Chambre des Baux Ruraux

ARRÊT N° 1

N° RG 24/00784 – N° Portalis DBVL-V-B7I-UP7W

(Réf 1ère instance : 5121000011)

M. [A] [NV]

C/

M. [S] [T]

Mme [B] [I]

Mme [G] [X] [WC] [L] [NV] épouse [U]

Mme [SL] [K] [R] [NV] épouse [D]

Mme [J] [M] [BV] [NV]

M. [C] [WC] [NV]

Mme [F] [W] [H] [NV]

M. [ZT] [Y] [C] [NV]

Confirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l’égard de toutes les parties au recours

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Gobbé

Me [Localité 20]

M^e Alexandre

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 05 FEVRIER 2026

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Monsieur Philippe BRICOGNE, Président de chambre,

Assesseur : Madame [SL] VEILLARD, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, Conseillère,

GREFFIER :

Madame OMNES, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 06 Novembre 2025, devant Monsieur Philippe BRICOGNE, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

contradictoire, prononcé publiquement le 05 Février 2026 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANT :

Monsieur [A] [NV]

né le 29 mars 1960 à [Localité 27], de nationalité française, exploitant agricole,

[Adresse 23]

[Localité 9]

comparant en personne, assisté de M^e Myriam GOBBÉ de la SCP AVOCATS LIBERTÉ, avocat au barreau de RENNES

INTIMES :

Monsieur [S] [T]

né le 28 mai 1957 à [Localité 25], de nationalité française, retraité,

[Adresse 24]

[Localité 10]

Madame [B] [I]

née le 11 août 1956 à [Localité 26], de nationalité française, retraitée,

[Adresse 24]

[Localité 10]

représentés par M^e Fabien BARTHE de la SELARL CABINET LEMONNIER – BARTHE, avocat au barreau de RENNES

Madame [G] [X] [WC] [L] [NV] épouse [U]

née le 13 août 1958 à [Localité 25], retraitée

[Adresse 19]

[Localité 8]

Madame [SL] [K] [R] [NV] épouse [D]

née le 6 aout 1965 à [Localité 27], employée commerciale

[Adresse 4]

[Localité 11]

Monsieur [C] [WC] [Z] [NV]

né le 10 janvier 1957 à [Localité 27], retraité

[Adresse 5]

[Localité 13]

Monsieur [ZT] [Y] [C] [NV]

né le 7 avril 1961 à [Localité 27], technicien de maintenance

[Adresse 17]

[Localité 7]

représentés par M^e Jean-Marie ALEXANDRE, avocat au barreau de RENNES

Madame [J] [M] [BV] [NV]

née le 13 juillet 1962 à [Localité 27], gouvernante

[Adresse 16]

[Localité 12]

Madame [F] [W] [H] [NV]

née le 22 septembre 1963 à [Localité 27], opératrice textile

[Adresse 18]

[Localité 12]

comparantes, assistées de M^e Jean-Marie ALEXANDRE, avocat au barreau de RENNES

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte du 1er novembre 1993, [C] [NV] et [O] [E] ont donné à bail rural à Mme [B] [I] et M. [S] [T] diverses parcelles de terres sises [Localité 22] et cadastrées ZW [Cadastre 14], ZW [Cadastre 15], ZW [Cadastre 1], ZW [Cadastre 2], ZW [Cadastre 3] pour une surface totale de 13 ha 50 a 94 ca.

Ce bail a été conclu pour une durée de 9 années et s’est renouvelé le 1er novembre 2002, puis en 2011 et en 2020.

En application d’un protocole d’accord conclu entre les parties les 22 février 2013 et 8 mars 2014, la surface louée a été réduite à 11 ha 48 a 21 ca.

[C] [NV] est décédé, laissant pour lui succéder [O] [E], conjointe survivante également décédée depuis lors, et ses enfants Mme [G] [U], Mme [SL] [D], Mme [J] [NV], M. [A] [NV], M. [C] [WC] [Z] [NV], Mme [F] [NV] et M. [ZT] [NV].

Faute d’accord unanime des indivisaires, Mme [B] [I] et M. [S] [T] ont, par requête reçue le 9 juillet 2021, saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Fougères afin de les voir autoriser à céder le bail rural conclu le 1er novembre 1993 à leur fils M. [N] [T].

Par jugement du 9 janvier 2024, le tribunal a :

— dit que l’autorisation de cession de bail n’a pas été valablement faite,

— autorisé la cession du bail conclu le 1er novembre 1993 renouvelé au profit de M. [N] [T],

— débouté M. [A] [NV] de ses demandes,

— condamné M. [A] [NV] à payer à Mme [B] [I] et M. [S] [T] la somme de 1.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les autres consorts [NV] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [A] [NV] aux dépens,

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Pour statuer ainsi, le tribunal retient que la cession d’un bail ne peut se faire que du consentement de tous les indivisaires, les demandeurs invoquant à tort un aveu judiciaire de la part de M. [A] [NV]. L’indivision a bien été informée du départ à la retraite de Mme [B] [I] et M. [N] [T], qui est titulaire d’un baccalauréat professionnel 'conduite et gestion de l’entreprise agricole’ et qui est associé de l’EARL Les [Localité 21] depuis le 1er septembre 2022, laquelle bénéficie de l’autorisation d’exploiter, justifie avoir obtenu un agrément préfectoral de son plan de professionnalisation personnalisé d’installation sur un système grandes cultures et bovin.

Par déclaration au greffe de la cour d’appel de Rennes du 8 février 2024, M. [A] [NV] a interjeté appel de cette décision.

Par lettre recommandée avec avis de réception, pour les intimés, du 12 février 2024, les parties ont été convoquées à l’audience du 4 avril 2024.

L’affaire a finalement été retenue à l’audience du 6 novembre 2025 et mise en délibéré au 5 février 2025.

* * * * *

Dans ses dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe via RPVA le 22 octobre 2024 et soutenues à l’audience, M. [A] [NV] demande à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a dit que l’autorisation de cession de bail n’a pas été valablement faite,

— l’infirmer pour le surplus,

— statuant à nouveau,

— débouter Mme [B] [I] et M. [S] [T] de leur demande de cession de bail au profit de leur fils M. [N] [T],

— ordonner la résiliation du bail pour cession prohibée,

— ordonner l’expulsion de M. [S] [T] et de tous occupants de son chef des terres objet du bail, avec au besoin l’assistance de la force publique, et ce sous astreinte provisoire de 500 € par jour de retard pendant un délai de deux mois, passé lequel délai il sera à nouveau statué, et au besoin l’y condamner,

— fixer l’indemnisation annuelle d’occupation sur la base de l’actuel fermage jusqu’à la libération effective des lieux,

— en tout état de cause,

— rejeter l’ensemble des demandes, fins et conclusions de Mme [B] [I] et M. [S] [T] et des consorts [NV],

— condamner Mme [B] [I] et M. [S] [T] à lui régler la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [B] [I] et M. [S] [T] aux dépens.

* * * * *

Dans leurs dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe via RPVA le 6 février 2025 et complétées à l’audience, Mme [B] [I] et M. [S] [T] demandent à la cour de :

— à titre principal,

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a dit que l’autorisation de cession de bail n’a pas été valablement faite,

— statuant à nouveau et y ajoutant,

— prendre acte et juger que l’autorisation de cession du bail du 1er novembre 1993 à M. [N] [T] a été valablement accordée à l’unanimité des droits indivis portant sur les biens objets dudit bail ou à la majorité des deux tiers des droits indivis,

— à titre subsidiaire,

— confirmer le jugement en ce qu’il autorise la cession du bail du 1er novembre 1993 renouvelé à M. [N] [T],

— en tout état de cause,

— déclarer M. [A] [NV] irrecevable en sa demande de résiliation du bail,

— débouter M. [A] [NV] de toutes ses demandes envers eux,

— condamner M. [A] [NV] à leur payer la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [A] [NV] aux dépens.

* * * * *

Dans leurs dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe via RPVA le 15 juillet 2024 et complétées à l’audience, les consorts [NV] demandent à la cour de :

— confirmer le jugement entrepris sauf en ce qu’il a rejeté l’aveu judiciaire,

— prendre acte et juger que l’autorisation de cession du bail du 1er novembre 1993 à M. [N] [T] a été valablement accordée,

— leur décerner acte de leur accord pour le transfert du bail régularisé le 1er novembre 1993 et renouvelé depuis au profit de M. [N] [T] pour une superficie de 11 ha 47 a et 78 ca,

— condamner M. [A] [NV] à leur payer une somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [A] [NV] aux entiers dépens.

* * * * *

Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’autorisation de cession du bail

1 – l’aveu judiciaire :

Mme [B] [I] et M. [S] [T] considèrent que M. [A] [NV], seul indivisaire qui n’avait pas adressé son autorisation par voie postale, a déclaré, par voie de conclusions du 14 janvier 2022, ne pas s’opposer à la cession du bail, l’appelant soutenant à tort que son avocat avait agi sans mandat, l’aveu judiciaire pouvant résulter de conclusions écrites à l’occasion d’une procédure orale.

* * * * *

Les consorts [NV] indiquent que M. [A] [NV] ne justifie aucunement de l’erreur alléguée concernant les conclusions déposées par son avocat et contenant aveu judiciaire de son absence d’opposition à la cession du bail.

* * * * *

M. [A] [NV] réplique qu’on lui oppose vainement un aveu judiciaire qui aurait été contenu dans ses premières conclusions devant le tribunal, alors qu’elles n’expriment à aucun moment la reconnaissance d’un fait, sa position ayant au surplus évolué au cours de l’instance sur la cession sollicitée, ce qu’il était parfaitement libre de faire, alors qu’il était en réalité d’autant plus opposé à la cession qu’il souhaitait acquérir les parcelles en cause.

Réponse de cour

L’article 1383 du code civil dispose que 'l’aveu est la déclaration par laquelle une personne reconnaît pour vrai un fait de nature à produire contre elle des conséquences juridiques. Il peut être judiciaire ou extra-judiciaire'.

L’article 1383-2 du même code prévoit que 'l’aveu judiciaire est la déclaration que fait en justice la partie ou son représentant spécialement mandaté. Il fait foi contre celui qui l’a fait. Il ne peut être divisé contre son auteur. Il est révocable, sauf en cas d’erreur de fait'.

L’aveu judiciaire est donc la reconnaissance par une partie, devant le juge saisi du litige, d’un fait qui lui est défavorable et qui profite à son adversaire.

Il est fait en justice, devant le juge chargé de l’affaire, par écrit ou oralement et porte sur un fait, jamais sur une appréciation juridique. En effet, il ne produit des conséquences juridiques contre son auteur que si sa volonté de reconnaître un fait est non équivoque et que cette reconnaissance porte sur un fait et non sur une appréciation de droit (Civ 2ème, 8 décembre 2022, n° 21-17.446).

L’aveu judiciaire émane de la partie elle-même ou de son représentant habilité. Ainsi, un avocat peut engager son client par un aveu s’il a reçu mandat spécial ou si l’aveu résulte d’un acte de procédure signé par lui (Civ. 1ère, 14 janvier 1981, n° 78-15.288). Il est volontaire, même si parfois il résulte d’une réponse à une question du juge.

Enfin, l’aveu judiciaire a une force probante parfaite en ce qu’il lie le juge, qui doit en tenir compte. Il ne peut pas être révoqué, sauf en cas d’erreur de fait ou de violence. C’est d’ailleurs ce qui le distingue de l’aveu extrajudiciaire, qui est librement apprécié par le juge.

En l’espèce, les consorts [NV] produisent les conclusions déposées par M. [A] [NV] le 14 janvier 2022 aux termes desquelles il demandait au tribunal de lui décerner acte 'de ce qu’il n’a pas de moyens opposants au transfert du bail du 1er novembre 1993 au profit de M. [N] [T], sauf à préciser expressément que la parcelle ZN [Cadastre 6] C est exclue de ce transfert'.

Il y explique ainsi sa position : 'M. [A] [NV] n’a pas de moyens opposants au transfert du bail’ ; 'M. [A] [NV] ne s’est en effet pas expressément opposé à la demande qui a été faite’ ; 'M. [A] [NV] a cru que la demande de transfert intégrait la parcelle ZN [Cadastre 6] C ce qu’il a considéré impossible à juste titre'.

Toutefois, il ne s’agit là aucunement de la reconnaissance d’un fait mais du positionnement juridique d’une partie à l’occasion d’une procédure, lequel peut évoluer en fonction des circonstances jusqu’à ce que le juge tranche à partir des dernières prétentions et des derniers moyens qui lui sont soumis.

Au demeurant, ce parti pris initial, à l’occasion de la procédure diligentée par Mme [B] [I] et M. [S] [T], était d’autant plus étonnant qu’il avait indiqué à son notaire Me [V], dans une correspondance du 21 décembre 2021, être candidat au rachat des parcelles en cause dans le cadre du partage de l’indivision, indiquant avoir 'un successeur diplômé'.

Il affirme également mais sans produire la pièce correspondante avoir écrit au même notaire pour renouveler son intérêt pour ces terres le 9 janvier 2022 au motif qu’il serait exploitant agricole depuis 2009.

Quoi qu’il en soit, l’agrément provisoire à la cession du bail par M. [A] [NV] étant, contrairement à ce que prétendent Mme [B] [I] et M. [S] [T], un point de droit (une renonciation non actée à la possibilité de s’opposer à la cession demandée) et non un point de fait, le jugement a, à bon droit, écarté l’aveu judiciaire attribué à M. [A] [NV] tel qu’allégué par les intimés.

2 – la validité de la cession du bail :

Mme [B] [I] et M. [S] [T] exposent qu’une cession de bail constitue un acte d’administration s’il ressortit à l’exploitation normale des biens indivis, ce qui est le cas en l’espèce, acte que les deux tiers d’une indivision peuvent autoriser, considérant que l’autorisation de cession du bail ne préjudicie pas à l’éventuel droit de reprise de M. [A] [NV] en cas d’attribution dans le cadre du partage.

* * * * *

M. [A] [NV] réplique que le principe de la majorité des deux tiers des droits indivis n’est pas applicable à la conclusion et au renouvellement d’un bail portant sur immeuble à usage agricole, le bail rural étant conclu intuitu personae et étant par principe incessible sauf dérogation encadrée. Selon lui, la cession, qui ne relève de l’exploitation normale des biens indivis (comme pour la conclusion ou le renouvellement d’un bail rural, alors que les conséquences d’une cession sont encore plus lourdes), devait obtenir l’accord unanime des indivisaires. Il rappelle qu’en l’espèce, il existe un conflit important au sein de l’indivision, ses frères et soeurs ayant agi dans le seul but de lui nuire.

* * * * *

Les consorts [NV] ne concluent pas sur ce point.

Réponse de cour

L’article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime dispose en son 1er alinéa que, 'nonobstant les dispositions de l’article 1717 du code civil, toute cession de bail est interdite, sauf si la cession est consentie, avec l’agrément du bailleur, au profit du conjoint du preneur participant à l’exploitation ou aux descendants du preneur ayant atteint l’âge de la majorité ou ayant été émancipés. À défaut d’agrément du bailleur, la cession peut être autorisée par le tribunal paritaire'.

L’article 815-3 du code civil prévoit que 'le ou les indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis peuvent, à cette majorité :

1° Effectuer les actes d’administration relatifs aux biens indivis ;

2° Donner à l’un ou plusieurs des indivisaires ou à un tiers un mandat général d’administration ;

3° Vendre les meubles indivis pour payer les dettes et charges de l’indivision ;

4° Conclure et renouveler les baux autres que ceux portant sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal.

Ils sont tenus d’en informer les autres indivisaires. A défaut, les décisions prises sont inopposables à ces derniers.

Toutefois, le consentement de tous les indivisaires est requis pour effectuer tout acte qui ne ressortit pas à l’exploitation normale des biens indivis et pour effectuer tout acte de disposition autre que ceux visés au 3°.

Si un indivisaire prend en main la gestion des biens indivis, au su des autres et néanmoins sans opposition de leur part, il est censé avoir reçu un mandat tacite, couvrant les actes d’administration mais non les actes de disposition ni la conclusion ou le renouvellement des baux'.

En cas d’indivision, les solutions ont évolué du fait de la loi n° 2006-728 du 23 juin 2006 qui a réformé la matière des successions et des libéralités. Avant cette loi, la cession du droit au bail supposait le consentement unanime des indivisaires ou que l’un d’eux fût muni d’un mandat spécial. Aujourd’hui, la Cour de cassation tend à considérer l’opération comme un acte d’administration, sous les réserves qui suivent.

Ainsi, la demande du preneur aux fins d’autorisation judiciaire de cession de bail a-t-elle été jugée irrecevable si tous les indivisaires n’ont pas été appelés à la procédure (Civ. 3ème, 18 mars 2008, n° 06-20.737).

La Cour de cassation a également jugé qu’une cession de bail constituait un acte de disposition (Civ. 3ème, 12 juillet 2000, n° 98-21.372), solution qui pourrait logiquement être étendue à l’agrément à la cession de bail, avant de la qualifier d’acte d’administration (Civ. 1ère, 27 mai 2010, n° 09-10.758).

Elle a également censuré une cour d’appel qui avait qualifié l’autorisation de cession d’acte d’administration 'sans rechercher si la cession de bail ressortissait à l’exploitation normale des biens indivis’ (Civ. 3ème, 1er juin 2011, n° 10-16.466).

Pour autant, à l’occasion de cette dernière affaire, le ministère public, par la voix de M. [P], avait conclu que 'la cession de bail est un acte d’administration pour les raisons suivantes :

— l’article 815-3 écarte expressément la règle de l’unanimité (exigée pour les actes de disposition) pour la conclusion et le renouvellement des baux autres que ceux portant sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal. Il n’invoque pas les actes de cession.

— la cession demeure exceptionnellement autorisée et est soumise à des conditions strictes.

— la cession est différente de la conclusion d’un bail ou de son renouvellement : en cas de cession, il n’y a pas de modification du patrimoine indivis ; seul le titulaire du bail change, du cédant au cessionnaire.

— le cessionnaire devient seul titulaire du bail, pour la même durée.

— (…) l’usufruitier peut donner seul son autorisation à la cession d’un bail rural'.

Quoi qu’il en soit, il s’évince de ce qui précède que, sans être un acte de disposition, l’autorisation de céder un bail rural ne constitue un acte d’administration que pour autant qu’elle ressortit à l’exploitation normale des biens indivis, analyse que le juge doit effectuer in concreto.

En l’espèce, tant Mme [B] [I] et M. [S] [T] que M. [A] [NV] s’accordent pour considérer que la cour doit rechercher si l’autorisation de la cession d’un bail rural ressortit à l’exploitation normale des biens indivis, avec la conséquence de la nécessité d’un accord unanime des indivisaires dans la négative.

[C] [NV] et [O] [E] ont, par acte du 1er novembre 1993, donné à bail rural à Mme [B] [I] et M. [S] [T] diverses parcelles de terres sises [Localité 22] et cadastrées ZW [Cadastre 14], ZW [Cadastre 15], ZW [Cadastre 1], ZW [Cadastre 2], ZW [Cadastre 3] Pour une surface totale de 13 ha 50 a 94 ca.

Ce bail a été conclu pour une durée de 9 années et s’est renouvelé le 1er novembre 2002, en 2011 et 2020.

En application d’un protocole d’accord conclu entre les parties les 22 février 2013 et 8 mars 2014, la surface louée a été réduite à 11 ha 48 a 21 ca.

[C] [NV] est décédé, laissant pour lui succéder [O] [E], conjointe survivante également décédée depuis lors, et ses enfants Mme [G] [U], Mme [SL] [D], Mme [J] [NV], M. [A] [NV], M. [C] [WC] [Z] [NV], Mme [F] [NV] et M. [ZT] [NV].

Mme [G] [U], Mme [SL] [D], Mme [J] [NV], M. [C] [WC] [Z] [NV], Mme [F] [NV] et M. [ZT] [NV], qui représentent les 6/7èmes de l’indivision [NV], soit plus des deux tiers (qui est de 5 suivant parts viriles) de l’indivision, ont donné leur agrément à la cession du bail au profit du fils des preneurs, M. [N] [T].

M. [A] [NV] est de son côté le seul indivisaire à s’y opposer.

S’il met vainement en avant l’intérêt de l’opération pour l’indivision, autoriser la cession d’un bail rural exécuté pendant trente ans, en faveur du fils des preneurs signifiait mobiliser encore le foncier loué au profit d’une nouvelle génération (M. [N] [T] est âgé de 39 ans) et d’une autre personne (ce qui la distingue du renouvellement), alors qu’il existait un contentieux sur le partage de l’indivision. Cette décision était particulièrement lourde de sens et ne ressortissait donc pas à l’exploitation normale du bien indivis, de sorte que les consorts [NV], bien que représentant les deux tiers de l’indivision, ne pouvaient à eux seuls autoriser la cession demandée par les preneurs au profit de leur fils.

À cet égard, Mme [B] [I] et M. [S] [T] plaident à tort 'l’intérêt commun de l’indivision en assurant la continuité de la mise en valeur des biens considérés au lieu d’une inculture', alors, d’une part, que la seule production de revenus n’est pas essentielle et que, d’autre part, le caractère intuitu personae, la qualité du preneur et l’engagement durable sont parmi les critères essentiels d’un bail rural.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a dit que l’autorisation de cession de bail n’a pas été valablement faite.

3 – l’autorisation judiciaire :

M. [A] [NV] indique que la bonne foi du cédant ne peut pas être retenue. Selon lui, le bail, objet de la cession, a été mis à la disposition du GAEC [Adresse 24], que les preneurs ont quitté, sans que le bailleur en ait été informé. Les preneurs ne peuvent pas être considérés comme étant de bonne foi (leurs départs à la retraite n’ont pas été notifiés aux bailleurs, la mise à disposition du bail leur a été très tardivement notifiée, les fermages étaient réglés en retard et ils laissent une pièce d’eau envasée). Enfin, M. [N] [T] ne justifie pas avoir obtenu l’autorisation d’exploiter dans le cadre de son installation au sein de l’EARL [Adresse 24].

* * * * *

Mme [B] [I] et M. [S] [T] affirment que Mme [B] [I] a valablement notifié son départ à la retraite à l’ensemble des indivisaires, que la mise à disposition du bail rural au profit du GAEC a été portée à la connaissance des bailleurs, que M. [A] [NV] ne rapporte pas la preuve du retard dans le paiement des fermages, qu’aucune mauvaise foi ne peut leur être reprochée dans le cadre de l’exécution du bail et que leur fils, dont la capacité professionnelle est établie et qui réside à proximité des terres affermées, va reprendre l’exploitation familiale et le matériel de l’EARL Les [Localité 21], dont il est devenu associé et qui bénéficie déjà d’une autorisation d’exploiter.

* * * * *

Les consorts [NV] indiquent que M. [A] [NV] ne prouve pas la mauvaise foi alléguée à l’encontre de Mme [B] [I] et M. [S] [T] et que M. [N] [T] justifie de sa capacité professionnelle et a donc qualité pour reprendre le bail et poursuivre l’exploitation des terres appartenant à l’indivision.

Réponse de cour

L’article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime dispose que, 'lorsqu’un des copreneurs du bail cesse de participer à l’exploitation du bien loué, le copreneur qui continue à exploiter dispose de trois mois à compter de cette cessation pour demander au bailleur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception que le bail se poursuive à son seul nom. Le propriétaire ne peut s’y opposer qu’en saisissant dans un délai fixé par décret le tribunal paritaire, qui statue alors sur la demande. Le présent alinéa est applicable aux baux conclus depuis plus de trois ans, sauf si la cessation d’activité du copreneur est due à un cas de force majeure.

À peine de nullité, la lettre recommandée doit, d’une part, reproduire intégralement les dispositions du troisième alinéa du présent article et, d’autre part, mentionner expressément les motifs allégués pour cette demande ainsi que la date de cessation de l’activité du copreneur'.

L’article L. 411-59 du même code prévoit en son 3ème alinéa que 'le bénéficiaire de la reprise doit justifier par tous moyens qu’il satisfait aux obligations qui lui incombent en application des deux alinéas précédents et qu’il répond aux conditions de capacité ou d’expérience professionnelle mentionnées aux articles L. 331-2 à L. 331-5 ou qu’il a bénéficié d’une autorisation d’exploiter en application de ces dispositions'.

Aux termes de l’article R. 331-2, 'I.-Satisfait aux conditions de capacité ou d’expérience professionnelle mentionnées au 3° du I de l’article L. 331-2 le candidat à l’installation, à l’agrandissement ou à la réunion d’exploitations agricoles qui justifie, à la date de l’opération :

1° Soit de la possession d’un des diplômes ou certificats requis pour l’octroi des aides à l’installation visées aux articles D. 343-4 et D. 343-4-1 (tel qu’un diplôme, titre, ou certificat enregistré au répertoire national des certifications professionnelles, de niveau égal ou supérieur au baccalauréat professionnel spécialité 'conduite et gestion de l’entreprise agricole') ;

2° Soit de cinq ans minimum d’expérience professionnelle acquise sur une surface égale au tiers de la surface agricole utile régionale moyenne, en qualité d’exploitant, d’aide familiale, d’associé exploitant, de salarié d’exploitation agricole ou de collaborateur d’exploitation au sens de l’article L. 321-5. La durée d’expérience professionnelle doit avoir été acquise au cours des quinze années précédant la date effective de l’opération en cause.

II.-Les revenus extra-agricoles mentionnés au c du 3° de l’article L. 331-2 sont constitués du revenu fiscal de référence du demandeur au titre de l’année précédant celle de la demande, déduction faite, s’il y a lieu, de la part de ce revenu provenant d’activités agricoles au sens de l’article L. 311-1. Le montant horaire du salaire minimum interprofessionnel de croissance mentionné au même paragraphe est celui, publié au Journal officiel, en vigueur au 31 décembre de cette même année'.

La 3ème chambre civile de la Cour de cassation a ainsi approuvé une cour d’appel d’avoir autorisé une cession au profit du fils d’un fermier qui était titulaire d’une autorisation d’exploiter en énonçant que l’intéressé 'n’était pas tenu de démontrer qu’il remplissait les conditions de capacité ou d’expérience professionnelle visées par l’article R. 331-1 du code rural’ (1er octobre 2008, n° 07-17.242).

Lorsqu’il est appelé à se prononcer sur une demande d’autorisation de cession de bail, le juge doit rechercher si l’opération ne risque pas de nuire aux intérêts légitimes du bailleur. Cet intérêt s’apprécie uniquement au regard de la bonne foi du cédant et des conditions de mise en valeur de l’exploitation par le cessionnaire éventuel, mais non pas des projets concurrents que le bailleur forme pour son bien.

La cession constituant une faveur, seul peut en bénéficier le preneur qui a satisfait à toutes les obligations légales et conventionnelles, de sorte que tout manquement, à condition d’être suffisamment grave, peut être opposé par le bailleur pour refuser la cession projetée.

Il appartient en outre au juge de vérifier, au-delà de la seule aptitude remplie par la production de l’autorisation administrative d’exploiter, la volonté d’exploiter (le sérieux de son projet) et la solvabilité du descendant choisi pour gérer le domaine, toutes choses imposant au juge de s’expliquer sur le fait que le cessionnaire possède les moyens nécessaires à l’exploitation, ou à défaut les moyens de les acquérir.

1 – la qualité des cédants :

M. [A] [NV] reproche aux preneurs de ne pas avoir personnellement informé sa mère, [O] [E], du départ à la retraite au 1er novembre 2018 de Mme [B] [I], de ne pas avoir informé en temps utile ses parents de la mise à disposition des terres au GAEC [Adresse 24] créé dès 1995, de ne pas rapporter la preuve du paiement des fermages entre 2010 et 2018 ou de régler ces fermages systématiquement en retard et d’être responsables de la disparition d’une pièce d’eau.

Tout d’abord, il ressort de courriers recommandés du 1er décembre 2018 que M. [S] [T] a informé les sept indivisaires actuels, dont M. [A] [NV], du départ à la retraite de Mme [B] [I]. La circonstance que les avis de dépôt datent de 2020 est parfaitement indifférente. À cet égard, M. [A] [NV] plaide vainement, sans preuve, l’absence d’information donnée à sa mère, [O] [E], principale indivisaire à partir du décès de son époux survenu le 25 octobre 2013, laquelle aurait été seule habile à s’en prévaloir le cas échéant. Si l’information ne semble pas avoir été donnée dans les délais, aucun des indivisaires n’a estimé utile de contester devant le tribunal paritaire des baux ruraux la poursuite du bail par M. [S] [T], désormais seul preneur. Il n’y a aucun signe de mauvaise foi évidente sur ce point de la part des preneurs.

Ensuite, il ressort d’un protocole d’accord passé les 22 février et 8 mars 2013 entre les premiers bailleurs, [C] [NV] et [O] [E], et les preneurs, Mme [B] [I] et M. [S] [T], que les bailleurs étaient parfaitement informés de ce que les preneurs exerçaient leur activité d’agriculteurs au sein du GAEC [Adresse 24], qui était d’ailleurs partie avec eux dans le litige les ayant opposés à [C] [NV] et [O] [E] concernant le congé pour reprise délivré au profit de M. [A] [NV] et qui a donné lieu à un arrêt de la cour d’appel de Rennes du 6 juin 2013 homologuant ledit accord. L’information avait donc été loyalement donnée en son temps aux bailleurs quoi qu’en dise M. [A] [NV].

De même, M. [A] [NV] se contente d’affirmer l’existence de retards récurrents concernant le paiement des fermages, alors que les consorts [NV] indiquent de leur côté qu’ils 'n’ont jamais entendu leurs parents évoquer d’éventuels litiges de paiement des fermages par leur locataire M. [T] et s’étonnent de l’argumentation développée par leur frère qu’aucune pièce aux débats ne vient justifier'. Ces derniers ont d’ailleurs produit la copie des chèques qu’ils ont pu retrouver en règlement des fermages, d’abord à l’ordre de leur père puis de leur mère, entre 2008 et 2018, à bonne date, c’est-à-dire deux fois par an comme le prévoit le bail rural du 1er novembre 1993. De leur côté, Mme [B] [I] et M. [S] [T] produisent des extraits bancaires illustrant le paiement régulier de leurs fermages entre 2015 et 2020. Bien que M. [A] [NV] ne prenne pas la peine de démontrer le caractère systématique des retards dans le paiement, la cour observe que ces retards ont pu avoir lieu de façon occasionnelle, sans dépasser un mois et, en tout cas, sans jamais crisper les relations.

Enfin, si Mme [B] [I] et M. [S] [T] ne concluent pas concernant la disparition d’une pièce d’eau, M. [A] [NV] produit en tout et pour tout à ce sujet une attestation du maire de [Localité 22] du 2 mars 2024 indiquant que la présence d’une pièce d’eau est répertoriée sur la parcelle cadastrée [Cadastre 28] (qui ne fait pas partie du périmètre des biens loués), un plan cadastral et des photographies non datées et non authentifiées de ce qui ressemble à une mare, sans que l’on puisse imputer une quelconque responsabilité aux preneurs sur cette situation, à la supposer problématique.

Hormis l’épisode de la contestation du congé pour reprise ayant donné lieu au contentieux initié par Mme [B] [I] et M. [S] [T] devant le tribunal paritaire des baux ruraux, lequel a finalement abouti à un protocole d’accord entre les parties devant la cour d’appel de Rennes, les relations de plus de trente ans ont été parfaitement entretenues, notamment du côté des preneurs qui ne déméritent pas, de sorte que leur bonne foi ne peut pas être remise en cause.

Au contraire, en signe de sa bonne foi, alors qu’il existait une difficulté sur un fermage appelé en 2016, M. [S] [T] a souhaité des explications tout en réglant le fermage litigieux à titre provisionnel 'de sorte à éviter les ennuis’ (courrier du 10 novembre 2016 à l’adresse de Mme [NV]).

Les preneurs ont été manifestement respectueux de leurs obligations tout au long du bail et aucun manquement grave à ces obligations ne peut sérieusement leur être reproché, de sorte que la faveur que constitue l’autorisation de céder le bail à leur fils, d’ailleurs donnée par six des sept indivisaires, ne se heurte pas à un défaut de qualité à la solliciter.

2 – les qualités du cessionnaire :

M. [A] [NV] affirme que M. [N] [T] ne justifie pas avoir obtenu l’autorisation d’exploiter dans le cadre de son installation au sein de l’EARL Les [Localité 21] et qu’il ne répond donc pas aux conditions requises au regard du contrôle des structures.

La cour observe que la demande d’autorisation de cession du bail s’inscrit dans le cadre de la reprise par M. [N] [T] de l’exploitation familiale actuellement mise en valeur par ses parents au sein de l’EARL Les [Localité 21] qui bénéficie déjà d’une autorisation d’exploiter les biens loués obtenue le 21 février 1994 par le GAEC Les [Localité 21], dont il est devenu associé par suite d’une cession de parts intervenue le 1er septembre 2022 et dont il va bénéficier des structures et des moyens de production qui apparaissent solides au vu du détail des stocks.

M. [N] [T] est titulaire d’un baccalauréat professionnel 'conduite et gestion de l’entreprise agricole', ce qui lui confère la capacité professionnelle agricole au sens de l’article R. 331-2 du code rural et de la pêche maritime.

Il a déposé auprès du préfet d’Ille-et-Vilaine un plan de professionnalisation personnalisé pour un 'projet d’installation sur un système grandes cultures et bovin viande, en vente directe, sur une ferme existante'.

Il justifie d’une résidence à 12 km du lieu d’exploitation, avec l’intention déclarée de reprendre l’habitation louée par ses parents depuis le 13 octobre 1987 aux [Localité 21], soit à proximité immédiate de l’exploitation familiale.

De l’ensemble, la cour confirmera le jugement en ce qu’il a autorisé la cession du bail conclu le 1er novembre 1993 renouvelé au profit de M. [N] [T].

Sur la demande reconventionnelle en résiliation

Selon M. [A] [NV], Mme [B] [I] et M. [S] [T] ont fait valoir leurs droits à la retraite avant même la saisine du tribunal, et depuis cédé à M. [N] [T] leurs parts au sein de l’EARL [Adresse 24], ce qui s’analyse en une cession prohibée.

* * * * *

Mme [B] [I] et M. [S] [T] répliquent que la demande de résiliation d’un bail rural est acte d’administration et requiert donc, pour être recevable, d’être intentée par un ou plusieurs indivisaires détenant au moins deux tiers des droits indivis, ce que M. [A] [NV] ne peut pas faire seul. Sur le fond, il n’y a pas eu cession prohibée puisque le projet a été adressé aux indivisaires et qu’il a été approuvé par plus des deux tiers d’entre eux.

* * * * *

Les consorts [NV] ne concluent pas sur ce point.

Réponse de cour

L’article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime prévoit que 'le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s’il justifie (notamment) de 'toute contravention aux dispositions de l’article L. 411-35'.

L’article L. 411-35 du même code dispose en son 1er alinéa que, 'nonobstant les dispositions de l’article 1717 du code civil, toute cession de bail est interdite, sauf si la cession est consentie, avec l’agrément du bailleur, au profit du conjoint du preneur participant à l’exploitation ou aux descendants du preneur ayant atteint l’âge de la majorité ou ayant été émancipés. À défaut d’agrément du bailleur, la cession peut être autorisée par le tribunal paritaire'.

L’autorisation doit être préalable au commencement d’exploitation par le futur cessionnaire, quand bien même les biens loués ne représenteraient pas l’intégralité du fonds d’exploitation. Le fait de procéder à la cession sans autorisation préalable constitue une infraction et le juge perd la possibilité de donner ultérieurement cette autorisation qui entérinerait une voie de fait. C’est en ce sens qu’a jugé la Cour de cassation (Civ. 3ème, 22 juin 2017, n° 16-14.717).

L’autorisation du bailleur peut être tacite. La Cour de cassation tient compte des circonstances et du comportement du propriétaire, même postérieur à la cession. Mais pour qu’ils soient pris en compte, les actes accomplis doivent exprimer une manifestation claire et non équivoque de l’agrément du bailleur. Ce qui n’est pas le cas lorsque le propriétaire et, après le décès de ce dernier, ses héritiers ont accepté pendant plusieurs années le paiement des fermages par le prétendu cessionnaire. Ainsi, l’encaissement des fermages ne constitue pas la manifestation claire et non équivoque de l’agrément du bailleur (Civ. 3ème, 30 septembre 2014 n° 13-20 419).

L’article 815-3 du code civil prévoit que 'le ou les indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis peuvent, à cette majorité (…) effectuer les actes d’administration relatifs aux biens indivis'.

En l’espèce, la demande de résiliation du bail rural ne peut pas être demandée par M. [A] [NV] seul comme ne formant qu’un septième de l’indivision, d’autant moins que les consorts [NV] y sont de leur côté formellement opposés.

En tant que de besoin, M. [A] [NV] n’est donc pas recevable à élever cette prétention.

En toute hypothèse, la cession n’a jamais été cachée aux bailleurs puisque ce n’est au contraire qu’à défaut d’accord unanime des indivisaires que Mme [B] [I] et M. [S] [T] ont, par requête reçue le 9 juillet 2021, saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Fougères afin de les voir autoriser à céder leur bail rural à leur fils M. [N] [T].

Le fait qu’une cession des parts sociales de l’EARL Les [Localité 21] soit intervenue en cours de procédure suivant acte du 1er septembre 2022 au profit de M. [N] [T] n’a pas fait de lui le preneur du bail en cause tant que le tribunal paritaire des baux ruraux n’avait pas statué sur ce point.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté M. [A] [NV] de sa demande de résiliation du bail.

Sur les dépens

Le chef du jugement concernant les dépens de première instance sera confirmé. M. [A] [NV], partie perdante, sera condamné aux dépens d’appel.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Le chef du jugement concernant les frais irrépétibles de première instance sera confirmé. L’équité commande de faire bénéficier Mme [B] [I] et M. [S] [T] d’une part et les consorts [NV] d’autre part des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 3.000 €.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe conformément à l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,

Confirme le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Fougères du 9 janvier 2024 en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne M. [A] [NV] aux dépens d’appel,

Condamne M. [A] [NV] à payer à Mme [B] [I] et M. [S] [T] ensemble la somme de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en appel,

Condamne M. [A] [NV] à payer à Mme [G] [U], Mme [SL] [D], Mme [J] [NV], M. [C] [WC] [Z] [NV], Mme [F] [NV] et M. [ZT] [NV] ensemble la somme de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier, Le président,