Cour d'appel de Riom, 1re chambre, 7 janvier 2025, n° 22/02033

CA Riom
Infirmation partielle 7 janvier 2025

Arguments

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Accepté
Manquement à l'obligation de jouissance paisible
La cour a constaté que le bailleur avait été informé des troubles et n'avait pas pris les mesures nécessaires pour y remédier dans un délai raisonnable, justifiant ainsi l'allocation de dommages et intérêts.
Rejeté
Responsabilité du bailleur pour préjudices financiers
La cour a jugé que le bailleur n'avait pas commis de faute à l'origine de ces préjudices, car la situation nécessitait l'accord des copropriétaires pour les travaux.
Accepté
Caractère non décent du logement
La cour a reconnu le préjudice de jouissance et a ajusté le montant des dommages et intérêts à 1000 euros, en tenant compte de la durée du trouble.
Accepté
Frais irrépétibles
La cour a condamné le bailleur à payer une somme pour couvrir les frais d'avocat de la locataire, conformément à l'article 700.

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Sur la décision

Référence :	CA Riom, 1re ch., 7 janv. 2025, n° 22/02033
Juridiction :	Cour d'appel de Riom
Numéro(s) :	22/02033
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	14 avril 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Fabienne LOISEAUSébastien RAHONJérôme LANGLAIS
Cabinet(s) :	SCP LANGLAIS BRUSTEL LEDOUX & ASSOCIES
Parties :	S.C.I. LA VILLATTE c/ S.A.R.L. TARAVANT IMMOBILIER

Texte intégral

COUR D’APPEL

DE [Localité 9]

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

Du 7 janvier 2025

N° RG 22/02033 – N° Portalis DBVU-V-B7G-F4X6

— LB- Arrêt n°

[G] [B] / S.C.I. LA VILLATTE, SARL TARAVANT IMMOBILIER

Jugement au fond, origine Juge des contentieux de la protection de [Localité 8], décision attaquée en date du 18 Août 2022, enregistrée sous le n° 21/00633

Arrêt rendu le MARDI SEPT JANVIER DEUX MILLE VINGT CINQ

COMPOSITION DE LA COUR lors du délibéré :

M. Philippe VALLEIX, Président

M^me Laurence BEDOS, Conseiller

M^me Clémence CIROTTE, Conseiller

En présence de :

M^me Marlène BERTHET, greffier lors de l’appel des causes et du prononcé

ENTRE :

Mme [G] [B]

[Adresse 7]

[Localité 4]

Représentée par Maître Fabienne LOISEAU, avocat au barreau de CLERMONT- FERRAND

Timbre fiscal acquitté

APPELANTE

ET :

S.C.I. LA VILLATTE

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par Maître Sébastien RAHON, avocat au barreau de CLERMONT- FERRAND

Timbre fiscal acquitté

S.A.R.L. TARAVANT IMMOBILIER

[Adresse 6]

[Localité 3]

Représentée par Maître Jérôme LANGLAIS de la SCP LANGLAIS BRUSTEL LEDOUX & ASSOCIES, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Timbre fiscal acquitté

INTIMEES

DÉBATS :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 10 octobre 2024, en application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me BEDOS, rapporteur.

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 7 janvier 2025 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par M. VALLEIX, président et par M^me BERTHET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DES FAITS, DE LA PROCÉDURE ET DES PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Par acte sous seing privé en date du 31 juillet 2019, à effet au 10 octobre 2019, la SCI Villatte a donné à bail à Mme [G] [B] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2]), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 715 euros, dont 45 euros à titre de provision sur charges.

Par courriel en date du 12 octobre 2019, Mme [G] [B] a informé la SARLTaravant Immobilier, gestionnaire du bien, d’un désagrément constitué par l’émanation d’une odeur pestilentielle en provenance des toilettes se diffusant dans tout l’appartement. Le 14 octobre 2019, elle a adressé un nouveau courriel à l’agence au sujet de cette difficulté.

La SARLTaravant Immobilier a mandaté le 30 octobre 2019 la société RG Plomberie pour intervenir au domicile de Mme [B]. La société RG Plomberie s’est rendue sur les lieux le 7 novembre 2019 et a indiqué que les odeurs nauséabondes en provenance des toilettes pouvaient trouver leur origine dans le suintement de la colonne des eaux usées, se situant dans le sous-plafond, dans les parties communes.

