COUR D’APPEL

DE RIOM

Troisième chambre civile et commerciale

ARRET N°

DU : 15 Septembre 2021

N° RG 19/01426 – N° Portalis DBVU-V-B7D-FH77

FK

Arrêt rendu le quinze Septembre deux mille vingt et un

Sur APPEL d’une décision rendue le 27 Juin 2019 par le Tribunal de grande instance de CLERMONT-FERRAND (RG n° 16/0077 ch1 cab2)

COMPOSITION DE LA COUR lors des débats et du délibéré :

Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président

M^me Virginie THEUIL-DIF, Conseiller

M. D E, Magistrat F

En présence de : M^me Christine VIAL, Greffier, lors de l’appel des causes et du prononcé

ENTRE :

M^me G X

[…]

[…]

Représentants : M^e Sophie LACQUIT, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

(postulant) et la SELARL SIGAUD-ROBIN AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND (plaidant)

M^me J O P Y séparée X

[…]

[…]

Représentants : M^e Sophie LACQUIT, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

(postulant) et la SELARL SIGAUD-ROBIN AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND (plaidant)

APPELANTES

ET :

M^me H A

[…]

[…]

Représentant :la SCP SAVARY-JUAREZ, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 2019/008446 du 03/10/2019 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de CLERMONT-FERRAND)

SELARL SUDRE, représentée par M^e Thierry SUDRE

immatriculée au RCS de CLERMONT-FERRAND sous le […]

[…]

63000 CLERMONT-FERRAND

agissant ès qualités de mandataire liquidateur de la société INTRA MUROS (ARCAD’IMM TRANSACTION, SARL immatriculée au RCS de Clermont-Ferrand sous le […], dont le siège social est sis 17 rue des Sables – 63000 CLERMONT-FERRAND

Non représentée, assignée à personne morale (personne habilitée)

La société ALLIANZ IARD

SA d’assurances immatriculée au RCS de Nanterre sous le n° 542 110 291

[…]

[…]

[…]

venant aux droits de la société GAN EUROCOURTAGE, assureur de la société INTRA MUROS

R e p r é s e n t a n t s : l a S C P V I G N A N C O U R A S S O C I E S , a v o c a t s a u b a r r e a u d e CLERMONT-FERRAND (postulant) et la SELARL PERRIER & ASSOCIES, avocats au barreau de LYON (plaidant)

INTIMÉES

DEBATS : A l’audience publique du 02 Juin 2021 Monsieur E a fait le rapport oral de l’affaire, avant les plaidoiries, conformément aux dispositions de l’article 785 du CPC. La Cour a mis l’affaire en délibéré au 15 Septembre 2021.

ARRET :

Prononcé publiquement le 15 Septembre 2021, par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président, et par M^me Christine VIAL, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Faits et procédure – demandes et moyens des parties :

Suivant un acte authentique établi le 9 mai 2014 par M^e Véronique Lemaitre, notaire associé à Courpière, M^me H A a vendu à M^me J Y et à M^me G X deux biens immobiliers situés à La Monnerie-le-Montel, l’un constitué d’une maison d’habitation et d’un jardin, […], le second bien étant une parcelle de terrain située allée des Cerisiers. Le prix d’achat de l’ensemble était fixé à 40 000 euros. La vente a été conclue par l’intermédiaire de la société INTRA MUROS, agent immobilier à Clermont-Ferrand.

Par un acte introductif d’instance des 8 et 11 janvier 2016, M^me Y et M^me X ont fait assigner, devant le tribunal de grande instance de Clermont-Ferrand, M^me A et la société INTRA MUROS, aux fins d’obtenir l’annulation de la vente et la condamnation in solidum des défendeurs à leur payer diverses sommes en restitution du prix et de ses accessoires, ainsi qu’à titre de dommages et intérêts.

M^me Y et M^me X ont ensuite fait assigner la SELARL Sudre en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société INTRA MUROS, et les sociétés AXA FRANCE et GAN EURO COURTAGE en leur qualité d’assureur de la société INTRA MUROS.

Elles déclaraient fonder leurs demandes sur le dol et sur la garantie des vices cachés, en faisant valoir que la maison objet de la vente était infestée de mérule, ce qui la rend impropre à son usage, et que M^me A avait sciemment dissimulé l’une des deux caves, parce qu’elle savait que cette cave était atteinte de mérule.

