COUR D’APPEL

DE [Localité 1]

Troisième chambre civile et commerciale

Sur renvoi après cassation

ARRET du 22 Avril 2026

N° RG 25/00154 – N° Portalis DBVU-V-B7J-GJVA

ADV

Arrêt rendu le vingt deux Avril deux mille vingt six

Jugement du tribunal judiciaire de Clermont Ferrand en date du 16 novembre 2021 (RG18/350)

Arrêt de la cour d’appel de Riom en date du 09 janvier 2024 (RG 21/2510 – première chambre civile)

Arrêt de la Cour de Cassation en date du 21 novembre 2024 n° 628 F-D

COMPOSITION DE LA COUR lors du délibéré :

M^me Annette DUBLED-VACHERON, Présidente de chambre

Madame Anne Céline BERGER, Conseiller

Madame Aurélie GAYTON, Conseiller

En présence de : M^me Valérie SOUILLAT, Greffier, lors de l’appel des causes et du prononcé

ENTRE :

SCP [W] [G] – [J] FUZELIER – [S] [O] – [R] [Y] [F]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentéepar M^e Thierry GESSET de la SELARL AUVERJURIS, avocat au barreau de MONTLUCON

APPELANTE – défenderesse sur renvoi de cassation

ET :

Mme [N] [I]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Barbara GUTTON PERRIN de la SELARL LX RIOM-CLERMONT, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND -et par M^e Camille GARNIER, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Mme [D] [L] née [C]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Barbara GUTTON PERRIN de la SELARL LX RIOM-CLERMONT, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND – et par M^e Camille GARNIER, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

INTIMEES- demanderesses sur renvoi de cassation

DÉBATS :

Après avoir entendu en application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, à l’audience publique du 05 Février 2026, sans opposition de leur part, les avocats des parties, M^me DUBLED-VACHERON et M^me GAYTON, magistrats chargés du rapport, en ont rendu compte à la Cour dans son délibéré. L’affaire est mise en délibéré au 1er avril 2026, prorogé au 22 avril 2026.

ARRET :

Prononcé publiquement le 22 avril 2026, par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

Signé par M^me Annette DUBLED-VACHERON, Présidente de chambre, et par M^me Valérie SOUILLAT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Par acte sous seing privé signé le 1er août 2017 en l’étude de maître [G], notaire au sein de la SCP [W] [M] [P] [T] [Z], Mme [N] [I] et Mme [D] [C] épouse [L], vendeurs, et M. [J] [U], acquéreur, ont régularisé une promesse synallagmatique de vente concernant une parcelle située lieu-dit [Adresse 4], [Adresse 5] à Riom (Puy-de-Dôme), cadastrée section ZB n° [Cadastre 1], d’une superficie de 7 ares 96 centiares, le prix étant fixé à 60 000 euros, la réitération de la vente devant intervenir le 29 septembre 2017.

L’acte prévoyait :

— Une condition suspensive liée à l’obtention par l’acquéreur d’un prêt d’un montant maximum de 40 000 euros sur une durée de 15 ans au taux d’intérêt maximum de 1,70 % ;

— Une pénalité de 6000 euros en application de l’article 1231-5 du code civil en cas de non réitération de l’acte ;

— La possibilité pour chaque partie, nonobstant la pénalité, de poursuivre l’exécution de la vente.

L’acte apportait en outre, au paragraphe consacré aux servitudes, les précisions suivantes :

« À la connaissance du vendeur, outre les servitudes pouvant résulter le cas échéant de l’acte, de la situation naturelle du bien, de la loi et de l’urbanisme, il n’en existe pas d’autre que celles relatées ci-après :

1) Aux termes de l’acte reçu par maître [A], notaire à [Localité 5], le 28 juillet 2001, publié au bureau des hypothèques de [Localité 1] le 24 août 2001, volume 2001 P n° 4086, il a notamment été stipulé ce qui suit ci-après littéralement rapporté :

« 'M. et Mme [X] créent et constituent sur la parcelle de terrain restant leur appartenir, cadastrée section ZB n° [Cadastre 1] (fonds servant) une servitude de passage de canalisation d’évacuation d’eaux usées et pluviales, au profit de l’immeuble présentement vendu cadastré section ZB n° [Cadastre 2] (fonds dominant)'.

Cette servitude s’est éteinte par suite de la réunion des fonds servant et dominant entre les mains d’un même propriétaire.

Il est ici précisé que la maison d’habitation édifiée sur la parcelle cadastrée section ZB n° [Cadastre 2] est équipée à ce jour d’un assainissement par fosse septique située en sous-sol de la parcelle cadastrée section ZB n° [Cadastre 1] présentement vendue.

