1ère chambre B

ARRÊT N°

N° RG 22/06374

N° Portalis

DBVL-V-B7G-THRT

(Réf 1ère instance : 21/00212)

SARL PROMO’TERRES

C/

Commune de [Localité 1]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 17 JUIN 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Président : Madame Véronique VEILLARD, présidente de chambre

Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, président de chambre

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, conseillère

GREFFIER

Madame Elise BEZIER lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS

A l’audience publique du 11 mars 2025, devant Monsieur Philippe BRICOGNE et Madame Caroline BRISSIAUD, magistrats rapporteurs, tenant l’audience, sans opposition des représentants des parties et qui ont rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT

Contradictoire, prononcé publiquement le 17 juin 2025 par mise à disposition au greffe

****

APPELANTE

SARL PROMO’TERRES (lotisseur aménageur), immatriculée au registre du commerce et des sociétés de VANNES sous le numéro 478.992.949, agissant en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Pierre-Yves MATEL, avocat au barreau de VANNES

INTIMÉE

Commune [Localité 1], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par M^e Joël BERNOT de la SELARL AVOXA NANTES, avocat au barreau de NANTES

EXPOSÉ DU LITIGE

1. La commune de [Localité 1] a acquis en 2019 un terrain (parcelles cadastrées AB [Cadastre 1], AB [Cadastre 2], AB [Cadastre 3], AB [Cadastre 4], AB [Cadastre 5], AB [Cadastre 6], AB [Cadastre 7]) d’une superficie légèrement supérieure à trois hectares ainsi qu’un manoir (sur la parcelle AB [Cadastre 1]), le tout situé [Adresse 3] à [Localité 1] (56) pour un prix de 300.000 €.

2. Ces parcelles appartenant à son domaine privé, la commune les a ensuite mises en vente.

3. En janvier 2019, la SARL Promo’terres a déposé une demande de permis d’aménager pour un lotissement dénommé '[Adresse 4]', situé en partie sur les parcelles précitées appartenant à la commune de [Localité 1].

4. Le 17 avril 2019, un permis d’aménager a été accordé à la SARL Promo’terres pour 15 lots sur un terrain appartenant à la commune de [Localité 1].

5. Par une délibération du 10 mars 2020 intitulée 'CESSION FONCIÈRE AB [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 6], [Cadastre 5], [Cadastre 1], [Cadastre 7]', le conseil municipal de la commune de [Localité 1] a :

— approuvé 'la cession de tout ou partie des parcelles cadastrées AB [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 6], [Cadastre 5], [Cadastre 7] et une partie de la [Cadastre 1] (après bornage) pour un prix de vente de 5,10 € le mètre carré à la SARL Promo’terres',

— approuvé 'la mise en vente et la cession à venir du manoir sis sur la parcelle AB [Cadastre 2], tout ou partie des parcelles AB [Cadastre 6], [Cadastre 5] et [Cadastre 7] la parcelle issue de la division de la parcelle AB [Cadastre 1] pour un montant qui sera à définir après estimation du notaire',

— précisé que 'les frais d’acte et de bornage seront à la charge des acquéreurs',

— autorisé 'la rétrocession des espaces verts, réseaux et voirie après la réalisation du lotissement, ainsi que pour la prise en charge par la commune des travaux d’assainissement et d’espaces verts',

— désigné 'Me [Y], notaire à [Localité 1], comme rédacteur des actes',

— autorisé 'le maire, ou son représentant, à signer tous les documents afférents à cette affaire'.

6. Par courriel du 18 mai 2020, la commune de [Localité 1] a transmis à la SARL Promo’terres un document non daté, portant la signature du maire et intitulé 'CONVENTION LOTISSEMENT [Adresse 4]' entre la commune de [Localité 1] et le lotisseur, la SARL Promo’terres, aux termes de laquelle il a été convenu ce qui suit :

'Le lotisseur projette de réaliser un lotissement à usage d’habitation dénommé Lotissement [Adresse 4] sur la commune de [Localité 1], parcelles cadastrées section AB n° [Cadastre 3]-[Cadastre 8]-[Cadastre 4]-[Cadastre 6]-[Cadastre 5], une partie de la parcelle [Cadastre 1], soit au total environ 20.000 m² pour 30 lots.

Un permis d’aménager des 15 premiers lots a été obtenu.

