COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

1^re chambre C

ARRÊT

DU 14 SEPTEMBRE 2017

N° 2017/624

Rôle N° 16/14175

SAS APPART’CITY

C/

EJ EK

FX B

A B

EM EN

C X

D E épouse X

F G

EO G

H I

GC-O GE

J K

DW-AO GF

L M

N M

GC-GG GH

O P

Q P

R S

EP S

GC-CI GI

T U

EQ W

V W

ER ES

AA AB

ET EU

AC AD

AE AD

EX EW

AF AG

EY AG

AH AI

AJ AI

AK AL

AM AL

R AN

EZ AN

FA FB

GC-AC FD

FC FD

GC-GJ AP

AO AP

AQ AR

AS AR

GC-CM AU

AT AU

AV AW

DW-N PERNEY

T AX

AY AX

AZ BA

BB BC

BD BE

D BE

GC-GK BG

BF BG

FE BI

BH BI

DH BJ

BH BJ

BK BL

BM BN

FF BN

AR BP

BQ BP

BR BS

BT BS

BU BV

FX FY BW

AT BW

ER BY

BX BY

BZ CA

CB CC

FG CD

AE CD

FH FI

FJ FK

CE CF

FL CF

CG CH

CI CJ

Q CJ

CK CL

FM CL

FZ GA

CM CN

Q CN

FN CP

CO CP

CQ CR

CS CR

CT CU

CI CV

AY CV

GO GP GQ GR

CW CX

CE CY

AF CZ

GB GQ CZ

CQ DB

AT DB

FO FP

H FP-GL

FQ DD

DC DD

CK DE

DW-N GM

AV DF

DG DF

DH DI

DJ DI

DK DL

DM DL

SARL OTIUM ET NEGOTIUM

DN DO

DP DO

BZ DQ

DR DQ

GC-GG FS

FR FS

DS DT

FT DT

FU FV

AC DU

DV DU

J DU

DW DX

DY DZ

D DZ

T EA

C EB

EC ED

EE ED

EF EG

AC EH

H EH

GC-GG GN

O EI

EV EW

Grosse délivrée

le :

à :

M^e VIDEAU-GILLI

M^e DERSY

Décision déférée à la cour :

Ordonnance de référé rendue par le président du tribunal de grande instance de Nice en date du 16 juin 2016 enregistrée au répertoire général sous le n° 16/00816.

APPELANTE

LA SAS APPART’CITY,

dont le siège est […]

représentée par M^e Martine VIDEAU -GILLI substitué par M^e GC-C DEBRUGE, avocat au barreau de Nice

assistée par M^e GC-CQ LEGROS, avocat au barreau de Montpellier

INTIMÉS

Monsieur EJ EK

né le […] à Metz

demeurant 3 allée Saint-Médard – 57000 Metz

Monsieur FX B

né le […] à […]

demeurant 19 avenue Jules Vallès – 94500 Champigny-sur-Marne

Madame A B

née le […] à […]

demeurant 19 avenue Jules Vallès – 94500 Champigny-sur-Marne

Monsieur EM EN

né le […] à Luton (Royaume-Uni)

[…]

[…]

Monsieur C X

né le […] à Oderen

[…]

Madame D E épouse X

née le […] à Langon

[…]

Monsieur F G

né le […] à […]

[…]

Madame EO G

née le […] à Chadrac

[…]

Madame H I

née le […] à Chambéry demeurant 51 rue des Plantées – 73100 Gresy-sur-Aix

Monsieur GC-O GE

né le […] à […]

[…]

Monsieur J K

né le […] à Strasbourg

[…]

Monsieur DW-AO GF

né le […] à Paris

[…]

Monsieur L M

né le […] à […]

[…]

Madame N M

née le […] à […]

[…]

Monsieur GC-GG GH

né le […] à Isches

[…]

Monsieur O P

né le […] à Saint-Maur

[…]

Madame Q P

née le […] à Paris

[…]

Monsieur R S

né le […] à La Rochelle demeurant 2 rue Charles Gounod – 77340 Pontault-Combault

Madame EP S

née le […] à […]

demeurant 2 rue Charles Gounod – 77340 Pontault-Combault

Monsieur GC-CI GI

né le […] à Montceau-les-Mines

[…]

Madame T U

née le […] à Brumath

demeurant 2 rue Charles Gounod – 77340 Pontault-Combault

Monsieur EQ W

né le […] à Montfermeil

[…]

Madame V W

née le […] à Paris

[…]

Monsieur ER ES

né le […] à […]

demeurant 64 avenue CT Duhamel – Bâtiment A – Appartement 59 -39100 Dole

Madame AA AB

née le […] à Nice

[…]

Madame ET EU

née le […] à […]

demeurant 17 rue de la Pérouse – 70000 Montigny-les-Vesoul

Monsieur AC AD

né le […] à Saint-Léonard-de-Noblat demeurant 1 avenue de Bellac – 87330 Mézières-sur-Issoire

Madame AE AD

née le 2[…] à […]

demeurant 1 avenue de Bellac – 87330 Mézières-sur-Issoire

Monsieur EV EW

né le […] à Argenteuil

[…]

Madame EX EW

née le […] à Nice

[…]

Monsieur AF AG

né le […] à Marseille

demeurant 20 chemin des Bastides – 13960 Sausset-les-Pins

Madame EY AG

née le […] à Marseille

demeurant 20 chemin des Bastides – 13960 Sausset-les-Pins

Monsieur AH AI

né le […] à Paris

demeurant 70 chemin GC Pomier – 11100 Narbonne

Madame AJ AI

née le […] à Wissembourg

demeurant 70 chemin GC Pomier – 11100 Narbonne

Monsieur AK AL

né le […] à Lyon

[…]

Madame AM AL

née le […] à […]

Monsieur R AN

né le […] à Romilly

[…]

Madame EZ AN

née le […] à Romilly-sur-Seine

[…]

Monsieur FA FB

né le […] […]

demeurant 1bis 3 route de Malnoue – 77420 Champs-sur-Marne

Monsieur GC-AC FD

né le […] à Mantes-la -Jolie

demeurant La Coustalou – 46160 Saint-GG-Toirac

Madame FC FD

née le […] à Auchel

demeurant La Coustalou – 46160 Saint-GG-Toirac

Monsieur GC-GJ AP

né le […] à Châtellerault

[…]

Madame AO AP

née le […] à Châteauroux

[…]

Monsieur AQ AR

né le […] à Grenoble

[…]

Madame AS AR

née le […] à […]

Monsieur GC-CM AU

né le […] à Lille

[…]

Madame AT AU

née le […] à Cannes

[…]

Monsieur AV AW

né le […] à Bruyères

[…]

Madame DW-N PERNEY

née le […] à Luxeuil

[…]

Monsieur T AX

né le […] à Valenciennes

[…]

Madame AY AX

née le […] à Lille

[…]

Monsieur AZ BA

né le […] à Vitre

[…]

Madame BB BC

née le […] à Saint-Nazaire

[…]

Monsieur BD BE

né le […] à […]

Madame D BE

née le […] à Strasbourg

[…]

Monsieur GC-GK BG

né le […] à Saint-Denis-de-la-Réunion

[…]

Madame BF BG

née le […] à […]

[…]

Monsieur FE BI

né le […] à Bron

demeurant chez Mme et M. Y – […]

[…]

Madame BH BI

née le […] à Besançon

demeurant chez Mme et M. Y – […]

Monsieur DH BJ

né le […] à Saint-Denis-de-la-Réunion

[…]

Madame BH BJ

née le […] à Lyon

[…]

Monsieur BK BL

né le […] à […]

[…]

Monsieur BM BN né le […] à Saint-Georges-du-Rosay

demeurant 26 rue CK Burel – 72460 Savigne l’Évêque

Madame FF BN

née le […] à Courcemont

demeurant 26 rue CK Burel – 72460 Savigne l’Évêque

Monsieur AR BP

né le […] à Amiens

demeurant 351 route de la Fayolle – 38410 Saint-CZ-d’Uriage

Madame BQ BP

née le […] à Marvejols

demeurant 351 route de la Fayolle – 38410 Saint-CZ-d’Uriage

Monsieur BR BS

né le […] à Lyon

demeurant 31 impasse des Pinsons – 01000 Saint-Denis-les-Bourg

Madame BT BS

née le […] à Lyon

demeurant 31 impasse des Pinsons – 01000 Saint-Denis-les-Bourg

Monsieur BU BV

né le […] à Saint-Avold

[…]

Monsieur FX FY BW

né le […] à FX Jadida (Maroc)

demeurant 6 allée des Estivales – 69210 Saint-GG-la-Palud

Madame AT BW

née le […] à Antony

demeurant 6 allée des Estivales – 69210 Saint-GG-la-Palud

Monsieur ER BY né le […] à Roubaix

[…]

Madame BX BY

née le […] à Armentières

[…]

Monsieur BZ CA

né le […] à Givors

demeurant 4 impasse du Noyer – 42800 Saint-CZ-la-Plaine

Madame CB CC

née le […] à Lyon

demeurant 4 impasse du Noyer – 42800 Saint-CZ-la-Plaine

Monsieur FG CD

né le […] à Quistinic

demeurant 47 rue de la Belle Olonnaise – 85340 Olonne-sur-Mer

Madame AE CD

née le […] à Lannion

demeurant 47 rue de la Belle Olonnaise – 85340 Olonne-sur-Mer

Madame FH FI

née le […] à Grenoble

demeurant 5 impasse du Grand Pré – 14280 Saint-Contest

Madame FJ FK

née le […] à Lyon

[…]

Monsieur CE CF

né le […] à Paris

[…]

Madame FL CF née le […] à Limoges

[…]

Monsieur CG CH

né le […] à […]

[…]

Monsieur CI CJ

né le […] à Paris

[…]

Madame Q CJ

née le […] à Neuilly-sur-Seine (92527)

[…]

Monsieur CK CL

né le […] à Yzeure

demeurant 561 chemin de Lyonnière – 01370 Saint-Etienne-du-Bois

Madame FM CL

née le […] à Chazey

demeurant 561 chemin de Lyonnière – 01370 Saint-Etienne-du-Bois

Madame FZ GA

née le […] à Drancy

[…]

Monsieur CM CN

né le […] à […]

[…]

Madame Q CN

née le […] à Lanmeur

[…]

Monsieur FN CP né le […] à Tourcoing

demeurant 19 rue Georges Lambrecq – 59700 Marcq-en-Bareuil

Madame CO CP

née le […] à Auchel

demeurant 19 rue Georges Lambrecq – 59700 Marcq-en-Bareuil

Monsieur CQ CR

né le […] à Soissons

[…]

Madame CS CR

née le […] à Reims

[…]

Monsieur CT CU

né le […] à Lyon

[…]

Monsieur CI CV

né le […] à […]

demeurant Chère – 44110 Saint-Aubin-des-Châteaux

Madame AY CV

née le […] à Angers

demeurant Chère – 44110 Saint-Aubin-des-Châteaux

Monsieur GO GP GQ GR

né le […] […]

demeurant 153 bis route de Fleury – 91170 Viry-Chatillon

Madame CW CX

née le […] à Savigny-sur-Orge

demeurant 153 bis route de Fleury – 91170 Viry-Chatillon

Monsieur CE CY né le […] à Niort

[…]

[…]

Monsieur AF CZ

né le […] à Albi

demeurant 26 rue Berthelot – 91450 Soisy-sur-Seine

Madame GB GQ CZ

née le […] à […]

demeurant 26 rue Berthelot – 91450 Soisy-sur-Seine

Monsieur CQ DB

né le […] à Paris

[…]

Madame AT DB

née le […] à Paris

[…]

Monsieur FO FP

né le […] à Bordeaux

[…]

Madame H FP-GL

née le […] à Thouars

[…]

Monsieur FQ DD

né le […] à Legé

demeurant La Berjonnais – 85000 Mouilleron-le-Captif

Madame DC DD

née le […] à Nantes

demeurant La Berjonnais – 85000 Mouilleron-le-Captif

Monsieur CK DE

né le […] à Nogent-le-Rotrou

[…]

Madame DW-N GM

née le […] à Sète

[…]

Monsieur AV DF

né le […] à Vic-sur-Cere

[…]

Madame DG DF

née le […] à Clermont-Ferrand (63038)

[…]

Monsieur DH DI

né le […] à Sierenk

[…]

Madame DJ DI

née le […] à Mulhouse

[…]

Monsieur DK DL

né le […] à Bourg-en-Bresse

demeurant 32 impasse de la Comtesse de Ségur – 85000 La Roche-sur-Yon

Madame DM DL

née le […] à Châlon-sur-Saône

demeurant 32 impasse de la Comtesse de Ségur – 85000 La Roche-sur-Yon

LA SARL OTIUM ET NEGOTIUM

représentée par son gérant Monsieur Z

dont le siège est 21 bis rue Victor Hugo – 78420 Carrières-sur-Seine

Monsieur DN DO

né le […] à Versailles

[…]

Madame DP DO

née le […] à Paris

[…]

Monsieur BZ DQ

né le […] à […]

demeurant 532 route des Maraichers – 85340 Olonne-sur-Mer

Madame DR DQ

née le […] à Saint-Gilles-Croix-de-Vie

demeurant 532 route des Maraîchers – 85340 Olonne-sur-Mer

Monsieur GC-GG FS

né le […] à […]

[…]

Madame FR FS

née le […] à […]

[…]

Monsieur DS DT

né le […] à Paris

demeurant 5 rue Bourdelle – 33160 Saint-Médard-en-Jalles

Madame FT DT

née le […] à Montalembert

demeurant 5 rue Bourdelle – 33160 Saint-Médard-en-Jalles

Madame FU FV

née le […] à Enghien-les-Bains

[…]

Monsieur AC DU

né le […] à Versailles

demeurant 19 cours Joseph AH – 13001 Marseille

Madame DV DU

née le […] à Croix

demeurant 19 cours Joseph AH – 13001 Marseille

Monsieur J DU

né le […] à […]

[…]

Madame DW DX

née le […] à Strasbourg

[…]

Monsieur DY DZ

né le […] à Chambéry

demeurant 19 chemin du Moulin des Loups – 01000 Bourg-en-Bresse

Madame D DZ

née le […] à Grenoble

demeurant 19 chemin du Moulin des Loups – 01000 Bourg-en-Bresse

Madame T EA

née le […] à Metz

[…]

Monsieur C EB

né le […] à Neuilly-sur-Seine

[…]

Monsieur EC ED

né le […] à […]

[…]

Madame EE ED

née le […] à Paris

[…]

Monsieur EF EG

né le […] à Nice

[…]

Monsieur AC EH

né le […] à […]

[…]

Madame H EH

née le […] à […]

[…]

Monsieur GC-GG GN

né le […] à Amiens

[…]

Monsieur O EI

né le […] à Montmorency

[…]

[…]

représentés par M^e Benjamin DERSY, avocat au barreau de Nice

assistés M^e BH HAMET, avocat au barreau de Paris substituée par M^e Sébastien BADIE, avocat au barreau d’Aix-en-Provence

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 20 juin 2017 en audience publique. Conformément à l’article 785 du code de procédure civile, Madame AM Pochic, conseiller, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La cour était composée de :

M^me Danielle DEMONT, conseiller doyen faisant fonction de président

Madame Lise LEROY-GISSINGER, conseiller

Madame AM POCHIC, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame CW FW.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 14 septembre 2017

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 14 septembre 2017,

Signé par M^me Danielle DEMONT, président et Madame CW FW, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSE DU LITIGE

Les propriétaires de lots de copropriété au sein de l’immeuble de résidence de tourisme situé à […] GC d’Angely. ont donné à bail commercial leur(s) lot(s) à la S.A.S APPART’CITY, venant aux droits de la société DOM’VILLE’SERVICES.

Ces baux commerciaux ont été conclus pour une période de onze ans et demi, aux fins d’exercer une exploitation para-hôtelière de l’ensemble de la résidence, consistant en la sous-location meublée des logements situés dans l’immeuble, pour des périodes de temps déterminées, avec fourniture à sa clientèle de prestations accessoires.

Une centaine de ces propriétaires a par acte du 19 avril 2016 fait assigner la société APPART’CITY devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Nice pour obtenir essentiellement:

— sa condamnation à leur verser par provision au titre des loyers impayés indexés et du remboursement de leur taxe d’enlèvement des ordures ménagères, les sommes selon tableau annexé à l’assignation, assorties des intérêts au taux légal à compter de la date de mise en demeure,

— sa condamnation à communiquer les comptes d’exploitation pour les années 2011 à 2015 et les bilans des années écoulées 2011 à 2015, précisant les taux de remplissage obtenu, les événements significatifs de l’année, ainsi que le montant et l’évolution des principaux postes de dépenses et de recettes de la résidence, conformément à l’article L321-2 du code du tourisme, et sous astreinte de 100 euros par jour de retard et par copropriétaire à compter du 8^e jour suivant la date de la signification de l’ordonnance.

Par ordonnance contradictoire rendue le 16 juin 2016 la juridiction saisie a :

' condamné la société APPART’CITY à verser à chacun des demandeurs, diverses sommes au titre des arriérés locatifs et taxes d’ordures ménagères et accordé un délai d’un mois à la débitrice pour se libérer de ces dettes,

' l’a condamnée à communiquer aux copropriétaires demandeurs les comptes d’exploitation pour les années 2011 à 2015 et les bilans des années écoulées 2011 à 2015, sous astreinte de 50 euros par jour de retard et par copropriétaire, passé le délai d’un mois à compter de la signification de la décision et pendant un délai de trois mois,

' rejeté le surplus des demandes,

' condamné la société APPART’CITY à verser à chaque copropriétaires demandeur la somme de 30 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens.

La société APPART’CITY a relevé appel général de cette décision et par dernières conclusions notifiées le 19 juin 2017, auxquelles il est expressément fait référence pour l’exposé complet de ses moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile, elle demande à la cour d’infirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle la condamne sous astreinte à communiquer les comptes d’exploitation de la résidence et les bilans pour les années 2011 à 2015, et de statuer ce que de droit s’agissant des dépens.

A l’appui de ses demandes elle soutient qu’il n’appartient pas au juge des référés d’interpréter l’article L321-2 du code du tourisme et de définir le type de document nécessaire à satisfaire aux prescriptions de ce texte.

A titre subsidiaire elle indique avoir communiqué les documents comptables de la résidence pour les années 2012 à 2015, ceux de l’année 2011 ne pouvant être produits puisque l’exploitation de la résidence a débuté en 2012.

Par conclusions notifiées le 19 décembre 2016 les intimés concluent à la confirmation de la décision entreprise et sollicitent chacun la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et la condamnation de l’appelante aux dépens.

Ils rappellent que la société APPART’CITY a déjà était condamnée en référé à plusieurs reprises pour d’autres résidences à communiquer les comptes d’exploitation et les bilans.

Ils relèvent que le juge des référés est tenu d’appliquer la loi même si elle requiert son interprétation et ils soutiennent que les comptes d’exploitation et bilans communiqués par l’appelante sont insuffisants au regard de ses obligations légales.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Bien que la société APPART’CITY ait relevé appel général, les parties limitent leurs débats à la communication des comptes d’exploitation et des bilans de la résidence Appart’City Cap Affaires pour les années 2011 à 2015.

Selon les dispositions de l’article L321-2 du code du tourisme l’exploitant d’une résidence de tourisme classée doit tenir des comptes d’exploitation distincts pour chaque résidence. Il est tenu de les communiquer aux propriétaires qui en font la demande. Une fois par an, il est tenu de communiquer à l’ensemble des propriétaires un bilan de l’année écoulée, précisant les taux de remplissage obtenus, les événements significatifs de l’année ainsi que le montant et l’évolution des principaux postes de dépenses et de recettes de la résidence.

Ce texte dont le libellé est dénué d’équivoque, met à la charge de l’exploitant de la résidence de tourisme une obligation d’information de sa gestion envers les propriétaires bailleurs, et ne demande aucune interprétation particulière.

Il y a lieu en conséquence de faire application des dispositions de l’article 809 alinéa 2 du code de procédure civile qui prévoit que dans ce cas, que le juge des référés peut accorder une provision au créancier de l’obligation ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire;

La société APPART’CITY communique un document intitulé «comptes d’exploitation de la résidence Nice Acropolis» pour les années 2012 à 2015 et les lettres de son directeur général datées du 20 octobre 2016 intitulées « bilan résidence Nice Acropolis » pour les mêmes exercices et il ressort des écritures des parties que ces documents comptables sont similaires à ceux produits en première instance.

Le document intitulé « comptes d’exploitation Nice Acropolis» communiqué par l’appelante récapitule le produit des locations et le taux d’occupation moyen à l’année des lots , ainsi que le montant et la nature des charges variables ( commissions sur vente, ménage, linge, énergie et fluide, intérim, charges variables autres) et des charges fixes ( frais de personnel, fournitures, location de matériel, maintenance et entretien, personnel extérieur, PTT & communication, assurance, honoraires, location immobilière, publicité et communication, taxes, divers) outre les frais de siège.

Toutefois ainsi qu’exactement retenu par le premier juge, ces éléments insuffisamment détaillés

ne répondent pas à l’obligation mise à la charge de la société APPART’CITY par l’article L 321-2 précité qui ne limite pas cette obligation de communication à de simples extraits ou récapitulatifs du compte d’exploitation.

Par ailleurs la lettre du directeur général constituant les bilans annuels de la résidence concernée rappelle les taux de remplissage obtenus à l’année, les événements significatifs de l’année ainsi que le montant et l’évolution des principaux postes de dépenses et de recettes de la résidence. Toutefois ces éléments sont sommaires et ne comportent ainsi pas le détail des taux de remplissage pour chaque mois, alors que l’activité saisonnière, pas plus qu’il précise le montant détaillé des principales catégories de dépenses et recettes et leur évolution mois par mois.

Dans ces conditions, l’ordonnance déférée sera confirmée en ce qu’elle a condamné la société APPART’CITY à communiquer, sous astreinte, aux copropriétaires demandeurs les comptes d’exploitation pour les années 2012 à 2015 et les bilans des années écoulées 2012 à 2015, et sera infirmée s’agissant de la communication de ces documents pour l’année 2011 dès lors qu’ il n’est pas discuté que la résidence concernée a été livrée le 22 décembre 2011 après achèvement des travaux et qu’il n’existe donc pas de documents comptables pour l’année 2011.

L’appelante qui succombe pour l’essentiel, supportera la charge des dépens d’appel et sera tenue en équité de payer à chacun des intimés la somme de 50 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, elle même ne pouvant prétendre au bénéfice de ces dispositions.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme l’ordonnance déférée, sauf en ce qu’elle a condamné la S.A.S APPART’CITY à communiquer aux propriétaires bailleurs les comptes d’exploitation et les bilans de la résidence Cap Affaires à Nice pour l’année 2011,

Statuant à nouveau du chef infirmé,

Déboute les intimés de leur demande de condamnation sous astreinte de la S.A.S APPART’CITY à leur communiquer les comptes d’exploitation et les bilans de cette résidence pour l’année 2011,

Confirme l’ordonnance déférée pour le surplus,

Y ajoutant,

Condamne la S.A.S APPART’CITY à payer à chacun des intimés la somme de 50 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

La déboute de sa demande à ce titre,

Condamne la S.A.S APPART’CITY aux dépens d’appel.

Le greffier, Le présidente,