Cependant, il n’y a pas lieu de stipuler une création de servitude pour cette installation, le vendeur s’obligeant expressément à remplacer ce système d’assainissement par un autre système individuel de type station d’épuration ou micro station d’épuration, lequel sera situé sur la parcelle cadastrée section ZB n° [Cadastre 2], et ce, au plus tard avant la réitération des présentes en acte authentique des présentes (sic). Le vendeur s’oblige en outre à neutraliser la fosse septique actuellement existante avec de l’eau ou du sable à son choix, avant la réitération authentique de la vente. 2)(') ».

Mme [I] et Mme [L] se sont renseignées auprès des services techniques de la mairie de [Localité 1] sur la possibilité d’installer une micro station d’épuration sur leur parcelle. Suite à un déplacement sur les lieux le 8 août 2017, M. [K], technicien du domaine public, leur a adressé un courriel le 12 octobre 2017 leur confirmant qu’elles n’étaient pas autorisées à installer une microstation d’épuration sur la parcelle cadastrée ZB n° [Cadastre 2] et avaient l’obligation de raccorder la parcelle, située en zone d’assainissement collectif, au réseau de collecte des eaux usées, soit directement soit par le biais d’une servitude et de mettre hors service le dispositif d’assainissement individuel.

Par courrier recommandé en date du 13 octobre 2017, Mme [I] et Mme [L] ont avisé leur notaire de leur intention de ne pas poursuivre la vente, annexant à leur lettre le courriel des services techniques de la mairie de [Localité 1] en date du 12 octobre 2017.

Par courrier recommandé en date du 21 novembre 2017, M. [U] a mis en demeure Mme [I] et Mme [L] de régulariser la vente le 11 décembre 2017, date à laquelle un procès-verbal de carence a été dressé par maître [V], notaire de M. [U]. Ce dernier indiquait également dans son courrier qu’eu égard à la difficulté soulevée s’agissant du défaut d’autorisation d’installer une microstation d’épuration, il avait, par l’intermédiaire des notaires, accepté la constitution d’une servitude de passage de canalisation souterraine à l’aspect Est de la parcelle vendue permettant le raccordement de la maison au réseau d’assainissement collectif.

Par acte d’huissier en date du 24 janvier 2017, M. [J] [U] a fait assigner Mme [N] [I] et Mme [D] [L] en vente forcée devant le tribunal de grande instance de Clermont-Ferrand.

Par jugement du 16 novembre 2021, le tribunal judiciaire de Clermont- Ferrand a :

— prononcé la nullité du compromis de vente établi le 1er août 2017 en raison du caractère impossible de son objet,

— rejeté les autres demandes de Mme [N] [I] et Mme [D] [L] née [C],

— débouté M.[U] et la SCP [W] [G], [J] [B], [S] [O], [R] [Z], notaires associés, de leurs demandes,

— condamné la SCP [W] [G], [J] [B], [S] [O], [R] [Y] [F] à payer d’une part la somme de 2 000 euros à M. [U] et d’autre par la somme de 2 000 euros aux consorts [H] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la Scp [W] [G], [J] [B], [S] [O], [R] [Y] [F] aux dépens de l’instance,

— ordonné l’exécution provisoire de la décision.

Par déclaration d’appel du 1er décembre 2021, enregistrée le 16 décembre 2021 sous le n° RG 21/02510, M. [U] a relevé appel du jugement rendu le 16 novembre 2021 par le tribunal judiciaire de Clermont- Ferrand,

La SCP [W] [G], [J] [B], [S] [O], [R] [Z], notaires associés en a également relevé appel le 6 janvier 2022, la déclaration d’appel étant enregistrée sous le n° RG 22/00097.

Suivant ordonnance du 23 juin 2022, les affaires enregistrées sous les N° RG 21/02510 et 22/00097, ont été jointes sous le numéro de RG 21/02510.

Par arrêt du 9 janvier 2024, la cour d’appel de Riom a :

— débouté M. [U] de sa demande tendant à l’annulation du jugement entrepris ;

— confirmé par substitution partielle de motifs le jugement en ce qu’il a :

— débouté Mmes [I] et [L] de leur demande tendant au prononcé de la nullité de la vente sur le fondement de l’article 1137 du code civil ;

— débouté Mmes [I] et [L] de leur demande indemnitaire formée à l’encontre de M. [U] au titre de la réparation d’un préjudice moral ;

— débouté Mmes [I] et [L] de leur demande indemnitaire présentée à l’encontre SCP [G] [B] [O] [Z] ;

— débouté Mmes [I] et [L] de leur demande tendant à la condamnation de la SCP [G] [B] [O] [Z] à les garantir de toute condamnation prononcée à leur encontre ;

— débouté M. [U] de sa demande de dommages et intérêts présentée à l’encontre de Mmes [I] et [L] au titre d’un préjudice de jouissance ;

— débouté la SCP [G] [B] [O] [Z] de sa demande indemnitaire présentée à l’encontre de Mmes [I] et [L] ;

— infirmé le jugement pour le surplus.

