahir, sous la garantie de leur assureur la SA Maaf, au minium à hauteur de 80% du coût des désordres.

Pour leur part, la SARL Manuel Dias Entrepris de ravalement et la SA Maaf ne contestent pas le défaut de vigilance qui a été reproché à l’enduiseur. Elles proposent la répartition suivante :

— société [NV] [O] : 5%, soit 375,21 € ;

— le bureau de contrôle : 5%, soit 375,21 € ;

— la SAS Sogea Bretagne BTP : 20%, soit 1 500,86 € ;

— la société Kocak Tahir : 60%, soit 4 502,57 € ;

— l’enduiseur : 10%, soit 750,43 €.

Les éléments suivants doivent être relevés :

Il doit être rappelé que la responsabilité du bureau de contrôle a été écartée par le tribunal et que celui-ci n’a pas été intimé par les appelants ni n’a fait l’objet d’un appel provoqué de la part de l’une ou l’autre des parties au présent litige.

Le défaut d’exécution du joint imputable au sous-traitant de l’entreprise titulaire du lot gros oeuvre apparaît prépondérant dans la survenance des deux fissures susvisées. Tenue à livrer une prestation exempte de vice, la société Kocak Tahir a donc failli à son obligation de résultat. Sa part de responsabilité peut donc être évaluée à 70%.

Le défaut de vigilance de l’enduiseur, qui a accepté de réaliser sa prestation alors que le défaut d’exécution était apparent par l’extérieur, permet de considérer que la SARL Manuel Dias Entreprise de ravalement est responsable de ce désordre à hauteur de 10%.

L’obligation de surveillance du sous-traitant par l’entrepreneur principal doit être prise en compte au titre de la répartition de la responsabilité entre eux (3e Civ., 11 septembre 2013, n°'12-19.483). La SAS Sogea Bretagne BTP n’a formulé aucune observation quant à l’absence de joint de fractionnement et n’a donc pas livré un ouvrage exempt de vice de sorte qu’elle est condamnée au paiement des travaux de reprise des deux fissures. La part de sa responsabilité peut être fixée à 10%.

Enfin, si le maître d’oeuvre d’exécution n’est pas tenu à une présence constante sur le chantier, ses missions lui imposaient une certaine vigilance quant à la qualité des travaux. Sa part de responsabilité peut donc être évaluée à 10%.

Sur les autres demandes indemnitaires présentées par le Syndicat des copropriétaires

Sur le recours à d’autres professionnels ou services lors de l’exécution des travaux de reprise

Le Syndicat des copropriétaires considère que le montant de son préjudice doit intégrer des frais de maîtrise d’oeuvre (7% du montant HT), de désignation d’un coordonnateur SPS (1 000 euros) et de souscription d’une assurance dommages-ouvrage (2,05% du montant HT des travaux de reprise).

La SARL Dias Manuel Entreprise de ravalement et la SA Maaf considèrent que le coût de maîtrise d''uvre, d’un coordonnateur SPS et d’une assurance dommages-ouvrage ne doit pas être intégré à celui des travaux de reprise dans la mesure où leur ampleur relativement limitée exclut la nécessité d’y recourir.

Enfin, la SAS Sogea Bretagne BTP et la SMA SA estiment que, comme l’a constaté l’expert judiciaire, les travaux de reprise des fissures de l’enduit ne nécessitent aucun recours à une maîtrise d’oeuvre. Elles ajoutent que ces travaux n’impliquent qu’un seul corps de métier ne nécessitant ni assurance dommages-ouvrage, ni coordination SPS et encore moins une intervention du syndic.

Les autres parties concluent dans un sens identique.

Les éléments suivants doivent être relevés :

A l’exception des travaux déjà pris en considération permettant de remédier aux infiltrations du sous-sol du bâtiment B2 qui ont effectivement nécessité de confier à la société CEB Arnaud Larnicole une mission d’OPC, les prestations tendant à remédier aux autres désordres, au regard de leur faible ampleur et du nombre très peu élevé de corps de métier devant intervenir, ne nécessitent pas de recourir à un maître d’oeuvre, de désigner un coordonnateur SPS et de souscrire une assurance dommages-ouvrage.

En conséquence, le jugement entrepris ayant refusé d’ajouter les frais y afférents sera confirmé.