Le tribunal de grande instance de Clermont-Ferrand, suivant jugement du 27 juin 2019, a déclaré recevables les demandes de M^me Y et M^me X, a constaté leur désistement à l’égard de la société AXA FRANCE, les a déboutées de toutes leurs demandes, et les a condamnées à payer à M^me A une somme de 2 200 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Le tribunal a énoncé, dans les motifs du jugement, que M^me Y et M^me X ne rapportaient pas la preuve que la maison qu’elles ont acquise était atteinte de mérule dès le jour de la vente, qu’elles ne prouvent donc ni l’existence d’un vice caché qui aurait existé au moment de la vente, ni non plus la volonté de M^me A de dissimuler ce vice aux acquéreuses.

Par déclaration reçue au greffe le 10 juillet 2019, M^me Y et M^me X ont interjeté appel de ce jugement, dans toutes ses dispositions leur faisant grief.

M^me Y et M^me X demandent à la cour d’infirmer le jugement, d’annuler la vente en litige, et de condamner in solidum M^me A et la société ALLIANZ IARD (venant aux droits de la société GAN EUROCOURTAGE) à leur verser 48 688,23 euros, en restitution du prix de vente, de la commission de l’agence et des frais de notaire. Elles demandent en outre la condamnation des mêmes parties à leur payer 8 477 euros pour le prix de travaux qu’elles ont fait réaliser dans la maison, et la somme de 303,29 euros par mois, pour la période écoulée entre mai 2016 jusqu’à l’exécution de l’arrêt à intervenir, au titre des frais de location de logement qu’elles ont dû supporter pendant cette période. Elles demandent enfin à voir inscrire au passif de la société INTRA MUROS la somme de 77 165,23 euros, à parfaire du montant des loyers.

M^me Y et M^me X invoquent à nouveau devant la cour deux fondements, au soutien de leur demande d’annulation de la vente : le dol, et la garantie des vices cachés.

Elles exposent que la maison leur est apparue lors de leurs visites en parfait état d’entretien, avec notamment des moquettes neuves ; que M^me A et l’agence immobilière leur ont signalé, outre la présence d’une cave existante et accessible au moyen d’un trappe dans la cuisine, d’une seconde cave qui avait disparu, ayant été comblée et condamnée ; que ce n’est qu’après l’acquisition, en septembre 2015, qu’elles ont constaté la présence d’une poussière rouge-orange sur les boiseries et la moquette du salon, ainsi qu’un affaissement de la moquette ; qu’ayant décidé de remplacer la moquette, et l’ayant découpée au lieu de l’affaissement, elles ont découvert la trappe d’accès à la seconde cave, trappe qui leur a permis de constater que cette cave n’avait pas été comblée comme il leur avait été dit, et qu’elle recelait des filaments de champignons sur les poutres anciennes, champignons qui se sont avérés être de la mérule.

Elles ont fait constater et analyser ces faits par un expert, M. R-S B, qui dans un avis du 10 novembre 2015 a confirmé que la maison est infestée de mérule.

M^me Y et M^me X déclarent fonder leur demande sur le dol : elles reprochent à M^me A d’avoir fait dans l’acte de vente des déclarations fausses, en omettant de mentionner l’existence de la seconde cave, qui n’avait pas été comblée, et en affirmant qu’aucune rénovation ou construction n’avait été réalisée dans les lieux pendant les dix années précédentes. Elles lui reprochent d’avoir sciemment dissimulé la cave, qui de ce fait n’a pas été soumise aux diagnostics techniques obligatoires.

Les appelantes recherchent d’autre part la responsabilité quasi-délictuelle de l’agence immobilière, pour avoir omis de vérifier les affirmations orales de M^me A sur l’existence d’une seconde cave condamnée et comblée, alors qu’en réalité cette seconde cave était condamnée, mais non pas comblée. Les appelantes font valoir que l’agence immobilière était tenue de s’assurer personnellement de la consistance matérielle et juridique du bien vendu par son entremise.

M^me A soulève d’abord l’irrecevabilité des demandes, au motif que M^mes Y et X n’ont pas mentionné, dans l’assignation qu’elle lui ont fait délivrer, les diligences qu’elles avaient entreprises en vue de parvenir à une solution amiable du litige, de sorte que l’assignation est nulle au regard de l’article 58 du code de procédure civile. Subsidiairement sur le fond : elle conclut à la confirmation du jugement, en ce qu’il a débouté M^me Y et M^me X de leurs demandes. Elle rappelle que selon l’acte, les acquéreuses ont été dûment informées du risque d’infestation par la mérule, et qu’elles ont reconnu, après la visite du bien à vendre, qu’aucune trace de mérule n’apparaissait, de sorte que la maison était alors saine et exempte de traces d’humidité.

M^me A précise que les acquéreuses connaissaient bien l’état des lieux, puisque avec son accord elles ont commencé d’y habiter un mois avant la signature de l’acte de vente du 9 mai 2014 ; elle reconnaît qu’elle a elle-même condamné la seconde cave, située au-dessous du salon, en posant une moquette sur le plancher et sur la trappe, mais en ménageant la possibilité d’ouvrir la trappe (la moquette étant fixée à cet endroit avec du ruban adhésif double face) ; elle ajoute qu’elle avait déclaré à l’agence immobilière qui a fait visiter les lieux, et à M^me Y et M^me X elles-mêmes lors de l’état des lieux d’entrée, que cette seconde cave était condamnée mais non pas comblée, afin de mieux isoler la maison du froid en maintenant un espace vide sous le plancher. M^me A maintient que les acquéreuses ne rapportent pas la preuve que la mérule était présente dès le jour de la vente, et relève que ni l’avis non contradictoire de M. B, ni un constat d’huissier qu’elles ont fait établir en novembre 2015, ne contiennent d’information sur la date d’apparition de ce champignon. M^me A conteste ainsi l’existence d’un vice caché au moment de la transaction, ou de man’uvres dolosives de sa part. À titre subsidiaire et pour le cas où il serait néanmoins fait droit aux demandes de M^me Y et de M^me X à son encontre, M^me A demande que la société ALLIANZ soit condamnée, en sa qualité d’assureur de l’agence immobilière, à la garantir de toute condamnation qui serait prononcée contre elle.

La société ALLIANZ conclut à la confirmation du jugement. À titre subsidiaire, elle conclut au rejet

des demandes formées contre elle, en faisant valoir que son assurée la société INTRA MUROS n’a commis aucune faute, M^me A ayant déclaré à cette société, lorsqu’elle lui a donné mandat de vendre la maison, que la seconde cave avait été comblée et condamnée, affirmation que rien ne permettait à l’agence immobilière de mettre en doute. La société ALLIANZ fait d’ailleurs valoir que dans le cas d’une annulation ou d’une résolution de la vente, seul le vendeur, et non l’agent immobilier ayant concouru à la vente, se trouve tenu de restituer le prix et ses accessoires.

La SELARL Sudre, liquidateur judiciaire de la société INTRA MUROS, à qui M^me Y et M^me X ont fait signifier leur déclaration d’appel le 9 septembre 2019, puis leurs conclusions le 4 octobre 2019, ne s’est pas fait représenter devant la cour.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 8 avril 2021.

Il est renvoyé, pour l’exposé complet des demandes et moyens des parties représentées, à leur dernières conclusions déposées devant la cour le 31 décembre 2019, le 22 janvier et le 1^er décembre 2020.

Motifs de la décision :

Ainsi que l’a énoncé le tribunal, la disposition de l’article 56 ancien du code de procédure civile, selon laquelle l’assignation en justice précise les diligences entreprises en vue de parvenir à une résolution amiable du litige, n’était pas édictée à peine de nullité de l’assignation. C’est à bon droit que le tribunal a déclaré recevable l’action de M^me Y et de M^me X, et a examiné leurs demandes sur le fond.

I ' Demandes d’annulation de la vente :

Le tribunal a exactement rappelé les règles légales applicables au dol, en précisant que les man’uvres constitutives du dol peuvent se limiter au silence de l’une des parties, sur un fait qui, s’il avait été connu de l’autre partie, l’aurait dissuadée de contracter.

La maison vendue était ainsi décrite, dans l’acte de vente du 9 mai 2014 : « une maison d’habitation composée de : / – au sous-sol : une cave, / – au rez-de-chaussée : une cuisine, un séjour, une chambre, / – au premier étage : quatre pièces, / combles au-dessus ».

Cette description ne comportait donc aucune mention de l’autre cave, située sous le salon, et qui avait été condamnée mais non pas comblée par M^me A (la première cave, seule indiquée dans l’acte, étant accessible par une trappe visible sur le sol carrelé de la salle à manger : cf. les constatations, plans et photographies faites par M. B, pièce n° 6 produite par les appelantes) ; cette omission ne peut être a priori qualifiée de mensongère ou même seulement d’inexacte, si l’on considère que, cette seconde cave ayant été condamnée et privée d’accès apparent par la mise en place d’une moquette, et se trouvant dès lors inutilisée, M^me A pouvait considérer que cette cave n’existait plus. À supposer même que cette omission ait été consciente et volontaire, elle n’était pas de nature à constituer, à elle seule, une man’uvre sans laquelle M^me X et M^me Y n’auraient pas acquis la maison : le fait de découvrir a posteriori que la maison qu’elles avaient acquise comportait une pièce supplémentaire ne révélait pas en lui-même une perte de valeur au bien vendu ; ainsi que l’a énoncé le tribunal, cette omission d’indiquer la seconde cave ne pourrait caractériser un mensonge par réticence, et une man’uvre dolosive destinée à convaincre l’autre partie d’acquérir le bien, que s’il était établi que la mérule existait déjà dans cette cave au moment de la vente, et que M^me A avait omis de mentionner la cave afin de dissimuler la présence de mérule. La circonstance que l’omission ait eu pour effet de soustraire la seconde cave aux diagnostics techniques obligatoires est à cet égard indifférente : ces diagnostics antérieurs à la vente n’auraient pu révéler aucune anomalie dans cette cave, si la mérule n’était alors pas déjà apparue.

Sur ce point, l’acte de vente du 9 mai 2014 énonce en page 18 que les acquéreuses, après avoir visité le bien, n’ont pas constaté des traces ou des indices de mérule dans les autres pièces, et que M^me A n’avait pas non plus constaté l’existence de tels indices.

Le diagnostic technique rédigé le 10 novembre 2015 par M. B, à la demande des acquéreuses, établit que la mérule était présente dans la maison à la date de ses constatations, et qu’elle affectait d’ailleurs les deux caves : l’expert a constaté, dans la première cave sous la salle à manger, la présence de spores de mérule sur des pièces de bois, et dans la seconde cave, seule omise dans l’acte de vente, une très forte infestation par ce champignon, atteignant à l’angle sud-ouest de cette cave les solives supportant le plancher, les parquets et les maçonneries de moellons (pièce n° 6 produite par les appelantes). Il a constaté d’ailleurs dans ces deux caves un taux d’humidité anormalement élevé, et un défaut de ventilation.

M. B a estimé que l’infestation par la mérule rendait la maison impropre à sa destination ; il a considéré que la vendeuse s’était rendue coupable d’une « réticence dolosive », et ce au vu des indices suivants : elle avait passé sous silence l’existence même de la seconde cave, recouvert la trappe d’accès avec une moquette continue qui la dissimulait aux regards, et fixé dans cette seconde cave une pièce de bois récente sur un poteau afin de le renforcer, ce qui supposait la connaissance de l’existence de cette cave.

Les indices relevés par M. B ne portent que sur la connaissance qu’avait M^me A de la seconde cave, et du fait qu’elle n’en a pas fait état auprès des acquéreuses ; ils n’apportent aucune information sur les seules questions décisives : celles de savoir si la mérule était déjà présente dans la seconde cave au jour de la vente, et si M^me A a condamné cette cave dans l’intention de dissimuler les traces de mérule au yeux des acquéreuses. L’expert ne donne pas d’information précise sur la période à laquelle la mérule est apparue : il se limite sur ce point à mentionner « l’état avancé de l’attaque de la mérule », et d’indiquer que « les problèmes [sont] antérieurs à plusieurs mois », ce qui ne permet nullement d’affirmer que la mérule était déjà présente dans la maison lors de la vente du 9 mai 2014, étant précisé que M. B a visité les lieux le 30 octobre 2015, près d’un an et demi après la vente.

M^me Y et M^me X produisent encore un procès-verbal de constat dressé le 25 juin 2016 par M^e J C, huissier de justice à Clermont-Ferrand, qui a constaté que la maison n’était plus habitée, que la cave était désormais recouverte d’une épaisse couches de spores de couleur orange, que ces spores recouvraient aussi la moquette du salon, et que le sol devant la fenêtre ouest et la banquette, « qui s’enfonçait sous le pied au mois de novembre sembl[ait] encore plus fragilisé, et prêt à céder » (M^e C précise qu’elle a effectué sur les lieux un premier constat le 19 novembre 2015). Ce constat n’apporte pas non plus d’information sur la période à laquelle la mérule est apparue ; il révèle d’ailleurs qu’elle s’est développée rapidement, entre octobre-novembre 2015 et juin 2016, puisque l’huissier a constaté une nette aggravation entre ses deux visites des lieux, malgré les mesures prises entre-temps par les acquéreuses (notamment l’installation et la mise en service de déshumidificateurs, recommandée par M. B). Cette propagation rapide tend à confirmer que la mérule a pu apparaître et se développer seulement après la vente.

Aucune des autres pièces que produisent les appelantes (notamment l’attestation informelle de M^me K L, expert foncier qui a visité la maison le 15 janvier 2014 sur la demande de M^me Y et M^me X, et qui déclare que rien ne permettait de déceler l’existence de la seconde cave, et l’attestation de M^me M N qui a réalisé les diagnostics techniques de la maison en octobre 2011, sans davantage être informée de cette seconde cave), n’apportent d’élément supplémentaire, sur l’éventuelle présence de mérule au moment de la vente, présence qui n’est pas établie, comme l’a énoncé le tribunal.

M^me Y et M^me X ne sont donc pas fondée à demander l’annulation de la vente pour dol.

Elles ne sont pas non plus fondées à invoquer la garantie des vices cachés, dès lors qu’il n’est pas établi que l’infestation par de la mérule, qui seule constituait un vice, fût existante à la date de la transaction. Le jugement sera confirmé, en ce qu’il a rejeté leurs demandes d’annulation de la vente.

II ' Autres demandes :

M^me Y et M^me X fondent leurs demandes contre la société INTRA MUROS et contre son assureur la société ALLIANZ sur les dispositions de l’article 1383 ancien du code civil ; elles reprochent à la société INTRA MUROS de ne pas avoir vérifié la consistance réelle des lieux, ce qui lui aurait permis de découvrir la seconde cave ; M^me A et la société ALLIANZ s’opposent sur le contenu des informations données par M^me A à la société INTRA MUROS : M^me A aurait déclaré à l’agence immobilière, selon la société ALLIANZ, l’existence d’une cave comblée et condamnée (et qui donc n’existait plus), et selon M^me A, celle-ci a fait état d’une cave condamnée mais non pas comblée.

À supposer que l’agence immobilière ait commis la faute que lui reprochent les appelantes, en omettant de vérifier l’état réel de la cave et d’en informer les acquéreuses, une telle faute ne pourrait engager sa responsabilité, et obliger l’assureur à garantie, qui si elle avait concouru de manière certaine à la réalisation de leur préjudice ; ce préjudice consiste, comme il a été dit, non pas dans l’erreur sur la consistance exacte des lieux (la découverte après la vente d’une cave supplémentaire n’était pas en soi un dommage), mais dans l’apparition de la mérule ; dès lors qu’il n’est pas établi que ce champignon était présent au moment de la vente, rien ne permet non plus d’affirmer que, si la société INTRA MUROS avait découvert la seconde cave condamnée mais non comblée, et si elle en avait informé M^me Y et M^me X, cette information leur aurait permis, de manière certaine, d’avoir connaissance de ce défaut. En l’absence de lien de cause à effet certain, entre la faute reprochée à l’agent immobilier et le préjudice dont il est demandé réparation, M^me Y et M^me X ne sont pas fondées en leur action contre la liquidation judiciaire de la société INTRA MUROS et contre société ALLIANZ ; c’est à bon droit que le tribunal a rejeté leurs demandes formées à ce titre.

Le jugement sera confirmé en toutes ses dispositions frappées d’appel, y compris celles relatives aux frais d’instance ; il n’est pas contraire à l’équité de laisser à la charge de chacune des parties les frais d’instance irrépétibles qu’elle a exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS :

La cour, après en avoir délibéré, statuant par arrêt réputé contradictoire et en dernier ressort, mis à la disposition des parties au greffe de la juridiction,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Condamne in solidum M^me Y et M^me X aux dépens d’appel, et accorde à la SCP VIGNACOUR DISCHAMPS, avocat, le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier, Le Président,