COUR D’APPEL

DE RIOM

Troisième chambre civile et commerciale

ARRET N°

DU : 23 Mai 2018

RG N° : 16/02342

FR

Arrêt rendu le vingt trois Mai deux mille dix huit

Sur APPEL d’une ORDONNANCE rendue le 21 septembre 2016 par le juge de la mise en état du tribunal de grande instance de CLERMONT-FERRAND (RG n° 12/00329 1^re chambre)

COMPOSITION DE LA COUR lors des débats et du délibéré :

M. CI RIFFAUD, Président

M. CI KHEITMI, Conseiller

M^me Virginie THEUIL-DIF, Conseiller

En présence de : M^me EH VIAL, Greffier, lors de l’appel des causes et du prononcé

ENTRE :

La société DG HOLIDAYS

SARL immatriculée au RCS de PARIS sous le n° 523 822 112

[…]

[…]

Représentants : M^e Caroline MEYER, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

(postulant) et la SCP DOLLA-VIAL ET ASSOCIÉS, avocat au barreau de PARIS (plaidant)

APPELANTE

ET :

M. AI X et M^me AJ AK épouse X

[…]

74370 SAINT AV BELLEVUE

M. EO-EZ FA et M^me AJ Y-FA née Y

[…]

[…]

M. AL Z et M^me AM AN épouse Z

[…]

[…]

M. AO A et M^me AP AQ épouse A

[…]

[…]

M^me AR AS épouse B

[…]

[…]

M. AT C et M^me AU AV épouse C

[…]

[…]

M. AW D et M^me AX AY épouse D

22 rue du Lavoir du Criel-Bât.F5 – Résidence les Ecureuils

[…]

M^me BS-FB FC

[…]

[…]

M^me AZ BA

[…]

74370 SAINT AV BELLEVUE

M. BB E et M^me BC BD épouse E

L’oustal Méou

[…]

M. EO AW ES et M^me BE BF

[…]

[…]

M^me BG BH

[…]

[…]

M. BI F et M^me BJ BK épouse F

[…]

[…]

La société CARLOC

SARL immatriculée au RCS de VIENNE sous le n° 478 085 863

[…]

[…]

M. BL G et M^me BM BN épouse G

[…]

[…]

M. BO H et M^me BP BQ épouse H

[…]

[…]

M. BR I et M^me ET EU EV épouse I

[…]

[…]

M. BL J et M^me BS BT épouse J

[…]

[…]

M. BU K et M^me BV BW épouse K

[…]

[…]

M^me BX BY épouse L

[…]

[…]

M. BZ M et M^me AZ CA épouse M

[…]

[…]

M. CB M

[…]

[…]

M. CC N et M^me CD CE épouse N

[…]

[…]

M. AI O et M^me CF U épouse O

[…]

[…]

M^me CG CH divorcée P

[…]

[…]

M. CI Q et M^me CJ CK épouse Q

[…]

[…]

M. BZ CL et M^me AZ CM- D

[…]

[…]

M. CN CO et M^me CP CQ

[…]

[…]

M. EO-EZ R et M^me CR CS épouse R

[…]

[…]

M. CT CU

[…]

[…]

M. CN S et M^me CV CW épouse S

[…]

[…]

M. CX CY

[…]

[…]

M^me CZ DA divorcée F

[…]

[…]

M. A DC

[…]

[…]

M. FD T-FE et M^me DD DE épouse T- FE

[…]

[…]

M. BL DF

[…]

[…]

M. DG U et M^me AU DH épouse U

[…]

[…]

M. DI DJ

[…]

[…]

M. DK DL et M^me DM DN

[…]

[…]

M. BL V et M^me DO DP épouse V

188 rue FK Maeder

[…]

M. BZ V et M^me DQ DR épouse V

[…]

[…]

M. DS W et M^me AR DT épouse W

[…]

[…]

M. CI AA et M^me DU DV épouse AA

[…]

[…]

M. DW AB et M^me DX DY épouse AB

[…]

[…]

M^me DZ EA

[…]

[…]

M^me EB EC divorcée AC

[…]

12^e étage gauche

[…]

M. DS ED

[…]

[…]

M^me DU EE

[…]

[…]

M. EF AD et M^me DU EG épouse AD

[…]

[…]

M^me EH EI veuve EJ EK, ès qualités d’héritière de M. EW EJ EK, décédé le […]

[…]

[…]

M. EL AE et M^me EM EN épouse AE

[…]

[…]

Les héritiers de Mr EO EP, né le […] à […], décédé le 02/02/2014, ayant accepté la succession selon la liste suivante :

1- M. FF FG FH FI

[…]

37510 BALLAN-MIRE

2- M. FJ FH FK EX

100 rue EO le Galleu

[…]

3- M. EW BL EX

[…]

[…]

4- M. EO EW FL EX

[…]

[…]

5- M. EY EO EX

[…]

[…]

6- M. AT CN ER

Herzbergweg

[…]

7- M^me EQ ER

[…]

[…]

Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier LE SPLENDID

[…]

