COUR D’APPEL

DE RIOM

Troisième chambre civile et commerciale

ARRET N°

DU : 16 Mars 2022

N° RG 20/00665 – N° Portalis DBVU-V-B7E-FMZJ

FK

Arrêt rendu le seize Mars deux mille vingt deux

Sur APPEL d’une décision rendue le 20 septembre 2019 par le Tribunal de grande instance de CLERMONT-FERRAND statuant en matière de loyers commerciaux (RG n° 16/04406 ch1 cab3)

COMPOSITION DE LA COUR lors des débats et du délibéré :

Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président

M^me Virginie THEUIL-DIF, Conseiller

M. A B, Magistrat C

En présence de : M^me I VIAL, Greffier, lors de l’appel des causes et du prononcé

ENTRE :

La société IMMOSIRIS

SAS immatriculée au RCS de Paris sous le […]

[…]

[…]

R e p r é s e n t a n t : l a S E L A R L T O U R N A I R E – M E U N I E R , a v o c a t s a u b a r r e a u d e CLERMONT-FERRAND (postulant) et M^e Anne GOUAUX de l’AARPI GOUAUX ABERGEL ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS (plaidant)

APPELANTE

ET :

La société OPTIFUSION BREZET

SARL immatriculée au RCS de CLERMONT-FERRAND sous le […]

[…]

Boulevard Saint-Jean […]

[…]

ASSOCIES, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

INTIMÉE

DEBATS : A l’audience publique du 19 Janvier 2022 Monsieur B a fait le rapport oral de l’affaire, avant les plaidoiries, conformément aux dispositions de l’article 785 du CPC. La Cour a mis l’affaire en délibéré au 16 Mars 2022.

ARRET :

Prononcé publiquement le 16 Mars 2022, par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président, et par M^me I VIAL, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Exposé du litige :

Suivant un acte sous seing privé des 29 juin et 6 juillet 2006, la SAS L’Immobilière Groupe Casino a donné à bail commercial, à la SARL Optifusion Brezet, un local désigné par le numéro 37, dans la galerie marchande du centre commercial situé à Clermont-Ferrand, boulevard Saint-Jean, et attenante à l’hypermarché Géant. La durée du bail était de 10 ans à compter du 12 juillet 2006, le loyer était fixé à 83 600 euros hors taxe par an, outre un droit d’entrée de 83 600 euros, et un loyer additionnel de 7 % du chiffre d’affaires annuel hors taxe.

La SAS Immosoris, venant aux droits de la SAS L’Immobilière Groupe Casino, a fait signifier à la SARL Optifusion Brezet le 29 mars 2016 un congé pour le 1er octobre 2016, avec offre de renouvellement du bail à cette date pour une nouvelle période de dix ans, en contrepartie d’un loyer de base porté à 115 000 euros hors taxe par an.

Les parties se sont accordées sur le renouvellement du bail, mais non sur le montant du loyer, et le 16 novembre 2016, la SAS Immosiris a fait assigner la SARL Optifusion Brezet devant le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Clermont-Ferrand ; celui-ci, par un premier jugement du 5 juillet 2017, a ordonné avant dire droit une mesure d’expertise.

M. D Z, expert, a établi son rapport le 15 janvier 2019. Il énonce en conclusion que, sur la base d’une surface locative brute de 152 m², et d’un prix moyen du bail de 550 euros par m², le loyer peut être fixé à la somme de 83 600 euros par an.

Le juge des loyers commerciaux, par un deuxième jugement du 20 septembre 2019, modifié par un jugement rectificatif d’erreur matérielle du 7 février 2020, a jugé que le bail est renouvelé pour une période de dix années à compter du 1er octobre 2016, fixé le loyer en cause à 83 600 euros par an à compter du 1er octobre 2016, jugé que la différence entre le nouveau loyer et le loyer provisionnel serait remboursée à la société preneuse, avec intérêts, dit que le montant du dépôt de garantie serait rectifié sur la base du nouveau loyer, ordonné l’exécution provisoire, et condamné la SAS Immosiris aux dépens, ainsi qu’à payer une somme de 2 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.
La SAS Immosiris, par une déclaration reçue au greffe de la cour le 9 juin 2020, a interjeté appel de ce jugement.

La société appelante demande principalement à la cour d’infirmer le jugement, et de dire que le loyer doit être fixé à 106 400 euros par an, somme qu’elle déclare être la valeur locative. Elle critique l’expertise et le jugement déféré, en ce qu’ils se sont fondés sur un prix du m² de 550 euros, calculé lui-même sur base d’éléments de comparaison tirés de la galerie marchande en cause (dans le centre commercial dénommé Nacarat), alors que loyers de comparaison résultent de baux trop anciens, et qu’il n’a été suffisamment tenu compte des caractéristiques propres favorables du local en litige comporte (situation près d’une porte d’entrée, configuration spacieuse), qui justifient que la valeur locative et le loyer lui-même soient fixés sur la base de 700 euros par m².

La SARL Optifusion Brezet forme appel incident et demande à voir fixer le loyer en cause à la somme de 70 000 euros. Elle fait valoir, au contraire de ce qu’ont estimé l’expert et le premier juge, que le centre commercial Nacarat ou Géant Casino où se situe le local en cause ne constitue pas une unité autonome de production, de sorte qu’il convient d’inclure, dans les références de comparaison, les loyers existant dans d’autres galeries marchandes similaires de l’agglomération clermontoise, notamment celles d’Auchan-sud et d’Auchan-nord, qui présentent d’ailleurs des caractéristiques plus favorables que celle du Centre Nacarat, lequel souffre actuellement d’une certaine désaffection. La société preneuse suggère aussi de prendre égard au « taux d’effort » : la ratio entre le loyer et le chiffre d’affaires, et relève qu’un taux d’effort de 10 %, taux maximum admis habituellement, aboutit dans son cas à fixer le loyer à 70 000 euros. La SARL Optifusion Brezet présente notamment, au soutien de ses demandes, deux avis ou rapports rédigés par deux autres experts, MM. X et Y.

Il est renvoyé, pour l’exposé complet des demandes et observations des parties, à leurs dernières conclusions déposées le 30 novembre 2020 et le 3 novembre 2021.

Motifs de la décision :

Ainsi qu’en conviennent les parties, et que l’a énoncé l’expert, le loyer en cause doit être fixé à la valeur locative conformément à l’article L. 145-34 du code de commerce, dès lors que la durée du bail à renouveler est supérieure à neuf ans. Il est rappelé que selon l’article L. 145-33 du code de commerce, à défaut d’accord, la valeur locative est déterminée d’après :

1° Les caractéristiques du local considéré ;

2° La destination des lieux ;

3° Les obligations respectives des parties ;

4° Les facteurs locaux de commercialité ;

5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

La méthode suivie par l’expert judiciaire M. Z, consistant à déterminer la valeur locative sur la base de la surface réelle du local, conformément aux usages reconnus pour les galeries marchandes, apparaît pertinente et adaptée ; elle sera entérinée.

L’expert a décrit le local en cause : une cellule ou coque donnée à bail brute de décoffrage (pages 2 et 4 de l’acte de bail), située vers l’entrée est de la galerie marchande où elle porte le n° 37 ; le local est pourvu d’une vitrine en devanture d’environ 8 à 8,50 mètres, dotée d’une porte coulissante automatique et surmontée d’un bandeau lumineux à l’enseigne ATOL. L’emplacement bénéficie selon l’expert d’une visibilité moyenne, à l’extrémité d’un mail, avec cependant la proximité favorable des moyennes surfaces Zara et H & M ; le local, de forme rectangulaire, comporte une surface utile de 152 m², indiquée dans le contrat. Les deux tiers de cette surface sont ouverts à la clientèle, et la surface de vente n’est encombrée que de mobilier (banque d’accueil, présentoirs et postes de vente), sans élément porteur ou cloisonnement particulier. La surface de vente ouverte au public se prolonge à l’arrière gauche par un espace de réparation et par des locaux annexes : bureau, local social, réserves, sanitaires avec tableau électrique, et local d’examen de la vue ; l’ensemble est bien équipé et aménagé, en bon état d’entretien (pages 19 à 21 du rapport de M. Z).

La galerie marchande où se situe le local comprend depuis novembre 2014 un mail de quelque 70 boutiques, en y incluant un « village services » de 300 m² et une cafétéria ; ce mail ou allée, d’aspect plutôt dépouillé, comporte des volumes que l’expert qualifie de raisonnables, avec une belle intégration des éléments techniques en faux plafonds, permettant un éclairage zénithal par lanterneaux ; la clarté générale volontairement mesurée met bien en valeur les vitrines, l’entretien général est satisfaisant (pages 15 et 18 du rapport Z). Le bâtiment principal du centre commercial, d’architecture classique, se caractérise par de très larges façades sous parement rouge blanc métallique, avec un front de bâti principal à l’ouest, pourvu d’un imposant support d’enseigne, et deux accès au sud et à l’est, où la façade est moins haute ; les éléments de gros 'uvre et de ravalement de l’ensemble, qui a fait l’objet de transformations récentes, notamment pour en modifier l’apparence, sont en bon état et offrent une belle présentation d’ensemble (page 17 du rapport).

Le local en cause se situe dans la partie de la galerie proche de l’entrée est, sur le passage entre celle-ci et l’entrée sud ; l’expert a relevé, que lors des années 2014 à 2015, le flux des chalands passant par la porte est, la plus proche du local, avait augmenté d’environ 25 %, à la suite probablement de la suppression de places pour voitures sur le côté sud du centre commercial. Cet afflux de chalands à proximité du local en cause n’a cependant pas eu d’incidence certaine sur l’activité qu’y exerce la SARL Optifusion Brezet, cette société ayant connu une baisse continue de son chiffre d’affaires depuis 2013, malgré un regain en 2016 (page 26 du rapport d’expertise).

Le bail stipule que la société preneuse doit exercer exclusivement une activité d’opticien, et sous l’enseigne ATOL, qui ne peut être remplacée par une autre enseigne qu’à l’expiration d’un délai de six ans à compter de la date d’effet du bail initial, et avec l’accord exprès du bailleur (pages 3 et 23 de l’acte de bail).

L’expert a relevé le caractère très concurrentiel du marché de l’optique depuis plusieurs années : le nombre de points de vente, selon le magazine « Bien Vu », est passé en France de 9 880 à 12 750 entre 2006 et 2015, soit une augmentation de 29 %, qui dans un premier temps a comblé l’insuffisance de l’offre, mais qui s’est traduite en définitive par une stagnation du chiffre d’affaires par magasin, à environ 530 000 euros taxe comprise en moyenne (page 27 du rapport).

M. Z a d’autre part étudié la variation de l’activité dans les centres commerciaux de l’agglomération clermontoise ; il a constaté la densité de l’offre faite à la clientèle, à la suite en particulier de l’extension en 2009 de l’hypermarché Leclerc de la Pardieu (4 200 m² supplémentaires), et de l’ouverture en 2013 du centre Jaude 2, avec 13 000 m² de boutiques en centre-ville, opérations qui ont notablement renforcé la concurrence pour les autres centres commerciaux (page 25 du rapport). S’agissant plus particulièrement du centre Nacarat, l’expert a énoncé en page 29 de son rapport que sa fréquentation était certes en hausse, mais ne semblait pas produire les effets espérés par les exploitants. Il a relevé d’ailleurs, au niveau national, l’accroissement continu du taux de vacance commerciale (taux de locaux vacants) dans les centres commerciaux.

L’expert a recueilli de nombreux éléments de comparaison, tirés des loyers en vigueur pour 59 boutiques de la galerie marchande Nacarat, et au vu desquels il a fixé un prix du bail moyen de 545 euros par m² (pages 30 et 31 de son rapport). Il a précisé que le loyer moyen par m² était, pour les locaux d’une surface comprise entre 100 et 200 m² (tel celui en cause : 152 m²), de 570 euros, qu’en revanche celui des locaux destinés aux seules activité de beauté/santé n’était que de 534 euros, mais que celui des baux les plus récents (conclus en 2015, 2016 et 2017) s’élevait pour toutes les catégories à 598 euros (page 32). Il a estimé en définitive qu’il convenait pour le local en cause de retenir un loyer par m² de 550 euros, et donc un loyer global de 83 600 euros. Il précise pour information que le dernier loyer révisé, par application de la clause d’échelle mobile insérée dans le bail, s’établit à 102 670,56 euros par an (page 22 du rapport de M. Z).

La SARL Optifusion Brezet critique l’avis de l’expert, en ce qu’il a limité les loyers de comparaison à ceux provenant de la même galerie marchande, alors qu’il lui était possible de se référer aussi à des termes de comparaison tirés de galeries similaires, situées dans la même zone de chalandise ; cependant, et bien que plusieurs autres centres commerciaux comparables soient implantés en effet à quelques kilomètres de celui en cause, sur le même axe routier, chacun d’eux constitue une unité économique autonome et présente des caractéristiques qui lui sont propres, particulièrement en termes d’emplacement. Les particularités propres à chacune de ces galeries ressortent de l’avis qu’avait donné un autre expert, M. E Y : cet expert désigné par le juge des référés, pour estimer la valeur locative au 1er juillet 2011 d’un autre local situé dans la galerie Nacarat, a constaté que le prix moyen du bail au m² était notablement différent, entre la galerie marchande en cause et celle d’Auchan-sud, ce qui tend à confirmer la particularité de chacune de ces zones commerciales (pièce n°5 produite par la SARL Optifusion Brezet, page 19 notamment).

La spécificité de chacune des galeries apparaît confirmée par une autre pièce produite par la société preneuse : un procès-verbal de constat d’huissier du 12 février 2019, qui établit que le nombre de locaux fermés est plus important dans la galerie Nacarat que dans celle d’Auchan-sud (pièce n°7). Un troisième expert, M. F X, sollicité lui aussi par la SARL Optifusion Brezet, s’est fondé exclusivement sur des termes de comparaison de la galerie Nacarat (pièce n°4). Ainsi, l’examen de près de 60 loyers en vigueur dans la seule galerie Nacarat, opéré par M. Z, apparaît plus pertinent qu’une comparaison étendue à d’autres galeries semblables de l’agglomération, telles qu’Auchan-sud et Auchan-nord. C’est à bon droit que l’expert s’est fondé sur les seuls loyers de la galerie Nacarat, qui lui ont d’ailleurs procuré des termes de comparaison en nombre suffisant.

La SAS Immosiris critique pour sa part l’avis de M. Z, pour avoir fixé le loyer par m² à un montant selon elle trop peu élevé, au regard des éléments favorables suivants : la bonne desserte automobile du centre commercial, sa belle présentation d’ensemble, le développement de la fréquentation depuis l’extension réalisée en 2014 ou 2015, et, pour le local en cause, la proximité favorable d’une porte d’entrée de la galerie, et des boutiques à enseigne Zara et H & M ; la société appelante conteste encore le choix fait par l’expert de certains de loyers de comparaison, provenant de baux conclus de 2006 à 2010, qu’elle qualifie d’inexploitables car trop anciens, au regard du bail en cause renouvelé au 1er octobre 2016. La SAS Immosiris fait état de six références qu’elle estime plus pertinentes, figurant sur l’état locatif qu’elle produit (pièce n°11) : Yawatah, G H, I J, K L et M N.

Cependant les trois premières de ces références portent sur des locaux de plus petite dimension que le local en cause, et ne constituent pas des termes de comparaison utiles. Les trois autres concernent des locaux de dimensions similaires à celui en litige, mais ne permettent pas de constater, si on les compare avec l’ensemble des autres références figurant sur l’état locatif, une augmentation notable des loyers dans la galerie Nacarat : ainsi les loyers Sergent Major, Okaidi et le Monde du Macaron, fixés à des périodes récentes (2014, 2015 et 2016), se limitent-ils à 508, 528 et 533 euros environ par m², alors que les loyers Bonobo et Q R S-T, fixés en 2006 et en 2007, s’établissent à 552 et 556 euros environ, pour des locaux de surface moyenne ; le loyer Nocibé-Douglas, pourtant fixé en mars 2007 et sur une surface assez importante de 282 m² environ, s’élevait à 655 euros environ par m² ; et le loyer Brice, fixé en 2014 sur une surface d’environ 218 m², ressort à 504 euros environ du m².

L’expert a relevé d’ailleurs que les améliorations apportées au centre en 2014 et 2015, et l’augmentation de la fréquentation de la galerie Nacarat ne paraissaient pas avoir avoir eu d’effet favorable sur l’activité exercée dans le local en cause ; cet avis est à rapprocher du taux de vacance commerciale élevé de la galerie Nacarat, de la saturation générale des surfaces commerciales dans l’agglomération de Clermont-Ferrand, et de l’augmentation de l’offre constatée sur l’ensemble du territoire national dans le domaine de l’optique, qui est la destination contractuelle du local en cause. Ces éléments, en dépit de ceux avancés par la société bailleresse (assez bonne situation du local dans la galerie), permettent de considérer que les facteurs de commercialité propres au bail en cause n’ont pas globalement évolué de manière favorable au cours des derniers mois et années précédant le 1er octobre 2016, de sorte que l’expert était fondé à retenir des éléments de comparaison tirés de l’ensemble des baux en vigueur, sans se limiter à ceux récemment conclus.

La SARL Optifusion Brezet critique d’autre part l’avis de M. Z, au motif qu’il ne tient pas compte du « taux d’effort » (ratio entre le loyer augmenté des charges et le chiffre d’affaires) qui serait habituellement utilisé en la matière, selon une lettre ou attestation informelle de M. O P, du Rassemblement des Opticiens de France, qui précise que le taux d’effort « constaté actuellement se situe entre 8 et 10 % ». Cependant le chiffre d’affaires, ou le ratio entre ce chiffre et le loyer, ne peut être considéré comme un élément décisif de la valeur locative : il ne figure pas parmi ceux prévus à l’article L. 145-33 du code de commerce, et le volume d’affaires d’un commerce déterminé dépend pour une part de l’activité déployée par l’exploitant, y compris les choix de gestion qui lui sont propres.

Il convient en définitive, comme l’a fait le premier juge, d’entériner l’estimation faite par l’expert judiciaire, résultant d’une analyse juste et cohérente des différents éléments qu’il a recueillis, et fondée sur une valeur locative qu’il a fixée à bon droit à 550 euros par m² ; le jugement sera confirmé en toutes ses dispositions.

PAR CES MOTIFS :

La cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, mis à la disposition des parties au greffe de la juridiction ;

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamne la SAS Immosiris à payer à la SARL Optifusion Brezet une somme de 2 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens d’appel ;

Rejette le surplus des demandes.