1e chambre civile B

N° RG 24/06593

N° Portalis

DBVL-V-B7I-VOBK

(Réf 1e instance : 24/00244)

Mme [E] [D]

c/

Mme [N] [X]

SARL IMMOBREIZH

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Guennec

Me [Localité 11]

M^e Bommelaer

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 13 JANVIER 2026

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Président : Madame Véronique VEILLARD, présidente de chambre

Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, président de chambre

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, conseillère

GREFFIER

Madame Elise BEZIER, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS

A l’audience publique du 16 juin 2025 devant Madame Caroline BRISSIAUD, magistrate rapporteur, tenant seule l’audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT

Contradictoire, prononcé publiquement le 13 janvier 2026 par mise à disposition au greffe après prorogation

****

APPELANTE

Madame [E] [D]

née le 9 mai 1946 à [Localité 18]

[Adresse 4]

[Localité 8]

Représentée par M^e Typhaine GUENNEC de la SELARL LE MAGUER RINCAZAUX EISENECKER CHANET EHRET GUENNEC, avocat au barreau de LORIENT

INTIMÉES

Madame [N] [X]

née le 14 avril 1945 à [Localité 14]

[Adresse 1]

[Localité 9]

Représentée par M^e Pierre BEAUVOIS de la SELARL BEAUVOIS PIERRE – PICART SEBASTIEN – BERNARD HELENE, avocat au barreau de LORIENT

SARL IMMOBREIZH immatriculée au RCS de [Localité 12] sous le numéro 448. 308. 601, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Benoît BOMMELAER de la SELARL CORNET VINCENT SEGUREL,avocat au barreau de RENNES

FAITS ET PROCÉDURE

1. Suivant acte authentique du 29 septembre 2022, Mme [E] [D] a acquis de Mme [N] [X] une maison d’habitation sise [Adresse 4] à [Localité 15] (56) par l’entremise de l’agence immobilière Immobreizh de [Localité 16].

2. Il s’agit d’une maison individuelle édifiée sur une parcelle appartenant à une copropriété horizontale dénommée Ecotopia, comportant d’autres maisons identiques.

3. Quelques semaines après son acquisition, Mme [E] [D] s’est plainte de désordres tenant à la présence d’infiltrations d’eau au niveau de la toiture végétalisée de la maison ainsi qu’à un phénomène de condensation sur les vitres de la verrière en façade.

4. Courant novembre 2022, elle a fait réaliser des devis de réfection pour un montant total avoisinant la somme de 30.000 €.

5. Une réunion d’expertise amiable contradictoire s’est tenue sous l’égide du cabinet Saretec le 31 janvier 2023 et une recherche des causes de fuite a été réalisée par la société Srio le 1er juin 2023.

6. En novembre 2023, Mme [E] [D] a fait constater l’état de la maison par un commissaire de Justice.

7. Aucune solution amiable n’a pu être trouvée.

8. C’est dans ce contexte que suivant actes de commissaire de justice des 19 et 20 juin 2024, Mme [D] a fait assigner Mme [X] et la Sarl Immobreizh devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Lorient aux fins d’expertise judiciaire.

9. Par ordonnance de référé du 12 novembre 2024, la présidente du tribunal judiciaire de Lorient a :

— déclaré Mme [D] recevable en sa demande,

— dit n’y avoir lieu à référé,

— rejeté les autres demandes,

— rappelé que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire,

— condamné Mme [D] aux dépens.

10. Mme [E] [D] a interjeté appel de tous les chefs de cette ordonnance par déclaration du 9 décembre 2024.

11. Par conclusions du 3 avril 2025, Mme [X] a saisi le premier président de la cour d’appel de Rennes de conclusions tendant à la réformation de l’ordonnance du 12 novembre 2024 en ce qu’elle a jugé Mme [D] recevable en sa demande. Elle demandait de juger cette dernière irrecevable en sa demande et de la condamner aux dépens ainsi qu’à lui payer la somme de 1.000 € au titre des frais irrépétibles.

12. Mme [D] a répliqué par conclusions adressées au premier président du 13 mai 2025 aux termes desquelles elle sollicitait la confirmation de l’ordonnance du 12 novembre 2024 en ce qu’elle l’a jugée recevable en sa demande et la condamnation de Mme [X] aux dépens de l’incident ainsi qu’à lui payer la somme de 600 € au titre des frais irrépétibles.

13. L’ordonnance de clôture est intervenue le 20 mai 2025.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

14. Mme [E] [D] expose ses prétentions et moyens (lesquels seront repris dans la motivation) dans ses conclusions transmises au greffe et notifiées le 5 mai 2025 auxquelles il est renvoyé pour l’exposé détaillé.

15. Elle demande à la cour de :

— confirmer l’ordonnance du juge des référés près le tribunal judiciaire de Lorient en ce qu’elle a déclaré recevable l’action introduite par Mme [D],

— infirmer l’ordonnance des référés rendu le 12 novembre 2024 par le tribunal judiciaire de Lorient pour le surplus et notamment en ce qu’elle a :

— dit n’y avoir lieu à référé,

— rejeter les autres demandes,

— rappeler que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire,

— condamner Mme [D] aux dépens.

Statuant à nouveau :

— ordonner une mesure d’expertise judiciaire,

— désigner tel expert judiciaire qui lui conviendra avec la mission suivante :

* entendre les parties et tout sachant, se faire remettre tous les documents utiles et s’entourer de tous les renseignements nécessaires à l’accomplis-sement de sa mission, réunir contradictoirement les parties,

* s’adjoindre de tout sachant, tout sapiteur qu’il estime nécessaire,

* se rendre sur place : [Adresse 6]) après avoir convoqué les parties et leurs conseils,

* dire si les vices rendent l’immeuble impropre à son usage ou s’ils en diminuent l’usage, s’ils existaient avant la vente, préciser pour chaque désordre s’il provient d’une usure normale du bien, d’une négligence dans l’entretien du bien ou toute autre cause, préciser si des travaux ont été effectués et s’ils étaient conformes aux règles de l’art,

* préciser la date à laquelle l’acquéreur a eu connaissance du vice,

* indiquer si l’acquéreur pouvait déceler ces vices lors de la vente en tenant compte des connaissances de ce dernier et s’il pouvait en apprécier la portée,

* fournir tous éléments concernant l’éventuelle connaissance par les vendeurs des vices affectant le bien eu égard à l’ampleur des désordres constatés,

* indiquer l’importance, la nature, le coût et la durée des travaux de remise en état et éradiquer notamment de manière définitive la présence d’infiltrations,

* donner les éléments techniques ou de fait de nature à permettre, le cas échéant, au tribunal saisi sur le fond du litige de déterminer les responsabilités éventuelles encourues notamment en examinant si l’agent immobilier d’Immobreih n’a pas manqué à son obligation professionnelle d’information et de conseil,

* évaluer les préjudices de toute nature résultant de ces vices notamment le préjudice de jouissance,

* dans l’hypothèse où l’acquéreur entendrait demander une restitution d’une partie du prix de vente (et non la résolution de la vente ou des dommages et intérêts) fournir tous éléments d’appréciation de la diminution de la valeur de l’immeuble,

* déposer un pré-rapport en impartissant un délai aux parties pour formuler leurs observations,

* déposer un rapport final en ayant tenu compte des dires récapitulatifs de l’ensemble des parties,

— débouter la société Immobreih de toutes ses demandes,

— débouter Mme [X] de toutes ses demandes,

— réserver les dépens.

16. Mme [N] [X] expose ses prétentions et moyens (lesquels seront repris dans la motivation) dans ses conclusions transmises au greffe et notifiées le 16 juin 2025 auxquelles il est renvoyé pour l’exposé détaillé.

17. Elle demande à la cour de :

— réformer l’ordonnance du 12 novembre 2024 en ce qu’elle a jugé Mme [D] recevable en sa demande,

— déclarer Mme [D] irrecevable pour défaut de qualité à agir,

— confirmer le reste de l’ordonnance du 12 novembre 2024,

— condamner Mme [D] aux entiers dépens outre le paiement d’une somme de 2.000 € au titre des frais irrépétibles,

18. La Sarl Immobreizh expose ses prétentions et ses moyens (lesquels seront repris dans la motivation) dans ses conclusions transmises au greffe et notifiées le 5 mai 2025 auxquelles il est renvoyé pour l’exposé détaillé.

19. Elle demande à la cour de :

— confirmer l’ordonnance de la président du tribunal judiciaire de Lorient du 12 novembre 2014,

— condamner la partie succombante à verser à la Société Immobreih la somme de 3.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

MOTIVATION DE LA COUR

1°/ Sur les conclusions d’incident transmises au premier président de la cour

20. Il n’y a pas lieu de statuer sur les conclusions d’incident des 3 avril 2025 (Mme [X]) et 13 mai 2025 (Mme [D]) adressées au premier président et tendant à la réformation de l’ordonnance déférée en ce qu’elle a déclaré Mme [D] recevable en sa demande d’expertise.

21. Cette fin de non-recevoir, déjà tranchée par le juge des référés, ne relève ni de la compétence du premier président ni de celle du conseiller de la mise en état, mais bien de la cour en raison de l’effet dévolutif de l’appel.

22. D’ailleurs, dans ses dernières conclusions devant la cour, Mme [X] demande bien la réformation de l’ordonnance du 12 novembre 2024 en ce qu’elle a jugé Mme [D] recevable en sa demande et statuant à nouveau de la déclarer irrecevable.

23. La cour statuera donc sur cette fin de non-recevoir dans les termes des seules conclusions dont elle est valablement saisie.

2°/ Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de Mme [D]

24. Mme [D] rappelle les dispositions de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 ainsi que celles de l’article 7 du réglement de copropriété, pour en déduire que les désordres qu’elle dénonce affectent bien une partie privative de la copropriété. Elle considère que le premier juge a justement retenu qu’elle avait intérêt à agir seule pour la conservation de son propre bien qui correspond à la quote-part privative de la copropriété. Elle ajoute que le syndic a été parfaitement informé de son action.

25. Mme [X] fait valoir que :

— le réglement de copropriété produit aux débats ne permet pas d’établir la répartition entre les parties communes et les parties privatives en ce qui concerne la toiture et la verrière.

— l’action du copropriétaire sur d’éventuelles parties communes qui lui occasionneraient des préjudices de jouissances privés repose sur la nécessaire information du syndic, ce qui n’est pas justifié en l’espèce,

— Mme [D] ne démontre pas son intérêt à agir s’agissant de problématiques qui concernent le clos et le couvert du bâtiment.

Réponse de la cour

26. Conformément aux dispositions des articles 31 et 122 du code de procédure civile le défaut de qualité à agir constitue une fin de non-recevoir.

27. L’article 15 de la Loi du 10 juillet 1965 dispose que 'Le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble.

Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic.

En cas de carence ou d’inaction du syndic, le président du conseil syndical peut également, sur délégation expresse de l’assemblée générale, exercer une action contre le syndic, en réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires. Lorsque la copropriété n’a pas de conseil syndical, cette action peut être exercée par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires.

En cas de condamnation, les dommages et intérêts sont alloués au syndicat des copropriétaires.

Si, à l’issue de l’instance judiciaire, l’action exercée dans l’intérêt du syndicat est déclarée bien fondée par le juge, la charge des frais de procédure non supportés par le syndic est répartie entre tous les copropriétaires proportionnellement aux quote-parts de parties communes afférentes à leur lot.'

28. En l’espèce, l’ensemble immobilier de Mme [X] dépend d’une copropriété horizontale.

29. L’article 7 du réglement de copropriété du 7 décembre 2005précise que 'les parties privatives comprennent pour chaque lot constitué sur l’ensemble immobilier : la totalité des aménagements qui composent la maison individuelle prévue sur ce lot, ainsi que le droit d’usage exclusif du sol d’assiette de cette construction et du jardin y attenant.'

