1ère chambre B

ARRÊT N°

N° RG 21/07686

N° Portalis

DBVL-V-B7F-SJAK

(Réf 1ère instance : 20/00167)

M. [O] [S] [G]

Mme [T] [J] épouse [G]

M. [F] [D]

Mme [O] [M] [G] épouse [D]

C/

M. [B], [C], [W], [E] [Z]

Mme [L] [P] épouse [Z]

Société BANQUE POPULAIRE GRAND OUEST

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 28 JANVIER 2025

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Président : Madame Véronique VEILLARD, présidente de chambre

Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, président de chambre

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, conseillère

GREFFIER

Madame Morgane LIZEE lors des débats et M^me Elise BEZIER lors du prononcé

DÉBATS

A l’audience publique du 9 septembre 2024 devant Madame Caroline BRISSIAUD, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT

Contradictoire, prononcé publiquement le 28 janvier 2025 par mise à disposition au greffe après prorogation du délibéré initialement prévu le 19 novembre 2024

****

APPELANTS

Monsieur [O] [S] [G]

Né le 11 décembre 1937 à [Localité 8]

[Adresse 5]

[Localité 13] – PAYS BAS

Madame [T] [J] épouse [G]

Née le 3 mai 1940 à [Localité 10]

[Adresse 5]

[Adresse 5] – PAYS BAS

Monsieur [F] [D]

Né le 20 décembre 1941 à [Localité 16]

[Adresse 17]

[Localité 1] – PAYS BAS

Madame [O] [M] [G] épouse [D]

Née le 8 février 1944 à [Localité 8]

[Adresse 17]

[Localité 1] – PAYS BAS

Tous quatre représentés par M^e Hélène DAOULAS de la SELARL DAOULAS-HERVE ET ASS., avocat au barreau de QUIMPER

INTIMÉS

Monsieur [B] [Z]

Né le 8 mai 1952 à [Localité 11]

[Adresse 14]

[Localité 3]

Madame [L] [P] épouse [Z]

Née le 5 mars 1964 à [Localité 15]

[Adresse 14]

[Localité 3]

Tous deux représentés par M^e Jean-Claude GOURVES de la SELARL CABINET GOURVES, D’ABOVILLE ET ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de QUIMPER et par M^e Sylvie PELOIS de la SELARL AB LITIS / PÉLOIS & AMOYEL-VICQUELIN, Postulant, avocat au barreau de RENNES

BANQUE POPULAIRE GRAND OUEST, immatriculée au RCS de RENNES sous le numéro 857.500.227, intermédiaire en assurance immatriculé à l’ORIAS sous le numéro 07.004.504

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Emmanuelle BALK-NICOLAS de la SELARL BALK-NICOLAS, avocat au barreau de QUIMPER

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

1. Par acte en date du 7 mars 2019, Me [Y] [I], notaire à [Localité 9], avec la participation de Me [V] [K], a reçu sous la forme authentique une promesse unilatérale de vente aux termes de laquelle M. et Mme [G] ainsi que M. et Mme [D] consentaient à vendre à M. et Mme [Z] une propriété sise [Adresse 6] à [Localité 7], moyennant le prix de 1.245.000 € net vendeur.

2. Cette promesse était assortie d’une indemnité d’immobilisation fixée à la somme de 124 500 € devant être garantie par un engagement à première demande émanant de la Banque Populaire du Grand Ouest.

3. La promesse a expiré le 31 juillet 2019 à 16 heures sans que la vente de l’immeuble ne soit intervenue.

4. Les époux [Z] et la Banque populaire grand Ouest ont refusé de régler l’indemnité d’immobilisation contractuelle.

5. Par actes d’huissier délivrés le 31 janvier 2020, les consorts [G]-[D] ont fait assigner ces derniers devant le tribunal judiciaire de Brest aux fins principalement de voir les époux [Z] condamnés à leur verser la somme de 124.500 € au titre de l’indemnité d’occupation et de voir déclaré le jugement commun et opposable à la Banque populaire grand Ouest, et en tant que de besoin, de lui enjoindre de verser au titre de la garantie à première demande, les fonds sollicités sur le compte du notaire et sur présentation par l’huissier de justice de la copie exécutoire du jugement rendu.

6. Par jugement du 30 septembre 2021, le tribunal judiciaire de Brest a :

— débouté M. [G] [O] [S], Mme [J] [T] épouse [G], M. [D] [F] et Mme [G] [O] [M] épouse [D] de l’ensemble de leurs demandes,

— débouté M. [Z] [C]-[W] et Mme [P] [L] épouse [Z] de leur demande d’indemnisation pour procédure abusive,

— condamné M. [G] [O] [S], Mme [J] [T] épouse [G], M. [D] [F] et Mme [G] [O] [M] épouse [D] in solidum à verser à M. [Z] [C]-[W] et Mme [P] [L] épouse [Z] la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamné M. [G] [O] [S], Mme [J] [T] épouse [G], M. [D] [F] et Mme [G] [O] [M] épouse [D] in solidum à verser à la Banque Populaire du Grand Ouest la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamné M. [G] [O] [S], Mme [J] [T] épouse [G], M. [D] [F] et Mme [G] [O] [M] épouse [D] aux entiers dépens de l’instance y compris aux frais d’exécution provisoire,

— précisé que conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile M^e Emmanuelle Balk-Nicolas pourra recouvrer directement les frais dont il a fait l’avance sans en avoir reçu provision.

— constaté l’exécution provisoire,

7. Par déclaration du 9 décembre 2021, M. [G] [O] [S], Mme [J] [T] épouse [G], M. [D] [F] et Mme [G] [O] [M] épouse [D] ont interjeté appel de ce jugement en ce qu’il les a déboutés de toutes leurs demandes, condamnés aux dépens et au paiement d’indemnités sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

8. Appel incident a été interjeté par voie de conclusions par les époux [Z] en ce qu’ils ont été déboutés de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

9. M. [G] [O] [S], Mme [J] [T] épouse [G], M. [D] [F] et Mme [G] [O] [M] épouse [D] exposent leurs prétentions et moyens dans leurs dernières conclusions transmises au greffe et notifiées le 8 mars 2022, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé détaillé.

10. Ils demandent à la cour de :

— réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Brest,

— condamner M. et Mme [Z] à leur payer la somme de 124.500 € avec intérêts depuis la mise en demeure,

— déclarer l’arrêt commun et opposable à la banque populaire Grand Ouest,

— débouter les époux [Z] de toutes demandes, fins et conclusions,

— en tant que de besoin,

— enjoindre à la banque de verser au titre de la garantie à première demande, les fonds sollicités sur le compte du notaire et sur présentation par l’huissier de justice de la copie exécutoire du jugement rendu,

— condamner les époux [Z] à payer la somme de 5000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

*****

10. M. [C]-[W] [Z] et Mme [L] [P] épouse [Z] exposent leurs prétentions et moyens dans leurs dernières conclusions transmises au greffe et notifiées le 5 mai 2022, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé détaillé.

11.Ils demandent à la cour de :

— confirmer le jugement dont appel sauf en ce qu’il déboute M. et Mme [Z] de leurs demandes d’indemnisation pour procédure abusive,

— débouter M. [O] [S] [G], Mme [T] [J] épouse [G], M. [F] [D] et Mme [O] [M] [G] épouse [D] de l’ensemble de leurs demandes fins et conclusions,

— condamner M. [O] [S] [G], Mme [T] [J] épouse [G], M. [F] [D] et Mme [O] [M] [G] épouse [D] à payer, chacun, la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— condamner M. [O] [S] [G], Mme [T] [J] épouse [G], M. [F] [D] et Mme [O] [M] [G] épouse [D] à payer à M. [B] [Z] et Mme [L] [P] épouse [Z] la somme de 5 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les mêmes aux dépens d’instance et d’appel, y compris des fraisd’exécution de la décision à intervenir.

12. La Banque populaire grand Ouest expose ses moyens et prétentions dans ses dernières conclusions transmises au greffe et notifiées le 25 avril 2022, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé détaillé.

13. Elle demande à la cour de :

— rejeter toutes demandes, fins ou conclusions contraires,

— confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Brest le 30 septembre 2021 en ce qu’il a débouté les consorts [G]-[D] de l’intégralité de leurs demandes,

— condamner solidairement M. [O] [S] [G], Mme [T] [G], Mme [O] [M] [D] et M. [F] [D] à payer la somme de 4.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [O] [S] [G], Mme [T] [G], Mme [O] [M] [D] et M. [F] [D] aux entiers dépens.

MOTIVATION

1°/ Sur la demande en paiement de l’indemnité d’immobilisation

14. Les consorts [G]-[D] font valoir, sur le fondement de l’article 1124 du code civil, que n’ayant pas levé l’option avant le délai imparti, les époux [Z] sont redevables de l’indemnité d’immobilisation car celle-ci n’est pas une clause pénale mais correspond au prix de l’option offerte au bénéficiaire par le promettant pendant toute la durée de la promesse et indemnise l’immobilisation du bien.

15. Ils exposent que le tribunal, en retenant que les époux [G] auraient dû déclencher la vente forcée et faire dresser un procès-verbal de défaut, n’a pas appliqué le régime de la promesse unilatérale de vente mais s’est situé à une autre étape du contrat, celle par laquelle le vendeur estimant que la vente est acquise, souhaite forcer son acquéreur à acheter.

16. Ils soutiennent en effet que la clause 'carence’ de l’acte authentique imposant aux promettants de faire sommation aux bénéficiaires, par exploit d’huissier, de se présenter chez le notaire, n’est prévue que pour le cas où le vendeur promettant souhaiterait la vente forcée du bien. Ils considèrent donc, que dès lors qu’il prend acte qu’il n’y aura pas de vente, le promettant n’a pas à faire constater la carence du bénéficiaire dans un procès-verbal. Ils ajoutent que l’indemnisation dont il est fait état dans le dernier paragraphe de la clause «carence» ne correspond pas à l’indemnité d’immobilisation mais à l’éventuelle clause pénale et aux dommages et intérêts supplémentaires que le promettant aurait pu solliciter. Ils en concluent que cette clause et les modalités y afférentes ne trouvent pas à s’appliquer en l’espèce.

17. Les époux [Z] font valoir, sur le fondement de l’ article 1124 du code civil, que contrairement aux exigences de la clause notariée intitulée 'carence', les promettants ne leur ont pas fait sommation de se présenter chez le notaire, n’ont pas fait dresser un procès-verbal de défaut et qu’ils n’ont pas davantage fait part de leur intention de considérer la vente comme résolue de plein droit. Ils en concluent que faute pour les promettants d’avoir respecté les conditions procédurales imposées par l’acte notarié, ils ne peuvent prétendre au versement de l’indemnité d’immobilisation.

Réponse de la cour

18. L’article 1124 alinéa 1er du code civil dispose que 'La promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.'

19. Selon les articles 1103 et 1104 du même code, 'Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles doivent être exécutées de bonne foi.'

20. Aux termes de la promesse de vente signée le 7 mars 2019, les consorts [G]-[D] et les époux [Z] ont convenu que la promesse de vente était consentie pour une durée expirant le 31 juillet 2019.

21. Sous le titre 'Réalisation', les parties ont prévu 'que toute forme de levée d’option ne pourra valoir réalisation des présentes. A titre de condition impulsive et déterminante de la signature des présentes, les parties veulent que la réalisation de la promesse ne puisse avoir lieu que par la signature de l’acte authentique constatant le caractère définitif de la vente, accompagnée du versement par virement sur le compte du notaire chargé de recevoir l’acte authentique de vente d’une somme correspondant :

— au prix stipulé payable comptant déduction faite de l’indemnité d’immobilisation éventuellement versée en exécution des présentes,

— à la provision sur frais d’acte de vente et de prêt éventuel,

— à l’éventuelle commission d’intermédiaire,

— et de manière générale de tous comptes et proratas.'

22. Sous le titre 'carence', la promesse prévoit que 'Au cas où la vente ne serait pas réalisée par acte authentique avec paiement du prix et des frais, le BÉNÉFICIAIRE sera de plein droit déchu du bénéfice de la promesse sans qu’il soit besoin d’une mise en demeure de la part du PROMETTANT qui disposera alors librement du BIEN nonobstant toutes manifestations ultérieures de la volonté d’acquérir qu’auraient exprimées le BÉNÉFICIAIRE.