Statuant à nouveau sur des chefs infirmés et y ajoutant, la cour d’appel a :

— débouté Mmes [I] et [L] de leur demande tendant au prononcé de la nullité de la promesse de vente en raison du caractère impossible de son objet ;

— débouté Mmes [I] et [L] de leur demande tendant au prononcé de la nullité de la promesse synallagmatique de vente résultant de la stipulation d’une condition impossible ;

— débouté Mmes [I] et [L] de leur demande tendant au prononcé de la résolution ou de la caducité de la promesse synallagmatique de vente ;

— débouté Mmes [I] et [L] de leur demande tendant à ce que les parties soient renvoyées devant le notaire pour signature de l’acte authentique qui serait modifié en intégrant la constitution d’une servitude ;

— dit que la promesse de vente du 1er août 2017 vaut vente ;

— déclaré la vente parfaite ;

— dit que sa décision, à laquelle sera annexée la promesse de vente, tiendra lieu d’acte de propriété et sera publié auprès du service de la publicité foncière de [Localité 1] ;

— condamné Mmes [I] et [L] à payer à M. [U] la somme de 6 000 euros au titre de la clause pénale ;

— condamné Mmes [I] et [L] à procéder à la « neutralisation » avec de l’eau ou du sable de la fosse septique, sous astreinte de 15 euros par jour de retard à l’issue d’un délai de six mois suivant la signification de l’arrêt.

La cour d’appel de Riom a considéré au visa de l’article 1163 du code civil :

— que la promesse synallagmatique ne pouvait être jugée nulle car l’impossibilité visée par ces dispositions s’entend d’une impossibilité absolue de la prestation qui doit être appréciée in concreto ;

— qu’au cas d’espèce, si la volonté des venderesses de mettre en place une microstation d’épuration s’était heurtée aux règles applicables aux parcelles situées en zone d’assainissement collectif, cette situation ne constituait pas un obstacle dirimant à l’obligation de neutraliser la fosse sceptique de la parcelle N°[Cadastre 1] quand bien même cette situation les contraignait à raccorder leur parcelle au réseau de collecte des eaux usées.

Mmes [I] et [L] invoquant la nullité de la promesse synallagmatique pour dol de l’acquéreur, la cour a écarté cette demande en jugeant qu’il n’était pas établi que M. [U] ait communiqué des documents inexacts ou trompeurs ; que le seul fait que M. [U] ait lui-même entrepris des projets immobiliers dans le secteur était insuffisant à caractériser la dissimulation d’une information déterminante du consentement des vendeurs alors qu’il ne résultait pas du dossier qu’il s’était lui-même heurté aux mêmes difficultés.

Mmes [I] et [L] invoquant par ailleurs la nullité de la promesse de vente en considération du caractère illicite de la condition particulière mise à leur charge, la cour a retenu qu’il ne résultait pas de l’acte que les parties avaient entendu faire de la possibilité d’installation du système individuel d’assainissement une condition suspensive de la vente ; que les précisions données n’avaient d’autre but que d’expliquer l’absence de création d’une nouvelle servitude.

La cour a indiqué qu’elle ne pouvait comme le demandaient les vendeurs, renvoyer les parties devant notaire pour signature d’un acte authentique incluant une servitude, rappelant que la cour ne pouvait modifier les termes d’un contrat légalement formé.

La cour a enfin retenu que le notaire avait manqué à ses obligations de conseil et d’assurer l’efficacité de l’acte dressé le 1er août 2017 en s’abstenant de proposer l’instauration d’une condition suspensive permettant aux vendeurs de ne pas vendre le bien en l’absence d’autorisation d’installer une microcentrale. Elle a cependant considéré que Mmes [I] et [L] ne pouvaient se prévaloir d’un préjudice en lien avec les manquements reprochés au notaire étant observé qu’il n’était pas établi qu’elles auraient pu négocier la vente au prix de 70 000 euros ; qu’elles ne pouvaient également se prévaloir du fait qu’elles auraient été empêchées d’exécuter la promesse dès lors que l’exclusion de la servitude était cohérente avec le choix initial des vendeurs et que la création d’une servitude, qui aurait pu être accordée par avenant avait été refusée par Mme [I] et [L].

Mme [I] et Mme [L] ont formé un pourvoi en cassation à l’encontre de cette décision.

Par un arrêt du 21 novembre 2024, la Cour de cassation a statué en ces termes :

« Casse et annule mais seulement en ce qu’il rejette la demande indemnitaire de Mesdames [I] et [L] contre la société civile professionnelle [W] [G], [J] [B], [S] [O], [R] [Z], en ce qu’il rejette leur demande tendant à la condamnation de la société civile professionnelle [W] [G], [J] [B], [S] [O], [R] [Z], à les garantir de toute condamnation prononcée à leur encontre et en ce qui statue sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile l’arrêt rendu le 9 janvier 2024 entre les parties (');

Met hors de cause Monsieur [U] ;

Remet sur ces points, l’affaire et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant cet arrêt et les renvoie devant la cour d’appel de Rion autrement composée. »

La Cour de cassation, sur le quatrième moyen pris en sa première branche rappelle qu’il résulte de l’article 1240 du Code civil et du principe de la réparation intégrale du préjudice, que la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable, qui constitue une perte de chance, est un préjudice réparable.

Elle juge qu’en retenant qu’il n’était nullement établi que les venderesses auraient pu procéder à une négociation du prix à 70 000 euros, dès lors qu’un accord sur le prix de 60 000 euros était déjà intervenu du vivant de M. [E] [C], la cour a, par des motifs impropres à écarter toute chance de mieux négocier le prix de vente de l’immeuble, violé les dispositions de l’article 1240 du code civil et le principe de réparation intégrale du préjudice.

L’affaire a été réinscrite au rôle de la cour d’appel de Riom, autrement composée, le 21 janvier 2025.

Aux termes de conclusions notifiées le 4 juin 2025, les appelantes demandent à la cour de bien vouloir :

— les juger recevables en leur saisine et en conséquence,

— infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand en ce qu’il les a déboutées de leur demande de condamnation de la SCP « [W] [G] [J] [B] [S] [O] [R] [Z] Notaires Associés » à les relever indemnes et les garantir de toutes condamnations et à payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages intérêts sauf à parfaire,

— confirmer le jugement en ce qu’il a :

— retenu l’engagement de la responsabilité de la SCP « [W] [G] [J] [B] [S] [O] [R] [Z] Notaires Associes »,

— condamné la SCP « [W] [G] [J] [B] [S] [O] [R] [Z] Notaires Associés » aux frais irrépétibles et aux dépens,

— Débouter la SCP « [W] [G] [J] [B] [S] [O] [R] [Z]

Notaires Associés » de toutes demandes, fins et conclusions,

Statuant à nouveau

— Condamner la SCP « [W] [G] [J] [B] [S] [O] [R] [Z]

Notaires Associés » à leur payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages intérêts ;

— Condamner la SCP « [W] [G] [J] [B] [S] [O] [R] [Z]

Notaires Associés » à les relever et garantir indemnes de toute condamnations qui pourraient intervenir et de celles déjà prononcées à savoir :

— Condamnations prononcées par la cour d’appel de Riom par arrêt du 9 janvier 2024 :

. 6.000 euros au titre de la clause pénale

. 3.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

. 335,75 euros au titre des dépens

— Condamnations prononcées par le tribunal judiciaire par jugement du 29 novembre 2024 :

. 1 000 euros au titre du préjudice moral

. 1 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

. Les dépens à parfaire

Y ajoutant,

Condamner la SCP « [W] [G] [J] [B] [S] [O] [R] [Z]

Notaires Associés » à leur payer la somme de 6.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Mme [I] et [L] font essentiellement valoir que leur habitation est enclavée ; la clause écartant la nécessité d’une servitude est illégale car le raccordement à une installation individuelle est interdit ce que le notaire n’a pas vérifié.

Elles assurent que c’est uniquement en considération de la création d’une microstation qu’elles ont accepté de vendre au prix de 60 000 euros qu’elles n’auraient jamais accepté si elles avaient su qu’elles devaient supporter les frais d’un raccordement au réseau collectif ; qu’ainsi la vente et les procédures judiciaires subséquentes n’auraient jamais eu lieu ou que l’acte aurait été signé à d’autres conditions.

Elles rappellent que la responsabilité du notaire a été définitivement tranchée et que l’arrêt de la cour d’appel de Riom n’a été cassé que sur un défaut de motivation de l’absence de perte de chance.

Surabondamment elles rappellent les obligations du notaire et soutiennent qu’au cas d’espèce, ce dernier n’a jamais exprimé auprès de son client que la condition particulière de mettre à la charge de Mme [I] la neutralisation de la fosse septique n’était pas applicable au regard de la règlementation d’urbanisme de la ville de [Localité 1] et d’autre part que la neutralisation de la fosse ne pouvait intervenir sans servitude.

S’agissant de leur préjudice, les appelantes soutiennent que leur préjudice est double :

— elles se sont vues privées de la vente de la parcelle ZB868 dans les conditions initialement prévues à savoir un raccordement à une microstation limité à 5.500 euros et non 15 500 euros, soit un préjudice de plus de 10 000 euros ;

— elles ont été empêchées du fait de l’absence de prévision d’une servitude dans l’acte, d’exécuter la promesse au titre de laquelle elles ont été poursuivies en justice.

Elles ajoutent que les condamnations mises à leur charge résultent directement du manquement du notaire à ses obligations.

Elles font valoir qu’il existe un lien de causalité entre cette faute et leur préjudice :

— que le raccordement de la parcelle est impossible car il serait de nature à créer un enclavement et à dévaluer la maison d’habitation et l’installation d’une microstation n’est pas permise ; la promesse n’est donc pas réalisable en l’état car « la condition de réalisation d’une microstation mise à leur charge avant la réitération est illicite et donc interdite. »

— que la neutralisation de la fosse sceptique est irréalisable car elle rendrait la maison d’habitation située sur la parcelle ZB [Cadastre 2] inhabitable faute d’assainissement.

Aux termes de conclusions notifiées le 4 avril 2025 la SCP [W] [M] [P] [T] [Z] notaires associés demande à la cour de :

— débouter mesdames [I] et [L] de leurs demandes tendant à voir constater l’engagement de sa responsabilité ainsi que de leurs demandes tendant à la voir condamner à leur payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts et à les relever et garantir des condamnations prononcées à leur encontre par l’arrêt de la cour d’appel de Riom du 9 janvier 2024 et par jugement du 29 Novembre 2024 ;

— réformer le jugement rendu le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand en date du 16 Novembre 2021 en ce qu’il la condamne au paiement d’une somme au titre de l’article 700 et aux dépens ;

— débouter Mesdames [I] et [L] de toutes autres demandes, fins et conclusions

— condamner ces dernières à lui payer 1 euro à titre de dommages et intérêts outre la somme de 3 500 euros sur l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de première instance et d’appel.

La SCP [W] [M] [P] [T] [Z] notaires associés soutient n’avoir commis aucune faute. Elle reprend la chronologie des faits et souligne :

— que Mme [I] et Mme [Q] ont informé l’étude notariale de leur volonté de céder à M. [U] le terrain cadastré ZB N°[Cadastre 1] moyennant le prix de 60 000 euros pressées par la nécessité de régler les droits de succession de M. [C] ;

— qu’au cours de la rédaction du compromis la question des servitudes a été abordée ;

— que le notaire a alors conseillé de prévoir une servitude de passage de canalisation d’évacuation d’eaux usées et pluviales du fait de la division de la propriété ce que les venderesses ont refusé n’en voyant pas la nécessité, précisant qu’elles disposaient d’un devis établi par l’entreprise [U] et s’engageant à avoir fait réaliser les travaux au jour de la vente;

— le projet d’acte a été adressé aux parties pour leur accord ou éventuelles observations le 11 juillet 2017avant signature du compromis le 1er août 2017, l’emploi du terme cependant (« cependant il n’y a pas lieu de stipuler une création de servitude ») confirme que la création d’une servitude a été proposée et refusée ;

— il est rappelé en page 12 et 13 de l’acte toute la législation sur le raccordement tout à l’égout lorsque le bien est desservi par le tout à l’égout.

— dès le début du mois d’août Mme [I] a été informée de l’impossibilité d’installer une station d’épuration. Elle a communiqué au notaire trois devis dont deux étaient bien antérieurs à son intervention (février 2017) concernant pour l’un une microstation au prix de 5 702,40 euros TTC et l’autre un raccordement au tout à l’égout en passant par la parcelle N°[Cadastre 1] pour un coût de 5 807,49 euros TTC. Le troisième devis concernant un raccordement par un chemin, plus long, donc plus onéreux s’élevant à 19 331,34 euros.

— ces devis prouvent que des discussions étaient engagées depuis bien longtemps avec M. [U] puisque deux des trois devis émanent de son entreprise.

— le projet de compromis mentionnait « sort de l’ancienne fosse septique à définir » ; dès le 9 octobre 2017, Mme [I] informée grâce aux trois devis que la solution la plus intéressante était le raccordement via la parcelle N°[Cadastre 1] a fait part au notaire de son intention et de celle de Mme [L] de fixer la date de la vente malgré l’impossibilité d’installer une microstation.

— M. [U] a donné son accord pour que soit réalisée la solution du passage et d’une servitude.

Elle affirme que si les appelantes avaient suivi ses conseils, elle aurait rédigé un acte de vente en prévoyant une servitude.

La SCP [W] [M] [P] [T] [Z] notaires associés rappelle que la Cour de cassation a rejeté le pourvoi de Mmes [MV] et [L] sur les trois premiers moyens tendant à voir infirmer l’arrêt en ce qu’il a rejeté leur demande tendant à voir prononcer la nullité de la promesse de vente en raison de son caractère impossible ou pour stipulation impossible ou pour dol.

La cour d’appel a retenu, sans que cette décision fasse l’objet d’une cassation, que Mmes [FC] et [L] ne justifiaient pas d’un refus légitime de passer la vente.

