5ème Chambre

ARRÊT N°-155

N° RG 22/02901 – N° Portalis DBVL-V-B7G-SXDE

(Réf 1ère instance : 20/02085)

M. [J] [O]

Mme [Z] [T] épouse [O]

C/

M. [D] [W] [I]

Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions [V] la décision déférée

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL [V] RENNES

ARRÊT DU 25 JUIN 2025

COMPOSITION [V] LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Virginie PARENT, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,

Assesseur : Madame Marie-France DAUPS, Conseillère,

GREFFIER :

Madame OMNES, lors des débats et Catherine VILLENEUVE lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 14 Mai 2025

devant Madame Virginie PARENT et Madame Virginie HAUET, magistrats rapporteurs, tenant seules l’audience, sans opposition des représentants des parties et qui ont rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

Contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 25 Juin 2025, date indiquée à l’issue des débats.

****

APPELANTS :

Monsieur [J] [O]

né le 11 Juillet 1953 à [Localité 10] 44

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représenté par M^e Jacques-Yves COUETMEUR de la SCP CADORET TOUSSAINT DENIS & ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau [V] SAINT-NAZAIRE

Madame [Z] [T] épouse [O]

née le 11 Juin 1960 à [Localité 10]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par M^e Jacques-yves COUETMEUR de la SCP CADORET TOUSSAINT DENIS & ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau [V] SAINT-NAZAIRE

INTIMÉ :

Monsieur [D] [W] [I]

né le 09 Octobre 1970 à [Localité 11]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté par M^e Valérie CLEMENT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau [V] SAINT-NAZAIRE

Par acte authentique notarié du 24 juillet 1998, M. [P] [X] a conclu avec M. [J] [O] et Mme [Z] [T] épouse [O], un contrat [V] bail à rénover d’une durée [V] 18 ans, avec prise d’effet au 1er avril 1998, portant sur un bien situé [Adresse 9] à [Localité 8] moyennant un loyer mensuel [V] 3 500 francs.

Le contrat prévoyait à la charge du bailleur le versement d’une somme [V] 800 000 francs, indexée sur l’indice du bâtiment, payable en deux échéances égales le 31 mars 2007 puis le 31 mars 2016, outre celle [V] 60 000 francs au titre des travaux qui viendraient à être réalisés en extérieur.

Le 25 septembre 1997, les parties au bail ont établi un état des lieux d’entrée contradictoire.

Le 31 juillet 1998, M. [H] [I] a reçu le bien en donation.

M. [H] [I] a versé aux locataires la somme [V] 81 229 euros le 31 mars 2007 et celle [V] 96 013 euros le 31 mars 2016.

Le 22 mai 2015, le bailleur a délivré aux locataires un congé pour reprise. Le 10 avril 2017, M. [J] et Mme [Z] [O] ont refusé la visite [V] l’huissier [V] justice mandaté par le bailleur pour dresser un état des lieux [V] sortie. Par jugement du 8 novembre 2017, le tribunal [V] Saint-Nazaire a débouté M. [H] [I] [V] ses demandes [V] résiliation du contrat [V] bail et d’expulsion des locataires.

Le 31 mai 2018, M. [H] [I] a délivré aux locataires un congé pour reprise au profit [V] sa fille.

Le 1er avril 2019, Me [U] [K], huissier [V] justice, a dressé un état des lieux [V] sortie contradictoire, à la suite duquel les locataires ont restitué au bailleur les clés du logement.

Les 8 et 9 avril 2019, Me [Z] [B], huissier [V] justice, a établi deux nouveaux états des lieux [V] sortie à la demande du bailleur et hors la présence des locataires.

Par courrier du 27 juin 2019, M. [H] [I] a mis en demeure M. [J] et Mme [Z] [O] [V] procéder à l’enlèvement [V] la piscine installée sur le terrain pendant la durée du bail.

Par acte du 19 octobre 2020, M. [H] [I] a fait assigner M. [J] et Mme [Z] [O] devant le juge des contentieux [V] la protection [V] [Localité 12].

Par jugement en date du 2 mars 2022, le juge des contentieux [V] la protection du tribunal judiciaire [V] Saint-Nazaire a :

— condamné solidairement M. [J] et Mme [Z] [O] à verser à M. [H] [I] les sommes [V] :

* 2 698,85 euros au titre [V] la reprise des peintures du petit bâtiment,

* 18 423,58 euros correspondant au coût du retrait [V] la piscine,

— rejeté les autres demandes formulées par M. [D] [W] [I],

— déclaré recevable la demande reconventionnelle [V] remboursement du coût des travaux formulée par M. [J] et Mme [Z] [O],

— rejeté la demande [V] remboursement du coût des travaux formulée par M. [J] et Mme [Z] [O],

— rejeté la demande [V] dommages et intérêts formulée par M. [J] et Mme [Z] [O],

— condamné solidairement M. [J] et Mme [Z] [O] à verser à M. [D] [W] [I] la somme [V] 1 500 euros au titre [V] l’article 700 du code [V] procédure civile,

— condamné solidairement M. [J] et Mme [Z] [O] aux dépens, qui ne comprendront pas le coût des états des lieux [V] sortie,

— constaté l’exécution provisoire.

Le 5 mai 2022, M. [J] et Mme [Z] [O] ont interjeté appel [V] cette décision et aux termes [V] ses dernières écritures notifiées le 4 juillet 2023, ils demandent à la cour [V] :

— les déclarer recevables en leur appel,

— infirmer le jugement du 2 mars 2022 rendu par le juge des contentieux [V] la protection du tribunal judiciaire [V] Saint-Nazaire en ce qu’il :

* les a condamnés solidairement à verser à M. [D] [W] [I] les sommes :

—  2 698,85 euros au titre [V] la reprise des peintures du petit bâtiment,

—  18 423,58 euros pour l’enlèvement [V] la piscine,

* rejeté leur demande [V] dommages et intérêts,

* les a condamnés solidairement à verser à M. [D] [W] [I] la somme [V] 1 500 euros au titre [V] l’article 700 du code [V] procédure civile,

* les a condamnés solidairement aux dépens,

* constaté l’exécution provisoire.

— rejeter la demande d’indemnisation au titre [V] la reprise des peintures,

— fixer l’indemnité allouée au titre du démontage [V] la piscine à la somme [V] 4 100 euros,

— condamner M. [D] [W] [I] à leur payer la somme [V] 107 744,95 euros en remboursement des travaux supplémentaires, vu l’article 1303 et suivants du code civil,

— à titre subsidiaire, condamner M. [H] [I] à leur payer la somme [V] 107 744,95 euros en remboursement des travaux supplémentaires, vu l’article 1146 ancien et suivants du code civil devenus 1231 et suivants du code civil,

— condamner M. [H] [I] à leur verser la somme [V] 20 000 euros à titre [V] dommages-intérêts en indemnisation du préjudice moral,

— condamner M. [H] [I] à leur verser la somme [V] 8 000 euros au titre [V] l’article 700 du code [V] procédure civile,

— condamner M. [D] [W] [I] aux entiers dépens [V] première instance et d’appel [V] la procédure au titre des articles 696 et suivants du code [V] procédure civile,

— débouter M. [D] [W] [I] [V] l’ensemble [V] ses demandes, fins et conclusions.

Par dernières conclusions notifiées le 1er mars 2023, M. [D] [W] [I] demande à la cour [V] :

— rejeter M. [J] et Mme [Z] [O] [V] leur appel principal et [V] leurs demandes, fins et conclusions,

— le déclarer recevable et bien fondé en son appel incident du jugement du juge des contentieux [V] la protection du tribunal judiciaire [V] Saint-Nazaire du 2 mars 2022,

— réformer le jugement du juge des contentieux [V] la protection du tribunal judiciaire [V] Saint-Nazaire du 2 mars 2022 en ce qu’il a :

* condamné solidairement M. [J] et Mme [Z] [O] à lui verser les sommes :

—  2 698,85 euros au titre [V] la reprise des peintures du petit bâtiment,

—  18 423,58 euros correspondant aux frais d’enlèvement [V] la piscine,

* rejeté ses autres demandes,

* déclaré recevable la demande reconventionnelle [V] remboursement du coût des travaux formulée par M. [J] et Mme [Z] [O],

* condamné solidairement M. [J] et Mme [Z] [O] aux dépens, qui ne comprendront pas le coût des états des lieux [V] sortie,

Statuant à nouveau,

— déclarer irrecevable comme prescrite la demande [V] M. [J] et Mme [Z] [O] au titre des travaux supplémentaires,

— condamner solidairement M. [J] et Mme [Z] [O] à lui verser la somme [V] 41 212,26 euros toute taxe comprise en réparation des dégradations locatives et au titre [V] la remise en état des lieux, soit :

* 23 841,47 euros toute taxe comprise au titre [V] la reprise des peintures,

* 17 370,79 euros toute taxe comprise correspondant au coût du retrait [V] la piscine,

— rejeter toutes les demandes, fins et conclusions [V] M. [J] et Mme [Z] [O],

— condamner solidairement M. [J] et Mme [Z] [O] à lui verser la somme 8 000 euros au titre des frais irrépétibles,

— condamner solidairement M. [J] et Mme [Z] [O] aux dépens en ce compris le coût des procès-verbaux [V] constat des 8 et 9 avril 2019 et du 21 juillet 2022.