Si la vente n’était pas réalisée du fait du BÉNÉFICIAIRE, le PROMETTANT sera en droit de lui faire sommation par exploit d’huissier de se présenter chez le notaire désigné pour recevoir la vente. Faute par le BÉNÉFICIAIRE de déférer à cette sommation, il sera dressé un procès-verbal de défaut. Le PROMETTANT pourra à son choix dans le procès-verbal ;

— Soit faire part de son intention de poursuivre l’exécution de la vente en application de l’article 1221 du code civil,

— Soit faire constater l’inexécution de la vente comme résolue de plein droit. Le PROMETTANT reprendra alors purement et simplement sa liberté indépendamment de son droit de réclamer une juste indemnisation. (')

Si la vente n’est pas réalisée du fait du BÉNÉFICIAIRE, le PROMETTANT sera en droit de faire sommation par exploit d’huissier de se présenter chez le notaire désigné pour recevoir la vente. Faute par le BÉNÉFICIAIRE de déférer à cette sommation, il sera dressé un procès-verbal de défaut. Le PROMETTANT pourra à son choix dans le procès-verbal :

— Soit faire part de son intention de poursuivre l’exécution de la vente en application de l’article 1221 du code civil,

— Soit faire constater l’inexécution de la vente, cette constatation résultant du défaut prononcé contre le BÉNÉFICIAIRE dans le procès-verbal, et déclarer sa volonté de considérer la vente comme résolue de plein droit. Le PROMETTANT reprendra alors purement et simplement sa liberté indépendamment de son droit de réclamer une juste indemnisation.'

23. Sous le titre 'Force exécutoire de la promesse', l’avant contrat précise que :

'Il est entendu entre les parties qu’en raison de l’acceptation par le BÉNÉFICIAIRE de la promesse faite par le PROMETTANT, en tant que simple promesse, il s’est formé entre elles un contrat dans les termes de l’article 1124 du Code civil. En conséquence, et pendant toute la durée du contrat, celui-ci ne pourra être révoqué que par leur consentement mutuel. Il en résulte notamment que :

Le PROMETTANT a, pour sa part, définitivement consenti à la vente et qu’il est d’ores et déjà débiteur de l’obligation de transférer la propriété au profit du BÉNÉFICIAIRE aux conditions des présentes.(…)

Par le présent contrat de promesse, les PARTIES conviennent que la formation du contrat de vente est exclusivement subordonnée au consentement du BÉNÉFICIAIRE, indépendamment du comportement du PROMETTANT.

Toute révocation ou rétractation unilatérale de la volonté du PROMETTANT sera de plein droit dépourvu de tout effet sur le contrat promis du fait de l’acceptation de la présente promesse en tant que telle par le BÉNÉFICIAIRE. (…)'

24. Enfin, sous le titre 'Indemnité d’immobilisation-Séquestre', les parties ont convenu 'de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme forfaitaire de CENT VINGT-QUATRE MILLE CINQ CENT EUROS (124.500.00 €).

(…)

Le versement de l’indemnité d’immobilisation due au promettant par le bénéficiaire au cas de non réalisation sera garanti par un engagement émanant de la BANQUE POPULAIRE DE L’OUEST de payer à première demande de Me [I] [Y] ou de Me [H] [A], notaires à [Localité 9], et sans délai , une somme de CENT VINGT-QUATRE MILLE CINQ CENT EUROS (124.500.00 €).Cet engagement de paiement devra être transmis à Me [I] [Y], dans un délai de 15 jours à compter des présentes. Cet engagement de paiement à première demande devra pouvoir être mis en jeu jusqu’à la date du 15 septembre 2019.

Dans l’hypothèse où le BÉNÉFICIAIRE se trouverait dans l’impossibilité de fournir l’engagement dans le délai imparti, il aura la faculté d’effectuer à la comptabilité de Me [Y], Notaire à [Localité 9], dans le même délai, le versement d’une somme d’un montant de 100.000€ à titre de dépôt de garantie, à valoir sur le montant de l’indemnité d’immobilisation, étant entendu que si l’engagement devait finalement être obtenu, le notaire dépositaire aura l’obligation en contrepartie de cet engagement de restituer l’indemnité versée au lieu et place de l’engagement, ainsi que le PROMETTANT l’y autorise.'

25. S’agissant du sort de cette indemnité d’immobilisation, il est précisé qu’elle 's’imputera purement et simplement et à due concurrence sur le prix de en cas de réalisation de la vente promise', qu’elle sera 'restituée purement et simplement au BÉNÉFICIAIRE dans tous les cas où la non réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l’une quelconque des conditions suspensives énoncées aux présentes’ et qu’elle sera 'versée au PROMETTANT, et lui restera acquise à titre d’indemnité forfaitaire et non réductible faute par le BÉNÉFICIAIRE ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées.'

