Cour d'appel d'Aix-en-Provence, 1ère chambre c, 14 septembre 2017, n° 16/14175
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Sur la décision
Référence : | CA Aix-en-Provence, 1re ch. c, 14 sept. 2017, n° 16/14175 |
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Juridiction : | Cour d'appel d'Aix-en-Provence |
Numéro(s) : | 16/14175 |
Dispositif : | Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée |
Sur les parties
- Président : Danielle DEMONT, président
- Avocat(s) :
- Parties : SAS APPART'CITY c/ SARL OTIUM ET NEGOTIUM
Texte intégral
COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE
1re chambre C
ARRÊT
DU 14 SEPTEMBRE 2017
N° 2017/624
Rôle N° 16/14175
SAS APPART’CITY
C/
EJ EK
FX B
A B
EM EN
C X
D E épouse X
F G
EO G
H I
GC-O GE
J K
DW-AO GF
L M
N M
GC-GG GH
O P
Q P
R S
EP S
GC-CI GI
T U
EQ W
V W
ER ES
AA AB
ET EU
AC AD
AE AD
EX EW
AF AG
EY AG
AH AI
AJ AI
AK AL
AM AL
R AN
EZ AN
FA FB
GC-AC FD
FC FD
GC-GJ AP
AO AP
AQ AR
AS AR
GC-CM AU
AT AU
AV AW
DW-N PERNEY
T AX
AY AX
AZ BA
BB BC
BD BE
D BE
GC-GK BG
BF BG
FE BI
BH BI
DH BJ
BH BJ
BK BL
BM BN
FF BN
AR BP
BQ BP
BR BS
BT BS
BU BV
FX FY BW
AT BW
ER BY
BX BY
BZ CA
CB CC
FG CD
AE CD
FH FI
FJ FK
CE CF
FL CF
CG CH
CI CJ
Q CJ
CK CL
FM CL
FZ GA
CM CN
Q CN
FN CP
CO CP
CQ CR
CS CR
CT CU
CI CV
AY CV
GO GP GQ GR
CW CX
CE CY
AF CZ
GB GQ CZ
CQ DB
AT DB
FO FP
H FP-GL
FQ DD
DC DD
CK DE
DW-N GM
AV DF
DG DF
DH DI
DJ DI
DK DL
DM DL
DN DO
DP DO
BZ DQ
DR DQ
GC-GG FS
FR FS
DS DT
FT DT
FU FV
AC DU
DV DU
J DU
DW DX
DY DZ
D DZ
T EA
C EB
EC ED
EE ED
EF EG
AC EH
H EH
GC-GG GN
O EI
EV EW
Grosse délivrée
le :
à :
Me VIDEAU-GILLI
Me DERSY
Décision déférée à la cour :
Ordonnance de référé rendue par le président du tribunal de grande instance de Nice en date du 16 juin 2016 enregistrée au répertoire général sous le n° 16/00816.
