COUR D’APPEL DE RIOM PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE Du 20 février 2017

— HP/MB/MO- Arrêt n°

Dossier n° : 15/02805

G-H Y, E F épouse Y / G-C L

Ordonnance Référé, origine Tribunal de Grande Instance d’AURILLAC, décision attaquée en date du 13 Août 2015, enregistrée sous le n° 15/00065

Arrêt rendu le LUNDI VINGT FEVRIER DEUX MILLE DIX SEPT

COMPOSITION DE LA COUR lors du délibéré :

M. Christophe STRAUDO, Président

M^me Hélène PIRAT, Présidente

M. Daniel ACQUARONE, Conseiller

En présence de :

M^me Marlène BERTHET, Greffier lors de l’appel des causes et du prononcé

ENTRE :

M. G-H Y

M^me E F épouse Y

XXX

XXX

représentés et plaidant par M^e MAISONNEUVE de la SCP TEILLOT & ASSOCIES, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Timbre fiscal acquitté

APPELANTS

ET :

M. G-C L

XXX

représenté par M^e Sébastien RAHON, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

plaidant par M^e G Antoine MOINS de la SCP MOINS, avocat au barreau d’AURILLAC,

Timbre fiscal acquitté

INTIME

DÉBATS :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 15 décembre 2016, en application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me PIRAT, rapporteur.

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 20 février 2017 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

N° 15/02805 – 2 -

Signé par M. Christophe STRAUDO, Président, et par M^me Marlène BERTHET, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCÉDURE :

Suivant acte notarié du 30 juin 1993, M. et M^me Y vendaient à la société Laroche Médioni un fonds de commerce de bar-restaurant créé et exploité à Mauriac sous le nom 'Le Crystal’ depuis 1988 et ils lui donnaient à bail commercial les locaux dans lesquels est exploité le fonds de commerce vendu comprenant :

— une terrasse de 60 m²

— une salle de bar de 32 m²

— une salle de restaurant de 30 m²

— une salle de restaurant de 70 m²

— une cuisine aménagée

— une salle de plonge

— une réserve

— un garage

— un local à ordure

— un parking avec allée de chaque côté du bâtiment – deux blocs toilettes

— une cave à vin

— trois chambres.

Suivant acte du 8 décembre 1995, le fonds de commerce était revendu à M. B, avec transfert du bail commercial, et par acte du 2 octobre 1996, M. et M^me Y consentaient à ce dernier un autre bail commercial sur un local de 300 m² situé à l’arrière des locaux initiaux.

Suivant acte du 19 décembre 2003, le bail commercial du 30 juin 1993 et le bail commercial du 2 octobre 1996 étaient renouvelés en un seul bail pour une durée de 9 ans à compter du 1^er juillet 2002 pour se terminer le 30 juin 2011 puis, suivant acte du 15 mai 2013, renouvelé pour une nouvelle durée de 9 ans à compter du 1^er juillet 2011 jusqu’au 30 juin 2020.

Suivant acte du 20 septembre 2013, M. B cédait à la société La Tablée dont le gérant était M. X le fonds de commerce bar-restaurant et le bail commercial était transféré à cette dernière.

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Par jugement du 19 novembre 2014, la société La Tablée était placée en liquidation judiciaire.

Par exploit du 5 juin 2015, la société La Tablée prise en la personne de la SELARL Sudre liquidateur judiciaire assignait devant le Tribunal de Grande Instance d’Aurillac M. B et M. et M^me Y pour obtenir :

— la condamnation de M. B à lui payer la somme de 263 633,92 euros en principal, assortie des intérêts au taux légal à compter du jour de la demande,

— la condamnation solidaire de M. et M^me Y et de M. B à lui payer la somme de 150 000 euros à titre de dommages et intérêts, outre 10 000 euros au titre de l’indemnité procédurale et les dépens comprenant les frais d’expertise

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N° 15/02805 – 3 -

Cette procédure est pendante devant le Tribunal de Grande Instance d’Aurillac.

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Parallèlement, par exploit du 7 mai 2015, M. et M^me Y assignaient M. X devant le Juge des Référés du Tribunal de Grande Instance d’Aurillac pour obtenir sur le fondement de l’article 808 du Code de Procédure Civile :

— son expulsion et celle de tout occupant de son chef avec le concours

de la force publique,

— sa condamnation leur payer une somme provisionnelle de 10.547,40 euros à titre d’indemnité d’occupation pour la période courue entre le 4 février 2015 et la date de l’audience

— sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation de 1636,85 euros par mois au-delà du 30 mai 2015 jusqu’au départ effectif des lieux Par ordonnance du 13 août 2015, le juge des référés disait n’y avoir lieu à référé et condamnait M. et M^me Y à payer à M. X la somme de 450 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et auxentiers dépens.

Dans des conditions de forme et de délais non contestées, M. et M^me Y relevaient appel de cette décision le 26 octobre 2015.

PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Par dernières écritures en date du 23 décembre 2015, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, M. et M^me Y sollicitent l’infirmation de l’ordonnance déférée et demandent à la cour, sur le fondement de l’article 808 du code de procédure civile, de :

• constater que M. X occupe sans aucun droit ni titre l’immeuble propriété de M. et M^me Y, • ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef de l’immeuble dans le délai de quinze jours suivant la notification de l’arrêt à intervenir sous astreinte de 150 euros par jour de retard, • condamner M. X à leur payer une indemnité d’occupation de 1636,85 euros par mois à compter du 19 novembre 2014 jusqu’à complète libération des lieux • condamner M. X à leur payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens. :

Au soutien de ses prétentions, M. et M^me Y exposent essentiellement que :

• M. X n’a jamais eu de bail à titre personnel sur les trois chambres qui étaient incluses dans le bail commercial aujourd’hui résilié. • Le bailleur commercial ne lui a pas sous-loué cette partie du local commercial et les propriétaires ne lui ont pas consenti de droit d’usage ou d’habitation à titre personnel.

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N° 15/02805 – 4 -

Par dernières écritures en date du 22 février 2016, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, M. X sollicite de la cour de :

• confirmer l’ordonnance du 13 août 2015, • rejetant toutes fins, moyens et conclusions contraires, à titre principal, se déclarer incompétent par suite du défaut d’urgence et de l’existence d’une contestation sérieuse et renvoyer les parties ã mieux se pourvoir au fond, • à titre subsidiaire, dire n’y avoir lieu à référé ; • dire et juger les demandeurs à la présente procédure irrecevables et mal fondés en toutes leurs demandes et les en débouter, • condamner M. et M^me Y à payer la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens

Au soutien de ses prétentions, M. X fait valoir notamment que :

• il n’existe aucune urgence puisque l’ancien bailleur a toujours une obligation de solidarité pour le paiement des loyers et une procédure est en cours en raison du fait que l’établissement n’était pas aux normes de la catégorie trois • M. X, a, dès l’origine du bail, affecté une partie des locaux à son habitation et les bailleurs le savaient. • Il n’a jamais été informé qu’il ne pouvait pas habiter ce local et l’acceptation de la situation par les propriétaires ne constitue pas une simple tolérance mais un accord verbal. • le logement ne fait pas partie du bail commercial, il en a réglé la taxe habitation et l’assurance, • Ce logement est répertorié comme un appartement sur le relevé de propriété des bailleurs • ces derniers sollicitent une indemnité d’occupation égale au montant du bail commercial.

Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l’audience ainsi qu’à la décision entreprise.

Une ordonnance en date du 20 octobre 2016 clôture l’instruction de la procédure.

MOTIFS ET DÉCISION :

Sur l’occupation sans droit ni titre :

Attendu que par acte notarié en date du 20 septembre 2013, M. C B a vendu le fonds de commerce bar restaurant qu’il exploitait dans les locaux appartenant à M. et M^me Y, XXX, loués selon bail commercial en date du 30 juin 1993 renouvelé le 19 décembre 2003 et le 15 mai 2013, à la société La Tablée, laquelle est ainsi devenue titulaire du bail commercial, M. B demeurant tenu solidairement du paiement des loyers et charges jusqu’à l’expiration de la période de neuf ans alors en cours ;

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N° 15/02805 – 5 -

Attendu que le contrat de bail initial comme les contrats de renouvellement, ou même encore l’acte de cession en date du 20 septembre 2013 qui s’y réfère, ne font pas état de locaux d’habitation ou même de locaux à usage mixte ; que dans l’énoncé des locaux loués, il n’est pas fait état d’un appartement, mais de trois chambres ;

Attendu par ailleurs que le bail commercial a été cédé à la société La Tablée et non à son gérant, M. X et qu’aucun bail d’habitation n’a été consenti à ce dernier sur des pièces à usage d’habitation ; qu’au contraire, par courrier en date du 19 décembre 2013, M. et M^me Y ont expressément indiqué à M. X que le bail consenti était uniquement à caractère commercial et qu’il ne pouvait y résider, étant précisé que ce courrier faisait référence à un précédent courrier déjà adressé en novembre ; qu’ils ont demandé à M. X de quitter les lieux servant d’habitation personnelle ;

Attendu que M. X allègue le fait que M. B habitait dans les lieux, objet du bail commercial, comme lui-même désormais et que les bailleurs n’ignoraient pas cette situation; qu’il produit une taxe d’habitation de 2013 concernant M. B, une taxe d’habitation 2015 le concernant et une attestation d’assurance pour 2015, ainsi que l’annonce passée par M. B pour la vente du fonds qui fait état de l’existence d’un appartement ;

Que cependant, il n’est pas rapporté la preuve que les bailleurs aient été informés de la situation de M. B ; qu’ils se sont opposés à cette situation pour M. X très rapidement après la cession du fonds de commerce ; qu’à supposer même qu’ils en aient été informés, il se serait agi d’une tolérance qui n’aurait pas modifié le caractère commercial du bail, étant par ailleurs précisé que les locaux forment un tout indivisible ; que le relevé de propriété n’est pas en l’état exploitable, d’autant qu’il ressort du contrat de bail d’octobre 1996 que les bailleurs souhaitaient disposer de places de parking en raison de l’existence d’un appartement en location sur le même site ; Attendu que le bail commercial n’a pas été poursuivi par le liquidateur, M^e Sudre, comme cela ressort de sa correspondance adressé à l’avocat des bailleurs et à l’avocat des preneurs ; que dans ce dernier courrier en date du 3 mars 2015, le liquidateur fait référence au refus de M. X de rendre les clefs après la vente aux enchères du mobilier le 4 février 2015, à son maintien irrégulier dans les lieux et au fait qu’il en supportera les conséquences financières ; que la non continuation du bail par le liquidateur n’est d’ailleurs contestée pas par M. X ;

Attendu enfin que même si un bail à usage mixte avait été consenti, ce bail, en raison de son caractère indivisible, aurait pris fin, pour l’ensemble des pièces du local commercial, avec la liquidation judiciaire, dès lors que le liquidateur n’a pas entendu le poursuivre ;

Attendu qu’en conséquence, il n’existe aucune contestation sérieuse sur le fait que M. X est un occupant sans droit ni titre des lieux donnés à bail commercial à la société La Tablée ; qu’il y a urgence pour les propriétaires à reprendre leur bien dont ils ne peuvent plus jouir librement depuis fin 2014, l’occupation sans droit ni titre constituant par ailleurs une atteinte à leur droit de propriété ;

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N° 15/02805 – 6 -

Attendu qu’ainsi l’expulsion de M. X et de tous occupants de son chef de l’immeuble susvisé sera ordonnée ; que M. X occupant les lieux pour son habitation principale, l’expulsion sera mise en oeuvre dans les délais prévus par les articles L 412-1 à L 412-6 du code des procédures d’exécution, sans qu’il y ait lieu de prononcer une astreinte ;

Que l’ordonnance entreprise sera dès lors infirmée ;

Sur l’indemnité d’occupation :

Attendu que M. et M^me Y sollicitent une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer commercial, dès lors que l’occupation des lieux par M. X nuit à la reprise de l’ensemble immobilier ;

Que cependant, il n’est pas contestable que l’état actuel des lieux ne permet pas leur exploitation commerciale, justifiant l’indemnité sollicitée ; que les locaux avaient fait l’objet d’un arrêté municipal de fermeture et que l’expertise judiciaire diligentée par M. Z faisait état de travaux nécessaires à cette exploitation d’un montant de 55 249,20 euros TTC; que d’ailleurs une instance a été diligentée par le liquidateur de la société La Tablée en raison des préjudices subis ;

Attendu qu’en conséquence, au vu de ces éléments, il existe une contestation sérieuse sur le montant de l’indemnité d’occupation ; que M. et M^me Y seront dès lors déboutés de leur prétention de ce chef ;

Sur les dépens et l’indemnité procédurale :

Attendu que succombant, M. X sera condamné aux dépens de première instance et d’appel ;

Que l’ordonnance entreprise sera infirmée également en ce qu’elle a condamné M. et M^me Y à payer à M. X une indemnité procédurale de 450 euros ;

Attendu qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de M. et M^me Y l’ensemble de leurs frais irrépétibles ; que l’équité commande de faire droit à leur demande à hauteur de la somme de 1 000 euros ; Qu’en conséquence, M. X sera condamné à payer à M. et M^me Y la somme de 1 000 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et après en avoir délibéré conformément à la loi,

Infirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions,

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N° 15/02805 – 7 -

Statuant à nouveau,

Constate que M. X est occupant sans droit ni titre de l’immeuble, XXX, propriété de M. et M^me Y, ayant fait l’objet d’un bail commercial renouvelé en date du 15 mai 2013, dont a bénéficié la société La Tablée, à partir du 20 septembre 2013 jusqu’aux opérations de liquidation judiciaire,

Ordonne l’expulsion de M. X et de tous occupants de son chef de l’immeuble susvisé dans les délais prévus par les articles L. 412-1 à L. 412-6 du code des procédures d’exécution,

Déboute M. et M^me Y de leur demande d’astreinte,

Déboute M. et M^me Y de leur demande d’indemnité d’occupation en raison de l’existence d’une contestation sérieuse,

Condamne M. X aux dépens de première instance et de l’instance d’appel,

Condamne M. X à payer à M. et M^me Y la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Ainsi fait et prononcé lesdits jour, mois et an.

Le greffier le président