26. Les parties ont également prévu que 'dans l’hypothèse où la somme convenue au titre de l’indemnité d’immobilisation ou l’engagement de payer à première demande dont il a été question ne serait pas versée ou remise au notaire dépositaire, dans le délai imparti, les présentes seront considérées comme caduques et non avenues, sans indemnité de part et d’autre, si bon semble au PROMETTANT.'

27. En l’espèce, les parties ont voulu que la levée de l’option du bénéficiaire se matérialise, à l’exclusion de toute autre modalité, par la signature de l’acte authentique de vente accompagnée du versement du prix. Autrement dit, la promesse ne pouvait se réaliser qu’au jour de la signature de l’acte authentique de vente, le délai de la réalisation de la promesse coïncidant alors avec celui de la réalisation de la vente elle-même, soit au plus tard le 31 juillet 2019.

28. L’acte de vente n’a pas pu être signé avant la date d’expiration de la promesse puisqu’il est constant qu’au 31 juillet 2019, les époux [Z] ne disposaient pas des fonds nécessaires de sorte qu’ils ne pouvaient valablement lever l’option par la signature de l’acte de vente et le versement du prix (et des frais).

29. Cela résulte du courrier électronique daté du 25 juillet 2019 que maître [V] (notaire des bénéficiaires) a adressé Me [A] aux termes duquel il transmettait à sa cons’ur une attestation de finançabilité en faveur de M. [Z], en précisant que 'la signature ne pourra, par conséquent, pas avoir lieu avant la fin du mois d’août.'

30. Pour autant, ce notaire n’a sollicité aucune prorogation des effets de la promesse au-delà du 31 juillet 2019 en faveur des bénéficiaires. Les promettants quant à eux, ont manifestement entendu prendre acte de l’absence de réalisation de la promesse à la date prévue pour son expiration, puisque dès le 2 août 2019, Me [A] a sollicité auprès de la Banque populaire grand Ouest le versement de la somme de 124.500 € au titre de l’indemnité d’immobilisation, en exécution de son engagement de garantir à première demande le paiement de cette somme, en indiquant 'Au 31 juillet dernier, toutes les conditions suspensives étaient levées. Néanmoins la vente n’a pas été réalisée du fait de M. et Mme [Z].'

31. La vente n’a pas pu être signée à la date butoir du 31 juillet 2019 du fait de l’incapacité pour les bénéficiaires, à cette date, de régler le prix et les frais. Les époux [Z] qui n’ont pas pu valablement lever l’option ont donc été déchus de plein droit du bénéfice de la promesse qui ne s’est pas réalisée. La mauvaise foi des appelants n’est aucunement caractérisée.

32. La bonne foi des intimés, qui pensaient pouvoir financer leur acquisition grâce à la vente de leur maison d’habitation et qui ont finalement été contraints de recourir au crédit après que leur acquéreur se soit désisté, est ici totalement indifférente. C’est plutôt leur imprudence qui doit être soulignée pour n’avoir fait insérer dans la promesse de vente aucune condition suspensive relative à la vente préalable de leur maison d’habitation ou à l’obtention d’un crédit. Ils se sont ainsi privés de la possibilité de se prévaloir de la défaillance de ces conditions suspensives pour ne pas avoir à régler l’indemnité d’immobilisation en cas de non levée de l’option.

33. Pour s’opposer au paiement de l’indemnité d’immobilisation, les époux [Z] soutiennent que la procédure contractuellement prévue par la promesse de vente n’a pas été mise en 'uvre par les promettants, en revendiquant l’application de la clause suivante : 'Si la vente n’est pas réalisée du fait du BÉNÉFICIAIRE, le PROMETTANT sera en droit de faire sommation par exploit d’huissier de se présenter chez le notaire désigné pour recevoir la vente. Faute par le BÉNÉFICIAIRE de déférer à cette sommation, il sera dressé un procès-verbal de défaut. Le PROMETTANT pourra à son choix dans le procès-verbal :

— Soit faire part de son intention de poursuivre l’exécution de la vente en application de l’article 1221 du code civil,

— Soit faire constater l’inexécution de la vente, cette constatation résultant du défaut prononcé contre le BÉNÉFICIAIRE dans le procès-verbal, et déclarer sa volonté de considérer la vente comme résolue de plein droit. Le PROMETTANT reprendra alors purement et simplement sa liberté indépendamment de son droit de réclamer une juste indemnisation.'

