République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D’APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 26/06/2025

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N° de MINUTE : 25/510

N° RG 24/04558 – N° Portalis DBVT-V-B7I-VZCW

Ordonnance (N° 1224000169) rendue le 24 Avril 2024 par le Juge des contentieux de la protection de Lens

APPELANTE

Madame [C] [D] veuve [Y]

née le 25 Janvier 1930 à [Localité 1]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Alicia Galet, avocat au barreau de Bethune, avocat constitué

INTIMÉS

Mademoiselle [M] [B]

née le 13 Octobre 1999 à [Localité 3]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 2]

A laquelle la déclaration d’appel a été signifiée le 23.10.2024 à personne

Monsieur [A] [B] pris en sa qualité de caution solidaire de Madame [M] [B]

né le 25 Décembre 1975 à [Localité 2]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 4]

A laquelle la déclaration d’appel a été signifiée le 23.10.2024 à domicile

Madame [V] [L] épouse [B] prise en sa qualité de caution solidaire de Madame [M] [B]

née le 23 Février 1979 à [Localité 5]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 4]

A laquelle la déclaration d’appel a été signifiée le 23.10.2024 à personne

DÉBATS à l’audience publique du 06 mai 2025 tenue par Cécile mamelin magistrat chargé d’instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s’y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Fabienne Dufossé

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Cécile Mamelin, président de chambre

Sara Lamotte, conseiller

Isabelle Facon, conseiller

ARRÊT RENDU PAR DEFAUT prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 26 juin 2025 (date indiquée à l’issue des débats) et signé par Cécile Mamelin, président et Fabienne Dufossé, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 25 avril 2025

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Par acte sous seing privé du 31 mars 2023, Madame [C] [D] veuve [Y] a donné à bail à Mme [M] [B] un local à usage d’habitation et un garage situés [Adresse 2], à [Localité 2], moyennant un loyer mensuel de 595 euros et 23 euros pour le parking, hors provisions sur charges.

Par acte authentique du même jour, M. [A] [B] et Mme [V] [L] épouse [B] se sont portés, pour une durée indéterminée, caution solidaire pour le paiement notamment du loyer, des charges et des indemnités d’occupation.

Par acte du 12 juillet 2023, Mme [D] a fait signifier à Mme [M] [B] un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au contrat aux fins d’obtenir le paiement des loyers et charges impayés au 6 septembre 2023, échéance de septembre 2023 incluse, pour un montant de 3 904,22 euros.

Le commandement a été dénoncé aux cautions par actes signifiés le 19 juillet 2023 par remise à personne s’agissant de Mme [V] [B] et par remise à un tiers présent au domicile s’agissant de M. [A] [B].

Par acte signifié le 24 janvier 2024, Mme [D] a fait assigner M. [M] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Lens en vue d’obtenir le prononcé de la résiliation du bail, son expulsion, ainsi que sa condamnation au paiement de la dette locative.

Suivant ordonnance en date du 24 avril 2024, auquel il y a lieu de se référer pour un exposé exhaustif du dispositif s’agissant du rappel de mentions légales, le juge des contentieux de la protection a :

Déclaré la demande en référé non recevable ;

Débouté Mme [D] de toutes ses demandes ;

Condamné Mme [D] aux dépens, en ce inclus le coût du commandement de payer, de la dénonciation de ce commandement à la CCAPEX, de l’assignation et de la dénonciation de cette dernière à la préfecture ;

Dit que la copie de la présente décision sera notifiée au Préfet du Pas-de-Calais ;

Dit que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Mme [D] a interjeté appel de cette décision par déclaration du 24 septembre 2024, dans des conditions de forme et de délais qui ne sont pas critiquées, déclaration d’appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 24 octobre 2024, Mme [D] demande à la cour de :

Juger Mme [D] bien fondée en toutes ses demandes, fins et conclusions ;

Infirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance rendue le 24 avril 2024 par le juge des contentieux de la protection, statuant en référé ;

