COUR D’APPEL

DE [Localité 11]

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

Du 28 janvier 2025

N° RG 24/00445 – N° Portalis DBVU-V-B7I-GEUP

— LB- Arrêt n° 32

[Z] [H] / S.A. ASSEMBLA venant aux droits de LOGIDOME

Ordonnance de Référé, origine Juge des contentieux de la protection de [Localité 10], décision attaquée en date du 01 Février 2024, enregistrée sous le n° 24/00002

Arrêt rendu le MARDI VINGT HUIT JANVIER DEUX MILLE VINGT CINQ

COMPOSITION DE LA COUR lors du délibéré :

M. [Z] VALLEIX, Président

M. Daniel ACQUARONE, Conseiller

M^me Laurence BEDOS, Conseiller

En présence de :

M^me Marlène BERTHET, greffier lors de l’appel des causes et du prononcé

ENTRE :

M. [Z] [H]

[Adresse 5]

[Localité 7]

Représenté par Maître Jean-Paul GUINOT, avocat au barreau de CLERMONT- FERRAND

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle à 25% n° c63113-2024-001935 du 11/03/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 9]-FD)

APPELANT

ET :

S.A. ASSEMBLA venant aux droits de LOGIDOME

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentée par Maître Jean-Louis TERRIOU de la SCP TERRIOU RADIGON FURLANINI, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Timbre fiscal acquitté

INTIMEE

DÉBATS :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 21 novembre 2024, en application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me BEDOS, rapporteur.

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 28 janvier 2025 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par M. VALLEIX, président et par M^me BERTHET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DES FAITS, DE LA PROCÉDURE ET DES PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Par acte sous-seing privé en date du 29 octobre 1993, le [Adresse 8] (CHRU) de [Localité 10], aux droits duquel sont venus successivement l’Office public d’aménagement et de construction de la ville de [Localité 10] (OPAC) Logidôme, puis la SAEM Assemblia, a consenti un bail à [L] [C] veuve [O] portant sur des immeubles bâtis, dont notamment un local à usage d’habitation, et non bâtis, sur un terrain situé [Adresse 2] (Puy-de-Dôme).

Mme [L] [C] veuve [O] et l’Office Logidôme ont été opposés dans le cadre de plusieurs procédures judiciaires, suite à la délivrance par ce dernier, le 14 octobre 2005, d’un congé, assorti d’une proposition de relogement. Les parties ont signé une transaction le 7 juillet 2010 prévoyant notamment que [L] [C] veuve [O] resterait à vie dans les locaux loués, à savoir « habitation principale, dépendances, terrain et droit de source », et que l’Office Logidôme pourrait, dès la signature de la transaction, visiter les lieux pour y envisager une mise aux normes de sécurité de la partie habitation, dans la perspective éventuelle de travaux qui seraient réalisés à ses frais. Il était également précisé aux termes de cette transaction : « Aucune sous-location juridique ou de fait n’est autorisée par le bailleur ni mise à disposition juridique d’une partie du bien à titre gratuit. »

Par ordonnance en date du 10 mai 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand, saisi par la SAEM Assemblia, venant aux droits de l’Office Logidôme, l’a autorisée à pénétrer dans l’immeuble loué, « en tant que de besoin avec l’assistance d’un huissier de justice, d’un serrurier et éventuellement de la force publique, à charge pour elle d’en informer au préalable Mme [C] veuve [O], ce afin d’établir un constat sur l’état de l’immeuble et sa mise en sécurité en procédant à l’établissement des éventuels devis nécessaires ».

Dans ce contexte, la société Assemblia a fait procéder le 10 novembre 2022 par un commissaire de justice à un constat dont il est ressorti notamment que les pièces à vivre étaient toutes encombrées, de sorte qu’il était difficile d’y accéder ou de se déplacer, que l’ensemble des meubles pouvant apporter un certain confort de vie étaient inaccessibles, qu’il n’était pas possible de s’asseoir sur le canapé ou les chaises, que la peinture sur les murs tombait au sol par plaques entières, que les toitures ne remplissaient plus leur office, que les lieux à l’étage étaient vétustes et insalubres, que des travaux importants étaient nécessaires, notamment en raison d’infiltrations, que le terrain n’était pas entretenu et était martelé de déjections animales.

La SAEM Assemblia a par ailleurs sollicité un avis auprès de la société Qualiconsult, qui a établi le 16 novembre 2022 une attestation technique de visite mettant en exergue les nombreuses non-conformités du logement aux normes de sécurité.

Par courrier en date du 20 février 2023, la société Assemblia a avisé [L] [C] veuve [O] du fait que, pour des raisons de sécurité, elle ne pourrait plus occuper le logement tant que des travaux de sécurisation n’auraient pas été exécutés, l’informant également de la nécessité de vider les lieux de l’ensemble des affaires et encombrants s’y trouvant afin de procéder à un diagnostic de sécurisation et d’exécuter les travaux indispensables.

[L] [C] veuve [O] est décédée le [Date décès 4] 2023.

Aux termes d’un procès-verbal dressé par commissaire de justice le 7 novembre 2023, il a été constaté que M. [S] [O], fils de [L] [C] veuve [O], entendait renoncer à toute propriété sur le mobilier se trouvant dans les lieux, qu’il remettait à la société Assemblia un chèque de 7000 euros pour les frais d’enlèvement du mobilier et des encombrants ainsi que les clés du bien loué.

Il a par ailleurs été constaté le même jour que le portail d’accès à la propriété était condamné par un cadenas, ce qui rendait l’accès à la maison impossible, et encore qu’un tiers, M. [Z] [H], se trouvait sur place et s’opposait radicalement à ce que les représentants de la société Assemblia puissent pénétrer dans les lieux.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 décembre 2023, la société Assemblia a fait assigner devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand statuant en référé M. [H] afin qu’il soit constaté l’occupation sans droit ni titre des lieux par ce dernier et que soient ordonnées son expulsion et la reprise par ses soins des biens pouvant lui appartenir.

Par ordonnance de référé rendue le 1er février 2024, le juge des contentieux de la protection a statué en ces termes :

— Constatons que M. [Z] [H] est occupant sans droit ni titre des parcelles cadastrées BT n°[Cadastre 3] sises [Adresse 2] appartenant à Assemblia ;

— Ordonnons, faute de départ volontaire, l’expulsion de M. [Z] [H], ainsi que de tout occupant de son chef, des parcelles cadastrées n°[Cadastre 3] sises [Adresse 2] appartenant à Assemblia, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et, conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls des parties expulsées ;

— Condamnons M. [Z] [H] à payer à la SA Assemblia la somme de 450 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamnons M. [Z] [H] aux dépens ;

— Rappelons que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ;

— Déboutons la SA Assemblia du surplus de ses demandes.

M. [Z] [H] a relevé appel de cette décision par déclaration électronique enregistrée le 14 mars 2024.

Vu les conclusions de M. [Z] [H] en date du 3 avril 2024 ;

Vu les conclusions de la SAEM Assemblia en date du 15 avril 2024 ;

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions susvisées pour l’exposé complet des prétentions respectives des parties et de leurs moyens.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

— Sur la mesure d’expulsion :

L’article 14 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose :

« (')

Lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :

— au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil ;

— aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;

— au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;

— aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence.

A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l’abandon du domicile par ce dernier. »

Le premier juge après avoir constaté qu’il ressortait tant des pièces du dossier que des déclarations de M. [H] à l’audience que ce dernier occupait le bien sans être en mesure de produire un document l’y autorisant, a considéré que cette occupation des lieux sans droit ni titre était constitutive d’un trouble manifestement illicite justifiant que l’expulsion soit immédiatement ordonnée.

Devant la cour, M. [H] soutient qu’il occupe les lieux depuis l’année 2000 en vertu d’une convention, parfaitement connue du bailleur, qu’il avait passée avec [L] [C] veuve [O], précisant encore que celle-ci l’avait autorisé à s’établir dans les lieux à titre gratuit, en contrepartie de quoi il lui apportait aide et assistance au quotidien. Il précise par ailleurs qu’il est le président de l’association, « La Léproserie d’Herbet », dont le siège social est établi à l’adresse des locaux, qu’il a fait assurer à ce titre.

Toutefois, quand bien même M. [H] produirait la convention dont il se prévaut, ce qui n’est pas le cas, celle-ci n’aurait aucune valeur alors qu’il résulte du contrat de bail qui liait [L] [O] au bailleur que « toute cession de bail ou sous-location des lieux [était] interdite, sauf accord écrit du bailleur, donné préalablement », cette interdiction ayant encore été reprise dans la transaction conclue entre [L] [O] et le bailleur le 7 juillet 2010.

Par ailleurs, le seul fait que [L] [O] ait pu autoriser M. [H] à s’installer ou séjourner dans les biens loués pendant plusieurs années ne suffit nullement à établir que celui-ci puisse se prévaloir d’un titre lui permettant de continuer à occuper les lieux depuis le décès de la locataire, alors qu’il ne se trouve dans aucune des situations prévues par les dispositions rappelées.

Il convient en conséquence de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a ordonné l’expulsion de M. [Z] [H] selon les modalités définies au dispositif de cette décision.

— Sur la demande de dommages et intérêts présentée par la société Assemblia :

S’il ressort de tous les éléments du dossier que M. [Z] [H] s’est obstiné à faire échec à la reprise des lieux loués dans de bonnes conditions, ce qui pourrait être analysé comme un comportement fautif par le juge du fond, la société Assemblia ne justifie pas du préjudice résultant de cette situation, au-delà des frais engendrés par la procédure et relevant de l’indemnisation au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Il sera rappelé en outre que le fils de [L] [O] a remis au bailleur un chèque de 7000 euros pour les frais d’enlèvement du mobilier et des encombrants. Il convient d’observer par ailleurs qu’il n’entre pas dans les attributions du juge des référés de prononcer une condamnation à des dommages et intérêts, cette juridiction disposant uniquement du pouvoir d’accorder une provision sur le préjudice qui serait déterminé par le juge du fond.

En conséquence, l’ordonnance sera confirmée en ce qu’elle a débouté la SAEM Assemblia de sa demande indemnitaire.

— Sur les dépens et les frais irrépétibles :

L’ordonnance sera confirmée sur les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [Z] [H] sera condamné aux dépens d’appel ainsi qu’à payer à la société Assemblia la somme de 3000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés pour les besoins de la procédure devant la cour et qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et contradictoirement,

Confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions,

Condamne M. [Z] [H] aux dépens d’appel,

Condamne M. [Z] [H] à payer à la SAEM Assemblia la somme de 3000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier Le président