1e chambre civile B

N° RG 25/03704

N° Portalis DBVL-V-B7J-WAYM

(Réf 1e instance : 24/00682)

Syndicat des copropriétaires ACTI SUD

SAS DLJ GESTION

c/

[Localité 23] METROPOLE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Lespagnol

M^e Heitzmann

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 27 JANVIER 2026

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

Président : Madame Véronique VEILLARD, présidente de chambre

Assesseur : Monsieur Philippe BRICOGNE, président de chambre

Assesseur : Madame Caroline BRISSIAUD, conseillère

GREFFIER

Madame Elise BEZIER lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS

A l’audience publique du 18 novembre 2025

ARRÊT

Contradictoire, prononcé publiquement le 27 janvier 2026 par mise à disposition au greffe

****

APPELANTES

Syndicat des copropriétaires ACTI SUD, demeurant [Adresse 16]) représenté par son syndic la SA DLJ GESTION, inscrite au registre du commerce et des sociétés de RENNES sous le numéro 393.429.303 en date du 4.1.1994 sous le n°SIRET [Numéro identifiant 11]

Syndic SA DLJ GESTION

[Adresse 5]

[Localité 9]

SAS DLJ GESTION, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de RENNES sous le numéro 393.429.303 en date du 4.1.1994 et sous le numéro SIRET [XXXXXXXXXX010]

[Adresse 6]

[Localité 8]

Tous deux représentés par M^e Alain LESPAGNOL de la SELARL MENOU-LESPAGNOL, avocat au barreau de SAINT-BRIEUC

INTIMÉE

[Localité 23] METROPOLE représentée par sa présidente en exercice, Madame [W] [C],

[Adresse 12]

[Localité 7]

Représentée par M^e Sarah HEITZMANN de la SELARL THOME HEITZMANN SOCIÉTÉ D’AVOCATS, avocate au barreau de RENNES

EXPOSÉ DU LITIGE

1. Le syndicat des copropriétaires Acti Sud, représenté par son syndic la SAS DLJ Gestion, est propriétaire d’un bien immobilier à vocation commerciale et de stationnements correspondants, édifié sur un terrain cadastré section AS n° [Cadastre 4], sis [Adresse 14] sur la commune de [Localité 19] (35).

2. La commune a procédé, en 2012, à l’aménagement d’une voie dénommée [Adresse 17], dans la zone commerciale de [Localité 19], reliant [Adresse 22][Adresse 15] à la [Adresse 24].

3. Le syndicat des copropriétaires Acti Sud soutient que la voie aménagée empiète sur la parcelle de son terrain de deux façons : par l’élargissement de l’assiette de la voie qui empiète sur le terrain, et par la création d’une canalisation d’eau potable en sous-sol.

4. Par courrier du 13 mars 2018, [Localité 23] Métropole a reconnu que les limites de la voie ne sont pas celles du cadastre et proposé une régularisation foncière ainsi qu’une conservation du prix unitaire de 25 € le mètre carré cessible.

5. Suivant rapport amiable du 3 octobre 2023, l’empiétement a été estimé à 230 m² à raison de 145 € par mètre carré.

6. Suivant acte de commissaire de justice du 25 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires Acti Sud a fait citer Rennes Métropole devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Rennes, aux fins de :

— le recevoir en ses demandes et les déclarer bien fondées,

— ordonner une mesure d’expertise judiciaire au bénéfice de la mission proposée dans l’assignation,

— condamner [Localité 23] Métropole aux entiers dépens.

7. Par ordonnance du 16 mai 2025, le juge des référés a :

— débouté le syndicat des copropriétaires Acti Sud de sa demande d’expertise judiciaire,

— condamné le syndicat des copropriétaires Acti Sud à verser à [Localité 23] Métropole la somme de 1.000 € au titre des frais irrépétibles,

— condamné le syndicat des copropriétaires Acti Sud aux entiers dépens,

— rejeté toute autre demande plus ample ou contraire des parties.

8. Pour statuer ainsi, le juge des référés a retenu que les travaux réalisés par [Localité 23] Métropole sur la propriété du syndicat des copropriétaires Acti Sud sont constitutifs d’une emprise irrégulière de l’administration permettant de faire application des règles du droit administratif, notamment du régime de la prescription quadriennale devant le juge judiciaire dans le cadre d’une action en indemnisation, la créance de la demanderesse étant prescrite depuis janvier 2017, ce qui ôte à sa demande d’expertise tout motif légitime.

9. Par déclaration parvenue au greffe de la cour d’appel de Rennes le 30 juin 2025, le syndicat des copropriétaires Acti Sud a interjeté appel de cette décision.

10. Le 1er septembre 2025, le greffe a adressé un avis de fixation à bref délai, avec une audience de plaidoiries prévue le 18 novembre 2025.

11. Dans ses dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe via RPVA le 22 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires Acti Sud demande à la cour de :

— infirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions,

— en conséquence, statuant à nouveau,

— le recevoir en son appel ainsi qu’en toutes ses demandes et reconventionnelles et les déclarer bien fondées,

— débouter [Localité 23] Métropole de l’ensemble de ses demandes fin et conclusions,

— débouter [Localité 23] Métropole de sa demande de condamnation au paiement de la somme de 2.000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonner une mesure d’expertise judiciaire,

— s’entendre désigner tel expert, dans le ressort du tribunal judiciaire de Rennes qu’il plaira à la cour, qui aura pour mission de :

* se rendre sur les lieux du litige en présence des parties ou elles dûment appelées,

* se faire communiquer tous documents de la cause et pièces utiles à l’accomplissement de sa mission,

* entendre tous sachants et au besoin s’adjoindre un sapiteur géomètre expert,

* procéder à toutes constatations utiles soit plus particulièrement l’empiétement de la commune de [Localité 19] durant l’année 2012 sur la copropriété,

* rechercher la ligne séparative entre la copropriété, cadastrée AS n° [Cadastre 4], [Adresse 14] et l’aménagement de la voie dénommée [Adresse 18] dans la zone commerciale de [Localité 19] reliant l'[Adresse 15] à la [Adresse 24] et tel que précisé au plan de situation annexé au rapport d’expertise amiable de M. [T] [K] en date du 3 octobre 2023 et soit plus particulièrement la bande de terrain objet de l’empiètement située le long de la façade sud de la parcelle AS n° [Cadastre 4] propriété de la copropriété à l’arrière du garage automobile, tel que décrit par l’expert amiable,

* dresser un plan des lieux avec les limites initiales de la copropriété AS n°[Cadastre 4] tel qu’établi par un géomètre et celle du cadastre et par comparaison établir de manière précise la surface de l’empiétement de la commune de [Localité 19] sur la parcelle considérée, les décrire et les positionner sur un plan, le cas échéant rechercher tous les éléments de nature à déterminer la date de leur réalisation,

* fournir au tribunal tous les éléments factuels lui permettant de déterminer les responsabilités encourues par Rennes Métropole,

* examiner et décrire l’empiétement allégué et constaté depuis l’année 2012 dans l’assignation ainsi qu’aux termes du rapport d’expertise foncière en date du 3 octobre 2023 de M. [T] [K] d’en rechercher l’origine,

* déterminer précisément l’ampleur de l’empiétement de la commune de [Localité 19] sur la copropriété, [Adresse 13] depuis l’année 2012,

* plus particulièrement, fournir tous les renseignements techniques et de fait permettant, le cas échéant, à la juridiction saisie du fond, de déterminer la responsabilité éventuellement encourue par [Localité 23] Métropole au titre de l’empiétement constaté,

* proposer un plan d’arpentage faisant figurer l’implantation future des bornes pour délimiter la propriété de la copropriété cadastrée section AS n° [Cadastre 4] et la bande de terrain objet de l’empiétement définitif aménagée en voie goudronnée tel que préciser par l’expert amiable M. [T] [K],

* constater l’empiétement par une canalisation d’eau potable en sous-sol au pied du bâtiment existant et les conséquences pour la copropriété,

* évaluer tous les préjudices subis, et s’il y a lieu, les décrire et les évaluer,

* chiffrer les préjudices de jouissance subis, économiques et fiscaux soit plus particulièrement au titre des taxes foncières régulièrement acquittées depuis l’année 2012 date de l’empiétement définitif,

* indiquer et évaluer les travaux éventuellement nécessaires soit plus particulièrement de délimitation des empiétements définitifs constatés,

* s’expliquer techniquement dans les limites de sa mission sur les dires et observations des parties,

— dire que l’expert judiciaire devra répondre aux dires des parties et déposer un pré-rapport et déposer un rapport d’expertise définitif,

— répondre aux dires des parties,

— dire que l’expert devra déposer son rapport au greffe du tribunal dans le délai de quatre mois à compter du versement de la consignation, sauf prorogation qui sera transmis aux parties en lettre recommandée avec avis de réception,

— dire qu’en cas d’empêchement ou de refus de l’expert d’accomplir sa mission, il sera procédé à son remplacement par ordonnance sur requête de la partie la plus diligente,

— condamner [Localité 23] Métropole à prendre à sa charge les frais d’arpentage, d’acte notarié et d’acte subséquents à la régularisation,

— condamner [Localité 23] Métropole aux entiers dépens, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— condamner [Localité 23] Métropole au paiement de la somme de 3.500 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’appel, lesquels comprendront les frais de timbre de plaidoirie de 225 €.

* * * * *

12. Dans ses dernières conclusions régulièrement notifiées déposées au greffe via RPVA le 22 septembre 2022, [Localité 23] Métropole demande à la cour de :

— à titre principal,

— confirmer l’ordonnance entreprise,

— rejeter l’ensemble des demandes, fins et conclusions formulées par le syndicat des copropriétaires Acti Sud,

— à titre subsidiaire,

— lui décerner acte qu’elle émet les plus expresses réserves quant à sa responsabilité et au bien-fondé de la demande,

— décrire les missions de l’expert comme suit :

* se rendre sur les lieux du litige en présence des parties ou celles dûment appelées,

* se faire communiquer tous documents de la cause et pièces utiles à l’accomplissement de sa mission,

* entendre tous sachants et au besoin s’adjoindre d’un sapiteur géomètre expert,

* procéder à toutes constatations utiles,

* constater l’éventuelle empiétement de la voirie sur la parcelle de la copropriété et en préciser la superficie,

* fournir au tribunal tous les éléments factuels lui permettant de déterminer les éventuelles responsabilités encourues par elle,

* constater l’éventuelle empiétement par une canalisation d’eau potable en sous-sol au pied du bâtiment existant et les conséquences pour la copropriété,

* déterminer si des préjudices sont réellement subis et s’il y a lieu, les décrire et les évaluer,

* chiffrer les éventuels préjudices de jouissance subis et économiques,

* indiquer et évaluer les travaux éventuellement nécessaires soit plus particulièrement de délimitation des empiétements définitifs constatés,

* s’expliquer techniquement dans les limites de sa mission sur les dires et observations des parties,

— rejeter les demandes, fins et conclusions formulées par le syndicat des copropriétaires Acti Sud,

— en tout état de cause,

— mettre à la charge du syndicat des copropriétaires Acti Sud la somme de 2.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et des entiers dépens,

— rejeter la demande du syndicat des copropriétaires Acti Sud de la condamner sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

13. L’instruction de l’affaire a été déclarée close le 12 novembre 2025.

14. Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées figurant au dossier de la procédure.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la mesure d’expertise

15. Le syndicat des copropriétaires Acti Sud fait valoir que l’empiétement définitif de [Localité 23] Métropole, constitutif d’une voie de fait et non d’une emprise irrégulière, conduit à un préjudice d’au moins 34.510 €. Or, son action n’est pas prescrite au regard des dispositions de l’article 2227 du code civil. En toute hypothèse, il a été jugé qu’une prise de possession irrégulière constitue une voie de fait ouvrant droit à réparation.

16. Il réfute que son action puisse s’analyser en une action réelle mobilière alors qu’il s’agit d’une action réelle immobilière.

17. Il constate que [Localité 23] Métropole n’a jamais contesté l’extinction de son droit de propriété avec cette circonstance que l’empiétement définitif est situé dans un secteur à forte attractivité commerciale très dynamique, desservi par la rocade en limite de [Localité 23] et estime en conséquence justifier à ce titre d’un motif légitime à l’appui de sa demande d’expertise.

18. [Localité 23] Métropole réplique que la demande de dommages et intérêts, notamment par suite d’une emprise irrégulière, se heurte à la prescription quadriennale. Or, ici, s’agissant de travaux exécutés courant 2012, le point de départ de la prescription quadriennale est le 1er janvier 2013, de sorte que la prescription quadriennale était acquise au 1er janvier 2017, l’appelant étant dépourvu de tout motif légitime à solliciter une expertise.

19. Selon l’intimée, le syndicat des copropriétaires Acti Sud opère une confusion entre la voie de fait et l’emprise irrégulière : la réalisation des travaux litigieux portant sur la création d’un ouvrage public se rattache manifestement à un pouvoir dont dispose l’administration.

20. Par ailleurs, la prescription trentenaire dont se prévaut le syndicat des copropriétaires Acti Sud a vocation à s’appliquer dans l’hypothèse où est revendiqué un droit de propriété, ce qui n’est pas le cas de l’action envisagée par l’appelant, une demande indemnitaire ne pouvant être regardée comme une action réelle immobilière.

21. En toute hypothèse, [Localité 23] Métropole estime qu’un expert judiciaire ne peut avoir pour mission de rechercher la ligne séparative entre la copropriété et l’aménagement de la voie et de déterminer l’étendue de l’empiétement allégué.

Réponse de la cour

22. L’article 145 du code de procédure civile dispose en son 1er alinéa que

's’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.'

23. Pour qu’une telle action aboutisse, le demandeur doit démontrer :

— un intérêt, même éventuel, légitime et personnel à l’expertise,

— que la demande d’expertise vise à conserver ou établir la preuve de faits pertinents et utiles en vue du litige éventuel,

— l’existence d’un lien suffisant entre le litige futur, la mesure sollicitée et les faits qui en sont à l’origine,

— l’existence d’un litige potentiel et d’un intérêt probatoire pour l’éventuel litige au fond, sans pour autant avoir à justifier du bien-fondé de l’action en vue de laquelle la mesure d’instruction est sollicitée, le juge appréciant souverainement la légitimité du motif.

24. A contrario, la demande d’expertise peut être rejetée s’il est établi :

— que le demandeur peut facilement réunir les éléments de preuve nécessaires,

— que la demande ne repose sur aucun fait précis, objectif et vérifiable permettant de démontrer l’existence d’un litige plausible, crédible bien qu’éventuel et futur et sur lesquels pourrait influer le résultat de l’expertise à ordonner,

— que la prétention, au soutien de laquelle est sollicitée la mesure d’instruction, est manifestement vouée à l’échec,

— que le demandeur n’a plus ni intérêt ni qualité pour solliciter une mesure d’instruction afin d’établir avant tout procès, la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige,

— qu’elle n’était pas nécessaire à l’exercice du droit à la preuve du requérant et était disproportionnée aux intérêts antinomiques en présence,

— qu’elle ne visait en réalité, qu’à fournir des informations et non à conserver ou établir la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige.

25. L’article 2227 du code civil prévoit que 'le droit de propriété est imprescriptible. Sous cette réserve, les actions réelles immobilières se prescrivent par trente ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.'

26. L’article 1er de la loi n°68-1250 du 31 décembre 1968 relative à la prescription des créances sur l’Etat, les départements, les communes et les établissements publics dispose en son 1er alinéa que 'sont prescrites, au profit de l’Etat, des départements et des communes, sans préjudice des déchéances particulières édictées par la loi, et sous réserve des dispositions de la présente loi, toutes créances qui n’ont pas été payées dans un délai de quatre ans à partir du premier jour de l’année suivant celle au cours de laquelle les droits ont été acquis.'

27. Il ressort de ces dispositions que l’action qui a pour objet la défense du droit de propriété est imprescriptible alors que l’action qui a pour but la réparation du préjudice causé par une atteinte au droit de propriété par l’Etat, un département ou une commune, est soumise à la prescription quadriennale.

28. Il n’y a voie de fait de la part de l’administration que dans la mesure où celle-ci soit a procédé à l’exécution forcée, dans des conditions irrégulières, d’une décision, même régulière, portant atteinte à la liberté individuelle ou aboutissant à l’extinction d’un droit de propriété, soit a pris une décision qui a les mêmes effets d’atteinte à la liberté individuelle ou d’extinction d’un droit de propriété et qui est manifestement insusceptible d’être rattachée à un pouvoir appartenant à l’autorité administrative (TC, 17 juin 2013, n° 13-03.911). L’implantation, même sans titre, d’un ouvrage public sur le terrain d’une personne privée ne procède pas d’un acte manifestement insusceptible de se rattacher à un pouvoir dont dispose l’administration (TC, 9 décembre 2013 n° C3911).

29. Enfin, lorsqu’il est saisi d’une demande tendant à ce que soit ordonnée la démolition d’un ouvrage public dont il est allégué qu’il est irrégulièrement implanté par un requérant qui estime subir un préjudice du fait de l’implantation de cet ouvrage et qui en a demandé sans succès la démolition à l’administration, il appartient au juge administratif, juge de plein contentieux, de déterminer, en fonction de la situation de droit et de fait existant à la date à laquelle il statue, si l’ouvrage est irrégulièrement implanté, puis, si tel est le cas, de rechercher, d’abord, si eu égard notamment à la nature de l’irrégularité, une régularisation appropriée est possible, puis, dans la négative, de prendre en considération, d’une part les inconvénients que la présence de l’ouvrage entraîne pour les divers intérêts publics ou privés en présence, notamment, le cas échéant, pour le propriétaire du terrain d’assiette de l’ouvrage, d’autre part, les conséquences de la démolition pour l’intérêt général, et d’apprécier, en rapprochant ces éléments, si la démolition n’entraîne pas une atteinte excessive à l’intérêt général (Conseil d’État, 2ème – 7ème chambres réunies, 29 novembre 2019, n° 410689). A contrario, le Conseil d’Etat a cassé un arrêt qui prévoyait le déplacement d’une canalisation sur neuf mètres en considérant que la préservation de l’intérêt général n’était pas assurée (Conseil d’État, 2ème chambre,15 mai 2025, n° 493392).

30. En l’espèce, pour débouter le syndicat des copropriétaires Acti Sud de sa demande d’expertise, le premier juge a considéré que les travaux réalisés par [Localité 23] Métropole sur la propriété de l’appelant étaient constitutifs d’une emprise irrégulière de l’administration permettant de faire application des règles du droit administratif, notamment du régime de la prescription quadriennale devant le juge judiciaire dans le cadre d’une action en indemnisation et que, par conséquent, la créance de la demanderesse était prescrite depuis janvier 2017, ce qui ôtait à sa demande d’expertise tout motif légitime.

31. Toutefois, la situation litigieuse n’est pas constitutive d’une voie de fait mais au mieux d’une emprise irrégulière en ce que les travaux litigieux ne sont pas manifestement insusceptibles d’être rattachés à un pouvoir appartenant à l’autorité administrative. En effet, ceux-ci ont été réalisés sous la maîtrise d’ouvrage de la commune de [Localité 19] au cours de l’année 2012, dans le cadre de l’aménagement d’une voie publique, à savoir l'[Adresse 17], dans la zone commerciale de [Localité 19], reliant [Adresse 22][Adresse 15] à la [Adresse 24].

32. Il n’est pas clairement établi que l’action envisagée au fond par l’appelant soit limitée à l’indemnisation de son préjudice en raison d’un éventuel empiétement de la part de [Localité 23] Métropole qui serait soumise à la prescription quadriennale. En effet, le syndicat des copropriétaires Acti Sud évoque dans ses écritures sa volonté d’engager 'une action en revendication de propriété’ ou encore de solliciter 'la remise en état des lieux’ et suggère de confier à l’expert à désigner la mission de 'déterminer précisément l’ampleur de l’empiétement sur (sa) copropriété'. Or, une telle demande ne serait pas soumise à la prescription quadriennale mais serait au contraire imprescriptible en application de l’article 2227 du code civil.

33. Il ressort du rapport d’estimation de M. [K] ainsi que des courriers échangés entre lui et [Localité 23] Métropole qu’une situation d’empiétement de 230 m² a pu être créée en suite des travaux effectués sur la voirie par la commune de [Localité 19] courant 2012, de sorte qu’une action en revendication ou en remise en état des lieux apparaît possible, fût-ce devant la juridiction administrative. Ainsi, le syndicat des copropriétaires Acti Sud démontre bien avoir un intérêt légitime et personnel à voir ordonner une expertise.

34. Dès lors, l’action projetée au fond par le syndicat des copropriétaires Acti Sud n’apparaît pas manifestement irrecevable.

35. Il y a donc lieu d’infirmer l’ordonnance en ce qu’elle a débouté le syndicat des copropriétaires Acti Sud de sa demande d’expertise judiciaire et d’ordonner l’expertise sollicitée et il sera décerné acte à [Localité 23] Métropole qu’elle émet les plus expresses réserves quant à sa responsabilité et au bien-fondé de la demande.

36. Ce faisant, il conviendra de limiter les chefs de mission à ce qui apparaît strictement nécessaire. À ce sujet, [Localité 23] Métropole dénie à l’expert à désigner toute mission relative à la délimitation du domaine public, laquelle résulterait d’une question de droit.

37. La délimitation entre le domaine public immobilier et la propriété contiguë, qu’elle soit privée ou publique, doit être distinguée de celle du domaine privé et de la propriété privée en ce qu’elle s’opère selon des procédés de droit public. Ce caractère exorbitant s’explique par la volonté de garantir au domaine public une protection maximale contre les empiétements des riverains. Ainsi, la délimitation du domaine public présente-t-elle un caractère obligatoire et est-elle réalisée par un acte unilatéral de l’administration. Cette dernière ne peut utiliser les procédés de délimitation du droit privé qui correspondent au bornage. Un particulier ne peut par exemple pas demander au juge administratif de désigner un géomètre-expert aux fins de bornage du domaine public maritime.

38. Mais, dès lors que l’expertise sollicitée s’inscrit dans une potentielle action en revendication en raison d’un empiétement par suite de travaux publics, la mission de l’expert devra forcément consister à poser les limites initiales de la parcelle du syndicat des copropriétaires Acti Sud (AS n° [Cadastre 4]).

Sur la demande de prise en charge des frais d’arpentage, d’acte notarié et d’acte subséquent à la régularisation

39. Le syndicat des copropriétaires Acti Sud demande à la cour de condamner [Localité 23] Métropole à prendre à sa charge les frais d’arpentage, d’acte notarié et d’acte subséquent à la régularisation. Elle considère que sa demande est certes nouvelle mais recevable car elle constitue l’accessoire et le complément nécessaire des demandes présentées en première instance.

* * * * *

40. [Localité 23] Métropole soutient que la demande du syndicat des copropriétaires Acti Sud de la voir condamner à prendre à sa charge les frais d’arpentage, d’acte notarié et d’acte subséquent à la régularisation est irrecevable comme nouvelle en cause d’appel et qu’elle ne peut en toute hypothèse être tranchée que par le juge du fond.

Réponse de la cour

41. L’article 564 du code de procédure civile dispose qu’ 'à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait'.

42. L’article 566 du même code prévoit que 'les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire'.

43. En l’espèce le syndicat des copropriétaires Acti Sud n’avait pas formulé en première instance cette prétention portant sur d’éventuels frais futurs. Or, outre le fait qu’elle ne peut pas être qualifiée de complément ni d’accessoire à sa demande d’expertise dont elle est indépendante, les frais en question ne seront engagés que si l’expertise venait effectivement à constater l’état d’empiétement et que si la situation devait être régularisée, ce qui n’est pas établi.

44. Dès lors, il convient de déclarer cette demande irrecevable.

Sur les dépens

45. Le chef de l’ordonnance concernant les dépens sera infirmé. Rennes Métropole, partie perdante, sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

46. Le chef de l’ordonnance concernant les frais irrépétibles de première instance sera infirmé. L’équité commande de faire bénéficier le syndicat des copropriétaires Acti Sud des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 3.000 € au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort, par arrêt mis à disposition au greffe conformément à l’article 451 alinéa 2 du code de procédure civile,

Infirme l’ordonnance du juge de référés du tribunal judiciaire de Rennes du 16 mai 2025 en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Ordonne une mesure d’expertise judiciaire,

Désigne pour y procéder :

M. [H] [B], [J] & Associés,

[Adresse 3],

Tél : [XXXXXXXX02] Fax : [XXXXXXXX01],

adresse électronique : [Courriel 21],

lequel aura pour mission de :

— se rendre sur les lieux du litige, parcelle AS n° [Cadastre 4], [Adresse 13], commune de [Localité 20], en présence des parties ou celles-ci dûment appelées,

— se faire communiquer tous documents de la cause et pièces utiles à l’accomplissement de sa mission,

— entendre tous sachants,

— procéder à toutes constatations utiles,

— dresser un plan des lieux avec les limites initiales de la parcelle AS n° [Cadastre 4] propriété du syndicat des copropriétaires Acti Sud,

— constater l’éventuel empiétement de la voirie sur la parcelle AS n° [Cadastre 4] propriété du syndicat des copropriétaires Acti Sud et en préciser les circonstances, la nature et la superficie,

— constater l’éventuel empiétement par une canalisation d’eau potable en sous-sol au pied du bâtiment existant et les conséquences pour le syndicat des copropriétaires Acti Sud,

— déterminer, décrire et évaluer les préjudices éventuellement subis,

— indiquer et évaluer les travaux éventuellement à la remise en état des lieux,

— s’expliquer techniquement dans les limites de sa mission sur les dires et observations des parties,

Dit que l’expert devra procéder dans le respect absolu du principe du contradictoire et établir un inventaire des pièces produites entre ses mains ainsi que des documents utilisés dans le cadre de sa mission,

Dit que l’expert dès sa saisine précisera sans délai aux parties le calendrier de ses opérations, le coût prévisible de sa mission sous réserve de l’évolution de celle-ci et de la décision finale du magistrat taxateur du tribunal judiciaire de Rennes,

Dit que le magistrat chargé du contrôle des opérations d’expertise du tribunal judiciaire de Rennes sera informé de toutes difficultés affectant le bon déroulement de la mesure, qu’il accordera à titre exceptionnel toute prorogation du délai imparti sur demande motivée de l’expert et qu’il sera saisi de toute demande particulière conditionnant la poursuite de l’expertise,

Dit que l’expert pourra s’adjoindre et recueillir l’avis de tout technicien d’une autre spécialité que la sienne en sollicitant, si besoin est, un complément de provision et à charge de joindre l’avis du sapiteur à son rapport et de présenter une note d’honoraires et de frais incluant la rémunération du sapiteur,

Dit que l’expert désigné déposera son rapport définitif accompagné de toutes les pièces complémentaires au greffe du tribunal judiciaire de Rennes dans le délai de QUATRE MOIS suivant la consignation sauf prorogation accordée et en adressera copie aux parties,

Dit qu’en cas d’empêchement de l’expert désigné, il sera procédé à son remplacement par ordonnance du magistrat chargé du contrôle des opérations d’expertise du tribunal judiciaire de Rennes à la requête de la partie la plus diligente ou d’office,

Dit que les frais d’expertise seront provisoirement avancés par le syndicat des copropriétaires Acti Sud qui devra consigner à cet effet la somme de 3.000 € à valoir sur la rémunération de l’expert, entre les mains du régisseur d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de Rennes avant l’expiration d’un délai de DEUX MOIS à compter du présent arrêt,

Dit qu’à défaut de consignation par le syndicat des copropriétaires Acti Sud dans le délai imparti, la désignation de l’expert sera caduque, sauf décision contraire du magistrat chargé du contrôle des opérations d’expertise du tribunal judiciaire de Rennes en cas de motif légitime, et qu’il sera tiré toutes conséquences de l’abstention ou du refus de consigner,

Décerne acte à [Localité 23] Métropole qu’elle émet les plus expresses réserves quant à sa responsabilité et au bien-fondé de la demande,

Déclare irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires Acti Sud tendant à voir condamner [Localité 23] Métropole à prendre à sa charge les frais d’arpentage, d’acte notarié et d’acte subséquents à la régularisation,

Condamne [Localité 23] Métropole aux dépens de première instance et d’appel,

Condamne [Localité 23] Métropole à payer au syndicat des copropriétaires Acti Sud la somme de 3.000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles exposés en première instance et en appel.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE