COUR D’APPEL

DE RIOM

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

Du 11 mars 2025

N° RG 23/00754 – N° Portalis DBVU-V-B7H-F74F

— DA- Arrêt n° 125

[W] [L], [V] [H]/ [C] [O], [K] [R]

Jugement au fond, origine Tribunal Judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de CLERMONT- FERRAND, décision attaquée en date du 02 Mai 2023, enregistrée sous le n° 20/02879

Arrêt rendu le MARDI ONZE MARS DEUX MILLE VINGT CINQ

COMPOSITION DE LA COUR lors des débats et du délibéré :

M. Philippe VALLEIX, Président

M. Daniel ACQUARONE, Conseiller

M^me Laurence BEDOS, Conseiller

En présence de :

M^me Céline DHOME, greffier lors de l’appel des causes et du prononcé

ENTRE :

M. [W] [L]

Chez Mme [D]

[Adresse 7]

[Localité 5]

et

Mme [V] [H], intervenante volontaire par conclusions du 1er août 2023 es qualité de curatrice de M. [W] [L]

Cabinet MJPM

[Adresse 1]

[Localité 3]

Tous deux représentés par Maître Jean-Louis TERRIOU de la SCP TERRIOU RADIGON FURLANINI, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Timbre fiscal acquitté

APPELANTS

ET :

Maître [C] [O]

SCP [C] [O] ET [X] [E]-[O]

[Adresse 9]

[Adresse 2]

[Localité 8]

Représenté par Maître Jean-Michel DE ROCQUIGNY de la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Timbre fiscal acquitté

Mme [K] [R]

[Adresse 6]

[Localité 4]

Représentée par Maître Jean-François CANIS de la SCP CANIS, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Timbre fiscal acquitté

INTIMES

DÉBATS : A l’audience publique du 13 janvier 2025

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 11 mars 2025 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par M. VALLEIX, président et par M^me DHOME, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

I. Procédure

Suivant acte authentique passé le 3 septembre 2016 devant Maître [C] [O], notaire, M. [W] [L] a vendu à Mme [K] [R] une maison d’habitation moyennant le prix de 120 000 EUR, étant précisé dans l’acte que M. [L] était précédemment débiteur de Mme [R] pour la somme de 80 000 EUR, moyennant quoi le vendeur a reçu seulement la différence, soit la somme de 40 000 EUR.

S’estimant abusé, tant sur le montant du prix perçu que sur la nature même de l’acte passé, suivant exploits signifiés le 1er septembre 2020, M. [L] a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand Mme [K] [R] et le notaire Maître [C] [O], aux fins à titre principal d’annulation de la vente et de condamnation de Mme [R] à lui rembourser la somme de 80 000 EUR. D’autres demandes étaient présentées au juge à titre subsidiaire

Mme [V] [H] est intervenue à l’instance en sa qualité de curatrice de M. [W] [L].

À l’issue des débats, par jugement du 2 mai 2023, le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand a rendu la décision suivante :

« Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, par mise à disposition au greffe et en premier ressort,

Déboute Monsieur [W] [L] de sa demande en annulation de l’acte de vente établi par Maître [C] [O] en date du 03 septembre 2016 ;

Déboute Monsieur [W] [L] de sa demande en annulation de la clause concernant la dation en paiement contenue dans l’acte de vente établi par Maître [C] [O] en date du 03 septembre 2016 ;

Déboute Monsieur [W] [L] de ses demandes indemnitaires formées à l’encontre de Madame [K] [R] ;

Déboute Monsieur [W] [L] de sa demande indemnitaire formée à l’encontre de Maître [C] [O] ;

Déboute Madame [K] [R] de sa demande reconventionnelle en paiement de dommages et intérêts formée à l’encontre de Monsieur [W] [L] ;

Déboute Monsieur [W] [L] de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Déboute Monsieur [C] [O] de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [W] [L] à payer à Madame [K] [R] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [W] [L] aux dépens ;

Dit n’y avoir lieu à déclarer le présent jugement opposable à Madame [V] [H], curatrice de Monsieur [W] [L], partie à l’instance ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires. »

Dans les motifs de sa décision le tribunal judiciaire a considéré que les griefs émis par M. [L], tant contre Mme [R] que contre le notaire, n’étaient pas fondés. Concernant la demande d’annulation de la vente il conclut :

Ainsi, il résulte de l’ensemble des éléments de la procédure que Monsieur [W] [L] ne rapporte la preuve d’aucune réticence dolosive, ni d’aucun mensonge constitutif d’un dol, de sorte que son argumentation tendant à voir annuler l’acte de vente à titre principal et la clause litigieuse de l’acte de vente prévoyant la dation en paiement à titre subsidiaire ne saurait prospérer.

En conséquence, Monsieur [W] [L] ne pourra qu’être débouté de ses demandes en nullité formées contre Madame [K] [R], dont la demande en garantie formée contre Maître [O] devient, dès lors, sans objet.

À propos plus spécialement du rôle du notaire, le tribunal a notamment écrit :

D’autre part, s’il doit être relevé qu’aucune vérification n’a vraisemblablement été faite par le notaire quant à l’origine, la nature et la véracité de la dation en paiement alléguée, Monsieur [W] [L] ne démontre cependant pas l’existence d’un préjudice dès lors qu’aucun élément ne permet de considérer que la créance de 80 000 euros détenue par Madame [K] [R] n’existerait pas, alors que les parties ont toutes les deux déclaré que l’acquéreur était créancier d’une somme de 80 000 euros, que cette somme a été remise à titre de dation en paiement, et que cette mention est contenue dans un acte authentique qui fait foi conformément à l’article 1371 du Code civil.

Au surplus, si Monsieur [W] [L] produit des éléments faisant état de sa vulnérabilité actuelle, l’ensemble des pièces versées aux débats en ce sens ont été établies à des dates postérieures à la conclusion de la vente, et il n’est donc pas démontré qu’il présentait une altération de ses facultés en 2016 qui aurait pu faire naître un doute raisonnable quant à la compréhension de la portée de ses engagements ou de la signification des termes de l’acte de vente.

***

M. [W] [L] et Mme [V] [H], partie intervenante, on fait appel de cette décision le 9 mai 2023, précisant :

« Objet/Portée de l’appel : Appel du Jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de CLERMONT-FERRAND en date du 02 mai 2023 (RG Nº 20/02879, Ch. 1 Cab. 2) en ce que Monsieur [W] [L] sollicite la réformation du jugement précité en ce que la décision a : – « DÉBOUTE Monsieur [W] [L] de sa demande en annulation de l’acte de vente établi par Maître [C] [O] en date du 03 septembre 2016 ; – DÉBOUTE Monsieur [W] [L] de sa demande en annulation de la clause concernant la dation en paiement contenue dans l’acte de vente établi par Maître [C] [O] en date du 03 septembre 2016 ; – DÉBOUTE Monsieur [W] [L] de ses demandes indemnitaires formées à l’encontre de Madame [K] [R] ; – DÉBOUTE Monsieur [W] [L] de sa demande indemnitaire formée à l’encontre de Maître [C] [O] ; – DEBOUTE Monsieur [W] [L] de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; – CONDAMNE Monsieur [W] [L] à payer à Madame [K] [R] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; – CONDAMNE Monsieur [W] [L] aux dépens. »

Dans leurs conclusions nº 2 ensuite du 25 novembre 2024 M. [L] et sa curatrice demandent à la cour de :

« RECEVOIR Monsieur [L] en son appel et le dire fondé,

RÉFORMER le jugement entrepris au vu des articles 1137, 1178, 1240, 1241, 1112- 1, 1104 du Code civil ;

À TITRE PRINCIPAL,

PRONONCER la nullité de l’acte de vente établi par Maître [C] [O], notaire associé à [Localité 8], en date du 3 septembre 2016,

REMETTRE les parties dans l’état dans lequel elles se trouvaient avant l’acte de vente sur le fondement des articles 1352 et suivants du Code Civil,

CONDAMNER Madame [R] à payer et porter à Monsieur [L] la somme de 80 000 €.

DÉBOUTER Madame [R] et Maître [O] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

À TITRE SUBSIDIAIRE,

PRONONCER la nullité de la clause concernant la dation en paiement telle que mentionnée dans l’acte de Me [O], notaire associé à [Localité 8], en date du 3 Septembre 2016, sur le fondement de l’article 1184 du Code Civil,

CONDAMNER Madame [R] à la somme de 80 000 €.

RETENIR la responsabilité quasi-délictuelle de Madame [R] sur le fondement des articles 1178 et 1241 du Code Civil.

CONDAMNER cette dernière au paiement de dommages-intérêts à hauteur de 30 000 euros.

Dans tous les cas, DIRE que Maître [O], notaire associé à [Localité 8] a engagé sa responsabilité sur le fondement des articles 1240, 1241, 1112-1 du Code civil ;

CONDAMNER Maître [C] [O] au paiement d’une somme de 80 000 euros au titre de dommages-intérêts ;

DÉBOUTER purement et simplement Madame [R] et Maître [O] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

CONDAMNER solidairement les mêmes au paiement d’une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. »

***

Mme [K] [R] a pris des conclusions le 13 novembre 2024 afin de demander à la cour de :

« Vu l’article 1240 du Code Civil,

Confirmer le jugement en ce qu’il a :

— débouté Monsieur [L] de sa demande en annulation de l’acte de vente établi par Me [O] en date du 03/09/2016,

— débouté Monsieur [L] de sa demande en annulation de la clause concernant la dation en paiement contenue dans l’acte de vente établi par Me [O] en date du 03/09/2016,

— débouté Monsieur [L] de ses demandes indemnitaires formées à l’encontre de Madame [K] [R],

— débouté Monsieur [L] de sa demande au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— condamné Monsieur [L] à payer à Madame [R] la somme de 2.000 Euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— condamné Monsieur [L] aux dépens,

— dit le jugement commun et opposable à Madame [V] [H], curatrice de Monsieur [L].

Réformer le jugement en ce qu’il a débouté Madame [R] de sa demande reconventionnelle en paiement de dommages et intérêts formée à l’encontre de Monsieur [L],

En conséquence.

Dire et juger non fondées les demandes formées par Monsieur [L] à l’encontre de Madame [R],

Dire et juger bien fondées les demandes formées par Madame [R],

Débouter Monsieur [L] de ses demandes formées à l’encontre de Madame [R],

Condamner Monsieur [W] [L], assisté de son curateur, à payer et porter à Madame [K] [R] la somme de 3.000 Euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

Condamner Monsieur [W] [L], assisté de son curateur, aux entiers dépens, Subsidiairement :

Condamner Maître [C] [O], Notaire, à garantir Madame [R] de toutes condamnations prononcées à son encontre et des conséquences de l’annulation de l’acte authentique de vente.

En toute hypothèse,

Dire et juger l’arrêt à intervenir commun et opposable à Madame [V] [H], curatrice de Monsieur [L]. »

***

Enfin, dans des conclusions nº 3 du 10 décembre 2024 Maître [C] [O], notaire, demande à la cour de :

« Vu les dispositions de l’article 1240 du Code Civil,

DIRE et JUGER que Monsieur [L] n’apporte pas la preuve d’une faute imputable au notaire génératrice d’un préjudice à détriment

En conséquence,

CONFIRMER purement et simplement le jugement querellé en ce qu’il a débouté Monsieur [L] de toute demande, fins et conclusions, dirigées à l’encontre de Maître [O].

Y ajoutant ;

CONDAMNER Monsieur [L] au paiement d’une indemnité de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile à Maître [O] pour les frais exposés tant en première instance qu’en appel.

CONDAMNER Monsieur [W] [L] aux entiers dépens de l’instance. »

***

La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fait ici expressément référence au jugement entrepris ainsi qu’aux dernières conclusions déposées, étant précisé que le litige se présente céans de la même manière qu’en première instance.

Une ordonnance du 19 décembre 2024 clôture la procédure.

II. Motifs

Dans ses conclusions à la cour, M. [W] [L] soutient en substance qu’il croyait vendre sa maison en viager ; que Mme [K] [R] ne justifie pas avoir été sa créancière pour la somme de 80 000 EUR ; qu’il a été abusé par elle ; que le prix de vente était beaucoup trop bas ; que le notaire n’a pas rempli son devoir d’information, et commis des fautes « au seul bénéfice de l’acquéreur, Mme [R] ».

À titre liminaire, il convient de souligner que M. [W] [L] a été placé sous curatelle renforcée le 27 septembre 2021, alors que l’acte a été passé le 3 septembre 2016, c’est-à-dire plus de cinq années auparavant. L’acte mentionne que M. [L] était « employé de laboratoire », et rien dans le dossier ne permet de supposer qu’il n’était pas à cette époque en mesure de comprendre toute la portée de son engagement.

Par ailleurs, dans la mesure où M. [L] met en cause la responsabilité professionnelle de Maître [C] [O], notaire rédacteur de l’acte, parallèlement aux reproches adressés à Mme [R], la cour rappelle les principes essentiels régissant spécialement cette question.

Il est de jurisprudence constante que le notaire prêtant son concours à l’établissement d’un acte, doit veiller à l’utilité et à l’efficacité dudit acte. Il est également tenu à l’égard de toutes les parties, quelles que soient leurs compétences personnelles, à une obligation de conseil et, le cas échéant, de mise en garde en ce qui concerne, notamment, les conséquences et risques des stipulations convenues. Ce devoir est impératif.

Le notaire a, en conséquence, une obligation d’investigation qui s’inscrit dans la logique de sécurité juridique qui fonde sa fonction ; il ne peut s’y dérober en alléguant qu’il s’est borné à donner une forme authentique aux conventions des parties.

Le notaire doit construire des actes qui réalisent exactement les buts poursuivis par ses clients et dont les conséquences sont pleinement conformes à celles qu’ils se proposent d’atteindre. Pour ce faire, il doit rechercher la volonté des parties ; prendre toutes les initiatives nécessaires ; se renseigner avec précision afin de déceler les obstacles juridiques qui pourraient s’opposer à l’efficacité de l’acte qu’il instrumente.

Toutefois, tenu d’une obligation de moyen, le notaire n’est pas soumis à une obligation d’investigation illimitée. Il doit cependant être particulièrement vigilant si des circonstances particulières (doute, soupçon') justifient de sa part une vigilance accrue.

Une abondante jurisprudence trace les contours de la responsabilité du notaire. Au titre des plus récentes décisions, on peut citer les arrêts suivants. Le notaire n’est pas tenu de contrôler la véracité des informations d’ordre factuel fournies par les parties en l’absence d’éléments de nature à éveiller ses soupçons (1re Civ., 23 février 2012, nº 09-13.113). Le notaire, recevant un acte en l’état de déclarations erronées d’une partie quant aux faits rapportés, n’engage sa responsabilité que s’il est établi qu’il disposait d’éléments de nature à faire douter de leur véracité ou de leur exactitude (1re Civ., 16 octobre 2013, nº 12-24.267). Le notaire n’est tenu de vérifier la véracité des déclarations des parties, seulement en présence d’éléments de nature à faire naître un doute sur l’existence et l’étendue de celles-ci (1re Civ., 27 juin 2018, nº 17-18.582). Le notaire n’était pas tenu de procéder à d’autres recherches que celles consistant en la consultation des publications légales (1re Civ., 28 novembre 2018, nº 17-31.144). Le notaire n’est pas soumis à une obligation de conseil et de mise en garde concernant l’opportunité économique d’une opération en l’absence d’éléments d’appréciation qu’il n’a pas à rechercher (1re Civ., 26 septembre 2019, nº 18-23.168 et 18-21.405).

Sur le fond, concernant d’abord l’hypothèse d’une vente en viager, elle est totalement démentie par les mentions de l’acte lui-même, que M. [L] a signé et dont il a paraphé toutes les pages. La première page mentionne que l’acte se rapporte à la « vente d’une propriété bâtie », la deuxième page mentionne expressément qu’il s’agit bien d’une « vente » et non pas d’une vente en viager.

M. [L] verse néanmoins deux attestations d’où il résulte qu’il « voulait vendre sa maison en viager à la famille [P] » [d’après une pièce pénale produite au dossier Mme [K] [R] était la compagne de M. [Z] [P]]. Étant rappelé que selon l’article 1371 du code civil, l’acte authentique fait foi jusqu’à inscription de faux, il est manifeste que de tels témoignages sont inaptes à remettre en question la vente du 3 septembre 2016.

Nulle raison, ni de fait ni de droit, ne permet donc de supposer que la volonté de M. [L] a été surprise quant à la nature exacte de la convention relatée dans l’acte du 3 septembre 2016.

M. [L] plaide encore que le prix de vente, soit 120 000 EUR, ne correspond pas à la valeur du marché, et produit à ce sujet une estimation par un agent immobilier indiquant, le 20 janvier 2022, que l’immeuble vaudrait, à cette date, entre 220 000 et 230 000 EUR. Or le bien avait été vendu plus de cinq années auparavant, le 3 septembre 2016, moyennant quoi une estimation à une telle distance de temps n’est pas suffisamment pertinente du point de vue de la preuve, outre qu’aucune lésion n’est alléguée de la part du vendeur. Faute de meilleurs éléments, il se déduit de l’acte lui-même que le prix de vente de 120 000 EUR a été librement débattu et accepté tant par le vendeur que par l’acquéreur.

L’acte de vente contient une mention suivant laquelle le paiement du prix est divisé en deux parties : le versement de la somme de 40 000 EUR via la comptabilité de l’office notarial, et une dation paiement pour la somme de 80 000 EUR, en raison du fait que « l’acquéreur est actuellement créancier sur le vendeur » pour ce montant, en conséquence de quoi « le vendeur remet à l’acquéreur, à titre de dation paiement, la partie du montant du prix de vente ci-dessus convenu ».

M. [L] plaide dans ses conclusions que « Mme [K] [R] n’a jamais pu avoir de dation en paiement à son profit, puisque M. [L] n’a découvert son existence que quelques heures avant la signature de l’acte notarié » (conclusions page 2). Il conteste, en somme, avoir été débiteur de Mme [R], et reproche au notaire de n’avoir « jamais fait le nécessaire pour connaître les termes de la dation en paiement et l’existence de la dette » (conclusions page 7).

En l’espèce, les clauses « paiement du prix » et « dation paiement » sont nettement distinguées dans l’acte, page 3, de sorte que M. [L], dont il n’est pas démontré que ses facultés intellectuelles étaient amoindries, ne pouvait se méprendre sur la nature de son engagement et sur les modalités de paiement de la maison qu’il vendait, au surplus dans le contexte d’une vente authentique qui offre tout de même de meilleures garanties qu’une convention sous-seing-privé. En particulier, il ne peut sérieusement soutenir avoir accepté, contre sa volonté, de ne percevoir qu’une fraction du prix, alors que ses paraphes et sa signature témoignent du contraire.

Par ailleurs, devant la volonté concordante et clairement exprimée des deux parties, au sujet d’une dette de 80 000 EUR que M. [L] reconnaissait avoir contractée auparavant à l’égard de Mme [R], le notaire n’était pas tenu de solliciter de meilleurs renseignements, son rôle consistant en pareil cas à enregistrer et retranscrire en termes juridiques l’intention des parties, ce que manifestement il a fait.

M. [L] reproche encore au notaire de ne l’avoir pas mieux averti sur « l’évaluation précise, concrète et correspondant au marché » de son bien. Cependant, comme on l’a vu ci-dessus, l’estimation produite en 2022 est postérieure de plus de cinq années à la vente du 3 septembre 2016, moyennant quoi il est difficile d’en tirer des conclusions définitives. Et surtout, le notaire qui ne s’est pas chargé de la négociation du bien, n’endosse à ce propos aucune responsabilité particulière. Encore une fois, devant la volonté exprimée des parties, aussi bien quant au prix convenu, son rôle consiste seulement à la mettre en forme pour lui conférer valeur authentique. Cette mission a été remplie par Maître [C] [O].

Des pièces produites, il se comprend que nonobstant la vente convenue le 3 septembre 2016, M. [L] est demeuré sur place pendant environ quatre années durant lesquelles il a payé certains frais fiscaux et matériels afférents à l’immeuble dont il n’était plus propriétaire. L’appelant en tire argument pour avancer l’hypothèse d’une responsabilité délictuelle de Mme [R] qui l’aurait induit en erreur par ses mensonges lors de la vente et l’aurait laissé ensuite prendre à sa charge des frais qui normalement ne lui incombaient pas. Il lui reproche également de lui avoir fait délivrer une sommation de quitter les lieux en février 2020, le laissant démuni et dans « une situation juridique totalement précaire » (conclusions page 9).

En l’état du dossier tel qu’il lui est présenté, la cour n’est pas en mesure de déterminer les raisons pour lesquelles M. [L] a continué d’habiter la maison après la vente et accepté de régler pendant plusieurs années certains impôts et frais. Mais quoi qu’il en soit, cette situation originale ne témoigne nullement d’une faute commise par celle-ci, étant rappelé qu’aucun reproche ne peut lui être adressé concernant la nature et le contenu de l’acte du 3 septembre 2016.

Nulle cause d’annulation de l’acte du 3 septembre 2016 ne résulte par conséquent des motifs ci-dessus développés. Pour les mêmes raisons, la responsabilité délictuelle de Mme [R] ne saurait être retenue, et aucun manquement du notaire à son devoir d’information n’est démontré, en conséquence de quoi le jugement ne peut qu’être intégralement confirmé.

À titre reconventionnel, Mme [R] sollicite la somme de 20 000 EUR de dommages-intérêts pour procédure abusive. Or une telle faute ne saurait être reprochée à M. [L] dont l’intention de nuire, à travers les procédures qu’il a engagées, tant en première instance qu’en appel, n’est nullement démontrée.

Il n’est pas inéquitable que chaque partie garde ses frais irrépétibles en appel.

Chaque partie gardera ses dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement ;

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile en appel ;

Dit que chaque partie gardera ses dépens d’appel ;

Déboute les parties de leurs autres demandes.

Le greffier Le président