Le prix au mètre carré (5,10 €) et l’estimation de la surface des quinze premiers lots à savoir 8.757 m².

L’acquisition du terrain se fera en deux étapes à savoir le premier achat pour les quinze premiers lots, et le second achat concernera la phase des quinze derniers lots. La réalisation de ces deux opérations se fera sous la condition suivante :

— réservation minimum de 5 lots

— la réalisation d’une étude de sol (sondage) afin de valider la possibilité de construction sur chacun des lots à bâtir.

Article 1

Le lotisseur s’engage à réaliser les voies et réseaux et équipements communs du lotissement suivant les règles de l’art conformément au programme des travaux approuvé et à rétrocéder gratuitement les dits ouvrages à la commune de [Localité 1].

Article 2

La commune de [Localité 1] accepte le transfert de propriété et s’engage à incorporer dans le domaine public de la commune la totalité des voiries et équipements communs au lotissement une fois les travaux achevés et réceptionnés définitivement par elle et les services compétents et concessionnaires.

Article 3

La commune de [Localité 1] prendra en charge les travaux d’assainissement (eaux usées), de réseau d’eaux pluviales et d’aménagement des espaces verts.

La maîtrise d''uvre eau potable sera assurée par la commune (convention avec eau du Morbihan)'.

7. Par courriel du 19 novembre 2020, le maire de la commune de [Localité 1] a informé la SARL Promo’terres qu’elle avait accepté l’offre d’un autre acquéreur portant sur le manoir et l’ensemble des parcelles attenantes, cette offre globale étant plus intéressante pour la commune.

8. Par courrier du 8 janvier 2021, la SARL Promo’terres a mis en demeure la commune de [Localité 1] de lui vendre les terrains AB [Cadastre 7], [Cadastre 6], [Cadastre 5], [Cadastre 3] et [Cadastre 4], ainsi qu’une partie de la parcelle AB n° [Cadastre 1] dans le délai de 15 jours à compter de la réception du courrier.

9. Faute de réponse, la SARL Promo’terres a, par acte d’huissier du 3 février 2021, fait assigner la commune de [Localité 1] devant le tribunal judiciaire de Lorient essentiellement aux fins de voir constater à titre principal la vente parfaite, et à titre subsidiaire, aux fins d’obtenir la condamnation de la commune de [Localité 1] à lui payer des dommages et intérêts, outre les dépens et les frais irrépétibles.

10. Parallèlement, par une délibération du 13 avril 2021, le conseil municipal de la commune de [Localité 1] a :

— pris acte qu’un nouvel acquéreur, à savoir la société Breizh Immo, proposait un achat des parcelles AB [Cadastre 7], [Cadastre 3], [Cadastre 8], [Cadastre 4], [Cadastre 6], [Cadastre 5] dans leur totalité au prix de 5,10 €/m2 ainsi qu’une prise en charge des travaux de viabilisation d’un lotissement à usage d’habitation à réaliser sur lesdites parcelles,

— autorisé le maire à proposer en priorité la vente à la SARL Promo’terres, moyennant désistement de son action judiciaire, la cession de l’intégralité des parcelles AB [Cadastre 7], [Cadastre 3], [Cadastre 8], [Cadastre 4], [Cadastre 6], à l’exception de 15 m² cédés aux consorts [H], et [Cadastre 5] au prix de 5,10 €/m2 moyennant la prise en charge des travaux de viabilisation.

11. Par courrier du 25 mai 2021, le maire de [Localité 1] a proposé les parcelles à la SARL Promo’terres.

12. Par jugement du 7 septembre 2022, le tribunal a :

— débouté la SARL Promo’terres de toutes ses demandes,

— débouté la commune de [Localité 1] de ses demandes reconventionnelles,

— condamné la SARL Promo’terres à payer à la commune de [Localité 1] la somme de 3.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamne la SARL Promo’terres aux dépens,

— dit que la décision était assortie de droit de l’exécution provisoire.

13. Pour statuer ainsi, le tribunal a constaté qu’à l’examen des pièces versées aux débats, si les parties se sont entendues sur le principe d’une vente de terrains appartenant à la commune de [Localité 1] au profit de la SARL Promo’terres, les terrains objet de la vente ne sont pas clairement identifiés.

14. Faute de rapporter la preuve de l’existence d’un contrat, la SARL Promo’terres ne peut agir sur le fondement de la responsabilité contractuelle à l’encontre de la commune de [Localité 1] pour obtenir des dommages et intérêts.

15. Pour les premiers juges, la commune de [Localité 1] ne rapporte pas la preuve non plus de l’existence d’une faute à l’encontre de la SARL Promo’terres, le simple fait pour celle-ci de transmettre à la société Breizh Immo un courrier aux termes duquel elle faisait état de l’existence d’un litige en cours et du risque d’annulation de l’acte de cession ne caractérisant pas un comportement fautif.

16. Par déclaration au greffe de la cour d’appel de Rennes du 3 novembre 2022,la SARL Promo’terres a interjeté appel de cette décision.

* * * * *

17. Dans ses dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe via RPVA le 2 février 2023, la SARL Promo’terres demande à la cour de :

— dire et juger qu’un contrat de vente a été conclu entre la commune de [Localité 1] et elle, portant sur les parcelles cadastrées AB n° [Cadastre 7], AB n° [Cadastre 2], AB n° [Cadastre 6], AB n° [Cadastre 5], AB n° [Cadastre 3], AB n° [Cadastre 4] ainsi qu’une partie de la parcelle AB n° [Cadastre 1], au lieu-dit [Adresse 4], que la collectivité ne peut rompre unilatéralement,

— en conséquence,

— infirmer le jugement en ce qu’il a estimé qu’aucun contrat de vente n’aurait été caractérisé entre elles,

— à titre principal,

— constater la vente des parcelles cadastrées AB n° [Cadastre 7], AB n°[Cadastre 2], n° [Cadastre 6], AB n° [Cadastre 5], AB n° [Cadastre 3], AB n° [Cadastre 4] ainsi qu’une partie de la parcelle AB n° [Cadastre 1] au lieu-dit [Adresse 4], entre la commune de [Localité 1] et elle pour une surface totale de 21.166 m² au prix de 5,10 € le m²,

— dire que la commune de [Localité 1] devra se présenter en l’étude du notaire choisi par elle dans le délai de 2 mois à compter de la signification du jugement à intervenir,

— dire qu’à défaut de ce faire, le jugement à intervenir vaudra vente,

— dire que la commune de [Localité 1] est engagée par les termes de la convention signée par son maire et intitulée 'convention Lotissement [Adresse 4] sis commune de [Localité 1]',

— à titre subsidiaire,

— condamner la commune de [Localité 1] à lui payer les sommes de :

*138.725 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier,

* 2.990 € à titre de dommages et intérêts, en remboursement des frais d’étude engagés en pure perte,

* 50.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice d’atteinte à l’image et à la réputation,

— rejeter l’intégralité des demandes reconventionnelles formulées par la commune de [Localité 1],

— condamner cette dernière à lui payer une somme de 5.000 € au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la même à supporter l’intégralité des dépens d’instance.

* * * * *

18. Dans ses dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe via RPVA le 31 mars 2023, la commune de [Localité 1] demande à la cour de :

— sur la demande initiale,

— in limine litis, déclarer irrecevable le moyen de la SARL Promo’terres tendant à ce que sa responsabilité extra-contractuelle soit engagée comme étant portée devant une juridiction incompétente pour en connaître,

— confirmer le jugement en ce qu’il déboute la SARL Promo’terres de l’ensemble de ses demandes,

— sur l’appel incident,

— infirmer le jugement en ce qu’il l’a déboutée de ses demandes reconventionnelles,

— condamner la SARL Promo’terres à lui payer la somme de 250.000 € à titre de dommages et intérêts pour perte de chance,

— condamner cette dernière à lui payer la somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral,

— en tout état de cause,

— condamner la SARL Promo’terres à lui verser la somme de 4.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

* * * * *

19. L’ordonnance de clôture a été rendue le 21 janvier 2025.

20. Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la vente forcée

21. La SARL Promo’terres soutient que les conditions pour caractériser un contrat de vente ont été remplies, les parties s’étant mises d’accord sur une chose déterminée de manière suffisamment précise et sur son prix puisque :

— dans sa délibération du 10 mars 2020, le conseil municipal de la commune de [Localité 1] a expressément autorisé le maire à vendre les parcelles AB n° [Cadastre 7], AB n° [Cadastre 6], AB n° [Cadastre 5], AB n° [Cadastre 3], AB n° [Cadastre 4] ainsi qu’une partie de la parcelle AB n° [Cadastre 1], au prix de 5,10 € le m² à la SARL Promo’terres, cette décision étant d’ailleurs devenue définitive et ne pouvant plus faire l’objet d’un retrait,