L’intimée souligne qu’elle n’avait aucune obligation en matière d’assainissement à l’égard d’un bien autre que celui objet de la vente ; que la microstation n’avait pas vocation à être installée sur la parcelle vendue mais sur celle que les venderesses conservaient et que ces dernières, qu’elles vendent ou non la parcelle N°[Cadastre 1] avait l’obligation légale de se raccorder au tout à l’égout.

En tout état de cause la SCP [W] [M] [P] [T] [Z] notaires associés assure qu’il n’y a aucun lien de causalité entre la faute alléguée et le préjudice invoqué pour les raisons suivantes :

— le prix de vente avait été négocié avec M. [U] par Mme [MV] et son mari avant le décès de ce dernier, rien ne permet de considérer que M. [U] aurait accepté une offre à un prix supérieur ;

— le notaire avait trouvé une solution permettant d’éviter la situation dans laquelle les venderesses se sont trouvées après l’arrêt de la cour d’appel de Riom, puisque le surcoût initial du raccordement était de 100 euros et que celui de 10 000 euros est dû à l’absence de servitude ;

S’agissant des condamnations prononcées à leur encontre, le notaire fait valoir que la clause pénale est une sanction contractuelle ; qu’il est définitivement jugé que les venderesses ne justifiaient pas d’un motif légitime pour refuser la vente ; que l’application de la clause pénale procède donc de leur fait.

Concernant le jugement du 29 novembre 2024, il indique que les venderesses font preuve d’un certain acharnement procédural, préjudiciable à M. [U] en croyant devoir assigner ce dernier pour voir prononcer la résolution du compromis de vente en arguant de sa défaillance alors que celui-ci a dû les faire assigner devant le juge de l’exécution pour leur faire commandement de recevoir le prix de vente et afin qu’elles neutralisent la fosse septique.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 juin 2025.

Motivation :

I-Sur la saisine de la cour d’appel de Riom autrement composée :

Selon l’article 624 du code de procédure civile, la portée de la cassation est déterminée par le dispositif de l’arrêt qui la prononce. Elle s’étend également à l’ensemble des dispositions du jugement cassé ayant un lien d’indivisibilité ou de dépendance nécessaire.

Si la cassation n’atteint qu’un ou certains chefs de demandes dissociables des autres, la décision n’est pas remise en cause des autres chefs qui deviennent irrévocables (article 623 du code de procédure civile)

En l’espèce, la Cour de cassation a rejeté les moyens portant sur la nullité de la promesse de vente en raison du caractère impossible de son objet.

Il est ainsi jugé que la seule obligation du vendeur vis-à-vis de l’acquéreur était de neutraliser la fosse septique située sur la parcelle N°[Cadastre 1] ; que les précisions relatives au choix du système d’assainissement ayant vocation à être installé sur la parcelle N° [Cadastre 2] ne concernaient que les venderesses ; que l’impossibilité pour ces dernières de mettre en place sur ladite parcelle un système d’assainissement individuel ne constituait pas un obstacle dirimant à l’exécution de l’obligation de neutraliser la fosse septique.

Il est également jugé que la précision apportée dans la promesse sur le choix des venderesses de mettre en 'uvre un système individuel d’assainissement sur la parcelle dont elles conservaient la propriété constituait une explication de l’absence de nécessité d’instituer une servitude sur le terrain vendu.

La Cour de cassation a par ailleurs écarté les moyens fondés sur le dol de l’acquéreur.

Elle a enfin écarté le moyen tiré de la nullité de la promesse pour stipulation d’une condition impossible.

Il est ainsi jugé qu’il ne résulte pas de la promesse de vente ni de la rédaction de la clause litigieuse que les parties ont entendu faire de la possibilité de l’installation d’un système d’assainissement individuel une condition suspensive de la vente.

S’agissant de la responsabilité du notaire, la cassation intervient sur la demande que les venderesses indiquent avoir développé devant la cour au titre de perte de chance.

La Cour de cassation a jugé qu’en retenant qu’il n’était pas établi que les venderesses auraient pu négocier au prix de 70 000 euros, la cour d’appel a violé les dispositions de l’article 1240 et le principe de réparation intégrale du préjudice.

Il s’infère de ces éléments que les moyens par lesquels la cour d’appel a retenu la responsabilité du notaire n’ont été ni soumis à pourvoi ni cassés.

La faute et le préjudice étant deux conditions distinctes de la responsabilité et la cour de renvoi ne pouvant statuer que sur les chefs cassés, il n’y a pas lieu à statuer sur la faute de la SCP [W] [M] [P] [T] [Z] notaires associés.

II-Sur le préjudice de Mme [I] et de Mme [L] :

Les appelantes soutiennent qu’elles ont été empêchées du fait de l’absence de prévision d’une servitude dans l’acte, d’exécuter la promesse au titre de laquelle elles ont été poursuivies en justice.

Il convient de rappeler que la faute retenue à l’encontre du notaire ne tient pas dans l’absence de prévision d’une servitude. La cour a retenu que la SCP [W] [M] [P] [T] [Z] notaires associés avait manqué à son obligation de conseil et à son obligation d’assurer l’efficacité de l’acte dressé le 1er août 2017, en s’abstenant de proposer l’instauration d’une condition suspensive permettant à Mme [I] et Mme [L] de ne pas vendre le bien en l’absence d’autorisation d’installer une microcentrale.

Il ne peut donc être soutenu que l’absence de servitude a privé les venderesses de réaliser la vente aux conditions initiales et plus encore d’exécuter la promesse au titre de laquelle elles ont été poursuivies en justice et ce d’autant que :

— la question de l’assainissement a été envisagée par Mme [I] et M. [C] avant l’intervention du notaire, Mme [I] disposant de deux devis différents relatifs pour l’un à l’installation d’un système d’assainissement individuel et pour l’autre au raccordement au réseau collectif ;

— après que Mmes [I] et [L] ont été avisées par la mairie de l’impossibilité de mettre en place un système individuel d’assainissement (dès le 9 août 2017), les discussions ont été reprises et il était encore possible de prévoir par avenant (M. [U] donnant son accord) la création d’une servitude sur la parcelle N°[Cadastre 1].

Le préjudice allégué est sans lien avec les manquements retenus par la cour portant exclusivement sur le défaut de conseil et de stipulation d’une condition suspensive. Si l’installation sur leur parcelle d’un système individuel d’assainissement constituait pour les venderesses un élément essentiel, la condition suspensive aurait garanti que les parties ne seraient engagées que si les circonstances jugées déterminantes pour leur consentement se réalisent effectivement.

Le préjudice qui résulte du manquement aux obligations précitées tient donc en réalité dans la perte de chance de ne pas vendre en cas d’impossibilité d’installer un système individuel d’assainissement. Mme [I] avait bien conscience d’avoir perdu cette liberté lorsqu’elle écrivait « Lors de notre entrevue vous m’avez fait comprendre qu’il était impossible de casser le compromis(..)Veuillez m’excuser d’être restée fixée sur « casser le compromis » avec l’incapacité de passer à autre chose lors de notre rendez-vous. »

Par ailleurs, les appelantes font état d’une « perte de chance » de ne pas vendre aux conditions initiales avec un coût de raccordement de 5 500 euros. Cependant, l’entreprise [U] avait établi deux devis au mois de février 2017, soit bien avant l’intervention du notaire : le coût d’une microstation était de 5 702,40 euros TTC et celui du raccordement au réseau d’assainissement passant par la parcelle N° [Cadastre 1] à 5 807,49 euros.

Le devis établi postérieurement le 7 septembre 2017 par l’entreprise [U] s’élève à 15 994,86 euros car il passe par un chemin plus long que celui du premier devis.

Mme [I] a indiqué dans un courrier du 2 octobre 2017 que M. [U] ne souhaitait pas de servitude sur son terrain. Cette affirmation est à prendre avec précaution alors :

— que dans ce même courrier Mme [I] déclare avoir appris « par hasard » en août que la station d’épuration n’était pas possible alors que dans un courriel du 12 octobre 2017, M. [K], technicien domaine public à la ville de [Localité 1], rappelle lui avoir indiqué lors de sa visite du 8 août qu’il était impossible d’autoriser une microstation et l’obligation, conformément aux articles L 1331-1 et suivants du code de la santé publique (rappelés en page 12 du compromis) que le propriétaire a l’obligation de raccorder la totalité des eaux usées au réseau de collecte des eaux usées, et précisant que la parcelle est située en zone d’assainissement collectif.

— que M. [U] indique dans un courrier du 21 novembre 2017 « Par échanges entre nos notaires respectifs, j’ai appris que la Mairie de [Localité 1] vous refusait la création d’une micro-station d’épuration sur votre propriété en emplacement de la fosse septique située sur la parcelle qui m’est vendue. Par l’intermédiaire de nos notaires, je vous ai alors proposé la constitution d’une servitude de passage de canalisation souterraine à l’aspect Est de la parcelle vendue permettant le raccordement de votre maison au réseau d’assainissement collectif situé [Adresse 6] » (soit le raccordement prévu au premier devis).

Dans ces conditions, et alors que le prix de vente avait déjà été antérieurement négocié du vivant de M. [C], la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable de vendre le bien à 70 000 euros pour « amortir » (suivant la logique des appelantes) le surcoût du raccordement n’est pas établie.

M. [U] n’avait aucune raison d’accepter un surcoût de 10 000 euros puisqu’il proposait un passage sur son terrain qui laissait le raccordement au réseau collectif au même prix qu’une installation individuelle d’assainissement et ne modifiait ainsi pas les conditions qui avaient présidé à la rencontre des volontés des parties.

En outre les appelantes étaient dans l’obligation de se raccorder au réseau collectif et n’avaient d’autre solution que de solliciter auprès de leur voisin l’établissement d’une servitude pour limiter les coûts relatifs à ce raccordement.

Les appelantes font également valoir qu’elles ont été empêchées du fait de l’absence de prévision d’une servitude dans l’acte, d’exécuter la promesse au titre de laquelle elles ont été poursuivies en justice. Ce moyen doit être écarté en considération des éléments de motivation susvisés.

Les appelantes prétendent enfin que les condamnations mises à leur charge résultent directement du manquement du notaire à ses obligations.

Elles invoquent aussi bien les condamnations mises à leur charge dans le cadre du litige principal que celles prononcées par le tribunal judiciaire suivant jugement du 29 novembre 2024.

S’agissant de cette dernière décision, la cour rappelle que Mme [I] et Mme [L] en ont relevé appel le 4 mars 2025 et que suivant arrêt du 1er avril 2025, la cour de céans a confirmé le jugement en toutes ses dispositions. Mme [I] et [L] ont fait assigner M. [U] afin d’obtenir la résolution de la vente au motif que le paiement réalisé par M. [U] n’était pas libératoire. Cette procédure initiée à tort par les appelantes reconnue comme moralement préjudiciable à M. [U] est sans lien avec la faute du notaire. Elle procède de la seule volonté des appelantes d’échapper à la décision prononcée le 9 janvier 2024 par la cour d’appel de Riom déclarant la vente parfaite.

S’agissant de la condamnation prononcée au titre de la clause pénale, ainsi que des frais afférents à la procédure d’appel, cette demande sera rejetée dès lors que la clause pénale sanctionne un manquement à une obligation contractuelle ; que Mme [I] savait comme cela a déjà été souligné, qu’elle ne pouvait pas « casser le compromis » et a contraint le notaire à établir un procès-verbal de carence mentionnant la proposition de servitude de passage de canalisation sur la parcelle acquise « représentant un coût similaire à la création d’une micro-station d’épuration qui a été refusée par le [Etablissement 1] ».

En considération de l’ensemble de ces éléments, le jugement sera confirmé en ce qu’il a débouté Mme [N] [I] et Mme [D] [L] de leur demande indemnitaire formée à l’encontre de la SCP [W] [M] [P] [T] [Z] notaires associés ainsi que de leur demande tendant à la condamnation de cette même SCP à les garantir de toute condamnation prononcée à leur encontre.*

III-Sur la demande de dommages et intérêts de la SCP [W] [M] [P] [T] [Z] notaires associés

L’intimée sollicite la condamnation des appelantes à lui payer 1 euro à titre de dommages et intérêts sans motiver cette demande dans le corps de ses écritures.

Cette demande sera rejetée.

IV- Sur les dépens et les frais irrépétibles :

Mme [N] [I] et Mme [D] [L] succombant en leurs demandes seront condamnées aux dépens de première instance et d’appel.

La Cour de cassation a cassé et annulé l’arrêt en ce qu’il statue sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile et remis sur ces points les parties dans l’état où elles se trouvaient avant l’arrêt initial.

Aux termes de l’arrêt du 9 janvier 2024, la cour d’appel a dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en faveur des autres parties que M. [U].

L’équité commande de ne pas laisser à la charge de la SCP [W] [M] [P] [T] [Z] notaires associés ses frais de défense. Mme [N] [I] et Mme [D] [L] seront condamnées à lui verser la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ces motifs :

La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort par mise à disposition au greffe ;

Statuant dans les limites de la cassation ;

Confirme le jugement par substitution partielle de motifs en ce qu’il a :

— débouté Mme [N] [I] et Mme [D] [L] de leur demande indemnitaire formée à l’encontre de la SCP [W] [M] [P] [T] [Z] notaires associés

— débouté Mme [N] [I] et Mme [D] [L] de leur demande tendant à la condamnation de la SCP [W] [M] [P] [T] [Z] notaires associés à les garantir de toute condamnation prononcée à leur encontre

Infirme le jugement en ce qu’il condamne la SCP [W] [M] [P] [T] [Z] notaires associés à verser à Mme [N] [I] et Mme [D] [L] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Y ajoutant ;

Déboute la SCP [W] [M] [P] [T] [Z] notaires associés de sa demande de condamnation de Mme [N] [I] et Mme [D] [L] à lui verser la somme de 1 euro à titre de dommages et intérêts ;

Condamne Mme [N] [I] et Mme [D] [L] à verser à la SCP [W] [M] [P] [T] [Z] notaires associés la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [N] [I] et Mme [D] [L] aux dépens de première instance et d’appel.

Le greffier La présidente