En conséquence, par l’effet dévolutif de l’appel,

Statuant à nouveau,

Constater la résiliation de plein droit du contrat de bail acquise au bailleur depuis le 12 août 2023, date d’effet du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, demeuré infructueux, avec toutes les conséquences de droit qui s’imposent ;

Sur les conséquences de la résiliation,

Ordonner l’expulsion de Mme [M] [B], ainsi que celle de toute personne introduite de leur chef dans les lieux, dans les 15 jours de la signification de la décision à intervenir, au besoin sous la contrainte de la force publique ;

Juger que Mme [D] conservera la somme de 595 euros au titre du dépôt de garantie ;

Condamner solidairement Mme [M] [B], M. [A] [B] et Mme [V] [B] à payer à Mme [D] la somme de 2 116 euros au titre des loyers, charges, arrêtée à la date de résiliation du bail, soit le 12 août 2023 ;

Condamner solidairement Mme [M] [B], M. [A] [B] et Mme [V] [B] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, et ce, à compter de la date de résiliation effective du bail et jusqu’à complète libération des lieux loués, soit :

une indemnité d’occupation d’un montant de 371 euros du 13 au 31 août 2023 ;

une indemnité d’occupation d’un montant de 618 euros par mois du 1er septembre 2023 au 30 septembre 2024, soit 8 034 euros ;

une indemnité d’occupation d’un montant de 618 euros par mois du 1er octobre 2024 jusqu’à libération des lieux ;

Condamner solidairement Mme [M] [B], M. [A] [B] et Mme [V] [B] à payer à Mme [D] la clause pénale selon les modalités prévues au bail à compter du 1er janvier 2024 ;

Juger que ces sommes seront assorties de l’intérêt au taux légal à compter du commandement de payer ;

Condamner solidairement Mme [M] [B], M. [A] [B] et Mme [V] [B] au paiement de la somme de 2 209,47 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour la procédure de première instance ;

Condamner solidairement Mme [M] [B], M. [A] [B] et Mme [V] [B] au paiement de la somme de 2 906,70 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile pour la procédure d’appel ;

La condamner aux entiers frais et dépens de première instance et d’appel, en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 12 juillet 2023.

L’appelante a notifié sa déclaration d’appel, ses conclusions ainsi que son bordereau de communication de pièces et les pièces y afférentes par actes du 23 octobre 2024 par remise à personne s’agissant de Mme [M] [B] et Mme [V] [B] et par remise à tiers présent au domicile s’agissant de M. [A] [B]. Les parties adverses ne se sont pas constituées dans le délai de 15 jours prévu à l’article 906-1 du code de procédure civile, et n’ont pas conclu dans le délai de deux mois, prévus à l’article 906-2 du même code.

Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

En application des articles 472 et 954 du code de procédure civile, si l’intimé ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond ; le juge ne fait droit aux prétentions et moyens de l’appelant que dans la mesure où il les estime réguliers, recevables et bien fondés. La partie qui ne conclut pas ou qui, sans nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement, est réputée s’en approprier les motifs.

Sur la compétence du juge des référés

Selon l’article 834 du code de procedure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existance d’un différend.

L’article 835 du même code prévoit que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’expulsion d’un occupant sans droit ni titre peut être ordonnée par le juge des référés en application de ces textes dès lors que son maintien dans les lieux constitue un trouble manifestement illicite ou qu’à tout le moins l’obligation de libérer les lieux n’est pas sérieusement contestable et revêt un caractère urgent.

Il est constant que l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble appartenant à autrui constitue un trouble manifestement illicite qui justifie la saisine du juge des contentieux de la protection statuant en la forme des référés.

Ainsi la compétence du juge des référés est justifiée pour apprécier si Mme [M] [B] est ou non occupant sans droit ni titre du logement, et faire cesser l’éventuel trouble manifestement illicite qui en résulterait.

En effet, quand bien même un plan d’apurement aurait été mis en place et respecté (plan conclu postérieurement à la délivrance de l’assignation), il n’en demeure pas moins que le bailleur était fondé à obtenir un titre exécutoire, ce que ne constitue pas un plan d’apurement négocié avec la CAF;

Quant au visa de l’article 835, même en presence d’une contestation sérieuse, il est de jurisprudence constante que l’occupation sans droit ni titre justifie l’action en référé.

La decision de première instance doit être infirmée sur ce point.

Sur la résiliation de bail pour défaut de paiement des loyers

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, le commandement de payer devant satisfaire aux conditions de forme définies dans la suite de cet article.

Lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

Il résulte des pièces produites aux débats que suivant acte en date du 12 juillet 2023, Mme [D] a fait signifier à Mme [M] [B] un commandement de payer visant la clause résolutoire prévue au contrat aux fins d’obtenir le paiement des loyers et charges impayés au 6 septembre 2023, échéance de septembre 2023 incluse, pour un montant de 3 904,22 euros.

Le commandement a été dénoncé aux cautions par actes signifiés le 19 juillet 2023 à M. [A] [B] et Mme [V] [L] épouse [B].

La préfecture en a été également avisée par courriel du 13 juillet 2023, respectant cela les dispositions susvisées de l’article 24.

Ce commandement n’a été argué d’aucune cause de nullité en la forme ou au fond devant le premier juge par les défendeurs qui avaient comparu et la cour ne relève par ailleurs aucun manquement à une disposition d’ordre public qu’elle aurait à relever d’office.

En première instance, Mme [M] [B] reconnaissait le montant de la dette, ne faisant que solliciter maintien dans les lieux et délais de paiement.

L’examen des décomptes produits aux débats, décomptes qui n’avaient pas été contestés par la locataire, et qui n’opèrent aucune confusion, de nombreux règlements faisant l’objet de rejets non du fait de la bailleresse mais de la banque, fait apparaître qu’aucun versement n’a été opéré entre le 12 juillet et le 12 septembre 2023.

Au demeurant, la dette n’a depuis cessé d’augmenter, puisqu’aucun versement au titre des loyers dus en dehors des prestations versées par la CAF, n’a été opéré par la locataire depuis le commandement de payer, contrairement au plan d’apurement dont elle avait fait état devant le premier juge.

Il s’ensuit que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire prévues au bail étaient réunies à la date du 12 septembre 2023, soit deux mois après délivrance du commandement de payer demeuré infructueux (et non pas le 12 août 2023 comme l’indique avec erreur le bailleur).

La résiliation du bail de plein droit doit donc être constatée à la date du 12 septembre 2023, avec toutes les conséquences qui s’ensuivent, en ce compris l’expulsion, et l’indemnité d’occupation, ainsi qu’il sera repris dans le dispositif de l’arrêt, Mme [M] [B] étant devenue occupante sans droit ni titre depuis le 13 septembre 2023, et restant redevable à compter de cette date d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer.

Sur le montant des sommes dues et la solidarité des cautions

Aux termes des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Il est constant que alors que la preuve de sa libération incombe au locataire.

En l’espèce, Mme [D] sollicite le paiement d’un arriéré locatif de 2 116 euros correspondant aux loyers et charges dus au 12 août 2023 ; comme indiqué ci-dessus, il convient en réalité de se placer à la date du 12 septembre 2023, date de la réalisation de la clause résolutoire, pour déterminer le montant des sommes dues au titre des loyers et charges. A cette date ( et plus précisément à la fin septembre 2023, échéance de septembre incluse) Mme [M] [B] est redevable de la somme de 2 340 euros (compte tenu d’un versement CAF opéré en septembre 2023).

Au-delà, et ainsi qu’il a été indiqué ci-dessus, Mme [M] [B] est redevable d’une indemnité d’occupation à compter du 1er octobre 2023 jusqu’à complète libération des lieux, équivalente au montant du loyer et des charges dus.

Conformément au contrat de bail et à la solidarité prévue par celui-ci, M. [A] [B] et Mme [V] [L] épouse [B] en tant que cautions seront condamnés solidairement au paiement des loyers restant dus à la date de résiliation du bail ;

Selon les dispositions restrictives de l’article 1740 du code civil, la caution donnée pour le bail ne s’étend pas aux obligations résultant de la prolongation ; conformément à une jurisprudence constante, pour qu’il y ait prolongation des obligations de la caution à ces indemnisations, il faut une convention expresse et explicite qui fait défaut ici, puisqu’il n’est nullement fait mention dans l’acte de cautionnement de la garantie des indemnités d’occupation qui seraient dues par le locataire.

L’engagement de caution, ainsi rédigé, s’inscrit dans le seul contexte des obligations contractuelles du locataire et ne permet pas de considérer que le garant s’est engagé au-delà desdites obligations dans le domaine de la réparation pour faute que constitue l’indemnité d’occupation due à titre de réparation du dommage causé par l’ancien locataire occupant, déchu de tous ses droits dans ses rapports avec son ancien bailleur. Dès lors l’acte de cautionnement ne reprenant pas expressément la mention selon laquelle ils seraient tenus à régler l’indemnité d’occupation, la demande de condamnation solidaire à ce titre formée par Mme [D] à l’encontre de M. [A] [B] et Mme [V] [L] épouse [B] sera rejetée.

Enfin, le logement n’ayant pas été libéré à ce jour et le dépôt de garantie ne servant nullement à apurer une dette de loyers mais à prémunir le bailleur des éventuelles dégradations locatives commises, il ne saurait être fait droit à la demande de conservation par Mme [D] du dépôt de garantie.

Sur la clause pénale

Le contrat de bail prévoit une clause pénale de 10% en cas de non-paiement de tout somme due à son échéance ainsi que le triplement du montant du loyer s’il se maintient indûment dans les lieux ; ce type de clause est expressément réputée non écrite conformément aux dispositions de l’article 4 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et ce depuis le 24 mars 2014.

Mme [D] sera déboutée de sa demande à ce titre, ladite clause ne pouvant recevoir application.

Sur les frais du procès

Le jugement entrepris sera infirmé en ses dispositions relatives aux dépens et au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le sens du présent arrêt conduit à condamner Mme [M] [B] et M. [A] [B] et Mme [V] [L] épouse [B] in solidum aux dépens de première instance et d’appel en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 12 juillet 2023, et à les condamner in solidum à payer à Madame [C] [D] la somme de 2 000 euros d’indemnité de procédure en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Infirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

Constate la résiliation de plein droit du contrat de bail, conclu le 31 mars 2023, entre Mme [C] [D] et Mme [M] [B] concernant le local à usage d’habitation et le garage situés [Adresse 2], à [Localité 2], à la date du 12 septembre 2023,

Ordonne l’expulsion de Mme [M] [B], ainsi que de toute personne introduite de son chef dans les lieux, et ce conformément aux dispositions de l’article L.411-1 du code des procédures civiles d’exécution,

Condamne solidairement Mme [M] [B], M. [A] [B] et Mme [V] [B] à payer à Mme [C] [D] la somme de 2 340 euros au titre des loyers et charges, suivant montant arrêté au 30 septembre 2023, échéance de septembre incluse, avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer ;

Condamne Mme [M] [B] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, soit un montant de 618 euros par mois, du 1er octobre 2023 jusqu’à la libération des lieux caractérisée par la remise des clés, avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ;

Déboute Mme [C] [D] de ses demandes au titre du dépôt de garantie, de la clause pénale et de la condamnation de M. [A] [B] et Mme [V] [L] épouse [B] au paiement des indemnités d’occupation,

Condamne in solidum Mme [M] [B], M. [A] [B] et Mme [V] [L] épouse [B] aux dépens de première instance et d’appel, en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 12 juillet 2023 et à payer à Mme [C] [D] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en cause d’appel.

Le greffier

Fabienne DUFOSSÉ

Le président

Cécile MAMELIN