34. En application de cette clause, ils soutiennent que les promettants auraient dû leur adresser une sommation d’avoir à signer l’acte de vente chez le notaire, requérir de ce dernier un procès-verbal de défaut et faire déclarer la vente résolue.

35. Cependant, en application de l’article 1124 du code civil et des termes de la promesse de vente rappelant que 'Par le présent contrat de promesse, les PARTIES conviennent que la formation du contrat de vente est exclusivement subordonnée au consentement du BÉNÉFICIAIRE, indépendamment du comportement du PROMETTANT', la cour considère que les époux [Z] n’ayant jamais levé l’option, le contrat de vente ne s’est jamais valablement formé.

36. Il ne peut donc être fait grief aux promettant de ne pas avoir mis en 'uvre une procédure d’exécution forcée de la vente ou à défaut, d’avoir fait constater l’inexécution de celle-ci, ni de ne pas avoir déclaré leur volonté de la considérer comme résolue, alors que le contrat de vente ne s’est en définitive jamais formé, faute de levée de l’option par les bénéficiaires.

37. L’application en l’espèce de cette clause reviendrait à considérer que les promettants auraient dû faire sommation aux bénéficiaires d’avoir à lever l’option, ce qui contrevient à l’essence même de la promesse unilatérale de vente qui offre au bénéficiaire la faculté d’opter ou non pour la conclusion du contrat de vente dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que son consentement.

38. En réalité, l’insertion d’une telle clause, relative à l’exécution forcée de la vente ou à son inexécution était peu compatible avec le choix des parties de conditionner la réalisation de la promesse à la signature de l’acte authentique. En effet, l’insertion d’une telle clause n’avait de sens que si la promesse avait prévu une possibilité de levée l’option indépendante de la signature de l’acte de vente authentique, de sorte que le contrat aurait été formé et que le promettant pouvait forcer l’exécution de la vente ou constater son inexécution.

39. Cette clause concerne donc la non-réalisation de la vente et non la non-réalisation de la promesse. L’indemnisation pouvant être sollicitée par le promettant dont il est question au dernier paragraphe ne concerne pas l’indemnité d’immobilisation mais d’éventuelles clauses pénales ou dommages et intérêts qui pourraient être sollicités du fait de l’inexécution contractuelle.

40. Au bénéfice de ces observations, la cour considère que cette clause n’est pas applicable en l’espèce et qu’elle ne peut être considérée comme édictant une procédure à suivre par le promettant pour pouvoir revendiquer le versement à son profit de l’indemnité d’immobilisation contractuelle.

41. Il est constant que l’indemnité d’immobilisation est la contrepartie versée par le bénéficiaire au promettant, de l’option qui lui est offerte pendant un certain délai. C’est le prix de l’option. L’indemnité d’immobilisation rémunère donc l’immobilisation du bien par le promettant au profit du bénéficiaire. Elle se distingue de la clause pénale à moins qu’il ne soit établi qu’elle 'avait pour objet de faire assurer par l’acquéreur l’exécution de son obligation de diligence’ concernant l’obtention du prêt nécessaire à l’acquisition. Dans ce cas, elle change de nature et constitue alors une clause pénale (Cass. 3e civ., 24 sept. 2008, n° 07-13.989).

42. Lorsque la clause prévoyant le paiement d’une 'indemnité d’immobili-sation’ sanctionne en fait l’inexécution d’un engagement pris par l’une ou l’autre des parties, il s’agit en réalité d’une clause pénale mais tel n’est pas le cas en l’espèce.

43. Par conséquent, il convient de faire application de l’avant-contrat signé par les parties et de dire que le seul constat de la non-réalisation de la promesse à son terme (le 31 juillet 2019) a entraîné de plein droit deux conséquences : la déchéance du bénéfice de celle-ci pour les époux [Z] et donc sa caducité ainsi que l’obligation pour les époux [Z] de régler aux promettants, les consorts [G]-[D], le montant contractuel de l’indemnité d’immobilisation stipulée dans la promesse.