L’ordonnance [V] clôture est intervenue le 3 avril 2025.

MOTIFS [V] LA DÉCISION

— sur la reprise des peintures

M. et Mme [O] estiment injustifiée la demande [V] condamnation présentée par le bailleur à ce titre.

Ils indiquent que la vétusté des murs ne leur est pas imputable, rappellent que lorsqu’ils ont pris possession des lieux, le logement était inhabité et les bâtiments tombaient en ruine. Ils se réfèrent au constat dressé en 1997.

Ils exposent avoir fait réaliser les murs avec [V] la chaux, connue pour ses propriétés isolantes dans la rénovation des murs anciens, ce qui oblige à passer un lait [V] chaux plus ou moins épais tous les 4 ou 5 ans, ce qui est confirmé par l’architecte des bâtiments [V] France, cet enduit devant protéger [V] l’humidité. Ils notent ainsi que les traces d’oxydation apparues sur les murs [V] chanvre enduits à la chaux n’ont rien à voir avec l’humidité, s’agissant [V] colorations visibles et aléatoires réapparaissant sur les murs avec les années. Ils affirment que les murs étaient secs lors du constat [V] sortie, qu’il n’y a jamais eu [V] remontées d’humidité, contestent la nécessité [V] reprendre des 'peintures dégradées'.

Ils précisent qu’on ne peut leur reprocher d’avoir refusé un état des lieux [V] sortie en 2016, puisqu’ils n’ont jamais quitté les lieux à cette date et que le bail s’est poursuivi tacitement. Selon eux, le premier juge ne pouvait déduire que les murs étaient déjà humides en 2016.

De même la présence [V] mérule deux après leur sortie en 2019, ne peut signifier selon eux que les lieux étaient humides lorsqu’ils les ont rendus.

Ils soulignent que le bailleur ne peut leur imputer [V] prétendues réparations locatives sur la base [V] constats dressés unilatéralement, et qu’il doit établir que ces dégradations n’existaient pas à l’entrée, ce qui est impossible dans le cas d’espèce.

Ils soutiennent qu’ils n’avaient aucune raison [V] contacter le bailleur au sujet d’un problème d’humidité qui n’existait pas.

Ils font valoir avoir parfaitement entretenu le bien.

S’agissant [V] la petite maison, ils indiquent avoir installé un chauffage au sol et un radiateur dans la cuisine, comme en atteste l’état des lieux [V] sortie et considèrent que l’humidité alléguée ne repose sur aucun élément objectif.

M. [D] [W] [I] soutient tout d’abord que les états des lieux des 8 et avril 2019 qu’il a fait dresser, hors la présence des locataires ont une force probante, les constatations en résultant étant confirmées par l’état des lieux du 1er avril 2019 contradictoire.

Il entend critiquer le jugement qui prononce condamnation à ce titre [V] manière limitée et sollicite paiement [V] la somme [V] 23 841,47 euros, montant estimé [V] la totalité des travaux [V] peinture nécessités par des dégradations qu’il impute aux locataires.

Selon lui, ces dégradations ont été constatées :

— dans la grande maison, en raison [V] traces d’humidité, [V] coulures, [V] parties non peintes.

Il affirme que la maison n’a pas été chauffée et que cela explique les traces d’humidité, que les locataires ne l’ont jamais averti d’un défaut [V] fonctionnement [V] la chaudière depuis 2018, qu’ils n’ignoraient pas.

— dans la petite maison, en raison [V] traces d’humidité dues à des remontées d’humidité.

Il indique que le chauffage au sol ne fonctionne pas, qu’il s’agit d’une installation qui aurait été opportune dans une maison bien drainée et bien isolée, et qui n’était donc pas adaptée en l’espèce.

Il relève n’avoir pas été alerté [V] la présence d’humidité, laquelle est indiscutable pour avoir été confirmée par la présence [V] mérule dans ce petit bâtiment.

Il soutient que ces dégradations ne correspondent pas à une usure normale mais à une utilisation anormale, que l’article 1er du décret n° 87-712 du 26 août 1987 prévoit qu’ont le caractère [V] réparations locatives les menus raccords [V] peintures et tapisserie et le maintien en état [V] propreté des murs.

Il déclare que les raccords [V] peinture auraient dû être fait après le retrait des meubles des preneurs, lesquels auraient dû l’alerter sur les problèmes d’humidité.

Il objecte aux locataires, qui pour contester ces dégradations, se retranchent derrière un constat des lieux datant [V] 1997, qu’ils sont [V] mauvaise foi, rappelant qu’un bail à rénover a été convenu entre les parties et qu’ils ont perçu dans ce cadre une somme [V] 177 242 euros du bailleur.

Il précise qu’il ne réclame pas le montant total [V] la rénovation qu’il a lui-même entrepris, puisqu’il a déjà dépensé plus [V] 52 000 euros et ne l’a pas terminée.

Le premier juge retient à raison que les rapports des parties s’inscrivent [V] 1998 à 2016 dans le cadre des conditions du bail à rénover puis, en raison d’une poursuite tacite du bail, dans le cadre des dispositions [V] la loi du 6 juillet 1989.

Les parties ont dressé contradictoirement un état des lieux [V] sortie le 1er avril 2019. Les constats dressés unilatéralement par le bailleur les 8 et 9 avril 2019 ne peuvent contenir des mentions probantes que si elles corroborent et confirment celles contradictoirement opérées.

L’article 7 [V] la loi du 6 juillet 1989, applicable à la date [V] sortie des locataires dispose que le locataire est obligé [V] répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux, dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles n’ont eu lieu par cas [V] force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

L’existence [V] dégradations locatives doit s’apprécier non au regard [V] l’état des lieux d’entrée [V] 1997, mais [V] l’état rénové du bien, décidé par les parties au terme du bail initial, étant toutefois très justement relevé par le premier juge que les stipulations du bail du 24 juillet 1998 relatives à cette rénovation sont imprécises et notamment ne précisent pas la nature exacte des travaux [V] rénovation, leur étendue et leur qualité.

Il ne peut être fait grief aux locataires d’une absence [V] constat des lieux [V] sortie en 2016, les relations contractuelles s’étant poursuivies.

S’agissant [V] l’humidité alléguée, le constat des lieux contradictoire relève:

dans la pièce principale du petit bâtiment des 'taches dues à des remontées d’humidité soit par capillarité du sol, soit par défaut d’étanchéité des murs extérieurs anciens',

— dans la chambre du petit bâtiment, 'des tâches d’humidité sur les murs',

— dans la cuisine, salle à manger du grand bâtiment, des 'murs à la chaux avec des tâches d’humidité'.

En ce qui concerne le chauffage, ce constat apporte les éléments suivants :

— pour le petit bâtiment, l’huissier ne mentionne pas expressément (contrairement à ce qu’il indique pour l’atelier) l’absence [V] chauffage ; il ne précise toutefois pas quel type [V] chauffage est installé dans ce bâtiment.

— pour le bâtiment principal, il indique la présence d’une chaudière [V] marque Idéal standard et écrit que 'le locataire sortant indique qu’il n’a pu faire la visite d’entretien cette année car le professionnel a signalé que des travaux [V] changement [V] certaines pièces sont à faire'.

Le bailleur ne conteste pas l’installation d’un chauffage au sol dans le petit bâtiment. Les constatations faites le 13 décembre 2020 par M. [F] [V] l’entreprise CBR, selon lesquelles ce dispositif ne fonctionne pas, ne peuvent toutefois démontrer que tel était le cas lorsque les lieux ont été restitués le 1er avril 2019, soit plus d’un an et demi avant.

Les locataires justifient [V] l’entretien régulier [V] la chaudière et pour la dernière fois le 15 mars 2017 soit deux ans avant la sortie. Ils ont toutefois acheté du fioul la dernière fois le 23 janvier 2019, ce qui témoigne [V] l’utilisation régulière [V] l’installation, contrairement à ce que prétend le bailleur qui affirme que la maison n’était pas chauffée.

Le fait que le bailleur ait fait appel à une entreprise [V] traitement du bois en 2021 (cf facture du 23 septembre 2021) en raison [V] la présence [V] mérule ne peut caractériser avec certitude la présence d’humidité dans l’ensemble des lieux donnés à bail à la sortie des locataires.

Les quelques traces que les parties ont qualifiées [V] traces ou [V] taches d’humidité lors [V] la sortie des lieux, n’établissent pas leur ancienneté et pas davantage les causes [V] celles-ci. Elles ne traduisent pas en tout état [V] cause, un état d’humidité affectant l’ensemble des murs des bâtiments loués, étant ajouté qu’une attestation [V] M. [S] [L], architecte confirme l’explication donnée par les preneurs quant à la présence d’auréoles sur les murs, qui correspondent non à des traces d’humidité mais à une oxydation des murs à la chaux.

La preuve d’une absence [V] maintien des lieux en état [V] propreté au motif d’une humidité générale dans les bâtiments en raison d’un manque [V] chauffage, thèse du bailleur, n’est pas établie, dans [V] telles circonstances.

L’existence [V] dégradations locatives à ce titre n’est aucunement démontrée.

En ce qui concerne les défauts [V] peinture et l’absence [V] raccords, l’état des lieux contradictoire fait état [V] 'murs sous lambris partiellement sous peinture’ dans le salon pignon du grand bâtiment.

Une telle absence [V] raccord ne peut cependant en l’espèce être imputable aux locataires en application des dispositions du décret précité [V] 1987, alors que, comme souligné précédemment, tant la nature que la qualité [V] la rénovation à laquelle les locataires s’étaient obligés ne sont pas déterminées.

La cour déboute M. [H] [I] [V] cette demande. Le jugement est infirmé sur ce point.

— sur le retrait [V] la piscine

Les parties ne discutent pas la nécessité [V] ce retrait mais ne s’entendent pas sur le coût [V] cette opération. Toutes deux sollicitent l’infirmation du jugement qui fixe ce coût à 18 423,58 euros.

Les époux [O] demandent à la cour [V] ramener le coût [V] ces travaux à leur charge à une somme [V] 4 100 euros. Ils observent que la piscine qu’ils ont fait installer est une piscine en kit, semi-enterrée, pour laquelle la surface traitée n’excède pas 38 m2 alors que le devis produit par le bailleur porte sur une surface [V] 50m2. Ils soulignent que dans un courrier qui leur a été adressé en juin 2019, le bailleur indiquait disposer d’un devis [V] 7 477 euros. Ils produisent pour leur part deux devis [V] 4 100 euros pour l’un et [V] 3 350 euros pour l’autre.

Ils relèvent que le devis [V] 17 370,79 euros communiqué par l’intimé comporte un poste pour des opérations d’engazonnement qui doit être divisé par deux puisqu’il concerne aussi des postes relatifs à l’arrachage [V] haies, souche et tranchée pour fibre.

M. [H] [I] réclame devant la cour une somme [V] 17 370,79 euros, au vu d’un devis actualisé. Il entend pour sa part contester la pertinence des devis produits par les époux [O]. Il précise que le devis [V] 7 000 euros avait été chiffré sans déplacement [V] l’artisan et qu’il a été augmenté pour tenir compte des contraintes liées aux lieux.

Il fait valoir qu’un procès-verbal d’huissier établi en juillet 2022 mentionne que les bords [V] la piscine mesurent 116 cm et sont enterrés sur une hauteur d’environ 75 cm. Il estime justifier du coût réel du retrait [V] la piscine.

Les devis présentés par les époux [O], qui ne mentionnent nullement les lieux des travaux à entreprendre, ne peuvent être pris en compte.

Le bailleur, au soutien [V] sa réclamation, produit un nouveau devis en date du 1er décembre 2022 [V] l’entreprise Les Jardins du Littoral. La contestation du montant [V] ce devis par les locataires au motif qu’il comporte des travaux étrangers au seul retrait [V] la piscine est vaine, puisque ce devis porte sur une somme totale [V] 34 210,04 euros et que la somme [V] 17 631,31 euros réclamée correspond aux stricts travaux afférents au lot piscine, à savoir 'la démolition du béton, l’évacuation des déblais, la préparation du chantier et le nettoyage, le transport et le traitement des déchets et la fourniture et la mise en place [V] terre végétale'.

Les contestations tenant au volume [V] terre à traiter, soulevées par les époux [O] se sont appuyées sur aucune pièce probante.

La cour retiendra en conséquence une somme [V] 17 631,31 euros comme représentant justement le préjudice subi par M. [D] [W] [V] [Localité 7]-Dunod du fait [V] l’absence [V] retrait d’une installation non autorisée par ce dernier. Le jugement est infirmé [V] ce chef.

— sur la demande des époux [O] en remboursement [V] travaux

Les époux [O] demandent tout d’abord à la cour [V] confirmer le jugement qui écarte toute prescription quinquennale telle qu’alléguée par la partie adverse; sur ce point, ils soulignent que la 2ème échéance [V] versement du budget alloué par le propriétaire pour paiement des travaux était fixée au 31 mars 2016 et que ce n’est qu’à cette date que la reddition des comptes entre le budget prévue et celui effectivement nécessaire à la rénovation pouvait révéler définitivement un écart. Ils soutiennent donc que leur demande en paiement formée le 9 février 2021 est parfaitement recevable.

Sur le fond, s’appuyant sur les dispositions régissant la gestion d’affaires et l’enrichissement sans cause (articles 1303 et 1303-1 du code civil), les stipulations du contrat, ils notent que le budget prévu ne permettait pas d’effectuer tous les travaux essentiels à la destination des lieux convenue et soutiennent donc qu’est ainsi fondée leur demande [V] remboursement [V] travaux qu’ils ont eux-mêmes assumés, pour un montant total [V] 107 744,95 euros.

A titre subsidiaire, si la cour ne retenait pas l’enrichissement sans cause, ils sollicitent la même somme à titre [V] dommages et intérêts contractuels, sur le fondement [V] l’article 1146 ancien du code civil, au motif que le propriétaire s’est abstenu fautivement d’assumer la charge et la réalisation des travaux essentiels et nécessaires pour permettre d’occuper les lieux conformément à leur destination.

Ils indiquent avoir ainsi pris en charge en plus des travaux remboursés par le bailleur, les travaux suivants d’un montant total correspondant à la somme réclamée :

— l’installation d’un forage et d’une pompe à chaleur pour obtenir [V] l’eau,

— l’installation [V] l’électricité,

— le chauffage,

— le changement des portes et fenêtres,

— le parquet,

— l’achat [V] matériaux nécessaires pour un habitat [V] confort acceptable (achat [V] bois, carrière, chaux enduis, fournitures, terre cuite, terrassement, sable, divers matériaux).

Ils listent également les factures remboursées par le bailleur.

M. [H] [I] oppose la prescription à la demande fondée sur l’enrichissement sans cause, présentée pour la première fois en cause d’appel, en application [V] l’article 2224 du code civil, relevant que le délai [V] l’action commence à courir le 31 mars 2016 date indiquée dans le contrat comme étant celle du versement du budget alloué aux travaux, et que les conclusions d’appel du 13 juillet 2022.

Il soutient que la prescription est [V] même acquise s’agissant [V] leur demande [V] remboursement des travaux supplémentaires fondée sur les dispositions du bail, car en application [V] l’article 7-1 [V] la loi du 6 juillet 1989, le délai [V] prescription est [V] trois ans, [V] sorte que le délai a expiré le 31 mars 2019 au plus tard. Selon lui, le tribunal ne pouvait retenir la prescription quinquennale, considérant que l’action s’inscrivait dans le cadre des dispositions des articles 1714 et suivants du code civil, la demande étant fondée sur le contrat [V] bail [V] 1998, excluant le régime [V] la loi [V] 1989 précitée. Le bailleur affirme que les relations contractuelles sont soumises depuis la reconduction du bail aux dispositions [V] cette loi et relève que les époux [O] y font d’ailleurs référence et ne visent pas celles des articles 1714 du code civil et suivants.

Il demande donc [V] déclarer irrecevable pour être prescrite la demande en remboursement [V] travaux formée contre lui.

Sur le fond, si la cour ne retenait pas cette irrecevabilité, il rappelle que l’action [V] in rem verso ne peut être admise que dans le cas où le patrimoine d’une personne se trouve sans cause légitime enrichi au détriment [V] celui d’une autre personne et n’est pas sans cause l’enrichissement qui a son origine dans un acte juridique. Il ajoute que la preuve [V] l’absence d’intention libérale incombe à celui qui exerce cette action.

Il estime qu’en l’espèce, les époux [O] ne démontrent pas une absence [V] cause. Il rappelle que le bail prévoit que les travaux [V] rénovation des locaux seront à la charge exclusive du locataire qui s’y oblige expressément, qu’en contrepartie le bailleur versera une somme [V] 800 000 francs, indexée en deux versements [V] 400 000 francs. Il fait valoir que si les preneurs ont engagé des frais supérieurs au budget fixé, ils restent à leur charge et ne peuvent en demander le remboursement au bailleur, d’autant qu’ils n’ont sollicité aucune autorisation du bailleur pour réaliser des travaux au-delà [V] ce budget.

Alors que les époux [O] invoquent l’article 7 du bail relatif à l’obligation d’entretien du bailleur, il souligne que s’ils estimaient que des réparations devaient être mises à sa charge, ils devaient le prévenir immédiatement des détériorations constatées, ce dont ils se sont abstenus.

Il fait observer que la preuve [V] l’absence d’intention libérale, n’est pas rapportée, indiquant que le loyer fixé pour une location portant sur 3 bâtisses était tout à fait modeste (533,57 euros), souligne que la rénovation pour M. [O] artiste peintre a présenté un intérêt personnel, ainsi qu’en témoigne l’article [V] presse versé aux débats.

Leur action fondée sur un enrichissement sans cause ne peut donc selon lui, aboutir.

Il fait également valoir que le bail prévoit que les factures devaient être transmises au notaire puis au bailleur aux fins [V] remboursement lors des versements des 31 mars 2007 et 31 mars 2016. Il relève que les époux [O] tentent [V] se faire rembourser des sommes déjà versées à ces dates, et cite plusieurs factures portant mention d’un tampon, ce qui atteste [V] leur remboursement. Il note que certaines factures portent une mention ' chèque pro’ ce qui laisse entendre que M [O] a déclaré certaines dépenses dans le cadre [V] son activité professionnelle et cherche à obtenir une deuxième prise en charge. Il constate un devis [V] 1992 sans lien avec les travaux sur les biens.

Enfin, il estime qu’à défaut [V] caractériser une faute du bailleur, la demande fondée sur sa responsabilité contractuelle n’est pas fondée.

— sur la recevabilité [V] la demande en paiement

Les époux [O] entendent exercer pour la première fois en cause d’appel et aux termes [V] leurs premières conclusions d’intimés du 13 juillet 2022, une action [V] in rem verso à l’encontre [V] l’appelant.

Les parties ne discutent pas le point [V] départ [V] l’action, à savoir le 31 mars 2016, date du versement complet du budget alloué aux travaux.

L’action est soumise à la prescription quinquennale [V] l’article 2224 du code civil. M. [H] [I] soulève donc à raison qu’elle est prescrite et qu’ainsi M. et Mme [O] ne sont pas recevables à solliciter un remboursement [V] sommes auprès [V] l’appelant sur ce fondement.

En ce qui concerne la demande indemnitaire fondée sur une responsabilité contractuelle du bailleur, au visa du seul article 1146 ancien du code civil, contrairement à ce qui et soutenu par l’appelant, il est constant qu’elle fait référence au contrat [V] bail signé entre les parties le 24 juillet 1998.

Le premier juge exclut à raison l’application des dispositions [V] l’article [V] l’article 7-1 [V] la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 selon lesquelles toute action dérivant d’un contrat [V] bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Le point [V] départ du délai [V] prescription étant le 31 mars 2016, le premier juge écarte justement la prescription [V] la demande en paiement formée pour la première fois dans des conclusions du 9 février 2021.

Le jugement est confirmé en ce qu’il déclare recevable la demande indemnitaire.

— sur le fond

L’article 1146 ancien du code civil énonce :

Les dommages et intérêts ne sont dus que lorsque le débiteur est en demeure [V] remplir son obligation, excepté néanmoins lorsque la chose que le débiteur s’était obligé [V] donner ou [V] faire ne pouvait être donnée ou faite que dans un certain temps qu’il a laissé passer.

La mise en demeure peut résulter d’une lettre missive, s’il en ressort une interpellation suffisante.

Depuis l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, l’article 1231 du code civil prévoit:

A moins que l’inexécution soit définitive, les dommages et intérêts ne sont dus que si le débiteur a préalablement été mis en demeure [V] s’exécuter dans un délai raisonnable.

et à l’article 1231-1 du code civil énonce :

Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement [V] dommages et intérêts soit à raison [V] l’inexécution [V] l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il est fait grief au bailleur [V] s’être abstenu fautivement d’assumer la charge et la réalisation des travaux essentiels et nécessaires pour permettre d’occuper les lieux conformément à leur destination.

Le bail litigieux prévoit :

'Le bailleur autorise le locataire à effectuer tous les travaux nécessaires à la rénovation des lieux loués sous condition du respect des règles d’urbanisme. Il devra être informé par le locataire [V] l’obtention des autorisations administratives nécessaires.

Ces travaux [V] rénovation des locaux seront, à l’exception des extérieurs du Clos, à la charge exclusive du locataire qui s’y oblige expressément déchargeant le bailleur [V] toute responsabilité à cet égard et [V] façon à ce que le bailleur ne soit jamais inquiété ni recherché à ce sujet.

En ce qui concerne les travaux des extérieurs du Clos, à savoir le chemin d’accès sur la parcelle [Cadastre 6] et autres travaux [V] VRD, le bailleur les remboursera au locataire sur présentation [V] factures dans la limite [V]

60 000 francs TTC.

En contrepartie, le bailleur s’engage à verser au preneur la somme [V]

800 000 francs indexée sur l’indice du bâtiment BT01 savoir :

—  400 000 francs à l’expiration [V] la neuvième année soit le 31 mars 2007,

— le solde, 400 000 francs à l’expiration [V] la dix-huitième année soit le 31 mars 2016.

Ces versements seront effectués par la comptabilité [V] l’étude [V] Me [A], notaire soussigné sur production des factures correspondantes aux travaux [V] rénovation entre les mains du notaire soussigné.

Le bailleur sera tenu d’entretenir la chose louée en état [V] servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations autres que locatives nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal [V] la chose louée et l’exception des réparations et travaux nécessaires à la rénovation [V] l’immeuble dont la charge incombe au locataire.

A cette fin, le locataire s’engage à le prévenir immédiatement [V] toute détérioration qu’il constaterait et qui nécessiterait des réparations à la charge du bailleur.'

La demande indemnitaire porte sur des factures pour des dépenses [V] rénovation des locaux loués. Il n’est pas prétendu par les époux [O] qu’elles portent sur des travaux afférents au chemin d’accès.

Le premier juge a relevé très justement que le bail ne prévoit pas [V] possibilité [V] réévaluer le montant des travaux [V] rénovation concernant les locaux, hors chemin d’accès, lesquels ont donné lieu contractuellement à une enveloppe globale du bailleur [V] 800 000 francs, dont il est acquis qu’elle a été intégralement réglée.

Les époux [O] ne peuvent reprocher au bailleur l’absence [V] prise en charge [V] travaux excédant ce budget, sous couvert [V] l’obligation pesant sur ce dernier d’entretenir les locaux [V] telle manière qu’ils soient conformes à la destination prévue au bail, alors que les parties ont expressément convenu que cette obligation du bailleur ne pouvait porter sur les travaux [V] rénovation.

La cour approuve le premier juge qui déboute les époux [O] [V] leurs demandes indemnitaires fondées sur une responsabilité contractuelle [V] M. [D] [W] [I].

— sur la demande indemnitaire des époux [O] pour préjudice moral

Au soutien [V] cette demande, ils font valoir qu’ils ont respecté leur obligation [V] rénover le bien, ils considèrent que l’attitude [V] M. [D] [W] [I] est vindicative et qu’il a engagé une action sans fondement. Ils sollicitent paiement d’une somme [V] 20 000 euros.

M. [H] [I] demande à la cour [V] confirmer le rejet [V] cette demande, soutenant être parfaitement fondé en ses demandes. Il entend rappeler également qu’avant d’engager cette procédure, il a laissé la possibilité aux preneurs [V] mandater un artisan [V] leur choix pour procéder au retrait [V] la piscine.

L’exercice d’une action en justice constitue, en principe, un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette [V] dommages et intérêts que dans le cas [V] malice, [V] mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol

Tel ne peut être le cas [V] l’action engagée par M. [H] [I] dont le bien fondé [V] partie [V] ses demandes est reconnu.

La cour confirme le rejet [V] cette prétention.

— sur les frais irrépétibles et les dépens

Il est inéquitable [V] laisser à la charge [V] l’intimé la totalité des frais irrépétibles. Les époux [O] sont condamnés à lui payer une somme [V]

1 500 euros sur le fondement [V] l’article 700 du code [V] procédure civile en cause d’appel.

La condamnation afférente aux frais irrépétibles et aux dépens [V] première instance est confirmée, notamment en ce qu’elle ne met pas très justement à la charge des locataires le coût [V] constats [V] sortie réalisés unilatéralement par le bailleur les 8 et 9 avril 2019, étant observé que le coût du constat [V] sortie contradictoire du 1er avril 2019 a été en tout état [V] cause dressé à la requête des époux [O] et donc assumé par ces derniers.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et par mise à disposition au greffe :

Confirme le jugement déféré sauf en ce qu’il condamne solidairement M. [J] et Mme [Z] [O] à verser à M. [H] [V] [Localité 7]-Dunod les sommes [V] :

* 2 698,85 euros au titre [V] la reprise des peintures du petit bâtiment,

* 18 423,58 euros correspondant au coût du retrait [V] la piscine,

Statuant à nouveau sur le chef [V] jugement infirmé,

Condamne solidairement M. [J] et Mme [Z] [O] à verser à M. [H] [I] la somme [V] 17 370,79 euros TTC correspondant au coût du retrait [V] la piscine ;

Déboute M. [D] [W] [I] [V] sa demande en paiement portant sur la reprise des peintures des locaux loués ;

Y ajoutant,

Déclare irrecevable la demande en paiement fondée sur l’action [V] in rem verso formée le 13 juillet 2022 par M. [J] et Mme [Z] [O];

Condamne M. [J] et Mme [Z] [O] à payer à M. [D] [W] [I] la somme [V] 1 500 euros sur le fondement [V] l’article 700 du code [V] procédure civile ;

Condamne M. [J] et Mme [Z] [O] aux dépens d’appel.

Le Greffier La Présidente