— cet accord s’est prolongé dans la convention 'lotissement [Adresse 4]' du 18 mai 2020,

— la commune était à ce point convaincue que la délibération de mars 2020 valait contrat de vente qu’elle a échangé des mails avec elle pour déterminer la date de début des travaux ainsi que leurs modalités,

— la commune a signé une convention avec le syndicat de l’eau du Morbihan tendant à la réalisation du réseau AEP interne de desserte du lotissement [Adresse 4].

22. La commune de [Localité 1] réplique qu’il n’existe aucun contrat de vente formel et définitif dès lors que :

— la délibération du 10 mars 2020 n’indique pas de manière suffisamment précise la superficie et la consistance des terrains vendus, outre qu’elle n’était pas définitive, la cession d’une partie de la parcelle AB [Cadastre 1] étant soumise à un bornage préalable,

— la convention dite « convention de lotissement » du mois de mai 2020 n’a jamais été retournée signée, en dehors du fait qu’elle a été soumise à diverses conditions qui empêchent de considérer que la vente était parfaite,

— en tout état de cause, le permis d’aménager de la SARL Promo’terres est aujourd’hui caduc faute pour elle d’avoir sollicité dans les délais impartis une seconde prorogation.

Réponse de la cour

23. Aux termes de l’article 1582 du code civil, 'la vente est une convention par laquelle l’un s’oblige à livrer une chose, et l’autre à la payer.

Elle peut être faite par acte authentique ou sous seing privé'.

24. L’article 1583 dispose qu’ 'elle est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé'.

25. L’article L. 242-1 du code des relations entre le public et l’administration prévoit que 'l’administration ne peut abroger ou retirer une décision créatrice de droits de sa propre initiative ou sur la demande d’un tiers que si elle est illégale et si l’abrogation ou le retrait intervient dans le délai de quatre mois suivant la prise de cette décision'.

26. Une délibération autorisant la cession d’un immeuble du domaine privé de la commune constitue en principe un acte créateur de droits dès lors que la délibération identifie précisément le bien cédé, que le prix de cession et les parties ont marqué leur accord inconditionnel sur l’objet et le prix de l’opération et que la réalisation du transfert de propriété n’est soumise à aucune condition.

27. En l’espèce, le conseil municipal de la commune de [Localité 1] a, par une délibération du 10 mars 2020 intitulée 'CESSION FONCIÈRE AB [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 6], [Cadastre 5], [Cadastre 1], [Cadastre 7]' :

— 'approuve la cession de tout ou partie des parcelles cadastrées AB [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 6], [Cadastre 5], [Cadastre 7] et une partie de la [Cadastre 1] (après bornage) pour un prix de vente de 5,10 € le mètre carré à la SARL Promo’terres,

— approuve la mise en vente et la cession à venir du manoir sis sur la parcelle AB [Cadastre 2], tout ou partie des parcelles AB [Cadastre 6], [Cadastre 5] et [Cadastre 7] la parcelle issue de la division de la parcelle AB [Cadastre 1] pour un montant qui sera à définir après estimation du notaire,

— précise que les frais d’acte et de bornage seront à la charge des acquéreurs,

— autorise la rétrocession des espaces verts, réseaux et voirie après la réalisation du lotissement, ainsi que pour la prise en charge par la commune des travaux d’assainissement et d’espaces verts,

— désigne Me [Y], notaire à [Localité 1], comme rédacteur des actes,

— autorise le maire, ou son représentant, à signer tous les documents afférents à cette affaire'.

28. Cette délibération constitue en réalité un accord de principe sur un projet de création d’un lotissement présenté par la SARL Promo’terres à la commune de [Localité 1] dès le 14 janvier 2019, nécessitant la vente préalable, par la commune de [Localité 1], de certains terrains lui appartenant.

29. Elle constitue un cadre qui n’arrête pas complètement et définitivement les conditions de la vente : une parcelle reste à diviser et la nouvelle parcelle [Cadastre 7], qui contient le manoir, doit encore être estimée (ce qui va au-delà du simple calcul d’un prix en fonction de la superficie retenue) par le notaire, sans que l’on sache précisément si, pour cette parcelle, s’applique le prix de 5,10 € au m² prévu pour les autres parcelles.

