COUR D’APPEL

DE [Localité 9]

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

Du 28 janvier 2025

N° RG 23/00370 – N° Portalis DBVU-V-B7H-F62K

— PV- Arrêt n° 29

[P] [G] / [N] [I] [B] épouse [J] [T], [R] [J] [T]

Jugement au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 8], décision attaquée en date du 27 Janvier 2023, enregistrée sous le n° 18/00560

Arrêt rendu le MARDI VINGT HUIT JANVIER DEUX MILLE VINGT CINQ

COMPOSITION DE LA COUR lors des débats et du délibéré :

M. Philippe VALLEIX, Président

M. Daniel ACQUARONE, Conseiller

M^me Laurence BEDOS, Conseiller

En présence de :

M^me Marlène BERTHET, greffier lors de l’appel des causes et du prononcé

ENTRE :

M. [P] [G]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par Maître Maryline DIAT, avocat au barreau de MONTLUCON et par Maître Pascal LAVISSE de la SCP LAVISSE BOUAMRIRENE GAFTONIUC, avocat au barreau d’ORLEANS

Timbre fiscal acquitté

APPELANT

ET :

Mme [N] [I] [B] épouse [J] [T]

et

M. [R] [J] [T]

[Adresse 7]

[Adresse 4]

[Localité 1]

Représentés par Maître Dorian TRESPEUX de la SELAS ALLIES AVOCATS, avocat au barreau de MONTLUCON

Timbre fiscal acquitté

INTIMES

DÉBATS : A l’audience publique du 18 novembre 2024

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 28 janvier 2025 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par M. VALLEIX, président et par M^me BERTHET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant un contrat conclu sous seing privé le 4 août 2017, M. [R] [J] [T] et Mme [N] [I] [B] épouse [J] [T] ont consenti à M. [P] [G] une promesse de vente sur un immeuble bâti composé de trois logements (deux au rez-de-chaussée et à un l’étage), situé [Adresse 5] à [Localité 8] ([Localité 6]), moyennant le prix convenu de 116.300,00 €. L’acte précisait que l’acquéreur souhaitait acheter le bien dans le but de réaliser un investissement locatif mais également que les vendeurs s’obligeaient à ce que le bien soit intégralement loué et occupé au plus tard le jour de l’acte authentique de vente. M. [G] ne s’est pas rétracté dans le délai légal prévu à l’article L271-1 du code de la construction et de l’habitation. Par acte authentique du 6 novembre 2017, cette vente immobilière a été réitérée devant notaire, l’acquéreur recevant à cette occasion un contrat de location conclus entre juillet et août 2017 pour chacun de ces trois logements. La condition relative à l’occupation des trois logements de l’immeuble au jour de la signature de l’acte authentique était donc remplie, les trois contrats de baux étant joints à l’acte notarié. Toutefois, M. [G] affirme avoir rencontré des problèmes concernant le paiement des loyers, énonçant que la Caisse d’allocations familiales (CAF) ne lui aurait rien reversé sur la part des loyers dont elle devait faire l’avance. Il ajoute que ces locataires n’auraient pas occupé les lieux « en bons pères de famille » et auraient généré des plaintes du voisinage pour tapage, violences, insultes et abus d’alcool. Il précise enfin présent que ces locataires n’auraient pas entretenu les parties propres et communes de l’immeuble.

