Chambre des Baux Ruraux

ARRÊT N° 4

N° RG 25/02033 – N° Portalis DBVL-V-B7J-V23F

(Réf 1ère instance : 21/00010)

M. [E] [F]

Mme [I] [D] épouse [F]

E.A.R.L. DOMAINE DE [Adresse 26]

C/

Mme [S] [P] épouse [N]

M. [K] [N]

M. [C] [N]

S.C.P. [Y] [U]

S.C.P. [U] [Y]

Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l’égard de toutes les parties au recours

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Follope

M^e Fournier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 05 FEVRIER 2026

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Monsieur Philippe BRICOGNE, Président de chambre,

Assesseur : Madame Véronique VEILLARD, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, Conseillère,

GREFFIER :

Madame OMNES, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 06 Novembre 2025, devant Monsieur Philippe BRICOGNE, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

réputé contradictoire, prononcé publiquement le 05 Février 2026 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTS :

Monsieur [E] [F]

né le 5 mars 1979 à [Localité 27], de nationalité française, gérant de société,

[Adresse 26]

[Localité 24]

Madame [I] [D] épouse [F]

le 4 avril 1979 à [Localité 23], de nationalité française, gérante de société,

[Adresse 26]

[Localité 24]

représentés par M^e Emmanuel FOLLOPE, avocat au barreau de NANTES

E.A.R.L. DOMAINE DE [Adresse 26], immatriculée au RCS sous le n° 524 003 191,

[Adresse 26]

[Localité 24]

non représentée

ayant été représentée par M^e Emmanuel FOLLOPE, avocat au barreau de NANTES

INTIMES :

Madame [S] [P] épouse [N]

née le 20 août 1943 à [Localité 25], de nationalité française, retraitée,

[Adresse 9]

[Localité 6]

Monsieur [K] [N]

né le 31 décembre 1970 à [Localité 27], de nationalité française, chef de projet,

[Adresse 1]

[Localité 7]

Monsieur [C] [N]

né le 13 mars 1968 à [Localité 27], de nationalité française, jardinier paysagiste,

[Adresse 26]

[Localité 24]

représentés par M^e Philippe FOURNIER de la selarl NITENS, avocat au barreau de Rennes et par M^e Paul MAILLARD de la SCP MONTAIGNE AVOCATS, avocat au barreau de DEUX-SEVRES

S.C.P. [U] [Y], ès qualités de commissaire à l’exécution du plan de l’Earl Domaine de [Adresse 26],

[Adresse 21]

[Localité 8]

ayant été représentée par M^e Emmanuel FOLLOPE, avocat au barreau de NANTES

INTERVENANT :

S.C.P. [Y] [U], ès qualités de mandataire liquidateur de l’Earl Domaine de [Adresse 26], désignée à cette fonction par jugement du tribunal judiciaire de Saint Nazaire du 9 février 2024, assigné par acte du 20 03 2025 remis à personne habilitée.

[Adresse 21]

[Adresse 21]

[Localité 8]

non représentée

EXPOSÉ DU LITIGE

1. Suivant acte sous seing privé du 2 juillet 2010, [L] [N] et son épouse Mme [S] [P] épouse [N] ont conclu un bail à ferme avec M. [E] [F] et Madame [I] [D] épouse [F] (les époux [F]) pour une durée de neuf ans sur les parcelles suivantes :

— commune d'[Localité 20] (44), section L :

[Cadastre 4] Cabernet (49 a)

[Cadastre 4] Gamay (50 a 31 ca)

[Cadastre 14] Grolleau noir (90 a)

[Cadastre 14] Pinot noir (30 a)

[Cadastre 15] Cabernet (50 a)

[Cadastre 15] Cabernet sauvignon (85 a)

[Cadastre 15] Chardonnay (62 a 50 ca)

[Cadastre 15] Grolleau gris (50 a)

[Cadastre 16] Cabernet sauvignon (61 a 78 ca)

[Cadastre 17] Gamay (40 a)

[Cadastre 2] Chardonnay B (50 a)

[Cadastre 2] Grolleau (50 a)

Total : 6 ha 68 a 59 ca

— commune de [Localité 22] (44),

*section YD :

[Cadastre 12] Gamay (77 a 50 ca)

[Cadastre 12] Melon (1 ha)

* section ZD :

[Cadastre 3] Gamay (1 ha 21 a)

* section YD :

[Cadastre 11] Grolleau (1 ha 60 a)

* section ZK :

[Cadastre 10] Grolleau (30 a)

[Cadastre 18] Grolleau (29 a)

[Cadastre 19] Grolleau (24 a 80 ca)

Total : 5 ha 42 a 80 ca.

2. Le fermage a été fixé à la somme de 8.301,46 € conformément à l’arrêté préfectoral du 19 octobre 2009 et reconsidéré chaque année. Il s’élevait pour l’année 2019/2020 à la somme de 10.037,49 €. L’échéance du fermage devait être versée au 10 août de chaque année.

3. M. [L] [N] étant décédé en mars 2020, ses enfants, M. [K] [N] et M. [C] [N], sont propriétaires en indivision avec leur mère des parcelles susvisées.

4. Les époux [F] exploitent les terres en société sous la forme de l’EARL Domaine de [Adresse 26]. Cette dernière a été placée en redressement judiciaire le 15 février 2013 et la SCP [U] a été désignée comme mandataire judiciaire.

5. Le 7 juillet 2020, le plan de redressement a été prolongé pour une durée d’un an.

6. Par courrier recommandé du 15 mars 2019, les consorts [N] ont mis en demeure les époux [F] de régler les fermages pour les années 2014, 2015, 2016, 2017 et 2018, soit la somme totale de 46.280,60 €, intérêts de retard inclus.

7. Le 29 août 2019, un rapport d’expertise réalisé à la demande des bailleurs fait état de pieds de vigne improductifs, de la présence de végétaux poussant au pied des ceps (ronces, saules, pins, …), de nombreux pieds de vignes absents, de la présence de pieds de vigne morts, de l’absence de grappes viables et de l’absence d’entretien des poteaux et palissages.

8. Par acte d’huissier du 2 juillet 2021, les consorts [N] ont fait délivrer une sommation de payer les fermages pour les années 2016, 2017, 2018, 2019 et 2020, soit la somme de 32.918,08 €, aux époux [F], à l’EARL Domaine de [Adresse 26] ainsi qu’à la SCP [U].

9. Un second rapport d’expertise a été déposé le 23 juin 2021 qui indique notamment en conclusion que l’état général des parcelles témoigne d’un laisser-aller et d’un manque d’entretien du vignoble.

10. Par requête du 12 novembre 2021, les consorts [N] ont saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Saint-Nazaire aux fins de voir :

— condamner solidairement les époux [F] et l’EARL Domaine de [Adresse 26] à leur régler la somme de 32.918,08 € au titre des fermages compris entre 2017 et 2021, avec intérêts de droit à compter de chaque échéance impayée, et ce sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter du jugement,

— condamner solidairement les époux [F] et l’EARL Domaine de [Adresse 26] à leur régler la somme de 100.000 € au titre de la remise en état des parcelles, et ce sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter du jugement,

— à titre subsidiaire,

— ordonner une expertise judiciaire pour déterminer la nature et le coût des travaux à exécuter pour remettre en état les parcelles et chiffrer le préjudice subi par les requérants,

— ordonner la résiliation du contrat de bail rural du 2 juillet 2010 pour défaut de paiement des fermages et pour manquement à l’obligation d’entretien du preneur,

— ordonner l’expulsion des époux [F] et de tous occupants de leur chef, et ce sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter du jugement,

— condamner solidairement les époux [F] et l’EARL Domaine de [Adresse 26] à leur régler une indemnisation d’occupation équivalente au montant du fermage jusqu’à leur départ effectif des lieux, et ce sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter du jugement à intervenir.

11. Par jugement du 23 juin 2023, le tribunal a :

— prononcé la résiliation aux torts et griefs des époux [F] du bail rural conclu le 2 juillet 2010, avec effet à la date du jugement,

— ordonné l’expulsion des époux [F] et de l’EARL Domaine de [Adresse 26] des parcelles et lieux en cause, et dit qu’à défaut, pour eux ou tout occupant de leur chef, y compris les sociétés ou personnes non identifiées, de libérer lesdites parcelles au plus tard dans le délai de quatre mois à compter de la date à laquelle le jugement leur sera notifié, avec au besoin le concours de la force publique,

— rappelé que les époux [F] et l’EARL Domaine de [Adresse 26] sont solidairement tenus au paiement des fermages et accessoires de fermages jusqu’à la date de résiliation du bail,

— condamné solidairement les époux [F], l’EARL Domaine de [Adresse 26] et la SCP [U] à payer aux consorts [N] la somme de 49.885,87 € au titre des fermages ou reliquats de fermage dus pour les années 2017 à 2022 incluses, avec intérêt à taux légal à compter de la signification du jugement,

— condamné solidairement les époux [F] et l’EARL Domaine de [Adresse 26] à payer aux consorts [N] une indemnité d’occupation égale au montant des fermages annuels, ramenés au mois, à compter de la date de résiliation du bail et ce jusqu’à la date de libération effective des parcelles visées, caractérisée soit par leur départ volontaire soit par leur expulsion,

— ordonné une mesure d’expertise,

— désigné pour y procéder M. [O] [X], avec pour mission de :

* prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,

* constater l’état des parcelles litigieuses,

* donner son avis sur les conséquences des constats réalisés quant à l’état de la vigne, sa qualité, les futures récoltes et son devenir,

* déterminer la nature et le coût des travaux à exécuter pour remettre les parcelles en état, si une remise en état s’avère nécessaire,

* déterminer l’existence d’une plus-value apportée aux parcelles du fait de leur conversion en agriculture biologique et chiffrer cette dernière, si une telle plus-value existe,

* rapporter toutes autres constatations utiles à l’examen des prétentions des parties et à la réalisation des comptes entre les parties,

— fixé à la somme de 2.000 € la provision concernant les frais d’expertise qui devra être consignée par les consorts [N] à la régie du tribunal judiciaire de Saint-Nazaire au plus tard dans le mois suivant la notification de la décision,

— réservé en conséquence la demande formulée au titre de l’indemnité de remise en état des parcelles par les consorts [N],

— réservé en conséquence la demande formulée au titre de l’indemnité de l’amélioration du fonds, plus-value apportée par la conversion en agriculture biologique des parcelles, par les époux [F] et l’EARL Domaine de [Adresse 26],

— renvoyé le dossier s’agissant de ces demandes à l’audience de jugement du vendredi 17 novembre 2023,

— condamné solidairement les époux [F] et l’EARL Domaine de [Adresse 26] à payer aux consorts [N] la somme de 2.500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté le surplus des demandes des consorts [N],

— rejeté le surplus des demandes des époux [F] et de l’EARL Domaine de [Adresse 26],

— rappelé que l’exécution provisoire de la décision est de droit,

— condamné in solidum les époux [F] et l’EARL Domaine de [Adresse 26] aux entiers dépens.

12. Pour statuer ainsi, le tribunal retient, d’une part, que les époux [F], qui ne démontrent pas avoir contesté les modalités de calcul du fermage ou sollicité sa révision, ne justifient d’aucune raison sérieuse et légitime, notamment liée à la force majeure, à des défauts de paiement des fermages qui ne sont pas contestés et, d’autre part, que le mauvais entretien des parcelles est établi.

13. Par déclaration au greffe de la cour d’appel de Rennes du 31 juillet 2023, les époux [F] et l’EARL Domaine de [Adresse 26] ont interjeté appel de cette décision à l’encontre des consorts [N] et de la SCP [U].

14. Par arrêt du 7 novembre 2024, la cour a ordonné la radiation de l’affaire faute de mise en cause du mandataire liquidateur judiciaire de l’EARL Domaine de [Adresse 26].

15. La SCP [Y] [U] a été assignée, ès qualité de mandataire liquidateur judiciaire de l’EARL Domaine de [Adresse 26], par acte d’huissier du 20 mars 2025 à l’audience du 5 juin 2025.

* * * * *

16. Dans leurs dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe via RPVA le 3 septembre 2025 et soutenues à l’audience, les époux [F] demandent à la cour de :

— infirmer le jugement entrepris,

— rejeter comme sans objet la demande de résiliation du bail rural,

— débouter les consorts [N] de toute demande tendant à l’indemnité d’occupation,

— en tout état de cause, débouter les consorts [N] de toute demande à ce titre dirigée contre eux,

— débouter les consorts [N] de leur demande en paiement de fermages en ce qu’elle est dirigée contre eux,

— débouter les consorts [N] de leur demande en paiement d’un arriéré de fermage,

— en toute hypothèse, réduire à de plus justes proportions, en application des critères du bail et réglementaires et eu égard à la situation des parcelles au regard des règles relatives à l’AOP Muscadet (A[Cadastre 5] [Localité 28]) ou d’une déplantation (L[Cadastre 13] [Localité 24]), les sommes susceptibles d’être mises à la charge des consorts [N] au titre des fermages réclamés,

— rejeter la demande tendant à ce que les sommes allouées portent intérêt de droit à compter de la date d’échéance des fermages,

— débouter les consorts [N] de leur demande tendant à se voir allouer une indemnité au titre de la prétendue détérioration des parcelles, irrecevable en ce qu’elle est dirigée contre eux,

— subsidiairement,

— rejeter la demande tendant à voir la cour évoquer et statuer au vu des conclusions du rapport d’expertise,

— plus subsidiairement encore, si la cour décidait d’évoquer,

— ramener à de plus justes proportions les sommes susceptibles d’être mises à leur charge au titre de la détérioration des parcelles,

— condamner in solidum les consorts [N] à leur verser une somme de 1.500 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner les consorts [N] aux entiers dépens.

* * * * *

17. Dans leurs dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe via RPVA le 2 septembre 2025 et soutenues à l’audience, les consorts [N] demandent à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris,

— compte tenu du dépôt du rapport de l’expert judiciaire en cours de procédure d’appel, ajouter au jugement,

— condamner solidairement les époux [F] à leur régler la somme de 81.894 € au titre de la remise en état des parcelles de vignes,

— condamner in solidum les époux [F] à leur verser une somme de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum les époux [F] aux entiers dépens de la procédure d’appel dont les frais de l’expertise judiciaire,

— ordonner à la SELARL [Y] [U] et Associés, ès qualité de mandataire liquidateur de l’EARL Domaine de [Adresse 26], d’inscrire au passif de la liquidation leur créance à la somme de :

* 81.894 € au titre de la remise en état des vignes,

* 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

outre les entiers dépens dont les frais de l’expertise judiciaire.

* * * * *

18. La SCP [U], devenue mandataire liquidateur de l’EARL Domaine de [Adresse 26] qui était initialement appelante en compagnie des époux [F], bien qu’assignée à personne morale, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

* * * * *

19. Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du bail

20. Les époux [F] considèrent que, s’agissant du défaut d’entretien, le tribunal a renversé la charge de la preuve en leur faisant grief de ne pas rapporter la preuve du mauvais état des parcelles lors de la prise de possession, alors que la méconnaissance de l’obligation d’état des lieux a pour conséquence que c’est au bailleur qu’il incombe de rapporter la preuve de la détérioration qu’il allègue. En outre, ils estiment que le tribunal s’est fondé sur un rapport d’expertise non contradictoire et dont certains éléments ne sont pas traçables. Ils affirment que le bailleur n’a pas assumé ses obligations au titre de l’article 4 du bail en ne fournissant ni les ceps, ni les matériaux qu’il devait procurer. Enfin, en toute hypothèse, ils indiquent avoir libéré les parcelles depuis octobre 2022, la demande de résiliation étant donc sans objet.

* * * * *

21. Après avoir rappelé que seul le mandataire liquidateur a compétence pour représenter la société liquidée, la SCP [U] ayant résilié le bail ès qualité par courrier du 18 juillet 2024, les consorts [N] considèrent qu’il y a toujours un intérêt à voir statuer sur la résiliation du bail compte tenu des griefs reprochés aux époux [F]. Or, ces derniers ont persisté dans le non-paiement de leurs fermages, la mention au bail selon laquelle les preneurs sont les époux [F] 'ou tout substitué’ (à savoir l’EARL Domaine de [Adresse 26]) ne valant pas décharge. Par ailleurs, l’absence totale d’entretien des parcelles est établie par plusieurs rapports d’expertise et en dernier lieu celui de l’expert judiciaire.

Réponse de la cour

22. L’article L. 411-4 du code rural et de la pêche maritime dispose que 'les contrats de baux ruraux doivent être écrits.

A défaut d’écrit enregistré avant le 13 juillet 1946, les baux conclus verbalement avant ou après cette date sont censés faits pour neuf ans aux clauses et conditions fixées par le contrat type établi par la commission consultative des baux ruraux.

Un état des lieux est établi contradictoirement et à frais communs dans le mois qui précède l’entrée en jouissance ou dans le mois suivant celle-ci. Passé ce délai d’un mois, la partie la plus diligente établit un état des lieux qu’elle notifie à l’autre partie par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Cette dernière dispose, à compter de ce jour, de deux mois pour faire ses observations sur tout ou partie du projet ou pour l’accepter. Passé ce délai, son silence vaudra accord et l’état des lieux deviendra définitif et réputé établi contradictoirement.

L’état des lieux a pour objet de permettre de déterminer, le moment venu, les améliorations apportées par le preneur ou les dégradations subies par les constructions, le fonds et les cultures. Il constate avec précision l’état des bâtiments et des terres ainsi que le degré d’entretien des terres et leurs rendements moyens au cours des cinq dernières années'.

23. En vertu de l’article 1731 du code civil, 's’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire'.

24. Aux termes de l’article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime, 'le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s’il justifie de l’un des motifs suivants :

1° Deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l’échéance. Cette mise en demeure devra, à peine de nullité, rappeler les termes de la présente disposition ;

2° Des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, notamment le fait qu’il ne dispose pas de la main-d’oeuvre nécessaire aux besoins de l’exploitation'.

25. L’article L. 411-24 du même code prévoit que 'les modalités de remise du prix de location en cas de destruction, en cours de bail, de tout ou partie de la récolte par cas fortuit sont régies par les articles 1769 à 1773 du code civil.

Dans tous les cas où, à la suite de dommages susceptibles d’être indemnisés au titre des articles L. 361-4-1 et L. 361-5 du présent code, le bailleur d’un bien rural obtient une exemption ou une réduction d’impôts fonciers, la somme dont il est exonéré ou exempté bénéficie au fermier.

En conséquence, le fermier déduit du montant du fermage à payer au titre de l’année au cours de laquelle a eu lieu le sinistre une somme égale à celle représentant le dégrèvement dont a bénéficié le bailleur. Dans le cas où le paiement du fermage est intervenu avant la fixation du dégrèvement, le propriétaire doit en ristourner le montant au preneur'.

26. Selon l’article 1769 du code civil, 'si le bail est fait pour plusieurs années, et que, pendant la durée du bail, la totalité ou la moitié d’une récolte au moins soit enlevée par des cas fortuits, le fermier peut demander une remise du prix de sa location, à moins qu’il ne soit indemnisé par les récoltes précédentes.

S’il n’est pas indemnisé, l’estimation de la remise ne peut avoir lieu qu’à la fin du bail, auquel temps il se fait une compensation de toutes les années de jouissance ;

Et, cependant, le juge peut provisoirement dispenser le preneur de payer une partie du prix en raison de la perte soufferte'.

1 – le défaut de paiement des fermages :

27. Il n’est pas nécessaire que les deux mises en demeure portent sur des échéances de fermage différentes. Les défauts de paiement du fermage peuvent avoir pour objet deux termes distincts du bail. Si les deux mises en demeure sont relatives à des échéances différentes, il n’est pas indispensable que trois mois se soient écoulés entre elles. Le propriétaire peut se contenter d’adresser une seule mise en demeure au preneur s’il demande le paiement de plusieurs échéances en même temps.

28. En application de l’ article 1353 nouveau du code civil, la charge de la preuve du paiement du fermage incombe au preneur. Cette preuve, qui est un fait juridique, peut être rapportée par tous moyens.

29. Le caractère erroné des comptes présentés dans la mise en demeure, le retrait par le bailleur d’une partie des biens loués, la persistance d’un trouble de jouissance, une erreur de contenance ou encore le non-respect par les bailleurs de la promesse d’affecter les fermages à des travaux urgents dans les bâtiments de la ferme qui menaçaient ruine sont autant d’excuses sérieuses et légitimes au non-paiement des fermages qui ont été admises par les tribunaux.

30. En l’espèce, [L] [N], aux droits duquel viennent M. [K] [N] et M. [C] [N], et son épouse Mme [S] [P] épouse [N] ont, suivant acte sous seing privé du 2 juillet 2010, conclu un bail à ferme avec les époux [F] pour une durée de neuf ans sur différentes parcelles sises communes d'[Localité 20] et de [Localité 22] (44).

31. Le fermage a été fixé à la somme de 8.301,46 € conformément à l’arrêté préfectoral du 19 octobre 2009 et reconsidéré chaque année. Il s’élevait pour l’année 2019/2020 à la somme de 10.037,49 €. L’échéance du fermage devait être versée au 10 août de chaque année. Les époux [F] ont exploité les terres via l’EARL Domaine de [Adresse 26].

32. La sommation de payer délivrée le 2 juillet 2021 par les consorts [N] tant aux époux [F] qu’à l’EARL Domaine de [Adresse 26] demande le paiement de quatre termes de fermage, à savoir les années 2016/2017, 2017/2018, 2018/2019 et 2019/2020 pour un montant total de 32.918,08 €. Elle est régulière en la forme pour reproduire les dispositions de l’article L. 411-31 et de l’article L. 411-53 du code rural et de la pêche maritime. Elle fait suite à une précédente mise en demeure adressée le 15 mars 2019 portant sur la somme de 46.280,60 € concernant les fermages de 2014 à 2018. Elle prend en compte les sommes partiellement réglées, pour un montant total de 5.859 €.

33. Non seulement les époux [F] n’ont pas régularisé la situation et n’ont proposé aucun échelonnement de leur dette à l’expiration du délai de trois mois, mais encore aucune explication n’a été donnée à cette défaillance, ce qui a conduit les consorts [N] à saisir, par requête du 12 novembre 2021, le tribunal paritaire des baux ruraux de Saint-Nazaire d’une demande de résiliation du bail rural.

34. Les époux [F] opposent d’abord la mauvaise foi des bailleurs et le fait qu’ils n’auraient pas eux-mêmes rempli leurs obligations comme le défaut de délivrance des ceps et des matériaux.

35. La seule attestation produite par les époux [F], provenant de M. [A] et indiquant que le fils de l’ancien propriétaire a dit à des clients de passage que le Domaine de [Adresse 26] était définitivement fermé, ne permet pas de retenir une corrélation avec la perte de chiffre d’affaires alléguée à l’origine du défaut de paiement des fermages, s’agissant d’un fait isolé et au demeurant non daté.

36. Les époux [F] se plaignent également de la non-fourniture de ceps de remplacement, alors qu’au-delà de 20 % de ceps manquants, il ne serait plus possible de revendiquer l’AOP concernée. À cet égard, la seule production du cahier des charges de l’appellation d’origine contrôlée 'Muscadet’ ne suffit pas à démontrer la défaillance des bailleurs dans leurs obligations, étant relevé qu’ils n’ont jamais fait l’objet d’une quelconque interpellation en ce sens de la part des preneurs.

37. Selon les appelants, les consorts [N] ont surévalué leurs parcelles alors que les récoltes ont gelé six fois en douze ans. Ils indiquent que 'toutes les parcelles, sauf une, ont la note maximum', alors qu’elles 'sont regroupées mais en plusieurs îlots, dont l’un est situé à 8 km du siège de l’exploitation'. Toutefois, les époux [F] connaissaient parfaitement la situation des terres et étaient en mesure de négocier le prix du fermage en conséquence, ce qu’ils n’ont pas fait. Ils n’ont jamais contesté les appels de fermage. Le fermage a été fixé conformément à l’arrêté préfectoral du 19 octobre 2009 et les époux [F] n’ont entrepris aucune action en révision de ce fermage.

38. En toute hypothèse, à supposer qu’un ajustement du fermage soit envisageable, ce point ne constituerait pas une excuse sérieuse et légitime au non-paiement des fermages pendant plusieurs années, qui plus est sans explication, les époux [F] ayant eu la possibilité de provoquer l’état des lieux prévu à l’article 4 du bail rural et destiné 'au minimum en l’indication de la nature du cépage et en la notation exhaustive de toutes les rubriques figurant dans l’arrêté préfectoral relatif aux valeurs locatives des vignes exploitées en fermage’ (infra § 45 et suivants).

39. Les époux [F] disposaient en outre de la possibilité de saisir le juge en dispense provisoire d’une partie du fermage, ce qu’ils n’ont pas fait, se contentant d’exciper de la mauvaise qualité des terres a posteriori pour tenter de justifier leur défaillance.

40. Les époux [F] indiquent encore que les consorts [N] n’hésitent pas à réclamer des fermages au titre d’une parcelle déplantée depuis plusieurs années, à leur demande (actuelle parcelle L[Cadastre 13] à [Localité 24] anciennement cadastrée L[Cadastre 4]). Cette parcelle a une superficie de 50 a 31 ca, ce qui est dérisoire sur la douzaine d’hectares loués. Ce point n’a pas pour effet d’altérer l’exigibilité du fermage, même s’il en sera tenu compte dans la liquidation de la dette (infra § 64).

41. Enfin, les époux [F] affirment que toutes les années objet de la demande de rappel de fermage, sauf une (2018), ont été marquées par le gel. À cet égard, le tribunal doit être approuvé lorsqu’il relève, d’une part, que les époux [F] ne justifient pas des moyens qu’ils auraient pu mettre en place pour lutter contre ces aléas climatiques ou des assurances éventuellement souscrites et, d’autre part, que la chute de la production coïncide également avec la conversion en agriculture biologique des parcelles à compter de l’année 2017, alors que les difficultés financières ont commencé avant les années visées comme touchées par le gel, ainsi qu’en atteste l’ouverture de la procédure collective dès le 15 février 2013.

42. La cour ajoutera que l’article 6 du bail du 2 juillet 2010 indique qu’en cas de calamité ou gel réduisant le rendement moyen de plus de 40 % de la valeur totale de la production, 'le paiement du fermage stipulé pourra être échelonné sur deux ans', faculté que n’ont jamais utilisée les preneurs qui ont en réalité cessé tout paiement.

2 – la compromission de la bonne exploitation du fonds :

43. Les agissements sanctionnés par la résiliation ne sont pas seulement ceux qui ont effectivement compromis la bonne exploitation du fonds mais aussi ceux qui sont susceptibles de la compromettre dans l’avenir.

44. Le fait de laisser les terres en friche, les dégâts causés aux arbres fruitiers, l’abandon total d’une partie importante du domaine ou encore le défaut d’entretien d’une vigne ayant entraîné une chute appréciable du rendement sont autant d’hypothèses ayant conduit les tribunaux à prononcer la résiliation du bail rural.

45. En l’espèce, les époux [F] opposent le fait que les bailleurs n’auraient pas eux-mêmes rempli leurs obligations comme l’absence d’état des lieux d’entrée.

46. Le bail prévoit en effet la réalisation d’un état des lieux 'obligatoire’ à la signature de l’acte et précise les points devant être listés par cet état des lieux. Il n’est pas contesté qu’aucun état des lieux n’a été réalisé lors de l’entrée dans les lieux.

47. Il appartenait aux époux [F], afin de préserver leurs droits, de provoquer l’état des lieux dans les conditions déterminées à l’article L. 411-4 du code rural et de la pêche maritime.

48. Quoi qu’il en soit, le contrat de bail liste déjà une partie des éléments entrant dans le calcul du fermage et les factures de fermages transmises chaque année reprennent l’ensemble des éléments visés par le bail dans son article 4.

49. Les rapports d’expertise versés aux débats par les demandeurs, s’ils n’ont pas été réalisés contradictoirement, ont toutefois pu être débattus par les parties. Les photographies jointes aux deux rapports du 2 mars 2020 et du 9 juillet 2021 établis par Mme [Z] montrent des parcelles présentant notamment : des palissages dégradés, des ronces poussant au pied des ceps, des pieds de ceps manquant, de jeunes arbres poussant entre les rangs (chêne, saule, pin, frêne..), un enherbement important atteignant le palissage et parfois les grappes, la présence d’ajoncs, d’herbes de la pampa, de genêts entre les rangs mais également au milieu des ceps et des pieds de cep morts.

50. Ces constatations sont corroborées par le rapport d’expertise judiciaire de M. [J], qui a remplacé M. [X], du 23 janvier 2025 : 'Il semble qu’au jour de la résiliation du bail, il n’était pas économiquement envisageable de remettre le vignoble en production, celui-ci étant trop dégradé du fait de l’absence d’entretien par le preneur et le bailleur pendant le cours du bail ; la seule option envisageable aurait été de procéder à un arrachage du vignoble et une replantation complète', étant ici souligné que les bailleurs n’ont jamais été alertés par les preneurs sur la nécessité, par exemple, de procéder à des replantations et que l’expert indique encore que 'le vignoble, bien qu’ancien, était au jour de l’entrée dans les lieux en bon état d’entretien (et qu’il) s’est peu à peu dégradé pendant le cours du bail'.

51. À défaut d’état des lieux d’entrée, le fonds est réputé avoir été pris en bon état locatif.

52. Ainsi que le relèvent les premiers juges, les déclarations de récolte produites par les époux [F] montrent que, jusqu’en 2015, les moyennes se sont maintenues au niveau existant au moment de leur prise en main de l’exploitation et qu’elles n’ont commencé à chuter qu’en 2016, soit plus de six ans après la signature du bail.

53. Par ailleurs, ils n’ont jamais sollicité la prise en charge par le bailleur du renouvellement des ceps, ainsi que le prévoit le bail dans l’article 'Remplacement-Renouvellement’ ainsi rédigé : 'Toute vigne comportant plus de 15 % de ceps manquants devra être renouvelée, sauf accord entre les parties. Ces travaux seront facturés au bailleur par le preneur en fonction des tâches réalisées pendant les années de non-production. (…) Le preneur sera tenu d’assurer les travaux de renouvellement du vignoble à la demande du bailleur, celui-ci prenant à sa charge les frais dé plantation’ .

54. L’état des parcelles témoigne manifestement d’un défaut d’entretien et de soins apportés à la vigne et sur certaines parcelles d’une absence de renouvellement de la vigne, ce depuis plusieurs années, étant rappelé que les époux [F] ont exploité les parcelles pendant au moins 13 ans.

55. Cette situation ne peut s’expliquer par la seule conversion en agriculture biologique ou les accidents climatiques évoqués. Le manque d’entretien des preneurs et ses conséquences sur la vigne sont de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, des ceps étant désormais manquants ou peu vigoureux sur de nombreuses parcelles, ce qui n’est pas sans conséquence sur la qualité et les quantités des récoltes.

56. En toute hypothèse, les époux [F] ont déclaré renoncer à la poursuite du bail et la SCP [U], ès qualité de liquidateur de l’EARL Domaine de [Adresse 26], en a fait de même le 18 juillet 2024.

57. Le jugement sera confirmé en ce qu’il a :

— prononcé la résiliation aux torts et griefs des époux [F] du bail rural conclu le 2 juillet 2010, avec effet à la date du jugement,

— ordonné l’expulsion des époux [F] et de l’EARL Domaine de [Adresse 26] des parcelles et lieux en cause, et dit qu’à défaut, pour eux ou tout occupant de leur chef, y compris les sociétés ou personnes non identifiées, de libérer lesdites parcelles au plus tard dans le délai de quatre mois à compter de la date à laquelle le jugement leur sera notifié, avec au besoin le concours de la force publique.

Sur les fermages

58. Les époux [F] estiment que le montant des fermages est contestable (une parcelle a été déplantée, les parcelles ont été systématiquement surévaluées, sans tenir compte notamment de la sensibilité au gel, du morcellement des parcelles, de l’absence de fourniture de ceps de remplacement). Ils rappellent surtout que l’EARL Domaine de [Adresse 26] s’est substituée à eux pour le paiement des fermages.

* * * * *

59. Pour les consorts [N], les époux [F] ne rapportent pas la preuve du paiement des fermages entre 2016 et 2022, la considération qu’ils se soient substitués l’EARL Domaine de [Adresse 26] étant indifférente.

Réponse de la cour

60. L’article L. 411-37 du code rural et de la pêche maritime dispose qu’ 'en cas de mise à disposition de biens (…), le preneur qui reste seul titulaire du bail doit, à peine de résiliation, continuer à se consacrer à l’exploitation de ces biens, en participant sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, selon les usages de la région et en fonction de l’importance de l’exploitation.

Les droits du bailleur ne sont pas modifiés. Les coassociés du preneur, ainsi que la société si elle est dotée de la personnalité morale, sont tenus indéfiniment et solidairement avec le preneur de l’exécution des clauses du bail'.

61. Les consorts [N] avaient ainsi liquidé les fermages dus devant le tribunal :

—  2017 : 8.949,99 €

—  2018 : 9.734,77 €

—  2019 : 9.792,48 €

—  2020 : 10.037,49 €

—  2021 : 10.603 €

—  2022 : 11.751,76 €

Total : 60.869,49 €.

62. Le tribunal relève justement que les époux [F] reconnaissent ne pas avoir réglé les fermages sur les années visées, qu’ils ne formulent aucune proposition alternative de calcul d’un fermage qui n’a jamais été contesté avant la saisine de la juridiction et qu’ils n’ont formé aucune demande de révision du prix au cours du bail.

63. La cour renvoie aux développements précédents concernant les moyens opposés en explication du défaut de paiement des fermages (supra § 27 et suivants).

64. Concernant plus précisément l’actuelle parcelle L[Cadastre 13] à [Localité 24] anciennement cadastrée L[Cadastre 4], son arrachage a été terminé au 12 décembre 2018 et le tribunal en tient compte en déduisant sa valeur locative du fermage demandé à compter de 2019 pour un montant total de 946,13 €, arrivant à un reliquat de fermage de 59.923,36 €, dont il déduit les paiements enregistrés (10.037,49 €) pour parvenir à un reste dû de 49,885,87 €.

65. En page 2 du bail, il est indiqué que les époux [N] 'donnent à bail à ferme à M. et Mme [F], preneur, ou tout substitué, qui acceptent, les biens dont la désignation suit…'.

66. L’article 2 précise 'que les terres ainsi prises à bail seront mises à disposition dans leur intégralité à l’EARL Domaine de [Adresse 26]' dont les époux [F] sont associés.

67. Loin de substituer l’EARL Domaine de [Adresse 26] aux époux [F], le bail mentionne simplement l’information d’une mise à disposition des terres par les preneurs, ce qui n’induit pas la perte de la qualité de preneurs des époux [F], ni de leur qualité de débiteurs des fermages, mais au contraire une solidarité avec l’EARL Domaine de [Adresse 26], bénéficiaire de la mise à disposition.

68. Le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné solidairement les époux [F], l’EARL Domaine de [Adresse 26] et la SCP [U] à payer aux consorts [N] la somme de 49.885,87 € au titre des fermages ou reliquats de fermage dus pour les années 2017 à 2022 incluses, avec intérêt à taux légal à compter de la signification du jugement.

Sur l’indemnité réclamée par les bailleurs

69. Après avoir rappelé que l’indemnité exigée par les consorts [N] est fondée sur des rapports non contradictoires et peu probants, une expertise n’ayant pas vocation à pallier la carence d’une partie dans l’administration de la preuve, les époux [F] exposent que la conversion des parcelles en agriculture biologique pratiquée par l’EARL Domaine de [Adresse 26] a incontestablement profité aux bailleurs. Pour eux, la demande indemnitaire est également à tort dirigée contre eux au lieu de l’EARL Domaine de [Adresse 26]. Au demeurant, une bonne administration de la justice commande qu’un débat sur le rapport d’expertise judiciaire puisse avoir lieu devant deux degrés de juridiction. En toute hypothèse, faute d’état des lieux d’entrée, il est impossible de chiffrer la dévalorisation éventuelle des parcelles, par référence à la valeur de vignes dépourvues de manquants. Enfin, le chiffre de perte de valeur retenu par l’expert est contestable, M. [J] ayant éludé le dire déposé en leur faveur.

* * * * *

70. Les consorts [N] considèrent que leur préjudice a été dûment calculé par l’expert judiciaire désigné par le tribunal et demandent à la cour d’évoquer ce point.

Réponse de la cour

71. L’article L. 411-72 du code rural et de la pêche maritime dispose que, 's’il apparaît une dégradation du bien loué, le bailleur a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité égale au montant du préjudice subi'.

72. Par exception au principe dévolutif de l’appel, qui ne devrait conduire la cour d’appel à statuer que sur les chefs dispositifs tranchés par la juridiction de première instance, le code de procédure civile prévoit que la cour d’ appel, après avoir statué sur l’appel et dans certaines circonstances procédurales particulières, peut trancher au fond les demandes qui n’auraient pas été jugées par la juridiction de première instance (parce que la décision prise par celle-ci rendait inutile cet examen), ce qui constitue son pouvoir d’évocation au fond de l’affaire.

73. En ce qu’il représente une atteinte évidente au double degré de juridiction et qu’il vise – dans une logique d’appel -achèvement – à permettre aux parties de disposer d’une décision de la cour d’ appel statuant au fond sans avoir à reprendre une procédure en première instance, ce pouvoir d’évocation s’applique dans deux situations particulières et sur la seule initiative des juges d’appel :

— celle de l’article 568 du code de procédure civile qui dispose que, 'lorsque la cour d’appel infirme ou annule un jugement qui a ordonné une mesure d’instruction, ou qui, statuant sur une exception de procédure, a mis fin à l’instance, elle peut évoquer les points non jugés si elle estime de bonne justice de donner à l’affaire une solution définitive, après avoir ordonné elle-même, le cas échéant, une mesure d’instruction',

— celle de l’article 88 du code de procédure civile qui prévoit que, 'lorsque la cour est juridiction d’appel relativement à la juridiction qu’elle estime compétente, elle peut évoquer le fond si elle estime de bonne justice de donner à l’affaire une solution définitive après avoir ordonné elle-même, le cas échéant, une mesure d’instruction'.

74. La Cour de cassation a pu limiter à ces deux cas la possibilité pour une cour d’appel d’user de son pouvoir d’évocation (Civ. 2ème, 15 novembre 2018, n° 17-25.955).

75. En l’espèce, l’affaire pendante ne se trouve ni dans le premier, ni dans le second cas puisque le jugement est confirmé en toutes ses dispositions et que la cour ne statue pas sur une exception d’incompétence.

76. Le fait que le rapport d’expertise judiciaire commandé par le jugement mixte dont appel ait été déposé durant la présente instance ne justifie pas de priver les époux [F] et l’EARL Domaine de [Adresse 26] d’un double degré de juridiction.

77. Il y a lieu de renvoyer la cause et les parties devant leur juge naturel pour traiter de l’indemnisation du bailleur.

Sur les dépens

78. Le chef du jugement concernant les dépens de première instance sera confirmé. Les époux [F], partie perdante, seront condamnés aux dépens d’appel.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

79. Le chef du jugement concernant les frais irrépétibles de première instance sera confirmé. L’équité commande de faire bénéficier les consorts [N] des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 2.000 €.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, en matière civile et en dernier ressort, par arrêt réputé contradictoire mis à disposition au greffe conformément à l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Saint-Nazaire du 23 juin 2023,

Dit n’y avoir lieu à évocation de l’indemnisation réclamée par les bailleurs,

Renvoie la question devant le tribunal paritaire des baux ruraux de Saint-Nazaire,

Y ajoutant,

Condamne in solidum M. [E] [F] et Madame [I] [D] épouse [F] aux dépens d’appel,

Condamne in solidum M. [E] [F] et Madame [I] [D] épouse [F] à payer à Mme [S] [P] épouse [N], M. [K] [N] et M. [C] [N] ensemble la somme de 2.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier, Le président,