30. Il n’est donc pas contestable que les désordres allégués affectent le lot privatif de Mme [D].

31. Par ailleurs, la lecture combinée des pièces n° 12 (mail du 12 août 2024 par lequel Mme [P], syndic de la copropriété Ecotopia accuse réception de l’assignation en référé) et n° 36 (procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires Ecotopia du 1er novembre 2024 justifiant de la qualité de Syndic de Mme [P]) permet d’établir que le syndic a bien été informé de l’action en Justice initiée par Mme [D].

32. Mme [X] sera donc déboutée de sa fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir. L’ordonnance sera par conséquent confirmée en ce qu’elle a déclaré Mme [D] recevable en son action.

3°/ Sur la demande d’expertise judiciaire

33. Mme [D] fait grief au juge des référés d’avoir statué au fond et analysé des stipulations contractuelles, ce qui ne relevait pas de ses pouvoirs.

34. Elle rappelle qu’au stade du référé6expertise, il ne lui incombe pas d’établir le bien-fondé de ses réclamations dont l’appréciation relève uniquement du juge du fond.

35. Elle estime qu’elle établit suffisamment la réalité des désordres affectant sa maison et leur gravité et souligne que dans la mesure où Mme [X] les conteste, il existe un litige potentiel notamment sur le fondement de la garantie des vices cachés.

36. Elle ajoute que divers éléments permettent de discuter la connaissance du vice par la venderesse de sorte qu’il ne peut à ce stade, lui être opposé la clause d’exonération contractuelle.

37. Elle s’oppose à la mise hors de cause de l’agence immobilière, considérant qu’il appartiendra à l’expert judiciaire de démontrer si en qualité de professionnelle de l’immobilier, la société Immobreizh ne pouvait ignorer l’existence de désordres affectant l’immeuble.

38. Elle conclut donc à l’existence d’un motif légitime à demander la désignation d’un expert judiciaire au contradictoire tant de Mme [X] que de l’agence Immobreizh.

39. Mme [X] fait valoir qu’elle a procédé au nettoyage de la gouttière avant la vente, de sorte qu’il avait été remédié à la problématique de coulure le long du local à vélo et qu’il n’y avait pas lieu de l’évoquer lors de la vente. Elle expose que Mme [D] ne démontre aucunement que la coulure alléguée affectant un mur extérieur d’un local non habitable serait constitutive d’un vice d’une gravité suffisante pour relever des dispositions des articles 1641 et suivants du code civil.

40. Elle conteste le phénomène de condensation allégué au niveau de la verrière, indiquant avoir elle-même procédé avant la vente au changement des deux seules vitres affectées par cette problématique, de sorte qu’elle ne pouvait avoir connaissance des désordres survenus postérieurement après la vente sur les autres vitres. Elle souligne que la condensation n’empêche pas l’usage normal des lieux, de sorte que le critère de gravité n’est pas établi.

41. S’agissant des ponts thermiques, elle se réfère à l’expertise Saretec qui évoque une aggravation de cette problématique en raison du fait que Mme [D] ne chaufferait pas suffisamment son habitation. Elle indique qu’elle a toujours bien entretenu sa maison et qu’elle n’a jamais constaté les traces noirâtres et le gonflement des parquets dénoncés par Mme [D].

42. Considérant que sa connaissance des vices lors de la vente n’est pas établie, elle entend se prévaloir de la clause d’exonération de la garantie des vices cachés figurant dans l’acte de vente.

43. La Sarl Immobreizh considère que Mme [D] ne dispose d’aucun motif légitime à voir ordonner une expertise judiciaire à son égard, dès lors qu’elle ne justifie pas de la réalité des désordres allégués.

44. Elle estime qu’en toutes hypothèses, il n’existe aucun élément justifiant que la mesure d’instruction soit ordonnée au contradictoire de l’agent immobilier qui n’est pas un professionnel de la construction et auquel il ne peut être reproché aucun manquement à son devoir d’information pour des désordres non apparents, si la venderesse ne l’en a pas préalablement informé. Or, elle rappelle que dans ses écritures, Mme [X] confirme qu’elle n’a jamais informé l’agent immobilier d’un quelconque vice ni des travaux qui auraient été effectués préalablement à la vente, ce qu’elle avait d’ailleurs confirmé dans l’acte de vente où elle indique n’avoir réalisé aucun travaux dans les dix dernières années.

Réponse de la cour

45. En droit, l’article 145 du code de procédure civile dispose que « s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait défendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ».

46. Il ne ressort pas de ces dispositions que le demandeur à une mesure d’instruction est tenu de démontrer le bien-fondé de l’action en vue de laquelle la mesure d’instruction est sollicitée. Il lui suffit d’établir qu’il existe un lien plausible entre des faits pertinents reprochés à l’autre partie au litige et le dommage invoqué et que l’action en vue de laquelle la mesure d’instruction est sollicitée ne soit pas manifestement vouée à l’échec.

47. La mesure sollicitée doit présenter une utilité notamment du point de vue de la situation probatoire du demandeur.

48. L’existence d’un motif légitime relève de l’appréciation souveraine de la cour.

49. En l’espèce, Mme [D] invoquent les désordres suivants:

— désordre n° 1 : infiltrations au niveau de la toiture végétalisée endommageant un abri extérieur

— désordre n° 2 : condensation à l’intérieur des vitrages de la verrière en façade de la maison

— désordre n° 3 : dégradation du châssis en bois de la verrière

— désordres n° 4 : multiples ponts thermiques.

50. Ces désordres sont apparus dans les deux mois de son acquisition.

51. Au soutien de sa demande d’expertise, elle produit plusieurs pièces démontrant la réalité des désordres allégués :

— Un rapport d’expertise amiable contradictoire par le cabinet Saretec établi le 31 janvier 2023.

52. Ce rapport est peu exploitable d’un point de vue technique. Il éclaire en revanche sur la connaissance des vices que pouvait avoir Mme [X].

53. En effet, il indique que la cause des infiltrations n’est pas précise et préconise une recherche des cause de fuite afin de déterminer l’origine exacte des infiltrations. Sur ce point il s’avère qu’ avant la vente, Mme [X] avait fait établir un devis de réfection d’étanchéité de la toiture par la société Smac. Mme [X] explique à l’expert que 'compte tenu du montant, elle n’a pas donné suite et que ses voisins, possédant le même type de maison lui auraient indiqué que le problème venait de l’engorgement de la gouttière par de la boue ' et 'avoir réalisé un nettoyage de la gouttière et que cela aurait mis fin au problème'.

54. Par ailleurs, le phénomène de condensation sur certaines vitres de la verrière n’est pas constaté au jour de la réunion d’expertise. L’expert amiable attribue ce désordre à la vétusté. Il constate en revanche que trois vitrages ont été remplacés. Mme [X] a confirmé être à l’origine de ces remplacements.

55. S’agissant des ponts thermiques occasionnant des traces noirâtres sur les murs, il invoque une aggravation du phénomène par une insuffisance de chauffage imputable à Mme [L]. Mme [X] indique à l’expert que ces phénomènes étaient déjà présents lors de son occupation et qu’un peintre en avait fait le diagnostic.

— Un rapport de recherche des causes de fuite de la société SRIO du 1er juin 2023

56. Les investigations et tests d’arrosage confirment l’infiltration sur la cloison de l’abri lors de l’arrosage de la partie courante de toiture dont le mode constructif présente des points de faiblesse au niveau de l’étanchéité (au niveau des tasseaux).

— Un procès-verbal de constat de commissaire de Justice dressé par Me [A] le 7 novembre 2023

57. Aux termes duquel, le commissaire de justice a effectué les constatations suivantes :

Dans la pièce à vivre :

— de la buée entre les deux vitrages,

— des bandes verticales noirâtres sur les murs,

— une trace d’infiltration au plafond d’une longueur d’environ sept cm,

Concernant la verrière : le châssis en bois est dégradé, vermoulu, il est mouillé et part en fibres

Dans la chambre :

— un parquet gonflé,

— des traces de moisissures,

— au plafond, trace d’infiltration,

Dans l’atelier ou l’abri extérieur :

— humidité sur panneau OSB,

— nombreuses traces d’infiltrations,

— traces de moisissure,

Des devis de réparation

58. Selon les devis du 17 novembre 2022 et du 22 novembre 2022, la Société Smac assistance service et l’Earl Art Végétal ont chiffré leur intervention respective pour la réfection totale de la toiture terrasse à hauteur de 22.288,66 € et 8.768,10 €.

59. Il est constant que l’entreprise Smac est déjà intervenue pour des travaux similaires (infiltration des toitures végétalisées) dans plusieurs autres maisons voisines.

60. Il ressort également d’un courriel du 5 avril 2024 adressé à l’avocat de Mme [D] par Mme [H] de la société Lineservice, ayant établi un devis de remplacement complet de la verrière que 'le châssis en question est totalement détérioré. Les montants verticaux qui soutiennent le cadre principal sont, excusez-moi l’expression : pourris. L’eau pénètre le reste de la structure et continue son oeuvre. Il est très important de faire des travaux rapidement car l’état de la structure représente un danger potentiel (. . . ) En effet, ce sont des centaines de kilos de vitrages qui reposent sur ce châssis pourri!!' L’ancienne propriétaire ne pouvait en aucun cas ignorer ce fait car pour en arriver à ce stade de dégradation il faut plusieurs années'.

— un second rapport d’expertise amiable non contradictoire du cabinet Saretec ( M. [J], expert en pathologie construction) du 7 mars 2025

61. Aux termes de ce rapport, M. [J] écrit : 'Nous visualisons l’ensemble des points constructifs significatifs et relevons :

— La ruine partielle d’élément de charpente bois à l’aplomb de la gouttière de bas de rampant de la toiture cintrée

— Le risque d’effondrement partiel n’est pas exclu, nous suggérons la mise en 'uvre de mesure conservatoire (confortement ou étalement)

— L’apparition de champignon lignivore sur les éléments de charpente détrempés, dans l’atelier arrière de la maison

— La présence d’infiltrations multiples impactant les façades bois en bas de rampant de toiture.'

62. Après avoir pris connaissance du rapport de recherche de fuite, il indique 'que l’origine des infiltrations ne provient pas d’une problématique de gouttière'. Selon lui, 'l’origine des infiltrations provient de l’usure prématurée de la membrane d’étanchéité aux angles saillants non pontés des surbaux incorporés dans le complexe d’étanchéité de la toiture. Sous les effets dépressionnaires météorologiques agissant sur la toiture, les caillebotis de la végétalisation de toiture en appui sur les surbaux transversaux, non pontés de renfort, occasionnent des efforts parasites de frottement, ruinant prématurément par cisaillement l’étanchéité edpm.

De plus, l’implantation transversale des surbaux ruine le profil hydraulique d’écoulement des eaux pluviales de toiture, canalise des stagnations d’eau à chaque surbaux favorisant l’importance des infiltrations.'

63. Il ajoute enfin qu’après vérification, il est 'déjà intervenu en expertise le 23 février 2021 sur une maison voisine à mme [D], avec un mode constructif identique, pour appréhender les mêmes pathologies. Une entreprise concurrente de la SMAC avait tenté des réparations ponctuelles multiples qui ne donnaient aucunement satisfaction. Les conclusions expertales avaient été la réfection intégrale de l’étanchéité de toiture.'

64. Enfin, est annexé à ce rapport, le devis que la société Smac avait adressé à Mme [X] pour la réfection totale de la toiture végétalisée le 9 décembre 2021, soit 10 mois avant la vente pour un montant de 20.016,52 €.

— De multiples attestations

65. Celles-ci confirment les dégradations alléguées, notamment des moisissures et des infiltrations diverses (attestations de Mme [G] [W], M. [B] [U], Mme [R] [Y], M. [C] [Z], M. [S] [K], Mme [R] [I]).

66. D’autres attestations témoignent de ce que le défaut d’étanchéité de la toiture végétalisée était un désordre bien connu dans la copropriété, plusieurs maisons voisines ayant été affectées avant la vente.

67. A titre d’exemple, M. [O] relate que toutes les maisons de la copropriété ont été atteintes de malfaçons au niveau des verrières et de l’étanchéité de la toiture végétalisée, ayant conduit pour plusieurs d’entre elles au remplacement total de ces ouvrages par les sociétés Smac et Art végétal. Il ajoute que 'Mme [X], la propriétaire précédente de la maison n°5, proche voisine de la nôtre était présente pendant la durée des travaux de remplacement de ma toiture'.

68. Au regard de l’ensemble de ces éléments, Mme [D] justifie des désodres allégués et de ce que ceux-ci présentent un certain degré de gravité. Les éléments techniques intéressants pour la résolution du litige n’ont toutefois pas été constatés contradictoirement.

69. De plus, il apparaît que ces désodres se rattachent à des malafaçons connues ayant affecté d’autres maisons de la copropriété et que Mme [X] a elle-même pu constater avant la vente, les phénomènes d’infiltration, de condensation et de ponts termiques dénoncés par Mme [D]. Il n’est d’ailleurs pas contesté qu’elle avait fait établir un devis de réfection totale de cette toiture auquel elle n’a pas donné suite et qu’elle a remplacé certains vitrages de la verrière.

70. Ces éléments permettent de retenir l’existence d’un lien plausible entre les faits reprochés à Mme [X] et les préjudices allégués par Mme [D] et donc la potentialité d’un litige.

71. En outre, il ne peut être considéré qu’une action fondée sur la garantie des vices cachés serait manifestement vouée à l’échec, notamment par le jeu de la clause d’exonération contractuelle invoquée par Mme [X] dont l’appréciation, au delà de l’évidence, non caractérisée en l’espèce, relève des juges du fond.

72. La cour estime que Mme [D] dispose par conséquent d’un motif légitime à solliciter la désignation d’un expert judiciaire.

73. Il importe que cette expertise soit réalisée au contradictoire de l’agence immobilière .

74. En effet, si l’agent immobilier n’est certes pas un technicien du bâtiment, il était néanmoins tenu à l’égard de Mme [D] d’un devoir de conseil et de diligence qui lui imposait de ne pas se contenter des dires de la venderesse mais de se renseigner précisément sur les qualités et les éventuels défauts du bien vendu, surtout qu’il s’agit d’un professionnel de l’immobilier local et que plusieurs maisons de cette copropriété atypique ont connu des désordres similaires.

75. La mise hors de cause de la Sarl Immobreizh s’avère donc prématurée en l’état.

76. L’ordonnance sera infirmée en ce sens.

4°/ Sur les frais irrépétibles et les dépens

77. Les dispositions de l’ordonnance relatives aux frais irrépétibles et aux dépens seront infirmées.

78. Succombant en appel, Mme [X] et la Sarl Immobreizh seront condamnées in solidum aux dépens de première instance et d’appel.

79. Elles seront déboutées par conséquent de leur demande respective fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, Mme [D] n’ayant elle-même formulé aucune demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Dit n’y avoir lieu à statuer sur les conclusions d’incident des 3 avril 2025 et 13 mai 2025,

Confirme l’ordonnance du juge des référés de [Localité 13] en ce qu’il a débouté Mme [N] [X] de sa fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de Mme [E] [D],

Infirme l’ordonnance pour le surplus de ses dispositions,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Ordonne une expertise judiciaire,

Commet pour y procéder :

M. [T] [F]

[Adresse 10]

[Localité 7]

Port. : 06.22.08.28.91

Mél : [Courriel 17]

avec pour mission de :

— se rendre sur les lieux, [Adresse 5] après avoir convoqué les parties et leurs conseils,

— entendre les parties et s’adjoindre le cas échéant tout sachant ou sapiteur conformément aux dispositions des articles 278 et suivants du code civil,

— se faire communiquer et prendre connaissance de tout document et pièce qu’il estimera utile à l’accomplissement de sa mission, et notamment les rapports établis par le cabinet Saretec des 17 novembre 2022 et 7 mars 2025, le rapport de recherche de fuite de la société SRIO du 1er juin 2023 ainsi que le rapport d’expertise réalisé par les copropriétaires évoqué dans l’attestation de M. [O].

— vérifier la réalité des désordres évoqués par Mme [D] et les décrire tant dans leur nature que dans leur importance, en précisant les parties de l’ouvrage qu’ils affectent et leurs conséquences,

— dire s’ils rendent l’immeuble impropre à son usage ou s’ils en diminuent l’usage, s’ils existaient avant la vente,

— préciser la cause de chaque désordre et préciser s’il provient en toute ou partie d’une usure normale du bien, d’une négligence dans l’entretien du bien, ou toute autre cause,

— préciser si des travaux de réparation/réfection ont été effectués sur les ouvrages d’origine et s’ils étaient conformes aux règles de l’art,

— dire si les désordres étaient apparents ou décelable lors de la vente;

— fournir tous éléments concernant l’éventuelle connaissance par les vendeurs des vices affectant le bien eu égard à l’ampleur des désordres constatés,

— indiquer l’importance, la nature, le coût et la durée des travaux nécessaires pour faire cesser les désordres et de remise en état,

— évaluer les préjudices de toute nature résultant de ces désordres notamment le préjudice de jouissance,

— dans l’hypothèse où l’acquéreur entendrait demander une restitution d’une partie du prix de vente (et non la résolution de la vente ou des dommages et intérêts) fournir tous éléments d’appréciation de la diminution de la valeur de l’immeuble,

— de manière générale, fournir tous éléments techniques et de fait et faire toutes constatations permettant à la juridiction, le cas échéant saisie, d’apprécier les responsabilités encourues et les préjudices subis,

— déposer un pré-rapport en impartissant un délai aux parties pour formuler leurs observations,

— déposer un rapport final en ayant tenu compte des dires récapitulatifs de l’ensemble des parties,

Dit que l’expert accomplira sa mission conformément aux articles 232 à 248 et 263 à 284-1 du code de procédure civile,

Rappelle notamment qu’en application de l’article 276 du code de procédure civile, les observations et dires précédents dont les termes ne seraient pas sommairement repris dans les dires récapitulatifs, seront réputés abandonnés par les parties,

Dit que l’expert ne pourra recueillir l’avis d’un autre technicien que dans une spécialité distincte de la sienne, et qu’il pourra recueillir des informations orales ou écrites de toutes personnes, sauf à ce que soient précisés leur nom, prénom, adresse, et profession ainsi que, s’il y a lieu, leur lien de parenté ou d’alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d’intérêt avec elles,

Dit que l’expertise s’effectuera aux frais avancés par Mme [D] qui consignera entre les mains du régisseur du tribunal judiciaire de Lorient au plus tard le 15 février 2026 la somme de 6.000 € à titre de provision à valoir sur les frais et honoraires de l’expert,

Rappelle qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités imparties, la désignation de l’expert sera caduque à moins que le juge, à la demande d’une des parties se prévalant d’un motif légitime, ne décide d’une prorogation ou d’un relevé de caducité,

Dit que l’expert doit établir un devis prévisionnel, l’ajuster en tant que de besoin en fonction de l’évolution de l’expertise et veiller à ce que la somme consignée corresponde toujours aux coûts prévisibles de l’expertise, au besoin en demandant des consignations complémentaires,

Dit que l’expert devra déposer son rapport en deux exemplaires au greffe du tribunal judiciaire de Lorient dans le délai de huit mois suivant la date de la consignation,

Ordonne le renvoi de l’affaire devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Lorient aux fins de poursuite de la procédure,

Désigne le juge chargé du contrôle des expertises aux fins de suivi de la mesure d’instruction,

Condamne in solidum Mme [X] et la Sarl Immobreizh aux dépens de première instance et d’appel,

Rejette le surplus des demandes,

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE