COUR D’APPEL

DE RIOM

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

Du 19 novembre 2024

N° RG 23/00026 – N° Portalis DBVU-V-B7H-F54N

— LB- Arrêt n° 472

[L] [H] / Commune [Localité 3]

Jugement Au fond, origine Tribunal de proximité de SAINT FLOUR, décision attaquée en date du 24 Novembre 2022, enregistrée sous le n° 11-22-0008

Arrêt rendu le MARDI DIX NEUF NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE

COMPOSITION DE LA COUR lors du délibéré :

M. Philippe VALLEIX, Président

M^me Laurence BEDOS, Conseiller

M^me Clémence CIROTTE, Conseiller

En présence de :

M^me Marlène BERTHET, greffier lors de l’appel des causes et du prononcé

ENTRE :

M. [L] [H]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représenté par M^e Jean-Michel DE ROCQUIGNY de la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Timbre fiscal acquitté

APPELANT

ET :

Commune [Localité 3]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentée par M^e Kominé BOCOUM, avocat au barreau D’AURILLAC

Timbre fiscal acquitté

INTIMEE

DÉBATS :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 26 septembre 2024, en application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me BEDOS, rapporteur.

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 19 novembre 2024 après prorogé du délibéré initialement prévu le 12 novembre 2024 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par M. VALLEIX, président et par M^me BERTHET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DES FAITS, DE LA PROCÉDURE ET DES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par contrat signé le 7 octobre 2010, la commune d'[Localité 3] (Cantal) a donné à bail à M. [L] [H], moyennant le paiement d’un loyer mensuel hors charges de 220 euros, un appartement de type T3 situé [Adresse 4] à [Localité 3], dans un ensemble immobilier abritant la mairie, l’ancienne école et plusieurs appartements.

La commune d'[Localité 3] a entrepris des travaux de rénovation de l’immeuble en toutes ses parties, à l’exception de l’appartement occupé par M. [H], situé au deuxième étage.

Par courrier du 23 octobre 2018, M. [H] a dénoncé auprès du maire de la commune les troubles de jouissance provoqués par la mise en 'uvre des travaux, faisant état notamment de la perte d’isolation de son logement et de l’impossibilité de le chauffer correctement suite à la suppression de toutes les fenêtres de l’immeuble et à l’abattage des plafonds des appartements situés en dessous du sien, mettant en demeure le bailleur de trouver sous huitaine une solution de relogement satisfaisante.

Le maire de la commune d'[Localité 3] a répondu à M. [H] par courrier du 11 décembre 2018, rappelant qu’une solution de relogement lui avait été soumise, et proposant, dans le cas où ce logement ne paraîtrait pas adapté de prendre en charge les frais de chauffage du bien loué à hauteur de 50 % des factures d’électricité pour les mois d’octobre, novembre et décembre 2018.

Le maire de la commune d'[Localité 3] a émis le 2 mars 2019 un titre exécutoire au titre du loyer du mois de février 2019.

M. [H] a quitté le logement dont il a remis les clés au bailleur le 31 mars 2019.

Par acte d’huissier signifié le 29 juin 2020, M. [H] a fait assigner devant le tribunal de proximité de Saint-Flour (Cantal) « la mairie d'[Localité 3] », pour obtenir le prononcé de la résiliation du bail aux torts du bailleur et la condamnation de celui-ci au paiement de la somme de 5000 euros en réparation de ses préjudices.

Par jugement du 28 décembre 2021, le tribunal de proximité a prononcé la nullité de l’assignation, condamné M. [L] [H] aux dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par acte d’huissier signifié le 12 avril 2022, M. [H] a fait assigner la commune d'[Localité 3] devant le tribunal de proximité de Saint-Flour pour obtenir le prononcé de la résiliation du bail aux torts du bailleur et la condamnation de celui-ci au paiement de la somme de 5000 euros en réparation de ses préjudices.

À l’audience du 6 septembre 2022, le tribunal de proximité de Saint-Flour s’est déclaré incompétent au profit du juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Flour qui, par jugement du 24 novembre 2022, a statué en ces termes :

— Déboute M. [L] [H] de l’intégralité de ses demandes ;

— Rappelle que l’exécution provisoire est de droit ;

— Dit n’y avoir lieu d’appliquer les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et déboute les parties de leurs demandes à ce titre ;

— Condamne M. [L] [H] aux entiers dépens de l’instance.

M. [L] [H] a relevé appel de cette décision par déclaration électronique du 3 janvier 2023.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 13 juin 2024.

Vu les conclusions en date du 27 mars 2023 aux termes desquelles M. [L] [H] demande à la cour de :

— Réformer en toutes ses dispositions le jugement déféré ;

— Prononcer aux torts et griefs de la commune la résiliation du bail liant les parties, constat fait du départ du locataire, seul élément matériel acquis ;

— Condamner la commune à lui payer la somme de 5000 euros en indemnisation de son préjudice, toutes causes de préjudices confondus, outre une somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.

Vu les conclusions en date du 26 juin 2023 aux termes desquelles la commune d'[Localité 3] demande à la cour de :

— Confirmer le jugement rendu en première instance ;

— Débouter M. [L] [H] de l’intégralité de ses demandes ;

— Condamner M. [L] [H] à lui verser la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Le condamner également aux entiers dépens.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions susvisées pour l’exposé complet des prétentions respectives des parties et de leurs moyens.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il sera rappelé en premier lieu qu’en application des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et qu’elle n’a pas à se prononcer sur les demandes de « constater que… » ou de « dire et juger que…» lorsque celles-ci ne correspondent pas à des prétentions au sens des articles 4, 31 et 954 du code de procédure civile, mais en réalité à des moyens ou arguments invoqués au soutien des véritables prétentions.

— Sur la demande tendant au prononcé de la résiliation du bail :

Aux termes de l’article 1184 du code civil, dans sa version antérieure au 1er octobre 2016, applicable à la cause :

« La condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement.

Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts.

La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances. »

En l’espèce, M. [H] sollicite le prononcé de la résiliation du bail aux torts du bailleur, soutenant que celui-ci a manqué à son obligation de lui assurer la jouissance paisible des biens loués, l’ayant ainsi contraint à un départ anticipé et précipité du logement. Il réclame l’indemnisation du préjudice subi du fait de l’inexécution par le bailleur de ses obligations.

M. [H] expose qu’en raison des travaux de rénovation entrepris en 2018 par le bailleur dans l’immeuble, sans qu’aucune précaution n’ait été prise pour lui assurer la tranquillité des lieux, il a vécu dans des conditions extrêmement difficiles pendant plusieurs mois.

L’appelant produit plusieurs attestations confirmant la réalité des troubles de jouissance supportés, liés d’une part aux nuisances sonores provoquées par l’exécution des travaux, d’autre part au défaut d’isolation des lieux résultant de la suppression des huisseries dans tout le bâtiment et des plafonds dans les autres appartements.

L’intimée ne conteste pas la réalité de cette situation, mais oppose aux prétentions de M. [H] la résiliation amiable du bail intervenue à la date du 31 mars 2019, selon un accord qui se serait manifesté par l’acceptation par le bailleur de la remise des clés nonobstant le délai de préavis et le règlement par ses soins de la moitié des frais d’électricité exposés par le locataire au titre de la période litigieuse.

Il sera observé en premier lieu que si l’intimée évoque en considération de ces éléments le défaut d’intérêt à agir de M. [H], il conclut pour autant dans le dispositif de ses écritures à la confirmation du jugement, qui n’a pas statué sur cette fin de non-recevoir mais s’est prononcé au fond, en déboutant M. [H] de ses demandes. Il n’y a pas lieu en conséquence d’examiner ce moyen d’irrecevabilité.

Par ailleurs, il apparaît que les arguments avancés par le bailleur sont insuffisants pour caractériser l’existence d’une résiliation amiable du contrat, en l’absence de tout écrit consacrant l’accord des parties sur ce point, alors qu’il ne ressort nullement des pièces communiquées que M. [H] ait entendu renoncer pour sa part à reprocher au bailleur d’avoir manqué à ses obligations, ce qui est au contraire parfaitement démenti par la teneur du courrier adressé à celui-ci par l’appelant le 23 mars 2019, soit quelques jours avant la remise des clés.

Sur les griefs formulés par M. [H] à l’encontre du bailleur, il convient de relever que les explications de celui-ci quant aux diligences accomplies avant la conclusion du bail dans l’intérêt de M. [H], afin de lui permettre de bénéficier d’aides de la caisse d’allocations familiales et du fonds de solidarité pour le logement et d’être ainsi dispensé du règlement d’une avance de loyers et d’une somme à titre de dépôt de garantie, sont étrangères à l’analyse de la bonne exécution par les parties de leurs obligations pendant le cours du bail.

Le bailleur soutient qu’en toute hypothèse, il a assumé ses obligations en proposant à M. [H] une solution de relogement lorsque celui-ci a fait part pour la première fois, par courrier du 23 octobre 2018, de ses difficultés liées au déroulement des travaux.

Cependant, s’il est fait référence dans le courrier adressé en réponse à cette lettre par le maire de la commune, au demeurant seulement le 11 décembre 2018, à une solution de relogement qui aurait été offerte à M. [H], il n’est pas démontré par les pièces communiquées que cette proposition était adaptée aux besoins du locataire, ce qu’a expressément contesté celui-ci dans son courrier du 23 mars 2019, en ces termes : « Vous avez poussé l’impudence jusqu’à me proposer un studio à [Localité 5], à mes frais. J’aurais donc dû quitter un trois pièces de 65 m² pour un studio de 26 m², avec un loyer plus élevé de 40 euros ! »

Il est en définitive établi, au regard de l’ensemble de ces explications, que le bailleur, qui n’a visiblement pas pris la mesure des contraintes imposées au locataire par l’exécution des travaux de réhabilitation de l’immeuble, a manqué à son obligation essentielle d’assurer à celui-ci la jouissance paisible des lieux loués, ce manquement étant suffisamment grave pour justifier le prononcé de la résiliation du bail.

Il convient en conséquence d’infirmer le jugement et d’accueillir la demande tendant au prononcé de la résiliation du bail aux torts de la commune d'[Localité 3]. Le jugement sera infirmé sur ce point.

En outre, l’intimée sera condamnée à payer à M. [H], en réparation de son préjudice de jouissance et du préjudice résultant des conditions précipitées dans lesquelles il a dû quitter le logement, la somme de 1800 euros à titre de dommages et intérêts. Il sera ajouté au jugement sur ce point.

— Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Le jugement sera infirmé sur les dépens.

La commune d'[Localité 3] sera condamnée à supporter les dépens de première instance et d’appel et à payer à M. [H] la somme de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépetibles exposés tant en première instance que pour les besoins de la procédure devant la cour.

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Statuant publiquement et contradictoirement,

Infirme le jugement et statuant à nouveau,

— Prononce, aux torts de la commune d'[Localité 3], la résiliation du contrat de bail signé le 7 octobre 2010 entre cette dernière et M. [L] [H] concernant un appartement situé [Adresse 4] à [Localité 3] (Cantal) ;

— Condamne la commune d'[Localité 3] à payer à M. [L] [H] la somme de 1800 euros en réparation de ses préjudices ;

— Condamne la commune d'[Localité 3] aux dépens de première instance et d’appel ;

— Condamne la commune d'[Localité 3] à payer à M. [L] [H] la somme de 2000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le Greffier Le Président