44. A toutes fins, la cour souligne que contrairement aux stipulations contractuelles, les bénéficiaires n’ont jamais transmis au notaire dans les quinze jours de la promesse l’engagement de paiement à première demande de la banque (voir infra) . Ils n’ont pas davantage procédé en l’étude du notaire et sous le même délai, au versement de la somme de 100.000 € à titre de dépôt de garantie.

45. Il est exact que la promesse prévoit que 'Dans l’hypothèse où la somme convenue au titre de l’indemnité d’immobilisation ou l’engagement de payer à première demande dont il a été question ne serait pas versée ou remise au notaire dépositaire, dans le délai imparti, les présentes seront considérées comme caduques et non avenues, sans indemnité de part et d’autre, si bon semble au PROMETTANT.'

46. Toutefois, les époux [Z] ne sauraient se prévaloir de cette clause. La caducité ne pouvait en effet être relevée que par les promettants et non par les bénéficiaires. Or, les consorts [G]-[D], n’ont manifestement pas entendu relever la caducité de la promesse pour ce motif, nonobstant l’absence de tout versement.

47. Au total, les consorts [G]-[D] sont bien fondés à obtenir le versement de la somme de 124.500 € au titre de l’indemnité d’immobilisation, étant précisé que contrairement à la clause pénale, l’indemnité d’immobilisation convenue ne peut être révisée par le juge sur le fondement de l’article 1231-5 du code civil (Cass. 3e civ., 15 février 2006, n° 04-17.595).

48. Les époux [Z] seront donc condamnés à leur payer la somme de 124.500 € avec intérêts à compter de l’arrêt dans la mesure où M. et Mme [Z] n’indiquent pas la date de la mise en demeure qui devrait servir de point de départ des intérêts. Le jugement sera donc infirmé en ce sens.

2°/ Sur les demandes à l’égard de la Banque populaire grand Ouest

49. Les consorts [G]-[D] soutiennent que la Banque aurait dû leur régler la somme de 124.500 €, en vertu de l’engagement pris de garantir à première demande le versement de l’indemnité d’immobilisation. Ils estiment donc que sur présentation de l’arrêt à intervenir, la Banque devra, sans pouvoir opposer la moindre exception, procéder au virement des fonds à leur profit.

50. La banque populaire grand Ouest s’oppose à cette demande en rappelant que son attestation du 20 mars 2019 ne constitue aucunement une garantie à première demande portant sur la somme de 124.500 € mais seulement l’engagement de verser la somme de 100.000 € en l’étude du notaire au titre d’un dépôt de garantie. Elle fait observer que ce dépôt de garantie devait être versé dans les 15 jours de la signature de la promesse et ne l’a pas été. Elle s’étonne de ce que le notaire, pour le compte des consorts [G]-[D], a seulement mis en demeure la Banque et non les époux [Z] alors même que la banque n’était pas partie à l’acte.

Réponse de la cour

51. Selon l’article 1353 du code civil, 'Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.'

52. En l’espèce, par courrier du 2 août 2019, Me [A] a sollicité de la Banque populaire grand Ouest (BPGO) le versement de la somme de 124.500 € en indiquant que 'Conformément à l’engagement que vous aviez donné le 20 mars 2019, de garantir à première demande, le paiement de cette indemnité d’immobilisation en lieu et place de M. et Mme [Z].'

53. Le 13 septembre 2019, il a été signifié à la BPGO toujours à la demande de Me [A] une mise en demeure d’avoir à procéder au versement de la somme de 124.500 € sur le compte de l’étude.

54. Or, suivant attestation du 20 mars 2019, l’engagement de la banque était le suivant : 'Nous soussignés Banque Populaire Grand Ouest, attestons par la présente nous engager à verser la somme de 100 000 € – cent mille euros- pour le compte de nos clients Mr et Mme [Z] résidant [Adresse 14], en vue de constituer le dépôt de garantie dans le cadre de leur projet d’acquisition du biens sis [Adresse 12] et ce conformément au compromis en notre possession daté du 6 mars 2019.

Ce déposit ne pourra raisonnablement être viré en compte de Me [Y], Notaire à [Localité 9] que sous un délai d’un mois, eu égard aux délais administratifs de mise en 'uvre.'

55. Cet engagement ne porte pas sur une quelconque garantie à première demande mais seulement sur le versement d’un dépôt de garantie, lequel n’a au demeurant jamais été effectué dans les délais, sans que les promettants n’en tirent les conséquences en relevant la caducité de la promesse.

56. Les consorts [G]-[D] ne peuvent donc fonder leur demande sur l’exécution de cette attestation du 20 mars 2019.

57. Par ailleurs, s’il est exact qu’aux termes de la promesse de vente, 'Le versement de l’indemnité d’immobilisation due au promettant par le bénéficiaire au cas de non réalisation sera garanti par un engagement émanant de la BANQUE POPULAIRE DE L’OUEST de payer à première demande de Me [I] [Y] ou de Me [H] [A], notaires à [Localité 9], et sans délai , une somme de CENT VINGT-QUATRE MILLE CINQ CENT EUROS (124.500.00 €)', cette clause ne peut davantage fonder la demande des appelants, dès lors que la banque qui n’était pas partie à la promesse de vente, ne l’a pas signée.

58. En définitive, les consorts [G]-[D] échouent à démontrer que la Banque populaire grand Ouest aurait contracté à son égard une quelconque obligation d’avoir à payer en lieu et place des époux [Z] la somme de 124.500 € correspondant à l’indemnité d’immobilisation.

59. Ils seront donc déboutés de toutes leurs demandes à l’égard de la Banque populaire grand Ouest.

60. Le jugement sera confirmé de ce chef.

3°/ Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

61. M. et Mme [Z] font grief au jugement de les avoir déboutés de leur demande de dommages et intérêts à hauteur de 10.000 € pour procédure abusive. Ils exposent que bien qu’étant parfaitement informés de leurs objections de fait et de droit, les consorts [G]-[D], sans y répondre, sans communiquer les éléments relatifs au sort de la propriété et en omettant de verser spontanément aux débats la lettre officielle concernant le projet de conclusions , ont pris l’initiative de cette procédure maintenue devant la cour d’appel avec la même présentation mensongère des faits, ce qu’ils estiment être constitutif d’ un abus de procédure justifiant leur demande indemnitaire.

Réponse de la cour

62. L’article 1240 du code civil dispose que 'Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.'

63. En l’espèce, le premier juge a justement retenu que l’intention de nuire des consorts [G]-[D] n’était pas démontrée. L’abus du droit d’agir en justice peut d’autant moins être retenu que la cour considère que l’action des consorts [G]-[D], destinée à défendre leurs droits, s’avère en définitive bien-fondée, les époux [Z] étant condamnés au paiement de l’indemnité d’immobilisation.

64. Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a débouté les époux [Z] de leur demande indemnitaire.

4°/ Sur les frais irrépétibles et les dépens

65. Les dispositions du jugement relatives aux dépens et aux frais irrépétibles seront infirmées.

66. Succombant en appel, les époux [Z] seront condamnés aux dépens de première instance et d’appel.

67. Ils seront déboutés de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et il n’est pas inéquitable sur ce même fondement de les condamner à payer aux consorts [G] et [D] la somme totale de 4.000 € au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel.

68. La Banque populaire grand Ouest sera déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles exclusivement dirigée contre les consorts [G] et [D].

PAR CES MOTIFS

La cour

Infirme le jugement rendu le 30 septembre 2021 par le tribunal judiciaire de Brest sauf en ce qu’il a débouté M. [C]-[W] [Z] et Mme [L] [P] épouse [Z] de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne M. [C]-[W] [Z] et Mme [L] [P] épouse [Z] à payer à M. [G] [O] [S], Mme [J] [T] épouse [G], M. [D] [F] et Mme [G] [O] [M] épouse [D] la somme de 124.500 € au titre de l’indemnisation avec intérêts à compter de l’arrêt,

Déboute M. [G] [O] [S], Mme [J] [T] épouse [G], M. [D] [F] et Mme [G] [O] [M] épouse [D] de toutes leurs demandes à l’égard de la Banque populaire grand Ouest,

Condamne M. [C]-[W] [Z] et Mme [L] [P] épouse [Z] aux dépens de première instance et d’appel,

Condamne M. [C]-[W] [Z] et Mme [L] [P] épouse [Z] à payer M. [G] [O] [S], Mme [J] [T] épouse [G], M. [D] [F] et Mme [G] [O] [M] épouse [D] la somme totale de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE