5ème Chambre

ARRÊT N° 94

N° RG 23/00748 – N° Portalis DBVL-V-B7H-TPPD

(Réf 1ère instance : 21/05461)

S.E.L.A.R.L. [V] [J]

LA MAISON [Localité 1] [W]

C/

M. [X] [W]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Lhermitte

M^e Rumin

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 29 AVRIL 2026

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Virginie PARENT, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,

Assesseur : Monsieur Sébastien FOURNIER, Conseiller,

GREFFIER :

Madame OMNES, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 19 Janvier 2026, devant Monsieur Sébastien FOURNIER, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

contradictoire, prononcé publiquement le 29 avril 2026 par mise à disposition au greffe suite à prorogation du délibéré le 18 mars 2026,

****

APPELANTE :

LA MAISON [Localité 1] [W] SARL, immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le n° 402 121 149, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège,

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Christophe LHERMITTE de la SELEURL GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Sophie RAITIF de la SELARL ALEO, plaidant, avocat au barreau de NANTES

INTERVENANT :

S.E.L.A.R.L. [V] [J], prise en la personne de Maître [V] [J] ès qualité de liquidateur de la société [Adresse 2]

assignée en intervention forcee par acte du 12 novembre 2025 délivré à personne habilitée,

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Christophe LHERMITTE de la SELEURL GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par M^e Sophie RAITIF de la SELARL ALEO, plaidant, avocat au barreau de NANTES

INTIMÉ :

Monsieur [X] [W]

né le 01 Janvier 1954 à [Localité 2], de nationalité française,

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représenté par M^e Yann RUMIN de la SELARL VILLAINNE-RUMIN, plaidant/postulant, avocat au barreau de NANTES

Suivant acte sous seing privé, [N] [W] et [C] [F] épouse [W] ont donné à bail commercial à la société Carpe Diem, aux droits de laquelle est venue la société [Adresse 5], des locaux dans un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 2] pour une durée de 9 ans à compter du 1er novembre 2003 et à destination de restaurant boutique alimentaire, moyennant un loyer mensuel de 2 134 euros hors charges, payable trimestriellement et d’avance.

Par jugement du 26 septembre 2013, le juge des loyers commerciaux a :

— dit n’y avoir lieu à déplafonnement ;

— fixé le montant du loyer du bail renouvelé à 35 893,28 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er novembre 2012 ;

— condamné in solidum les époux [W] à payer à la société La Maison [A] venant aux droits du preneur la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

[N] [W] est décédé le 10 juillet 2014.

Par un arrêt du 24 juin 2015, la cour d’appel de Rennes a confirmé ce jugement.

Par acte d’huissier du 6 avril 2021, [C] [W] a fait signifier à la société [Adresse 6] [A] un congé pour le 31 octobre 2021, avec offre de renouvellement du bail moyennant un loyer porté à 118 160 euros hors taxes et hors charges, outre une clause d’indexation selon variation de l’indice des loyers commerciaux.

La société La Maison [A] a donné son accord sur le principe du renouvellement du bail, mais s’est opposée au déplafonnement du loyer par

courrier recommandé du 16 avril 2021.

Par acte d’huissier de justice en date du 14 décembre 2021, [C] [W] et M. [X] [W], fils du couple [W], ont fait assigner la société [Adresse 6] [A] devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Nantes, qui par jugement du 9 janvier 2023, rendu alors que [C] [W] était entre temps décédée, a :

— rejeté en l’état la demande de médiation ;

— constaté que le bailleur était recevable à se prévaloir d’une éventuelle amélioration des locaux par suite des travaux exécutés par le preneur ;

— ordonné sur le surplus une expertise avant-dire droit, selon mission détaillée au dispositif du jugement auquel il sera renvoyé ;

— fixé la consignation à valoir sur les honoraires de l’expert ;

— dit que l’expert devait déposer son rapport au greffe avant le 30 septembre 2023 ;

— rejeté la demande de modification provisionnelle du loyer ;

— réservé les autres demandes et les dépens.

Le 2 février 2023, la société La Maison [A] a interjeté appel de cette décision.

Par jugement en date du 27 août 2025, le tribunal de commerce de Nantes a placé la société [Adresse 6] [A] en liquidation judiciaire et désigné en qualité de mandataire judiciaire la SELARL [V] [J], prise en la personne de Mme [V] [J].

Le 9 septembre 2025, la présente instance a dans ces conditions été interrompue.

La poursuite de l’activité de la société La Maison [A] n’ayant pas été autorisée, le mandataire judiciaire a par courrier du 21 octobre 2025 notifié à M. [X] [W] la résiliation du bail commercial en application de l’article L. 641-12 du code de commerce.

Par acte du 12 novembre 2025, M. [X] [W] a fait assigner le mandataire judiciaire en intervention forcée.

*

Aux termes de leurs dernières écritures notifiées le 27 novembre 2025, la société [Adresse 6] [A] et son mandataire judiciaire demandent à la cour d’appel de Rennes de :

— débouter M. [X] [W] de son appel incident et, en toutes hypothèses, rejeter l’ensemble de ses demandes ;

— débouter M. [X] [W] de ses demandes en fixation du loyer de renouvellement et de fixation au passif de la société La Maison [A] de ses créances antérieures et postérieures et, en toutes hypothèses, rejeter l’ensemble de ses demandes ;

— infirmer l’entier jugement du juge des loyers commerciaux du 9 janvier 2023 ;

et, statuant à nouveau,

— rejeter toutes les demandes du bailleur et l’en débouter ;

— fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er novembre 2021 en fonction de la règle du plafonnement à la somme de 39 153,56 euros hors taxes hors charges, la quote-part de la taxe foncière à la charge de la société [Adresse 6] [A] incluse ;

à titre subsidiaire, statuant à nouveau, dans l’hypothèse où le plafonnement serait écarté,

— fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 54 900 euros hors taxes et hors charges, la quote-part de la taxe foncière à la charge de la société La Maison [A] incluse ;

— fixer en toutes hypothèses le nouveau loyer du bail renouvelé dans les limites de l’article L. 145-34 du code de commerce par paliers de 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente ;

à titre infiniment subsidiaire, dans l’hypothèse où une mesure d’expertise serait ordonnée,

— condamner M. [X] [W] à supporter les frais et honoraires de l’expert judiciaire ;

— rejeter toute demande en fixation d’un loyer provisionnel ;

— écarter les travaux d’amélioration qui n’ont pas fait accession de la détermination de la valeur locative et rejeter toute demande en ce sens ;

en tout état de cause,

— condamner M. [X] [W] à lui verser 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance ;

— condamner M. [X] [W] à lui verser 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre de l’appel ;

— condamner M. [X] [W] aux entiers dépens de première instance et d’appel ;

— rejeter toutes les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ou aux dépens formulées par M. [X] [W], y compris à l’encontre du liquidateur judiciaire.

Par ses dernières conclusions notifiées le 2 décembre 2025, M. [X] [W] demande à la cour de :

— juger que le liquidateur de la société [Adresse 6] [A] devra intervenir à la présente instance d’appel ;

— confirmer le jugement du 9 janvier 2023 en ce qu’il a rejeté la demande de médiation et en ce qu’il a jugé recevable le bailleur à se prévaloir d’une éventuelle amélioration des locaux par suite des travaux exécutés par le preneur ;

— réformer le jugement en ce qu’il n’a pas fait droit à la demande de fixation d’un loyer à la somme de 118 160 euros hors charges et hors taxes à compter du 1er novembre 2021 ;

statuant à nouveau,

— fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 1er novembre 2021 à titre définitif à la somme annuelle de 64 050 euros hors taxes, hors charges et hors impôts fonciers ;

— fixer la créance de M. [X] [W] au passif de la liquidation judiciaire pour la période allant du '1er juillet 2025' (sic) au 27 août 2025 à la somme de 112 199,34 euros et subsidiairement à la somme de 39 264,29 euros ;

— fixer sa créance postérieure au 27 août 2025 à la somme de 32 715,87 euros arrêtée provisoirement au 6 octobre 2025 et subsidiairement sur la base journalière de 179,37 euros jusqu’à remise des clefs ;

— rejeter toutes les demandes du preneur ;

— condamner le liquidateur aux entiers dépens, lesquels comprendront les frais d’expertise ;

— condamner le liquidateur à lui payer 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 4 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1 – Sur la médiation.

Comme indiqué dans les conclusions de la société La Maison [A], cette dernière ne sollicite plus l’infirmation du jugement en ce qu’il avait rejeté la demande de médiation.

Ce point ayant toutefois fait l’objet de l’effet dévolutif de l’appel, la cour doit statuer et, en l’occurrence, confirmera le jugement comme sollicité par M. [W].

2 – Sur le déplafonnement.

Après avoir relevé que le bailleur sollicitait un déplafonnement du loyer à l’occasion du renouvellement du bail au 1er novembre 2021 en considération d’une modification notable, d’une part, des caractéristiques du local par suite de travaux d’amélioration réalisés par le preneur et, d’autre part, des facteurs locaux de commercialité, le premier juge a considéré en substance :

sur le premier moyen,

— qu’en application d’une clause d’accession qu’il a jugée applicable dès l’exécution des travaux et donc sans que leur incorporation soit différée à la fin du bail ou de la jouissance, le bailleur était recevable à se prévaloir des travaux susceptibles de constituer des améliorations de nature à provoquer une modification notable des caractéristiques du local ;

— que si le jugement du 26 septembre 2013 et l’arrêt de la cour d’appel du 24 juin 2015 avaient certes retenu que certains de ces travaux excédaient de simples aménagements relevant de l’obligation de délivrance du bailleur, pour ensuite diverger dans leurs appréciations sur leur caractère suffisant ou non pour justifier un déplafonnement, les motifs de ces décisions n’étaient en toutes hypothèses pas décisoires de sorte que cette question restait posée ;

— que toutefois les parties ne versaient pas suffisamment d’éléments pour y répondre ;

sur le second moyen,

— que la question de l’évolution des facteurs locaux de commercialité, impliquant en l’espèce des travaux d’aménagement du quartier et leur éventuel effet sur le commerce en cause, faisait l’objet d’un débat technique sérieux nécessitant la vérification des éléments invoqués par le bailleur ;

sur les deux moyens,

— qu’il était en conséquence nécessaire d’ordonner avant-dire droit une expertise.

Mesure d’instruction dont le juge soulignait au surplus l’utilité dans le cadre de l’évaluation de la valeur locative qui serait à opérer si le déplafonnement venait à être acquis, estimant en ce sens insuffisante l’expertise amiable de 2012 qui lui était soumise.

Au soutien de son appel principal, la société [Adresse 5] fait valoir :

sur les travaux,

— que la clause d’accession, qui prévoit l’incorporation immédiate des travaux ou améliorations du preneur à l’immeuble mais tout en offrant au bailleur une possibilité d’exiger la remise en état en fin de bail, contient ce faisant une ambiguïté en ce qu’une telle remise en état serait incompatible avec un renouvellement, de sorte que cette clause devrait, en application d’une jurisprudence qui reconnaît son ambigüité, s’interpréter en faveur du preneur et ne trouver dès lors application qu’à la fin des relations contractuelles c’est-à-dire au départ du preneur ;

— que même à supposer que le bailleur puisse sans attendre la fin des relations contractuelles se prévaloir de la clause d’accession, ce dernier ne prouverait en toutes hypothèses pas que les travaux en cause constitueraient une modification notable des locaux, la société La Maison [A] reprochant alors au premier juge d’avoir ordonné une expertise venant suppléer la carence du bailleur dans l’administration de la preuve d’un motif de déplafonnement ;

sur les facteurs locaux de commercialité,

— que le juge a ordonné une expertise venant, sur ce point également, suppléer la carence du bailleur dans l’administration de la preuve d’un motif de déplafonnement.

Sur ces bases, la société [Adresse 6] [A] demande à la cour :

— d’infirmer le jugement en ce qu’il a ordonné une expertise dont la mission porte sur ces deux motifs de déplafonnement ;

— de dire n’y avoir lieu à déplafonnement et, en application de la règle du plafonnement, de fixer le loyer à la somme de 39 153,56 euros hors taxes et hors charges, quote-part de taxe foncière à sa charge incluse.

M. [W] fait quant à lui valoir au soutien de sa demande de confirmation du jugement :

sur les travaux,

— que lors du bail précédant celui à renouveler, soit durant la période du 1er novembre 2003 au 30 octobre 2012, le preneur a effectué d’importants travaux d’aménagement qui, modifiant les caractéristiques des locaux et améliorant ces derniers au sens des articles R.145-3 et R.145-8 du code de commerce, sont susceptibles de justifier le déplafonnement du loyer, certes non pas à l’occasion du premier renouvellement suivant leur réalisation, mais lors du second renouvellement soit au 1er novembre 2021, ce qui a selon lui fait l’objet d’un aveu judiciaire de la société La Maison [A] devant le juge des loyers commerciaux lors de l’instance ayant abouti au jugement du 26 septembre 2013 ;

— que la clause d’accession, telle que rédigée en l’espèce à savoir avec la stipulation d’une incorporation immédiate dès l’exécution des travaux, ne serait pas concernée par la jurisprudence invoquée par la société [Adresse 6] [A], qui ne concernerait que l’hypothèse d’une accession en fin de bail et non celle ici en cause d’une accession immédiate ;

sur les facteurs locaux de commercialité,

— que le rapport d’expertise, sur le détail duquel il revient, établit selon lui que le quartier en cause a connu une évolution favorable des facteurs locaux de commercialité.

Il convient de rappeler que l’article L. 145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1° Les caractéristiques du local considéré ;

2° La destination des lieux ;

3° Les obligations respectives des parties ;

4° Les facteurs locaux de commercialité ;

5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

L’article L. 145-34 de ce code précise :

À moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques.

(…)

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

Il résulte de ces dispositions que le déplafonnement du loyer du bail commercial renouvelé et sa fixation à la valeur locative est possible dès lors qu’une modification notable d’au moins un des quatre premiers critères d’évaluation de la valeur locative prévus par l’article L.145-33 est prouvée par le bailleur qui l’invoque, étant précisé que les modifications doivent être intervenues postérieurement à la date d’effet du bail expiré et antérieurement à la date d’effet du nouveau bail, période qui inclut celle d’une éventuelle tacite prolongation.

a) Sur les travaux, leur accession et leurs effets sur le local.

Il résulte des termes de l’article R. 145-3 du code de commerce que les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération :

1° De sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;

2° De l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;

3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ;

4° De l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;

5° De la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

En application de l’article L. 145-34 susvisé du même code, une modification des caractéristiques du local considéré doit être notable pour permettre un déplafonnement du loyer.

L’article R. 145-8 dispose quant à lui, notamment, que les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge.

Les articles R. 145-3 et R. 145-8 du code de commerce invitent ainsi à distinguer les travaux selon qu’ils ont entraîné une modification notable des caractéristiques des locaux ou une amélioration de ces derniers. Il résulte alors de l’application combinée de ces dispositions :

— que les travaux emportant uniquement une modification notable des caractéristiques des locaux (R. 145-3), qu’ils soient réalisés par le bailleur ou par le preneur, à condition dans ce dernier cas qu’ils aient fait accession au profit du bailleur, doivent être invoqués comme motif de déplafonnement lors du renouvellement qui suit la date de leur réalisation ;

— que les travaux emportant à la fois modification notable des caractéristiques des locaux (R. 145-3) et amélioration des locaux (R. 145-8), relèvent quant à eux du régime afférent à cette seconde qualification, qui prévaut en effet, de sorte que :

* s’ils ont été réalisés par le preneur avec prise en charge directe ou indirecte par le bailleur, ils pourront constituer un motif de déplafonnement dès le premier renouvellement ;

* s’ils ont été réalisés par le preneur sans aucune participation du bailleur, ils ne pourront constituer un motif de déplafonnement que lors du second renouvellement suivant la date de leur réalisation, à condition qu’ils aient fait accession au plus tard à la fin du bail au cours duquel ils ont été réalisés.

Ainsi, lorsque les travaux sont le fait du preneur, qu’ils aient seulement emporté une modification notable des locaux ou engendré au surplus leur amélioration, ils ne pourront en toutes hypothèses fonder un déplafonnement que si l’accession n’a pas été contractuellement différée à la fin de la jouissance.

Enfin, s’agissant de la jurisprudence invoquée par la société La Maison [A] qu’il convient de préciser, il est admis que, dans leur appréciation souveraine de la commune intention des parties, les juges du fond peuvent retenir qu’une clause d’accession en fin de bail associée à une clause dite 'de nivellement’ permettant au bailleur de demander, en fin de bail également, la remise des locaux dans leur état primitif, peut en cela être affectée d’une ambiguïté.

En effet, si une telle clause n’est certes pas ambiguë quant à l’existence d’une accession, elle le devient en revanche quant au moment de sa réalisation : elle offre au bailleur, en fin de bail, une alternative entre l’incorporation des travaux et leur suppression, or une telle option ne peut pas utilement s’exercer en cas de renouvellement, celui-ci étant incompatible avec la remise des locaux dans leur état primitif.

Les juges du fond peuvent dès lors en déduire qu’une telle clause ne peut emporter accession qu’à la fin des relations contractuelles et donc de la jouissance.

Sur ce, la cour observe tout d’abord qu’en application des textes et principes ci-dessus exposés, tous travaux ayant uniquement emporté une modification notable des caractéristiques des locaux, sans amélioration, n’auraient pu être invoqués, quelle que soit la date de l’accession, qu’à l’occasion du premier renouvellement suivant leur réalisation, soit en l’occurrence le renouvellement intervenu le 1er novembre 2012.

De sorte qu’en l’absence de déplafonnement intervenu à cette date à laquelle a débuté un nouveau bail, M. [W] ne peut plus valablement le solliciter lors du second renouvellement du 1er novembre 2021 qui fait l’objet du présent litige.

Il peut donc d’ores et déjà être retenu qu’aucun déplafonnement ne peut en l’espèce se fonder sur cette seule qualification de travaux modifiant de manière notable les caractéristiques des locaux.

S’agissant des travaux ayant, au surplus, engendré une amélioration des locaux, ils peuvent quant à eux certes fonder un déplafonnement lors du second renouvellement suivant la date de leur réalisation, soit lors du renouvellement ici en cause du 1er novembre 2021, mais à la condition qu’ils aient fait accession au plus tard à la fin du bail au cours duquel ils ont été réalisés, soit au plus tard le 30 octobre 2012.

— Sur la date de l’accession :

Le principe même d’une accession en cours de bail est débattu entre les parties sur la base des termes de la clause litigieuse, ainsi rédigée :

Si, en vertu d’un accord particulier postérieur, des travaux ou améliorations étaient effectués par le locataire, ils seront sans indemnité, incorporés immédiatement à l’immeuble, à l’exception des seuls appareils, et ce, sans préjudice du droit du propriétaire d’exiger en fin de bail, aux frais du preneur, l’enlèvement de ces installations et la remise des locaux en leur état primitif..

La cour observe alors que le bail litigieux associe la clause de nivellement non pas à une clause d’accession en fin du bail, comme dans la jurisprudence explicitée plus haut qui y voit une possible ambiguïté, mais à une clause d’accession des travaux ou améliorations dès leur réalisation par le preneur ('incorporés immédiatement à l’immeuble').

Cette stipulation, en ce qu’elle prévoit une accession immédiate sans la différer à la fin du bail, n’offre donc au bailleur, comme justement relevé par le premier juge, aucune option en fin de bail ou de jouissance entre incorporation et remise en état. Elle ne présente donc pas l’ambiguïté qui affecte les clauses ouvrant une telle option : ici, la commune intention des parties a été de prévoir l’incorporation au fur et à mesure des travaux tout en permettant au bailleur ('sans préjudice') d’exiger en fin de jouissance un retour de son local à l’état originel.

Il n’est nul besoin, compte tenu de la clarté de cette clause, d’en passer par une interprétation qui repousserait l’accession à la fin de la jouissance.

C’est donc à bon droit que le premier juge a considéré que, compte tenu de la rédaction de la clause en litige, M. [W] était dès à présent 'recevable à se prévaloir d’une éventuelle amélioration des locaux par suite des travaux exécutés par le preneur’ ayant été, comme ajouté dans sa motivation, 'de nature à provoquer une modification notable des caractéristiques du local'.

Le jugement sera confirmé en cela.

— Sur la qualification des travaux en cause :

Contrairement à ce que sollicite la société [Adresse 5], il n’y a plus lieu d’infirmer le jugement en ce qu’il a ordonné une expertise judiciaire destinée à éclairer, notamment, cette question d’une éventuelle amélioration des locaux par des modifications le cas échéant notables de ses caractéristiques, dès lors que le rapport en a déjà été déposé et qu’à hauteur d’appel il est au surplus versé aux débats par les parties. Le jugement sera donc nécessairement confirmé en cela.

Dans son arrêt précité du 24 juin 2015, la cour d’appel de Rennes a certes confirmé la décision du 26 septembre 2013 par laquelle le juge des loyers commerciaux, statuant sur ces travaux, a dit n’y avoir lieu à déplafonnement, mais elle l’a fait après avoir porté, dans sa motivation, une appréciation différente de lui sur la qualification des travaux.

Ainsi la cour, après avoir écarté comme le juge toute possibilité de déplafonnement au titre de travaux ayant certes amélioré les locaux mais ayant participé de l’obligation de délivrance du bailleur, a ensuite considéré, à la différence du juge, que d’autres travaux avaient non seulement modifié notablement les caractéristiques des locaux mais les avaient au surplus améliorés, à savoir :

— la création d’une verrière délimitant une courette intérieure,

— la création d’une verrière en toiture centrale pour éclairer naturellement l’intérieur des locaux,

— la création d’une mezzanine permettant d’agrandir la surface des locaux,

— l’ouverture d’une porte intérieure pour permettre l’accès aux locaux voisins dont elle était également locataire.

La cour n’avait alors pas jugé le déplafonnement infondé, mais prématuré, en ce qu’il ne pouvait, en application des règles exposées plus haut, intervenir qu’au second renouvellement et non au premier dont elle était à l’époque saisie.

Si cette motivation retenant la qualification de travaux ayant tout à la fois amélioré les locaux et modifié notablement leurs caractéristiques n’est certes pas décisoire, comme rappelé à juste titre par le jugement ici déféré, elle n’en est pas moins parfaitement justifiée et la cour, dans la présente composition, la fait sienne sans réserve vu la nature, l’ampleur et l’impact de ces travaux, d’autant plus que le rapport d’expertise entre temps déposé les a confirmés, illustrés et précisés dans les surfaces concernées.

Dans ce rapport l’expert ajoute que les parties ont convenu devant lui que le preneur avait en outre réalisé sans participation du bailleur d’autres travaux non visés dans le précédent arrêt de la cour, à savoir :

— l’installation d’un monte-charge,

— une climatisation,

— le passage de 1 à 3 chambres froides (1 seule était visée dans l’arrêt).

A aucun moment la société La Maison [A] n’entreprend dans ses conclusions d’évoquer ces travaux et, donc, de contester la circonstance expressément affirmée par M. [W] dans les siennes qu’ils constituent eux aussi des travaux ayant amélioré les locaux et modifié notablement leurs caractéristiques.

Outre cette absence de contestation, la cour observe tout d’abord que si la création d’une seule chambre froide aurait relevé de travaux nécessaire à la destination des locaux, l’augmentation du nombre de chambres constitue quant à elle une amélioration de ces derniers. Le monte-charge et la climatisation améliorent également les locaux, ainsi rendus respectivement plus fonctionnels et agréables à vivre. Toutes ces installations modifient en outre de manière notable les caractéristiques des locaux.

Ainsi, qu’il s’agisse des travaux déjà visés dans l’arrêt du 24 juin 2015 ou de ceux nouvellement mis au jour par le rapport d’expertise, la cour est en mesure de se convaincre qu’ils ont engendré des modifications notables des caractéristiques des locaux et au surplus amélioré ces derniers.

Ils justifient donc un déplafonnement du loyer à l’occasion du second renouvellement suivant leur réalisation, à savoir celui intervenu le 1er novembre 2021.

Il sera statué en ce sens.

b) Sur les facteurs locaux de commercialité.

Le déplafonnement étant déjà acquis, il n’est point besoin de statuer sur l’autre motif, devenu surabondant, que constituait l’évolution des facteurs locaux de commercialité.

3 – Sur la valeur locative et la créance.

Dans l’hypothèse d’un déplafonnement, ci-dessus réalisée, la société [Adresse 6] [A] demande à titre subsidiaire à la cour de :

— fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme de 54 900 euros hors taxes et hors charges, en ce compris la quote-part de la taxe foncière mise à sa charge ;

— fixer en toutes hypothèses le nouveau loyer du bail renouvelé dans les limites de l’article L. 145-34 du code de commerce par paliers de 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

Au soutien de ses demandes, la société La Maison [A] fait valoir en substance :

— que l’option contractuellement laissée au bailleur de solliciter la remise des lieux en leur état primitif sans considération pour la nature des travaux empêcherait d’intégrer ces derniers dans la détermination de la valeur locative ;

— qu’à l’inverse, le local serait situé dans un quartier secondaire ayant connu une évolution défavorable des facteurs de commercialité (réductions des places de stationnement limitant la possibilité de se rendre jusqu’au local, multiplication des manifestations paralysant le centre ville et les axes routiers, mesures de confinement ayant non seulement eu un impact pendant leur cours mais ayant aussi modifié les habitudes des consommateurs ;

— qu’un rapport d’expertise déposé en décembre 2012 a retenu une valeur locative de 130 euros/m²/an.

M. [W] demande quant à lui à la cour de :

— fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 1er novembre 2021 à titre définitif à la somme annuelle de 64 050 euros hors taxes, hors charges et hors impôts fonciers.

Au soutien de cette demande, et après avoir déploré une vaine tentative d’obtenir en décembre 2022 de la société [Adresse 5] la communication d’un rapport d’expertise amiable, M. [W] fait valoir que l’expert judiciaire a rendu son rapport dans lequel il a procédé à des investigations et a calculé la valeur locative à hauteur de 64 050 euros hors taxes, hors charges et hors impôts fonciers.

Sur ce dernier point, M. [W] entend souligner que l’expert a fixé la valeur locative en procédant à une appréciation par comparaison qui prenait notamment en compte 'les transferts de charges qui ont été corrigés', de sorte que l’expert, qui a analysé les références en fonction de l’existence ou non de ce transfert de charges, a pu retenir qu’il n’était pas 'nécessaire d’appliquer une minoration ou majoration'.

L’article L. 145-33 précité du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1 Les caractéristiques du local considéré ;

2 La destination des lieux ;

3 Les obligations respectives des parties ;

4 Les facteurs locaux de commercialité ;

Les prix couramment pratiqués dans le voisinage ;

Un décret en Conseil d’Etat précise la consistance de ces éléments.

L’article L. 145-34 de ce code dispose, en son alinéa 4, qu’en cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

Sur ce, le jugement sera d’ores et déjà confirmé en ce qu’il avait rejeté la demande de fixation provisionnelle du loyer, le premier juge n’ayant pas disposé des éléments suffisants pour faire droit à cette demande et ayant à juste titre relevé l’existence de contestations sérieuses.

La cour, qui après lecture du rapport d’expertise judiciaire peut se convaincre que l’expert a mené ses opérations avec diligence, pris en compte comme il se doit l’ensemble des critères légaux et dûment répondu aux dires des parties, estime n’avoir aucune critique à formuler à l’encontre des évaluations de la valeur locative annuelle qui s’y trouvent faites, à savoir :

—  66 300 euros HT et HC, en considérant que la clause d’accession a immédiatement incorporé les améliorations au bien,

—  64 050 euros HT et HC, dans l’hypothèse où il serait considéré que la clause d’accession ne pouvait jouer qu’en fin de jouissance.

Alors pourtant que M. [W] concluait à une incorporation immédiate et que la cour en a jugé ainsi, ce qui aurait dû conduire à une fixation du loyer renouvelé à 66 300 euros HT et HC par an, force est de constater qu’il limite pourtant sa demande à la somme annuelle de 64 050 euros HT et HC, qui sera donc retenue, sauf à lui appliquer, dans le calcul des sommes que M. [W] est en droit de faire valoir dans le cadre d’une procédure collective où il a dûment déclaré sa créance, le lissage de l’article L. 145-34 alinéa 4 susvisé, invoqué à bon droit par la société La Maison [A].

Selon le calcul de M. [W] dans ses conclusions, qui ne se voient opposer aucun calcul alternatif par la société [Adresse 6] [A] et qui sera donc retenu, sa créance dans la liquidation judiciaire sera fixée comme suit après application de ce lissage et déduction des paiements déjà intervenus :

— période du 1er novembre 2021 (et non 1er juillet 2025 comme visé dans son dispositif par suite d’une manifeste erreur de plume) au 27 août 2025 (créance antérieure au placement en liquidation judiciaire) '> 39 264,29 euros ;

— période du 28 août 2025 jusqu’à remise des clés (créance postérieure) '> 179,37 euros par jour.

4 – Sur les dépens et les frais irrépétibles.

Le premier juge avait réservé les demandes présentées à ces titres et les parties demandent à la cour de statuer sur ces frais de première instance.

La société La Maison [A] étant partie succombante, son mandataire liquidateur sera condamné, ès qualités, aux entiers dépens de première instance et d’appel, en ce compris les frais d’expertise.

Il sera également condamné, ès qualités, au paiement d’une somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles de première instance et d’appel de M. [W].

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Statuant publiquement, contradictoirement, par arrêt mis à la disposition des parties au greffe,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Fixe le loyer du bail renouvelé à compter du 1er novembre 2021 à la somme annuelle de 64 050 euros hors taxes, hors charges et hors impôts fonciers ;

Fixe la créance de M. [X] [W] au passif de la liquidation judiciaire de la société [Adresse 6] [A] :

— à la somme de 39 264,29 euros pour la période du 1er novembre 2021 au 27 août 2025 ;

— à la somme de 179,37 euros par jour du 28 août 2025 jusqu’à remise des clefs ;

Condamne la SELARL [V] [J], en sa qualité de mandataire judiciaire de la société La Maison [A], aux entiers dépens de première instance et d’appel, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire ;

Condamne la SELARL [V] [J], en sa qualité de mandataire judiciaire de la société [Adresse 6] [A], à payer à M. [X] [W] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de ses frais irrépétibles de première instance et d’appel ;

Déboute les parties de toutes leurs demandes plus amples ou contraires.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,