A défaut de solution amiable, M. [G] a assigné le 26 juin 2018 les époux [J] [T] devant le tribunal judiciaire de Montluçon en recherche de responsabilité contractuelle afin d’obtenir leur condamnation à l’indemniser des préjudices découlant directement de leurs fautes. C’est dans ces conditions que cette dernière juridiction a, suivant un jugement n° RG-18/00560 rendu le 27 janvier 2023 :

— débouté M. [G] de l’ensemble de ses demandes formé à l’encontre des époux [J] [T], celui-ci ayant formé les prétentions suivantes ;

* 6.825,98 € en allégation de perte de loyers ;

*15.000,00 € au titre de frais d’huissier de justice ;

*15.000,00 € pour remise en état des parties communes de l’immeuble ;

*15.000,00 € en réparation de préjudice moral ;

* 3.500,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté les époux [L] de leurs demandes de dommages-intérêts à hauteur de 5.000,00 € en allégation du préjudice subi du fait d’une procédure abusive et de défraiement au visa de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 3.500,00 € ;

— rejeté toutes prétentions plus amples ou contraires, d’une manière générale ;

— condamné M. [G] :

*à payer aux époux [J] [T] une indemnité de 2.000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

* aux entiers dépens de l’instance ;

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Par déclaration formalisée par le RPVA le 28 février 2023, le conseil de M. [G] a interjeté appel du jugement susmentionné à l’encontre de Mme [J] [T]. L’effet dévolutif de cet appel y est ainsi libellé :

« Objet/Portée de l’appel : Appel limité aux chefs de jugement expressément critiqués: 1er chef de jugement critiqué : En ce qu’il a débouté Monsieur [P] [G] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions, 2ème chef de jugement critiqué : D’une manière générale, REJETTE toute prétention plus ample ou contraire. 3ème chef de jugement critiqué : En ce qu’il a condamné Monsieur [P] [G] à verser aux époux [J] [T] une somme de 2 000€ par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile; 4ème chef de jugement critiqué : En ce qu’il a dit n’y avoir lieu à exécution provisoire, 5ème chef de jugement critiqué : En ce qu’il a condamné Monsieur [P] [G] aux entiers dépens de l’instance ».

' Par dernières conclusions d’appelant notifiées par le RPVA le 20 novembre 2023, M. [P] [G] a demandé de :

au visa de l’article 552 du code de procédure civile, de l’article 220 du Code civil, des articles 1103 et 1104 du Code civil et de l’article 515 du code de procédure civile dans sa version antérieure au décret n °2019-1333 du 11 décembre 2019 ;

déclarer son appel recevable et bien-fondé et y faire droit ;

déclarer l’appel incident des époux [J] [T] recevable mais mal-fondé et les en débouter ;

en conséquence ;

infirmer le jugement du 27 janvier 2023 rendu par le tribunal judiciaire de Montluçon en ce qu’il a :

débouté M. [G] de l’ensemble de ses demandes ;

d’une manière générale, rejeté toute prétention plus ample ou contraire ;

condamné M. [G] à payer aux époux [J] [T] une indemnité de 2.000,00 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

dit n’y avoir lieu à exécution provisoire ;

condamné Monsieur [G] aux entiers dépens de l’instance ;

confirmer le jugement susmentionné en ce qu’il a débouté les époux [J] [T] de leur demande de dommages-intérêts en allégation de procédure abusive ;

statuant à nouveau ;

déclarer recevable les appels interjetés par M. [G], d’une part, à l’encontre de Mme [J] [T] selon déclaration d’appel du 28 février 2023 et d’autre part contre son époux M. [J] [T] selon déclaration d’appel du 25 mai 2023, tant au regard du principe de solidarité légale d’ordre public des époux que de l’obligation contractuelle solidaire dont ils sont tous deux débiteurs à l’égard de M.[G] ;

déclarer que la seconde déclaration d’appel du 25 mai 2023, formée pour appeler à la cause la partie omise dans la première déclaration d’appel, régularise l’appel sans créer une nouvelle instance ;

au fond, déclarer M. [G] recevable et bien-fondé en ses demandes et y faire droit;

en conséquence ;

déclarer que les époux [J] [T] :

n’ont pas exécuté loyalement et de bonne foi leur obligation contractuelle leur imposant de céder l’immeuble objet de la vente intégralement loué et occupé le jour de réitération de la vente ;

ont à ce titre engagé leur responsabilité contractuelle vis-à-vis de M. [G] ;

débouter les époux [J] [T] de l’ensemble de leurs demandes ;

condamner in solidum les époux [J] [T] à payer à M. [G] :

la somme totale de 8.743.09 € au titre des loyers impayés ;

la somme de 15.000,00 € correspondant aux frais divers de recouvrement et de procédure déboursés par ce dernier ;

la somme de 20.000,00 € de dommages-intérêts correspondant aux frais de remise en état des appartements totalement dégradés ;

la somme de 15.000,00 € correspondant aux frais de remise en état des parties communes de l’immeuble ;

la somme de 23.320,00 € de dommages-intérêts au titre des loyers perdus à cause de l’impossibilité de relouer les logements avant l’achèvement des travaux de remise en état ;

la somme de 15.000,00 € de dommages et intérêts pour préjudice moral ;

une indemnité de 5.000,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner in solidum les époux [J] [T] aux entiers dépens avec application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile au profit de M^e Maryline Diat, avocat au barreau de Clermont-Ferrand.

' Par dernières conclusions d’intimé et d’appel incident notifiées par le RPVA le 13 février 2024, M. [R] [J] [T] et Mme [N] [I] [B] épouse [J] [T] ont demandé de :

statuer ce que de droit concernant l’omission de l’un des intimés dans la déclaration d’appel initiale réalisée par M. [G] ;

à titre principal ;

confirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

débouté M. [G] de l’ensemble de ses demandes ;

condamné M. [G] :

à payer aux époux [J] [T] une indemnité de 2.000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

aux entiers dépens de l’instance ;

infirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté les époux [J] [T] de leur demande de dommages-intérêts en allégation de procédure abusive ;

statuant à nouveau, condamner M. [G] à payer aux époux [J] [T] la somme de 5.000,00 € au titre du préjudice subi du fait de cette procédure abusive ;

à subsidiaire, ramener à de plus justes proportions les demandes de Monsieur [G] ;

en tout état de cause, condamner M. [G] :

à payer aux époux [J] [T] une indemnité de 3.500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

aux entiers dépens de l’instance.

Suivant une ordonnance rendue le 31 août 2023, le Juge de la mise en état a ordonné la jonction de l’instance n° RG-23/00384, résultant d’une déclaration d’appel formalisée par le RPVA le 25 mai 2023 par le conseil de M. [P] [G] à l’encontre de M. [J] [T] et du jugement précité du 27 janvier 2023 du tribunal judiciaire de Montluçon de la Cour d’appel de Riom, à la présente instance n° RG-23/00370.

Par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, les moyens développés par les parties à l’appui de leurs prétentions sont directement énoncés dans la partie MOTIFS DE LA DÉCISION.

Par ordonnance rendue le 19 septembre 2024, le Conseiller de la mise en état a ordonné la clôture de cette procédure. Lors de l’audience civile collégiale du 18 novembre 2024 à 14h00, au cours de laquelle cette affaire a été évoquée, chacun des conseils des parties a réitéré ses précédentes écritures. La décision suivante a été mise en délibéré au 28 janvier 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Compte tenu de la jonction de procédure opérée, aucun obstacle ne s’oppose à ce que les appels formés par M. [G] les 28 février et 25 mai 2003 concernent tout à la fois Mme [J] [T] et M. [J] [T]. L’ensemble des déclarations d’appel de M. [P] [G] apparaît dès lors normalement recevable.

L’article 1103 du Code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. » tandis que l’article 1104 du Code civil dispose que « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. / Cette disposition est d’ordre public. ».

Le compromis de vente conclu sous seing privé entre les parties le 4 août 2017 contient la clause manuscrite ci-après libellée : « Les vendeurs s’obligent, conformément à la visite, à ce que le bien, objet des présentes, soit intégralement loué et occupé et ce, au plus tard, le jour de l’acte authentique. » (page 14).

L’acte authentique de vente du 6 novembre 2017 qui s’en est suivi précise notamment, tout en annexant les copies des baux d’habitation et des états des lieux d’entrée, que :

— le premier logement du rez-de-chaussée est actuellement loué à M. [Z] [A] suivant un bail d’habitation conclu sous seing privé le 22 juillet 2017 pour une durée de trois ans à compter du 1er août 2017 moyennant un loyer hors charges et hors taxes de 3.600,00 €, soit un loyer mensuel de 300,00 €, outre provisionnement de charges d’un montant mensuel de 300,00 € et un dépôt de garantie d’un montant de 300,00 € non encore versé par le locataire, l’acquéreur déclarant à propos du dépôt de garantie vouloir en faire son affaire personnelle sans recours ultérieur ;

— le second logement du rez-de-chaussée est actuellement loué à M. [H] [U] suivant un bail d’habitation conclu sous seing privé le 23 août 2017 pour une durée de trois ans à compter du 1er septembre 2017 moyennant un loyer hors charges et hors taxes de 3.600,00 €, soit un loyer mensuel de 300,00 €, outre provisionnement de charges d’un montant mensuel de 300,00 € et un dépôt de garantie d’un montant de 300,00 € non encore versé par le locataire, l’acquéreur déclarant à propos du dépôt de garantie vouloir en faire son affaire personnelle sans recours ultérieur ;

— le logement de l’étage est actuellement loué à Mme [K] [F] suivant un bail d’habitation conclu sous seing privé le 1er août 2017 pour une durée de trois ans à compter du 1er août 2017 moyennant un loyer hors charges et hors taxes de 5.400,00 €, soit un loyer mensuel de 450,00 €, outre provisionnement de charges d’un montant mensuel de 40,00 € et un dépôt de garantie d’un montant de 450,00 € versé par le locataire.

Il convient ici de préciser que les trois locataires susnommés ainsi que leurs ayants droits ont actuellement quitté et libéré les lieux loués après exécution d’un jugement d’expulsion rendu le 21 décembre 2018 par le tribunal d’instance de Montluçon et que chacun d’eux bénéficiait dès le départ d’un dispositif de prise en charge de son loyer par la Caisse d’allocations familiales (CAF) de l’Allier, n’ayant en conséquence à charge de paiement direct envers le bailleur qu’une partie du loyer.

En l’occurrence, il ne peut être aucunement contesté que la clause suspensive stipulée dans le compromis de vente du 4 août 2017 aux fins d’engagement par le vendeur d’installer des locataires dans chacun des trois logements de l’immeuble litigieux avant la réitération authentique de la vente intervenue le 6 novembre 2017 a été formellement respectée. En effet, l’acte authentique de vente du 6 novembre 2017 mentionne explicitement que chacun de ces trois logements était alors effectivement occupé par des locataires conformément à des baux d’habitation respectivement conclus le 22 juillet 2017 et le 23 août 2017 pour les deux appartements du rez-de-chaussée et le 1er août 2017 pour l’appartement de l’étage, avec en outre communication en annexe de l’acte authentique du bail d’habitation et de l’état d’entrée des lieux pour chacun de ces trois appartements. De plus, cet acte authentique mentionne explicitement que l’acquéreur a déclaré faire son affaire personnelle du fait de l’absence de versement du dépôt de garantie par les locataires des deux appartements du rez-de-chaussée de l’immeuble.

Il incombe dès lors à M. [G] d’apporter la preuve que les époux [J] [T] auraient dans des conditions fautives, à dessein dans une intention délibérée de nuire ou à défaut par légèreté blâmable, rempli leur obligation contractuelle d’installation de locataire sans s’assurer ou sans se soucier suffisamment des vérifications d’identité, de la réalité des emplois exercés, des garanties ou des antécédents des candidats à la location au regard de leur obligation de rechercher des locataires normalement sérieux et suffisamment fiables et solvables.

En l’occurrence, en ce qui concerne les autres pièces usuellement exigées ou les autres diligences habituellement pratiquées en matière d’octroi de baux d’habitation, il eut été aisément loisible à M. [G] de constater par lui-même, lors des visites préalables à l’acceptation de l’offre de vente, d’éventuels manquements au décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 imposant un modèle type de contrat de location de logement à usage de résidence principale. Il aurait pu alors tout aussi aisément demander de consulter, préalablement à la signature de l’acte authentique de vente, des pièces essentielles telles que les certificats de réalisation des différents diagnostics obligatoires, les éléments d’identité des locataires ou les garanties de solvabilité qui avaient été offertes par ces derniers notamment en considération de leurs revenus au moment de la conclusion des baux.

La mauvaise foi ne se présumant pas, il incombe dès lors à M. [G] d’apporter la preuve que M. et Mme [J] [T] auraient, à dessein dans une intention délibérée de nuire ou par désinvolture ou légèreté blâmable, levé cette condition suspensive de mise en place de locataires entre la date de compromis de vente et la date de réitération authentique de la vente vente dans des conditions bâclées, désinvoltes, négligentes, déloyales et dolosives. La responsabilité contractuelle de ces derniers au regard de l’obligation de loyauté suppose en conséquence qu’ils aieny eu alors conscience d’installer dans les locaux litigieux des personnes insolvables au regard de l’obligation d’acquitter les loyers et les charges, insupportables à l’égard de leur voisinage au regard de leurs éventuels antécédents locatifs et comportant des risques sérieux d’occasionner des dégradations aux logements loués.

En l’occurrence, M. et Mme [J] [T] objectent à juste titre qu’à la date du 4 août 2017 de conclusion de ce compromis de vente, le premier logement du rez-de-chaussée et le logement de l’étage étaient déjà loués depuis le 1er août 2017 respectivement à M. [A] [Z] par contrat du 22 juillet 2017 et à Mme [K] [F] par contrat du 1er août 2017. Force donc est de constater que cet engagement du 4 août 2017 contracté par M. et Mme [J] [T] aux fins d’installation de locataires n’était en réalité que partiel en ce qu’il ne pouvait alors s’appliquer qu’au second logement du rez-de-chaussée qui seul était à cette date vide de tous occupants et disponible pour la location. Il incombait dès lors à de prendre connaissance des entiers dossiers de location de M. [Z] [A] et de Mme [K] [F] au moment même de la conclusion de ce compromis de vente du 4 août 2017, plus précisément lors des négociations ayant préludé à cette promesse de vente. M. [G] était en conséquence censé faire son affaire personnelle de la qualité et de la fiabilité des dossiers locatifs de ces deux locataires lors de la formalisation du 4 août 2017 de cet engagement contractuel sous seing privé, ainsi qu’il l’a d’ailleurs réitéré à propos du défaut de versement du dépôt de garantie par M. [A] [Z] lors de la réitération authentique du 6 novembre 2017. Les situations d’impayés locatifs, de nuisances envers le voisinage et de dégradations des lieux loués qui ont été ensuite imputés à M. [Z] [A] et à Mme [K] [F] ne peuvent de ce fait être reprochées à M. et Mme [J] [T].

Seules peuvent donc demeurer en discussion utile, quant à la responsabilité civile recherchée en allégation de déloyauté contractuelle par M. [G] à l’encontre de M. et Mme [J] [T], les conditions de mise en place par ces derniers de M. [H] [U] en qualité de locataire du second logement du rez-de-chaussée par contrat du 23 août 2017 à compter du 1er août 2017. Sur ce dossier locatif, M. et Mme [J] [T] versent aux débats les éléments suivants :

— contrat sous seing privé de location du 23 août 2017 à compter du 1er septembre 2017, établi à partir d’un formulaire de location de locaux vacants non meublés à titre d’habitation principale ;

— état des lieux d’entrée à la prise de possession, contradictoirement établi entre le bailleur et le locataire le 23 août 2017 ;

— justificatif du 7 février 2018 d’une décision du 5 février 2018 de la Direction des solidarités départementales de l'[Localité 6] de prise en charge du dépôt de garantie à hauteur de 300,00 € dû par M. [H] [U] au titre du logement loué qu’il occupe, étant observé à ce sujet que M. [G] avait indiqué dans l’acte authentique du 6 novembre 2017 à propos de ce non-versement de dépôt de garantie au moment de la vente qu’il en faisait son affaire personnelle sans aucun recours ultérieur ;

— carte nationale d’identité de M. [H] [U] ;

— attestation d’assurance habitation établie le 13 septembre 2017 par la société La Banque Postale / Assurances IARD, au nom de M. [H] [U] sur le logement loué qu’il occupe pour la période du 14 septembre 2017 au 31 août 2018, renouvelable par tacite reconduction ;

— courrier du 3 octobre 2017 de la CAF de l'[Localité 6] à M. [J] [T], confirmant et précisant le dispositif des droits de M. [H] [U] à l’Allocation de logement sociale (ALS) à hauteur de 253,00 € à partir du mois d’octobre 2017 [au titre du loyer de 300,00 €] ;

— attestation du 9 août 2017 de la CAF de l'[Localité 6] à M. [H] [U], faisant mention du versement à ce dernier du Revenu de solidarité active (RSA) à hauteur de 471,42 € par mois à compter de juillet 2017.

En l’occurrence, il peut difficilement être reproché aux époux [J] [T] de ne pas avoir vérifié ou d’avoir insuffisamment vérifié la solvabilité de M. [H] [U] à l’occasion de la souscription de son contrat de location du 23 août 2017 alors qu’ils versent actuellement aux débats l’attestation précitée du 3 octobre 2017 de la CAF de l'[Localité 6] faisant mention de la prise en charge de la somme mensuelle de 253,00 € au titre de l’ALS sur le loyer de 300,00 € ainsi que l’attestation précitée du 9 août 2017 de ce même organisme de sécurité sociale qui fait mention de l’attribution du RSA à ce locataire pour un montant mensuel de 471,42 €. Ces éléments chiffrés permettent en conséquence largement de financer la différence de 47,00 € (outre 30,00 € de charges) de part de loyer restant à la charge directe du locataire. Le fait que cette attestation du 3 octobre 2017 soit postérieure à la date du 23 août 2017 de conclusion du contrat de bail apparaît sans incidence dans la mesure où ce justificatif est intervenu, et était donc disponible, avant la date du 6 novembre 2017 de réitération authentique de la vente immobilière litigieuse.

Les époux [J] [T] justifient par ailleurs de l’accomplissement de diligences usuelles en ayant recueilli auprès de ce locataire une attestation d’assurance d’habitation locative à compter du 14 septembre 2017. De plus, aucun élément ne permet d’inférer que ce locataire aurait exposé par la suite son bailleur à des situations d’impayés de loyer. Indépendamment de la question de savoir si M. [G] a pu prendre ou non connaissance de ces éléments avant la signature le 6 novembre 2018 de l’acte authentique de vente, il importe de constater que ces diligences à la charge des époux [J] [T] ont été effectuées entre la date du compromis de vente et celle de l’acte authentique. Par ailleurs, cet acte notarié du 6 novembre 2017 précise explicitement en page 6 à l’intention de M. [G] en qualité d’acheteur que ce « (') contrat de location ne contient aucun cautionnement ni aucun engagement de garantie à première demande. ». Le seul dispositif de garantie des loyers résultait donc de ce système de paiement direct par la CAF au titre de l’ALS et de la modicité de la part de loyer restant à la charge directe du locataire. En tout état de cause à ce sujet, il aurait été aisément loisible à M. [G] lors de la réitération authentique du 6 novembre 2017 de demander la justification de l’ensemble des diligences précédemment mentionnées.

Le fait que les époux [J] [T] aient continué d’encaisser l’ALS servie par la CAF de l'[Localité 6] pendant deux mois après la vente authentique du 6 novembre 2017 ne peut être considéré comme un indice de mauvaise foi dans la mesure où ils ont remboursé ces sommes à M. [G] après avoir demandé à la CAF de l'[Localité 6] de changer le destinataire de ces paiements. Le fait que M. [G] ne signale des difficultés de paiement qu’à partir du mois de janvier 2018 induit à penser que ce locataire ne présentait aucune difficulté particulière de paiement de la part de loyer lui revenant antérieurement à la date du 6 novembre 2017 de l’acte de vente authentique.

Enfin, M. [G] ne pouvait raisonnablement ignorer que les époux [J] [T] avaient précisément pour habitude de louer l’ensemble de leurs trois appartements dépendant de cet immeuble à des personnes bénéficiant de l’ALS et que le locataire qu’ils s’étaient engagés à trouver pour ce logement vide à la date du 4 août 2017 du compromis de vente correspondrait très vraisemblablement à ce même profil de locataire à « dossier CAF », induisant dès lors une part de versement direct et minime du loyer par le locataire et une part de versement direct de la plus grande partie du loyer par la CAF après renseignements d’un formulaire-type.

Dans ces conditions, aucun élément n’indique que les époux [J] [T] se seraient délibérément dispensés d’évaluer le risque locatif concernant le contrat conclu avec M. [H] [U] ou n’auraient évalué ce risque qu’avec désinvolture ou légèreté et auraient donc ainsi manqué à leurs obligations de loyauté contractuelle et de bonne foi envers M. [G]. De plus, aucun élément ne pouvait permettre d’anticiper de quelconques risques supplémentaires concernant les relations de ce locataire avec le voisinage ou l’obligation de bon entretien de l’appartement loué. Le jugement de première instance sera dès lors confirmé en toutes ses décisions de rejet des demandes d’indemnisations formées à titre principal par M. [G] à l’encontre des époux [J] [T].

Il ne résulte pas davantage des débats d’appel que des débats de première instance que M. [G] ait initié cette action à l’encontre des époux [J] [T] et préféré en définitive un arbitrage judiciaire à un règlement amiable en vue de l’aplanissement de ce différend en étant mû par une intention de mauvaise foi qui excéderait les limites du droit d’ester en justice. Le jugement de première instance sera en conséquence confirmé en ce qu’il a débouté les époux [J] [T] de leur demande reconventionnelle de dommages-intérêts en allégation de procédure abusive.

Le jugement de première instance sera confirmé en ses décisions d’application de l’article 700 du code de procédure civile et d’imputation des dépens de première instance.

Il serait effectivement inéquitable, au sens des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, de laisser à la charge des époux [J] [T] les frais irrépétibles qu’ils ont été contraints d’engager à l’occasion de cette instance d’appel et qu’il convient d’arbitrer à la somme de 3.500,00 €.

Enfin, succombant à l’instance, M. [G] sera purement et simplement débouté de sa demande de défraiement formée au visa de l’article 700 du code de procédure civile et en supportera les entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et contradictoirement.

DÉCLARE RECEVABLE l’ensemble des déclarations d’appel de M. [P] [G].

CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement n° RG-18/00560 rendu le 27 janvier 2023 par le tribunal judiciaire de Montluçon.

Y ajoutant.

CONDAMNE M. [P] [G] à payer au profit de M. [R] [J] [T] et Mme [N] [I] [B] épouse [J] [T] une indemnité de 3.500,00 €, en dédommagement de leurs frais irrépétibles prévus à l’article 700 du code de procédure civile.

REJETTE le surplus des demandes des parties.

CONDAMNE M. [P] [G] aux entiers dépens de l’instance.

Le greffier Le président