Sur le préjudice esthétique

Le Syndicat des copropriétaires, s’agissant notamment du bâtiment C mais également au titre des autres immeubles, estime que la reprise partielle de certaines fissures proposée par l’expert judiciaire aboutirait à un autre désordre de nature esthétique en raison de l’aspect visuel 'désastreux’ que présenteraient les façades. Il entend démontrer que les travaux de reprise des fissures qui ont déjà été entrepris rendent 'édifiant’ le résultat esthétique. Il conteste le reproche qui lui est fait consistant à ne pas avoir opéré au bout de dix ans des travaux de ravalement en indiquant qu’aucune obligation légale ne l’y contraignait. Il ajoute que trois des quatre façades du bâtiment E présentent des fissures. Il précise que le principe de réparation intégrale s’oppose à la prise en compte de la vétusté de l’ensemble immobilier. Il conclut en sollicitant l’information de la décision entreprise ayant écarté sa demande de prise en charge du coût du ravalement représentant la somme de 165 000 euros à laquelle il ajoute des frais supplémentaires.

La SARL Dias Entreprise de ravalement et la SA Maaf considèrent que le coût des travaux de reprise ne doit pas intégrer celui du ravalement complet dans la mesure où l’ensemble immobilier a été réceptionné plus de 17 ans auparavant et que les fissures sont la conséquence d’un choix constructif opéré par le maître de l’ouvrage, voire par le maître d’oeuvre. Elles écartent toute existence d’un préjudice esthétique, ajoutant que l’expert judiciaire ne l’a pas validé car les fissures sont quasiment invisibles. Elles soutiennent que le Syndicat des copropriétaires ne saurait remettre à neuf les façades dégradées avec le temps bien avant l’apparition des désordres. Elles allèguent en outre de l’application du principe de proportionnalité, applicable en matière de garantie décennale, pour réclamer en conséquence la confirmation du jugement entrepris qui a rejeté cette prétention.

Pour leur part, la SAS Sogea Bretagne BTP et son assureur estiment que le préjudice esthétique est manifestement créé pour les besoins de la cause par l’application d’un badigeon blanc plutôt que sable ou terre de France par la SARL Sarpic. Ils remarquent que la facture produite par le Syndicat des copropriétaires correspond au bâtiment A et non au E et qu’il est prévu deux couches acryliques sans préciser qu’elles devraient être blanches de sorte que celui-ci est responsable de la dysharmonie de teinte des façades.

LA SMABTP fait observer que l’expert a relevé la très petites tailles des fissures et dénié tout préjudice esthétique au regard du ravalement des façades dans les années futures.

Les éléments suivants doivent être relevés :

L’expert judiciaire a observé qu’il convenait d’envisager le traitement des ravalements des bâtiments au titre de l’entretien des façades 'dans les années qui viennent', de façon plus urgente pour les façades exposées au Nord qui ont vieilli plus rapidement. Il a ajouté que ces ravalements d’entretien devant être nécessairement prévus 'absorberont entièrement les pontages de fissures localisées au titre esthétique".

Il est acquis que ces microfissures n’entraîneront pas de conséquences dommageables, notamment en terme d’infiltrations.

Le mode constructif choisi est incontestablement à l’origine des petits mouvements rencontrés par les structures.

Comme l’indiquent à raison la SAS Sogea Bretagne BTP et son assureur, les travaux sur les façades réalisés par le Syndicat des copropriétaires, sans être validés par M. [DR], n’ont pu que mettre en évidence des différences de teinte alors que les fissures sont presque indécelables en l’état.

En définitive, en l’absence de tout préjudice esthétique, il convient de confirmer le jugement entrepris ayant rejeté la demandes indemnitaire présentée par le Syndicat des copropriétaires.

Sur les frais de syndic

Le tribunal a rejeté la demande présentée par le Syndicat des copropriétaires au titre de la prise en charge par les parties condamnées des frais de syndic, exposant que le fondement juridique de sa demande n’était pas explicité, relevant que M. [DR] n’avait pas jugé nécessaire de les intégrer au préjudice de celui-ci et estimant que les désordres réels apparaissaient peu nombreux et que l’entretien des immeubles du fait de leur vétusté était 'nécessaire dans les années qui viennent'.

Le Syndicat des copropriétaires fait valoir que la prise en charge des frais de syndic par les constructeurs responsables et leurs assureurs constitue un préjudice indemnisable. Il soutient que tous les actes de gestion administrative et matérielle du sinistre correspondent à des prestations particulières qui peuvent donner lieu à rémunération complémentaire. Sur la base du total du montant des factures émises par le syndic, il réclame le versement de la somme totale de 5 863,71 euros TTC.

