COUR D’APPEL

DE RIOM

Troisième chambre civile et commerciale

ARRET N°

DU : 28 Novembre 2018

RG N° : 17/00528

FK

Arrêt rendu le vingt huit Novembre deux mille dix huit

Sur APPEL d’une décision rendue le 23 janvier 2017 par le Tribunal de grande instance de CUSSET (RG n° 14/01030)

COMPOSITION DE LA COUR lors des débats et du délibéré :

M. F RIFFAUD, Président

M. F KHEITMI, Conseiller

M^me B THEUIL-DIF, Conseiller

En présence de : M^me Christine VIAL, Greffier, lors de l’appel des causes et du prononcé

ENTRE :

CAISSE D’EPARGNE ET DE PREVOYANCE MIDI-PYRENNEES

Banque coopérative, SA à Directoire et conseil d’orientation et de surveillance immatriculée au RCS de TOULOUSE sous le n° 383 354 594

[…]

[…]

Représentants : la SCP CABINET D’AVOCATS PRESLE ASSOCIES, avocat au barreau de CUSSET/VICHY (postulant) et CABINET RIBAUTE, avocat au barreau de TOULOUSE (plaidant)

APPELANTE

ET :

M^me B C épouse X

[…]

[…]

Représentants : la SCP BASSET, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND (postulant) et la SCP SYNERGIE AVOCATS, avocat au barreau d’EPINAL (plaidant)

SCP I-J Y, Notaire associé

immatriculée au RCS de PONTOISE sous le n° 785 897 711

8 place de l’Hôtel de Ville

[…]

Représentants : M^e Anne BARNOUD, avocat au barreau de CUSSET/VICHY (postulant) et la SCP RONZEAU, avocat au barreau de VAL D’OISE (plaidant)

La COMPAGNIE EUROPEENNE DE GARANTIE ET CAUTIONS

SA immatriculée au RCS de NANTERRE sous le n° 382 506 079

[…]

[…]

Représentants : la SCP HUGUET-BARGE-FUZET, avocat au barreau de CUSSET/VICHY (postulant) et la SELAS CLAUDE & SARKOZY, avocat au barreau de PARIS (plaidant)

SCP D E prise en la personne de M^e Xavier D

[…]

[…]

prise ès qualités de liquidateur judiciaire de la société PRESTIGE FINANCE SASU immatriculée au RCS de PARIS sous le n° 439 526 187 et dont le siège social est sis […]

Non représentée – assignée à personne morale (personne habilitée)

INTIMÉS

DEBATS : A l’audience publique du 10 Octobre 2018 Monsieur KHEITMI a fait le rapport oral de l’affaire, avant les plaidoiries, conformément aux dispositions de l’article 785 du CPC. La Cour a mis l’affaire en délibéré au 28 Novembre 2018.

ARRET :

Prononcé publiquement le 28 Novembre 2018, par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par M. F RIFFAUD, Président, et par M^me Christine VIAL, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Exposé du litige :

Suivant deux 'Contrats préliminaires' signés le 16 février 2009, M^me B X a conclu, avec la SCI Jardins de Cusset, des contrats en vue d’acquérir, en l’état futur d’achèvement, deux logements désignés par les n° 2 et 11 dans un ensemble immobilier dénommé Les Jardins de Cusset, situé dans cette ville, […]. La livraison des lots était prévue pour le 3^e trimestre 2009.

Selon les contrats préliminaires, le prix des deux logements était fixé à 164 000 et à 191 000 euros. M^me X a contracté, pour ces acquisitions, deux emprunts immobiliers auprès de la société Caisse d’épargne et de prévoyance de Midi-Pyrénées (la Caisse d’épargne), sur des capitaux de 191 000 et de 164 000 euros, suivant deux offres préalables faites le 26 et le 27 août 2009, et dont l’une a été acceptée le 8 septembre 2009 (l’acceptation de l’autre offre n’étant pas datée).

L’acte authentique de vente a été passé le 23 octobre 2009 par devant M^e I-J Y, notaire associé à Pontoise (Val d’Oise).

Cet acte mentionne que la vente, conclue entre la SAS PRESTIGE FINANCE et M^me X, portait sur l’acquisition des lots n° 9 et 14, au prix global de 355 000 euros, et sur des biens existants : l’acte ne comporte pas mention ni des contrats préliminaires du 16 février 2009, ni d’une vente en l’état futur d’achèvement, et stipule que l’acquéreuse entrait en jouissance le jour même de la vente. Le prix a été payé comptant, mais les logements vendus n’ont pas été délivrés à date fixée, et la SAS PRESTIGE FINANCE a ensuite fait connaître à M^me X, dans une lettre du 15 juin 2010, que les travaux qui devaient permettre la livraison de l’immeuble avaient pris du retard – alors que cette société lui avait au contraire déclaré, dans une précédente lettre le 10 décembre 2009, que les travaux étaient achevés, et les logements en état d’être mis en location.

M^me X a cessé de payer les échéances des prêts, la Caisse d’épargne a provoqué la déchéance du terme, et a mis en 'uvre un cautionnement, qui avait été donné le 29 juin 2009 par la société Compagnie Européenne de Garanties et Cautions.

La société Compagnie Européenne de Garanties et Cautions a versé à la Caisse d’épargne les sommes dues au titre des prêts en cause, puis a fait assigner M^me X en mars 2014 devant le tribunal de grande instance d’Epinal, pour obtenir paiement des sommes qu’elle avait versées à l’organisme prêteur, pour le compte de l’emprunteuse.

M^me X a elle-même fait assigner les 8 et 15 juillet 2014, devant le tribunal de grande instance de Cusset, le liquidateur de la SAS PRESTIGE FINANCE, la Caisse d’épargne, M^e Y et la société de cautionnement, aux fins d’obtenir la résolution de tous les contrats, au motif du défaut de délivrance des biens vendus.

Suivant une ordonnance du 27 mars 2015, le juge de la mise en état du tribunal d’Epinal a renvoyé devant le tribunal de Cusset l’instance engagée à Epinal, vu la connexité.

Le tribunal de grande instance de Cusset, suivant jugement du 23 janvier 2017, a :

— constaté l’anéantissement rétroactif de la vente litigieuse, la résolution des prêts et celle du contrat de cautionnement,

— réintégré les biens vendus dans le patrimoine de la SAS PRESTIGE FINANCE,

— déclaré la SCP Y et la Caisse d’épargne responsables de la perte de chance pour M^me X de renoncer à l’opération, perte de chance que le tribunal a fixée à 75 %,

— fixé à 311 000 euros la créance de restitution de M^me X au passif de la SAS PRESTIGE FINANCE, et condamné in solidum la SCP Y et la Caisse d’épargne à garantir la paiement

de cette somme à M^me X, à hauteur de 233 250 euros,

— condamné, après compensation des créances réciproques, M^me X à payer à la Caisse d’épargne une somme de 136 270,45 euros, dont il y aurait lieu de soustraire les remboursements en capital déjà opérés par M^me X,

— condamné la Caisse d’épargne à payer à la société Compagnie Européenne de Garanties et Cautions (la société CEGC) une somme de 187 898,82 euros,

— condamné in solidum la SAS PRESTIGE FINANCE, prise en la personne de son liquidateur, la SCP Y et la Caisse d’épargne, à payer à M^me X une somme de 3 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens, y compris les frais de publication de l’assignation et du jugement,

— rejeté la demande d’exécution provisoire.

Le tribunal a énoncé, dans les motifs du jugement, que l’importante modification, survenue entre les contrats préliminaires et l’acte authentique, imposait à la société venderesse de notifier à l’acquéreuse un nouveau projet d’acte de vente un mois au moins avant la signature de l’acte définitif, conformément à l’article R. 261-30 du code de la construction et de l’habitation ; et que cette notification n’ayant pas été faite, le délai de rétractation prévu à l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation n’avait pas couru à l’encontre de M^me X, qui était en droit de l’exercer dans le cadre de l’instance. Le tribunal a d’autre part retenu la faute de la SAS PRESTIGE FINANCE pour avoir manqué à ses obligations contractuelles, celle du notaire, pour ne pas avoir attiré l’attention de M^me X sur les risques découlant de la modification du régime juridique de l’opération, et celle de la Caisse d’épargne pour s’être abstenue, elle aussi, de veiller à la régularité des opérations, faisant perdre à M^me X une chance de ne pas contracter.

La Caisse d’épargne, suivant une déclaration reçue au greffe de la cour le 3 mars 2017, a interjeté appel total de ce jugement.

La Caisse d’épargne conteste d’abord la demande d’annulation ou d’anéantissement de la vente. Elle critique l’appréciation du tribunal, selon laquelle le contrat préliminaire prévoyait une vente en l’état futur d’achèvement, et expose que les éléments constitutifs d’une telle vente ne sont pas réunis, s’agissant de vendre des lots dans un bâtiment existant, dont M^me X n’établit pas qu’il devait faire l’objet de travaux de restructuration complète, pouvant être assimilés à des travaux de construction.

Subsidiairement et s’il était fait droit à la demande d’annulation ou de résolution de la vente, la Caisse d’épargne demande que M^me X soit condamnée à lui restituer le montant des capitaux prêtés, sous déduction des sommes déjà versées par la société de cautionnement, soit un solde total de 57 734,89 euros. Dans cette même hypothèse, la Caisse d’épargne demande à la cour de fixer ses créances contre la SAS PRESTIGE FINANCE aux sommes de 26 514,88 et de 31 220,01 euros au titre des deux prêts, et de condamner la SCP Y à lui payer ces mêmes sommes, outre les intérêts, s’élevant aux sommes de 33 853,48 et de 39 426,81 euros. Elle expose que les défaillances de la SAS PRESTIGE FINANCE engagent la responsabilité de cette société, et que la SCP notariale a elle aussi commis des fautes, à l’origine de la nullité de la vente et du prêt, fautes qui l’obligent à réparation envers la Caisse d’épargne, en application de l’article 1382 ancien du code civil.

La Caisse d’épargne conteste avoir commis elle-même une faute quelconque : elle fait valoir que ses obligations de prêteur se limitaient à un devoir de mise en garde contre un éventuel endettement excessif, devoir qu’elle a rempli envers M^me X, et qu’elle n’était tenue de vérifier ni l’opportunité économique du projet qu’elle finançait, ni l’état d’avancement de ce projet. Elle conclut

au rejet de toutes les demandes formées contre elle par M^me X pour ce motif. À titre subsidiaire, et pour le cas où sa responsabilité serait néanmoins confirmée, conjointement avec celle de l’office notarial, elle demande que sa propre part de responsabilité ne dépasse pas 10 %.

M^me X conclut en premier chef à la confirmation du jugement, en ce qu’il a prononcé l’anéantissement rétroactif des deux acquisitions, au motif que le délai de rétractation de l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas couru à son égard, en raison de l’absence d’envoi, fait à elle-même, du projet de l’acte final. Elle demande subsidiairement la résolution des ventes, pour défaut de délivrance des biens vendus. Elle demande par suite l’anéantissement du cautionnement donné par la société CEGC. Elle conclut au rejet des demandes en paiement de cette société et de la Caisse d’épargne, aux motifs de la prescription, et de l’annulation des contrats. Et elle demande à la cour de réformer le jugement sur l’évaluation de sa perte de chance de ne pas contracter, résultant des fautes de la SCP Y et de la Caisse d’épargne, et de porter cette perte de chance à 90 %, en condamnant ces parties à lui payer 90 % des 311 000 euros au titre du prix payé pour les acquisitions, outre 10 000 euros en réparation du préjudice qu’elle a subi, et 20 000 euros pour appel abusif.

M^me X relate les difficultés et les inquiétudes qu’elle a connues après avoir contracté ; elle expose que sa situation est semblable à celle ayant donné lieu à un autre litige, qui a opposé M. et M^me Z à la SAS PRESTIGE FINANCE et à la SCP Y, et qui a fait l’objet d’un arrêt de la présente cour le 25 novembre 2015, ayant retenu la responsabilité conjointe de ces deux parties et de la Caisse d’épargne, pour avoir causé aux acquéreurs une perte de chance fixée à 75 %. Elle souligne que, lorsque l’acte d’acquisition définitif est sensiblement différent de l’avant-contrat ou compromis, la notification à l’acquéreur, prévue par l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation pour le seul avant-contrat, doit être réitérée pour l’acte définitif, afin d’ouvrir utilement à l’acquéreur le droit de rétractation édicté au même article, et elle relève que cette obligation n’a pas été remplie à son égard.

M^me X soutient que l’opération en cause avait pour objet la restructuration complète du bâtiment concerné (l’ancien Hôtel du Globe, à Cusset), et relevait dès lors de la législation applicable aux ventes en l’état futur d’achèvement. Elle souligne que la SAS PRESTIGE FINANCE a gravement manqué à ses obligations, que les travaux prévus ont été mal réalisés ou pas réalisés, et qu’elle n’a toujours pas les clés de ses appartements, alors que le délai de livraison expirait au troisième trimestre 2009. Elle produit en ce sens un avis non contradictoire de M. F A, expert, faisant état le 28 avril 2014 de diverses malfaçons et inachèvements, affectant à la fois les lots de M^me X et les parties communes de l’immeuble.

La SCP I-J Y demande à la cour d’infirmer le jugement, en ce qu’il a fait droit à certaines des demandes de M^me X dirigées contre elle, de rejeter ces mêmes demandes, et de confirmer le jugement en ses dispositions ayant rejeté les demandes de la Caisse d’épargne contre la SCP notariale. Elle conteste avoir commis de faute, en affirmant qu’au jour de la signature de l’acte authentique du 23 octobre 2009, les travaux de rénovation de l’immeuble étaient terminés, ce qui autorisait la régularisation de la vente en l’état ; et elle expose que M^me X, qui connaissait l’achèvement des travaux, et qui a donné procuration pour une acquisition en l’état, a bénéficié d’un délai de réflexion suffisant.

À titre subsidiaire, et pour le cas où la cour retiendrait néanmoins une faute de sa part, la SCP Y conteste l’existence d’un préjudice indemnisable, faisant valoir que les restitutions consécutives à l’annulation d’une vente ne peuvent constituer un tel préjudice, d’autant que rien ne permet d’affirmer que la SAS PRESTIGE FINANCE sera dans l’impossibilité de restituer elle-même le prix à M^me X, dès lors que l’immeuble en cause n’est pas dépourvu de valeur. La SCP notariale relève encore que, dans l’hypothèse même où le projet d’acte de vente définitif aurait été notifié à M^me X, il n’est nullement démontré que celle-ci aurait renoncé à l’acquisition. Elle conteste enfin tout préjudice de la Caisse d’épargne, qui en cas d’annulation des contrats

obtiendra restitution des capitaux prêtés.

La société CEGC déclare s’en rapporter à l’appréciation de la cour, sur la validité des ventes, et des contrats de prêt et de cautionnement qui en sont l’accessoire. Elle rappelle les paiements qu’elle a opérés auprès de la Caisse d’épargne pour le compte de M^me X, et demande, dans le cas où la cour infirmerait l’annulation des contrats, que M^me X soit condamnée à lui payer 64 507,39 et 182 271,72 euros au titre des sommes restant dues au titre des deux prêts. Elle demande, dans l’hypothèse inverse où la cour confirmerait l’annulation des contrats, la restitution par la Caisse d’épargne des sommes qu’elle lui a versées, à hauteur de 187 898,82 euros.

M^e E, de la SCP D-E prise en sa qualité de liquidateur de la SAS PRESTIGE FINANCE, à qui la Caisse d’épargne a fait signifier son acte d’appel le 11 mai 2017, et à qui M^me X et la Caisse d’épargne ont fait signifier leurs conclusions, ne s’est pas fait représenter devant la cour.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 3 octobre 2018.

Il est renvoyé, pour l’exposé complet des demandes et moyens des parties représentées, à leurs dernières conclusions déposées les 31 juillet 2017, 24 mai, 11 et 19 septembre 2018.

Motifs de la décision :

Sur la vente :

Selon l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation, pour tout acte ayant pour objet l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation, l’acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte. Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est précédé d’un contrat préliminaire ou d’une promesse synallagmatique ou unilatérale, les dispositions précédentes ne s’appliquent qu’à ce contrat ou à cette promesse. Cet acte est notifié à l’acquéreur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise.

Ainsi que l’a justement énoncé le tribunal, lorsque le contrat de vente est précédé d’une promesse de vente ou d’un contrat préliminaire, et que le contrat de vente définitif comporte des modifications substantielles de la promesse de vente ou du contrat préliminaire, il convient de procéder à une nouvelle notification à l’acquéreur, pour permettre à celui-ci d’exercer son droit de rétractation en connaissance du contrat par lequel il doit s’engager définitivement (en ce sens a contrario Cass. Civ. 3^e 26 septembre 2007, pourvoi n° 06-17187).