Le 28 novembre 2019, Mme [B] a donné congé à son bailleur pour le 31 décembre 2019, avec un préavis réduit en considération de son état de santé.

Le 18 décembre 2019, Mme [B] a fait procéder à un constat par huissier de justice. Celui-ci, qui fait état dans le procès-verbal de constat des doléances de Mme [B] quant à l’existence d’une « odeur [se propageant] dans les lieux, d’intensité variable et non régulière mais rendant la vie courante et le maintien dans l’appartement difficile », a relevé à son arrivée, dans les parties communes « une odeur ambiante désagréable, d’une faible intensité », dans l’ensemble de l’appartement, « une odeur ambiante désagréable, intense », et, dans les WC, « une odeur nauséabonde intense, incommodante, rendant le maintien dans la pièce difficilement supportable », précisant encore : « La porte de cette pièce nécessite d’être fermée, à défaut cette odeur se propage dans l’appartement ». L’huissier instrumentaire a procédé à des constatations similaires le 20 décembre 2019, puis le 21 décembre 2019.

Par acte d’huissier en date du 8 novembre 2020, Mme [B] a fait assigner devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire la SCI La Villatte et la SARLTaravant Immobilier pour obtenir leur condamnation solidaire à la réparation de son préjudice de jouissance et de divers préjudices financiers, invoquant le caractère non décent du logement loué.

Par jugement en date du 18 août 2022, le tribunal judiciaire, statuant comme juge des contentieux de la protection, a :

— Condamné la SCI La Villatte à verser à Mme [G] [B] la somme de 250 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance ;

— Condamné la SCI La Villatte à verser à Mme [G] [B] la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné la SCI La Villatte au paiement des entiers dépens de l’instance ;

— Débouté les parties du surplus de leurs demandes.

Mme [G] [B] a relevé appel de cette décision à l’égard de la SCI La Villatte et de la SARLTaravant Immobilier par déclaration électronique du 19 octobre 2022.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 4 juillet 2024.

Vu les conclusions de Mme [G] [B] en date du 13 juin 2023 ;

Vu les conclusions de la SCI La Villatte en date du 21 mars 2024 ;

Vu les conclusions de la SARLTaravant Immobilier en date du 3 juillet 2023.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions susvisées pour l’exposé complet des prétentions respectives des parties et de leurs moyens.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Il sera rappelé en premier lieu qu’en application des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et qu’elle n’a pas à se prononcer sur les demandes de « constater que… » ou de « dire et juger que…» lorsque celles-ci ne correspondent pas à des prétentions au sens des articles 4, 31 et 954 du code de procédure civile, mais en réalité à des moyens ou arguments invoqués au soutien des véritables prétentions.

— Sur le manquement du bailleur à son obligation d’assurer au locataire la jouissance paisible du bien loué :

Il convient de préciser que Mme [B], qui invoquait devant le premier juge le caractère non décent du logement, a renoncé à ce moyen devant la cour, et qu’elle fonde désormais son action sur le manquement du bailleur à son obligation d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement loué, prévue par l’article 1719 du code civil et l’article 6 b) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.

Il sera rappelé que la garantie de jouissance paisible des lieux incombant au bailleur est due, même en l’absence de faute de celui-ci, dès lors qu’il a été avisé du trouble subi par le preneur, et qu’elle ne cesse qu’en cas de force majeure [Cass. 2e civ., 29 avril 2009, pourvoi n° 08-12. 261].

Les pièces communiquées par l’appelante, à savoir le procès-verbal de constat d’huissier dressé les 18, 20 et 21 décembre 2019 et des attestations, permettent d’établir qu’en effet une odeur nauséabonde, intense et très incommodante, en provenance des toilettes, affectait le logement loué. L’origine de ces odeurs a été identifiée début novembre 2019, suite au passage du plombier mandaté par l’agence gestionnaire de la location du bien, comme provenant du suintement de la colonne des eaux usées dépendant des parties communes.

Les travaux ayant permis de remédier au problème d’odeurs nauséabondes affectant le logement, travaux qui nécessitaient une intervention sur les parties communes et donc l’accord des copropriétaires de l’immeuble, ou, à défaut la mise en 'uvre d’une solution en urgence à l’initiative du syndic, ont été réalisés en juillet 2020, soit bien après le départ de Mme [B], intervenu à la fin du mois de décembre 2019.

La réalité du trouble dans la jouissance des lieux supporté par Mme [B] étant établie, celle-ci peut prétendre à réparation de son préjudice.

Sur ce point, si le premier juge a pertinemment retenu que le préjudice était limité dans le temps, alors que Mme [B] était restée dans les lieux seulement deux mois et demi, il apparaît qu’en considération du caractère particulièrement désagréable du trouble supporté, le préjudice sera plus justement réparé par l’allocation d’une somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts. Le jugement sera infirmé sur ce point.

Le jugement sera en revanche confirmé en ce qu’il a écarté la demande présentée par Mme [B] tendant à la réparation de divers préjudices financiers (frais d’agence, frais d’entretien de la chaudière, frais de déménagement) alors qu’il ne peut être reproché au bailleur aucune faute à l’origine de ces préjudices.

En effet, il résulte des développements précédents et des pièces communiquées que la seule solution pour remédier définitivement au désordre affectant le logement ressortait d’une intervention sur les parties communes et supposait en conséquence l’accord des copropriétaires pour la réalisation des travaux nécessaires, ou, à défaut, la mise en 'uvre de travaux en urgence, à l’initiative du syndic. Il n’est donc pas contestable que le bailleur n’avait aucune prise sur cette situation. Par ailleurs, Mme [B] ayant fait le choix de donner son congé au bailleur très rapidement après la prise à bail, celui-ci n’a pas été en mesure de proposer la mise en 'uvre d’une solution provisoire afin d’atténuer le désagrément signalé par sa locataire.

Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de Mme [B] au titre de la réparation de ses préjudices financiers.

— Sur la responsabilité de la SARLTaravant Immobilier :

Mme [B] recherche la responsabilité délictuelle de la SARLTaravant Immobilier, gestionnaire du bien loué en vertu du mandat donné par le bailleur, considérant que celle-ci n’a pas été diligente pour tenter d’apporter une solution au problème signalé dès le 12 octobre 2019.

Toutefois, il ressort des pièces communiquées que la SARLTaravant Immobilier a fait le nécessaire rapidement pour identifier le problème à l’origine des odeurs nauséabondes dont se plaignait Mme [B], puisqu’elle a sollicité dès le 30 octobre 2019 l’intervention d’un plombier, celui-ci ayant alors diagnostiqué une fuite du tuyau d’évacuation des eaux usées se trouvant dans le sous-plafond de l’appartement, dépendant des parties communes. À la demande de la SARLTaravant Immobilier, un devis a été établi par le plombier, puis transmis au syndic de la copropriété, auquel appartenait la décision de mettre en 'uvre des travaux en urgence, qui seraient ensuite validés par l’assemblée générale des copropriétaires, ou d’attendre une délibération de l’assemblée générale des copropriétaires sur les travaux.

Il apparaît ainsi que la SARLTaravant Immobilier a accompli dans un délai raisonnable les diligences qui ressortaient de sa compétence. Le jugement sera dès lors confirmé en ce qu’il a débouté Mme [B] de ses demandes indemnitaires dirigées à l’encontre de la SARLTaravant Immobilier, en l’absence de démonstration d’une faute commise par cette dernière.

— Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Le jugement entrepris sera confirmé sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les demandes de Mme [B] étant partiellement accueillies, la SCI La Villatte supportera les dépens d’appel et sera condamnée à payer à Mme [B] la somme de 1200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et contradictoirement,

Infirme le jugement en ce qu’il a :

— Condamné la SCI La Villatte à verser à Mme [G] [B] la somme de 250 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance ;

Statuant à nouveau sur ce point,

— Condamne la SCI La Villatte à verser à Mme [G] [B] la somme de 1000 euros en réparation de son préjudice de jouissance ;

Confirme le jugement pour le surplus,

— Condamne la SCI La Villatte aux dépens d’appel ;

— Condamne la SCI La Villatte à payer à Mme [G] [B] la somme de 1200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier Le président