La SMABTP affirme que les frais de syndic ne sont pas en lien avec le sinistre lié aux caves et relèvent des frais irrépétibles.

Les sociétés André Bidault et [NV] [O], cette dernière représentée par son mandataire liquidateur observent, afin que les factures présentées par le Syndicat des copropriétaires puissent être considérées comme des mesures conservatoires, que la démonstration selon laquelle ces frais de syndic sont de nature à mettre fin au désordre des caves n’est pas établie.

Enfin, la SARL Manuel Dias Entreprise de Ravalement et son assureur estiment que les frais de syndic sont exposés dans l’intérêt d’une partie au procès pour les besoins de sa défense, et ne constituent donc pas un préjudice distinct. Ils ajoutent que leur prise en compte ne pourrait,' à la rigueur', intervenir qu’au titre des frais irrépétibles.

Les éléments suivants doivent être relevés :

Les frais supplémentaires d’administration qu’ont entraîné pour la copropriété les désordres et les expertises auxquelles ils ont donné lieu sont distincts des frais, non compris dans les dépens, des procédures dont la cour d’appel est saisie (Civ., 3ème, 17 avril 1984 n° 83-10.377).

Les factures des 8 avril 2019, 5 février 2020 et 22 avril 2021 émises par le syndic SGI (Guillemot) se rattachent incontestablement au désordre d’inondation affectant les caves car elle font expressément référence à des 'honoraires procédures B2", prestation qui n’est pas comprise dans la rémunération forfaitaire prévue au contrat du 10 juin 2015 (total 3 155,51 euros).

La facture établie le 5 février 2020 concerne le suivi de la procédure d’appel qui est une prestation non comprise dans la rémunération forfaitaire car est étrangère à tout litige relatif à un impayé de la part d’un copropriétaire (1 023,40 euros).

Enfin, la facture émise le 5 avril 2022 récapitule l’intervention du syndic en lien avec tout les sinistres subis par la résidence. Seule la somme de 1 684,80 euros est en lien direct avec les inondations des caves du bâtiment B2.

Ainsi, le total des frais exposés par le Syndicat des copropriétaires au titre de l’intervention du syndic représente la somme de 5 863,71 euros. Le jugement entrepris sera donc infirmé sur ce point. Il ne sera pas fait droit aux éventuels recours en garantie car chaque partie condamnée est responsable de ce préjudice.

Sur les demandes indemnitaires des copropriétaires

Le désistement d’appel de M. [CZ] [U] et de Mme [J] [P] sera constaté dans le dispositif du présent arrêt.

En ce qui concerne l’indivision [MV]

Les premiers juges ont rejeté la demande d’indemnisation présentée par l’indivision [MV] représentant la somme de 12 000 euros. Ils ont retenu que la fluctuation des prix du marché mais également divers autres facteurs, notamment la volonté des vendeurs de céder rapidement leur bien immobilier ou la perte d’attractivité des lieux, pouvait expliquer la raison pour laquelle les lots ont été cédés à un prix inférieur à celui mentionné dans une attestation établie par l’agence Square Habitat

L’indivision appelante considère que leurs biens ont été cédés à un prix inférieur à celui qu’ils étaient en droit de percevoir, comme le démontre la comparaison entre le chiffrage mentionné dans l’attestation de l’agence immobilière versée aux débats et le prix réellement obtenu, en raison de l’inondation répétée des caves. Ils réclament dès lors le versement d’une indemnisation à ce titre représentant la somme de 12 000 euros. A titre subsidiaire, elle recherche la condamnation des constructeurs en raison des fautes d’exécution commises par ceux-ci.

En réponse, la SAS André Bidault et la société [NV] [O], représentée par son mandataire liquidateur, font valoir que la différence entre le prix de leur lot évalué par une unique agence immobilière et le produit de la vente de ce lot ne saurait caractériser la perte financière alléguée. Elles réclament dès lors la confirmation du jugement entrepris sur ce point.

Pour sa part, la SMABTP soutient que les demandes indemnitaires fondées sur la garantie décennale sont atteintes de forclusion. Elle fait valoir sur le fond que le préjudice allégué n’est aucunement justifié.

Les éléments suivants doivent être relevés :

Si la SMABTP, en toutes ses qualités d’assureur oppose dans les motifs de ses dernières conclusions une fin de non-recevoir à la demande indemnitaire présentée à son encontre, il doit être constaté que l’irrecevabilité de cette prétention ne figure pas dans le dispositif de celle-ci, l’assureur sollicitant simplement un rejet sur le fond. La cour n’est donc pas saisie de la question de la forclusion de l’action des copropriétaires.

M. Et Mme [MV] étaient propriétaires d’un appartement et d’une cave dans le bâtiment B2, respectivement des lots 48 et 58), qu’il avait acquis en 2006 au prix de 127 215 euros.

L’indivision [MV] est devenue par la suite propriétaire desdits biens.

Les deux lots ont été cédés le 14 mai 2020 pour un montant de 80 000 euros.

L’attestation rédigée par l’agence immobilière a estimé la valeur des biens immobiliers à une somme comprise entre 90 et 95 000 euros

Il est établi que la cession est intervenue alors que les travaux réparatoires n’avaient pas encore été entrepris, le syndicat venant de percevoir quelque mois auparavant une provision lui permettant de les financer.

Comme l’a justement souligné le tribunal, diverses causes peuvent expliquer l’écart entre les deux sommes susvisées, sachant qu’une seule attestation émanant d’une agence immobilière n’est pas suffisante pour déterminer avec certitude la valeur d’un bien immobilier.

Il sera ajouté que les nouveaux propriétaires des deux lots n’ont pas été interrogés afin de déterminer s’il ont obtenu une diminution du prix de vente en raison de l’inondation de la cave.

Ainsi, aucun lien ne peut être véritablement établi entre les inondations passées de la cave et la différence minime du montant de la cession évalué par l’agence Square Habitat et celui réellement perçu par l’indivision [MV].

Le préjudice allégué, quel que soit le fondement juridique invoqué, n’est donc pas suffisamment démontré de sorte que la décision attaquée ayant rejeté cette prétention ne peut qu’être confirmée.

En ce qui concerne Mme [JK] [WP] veuve [V]

Les premiers juges ont considéré que Mme [WP] ne rapportait pas la preuve du lien causal direct et certain entre la faute des constructeurs et le dommage. Ils ont estimé que la diminution du montant du loyer 'entre deux locataires’ pouvait résulter de facteurs divers et variés. Ils ont ajouté qu’aucun élément ne permettait d’établir que les inondations étaient la cause exclusive de la situation dénoncée.

Mme [WP] prétend que les inondations répétées de sa cave ont constitué un frein à la recherche d’un nouveau locataire suite au départ du précédent qui est intervenu au mois de février 2018. Elle soutient avoir été contrainte de consentir une diminution du montant du loyer au nouveau locataire en raison de la persistance du sinistre susvisé, indiquant ne percevoir qu’une somme mensuelle de 369 euros au lieu de 395,98. Elle chiffre son préjudice à la somme totale de 1 160,14 euros (26,98 x 43 mois). Elle réclame dès lors la réformation du jugement entrepris ayant rejeté sa demande indemnitaire.

En réponse, la SAS André Bidault et la société [NV] [O], représentée par son mandataire liquidateur, estiment que la diminution du montant de loyer consécutive à un changement de locataire peut résulter de beaucoup d’autres causes que celle de l’inondation de sa cave. Elles réclament dès lors la confirmation de la décision déférée sur ce point.

Pour sa part, la SMABTP soutient que les demandes indemnitaires fondées sur la garantie décennale sont atteintes de forclusion. Elle fait valoir sur le fond que le préjudice allégué n’est aucunement justifié.

Les éléments suivants doivent être relevés :

Si la SMABTP, en toutes ses qualités d’assureur oppose dans les motifs de ses dernières conclusions une fin de non-recevoir à la demande indemnitaire présentée à son encontre, il doit être constaté que l’irrecevabilité de cette prétention ne figure pas dans le dispositif de celle-ci, l’assureur sollicitant simplement un rejet sur le fond. La cour n’est donc pas saisie de la question de la forclusion de l’action des copropriétaires.

Mme [WP] et ses enfants sont propriétaires d’un appartement et d’une cave dans le bâtiment B2, s’agissant des lots n°49 et 63.

Ces deux biens ont été donnés en location jusqu’à la date du 20 février 2018, date du départ de l’occupante des lieux.

Un nouveau locataire est entré dans les lieux au mois de mai de la même année, soit durant une période où le phénomène d’inondation était récurrent.

Au regard de l’aléa inhérent au marché locatif et en l’absence de toute estimation de la valeur locative des biens donnés à bail par la production de plusieurs attestations émanant de professionnels, il n’est pas suffisamment établi que la légère diminution du montant du loyer est consécutive aux inondations répétées de la cave.

En conséquence, le jugement critiqué sera confirmé sur ce point.

En ce qui concerne M. [IT] [LL] et Mme [OM] [G] épouse [LL]

Le tribunal a considéré l’absence de tout lien formel entre la diminution du montant du loyer perçu par les propriétaires et les sinistres subis par la cave du bâtiment B. Il a rejeté la demande de dommages et intérêts présentée par M. et Mme [LL].

Ces derniers soutiennent que le départ de leur précédent locataire résulte des inondations répétées de la cave et qu’ils ont été contraints d’accorder à leur nouveau locataire une diminution du montant du loyer à hauteur de la somme mensuelle de 23 euros. Ils réclament dès lors l’infirmation du jugement entrepris et le versement par les parties responsables des désordres de la somme totale de 2 208 euros calculée sur une période de 8 années s’achevant à la date de la réalisation des travaux de reprise.

En réponse, la SAS André Bidault et la société [NV] [O], représentée par son mandataire liquidateur, estiment de nouveau que le préjudice locatif allégué peut résulter de beaucoup d’autres causes que celle de l’inondation de leur cave. Elles réclament dès lors la confirmation de la décision déférée sur ce point.

Pour sa part, la SMABTP soutient que les demandes indemnitaires fondées sur la garantie décennale sont atteintes de forclusion. Elle fait valoir sur le fond que le préjudice allégué n’est aucunement justifié.

Les éléments suivants doivent être relevés :

Si la SMABTP, en toutes ses qualités d’assureur oppose dans les motifs de ses dernières conclusions une fin de non-recevoir à la demande indemnitaire présentée à son encontre, il doit être constaté que l’irrecevabilité de cette prétention ne figure pas dans le dispositif de celle-ci, l’assureur sollicitant simplement un rejet sur le fond. La cour n’est donc pas saisie de la question de la forclusion de l’action des copropriétaires.

M. et Mme [LL] sont propriétaires depuis l’année 2006 d’un appartement et d’une cave dans le bâtiment B2 constituant respectivement les lots n°45 et 66).

Deux locataires se sont succédé, le dernier étant entré dans les lieux à la fin de l’année 2013, soit durant une période où les désordres affectant la cave étaient toujours présents.

Cependant, comme indiqué précédemment, Au regard de l’aléa inhérent au marché locatif et en l’absence de toute estimation de la valeur locative des biens donnés à bail par la production de plusieurs attestations émanant de professionnels, il n’est pas suffisamment établi que la légère diminution du montant du loyer accordée au nouveau locataire est consécutive aux inondations répétées de la cave.

Le jugement entrepris ayant rejeté la demande indemnitaire sera dès lors confirmé sur ce point.

En ce qui concerne M. [S] [TX] et Mme [VY] [C] épouse [TX]

Les premiers juges ont considéré que les propriétaires des lieux ne justifiaient pas la perte à hauteur de la somme mensuelle de 15 € résultant de l’inondation répétée de leur cave.

M. et Mme [TX] soutiennent qu’ils n’ont pu relouer que leur appartement à la suite du départ du précédent locataire de sorte que le montant du loyer a été amputé de la somme mensuelle de 15 euros. Ils réclament le versement par les parties responsables des désordres et l’assureur dommages-ouvrage de la somme de 1 215 euros arrêtée au 29 novembre 2021, date de la cessation des désordres.

La SAS André Bidault et la société [NV] [O], représentée par son mandataire liquidateur, rétorquent que le lien entre la diminution du montant de loyer et à l’inondation de leur cave n’est pas établi. Elles réclament dès lors la confirmation de la décision déférée sur ce point.

Pour sa part, la SMABTP soutient que les demandes indemnitaires fondées sur la garantie décennale sont atteintes de forclusion. Elle fait valoir sur le fond que le préjudice allégué n’est aucunement justifié.

Les éléments suivants doivent être relevés :

Si la SMABTP, en toutes ses qualités d’assureur oppose dans les motifs de ses dernières conclusions une fin de non-recevoir à la demande indemnitaire présentée à son encontre, il doit être constaté que l’irrecevabilité de cette prétention ne figure pas dans le dispositif de celle-ci, l’assureur sollicitant simplement un rejet sur le fond. La cour n’est donc pas saisie de la question de la forclusion de l’action des copropriétaires.

M. et Mme [TX] sont propriétaires depuis le mois de juin 2006 d’un appartement et d’une cave dans le bâtiment B2 constituant les lots n°51 et 61.

A la suite du départ du locataire [F] qui acquittait un loyer mensuel de 405 euros hors charges au mois d’octobre 2013, M. et Mme [TX] ont de nouveau soumis leur bien à la location selon contrat de bail conclu avec M. [K] [X] au début du mois de mai 2015.

Il doit être observé que le nouveau montant du loyer hors charges était de 410 euros de sorte qu’aucune diminution des revenus locatifs perçus par les propriétaire n’est avérée.

En outre, l’examen du bail ne permet pas d’établir formellement que la cave n’a pas été louée à M. [X] dans la mesure où celle-ci apparaît très clairement dans la rubrique 'Equipements à usage individuel’ mis à la disposition du locataire.

Ces éléments ne peuvent que motiver la confirmation du jugement attaqué ayant rejeté la demande indemnitaire présentée par M. et Mme [TX].

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Au titre de la première instance, il y a lieu d’infirmer la décision entreprise ayant condamné M. [NV] [O], dont la responsabilité était recherchée à titre personnel, in solidum avec d’autres parties, au paiement d’une indemnité au profit du syndicat des copropriétaires. La décision sera confirmée pour le surplus.

En cause d’appel, il convient de condamner in solidum la SMABTP, en sa qualité d’assureur dommages-ouvrage, constructeur non réalisateur de la SCCV, décennal des sociétés [NV] [O] et André Bidault, la société à responsabilité limitée Manuel Dias Entreprise de ravalement, la société par actions simplifiée Sogea Bretagne BTP, la SMA SA et la société anonyme Maaf, en sa double qualité d’assureur des sociétés Kocak Tahir et Manuel Dias Entrepris de ravalement, au paiement au Syndicat des copropriétaires de la somme de 5 000 euros et de rejeter les autres demandes présentées sur ce fondement.

PAR CES MOTIFS

La cour,

— Infirme, dans les limites de l’appel, le jugement rendu le 23 janvier 2024 par le tribunal judiciaire de Saint-Brieuc en ce qu’il a :

— rejeté les demandes présentées par le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 33] à l’encontre de la SMABTP, en sa qualité d’assureur dommages-ouvrage, au titre des désordres du sous-sol du bâtiment B2 ;

— condamné M. [NV] [O] à titre personnel au profit du Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 33] au paiement des sommes de :

—  44 022,65 euros TTC au titre des désordres du sous-sol du bâtiment B2 et fixé à 12,5% sa part de responsabilité dans ce désordre ;

—  9 005,13 euros TTC au titre du coût des travaux réparatoires des fissures D1 et B2, avec indexation sur la variation de l’indice BT01 entre la date du rapport d’expertise judiciaire et celle du paiement en exécution du jugement à intervenir, outre intérêt au taux légal à compter de l’assignation au fond ;

—  5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamné M. [NV] [O] à titre personnel, in solidum avec d’autres parties, au paiement des dépens de première instance comprenant ceux de la procédure de référé et les frais d’expertise judiciaire ;

— condamné la SMABTP à garantir M. [NV] [O] à titre personnel des condamnations prononcées à son encontre au profit du Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 33] ;

— condamné in solidum la société [O], prise en la personne de son mandataire ad hoc M. [NV] [O], M. [NV] [O], la société par actions simplifiée André Bidault et leur assureur la SMABTP, à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 33] la somme de 44 022,65 euros TTC, avec indexation sur la variation de l’indice BT01 entre la date du rapport d’expertise judiciaire et celle du paiement en exécution du jugement à intervenir, outre intérêt au taux légal à compter de l’assignation au fond ;

— condamné in solidum la société par actions simplifiée Sogea Bretagne BTP et son assureur la SMA SA à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 33] la somme de 2 996,40 euros au titre des fissurations du bâtiment E ;

— dit que, pour ce qui concerne la condamnation au paiement au profit du Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 33] de la somme de 9 005,13 euros TTC, les responsabilités sont réparties comme suit :

—  6 % à la société [O],

—  21 % à la société Sogea,

—  62 % à la société Kocak Tahir,

—  11 % à la société Dias,

— dit que s’agissant de la contribution à la dette, la somme de 9 005,13 euros TTC sera supportée à hauteur de :

—  6 % pour la société [O] et son assureur, la SMABTP ;

—  21 % pour la société Sogea et son assureur la SMA ;

—  62 % pour l’assureur de la société Kocak Tahir ;

—  11 % pour la société Dias et son assureur la Maaf ;

— débouté le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 33] de ses demandes présentées au titre de la prise en charge des frais de syndic ;

et, statuant à nouveau dans cette limite :

— Donne acte à M. [CZ] [U] et Mme [J] [P] de leur désistement d’appel ;

— Rejette les demandes présentées par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 33], par Mme [Y] [V], M. [I] [V], Mme [JK] [WP], Mme [N] [MV] épouse [KU], Mme [OM] [G] épouse [LL], M. [IT] [LL], M. [H] [MV], M. [D] [MV], Mme [M] [MV] épouse [MV] [XH], M. [S] [TX], Mme [VY] [C] épouse [TX] à l’encontre de M. [NV] [O] agissant à titre personnel ;

— Rejette les recours en garantie présentés à l’encontre de M. Manuel [O] à titre personnel ;

— Dit en conséquence que la SMABTP n’est pas tenue à garantir M. Manuel [O] des condamnations prononcées à son encontre au profit du Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 33] ;

— Condamne in solidum la SMABTP, en qualité d’assureur dommages-ouvrage, mais dans la limite de la somme de 15 165,50 euros TTC, la société [NV] [O], représentée par son mandataire ad hoc M. [NV] [O], la société par actions simplifiée André Bidault, la SMABTP, en qualité d’assureur constructeur non réalisateur de la SCCV [Adresse 33] et d’assureur décennal des sociétés [NV] [O] et André Bidault, à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 33] la somme de 58 226,35 euros TTC en indemnisation du préjudice résultant des inondations du sous-sol comprenant les caves du bâtiment B2 ;

— Dit que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du 18 avril 2018 pour ce qui concerne la société [NV] [O], représentée par son mandataire ad hoc M. [NV] [O], la société par actions simplifiée André Bidault, la SMABTP, en qualité d’assureur constructeur non réalisateur de la SCCV [Adresse 33] et d’assureur décennal des sociétés [NV] [O] et André Bidault ;

— Dit que cette somme portera doublement des intérêts au taux légal à compter de la date du 18 avril 2018 pour ce qui concerne la SMABTP, en sa qualité d’assureur dommages-ouvrage ;

— Condamne in solidum la société [NV] [O], représentée par son mandataire ad hoc M. [NV] [O], la société par actions simplifiée André Bidault, la SMABTP, en qualité d’assureur constructeur non réalisateur de la SCCV [Adresse 33] et d’assureur décennal des sociétés [NV] [O] et André Bidault, à intégralement garantir et relever indemne la SMABTP, prise en sa qualité d’assureur dommages-ouvrage, de la condamnation prononcée au profit du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 33] portant sur la somme de 58 226,35 euros TTC en réparation du préjudice résultant des inondations du sous-sol comprenant les caves du bâtiment B2 ;

— Fixe, dans le cadre des recours en garantie, le partage des responsabilités comme suit :

—  87,5% pour la société par actions simplifiée André Bidault, sous la garantie de son assureur la SMABTP ;

—  12,5 % pour la société [NV] [O], représentée par son mandataire ad hoc M. [NV] [O], sous la garantie de son assureur la SMABTP,

— Condamne la société par actions simplifiée André Bidault d’une part et la société [NV] [O], représentée par son mandataire ad hoc M. [NV] [O] d’autre part, à se garantir réciproquement dans ces proportions de cette condamnation ;

— Condamne in solidum la société par actions simplifiée Sogea Bretagne BTP et la SMA SA à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 33] la somme de 4 121,04 euros TTC au titre du coût des travaux de reprise extérieurs et intérieurs du bâtiment E ;

— Dit que la condamnation de la SMABTP, in solidum avec la société par actions simplifiée Sogea Bretagne BTP et la SMA SA, à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 33] la somme de 3 742,20 euros au titre des fissurations infiltrantes du bâtiment C, avec indexation sur la variation de l’indice BT01 entre la date du rapport d’expertise judiciaire et celle du paiement en exécution du jugement, outre intérêt au taux légal à compter de l’assignation au fond, est prononcée en sa qualité d’assureur dommages-ouvrage et constructeur non réalisateur de la SCCV [Adresse 33] ;

— Condamne la SMABTP, en sa qualité d’assureur constructeur non réalisateur de la SCCV [Adresse 33], in solidum avec la société [NV] [O], représentée par son mandataire ad hoc M. [NV] [O], son assureur la SMABTP, la société par actions simplifiée Sogea Bretagne BTP, son assureur la SMA SA, la société à responsabilité limitée Manuel Dias Entreprise de ravalement, son assureur la société anonyme Maaf Assurances et la société anonyme Maaf Assurances, és qualitès d’assureur de la société Kocak Tahir, à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 33] la somme de 9 005,13 euros TTC, avec indexation sur la variation de l’indice BT01 entre la date du rapport d’expertise judiciaire et celle du paiement en exécution du jugement à intervenir, outre intérêt au taux légal à compter du 18 avril 2018, date de l’assignation au fond ;

Condamne in solidum la société [NV] [O], représentée par son mandataire ad hoc M. [NV] [O], son assureur la SMABTP, la société par actions simplifiée Sogea Bretagne BTP, son assureur la SMA SA, la société à responsabilité limitée Manuel Dias Entreprise de ravalement, son assureur la société anonyme Maaf Assurances et la société anonyme Maaf Assurances, és qualitès d’assureur de la société Kocak Tahir, à intégralement garantir et relever indemne la SMABTP, en sa qualité d’assureur constructeur non réalisateur de la SCCV [Adresse 33] de cette condamnation ;

— Fixe, dans le cadre des recours entre coobligés, les parts de responsabilité comme suit :

—  10 % à la société [NV] [O], sous la garantie de la SMABTP ;

—  10 % à la société par actions simplifiée Sogea Bretagne BTP, sous la garantie de la SMA SA ;

—  70 % à la société anonyme Maaf Assurances, ès qualités d’assureur de la société Kocak Tahir ;

—  10 % à la société à responsabilité limitée Manuel Dias Entreprise de ravalement, sous la garantie de la société anonyme Maaf Assurances ;

— Condamne la société [NV] [O], représentée par son mandataire ad hoc M. [NV] [O], son assureur la SMABTP, la société par actions simplifiée Sogea Bretagne BTP, son assureur la SMA SA, la société à responsabilité limitée Manuel Dias Entreprise de ravalement, son assureur la société anonyme Maaf Assurances et la société anonyme Maaf Assurances, és qualitès d’assureur de la société Kocak Tahir, à se garantir réciproquement dans ses proportions ;

— Dit que la société anonyme Maaf Assurances est bien fondée à opposer sa franchise contractuelle à la société Kocak Tahir en cas de mobilisation de sa garantie décennale ainsi qu’à son assurée et aux tiers pour les dommages intermédiaires ou immatériels (10% du montant des dommages, minimum 1 125 euros, maximum 2 258 euros) ;

— Condamne in solidum la SMABTP, en sa qualité d’assureur dommages-ouvrage, d’assureur constructeur non réalisateur de la SCCV [Adresse 33], d’assureur décennal des sociétés [NV] [O] et André Bidault, la société à responsabilité limitée Manuel Dias Entreprise de ravalement, la société par actions simplifiée Sogea Bretagne BTP, la SMA SA et la société anonyme Maaf, en sa double qualité d’assureur des sociétés Kocak Tahir et Manuel Dias Entrepris de ravalement, au paiement au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 33] de la somme de 5 863,71 euros au titre des frais de syndic ;

— Rejette les recours en garantie présentés au titre de la condamnation prononcée au profit du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 33] au titre de la prise en charge des frais de syndic ;

— Confirme le jugement déféré pour le surplus ;

Y ajoutant ;

— Condamne in solidum la SMABTP, en sa qualité d’assureur dommages-ouvrage, d’assureur constructeur non réalisateur de la SCCV [Adresse 33], d’assureur décennal des sociétés [NV] [O] et André Bidault, la société à responsabilité limitée Manuel Dias Entreprise de ravalement, la société par actions simplifiée Sogea Bretagne BTP, la SMA SA et la société anonyme Maaf, en sa double qualité d’assureur des sociétés Kocak Tahir et Manuel Dias Entrepris de ravalement, au paiement au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 33] de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Rejette les autres demandes présentées sur ce fondement ;

— Condamne in solidum la SMABTP, en sa qualité d’assureur dommages-ouvrage, d’assureur constructeur non réalisateur de la SCCV [Adresse 33], d’assureur décennal des sociétés [NV] [O] et [E] Bidault, la société à responsabilité limitée Manuel Dias Entreprise de ravalement, la société par actions simplifiée Sogea Bretagne BTP, la SMA SA et la société anonyme Maaf, en sa double qualité d’assureur des sociétés Kocak Tahir et Manuel Dias Entrepris de ravalement, au paiement des dépens d’appel qui pourront être directement recouvrés par les avocats qui en ont fait la demande en application des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,