Il est certain que les contrats préliminaires que M^me X a souscrits le 16 février 2009 contenaient des stipulations substantiellement différentes de celles qui ont ensuite figuré dans l’acte authentique de vente du 23 octobre 2009 : celui-ci portait vente en l’état, donc sans aucune obligation de réalisation de travaux à la charge du vendeur, alors que, comme déjà énoncé, les contrats préliminaires stipulaient des ventes en l’état futur d’achèvement, avec les garanties légales attachées à de tels contrats, et notamment l’échelonnement du paiement du prix, en fonction de l’avancement des travaux. De plus, le vendeur désigné dans l’acte de vente n’était pas celui indiqué dans les contrats préliminaires (la SCI les Jardins de Cusset dans ceux-ci, et la SAS PRESTIGE FINANCE dans l’acte de vente), sans qu’aucune information soit donnée, dans l’acte de vente, sur la cause de cette substitution.

En l’état de ces modifications substantielles, intervenues après les contrats préliminaires, le projet d’acte de vente modifié aurait dû être lui-même notifié à M^me X, conformément à l’article L. 271-1 déjà cité, peu important d’ailleurs que les contrats préliminaires n’aient pas relevé, en fait,

de la législation sur les ventes en l’état futur d’achèvement, comme le prétend la Caisse d’épargne : la modification du contenu des actes contractuels obligeait par elle-même le vendeur à une nouvelle notification ; cette notification n’ayant jamais été faite à l’acquéreuse, le délai de rétractation n’a jamais couru à son encontre, et elle reste recevable à exercer son droit de se rétracter dans le cadre de la présente instance, ainsi que l’a énoncé le tribunal.

Le jugement sera confirmé, en ce qu’il a constaté l’anéantissement rétroactif du contrat de vente, par suite de l’exercice du droit de rétractation de M^me X, dans le cadre de l’instance.

Sur les actes accessoires à la vente :

La mise à néant de la vente du 23 octobre 2009 emporte obligation pour les parties à cet acte de restituer réciproquement ce qu’ils ont reçu, en exécution de l’acte de vente : le bien vendu, pour ce qui concerne l’acquéreuse ; et le prix payé, pour la société venderesse. Le tribunal a donc prononcé à bon droit la réintégration des biens vendus dans le patrimoine de la SAS PRESTIGE FINANCES, et la fixation, dans le passif de cette société, d’une créance de restitution de M^me X, pour le prix des deux lots soit 311 000 euros.

Le tribunal a ensuite justement constaté la résolution des contrats de prêt conclu entre la Caisse d’épargne et M^me X, cette résolution étant la conséquence de plein droit de l’anéantissement de la vente, dont les prêts étaient l’accessoire.

Par suite de la résolution des prêts, les parties à ces actes doivent être replacées dans la situation qui était la leur avant les actes annulés, et M^me X doit restituer à la Caisse d’épargne les sommes que celle-ci a versées pour son compte. M^me X conteste la demande de restitution de la Caisse d’épargne, en invoquant la prescription biennale de l’ancien article L. 137-2 du code de la consommation ; cependant cette prescription, qui ne porte que sur l’action des professionnels pour les biens et services qu’ils fournissent aux consommateurs, n’est pas applicable à la créance de restitution qui résulte de plein droit de l’annulation d’un contrat de prêt, prononcée ou constatée à la demande de l’emprunteur. Le tribunal a écarté à bon droit cette prescription, pour accueillir la demande de restitution de la Caisse d’épargne, sur le montant des capitaux prêtés, après déduction des paiements déjà opérés par l’emprunteuse.

La résolution des prêts emporte celle du cautionnement, qui ne pouvait être donné que sur une obligation valable, selon l’article 2289 du code civil.

La société CEGC est donc fondée à obtenir restitution, par la Caisse d’épargne, des sommes qu’elle lui a versées en exécution de ses cautionnements, et le jugement, ayant condamné la Caisse d’épargne à cette restitution pour une somme de 187 898,82 euros, sera encore confirmé de ce chef.

M^me X demande que la société CEGC soit déchue de sa créance de restitution à son encontre, en invoquant l’article 2308 du code civil, selon lequel, lorsque la caution a payé sans être poursuivie et sans avoir averti le débiteur principal, elle n’a point de recours contre lui dans le cas où, au moment du paiement, le débiteur aurait eu des moyens pour faire déclarer la dette éteinte.

Cette demande n’est pas nouvelle, dès lors que M^me X avait déjà contesté, devant le tribunal, la demande de restitution de la société CEGC, en invoquant d’autres moyens : la nullité du cautionnement, et la prescription de la demande de la Caisse d’épargne ; M^me X se limite donc, devant la cour, à invoquer un nouveau moyen au soutien d’une contestation qu’elle a déjà présentée en première instance.

Cependant sur le fond : la caution n’est déchue de son recours contre le débiteur principal, selon les termes de l’article 2308 code civil ci-dessus rappelés, que lorsque, entre autres, la caution a payé sans avoir été poursuivie au préalable par le créancier ; or, comme le soutient à bon droit la société

CEGC, la poursuite préalable du créancier peut consister en une simple réclamation, sans action judiciaire en paiement (en ce sens Cass. Civ. 1^re, 11 janvier 2017, pourvoi n° 15-28846). Et M^me X ne conteste pas que, comme l’expose la société CEGC, celle-ci n’a payé à la Caisse d’épargne les sommes dues par l’emprunteuse qu’après avoir reçu une réclamation de la société prêteuse. Dès lors, M^me X n’est pas fondée à se prévaloir d’une déchéance de la société CEGC en son recours subrogatoire, au motif de l’article 2308 du code civil.

La prescription de l’article L. 137-2 du code de la consommation n’étant d’ailleurs pas applicable à la créance de restitution de la Caisse d’épargne comme déjà énoncé, la créance subrogatoire de la société CEGC n’est pas davantage soumise à cette prescription.

Le tribunal, au vu des obligations réciproques des parties, et des compensations à opérer, a arrêté comme suit les comptes entre l’emprunteuse, la prêteuse et la société de caution :

— créance de l’emprunteuse contre la caution : au titre des frais de cautionnement et du désintéressement partiel, au moyen de la vente d’un immeuble à Châtel-sur-Moselle : 3 017,50 + 154 978,05 = 160 995,55 euros (sic) ;

— créance de la Caisse d’épargne contre l’emprunteuse : 355 000 – 57 734 = 297 266 euros, dont il y lieu de soustraire les sommes dues par l’emprunteuse à la caution, soit un résultat de 297 266 – 160 995,55 = 136 270,45 euros, cette somme devant être encore réduite des remboursements en capital effectués par M^me X.

Ainsi que le relève la Caisse d’épargne, ce décompte établi par le tribunal est affecté d’une erreur de calcul, puisque le total des sommes de 3 017,50 et de 154 978,05 euros s’établit en réalité à 157 995,55 euros. L’arrêté de compte du tribunal n’étant pas contesté sur d’autres points, il convient de le rectifier dans le sens indiqué par la Caisse d’épargne, de telle sorte que la créance de celle-ci contre M^me X sera fixée non à la somme de 136 270,45 euros, mais à celle de 297 266 – 157 995,55 = 139 270,45 euros.

Sur les actions en responsabilité :

1) Contre la SAS PRESTIGE FINANCE :

M^me X demande à voir fixer, au passif de la SAS PRESTIGE FINANCE, une somme de 10 000 euros en réparation du préjudice qu’elle a subi. Elle expose, en page 21 de ses conclusions, que cette société a omis de lui notifier le projet de contrat de vente modifié, que d’autre part M^me X n’a jamais reçu les clés des appartements vendus, et que ces appartements ne peuvent être occupés et mis en location dans leur état, les travaux de réhabilitation n’ayant été que partiellement réalisés, et au mépris des règles de l’art.

La SAS PRESTIGE FINANCE était tenue, en sa qualité de vendeur, de notifier à M^me X le projet d’acte de vente modifié, conformément à l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation ; elle a omis de s’acquitter de cette obligation légale, ne permettant pas à l’acquéreuse d’exercer le droit de rétractation qui lui était ouvert, avant la signature de l’acte de vente du 23 octobre 2009. Cette omission, en privant l’acquéreuse de la possibilité de renoncer à une acquisition définitive dont les termes différaient substantiellement des contrats préliminaires, a causé à M^me X un important préjudice, puisqu’elle s’est trouvée privée des garanties, en particulier de paiement échelonné du prix et d’achèvement des travaux, que contenaient les contrats préliminaires.

La SAS PRESTIGE FINANCE était en outre tenue de délivrer, le jour même de la vente, les biens vendus à l’acquéreuse ; elle n’a pas rempli cette obligation, puisque comme déjà énoncé, elle a reconnu dans une lettre à M^me X du 15 juin 2010, que les travaux de rénovation de l’immeuble n’étaient toujours pas achevés.

M^me X produit un avis d’expert (dénommé « rapport d’expertise », et établi par M. A, architecte expert, le 28 avril 2014), qui révèle qu’à cette date postérieure de plus de trois ans à la vente, l’immeuble restait inachevé, et d’ailleurs inoccupé : M. A, au terme d’une visite des lieux faite le 27 avril 2014, a relevé que les parties communes du bâtiment étaient à l’abandon : sous-sol en état brut, alimentation électrique et téléphonique inexistantes, alimentation en eau non raccordées dans le local technique, tuyaux éclatés par le gel dans un appartement voisin. Ce technicien a constaté, dans les logements vendus à M^me X : des fenêtres en bois pré-laqué mal scellées, sans volets, des garde-corps inexistants ou dangereux, des doublages en placo-plâtre creux et sans isolant, des huisseries en bois grossièrement reliées aux cloisons, sans baguette couvre-joint, des carrelages affectés de défauts de pose supérieurs aux tolérances de 2 mm, une installation électrique non conforme à la norme du consuel, un chauffage installé d’une puissance insuffisante, etc. M. A expose en conclusion de son avis que les travaux ne sont pas acceptables en l’état, qu’ils peuvent être qualifiés de désastreux, et il précise qu’une expertise plus complète, réalisée par la copropriété, avait fixé à 200 000 euros le coût des travaux pour reprendre et achever les parties communes et les extérieurs.

Aucune des parties ne verse d’autre document technique propre à contredire le contenu de cette description et de cet avis, lequel, bien que non contradictoire, émane d’un expert judiciaire et constitue un élément de preuve fiable de l’inachèvement des travaux, et de la réalisation très défectueuse de ceux qui ont été accomplis, au point que les logements acquis par M^me X ne pouvaient être mis en location.

Les travaux de rénovation du bâtiment, qui comportaient la transformation complète d’un hôtel de tourisme pour en faire une résidence en co-propriété, constituaient d’ailleurs une réhabilitation lourde qui, par nature, impliquait l’application des règles sur les ventes en l’état futur d’achèvement.

M^me X subit un préjudice certain, par le fait qu’elle n’a pas pu bénéficier en temps utile de la faculté de se rétracter de la vente, et que la société venderesse n’a pas rempli son obligation de livrer le jour même le bien vendu. Ce préjudice a pris toute son ampleur par suite de la réalisation défectueuse et l’inachèvement des travaux, et de la procédure collective engagée contre la SAS PRESTIGE FINANCES, qui expose M^me X aux aléas de la restitution du prix par la société venderesse.

En considération des nombreuses difficultés rencontrées par l’acquéreuse en suite de cette situation, et des conséquences morales et psychologiques qui en sont résultées pour elle (attestées par le certificat médical qu’elle produit), son préjudice sera fixé à la somme de 10 000 euros, qui sera inscrite au passif de la SAS PRESTIGE FINANCE.

2) Contre l’étude notariale :

Le notaire rédacteur d’un acte est d’abord tenu de rédiger un acte de vente régulier, et juridiquement efficace ; il est encore tenu d’un devoir de conseil, qui l’oblige à attirer l’attention des parties sur la portée, les effets et les risques des stipulations de l’acte auquel il apporte son concours. Il est enfin tenu de contrôler, dans la mesure du possible, les déclarations qui lui sont faites, et les documents qui lui sont présentés, pour assurer la validité et l’efficacité de l’acte de vente.

La SCP I-J Y se devait de vérifier que M^me X avait reçu la notification prévue à l’article L. 271-1 du code de la construction et de la consommation ; or cette formalité a été omise pour l’acte de vente du 23 octobre 2009, auquel cette SCP a apporté son concours, alors qu’elle ne pouvait ignorer que cet acte définitif comportait une modification substantielle des contrats préliminaires, qui impliquait une nouvelle notification, après celle des dits contrats préliminaires.

La SCP I-J Y ne saurait se retrancher derrière le fait que M^me X, en donnant procuration le 11 septembre 2009 pour la signature de l’acte définitif du 23 octobre suivant,

avait pris connaissance des termes de cet acte définitif : une procuration donnée avant une acquisition ne saurait dispenser le vendeur de son obligation de procéder, après la signature de l’acte, à ladite notification, ouvrant droit de rétractation pour l’acquéreur. La SCP notariale, par sa négligence à vérifier que M^me X avait été mise en mesure d’exercer ce droit, a elle-même participé à l’irrégularité de la vente.

La procuration, qui ne faisait état que d’un projet d’acte de vente en l’état, sans aucune mention des contrats préliminaires pour des ventes en l’état futur d’achèvement, ne contenait en lui-même aucune anomalie qui fût décelable par un acquéreur non averti, comme l’était M^me X, dont la profession d’infirmière ne lui donnait pas de compétence particulière en matière de droit immobilier. M^me X pouvait légitimement s’en remettre à l’étude notariale sur la validité de l’opération, et sur le respect de ses droits : la SCP I-J Y se devait donc, non seulement de s’assurer d’une notification régulière à l’acquéreuse de sa faculté de se rétracter de la vente définitive, mais aussi d’attirer l’attention des parties, et notamment celle de M^me X, sur la modification substantielle de la nature de l’opération, avec la perte des garanties propres à la vente en l’état futur d’achèvement.

La SCP notariale se devait d’autant plus d’attirer l’attention des parties sur ce point qu’elle ne détenait, à la date de l’acte définitif, aucune preuve de l’achèvement des travaux : la seule attestation qu’elle produit sur ce point, établie par une SARL HAC de Montfermeil (Seine-Saint-Denis), est datée du 17 décembre 2009, soit une date postérieure à la vente passée le 23 octobre précédent.

Il existe un lien de causalité certain, entre la perte de chance de ne pas contracter subie par M^me X, et les manquements de la SCP notariale ci-avant relevés ; et cette perte de chance subie par M^me X inclut, au contraire de ce que soutient la SCP, la créance de restitution de l’acquéreuse contre la société venderesse : s’il est vrai que la restitution à laquelle un contractant est condamné à la suite de l’annulation d’un contrat ne constitue pas, par elle-même, un préjudice indemnisable, et qu’elle ne peut donc en principe donner lieu ni à réparation, ni à garantie au profit du débiteur de la restitution, cette règle de principe est écartée en cas de circonstances particulières (en ce sens Cass. Civ. 1^re, 13 octobre 1999, pourvoi n° 97-14295). Tel est le cas pour M^me X qui, par suite de la procédure collective de la SAS PRESTIGE FINANCE, se trouve privée d’une chance d’obtenir de celle-ci la restitution du prix ; cette perte de chance résulte de la défaillance du notaire dans son devoir de conseil et de mise en garde, et dans son obligation de vérifier que l’acquéreuse avait bénéficié du droit de rétractation pour la vente en la forme authentique.

Le tribunal a donc retenu à bon droit la responsabilité de la SCP I-J Y, et son obligation d’indemniser M^me X de la perte d’une chance de ne pas contracter, en condamnant la SCP à garantir la restitution d’une partie du prix par la société venderesse.

3) Contre la Caisse d’épargne :

Le banquier dispensateur de crédit est principalement tenu, en application de l’article 1147 du code civil, d’une obligation de vérification et de mise en garde à l’égard des emprunteurs non avertis, sur l’adéquation entre leurs ressources et la charge de l’emprunt, afin que leur capacité de remboursement soit exactement mesurée aux échéances du prêt ; il n’est en principe pas obligé de contrôler la pertinence et la viabilité de l’opération réalisée par l’emprunteur au moyen du prêt consenti ; c’est uniquement dans le cas où il serait informé, au moment de l’octroi du prêt, des risques de l’opération, qu’il lui appartiendrait de mettre en garde son client ; sous cette seule réserve la banque prêteuse n’a pas à s’immiscer dans les affaires de ses clients, notamment sur la nature et la qualité de leurs investissements immobiliers.

Le tribunal a retenu la responsabilité de la Caisse d’épargne envers M^me X, au motif qu’elle devait s’assurer de la régularité des opérations dont elle permettait la réalisation, que le

passage d’une vente en l’état futur d’achèvement à une vente en l’état a fait peser sur l’acquéreuse un risque supplémentaire, et que la Caisse d’épargne avait elle aussi concouru à faire perdre à M^me X la chance de renoncer à l’opération en temps plus utile.

La Caisse d’épargne conteste toute responsabilité, aux motifs qu’elle n’est tenue d’aucune obligation générale de veiller à la régularité des opérations qui reçoivent son concours, et que M^me X ne rapporte pas la preuve d’une collusion qu’elle lui reproche avec la société venderesse.

La Caisse d’épargne ne conteste pas, cependant, que les acquéreurs de lots dans l’ensemble dénommé Les Jardins de Cusset étaient dirigés par la SCI venderesse initiale, pour le financement de leur acquisition, vers la Caisse d’épargne et de prévoyance de Midi-Pyrénées, point qui apparaît confirmé par le concours que cette Caisse a donné à une autre acquisition, faite dans le même bâtiment par M. et M^me Z (cf. l’arrêt prononcé par la présente cour dans le litige ayant opposé les dits acquéreurs à la Caisse d’épargne et à d’autres parties, arrêt prononcé le 25 novembre 2015 et produit aux débats par M^me X).

La Caisse appelante avait donc une connaissance particulière, sinon de la réalisation des travaux, du moins du cadre juridique dans lequel l’opération s’est poursuivie.

La substitution, à des contrats de vente préliminaires expressément soumis au régime des ventes en l’état futur d’achèvement, d’un contrat de vente en l’état, constituait un bouleversement important dans l’économie du financement proposé à M^me X, puisqu’au versement des fonds fractionné, inhérent aux ventes initialement prévues, devait se substituer le versement en une seule fois de capitaux prêtés, à la société vendeuse, avec les risques résultant de ces versements, pour le cas où les travaux n’auraient pas été achevés à la date de la libération des fonds.

Cette modification du mode de financement, résultant d’une modification substantielle de la nature même des ventes, constituait une situation particulière, qui obligeait la Caisse d’épargne à une vigilance accrue, notamment sur la réalité de l’achèvement des travaux, avant de verser les capitaux prêtés.

La Caisse d’épargne produit sur ce point, en pièce n° 7, une lettre du président de la SAS PRESTIGE FINANCES, M. G H, par laquelle celui-ci a « certifié et attesté », le 24 août 2009, que « les contrats de réservation ayant été signés entre les 2 parties font bien l’objet d’une vente en réhabilitation lourde achevée et non d’une vente en l’état futur d’achèvement ». Dans cette même lettre, la SAS PRESTIGE FINANCES affirmait encore : « Les actes de vente passés par devant M^e Y, notaire à Pontoise, seront bien soumis au droit commun et non assujettis à la TVA. Par ailleurs, je vous remercie de bien vouloir éditer les offres de prêt des deux acquisitions de M^me X, en fin de quoi cette attestation est délivrée pour servir et valoir ce que de droit ».

Cette attestation, faite par la société venderesse elle-même, était dépourvue de valeur probante ; elle ne portait d’ailleurs que sur la nature de l’acte de vente, et ne certifiait pas expressément l’achèvement et la bonne fin des travaux : il s’est d’ailleurs avéré ensuite que ceux-ci n’ont pas été menés à bonne fin, comme l’a constaté M. A, et comme l’a admis en définitive la SAS PRESTIGE FINANCE, après divers atermoiements, dans sa lettre à M^me X du 15 juin 2010 : « Vous l’avez constaté, les travaux qui permettent la livraison définitive de l’immeuble et son achèvement ont pris du retard. A ce jour seul le raccordement ERDF fait défaut […] ERDF nous a informés que le local technique prévu afin de recevoir les différents tableaux électriques devait être réaménagé ».

De plus et surtout, l’attestation de la SAS PRESTIGE FINANCE du 24 août 2009 était en contradiction formelle avec les contrats préliminaires du 16 février 2009, qui stipulaient expressément des ventes en l’état futur d’achèvement, et qui n’avaient donné lieu à aucun compromis modificatif signé des deux parties. Cette discordance, entre les contrats préliminaires et le projet d’acte définitif, constituait en elle-même une grave anomalie.

La Caisse d’épargne, en se satisfaisant de l’attestation susdite pour établir des offres de prêts correspondant à des immeubles vendus en l’état, sans les garanties attachées aux ventes en l’état futur d’achèvement, puis en acceptant de verser les fonds au vu de cette seule attestation, manifestement insuffisante pour établir l’achèvement des travaux, a manqué à l’obligation particulière de mise en garde, qui lui incombait au vu de l’anomalie manifeste ci-avant indiquée, qui recelait un risque d’inachèvement des travaux, risque qui s’est réalisé.

C’est donc à bon droit que le tribunal a retenu la responsabilité de la Caisse d’épargne, conjointement avec celle de l’étude notariale.

La perte de chance de ne pas contracter, dont M^me X demande réparation, sera fixée, au vu des circonstances de la cause, à 75 % : si le notaire et la société prêteuse avaient rempli leurs obligations respectives, en attirant notamment l’attention de l’acquéreuse sur les risques que comportait la modification des termes du contrat, et sur l’absence de preuve du bon achèvement des travaux, il est très probable que M^me X aurait demandé de plus amples informations sur l’état réel de l’immeuble, et qu’elle aurait alors été en mesure de renoncer à l’opération qui lui était proposée.

La SCP I-J Y et la Caisse d’épargne seront donc tenus de garantir la restitution du prix de vente à hauteur de 311 000 x 75 % = 233 250 euros, comme l’a prononcé le tribunal ; le jugement sera confirmé sur ce point.

La SCP I-J Y et la Caisse d’épargne seront d’autre part tenus de garantir, dans cette même proportion, la créance de dommages et intérêts de M^me X contre la SAS PRESTIGE FINANCE, ci-avant établie pour la somme de 10 000 euros, sans qu’il y ait lieu de les condamner directement de ce chef, les éléments de préjudice invoqués étant semblables pour l’une et l’autre des demandes.

Sur le recours entre co-responsables :

La Caisse d’épargne demande que, pour le cas où sa responsabilité serait retenue, la cour statue sur la part des co-obligés, et que sa propre part ne dépasse pas 10 %.

Le recours de la Caisse d’épargne apparaît recevable, et la part de chacun des co-responsables doit être fixée selon l’importance de leurs fautes respectives, dans la réalisation du préjudice de M^me X. L’étude notariale était tenue, en premier chef, de s’assurer de la régularité formelle de l’acte, et elle a manqué seule à son obligation d’assurer à l’acquéreuse la faculté de se rétracter de la vente ; la SCP Y était encore tenue, davantage que le prêteur, d’attirer l’attention de l’acquéreuse sur les risques inhérents au passage d’une vente en l’état futur d’achèvement, à une vente en l’état. Au vu de ces éléments, qui démontrent une part de responsabilité prépondérante du notaire instrumentaire, il sera fait droit à la demande de la Caisse d’épargne dans la proportion de 75 %.

La demande de dommages et intérêts formée par M^me X pour appel abusif sera rejetée, dès lors qu’il est fait droit à certaines des prétentions de la Caisse d’épargne.

Les demandes de la Caisse d’épargne, tendant au paiement, par la SAS PRESTIGE FINANCE et par la SCP Y, des sommes de 26 514,88, 31 220,01, 33 853,48 et 39 426,81 euros, au titre des intérêts contractuels et des frais afférents aux deux prêts, ne peuvent être accueillies dès lors qu’elle se fondent sur des contrats de prêts mis à néant, et dont les clauses ne peuvent dès lors recevoir exécution. Ces demandes seront rejetées.

PAR CES MOTIFS, et par ceux non contraires des premiers juges :

Statuant après en avoir délibéré, publiquement, par arrêt réputé contradictoire et en dernier ressort, mis à la disposition des parties au greffe de la cour ;

Confirme le jugement déféré, en ce qu’il a constaté l’anéantissement rétroactif du contrat de vente authentique conclu le 23 octobre 2009 entre la SAS PRESTIGE FINANCE et M^me B X, et par suite celui des contrats de prêt des 26 et 27 août 2009 souscrits par M^me X auprès de la Caisse d’épargne et de prévoyance de Midi-Pyrénées, et du cautionnement souscrit par M^me X auprès de la société Compagnie Européenne de Garanties et Cautions le 29 juin 2009 ;

Confirme le jugement déféré, en ce qu’il a réintégré les biens immobiliers vendus dans le patrimoine de la SAS PRESTIGE FINANCE, fixé la créance de M^me X contre cette société à la somme de 311 000 euros au titre de la restitution du prix de vente, et condamné la Caisse d’épargne à payer à la société CEGC une somme de 187 898,82 euros ;

Confirme le jugement, en ce qu’il a condamné in solidum la SCP I-J Y et la Caisse d’épargne et de prévoyance de Midi-Pyrénées à garantir la SAS PRESTIGE FINANCE de la restitution du prix à M^me X dans la limite de 233 250 euros ;

Ajoutant au jugement sur ce dernier chef,

Dit que la charge définitive de cette dernière condamnation sera supportée, dans les rapports entre co-obligés, à concurrence de 75 % par la SCP I-J Y, et de 25 % par la Caisse d’épargne ;

Confirme le jugement déféré en ses dispositions relatives aux frais d’instance ;

Réforme le jugement pour le surplus ;

Condamne M^me X à payer à la Caisse d’épargne, après compensation des créances des parties, une somme de 139 270,45 euros, dont il convient de soustraire les remboursements en capital opérés par M^me X, le tout portant intérêts au taux légal ;

Fixe au passif de la SAS PRESTIGE FINANCE une créance de 10 000 euros au profit de M^me B X, à titre de dommages et intérêts ;

Condamne in solidum la SCP I-J Y et la Caisse d’épargne à garantir la SAS PRESTIGE FINANCE du paiement de la créance de dommages et intérêts susdite, et dit que la charge définitive de cette condamnation sera supportée, dans les rapports entre co-obligés, à concurrence de 75 % par la SCP I-J Y, et de 25 % par la Caisse d’épargne ;

Condamne in solidum la SAS PRESTIGE FINANCE, la SCP I-J Y et la Caisse d’épargne à payer à M^me X une somme de 4 000 euros au titre des frais d’instance irrépétibles exposés en cause d’appel, et dit que la charge définitive de cette condamnation sera supportée à concurrence de 40 % par la SAS PRESTIGE FINANCE, de 40 % par la SCP I-J Y, et de 20 % par la Caisse d’épargne ;

Rejette les surplus des demandes ;

Condamne in solidum la SAS PRESTIGE FINANCE, la SCP I-J Y et la Caisse d’épargne aux entiers dépens de l’appel, qui comprendront s’il y a lieu les frais de publication de l’arrêt auprès des services de la publicité foncière, et dit que la charge définitive de cette condamnation sera répartie conformément au partage ci-avant fixé pour les frais d’instance irrépétibles.

Le Greffier, Le Président,

[…]