APPELANTE
LA SAS APPART’CITY,
dont le siège est […]
représentée par Me Martine VIDEAU -GILLI substitué par Me GC-C DEBRUGE, avocat au barreau de Nice
assistée par Me GC-CQ LEGROS, avocat au barreau de Montpellier
INTIMÉS
Monsieur EJ EK
né le […] à Metz
demeurant 3 allée Saint-Médard – 57000 Metz
Monsieur FX B
né le […] à […]
demeurant 19 avenue Jules Vallès – 94500 Champigny-sur-Marne
Madame A B
née le […] à […]
demeurant 19 avenue Jules Vallès – 94500 Champigny-sur-Marne
Monsieur EM EN
né le […] à Luton (Royaume-Uni)
[…]
[…]
Monsieur C X
né le […] à Oderen
[…]
Madame D E épouse X
née le […] à Langon
[…]
Monsieur F G
né le […] à […]
[…]
Madame EO G
née le […] à Chadrac
[…]
Madame H I
née le […] à Chambéry demeurant 51 rue des Plantées – 73100 Gresy-sur-Aix
Monsieur GC-O GE
né le […] à […]
[…]
Monsieur J K
né le […] à Strasbourg
[…]
Monsieur DW-AO GF
né le […] à Paris
[…]
Monsieur L M
né le […] à […]
[…]
Madame N M
née le […] à […]
[…]
Monsieur GC-GG GH
né le […] à Isches
[…]
Monsieur O P
né le […] à Saint-Maur
[…]
Madame Q P
née le […] à Paris
[…]
Monsieur R S
né le […] à La Rochelle demeurant 2 rue Charles Gounod – 77340 Pontault-Combault
Madame EP S
née le […] à […]
demeurant 2 rue Charles Gounod – 77340 Pontault-Combault
Monsieur GC-CI GI
né le […] à Montceau-les-Mines
[…]
Madame T U
née le […] à Brumath
demeurant 2 rue Charles Gounod – 77340 Pontault-Combault
Monsieur EQ W
né le […] à Montfermeil
[…]
Madame V W
née le […] à Paris
[…]
Monsieur ER ES
né le […] à […]
demeurant 64 avenue CT Duhamel – Bâtiment A – Appartement 59 -39100 Dole
Madame AA AB
née le […] à Nice
[…]
Madame ET EU
née le […] à […]
demeurant 17 rue de la Pérouse – 70000 Montigny-les-Vesoul
Monsieur AC AD
né le […] à Saint-Léonard-de-Noblat demeurant 1 avenue de Bellac – 87330 Mézières-sur-Issoire
Madame AE AD
née le 2[…] à […]
demeurant 1 avenue de Bellac – 87330 Mézières-sur-Issoire
Monsieur EV EW
né le […] à Argenteuil
[…]
Madame EX EW
née le […] à Nice
[…]
Monsieur AF AG
né le […] à Marseille
demeurant 20 chemin des Bastides – 13960 Sausset-les-Pins
Madame EY AG
née le […] à Marseille
demeurant 20 chemin des Bastides – 13960 Sausset-les-Pins
Monsieur AH AI
né le […] à Paris
demeurant 70 chemin GC Pomier – 11100 Narbonne
Madame AJ AI
née le […] à Wissembourg
demeurant 70 chemin GC Pomier – 11100 Narbonne
Monsieur AK AL
né le […] à Lyon
[…]
Madame AM AL
née le […] à […]
Monsieur R AN
né le […] à Romilly
[…]
Madame EZ AN
née le […] à Romilly-sur-Seine
[…]
Monsieur FA FB
né le […] […]
demeurant 1bis 3 route de Malnoue – 77420 Champs-sur-Marne
Monsieur GC-AC FD
né le […] à Mantes-la -Jolie
demeurant La Coustalou – 46160 Saint-GG-Toirac
Madame FC FD
née le […] à Auchel
demeurant La Coustalou – 46160 Saint-GG-Toirac
Monsieur GC-GJ AP
né le […] à Châtellerault
[…]
Madame AO AP
née le […] à Châteauroux
[…]
Monsieur AQ AR
né le […] à Grenoble
[…]
Madame AS AR
née le […] à […]
Monsieur GC-CM AU
né le […] à Lille
[…]
Madame AT AU
née le […] à Cannes
[…]
Monsieur AV AW
né le […] à Bruyères
[…]
Madame DW-N PERNEY
née le […] à Luxeuil
[…]
Monsieur T AX
né le […] à Valenciennes
[…]
Madame AY AX
née le […] à Lille
[…]
Monsieur AZ BA
né le […] à Vitre
[…]
Madame BB BC
née le […] à Saint-Nazaire
[…]
Monsieur BD BE
né le […] à […]
Madame D BE
née le […] à Strasbourg
[…]
Monsieur GC-GK BG
né le […] à Saint-Denis-de-la-Réunion
[…]
Madame BF BG
née le […] à […]
[…]
Monsieur FE BI
né le […] à Bron
demeurant chez Mme et M. Y – […]
[…]
Madame BH BI
née le […] à Besançon
demeurant chez Mme et M. Y – […]
Monsieur DH BJ
né le […] à Saint-Denis-de-la-Réunion
[…]
Madame BH BJ
née le […] à Lyon
[…]
Monsieur BK BL
né le […] à […]
[…]
Monsieur BM BN né le […] à Saint-Georges-du-Rosay
demeurant 26 rue CK Burel – 72460 Savigne l’Évêque
Madame FF BN
née le […] à Courcemont
demeurant 26 rue CK Burel – 72460 Savigne l’Évêque
Monsieur AR BP
né le […] à Amiens
demeurant 351 route de la Fayolle – 38410 Saint-CZ-d’Uriage
Madame BQ BP
née le […] à Marvejols
demeurant 351 route de la Fayolle – 38410 Saint-CZ-d’Uriage
Monsieur BR BS
né le […] à Lyon
demeurant 31 impasse des Pinsons – 01000 Saint-Denis-les-Bourg
Madame BT BS
née le […] à Lyon
demeurant 31 impasse des Pinsons – 01000 Saint-Denis-les-Bourg
Monsieur BU BV
né le […] à Saint-Avold
[…]
Monsieur FX FY BW
né le […] à FX Jadida (Maroc)
demeurant 6 allée des Estivales – 69210 Saint-GG-la-Palud
Madame AT BW
née le […] à Antony
demeurant 6 allée des Estivales – 69210 Saint-GG-la-Palud
Monsieur ER BY né le […] à Roubaix
[…]
Madame BX BY
née le […] à Armentières
[…]
Monsieur BZ CA
né le […] à Givors
demeurant 4 impasse du Noyer – 42800 Saint-CZ-la-Plaine
Madame CB CC
née le […] à Lyon
demeurant 4 impasse du Noyer – 42800 Saint-CZ-la-Plaine
Monsieur FG CD
né le […] à Quistinic
demeurant 47 rue de la Belle Olonnaise – 85340 Olonne-sur-Mer
Madame AE CD
née le […] à Lannion
demeurant 47 rue de la Belle Olonnaise – 85340 Olonne-sur-Mer
Madame FH FI
née le […] à Grenoble
demeurant 5 impasse du Grand Pré – 14280 Saint-Contest
Madame FJ FK
née le […] à Lyon
[…]
Monsieur CE CF
né le […] à Paris
[…]
Madame FL CF née le […] à Limoges
[…]
Monsieur CG CH
né le […] à […]
[…]
Monsieur CI CJ
né le […] à Paris
[…]
Madame Q CJ
née le […] à Neuilly-sur-Seine (92527)
[…]
Monsieur CK CL
né le […] à Yzeure
demeurant 561 chemin de Lyonnière – 01370 Saint-Etienne-du-Bois
Madame FM CL
née le […] à Chazey
demeurant 561 chemin de Lyonnière – 01370 Saint-Etienne-du-Bois
Madame FZ GA
née le […] à Drancy
[…]
Monsieur CM CN
né le […] à […]
[…]
Madame Q CN
née le […] à Lanmeur
[…]
Monsieur FN CP né le […] à Tourcoing
demeurant 19 rue Georges Lambrecq – 59700 Marcq-en-Bareuil
Madame CO CP
née le […] à Auchel
demeurant 19 rue Georges Lambrecq – 59700 Marcq-en-Bareuil
Monsieur CQ CR
né le […] à Soissons
[…]
Madame CS CR
née le […] à Reims
[…]
Monsieur CT CU
né le […] à Lyon
[…]
Monsieur CI CV
né le […] à […]
demeurant Chère – 44110 Saint-Aubin-des-Châteaux
Madame AY CV
née le […] à Angers
demeurant Chère – 44110 Saint-Aubin-des-Châteaux
Monsieur GO GP GQ GR
né le […] […]
demeurant 153 bis route de Fleury – 91170 Viry-Chatillon
Madame CW CX
née le […] à Savigny-sur-Orge
demeurant 153 bis route de Fleury – 91170 Viry-Chatillon
Monsieur CE CY né le […] à Niort
[…]
[…]
Monsieur AF CZ
né le […] à Albi
demeurant 26 rue Berthelot – 91450 Soisy-sur-Seine
Madame GB GQ CZ
née le […] à […]
demeurant 26 rue Berthelot – 91450 Soisy-sur-Seine
Monsieur CQ DB
né le […] à Paris
[…]
Madame AT DB
née le […] à Paris
[…]
Monsieur FO FP
né le […] à Bordeaux
[…]
Madame H FP-GL
née le […] à Thouars
[…]
Monsieur FQ DD
né le […] à Legé
demeurant La Berjonnais – 85000 Mouilleron-le-Captif
Madame DC DD
née le […] à Nantes
demeurant La Berjonnais – 85000 Mouilleron-le-Captif
Monsieur CK DE
né le […] à Nogent-le-Rotrou
[…]
Madame DW-N GM
née le […] à Sète
[…]
Monsieur AV DF
né le […] à Vic-sur-Cere
[…]
Madame DG DF
née le […] à Clermont-Ferrand (63038)
[…]
Monsieur DH DI
né le […] à Sierenk
[…]
Madame DJ DI
née le […] à Mulhouse
[…]
Monsieur DK DL
né le […] à Bourg-en-Bresse
demeurant 32 impasse de la Comtesse de Ségur – 85000 La Roche-sur-Yon
Madame DM DL
née le […] à Châlon-sur-Saône
demeurant 32 impasse de la Comtesse de Ségur – 85000 La Roche-sur-Yon
représentée par son gérant Monsieur Z
dont le siège est 21 bis rue Victor Hugo – 78420 Carrières-sur-Seine
Monsieur DN DO
né le […] à Versailles
[…]
Madame DP DO
née le […] à Paris
[…]
Monsieur BZ DQ
né le […] à […]
demeurant 532 route des Maraichers – 85340 Olonne-sur-Mer
Madame DR DQ
née le […] à Saint-Gilles-Croix-de-Vie
demeurant 532 route des Maraîchers – 85340 Olonne-sur-Mer
Monsieur GC-GG FS
né le […] à […]
[…]
Madame FR FS
née le […] à […]
[…]
Monsieur DS DT
né le […] à Paris
demeurant 5 rue Bourdelle – 33160 Saint-Médard-en-Jalles
Madame FT DT
née le […] à Montalembert
demeurant 5 rue Bourdelle – 33160 Saint-Médard-en-Jalles
Madame FU FV
née le […] à Enghien-les-Bains
[…]
Monsieur AC DU
né le […] à Versailles
demeurant 19 cours Joseph AH – 13001 Marseille
Madame DV DU
née le […] à Croix
demeurant 19 cours Joseph AH – 13001 Marseille
Monsieur J DU
né le […] à […]
[…]
Madame DW DX
née le […] à Strasbourg
[…]
Monsieur DY DZ
né le […] à Chambéry
demeurant 19 chemin du Moulin des Loups – 01000 Bourg-en-Bresse
Madame D DZ
née le […] à Grenoble
demeurant 19 chemin du Moulin des Loups – 01000 Bourg-en-Bresse
Madame T EA
née le […] à Metz
[…]
Monsieur C EB
né le […] à Neuilly-sur-Seine
[…]
Monsieur EC ED
né le […] à […]
[…]
Madame EE ED
née le […] à Paris
[…]
Monsieur EF EG
né le […] à Nice
[…]
Monsieur AC EH
né le […] à […]
[…]
Madame H EH
née le […] à […]
[…]
Monsieur GC-GG GN
né le […] à Amiens
[…]
Monsieur O EI
né le […] à Montmorency
[…]
[…]
représentés par Me Benjamin DERSY, avocat au barreau de Nice
assistés Me BH HAMET, avocat au barreau de Paris substituée par Me Sébastien BADIE, avocat au barreau d’Aix-en-Provence
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L’affaire a été débattue le 20 juin 2017 en audience publique. Conformément à l’article 785 du code de procédure civile, Madame AM Pochic, conseiller, a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.
La cour était composée de :
Mme Danielle DEMONT, conseiller doyen faisant fonction de président
Madame Lise LEROY-GISSINGER, conseiller
Madame AM POCHIC, conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame CW FW.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 14 septembre 2017
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 14 septembre 2017,
Signé par Mme Danielle DEMONT, président et Madame CW FW, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSE DU LITIGE
Les propriétaires de lots de copropriété au sein de l’immeuble de résidence de tourisme situé à […] GC d’Angely. ont donné à bail commercial leur(s) lot(s) à la S.A.S APPART’CITY, venant aux droits de la société DOM’VILLE’SERVICES.
Ces baux commerciaux ont été conclus pour une période de onze ans et demi, aux fins d’exercer une exploitation para-hôtelière de l’ensemble de la résidence, consistant en la sous-location meublée des logements situés dans l’immeuble, pour des périodes de temps déterminées, avec fourniture à sa clientèle de prestations accessoires.
Une centaine de ces propriétaires a par acte du 19 avril 2016 fait assigner la société APPART’CITY devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Nice pour obtenir essentiellement:
— sa condamnation à leur verser par provision au titre des loyers impayés indexés et du remboursement de leur taxe d’enlèvement des ordures ménagères, les sommes selon tableau annexé à l’assignation, assorties des intérêts au taux légal à compter de la date de mise en demeure,
— sa condamnation à communiquer les comptes d’exploitation pour les années 2011 à 2015 et les bilans des années écoulées 2011 à 2015, précisant les taux de remplissage obtenu, les événements significatifs de l’année, ainsi que le montant et l’évolution des principaux postes de dépenses et de recettes de la résidence, conformément à l’article L321-2 du code du tourisme, et sous astreinte de 100 euros par jour de retard et par copropriétaire à compter du 8e jour suivant la date de la signification de l’ordonnance.
Par ordonnance contradictoire rendue le 16 juin 2016 la juridiction saisie a :
' condamné la société APPART’CITY à verser à chacun des demandeurs, diverses sommes au titre des arriérés locatifs et taxes d’ordures ménagères et accordé un délai d’un mois à la débitrice pour se libérer de ces dettes,
' l’a condamnée à communiquer aux copropriétaires demandeurs les comptes d’exploitation pour les années 2011 à 2015 et les bilans des années écoulées 2011 à 2015, sous astreinte de 50 euros par jour de retard et par copropriétaire, passé le délai d’un mois à compter de la signification de la décision et pendant un délai de trois mois,
' rejeté le surplus des demandes,
' condamné la société APPART’CITY à verser à chaque copropriétaires demandeur la somme de 30 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens.
La société APPART’CITY a relevé appel général de cette décision et par dernières conclusions notifiées le 19 juin 2017, auxquelles il est expressément fait référence pour l’exposé complet de ses moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile, elle demande à la cour d’infirmer l’ordonnance déférée en ce qu’elle la condamne sous astreinte à communiquer les comptes d’exploitation de la résidence et les bilans pour les années 2011 à 2015, et de statuer ce que de droit s’agissant des dépens.
A l’appui de ses demandes elle soutient qu’il n’appartient pas au juge des référés d’interpréter l’article L321-2 du code du tourisme et de définir le type de document nécessaire à satisfaire aux prescriptions de ce texte.
A titre subsidiaire elle indique avoir communiqué les documents comptables de la résidence pour les années 2012 à 2015, ceux de l’année 2011 ne pouvant être produits puisque l’exploitation de la résidence a débuté en 2012.
Par conclusions notifiées le 19 décembre 2016 les intimés concluent à la confirmation de la décision entreprise et sollicitent chacun la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et la condamnation de l’appelante aux dépens.
Ils rappellent que la société APPART’CITY a déjà était condamnée en référé à plusieurs reprises pour d’autres résidences à communiquer les comptes d’exploitation et les bilans.
Ils relèvent que le juge des référés est tenu d’appliquer la loi même si elle requiert son interprétation et ils soutiennent que les comptes d’exploitation et bilans communiqués par l’appelante sont insuffisants au regard de ses obligations légales.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Bien que la société APPART’CITY ait relevé appel général, les parties limitent leurs débats à la communication des comptes d’exploitation et des bilans de la résidence Appart’City Cap Affaires pour les années 2011 à 2015.
Selon les dispositions de l’article L321-2 du code du tourisme l’exploitant d’une résidence de tourisme classée doit tenir des comptes d’exploitation distincts pour chaque résidence. Il est tenu de les communiquer aux propriétaires qui en font la demande. Une fois par an, il est tenu de communiquer à l’ensemble des propriétaires un bilan de l’année écoulée, précisant les taux de remplissage obtenus, les événements significatifs de l’année ainsi que le montant et l’évolution des principaux postes de dépenses et de recettes de la résidence.
Ce texte dont le libellé est dénué d’équivoque, met à la charge de l’exploitant de la résidence de tourisme une obligation d’information de sa gestion envers les propriétaires bailleurs, et ne demande aucune interprétation particulière.
Il y a lieu en conséquence de faire application des dispositions de l’article 809 alinéa 2 du code de procédure civile qui prévoit que dans ce cas, que le juge des référés peut accorder une provision au créancier de l’obligation ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire;
La société APPART’CITY communique un document intitulé «comptes d’exploitation de la résidence Nice Acropolis» pour les années 2012 à 2015 et les lettres de son directeur général datées du 20 octobre 2016 intitulées « bilan résidence Nice Acropolis » pour les mêmes exercices et il ressort des écritures des parties que ces documents comptables sont similaires à ceux produits en première instance.
Le document intitulé « comptes d’exploitation Nice Acropolis» communiqué par l’appelante récapitule le produit des locations et le taux d’occupation moyen à l’année des lots , ainsi que le montant et la nature des charges variables ( commissions sur vente, ménage, linge, énergie et fluide, intérim, charges variables autres) et des charges fixes ( frais de personnel, fournitures, location de matériel, maintenance et entretien, personnel extérieur, PTT & communication, assurance, honoraires, location immobilière, publicité et communication, taxes, divers) outre les frais de siège.
Toutefois ainsi qu’exactement retenu par le premier juge, ces éléments insuffisamment détaillés
ne répondent pas à l’obligation mise à la charge de la société APPART’CITY par l’article L 321-2 précité qui ne limite pas cette obligation de communication à de simples extraits ou récapitulatifs du compte d’exploitation.
Par ailleurs la lettre du directeur général constituant les bilans annuels de la résidence concernée rappelle les taux de remplissage obtenus à l’année, les événements significatifs de l’année ainsi que le montant et l’évolution des principaux postes de dépenses et de recettes de la résidence. Toutefois ces éléments sont sommaires et ne comportent ainsi pas le détail des taux de remplissage pour chaque mois, alors que l’activité saisonnière, pas plus qu’il précise le montant détaillé des principales catégories de dépenses et recettes et leur évolution mois par mois.
Dans ces conditions, l’ordonnance déférée sera confirmée en ce qu’elle a condamné la société APPART’CITY à communiquer, sous astreinte, aux copropriétaires demandeurs les comptes d’exploitation pour les années 2012 à 2015 et les bilans des années écoulées 2012 à 2015, et sera infirmée s’agissant de la communication de ces documents pour l’année 2011 dès lors qu’ il n’est pas discuté que la résidence concernée a été livrée le 22 décembre 2011 après achèvement des travaux et qu’il n’existe donc pas de documents comptables pour l’année 2011.
L’appelante qui succombe pour l’essentiel, supportera la charge des dépens d’appel et sera tenue en équité de payer à chacun des intimés la somme de 50 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, elle même ne pouvant prétendre au bénéfice de ces dispositions.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Confirme l’ordonnance déférée, sauf en ce qu’elle a condamné la S.A.S APPART’CITY à communiquer aux propriétaires bailleurs les comptes d’exploitation et les bilans de la résidence Cap Affaires à Nice pour l’année 2011,
Statuant à nouveau du chef infirmé,
Déboute les intimés de leur demande de condamnation sous astreinte de la S.A.S APPART’CITY à leur communiquer les comptes d’exploitation et les bilans de cette résidence pour l’année 2011,
Confirme l’ordonnance déférée pour le surplus,
Y ajoutant,
Condamne la S.A.S APPART’CITY à payer à chacun des intimés la somme de 50 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
La déboute de sa demande à ce titre,
Condamne la S.A.S APPART’CITY aux dépens d’appel.
Le greffier, Le présidente,
Textes cités dans la décision