[…]

représenté par son syndic en exercice la société SQUARE HABITAT Crédit Agricole Centre France

SA à capital variable immatriculée au RCS de CLERMONT-FERRAND sous le n° 867 200 297

[…]

63000 CLERMONT-FERRAND

prise en son agence sise […]

INTIMÉS

tous représentés par la SCP LOIACONO-MOREL, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND (postulant) et M^e BZ AF, avocat au barreau de LYON (plaidant)

La société MT

SARL immatriculée au RCS de VIENNE sous le n° 494 425 184

[…]

38110 SAINT EO DE SOUDAIN

Non représentée, assignée à domicile le 14/12/2016

La société MT, prise en sa qualité d’ancien syndic de l’ensemble immobilier LE SPLENDID

SARL immatriculée au RCS de VIENNE sous le n° 494 425 184

[…]

38110 SAINT EO DE SOUDAIN

Non représentée, assignée à domicile le 14/12/2016

INTIMEES

DEBATS : A l’audience publique du 21 Mars 2018 Monsieur RIFFAUD a fait le rapport oral de l’affaire, avant les plaidoiries, conformément aux dispositions de l’article 785 du CPC. La Cour a mis l’affaire en délibéré au 23 Mai 2018.

ARRET :

Prononcé publiquement le 23 Mai 2018, par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par M. CI RIFFAUD, Président, et par M^me EH VIAL, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :

Le 20 février 2007, la SARL MT a acquis de la société FONCIÈRE DES GRANDS HÔTELS, l’hôtel SPLENDID situé […] à Châtel-Guyon (63).

A cette date, un permis de construire avait déjà été délivré, le 9 janvier 2007, en vue de la transformation de cet établissement en résidence hôtelière (résidence de tourisme 3 étoiles).

Par acte authentique du 20 avril 2007, la société MT a fait établir un état descriptif de division et un règlement de copropriété avant de vendre les appartements aménagés dans cet immeuble en mettant à la charge des acquéreurs de donner à bail ces logements à l’exploitant de la résidence hôtelière qui était alors une de ses associées, la COMPAGNIE HÔTELIÈRE DES ALPES.

Les acquéreurs de ces lots se sont engagés dans le cadre d’une opération de défiscalisation de type location en meublé non professionnelle ou de location en meublé professionnelle pour quelques-uns d’entre eux.

La société MT est, quant à elle, restée propriétaire des parties servant à l’exploitation de restauration et hôtelière avec les parties communes et dépendances (hôtel-restaurant-bar) données également à bail commercial, à compter du 1^er mars 2007, à la société COMPAGNIE HÔTELIÈRE DES ALPES, gestionnaire ainsi de l’ensemble de l’immeuble comportant deux types de propriétaires bailleurs.

En décembre 2009, La COMPAGNIE HÔTELIÈRE DES ALPES a cédé son fonds de commerce à la COMPAGNIE DES AÉROPORTS avant que le redressement judiciaire de ces deux sociétés ne soit ouvert par le tribunal de commerce de Thonon-les-bains le 5 février 2010.

Par un jugement du 3 septembre 2010, cette juridiction a arrêté un plan de cession des actifs de la société COMPAGNIE DES AÉROPORTS au profit de la société DG RÉSIDENCES avec faculté de substitution.

Parallèlement, la société DG RÉSIDENCES avait négocié la faculté de conclure de nouveaux baux commerciaux avec le représentant des copropriétaires des appartements et le tribunal de commerce de Thonon-les-bains a donné acte de l’accord intervenu avec les copropriétaires bailleurs.

La société DG HOLIDAYS s’est substituée à la société DG RÉSIDENCES en qualité d’exploitante et, partant, de titulaire des baux commerciaux.

Des difficultés sont survenues entre les copropriétaires et la société DG HOLIDAYS portant sur la signature de nouveaux baux commerciaux intégrant les modifications convenues à l’occasion de la cession et sur la délivrance des locaux, la société DG RÉSIDENCES ayant, par lettre recommandée du 5 novembre 2010, demandé aux copropriétaires la délivrance d’un bien conforme à la destination de résidence hôtelière des lieux et la réalisation de travaux tandis que les copropriétaires soutenaient que ces dépenses devaient incomber à la société locataire aux termes d’une correspondance de M^e AF en date du 2 septembre 2010 et du jugement du 3 septembre suivant.

La société DG HOLIDAYS a, par ailleurs, par une lettre du 20 novembre 2010, demandé à la société MT en sa qualité de syndic de la copropriété, de prendre position sur l’achèvement des travaux de manière à rendre l’immeuble conforme au permis de construire, à sa destination et au règlement de copropriété.

La société DG HOLIDAYS s’abstenant de procéder au paiement des loyers les copropriétaires ont, par ordonnances de référé rendues les 16 mars 2011, 7 septembre 2011 et le 1^er février 2012 obtenu la condamnation de cette société au paiement des loyers.

Par actes d’huissier de justice des 22 et 25 juin 2012, les copropriétaires ont de nouveau fait assigner leur locataire devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Clermont-Ferrand pour obtenir paiement des loyers des deux premiers trimestres 2012 et la production d’une attestation d’assurance. Ils ont aussi fait assigner la société MT pour que l’expertise dont ils sollicitaient l’organisation lui soit opposable.

Par une ordonnance rendue le 17 août 2012, le juge des référés a rejeté l’ensemble des demandes dont il était saisi, au motif que la juridiction du fond était saisie du litige et que ces demandes relevaient de la compétence du juge de la mise en état.

De semblables demandes ont été présentées au juge de la mise en état qui, par une ordonnance rendue le 6 novembre 2012, a condamné la société DG HOLIDAYS à consigner, à titre de garantie, sur les loyers des 1^er et 2^e trimestres 2012 et sur la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, les sommes réclamées par les copropriétaires, de même qu’était ordonnée la consignation des loyers à échoir. Une expertise a, par ailleurs, été confiée à M. AG.

Saisie de l’appel de la société DG HOLIDAYS, la première chambre civile de la cour d’appel de céans a, par arrêt du 25 novembre 2013, confirmé cette décision à l’exception de la consignation des loyers, la société DG HOLIDAYS étant condamnée, par provision, à payer à chacun des copropriétaires les sommes dues au titre des loyers des 1^er et 2^e trimestres 2012 et de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ainsi que les loyers des 3^e et 4^e trimestres 2012 et des trois premiers trimestres de l’année 2013.

La société DG HOLIDAYS n’ayant pas réglé les loyers du 4^e trimestre 2013, les copropriétaires ont de nouveau saisi le juge de la mise en état du tribunal de grande instance de Clermont-Ferrand pour en obtenir paiement de même que de ceux du 2^e trimestre 2014.

Par ordonnance rendue le 1^er juillet 2014, le juge de la mise en état a rejeté les demandes tendant au paiement de provisions mais a condamné la société DG HOLIDAYS à consigner les sommes dues à titre de garantie sur les loyers et taxes d’ordures ménagères dus au titre du 4^e semestre 2013 et du 1^er trimestre 2014. La consignation des loyers et taxes d’ordures ménagères à venir était également ordonnée au fur et à mesure de leurs échéances.

Par un arrêt du 6 avril 2016, la cour d’appel de Riom a confirmé l’ordonnance de mise en état ayant ordonné la consignation des loyers tout en précisant que les sommes à consigner seront égales à 65% des sommes dues au titre des baux initiaux conclus en ce compris les sommes dues au titre de l’indexation des loyers et au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

Cet arrêt n’a pas fait l’objet d’un pourvoi en cassation.

Par ailleurs, par un arrêt rendu le 20 janvier 2014, la cour d’appel de Riom, statuant sur le recours formé à l’encontre d’un jugement rendu par le tribunal de commerce le 11 octobre 2012, dans le cadre du litige parallèle opposant les sociétés DG HOLIDAYS et MT, qui avait fait droit aux demandes de cette dernière, notamment sur la question de la charge des travaux de remise aux normes a infirmé ce jugement quant à l’étendue de la prise en charge des travaux de mise aux normes de sécurité et a condamné solidairement les sociétés DG RÉSIDENCES et DG HOLIDAYS à exécuter les travaux de sécurité imposés par le maire de la commune de Châtel-Guyon dans la limite des lots de copropriété mentionnés au bail commercial repris lors de la cession des actifs de la COMPAGNIE DES AÉROPORTS.

Par des conclusions d’incident, les copropriétaires, invoquant des éléments nouveaux qui seraient survenus depuis l’arrêt précité, en particulier l’arrêté de fermeture administrative pris par le maire de la commune de Châtel-Guyon le 5 octobre 2015 à la suite d’un avis négatif de la commission de sécurité, ont saisi le juge de la mise d’un état d’une nouvelle demande de mainlevée de la consignation des loyers à concurrence de la somme de 300 000 euros.

Par des conclusions d’incident en réponse, la SARL DG HOLIDAYS s’est opposée à cette demande en soutenant notamment que les demandeurs entendraient en réalité revenir sur l’autorité de la chose jugée attachée à la décision de la cour d’appel par de pseudo éléments nouveaux.

Suivant une ordonnance rendue le 21 septembre 2016, le juge de la mise en état du tribunal de grande instance de Clermont-Ferrand a, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— déclaré la demande de déconsignation des loyers et taxes sur les ordures ménagères recevable en la forme et dans son principe ;

— ordonné la déconsignation des loyers et taxes sur les ordures ménagères détenus actuellement par M^e AF avocat au barreau de Lyon sur son compte CARPA en qualité de séquestre dans la limite de la somme de 80 000 euros, qui sera répartie entre les 51 copropriétaires concluants au prorata des tantièmes de copropriété qu’ils détiennent respectivement ;

— dit que la déconsignation interviendra en fonction des demandes du syndic de copropriété la société « C’est la Vie Properties » effectuées au fur et à mesure des besoins de trésorerie et de la nécessité de procéder au règlement des factures des entreprises concernées ;

— rejeté les demandes présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Suivant déclaration reçue au greffe de la cour le 10 octobre 2016, la SARL DG HOLIDAYS a interjeté appel général de cette décision.

Parallèlement à la procédure d’appel et par de nouvelles conclusions d’incident en date du 27 avril

2017, les copropriétaires ont saisi le juge de la mise en état d’une nouvelle demande de déconsignation, portant sur un montant supplémentaire de 278 007,36 euros.

Par des conclusions d’incident en réplique en date du 18 mai 2017, la société DG HOLIDAYS demandait notamment de constater le lien de connexité existant entre cette nouvelle demande et la procédure d’appel en cours et de renvoyer en conséquence l’examen des demandes de déconsignation à la juridiction d’appel.

Par ordonnance du 6 octobre 2017, le juge de la mise en état du tribunal de grande instance de Clermont-Ferrand a :

— dit que la nouvelle demande de déconsignation présentée par les copropriétaires et l’instance pendante devant la cour d’appel de Riom, enrôlée sous le numéro RG 16/02342, présentent entre elles un lien tel qu’il est dans l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire et juger ensemble ;

Faisant droit à l’exception de connexité soulevée,

— ordonné son dessaisissement pour connaître des demandes présentées par les copropriétaires par conclusions d’incident des 27 avril et 20 juin 2017 ;

— ordonné le renvoi de l’examen de ces demandes à la cour d’appel de Riom dans le cadre de l’appel formé contre l’ordonnance du 21 septembre 2016, enrôlé sous le numéro 16/02342.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 19 mars 2018 au moyen de la communication électronique, la SARL DG HOLIDAYS demande à la cour, au visa des articles 122 et 771 du code de procédure civile, de :

— la recevoir en son appel et le déclarer bien fondé ;

— infirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

A titre principal,

— déclarer irrecevable la demande de déconsignation formée par les 52 parties demanderesses à l’incident ;

Subsidiairement,

— les débouter de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, celles-ci s’analysant en une demande de paiement provisionnel de loyers et charges sur le fondement de l’article 771 du code de procédure civile ;

Sur le renvoi ordonné par le juge de la mise en état et les nouvelles demandes de déconsignation formée des copropriétaires,

— déclarer irrecevables ces nouvelles demandes de déconsignation ;

Subsidiairement,

— les en débouter, ces demandes s’analysant en une demande de paiement provisionnel de loyers et charges sur le fondement de l’article 771 du code de procédure civile ;

En tout état de cause,

— condamner solidairement les intimés à lui payer une somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Elle soutient que la demande tendant à la déconsignation est irrecevable en raison de l’autorité de la chose jugée, car les loyers ont été consignés à titre de garantie pour toutes les parties et non pour le paiement des travaux de sécurité et que, les copropriétaires ayant interjeté appel de l’ordonnance de consignation et demandé un paiement provisionnel, ce paiement leur a été refusé par l’arrêt rendu le 6 avril 2016 qui a considéré que la demande de paiement provisionnel se heurtait à de multiples contestations sérieuses notamment au regard des arguments soulevés au fond. Et elle ajoute que cet arrêt a été notifié par les copropriétaires en date du 5 mai 2016 sans que ces derniers ne forment un pourvoi en cassation, rendant la décision définitive.

Elle soutient que les éléments nouveaux invoqués par les copropriétaires, à savoir la tenue d’une assemblée générale des copropriétaires le 28 avril 2016 en vue de décider de la prise en charge totale de l’avance du coût des travaux et la nécessité d’une réouverture dans un délai maximum de 10 mois à compter de la fermeture soit avant le 19 août 2016, ne le sont pas et qu’ils ne peuvent faire échec à l’autorité de la chose jugée attachée à l’arrêt sus-visé.

A cet égard, elle entend préciser, d’une part que la réalisation des travaux sur les parties communes de l’ensemble immobilier n’a aucun lien avec la consignation des loyers à titre de garantie et, d’autre part, qu’elle a déposé son dossier de travaux le 28 juillet 2016 en mairie et qu’il n’existe pas de nécessité de réouverture avant le 19 août 2016 puisque l’aval des travaux dépend de la mairie et non de l’exploitant.

La société DG HOLIDAYS fait valoir également que le juge de la mise en état, pour accueillir les éléments nouveaux, a retenu que le principe des travaux de mise aux normes était acquis depuis l’arrêt du 29 janvier 2014, qu’il ressortait de cet arrêt que le coût de ces travaux incombait à la société DG HOLIDAYS et que c’est en raison de la carence du preneur que les copropriétaires avaient tenu une assemblée afin de se substituer partiellement à lui pour réaliser les travaux.

Elle fait grief au juge de la mise en état d’avoir opéré une confusion entre les travaux à réaliser sur les locaux donnés à bail à la SARL MT et ceux à effectuer dans les parties communes, soit la majeure partie des travaux. Elle ajoute que l’arrêt de 2014, visé par le juge de première instance, ne concerne que le contentieux avec la SARL MT sans que les copropriétaires ne soient parties à cette instance.

La société DG HOLIDAYS fait, en outre, valoir que le juge de la mise en état ne saurait se prononcer sur la responsabilité du défaut de réalisation des travaux portant sur les parties communes, concernant cette fois les copropriétaires, puisque cette question fait précisément l’objet d’un débat au fond non tranché. Et elle observe, que les conditions de reprise des baux font l’objet d’un débat de fond.

Elle estime, en conséquence, que c’est à tort que le juge de la mise en état a retenu les éléments présentés comme nouveaux par les copropriétaires et que la demande présentée par ces derniers est irrecevable au titre de l’autorité de la chose jugée attachée à l’arrêt de la cour d’appel de Riom du 6 avril 2016.

Elle soutient également que la demande tendant à la déconsignation est irrecevable en raison du défaut d’intérêt à agir et elle prétend qu’il ressort de l’aveu judiciaire des copropriétaires que les travaux à effectuer ne concernent les parties privatives qu’à hauteur de 1 500 euros HT et que les frais seront avancés par le syndicat de copropriété et non par les copropriétaires en leur nom propre. Elle considère que les copropriétaires auraient un intérêt à agir dans le cadre de travaux portant sur

les parties privatives mais que, s’agissant des parties communes, seul le syndicat de propriété serait éventuellement fondé à solliciter des sommes à cet égard. Elle rappelle que le contentieux avec la SARL MT n’a pas d’incidence sur le contentieux objet de la procédure d’appel actuelle.

Subsidiairement, elle fait valoir que le débat actuel au fond soulève des contestations sérieuses s’opposant à la demande de déconsignation, laquelle doit s’analyser en un paiement provisionnel. Et elle observe, que ces contestations sérieuses ont été retenues par l’arrêt du 6 avril 2016.

Aux termes de leurs dernières écritures notifiées le 6 mars 2018 au moyen de la communication électronique, les copropriétaires intimés et le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « Le Splendid » qui forment appel incident, demandent à la cour, au visa de l’article 771 du code de procédure civile, de :

S’agissant de l’ordonnance du 21 septembre 2016 :

— dire recevable mais mal fondée la société DG HOLIDAYS en son appel formé à l’encontre de ladite ordonnance ;

— confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’ils ont été déclarés recevables en la forme et dans son principe s’agissant de leur demande de déconsignation des loyers et taxes sur les ordures ménagères, en l’état de leur évident intérêt à agir pour obtenir la mise à disposition de ces sommes consignées sur le compte CARPA de leur avocat leur permettant de faire face aux appels de provisions sollicitées par le syndic de copropriété au titre de l’exécution des travaux de mise en sécurité incendie sur l’immeuble Le Splendid ;

— constater en effet la survenance de deux éléments nouveaux qui n’avaient pas été portés à la connaissance de la 3^e chambre civile et commerciale de la cour d’appel de Riom lorsqu’elle a rendu son arrêt du 6 avril 2016 aux termes duquel elle a confirmé l’ordre donné à la société DG HOLIDAYS de consigner sur un compte CARPA les loyers dus aux copropriétaires concluants, à savoir :

* d’une part la convocation d’une assemblée générale des copropriétaires pour la date du 28 avril 2016 aux fins de vote d’une résolution tendant à autoriser le syndic à engager les dépenses de travaux de mise aux normes de sécurité-incendie de l’établissement Le Splendid de nature à permettre l’obtention d’une levée de l’arrêté de péril qui a conduit à la fermeture de cet établissement le 19 octobre 2015, outre l’assemblée générale qui a voté une telle autorisation donnée au syndic ainsi que la justification de ce que les travaux correspondants ont été réceptionnés récemment,

* et, d’autre part, l’assemblée générale des copropriétaires du 9 mai 2017 au cours de laquelle les copropriétaires ont approuvé la prise en charge, sous réserve de la détermination de la charge définitive des travaux par le juge du fond du tribunal de grande instance de Clermont-Ferrand, des deuxième et troisième phases des travaux imposés par la commission de sécurité ;

— confirmer, en outre, l’ordonnance entreprise en ce que le juge de la mise en état a retenu, sur le fond, le principe du bien-fondé de la déconsignation sollicitée par les concluants,

— dire qu’ils sont recevables et bien fondés en leur appel incident formé à l’encontre de l’ordonnance du juge de la mise en état du 21 septembre 2016, en ce que le premier juge a limité le montant de la déconsignation à la somme de 80'000 euros et en ce qu’il a écarté la demande au titre des frais irrépétibles présentée par les concluants et a réservé les dépens,

Et statuant à nouveau,

— ordonner la déconsignation des loyers et taxes aux ordures ménagères détenus actuellement par Me

BZ AF, avocat au barreau de Lyon, sur son compte CARPA en qualité de séquestre, dans la limite d’un montant de 314 790 euros soit le coût des travaux de mise en conformité aux normes de sécurité-incendie réalisés au cours de l’année 2016, selon le montant définitif chiffré par M. AH, ce montant étant réparti entre les 51 copropriétaires concluants au prorata des tantièmes de copropriété qu’ils détiennent respectivement, sous déduction de la somme de 80'000 euros déjà déconsignée ;

— dire et juger que ces déconsignations interviendront en fonction des demandes du syndic de copropriété, la société SQUARE HABITAT, que cette dernière fera à M^e AF, y compris le coût des travaux déjà exécutés pour lesquels le syndic de copropriété pourra réclamer le versement par le séquestre dès après réception de l’arrêt à intervenir ;

— condamner la société DG HOLIDAYS à payer, ensemble, aux concluants, la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés devant le premier juge ;

— condamner la société DG HOLIDAYS aux entiers dépens de première instance, dont distraction au profit de M^e Marius LOIACONO

S’agissant de l’ordonnance du 6 octobre 2017 :

— constater la survenance de deux éléments nouveaux de nature à conduire à une modification de l’ordre de consignation des loyers pour leur montant total, à savoir :

* d’une part, la première partie des travaux de mise en sécurité incendie a été achevée en février 2017 mais le sous-préfet exige cependant que la totalité desdits travaux de mise en sécurité incendie soient exécutés avant d’autoriser la réouverture de l’établissement et il est justifié que le coût global desdits travaux à réaliser au cours de l’année 2018 en même temps que la levée des réserves contenues dans le rapport de l’organisme agréé, s’élève à un montant total de 306'000,00 euros TTC alors que le total des versements à titre de consignations effectués par le locataire ou que ce dernier doit encore effectuer sur le compte CARPA de l’avocat des concluants s’élève à la somme totale de 972'730,48 euros jusqu’aux loyers et charges du quatrième trimestre 2017, de sorte que ce montant dépasse déjà largement le coût des travaux pour lesquels il est sollicité une déconsignation ;

* d’autre part, la cour d’Appel de Riom avait donné sa confiance au locataire en rejetant la demande de fixation d’astreinte présentée par les concluants, estimant que rien ne permettait de penser que ledit locataire serait défaillant dans l’exécution de son obligation de paiement du loyer, alors pourtant qu’il est justifié de ce que ce locataire reste encore devoir un arriéré de consignations de 512'685, 32 euros, la consignation constituant une aubaine pour la société DG HOLIDAYS car l’avocat des concluants ne dispose pas des mêmes armes en termes d’exécution forcée que s’il s’agissait d’une condamnation au paiement d’une somme puisque notamment, l’huissier de justice a refusé à juste titre d’instrumenter lorsqu’il lui a été demandé de mettre en 'uvre des mesures d’exécution forcée à son encontre ;

— dire et juger que cette déconsignation interviendra en fonction des demandes du syndic de copropriété, la société SQUARE HABITAT, que cette dernière fera à M^e AF, au fur et à mesure des besoins de trésorerie aux fins de paiement des factures des entreprises qui réaliseront les travaux au cours de l’année 2018 ;

— ordonner en conséquence la déconsignation des loyers et taxes aux ordures ménagères détenus actuellement par M^e BZ AF, avocat au barreau de Lyon, sur son compte CARPA en qualité de séquestre, dans la limite d’un montant de 306 000 euros soit le montant des travaux de désenfumage et de levée des réserves afférentes aux ascenseurs qui doivent être exécutés au cours de l’année 2018 aux fins de réouverture de l’établissement, cette déconsignation intervenant en fonction

des demandes du syndic de copropriété, la société SQUARE HABITAT, que cette dernière fera à M^e AF au fur et à mesure des besoins de trésorerie aux fins de paiement des entreprises qui réaliseront ces travaux au cours de l’année 2018 ;

— dire et juger que s’agissant des consignations ordonnées au-delà du montant déjà consigné ou à consigner et qui dépassent le total du coût des travaux déjà réalisés en 2016 ou qui le seront au cours de l’année 2018, soit la somme de 431'940,48 euros selon décompte arrêté au 31 décembre 2017 et au-delà, rien ne justifie qu’elles soient maintenues alors que les copropriétaires ont accepté de préfinancer la totalité des travaux nécessaires à la réouverture de l’établissement et, qu’au surplus, le locataire s’abstient en réalité et dans une large mesure de procéder aux dites consignations ;

— ordonner en conséquence la déconsignation de la somme de 431' 940,48 euros selon décompte arrêté au 31 décembre 2017 ainsi que la déconsignation définitive de tous les loyers et charges à compter de ceux du 1^er janvier 2018, et autoriser en conséquence le séquestre, M^e BZ AF, à répartir lesdites sommes entre ses 51 clients ;

En tout état de cause,

— condamner la société DG HOLIDAYS à leur payer, ensemble, la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés à hauteur d’appel ;

— condamner la société DG HOLIDAYS aux entiers dépens d’appel, dont distraction au

profit de Maître Marius LOIACONO, avocat.

Ils font valoir que les travaux de mise en conformité ont été votés le 28 avril 2016 et que chacun d’eux s’est vu réclamer par le syndic une provision sur charges exceptionnelles pour faire face au coût des travaux, votés en l’état de la défaillance du locataire, sans reconnaissance aucune de que le syndicat des copropriétaires ou les copropriétaires devraient en supporter définitivement la charge.

Ils considèrent dès lors qu’ils ont intérêt à agir pour ne pas être contraints de faire l’avance des dépenses sans aucune contrepartie alors même que nombre des copropriétaires, qui ne perçoivent aucun loyer, n’est plus en situation de faire face au coût des travaux.

Ils reprochent à la société DG HOLIDAYS de faire preuve de mauvaise foi en se prévalant du fait que les travaux à accomplir ne concernent pas les parties privatives alors même que la décision d’assemblée générale en a autorisé la prise en charge, sans reconnaissance de responsabilité, par les copropriétaires.

Ils font, par ailleurs, valoir qu’ils ont voté l’exécution de la deuxième tranche de travaux et que l’intérêt d’une consignation à titre de garantie a disparu puisqu’une grande partie des travaux, objet essentiel du litige, ont déjà été exécutés à leurs frais avancés dans le souci d’obtenir la réouverture de l’établissement.

Ils précisent que les travaux qui restent à exécuter au titre de la mise en sécurité, du désenfumage et l’accessibilité aux personnes à mobilité réduite s’établissent à 608 400 euros TTC et que le montant total des déconsignations sollicitées, qui s’élèvent à 540 790 euros excède le montant des sommes effectivement consignées de sorte que rien ne justifie plus la consignation initialement ordonnée par le juge de la mise en état et confirmée par la cour d’appel.

Il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leur argumentation.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 20 mars 2018.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la recevabilité des demandes des copropriétaires bailleurs et du syndicat

L’arrêt du 6 avril 2016, invoqué par la société DG HOLIDAYS au soutien de sa fin de non-recevoir tirée de l’autorité de chose jugée, rendu sur l’appel formé par les copropriétaires bailleurs à l’encontre d’une ordonnance du juge de la mise en état rejetant la demande en paiement de provisions formée par les copropriétaires bailleurs mais ordonnant la consignation des loyers et sommes dues au titre de la taxe sur les ordures ménagères, n’a d’autre autorité que celle conférée par l’article 775 du code de procédure civile aux décisions du juge de la mise en état.

Si une telle décision n’acquiert pas d’autorité de chose jugée au principal, elle met néanmoins obstacle, pour être passée en force de chose jugée, à une nouvelle demande de provision, à moins que celui qui en sollicite le bénéfice ne démontre l’existence de circonstances nouvelles survenues depuis qu’elle a été prononcée.

Les copropriétaires bailleurs établissent qu’à l’occasion d’une assemblée générale qui s’est tenue le 28 avril 2016 et, partant, postérieurement à l’arrêt invoqué par la société DG HOLIDAYS, ils ont autorisé le syndic, sur la base d’un programme pluriannuel de travaux d’un montant global de 675 000 euros HT à exécuter dans un délai de cinq ans, à provisionner dans un premier temps un budget de 240 000 euros HT pour qu’il soit procédé aux opérations de mise aux normes nécessaires à la réouverture de la résidence.

Alors même que la consignation des loyers a été ordonnée par le juge de la mise en état dont la décision a été confirmée par la cour d’appel, en raison de la difficulté née du fait que, postérieurement au plan de cession des actifs de la COMPAGNIE DES AÉROPORTS au profit de la société DG RÉSIDENCES, des baux n’ont pas été régularisés entre le cessionnaire et les copropriétaires bailleurs, la société DG HOLIDAYS feint de considérer que cette consignation n’est intervenue qu’en garantie de ses seuls droits.

Tel n’est pas le cas, et s’il a été ordonné à la société DG HOLIDAYS de consigner des sommes équivalentes à 65 % des sommes dues au titre des baux initialement conclus et les sommes dues au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères, c’est bien en considération du litige portant sur les obligations respectives des parties mais aussi en contrepartie de son occupation et en garantie des droits des bailleurs.

Alors même que le rapport d’expertise déposé par M. AG montre que l’essentiel des travaux de mise en sécurité, dont l’inexécution durable a provoqué la décision de fermeture administrative de la résidence, ce qui a été rappelé dans l’arrêt du 6 avril 2016, incombe à la société DG HOLIDAYS, c’est de façon spécieuse que cette société vient soutenir que les copropriétaires bailleurs, qui ne perçoivent actuellement aucun revenu de leurs fonds, procèdent par voie de confusion entre le litige qui les opposent à la société appelante et celui qui oppose cette dernière à la société MT, pour venir prétendre qu’ils auraient un intérêt à la déconsignation des loyers et à l’exécution des travaux.

Il sera, au contraire, considéré que c’est de façon fondée que non seulement le juge de la mise en état a justement considéré que les copropriétaires bailleurs avaient un intérêt à agir, car il est de l’intérêt de toutes les parties que l’exploitation de la résidence soit de nouveau autorisée, mais encore qu’ils justifiaient de circonstances nouvelles rendant leur demande recevable. Et il doit en être de même s’agissant des nouvelles demandes de déconsignation qui ont fait l’objet de l’exception de connexité justement retenue par le juge de la mise en état dans son ordonnance du 6 octobre 2017.

Sur la demande de déconsignation

Contrairement à ce que prétend la société DG HOLIDAYS, il n’existe pas de contradiction entre le fait que la charge de la majorité des travaux de mise en sécurité à accomplir pour parvenir à la réouverture pèse sur le syndicat des copropriétaires et le fait que ce soient les copropriétaires bailleurs qui sollicitent, à leur bénéfice, la déconsignation des fonds.

Le juge de la mise en état a, en effet, justement relevé que le syndicat des copropriétaires ne peut engager les travaux sans procéder à des appels de fonds dirigés vers les propriétaires qui doivent mobiliser les ressources nécessaires pour y faire face alors même qu’ils sont, de très longue date, privés du versement des loyers qui constituent la contrepartie de l’occupation de la société DG HOLIDAYS.

Par ailleurs, la déconsignation autorisée, a été subordonnée à la justification des appels de fonds du syndic.

S’agissant du montant de la déconsignation à autoriser, les copropriétaires bailleurs établissent par la production d’une note du cabinet BLT CONSULTANT, d’une part, qu’une première tranche de travaux de mise en sécurité incendie a d’ores et déjà été exécutée pour un montant global de 314 790 euros TTC et, d’autre part, qu’il reste des travaux à accomplir pour un montant de 608 400 euros TTC (507 000 € HT).

Il apparaît, par ailleurs, que la déconsignation ordonnée par le juge de la mise en état a été intégralement exécutée à hauteur de 80 000 euros.

En fonction de ces éléments, il y a lieu, la cour étant non seulement saisie aux fins de réformation de l’ordonnance critiquée mais également des demandes complémentaires qui lui ont été transmises en raison de leur connexité avec la demande initiale, de :

— réformer l’ordonnance déférée pour autoriser la déconsignation des fonds dans la limite de 314 790 euros au titre des travaux de mise en conformité réalisés en 2016 ;

— et d’autoriser la déconsignation des fonds dans la limite de la somme de 306 000 euros TTC au titre des travaux de mise en sécurité à accomplir au titre de l’année 2018.

Les modalités de mise à exécution de ces mesures seront précisées dans le dispositif du présent arrêt.

En revanche, la consignation qui a été ordonnée ayant pour objet, non seulement de préserver les droits des copropriétaires bailleurs mais également ceux de la société DG HOLIDAYS, il n’y pas lieu, même si cette société ne s’exécute qu’avec difficulté, d’ordonner d’ores et déjà la déconsignation de la somme de 431 940,48 euros selon décompte arrêté au 31 décembre 2017 et la déconsignation définitive de tous les loyers et charges à compter du 1^er janvier 2018 réclamées par les copropriétaires bailleurs. Cette demande apparaît, en effet, prématurée.

Il appartiendra à ces derniers, en fonction des travaux qui auront été accomplis, des opérations restant à exécuter et des sommes consignées de présenter, en temps utile, une nouvelle demande de déconsignation au juge de la mise en état.

Sur les dépens et leurs accessoires

La société DG HOLIDAYS, qui succombe en son appel, en supportera les dépens et sera condamnée à payer à l’ensemble des copropriétaires bailleurs une indemnité de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le bénéfice des dispositions de l’article 699 du même code sera accordé à M^e LOIACONO, avocat.

PAR CES MOTIFS :

La cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par arrêt de défaut et en dernier ressort, mis à la disposition des parties au greffe ;

Confirme l’ordonnance critiquée en ce qu’elle a déclaré la demande de déconsignation des loyers et des sommes dues au titre de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères recevable et en ce qu’elle a statué sur les dépens de première instance ;

La réforme sur le montant de la déconsignation ordonnée ;

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Ordonne au titre des travaux de mise en conformité réalisés en 2016 la déconsignation de la somme globale de 314 790 euros détenue par M^e AF, avocat au barreau de Lyon en sa qualité de séquestre ;

Dit que sur la justification des appels de fonds délivrés par le syndic de copropriété « C’est la vie Properties » ces fonds seront remis aux copropriétaires bailleurs au prorata de leurs droits au sein de la copropriété ;

Ordonne au titre des demandes complémentaires transmises à la cour par le juge de la mise en état et des travaux de mise en conformité à accomplir en 2018, la déconsignation de la somme globale de 306 000 euros, détenue ou à recouvrer par M^e AF en sa qualité de séquestre ;

Dit que sur la justification de l’accomplissement des travaux et des appels de fonds délivrés par le syndic de copropriété « C’est la vie Properties » ces fonds seront remis aux copropriétaires bailleurs au prorata de leurs droits au sein de la copropriété ;

Dit que le surplus des demandes de déconsignation présentées par les copropriétaires bailleurs devra au fur et à mesure de l’accomplissement des travaux et des appels de fonds du syndic être présenté, accompagné des justifications nécessaires, au juge de la mise en état du tribunal de grande instance de Clermont-Ferrand ;

Condamne la SARL DG HOLIDAYS aux dépens d’appel et à verser aux intimés une indemnité de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Accorde à M^e LOIACONO, avocat, le droit de recouvrer directement ceux des dépens dont il aura fait l’avance sans en avoir reçu provision.

Le Greffier Le Président