30. Même si cela prend une forme maladroite et unilatérale ne permettant pas de lui donner un caractère déterminant, la commune de [Localité 1] a, le 14 avril 2021, adopté une délibération précisant que 'la délibération du 10 mars 2020 ne se bornait qu’à constater un accord de principe sur un projet de cession qui restait à déterminer dans son étendue, dès lors que ni le nombre exact des parcelles cédées, ni la surface des parcelles cédées n’étaient définis et qu’elle n’avait pas en conséquence le caractère d’un acte créateur de droit'.

31. Quoi qu’il en soit, faisant suite à cette autorisation, la commune de [Localité 1] a, par courriel du 18 mai 2020, transmis à la SARL Promo’terres non pas une promesse de vente mais un document non daté, portant la signature du maire et intitulé 'CONVENTION LOTISSEMENT [Adresse 4]' entre la commune de [Localité 1] et le lotisseur, la SARL Promo’terres, aux termes de laquelle il a été convenu ce qui suit :

'Le lotisseur projette de réaliser un lotissement à usage d’habitation dénommé Lotissement [Adresse 4] sur la commune de [Localité 1], parcelles cadastrées section AB n° [Cadastre 3]-[Cadastre 8]-[Cadastre 4]-[Cadastre 6]-[Cadastre 5], une partie de la parcelle [Cadastre 1], soit au total environ 20.000 m² pour 30 lots.

Un permis d’aménager des 15 premiers lots a été obtenu.

Le prix au mètre carré (5,10 €) et l’estimation de la surface des quinze premiers lots à savoir 8.757 m².

L’acquisition du terrain se fera en deux étapes à savoir le premier achat pour les quinze premiers lots, et le second achat concernera la phase des quinze derniers lots. La réalisation de ces deux opérations se fera sous la condition suivante :

— réservation minimum de 5 lots

— la réalisation d’une étude de sol (sondage) afin de valider la possibilité de construction sur chacun des lots à bâtir.

Article 1

Le lotisseur s’engage à réaliser les voies et réseaux et équipements communs du lotissement suivant les règles de l’art conformément au programme des travaux approuvé et à rétrocéder gratuitement les dits ouvrages à la commune de [Localité 1].

Article 2

La commune de [Localité 1] accepte le transfert de propriété et s’engage à incorporer dans le domaine public de la commune la totalité des voiries et équipements communs au lotissement une fois les travaux achevés et réceptionnés définitivement par elle et les services compétents et concessionnaires.

Article 3

La commune de [Localité 1] prendra en charge les travaux d’assainissement (eaux usées), de réseau d’eaux pluviales et d’aménagement des espaces verts.

La maîtrise d''uvre eau potable sera assurée par la commune (convention avec eau du Morbihan)'.

32. Ce document ne constitue pas la traduction concrète de la délibération du 10 mars 2020 mais concerne uniquement les opérations du lotissement proprement dit. La cour observe d’ailleurs qu’il ajoute une parcelle par rapport à la délibération et qu’il prévoit un séquençage de l’acquisition des terrains, preuve supplémentaire que ce point est encore à définir, la création du lotissement, condition déterminante de la vente des terrains, étant elle-même soumise à des conditions comme la réservation d’au moins cinq lots ou la réalisation d’une étude de sol. Aucun délai ni aucune date ne sont par ailleurs mentionnées concernant les différentes étapes.

33. En d’autres termes, la vente des terrains, inextricablement liée au projet de lotissement, restait encore à affiner et les parties étaient manifestement restées au stade des pourparlers lorsque le maire de la commune de [Localité 1], par courriel du 19 novembre 2020, les a dénoncés.

34. Dans ces conditions, il conviendra de confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté la demande de la SARL Promo’terres visant à constater la vente, et, à défaut de régularisation d’un acte notarié, de dire que le jugement à intervenir vaudra vente.

Sur l’action en responsabilité contre la commune de [Localité 1]

35. La SARL Promo’terres soutient qu’en rompant le contrat de vente qui les liait, la commune de [Localité 1] a engagé sa responsabilité contractuelle, ou à tout le moins délictuelle sur le fondement de l’article 1240 du code civil puisqu’elle a brutalement rompu les discussions, de sorte que l’intimée doit l’indemniser :

— de son préjudice financier qui résulte de la perte de marge nette au regard de l’arrêt de l’opération,

— des frais liés au dossier « loi sur l’eau » établi par le bureau d’études B3E le 10 janvier 2018 qu’il a déboursés en pure perte,

— de l’atteinte à l’image et à la réputation qu’elle subit dans la mesure où elle a été contrainte d’annuler l’opération de commercialisation des lots qui devaient résulter de l’opération d’aménagement des parcelles, ce qui la discrédite auprès des entreprises de viabilisation et des acquéreurs.

36. La commune de [Localité 1] argue que la demande de dommages et intérêts sur le fondement contractuel ne peut pas être demandée à titre subsidiaire si un contrat existe effectivement. Elle estime que tel n’est pas le cas en l’espèce, et que cette demande devra être rejetée à quelque titre que ce soit. Le moyen relatif à la responsabilité extracontractuelle de la commune sera rejeté en raison de son irrecevabilité 'comme étant porté devant une juridiction incompétente pour en connaître'. Elle estime que la SARL Promo’terres est à l’origine de l’échec des négociations car elle a fait preuve de légèreté en n’entreprenant aucune démarche pour concrétiser le projet de cession des parcelles. Si, par extraordinaire, les juges reconnaissaient que la commune a engagé sa responsabilité contractuelle, le montant des préjudices invoqués par l’appelante devrait être revu substantiellement à la baisse car la somme avancée au titre du préjudice financier constitué par la perte de marge nette au regard de l’arrêt de l’opération n’est pas justifiée et la ne démontre par ailleurs pas en quoi elle aurait subi un préjudice en raison de l’atteinte à son image et à sa réputation.

Réponse de la cour

37. L’article 1101 du code civil dispose que 'le contrat est un accord de volontés entre deux ou plusieurs personnes destiné à créer, modifier, transmettre ou éteindre des obligations'.

38. L’article 1103 prévoit que 'les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits'.

39. Aux termes de l’article 1193, 'les contrats ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties, ou pour les causes que la loi autorise'.

40. Selon l’article 1231-1, 'le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure'.

41. En l’espèce, la SARL Promo’terres cite ces articles pour asseoir la responsabilité contractuelle de la commune de [Localité 1]. Subsidiairement, elle invoque l’article 1240 qui dispose que 'tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer', c’est-à-dire la responsabilité extra-contractuelle de la commune de [Localité 1].

42. Bien que maladroitement traduite uniquement en termes d’irrecevabilité de moyen dans le dispositif de ses conclusions, la commune de [Localité 1] soulève clairement une exception d’incompétence au profit de la juridiction administrative au cas où la cour viendrait à retenir sa responsabilité extra-contractuelle.

43. Il convient donc, préalablement, de qualifier la nature de l’action de la SARL Promo’terres tendant à l’octroi de dommages et intérêts.

44. Il est fréquent que des agissements fautifs survenus pendant la période de négociation d’un contrat causent un préjudice à un futur ou potentiel contractant. Une des parties peut ainsi rompre brutalement des pourparlers et causer un préjudice à son partenaire.

45. Si la doctrine désigne la responsabilité née de ces agissements délictueux sous le terme générique de 'responsabilité pré-contractuelle', car ceux-ci se situent dans la phase de formation du contrat, en principe, cette responsabilité est de nature extra-contractuelle car le contrat n’était pas encore formé lorsque le fait générateur de responsabilité a été accompli, ce qui est le cas pour la responsabilité née de la rupture de pourparlers lorsque celle-ci se situe en dehors de tout lien contractuel.

46. Il a été vu plus haut qu’aucun contrat de vente n’avait été conclu. La commune de [Localité 1] ne peut donc pas être recherchée dans sa responsabilité contractuelle.

47. Or, une action fondée sur la responsabilité extra-contractuelle d’une collectivité ou de l’État est de la compétence exclusive de la juridiction administrative (TC 8 février 1873, arrêt dit [B], pour la responsabilité de l’État ; TC 29 février 1908, arrêt dit [I], pour la responsabilité des départements).

48. Certes, les contrats conclus pour l’acquisition, l’aliénation, la location et, d’une manière générale, pour la gestion des biens du domaine privé d’une personne publique, ne relèvent pas du juge administratif mais du juge judiciaire (voir en ce sens, TC 24 octobre 1994). Cette attribution du contentieux au juge judiciaire s’explique traditionnellement par l’idée que, lorsque l’administration gère son domaine privé, ce qui ne relève pas du service public, elle agit comme n’importe quel propriétaire et les litiges issus de cette gestion purement patrimoniale relèvent du droit commun et donc de son juge naturel, le juge judiciaire.

49. Ainsi, dans un arrêt dit SARL Brasserie du Théâtre (TC, 22 novembre 2010), le Tribunal des Conflits a, dans un souci d’unification du contentieux, fait évoluer cette répartition des compétences en faveur du juge judiciaire. Il a été jugé que les actes unilatéraux par lesquels une personne publique décide d’initier, de poursuivre ou de terminer avec une personne privée une relation contractuelle dont l’objet est la valorisation ou la protection de son domaine privé, sans en modifier son périmètre ou sa consistance, ne sont pas détachables du contrat de droit privé auxquels ils se rapportent et relèvent par conséquent du juge judiciaire.

50. Mais le Tribunal des Conflits, dans un arrêt du 5 mars 2012, a décidé autrement en ce qui concerne le refus d’une commune de conclure un contrat sur son domaine privé avec une personne privée avec laquelle, à l’inverse de l’espèce précédente, il relève que l’administration n’était pas encore engagée dans une relation contractuelle. En d’autres termes, si le requérant n’est pas encore cocontractant de l’administration, c’est-à-dire s’il est resté un simple administré candidat à la relation contractuelle, c’est le juge administratif qui sera alors compétent. Pour le Tribunal des Conflits, en l’absence de convention préexistante, l’effet attractif du contrat qui est à l’origine de la compétence du juge judiciaire ne peut pas jouer. Le requérant est alors considéré comme contestant un acte administratif lui faisant grief. Le juge administratif redevient donc naturellement compétent.

51. En l’espèce, la SARL Promo’terres s’était avancée dans le projet entre la délibération du 10 mars 2020 et la dénonciation du projet du 19 novembre 2020 qu’un arrêté portant permis d’aménager lui avait été accordé par la commune de [Localité 1] dès le 17 avril 2019 et que, le 21 septembre 2020, le directeur général des services de la commune était sollicité par la SARL Promo’terres pour lui 'communiquer la date de démarrage des travaux au plus tard fin septembre', afin de lui permettre de boucler le programme des différents intervenants au chantier, lequel lui écrivait encore, le 3 novembre 2020, soit 18 jours avant le revirement de la commune, que 'les travaux d’assainissement pour votre lotissement [Adresse 4] vont débuter semaine 48'.

52. La soudaineté du revirement de la commune de [Localité 1], que pointe la SARL Promo’terres à l’appui de sa demande de dommages et intérêts, est, dans ces conditions, hors de tout contrat, susceptible d’engager sa responsabilité délictuelle.

53. Il conviendra donc pour la cour de se déclarer incompétente pour connaître de la demande subsidiaire en dommages et intérêts, étant ici rappelé qu’aux termes du 1er alinéa de l’article 81 du code de procédure civile, 'lorsque le juge estime que l’affaire relève de la compétence d’une juridiction répressive, administrative, arbitrale ou étrangère, il renvoie seulement les parties à mieux se pourvoir'.

Sur les demande reconventionnelles de la commune de [Localité 1]

54. La commune de [Localité 1] argue que l’attitude fautive de la SARL Promo’terres est à l’origine de l’impossibilité pour elle de poursuivre son projet de cession avec la société Breizh Immo. En effet, l’appelante a tout fait pour intimider la société Breizh Immo en la menaçant d’une action en nullité si elle poursuivait son projet d’acquérir les parcelles litigieuses, lui a causant une perte de chance de céder les parcelles en cause à un autre acquéreur qui était prêt non seulement à les acquérir mais en outre à réaliser les travaux de viabilisation du lotissement.

55. La sarl Promo’terres n’a pas conclu sur ce point.

Réponse de la cour

1 – la perte de chance :

56. Par délibération du 13 avril 2021, le conseil municipal de la commune de [Localité 1], cherchant à sortir de l’ornière juridique dans laquelle elle s’était mise, a :

— pris acte qu’un nouvel acquéreur, la société Breizh Immo, proposait un achat des parcelles AB [Cadastre 7], [Cadastre 3], [Cadastre 8], [Cadastre 4], [Cadastre 6], [Cadastre 5] dans leur totalité au prix de 5,10 €/m² ainsi qu’une prise en charge des travaux de viabilisation d’un lotissement à usage d’habitation à réaliser sur lesdites parcelles,

— autorisé le maire à proposer en priorité la vente à la SARL Promo’terres aux conditions suivantes et moyennant désistement de son action judiciaire : cession de l’intégralité des parcelles AB [Cadastre 7], [Cadastre 3], [Cadastre 8], [Cadastre 4], [Cadastre 6], à l’exception de 15 m² cédés aux consorts [H], et [Cadastre 5] au prix de 5,10 €/m² moyennant la prise en charge des travaux de viabilisation'.

57. La commune de [Localité 1] reproche à la SARL Promo’terres, au lieu de répondre à sa proposition ou même d’entrer en contact avec elle, d’avoir tenté d’intimider la société Breizh Immo en la menaçant d’une action en nullité si elle poursuivait son projet d’acquérir les parcelles litigieuses.

58. Elle produit à cet égard un courrier recommandé adressé le 16 juin 2021 par le conseil de la SARL Promo’terres à la société Breizh Immo ainsi rédigée :

' (…) Compte tenu du litige en cours, je vous mets en garde contre l’achat de ces parcelles, dans la mesure où un accord sur la chose et sur le prix est d’ores et déjà caractérisé entre la commune de [Localité 1] et la SARL Promo’terres.

Si vous deviez effectivement acquérir ces parcelles, cet achat aurait lieu dans des conditions de mauvaise foi, permettant à la SARL Promo’terres de solliciter l’annulation de l’acte de cession'.

59. Pour la commune de [Localité 1], la SARL Promo’terres était animée d’une intention de nuire et elle considère que l’objectif est atteint 'puisqu’aucune vente n’a pu être réalisée sur ces terrains, la commune étant entravée dans son projet de cession du fait du contentieux en cours'.

60. Elle en justifie par la production d’un courrier du 2 juillet 2021, en provenance de la société Breizh Immo, dans lequel celle-ci écrit ce qui suit à la commune :

'Suite a votre mail, je vous transmets le courrier reçus de l’avocat de (la SARL Promo’terres) pour ce qui est de la suite de notre affaire nous sommes toujours intéressé mais nous ne pourrons commercialiser dans ces conditions dans l’attente d’un règlement judiciaire qui éclaircit cette situation'.

61. Outre le fait que la cour ne voit aucune faute dans la démarche de prévention de la SARL Promo’terres à l’encontre de son concurrent, la chance de réaliser le lotissement n’est donc pas irrémédiablement perdue, mais se trouvait suspendue au sort de la présente procédure.

62. En toute hypothèse, ce qu’elle qualifie de 'perte de chance’ résiderait en réalité dans le montant des travaux de viabilisation est estimé à 250.000 €, chiffre affiché sans aucun justificatif.

63. Il conviendra de confirmer le jugement en ce qu’il a débouté la commune de [Localité 1] de cette demande reconventionnelle.

2 – le préjudice moral :

64. La commune de [Localité 1] se contente de solliciter le paiement d’une somme de 20.000 € sans prendre la peine de caractériser le préjudice moral qu’elle allègue.

65. Le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté la commune de [Localité 1] de cette demande reconventionnelle.

Sur les dépens

66. Le chef du jugement concernant les dépens de première instance sera confirmé. La SARL Promo’terres, partie perdante, sera condamnée aux d’appel.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

67. Le chef du jugement concernant les frais irrépétibles de première instance sera confirmé. L’équité commande de faire bénéficier la commune de [Localité 1] des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 2.000 € pour ses frais exposés en première instance et en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe conformément à l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,

Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Lorient 7 septembre 2022, sauf en ce qu’elle a débouté la SARL Promo’terres de sa demande subsidiaire en dommages et intérêts,

Statuant à nouveau de ce chef,

Se déclare incompétente pour connaître de la responsabilité extra-contractuelle de la commune de [Localité 1],

Invite la SARL Promo’terres à mieux se pourvoir,

Condamne la SARL Promo’terres aux dépens d’appel,

Condamne la SARL Promo’terres à payer à la commune de [Localité 1] la somme de 2.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre de ses frais irrépétibles exposés en appel.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE