COUR D’APPEL

DE, [Localité 1]

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

Du 24 mars 2026

N° RG 24/00416 – N° Portalis DBVU-V-B7I-GERR

— ALF-

,

[M], [B], [V],, [L], [O] épouse, [V] /, [N], [C],, [Y], [P] épouse, [C]

Jugement au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de, [Localité 2], décision attaquée en date du 29 Janvier 2024, enregistrée sous le n° 22/00737

Arrêt rendu le MARDI VINGT QUATRE MARS DEUX MILLE VINGT SIX

COMPOSITION DE LA COUR lors du délibéré :

M., [N] ACQUARONE, Conseiller, faisant fonction de Président

M. Vincent CHEVRIER, Conseiller

M^me Anne-Laure FOULTIER, Vice-Président placé, Conseiller

En présence de :

M^me Marlène BERTHET, greffier lors de l’appel des causes et du prononcé

ENTRE :

M., [M], [B], [V]

et

Mme, [L], [O] épouse, [V]

,

[Adresse 1]

,

[Localité 3]

Représentés par Maître Barbara GUTTON PERRIN de la SELARL LX RIOM- CLERMONT, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND et par Maître Mehana MOUHOU, avocat au barreau de ROUEN

Timbre fiscal acquitté

APPELANTS

ET :

M., [N], [C]

et

Mme, [Y], [P] épouse, [C]

,

[Adresse 2]

,

[Localité 4]

Représentés par Maître Sophie LACQUIT, avocat au barreau de CLERMONT- FERRAND et par Maître Edouard ICHON de la SELAS CABINET EDOUARD ICHON, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

Timbre fiscal acquitté

INTIMES

DÉBATS :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 05 février 2026, en application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me FOULTIER, rapporteur.

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 24 mars 2026 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par M. ACQUARONE, conseiller, faisant fonction de président et par M^me BERTHET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte du 8 octobre 2021, une promesse synallagmatique de vente a été signée entre Monsieur, [M], [B], [V] et Madame, [L], [O] épouse, [V], vendeurs, d’une part, et Monsieur, [N], [C] et Madame, [Y], [P] épouse, [C], acquéreurs, d’autre part, portant sur une maison d’habitation située, [Adresse 3] à, [Localité 5] (03), devant être vendue moyennant le prix de 355.000 €.

La promesse a été signée avec deux conditions suspensives particulières à savoir :

— la vente, par les consorts, [C], du bien immobilier leur appartenant,

— l’obtention d’un prêt par les consorts, [C] à hauteur de 50.000 €.

Un rendez-vous pour la réitération de vente a été fixé au 8 janvier 2022, mais l’acte n’a pas été dressé compte tenu de l’existence d’une inscription provisoire d’hypothèque judiciaire sur le bien, pour une somme totale de 127.265,25 € au profit de la SARL Les Graves.

Par jugement du 17 février 2022, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Cusset a ordonné la mainlevée de l’hypothèque judiciaire provisoire. Ce jugement a été confirmé par la première chambre civile de la cour d’appel de Riom dans un arrêt du 10 janvier 2023.

Par acte d’huissier de justice signifié le 20 juillet 2022, Monsieur, [N], [C] et Madame, [Y], [P] épouse, [C] ont assigné Monsieur, [M], [B], [V] et Madame, [L], [O] épouse, [V] devant le tribunal judiciaire de Cusset, demandant notamment de condamner ces derniers au paiement de la somme de 35.000 € en principal à titre de dommages et intérêts en application de la stipulation de pénalités contenue dans la promesse de vente.

Suivant un jugement n° RG-22/00737 rendu le 29 janvier 2024, le tribunal judiciaire de Cusset a :

dit Monsieur, [M], [B], [V] et Madame, [L], [O] épouse, [V] exclusifs responsables de non-réitération de la vente en la forme authentique,

condamné Monsieur, [M], [B], [V] et Madame, [L], [O] épouse, [V] à payer et porter à Monsieur, [N], [C] et à Madame, [Y], [P] épouse, [C] la somme de 35.000 € à titre de clause pénale,

dit n’y avoir lieu à statuer sur la demande subsidiaire de Monsieur, [N], [C] et à Madame, [Y], [P] épouse, [C] de condamnation de Monsieur, [M], [B], [V] et Madame, [L], [O] épouse, [V],

débouté Monsieur, [M], [B], [V] et Madame, [L], [O] épouse, [V] de leur demande de condamnation de Monsieur, [N], [C] et à Madame, [Y], [P] épouse, [C] à leur payer et porter la somme de 35.000 €,

condamné Monsieur, [M], [B], [V] et Madame, [L], [O] épouse, [V] aux dépens dont distraction au bénéfice de Maître Falco,

condamné Monsieur, [M], [B], [V] et Madame, [L], [O] épouse, [V] à payer et porter au titre des frais irrépétibles à Monsieur, [N], [C] et à Madame, [Y], [P] épouse, [C] la somme de 2.500 € TTC,

débouté Monsieur, [M], [B], [V] et Madame, [L], [O] épouse, [V] de leur demande au titre des frais irrépétibles,

rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision en toutes ses dispositions est de droit.

Par déclaration formalisée par le RPVA le 12 mars 2024, le conseil de Monsieur, [M], [B], [V] et Madame, [L], [O] épouse, [V] a interjeté appel du jugement susmentionné, dans les termes ci-après libellés :

« L’appel tend à obtenir l’annulation ou, à tout le moins, la réformation de la décision susvisée en ce qu’elle a :

— dit Monsieur, [M], [B], [V] et Madame, [L], [O] épouse, [V] exclusifs responsables de la non-réitération de la vente en la forme authentique

— condamné Monsieur, [M], [B], [V] et Madame, [L], [O] épouse, [V] à payer et porter à Monsieur, [N], [C] et à Madame, [Y], [P] épouse, [C] la somme de 35.000 euros à titre de clause pénale

— débouté Monsieur, [M], [B], [V] et Madame, [L], [O] épouse, [V] de leur demande de condamnation de m ;, [N], [C] et à Madame, [Y], [P] épouse, [C] à leur payer et porter la somme de 35.000 euros

— condamné Monsieur, [M], [B], [V] et Madame, [L], [O] épouse, [V] aux dépens dont distraction au bénéfice de Maître Falco

— condamné Monsieur, [M], [B], [V] et Madame, [L], [O] épouse, [V] à payer et porter au titre des frais irrépétibles à Monsieur, [N], [C] et à Madame, [Y], [P] épouse, [C] la somme de 2.500 euros TTC

— débouté Monsieur, [M], [B], [V] et Madame, [L], [O] épouse, [V] de leur demande au titre des frais irrépétibles. »

Par dernières conclusions d’appelant notifiées par le RPVA le 7 juin 2024, Monsieur, [M], [B], [V] et Madame, [L], [O] épouse, [V] ont demandé à la cour, au visa des articles 1217, 1103 et 1231-5 du Code civil, de :

— déclarer recevable leur appel,

— infirmer le jugement du 29 janvier 2024 du tribunal judiciaire de Cusset,

Statuant à nouveau,

— débouter les époux, [C] de leurs demandes, fins, moyens et conclusions,

— condamner solidairement Monsieur, [N], [C] et Madame, [Y], [C] à la somme de 35.500 € à titre de dommages et intérêts,

— les condamner à la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au bénéfice de Maître Barbara Gutton.

Au soutien de leurs prétentions, les époux, [V] font valoir que les époux, [C] ont refusé abusivement de réitérer la vente, alors que les conditions suspensives étaient réalisées. Ils rappellent avoir obtenu un jugement du juge de l’exécution ordonnant la mainlevée de l’hypothèque grevant le bien, décision revêtue de l’exécution provisoire. Ils précisent qu’aucune demande de suspension de l’exécution provisoire n’a été faite devant le Premier Président et que la décision a été confirmée par la Cour d’appel. Ils font valoir que ni le Notaire ni les intimés n’ont sollicité la preuve de la radiation. Ils ajoutent que les époux, [C] exigeaient indument la consignation de l’intégralité du prix de vente, alors que seule la consignation de la somme correspondant au montant de l’hypothèque était justifiée.

Par dernières conclusions d’intimé notifiées par le RPVA le 5 septembre 2024, Monsieur, [N], [C] et Madame, [Y], [P] épouse, [C] ont demandé à la cour, au visa des articles 1103, 1231-5 et 1231-1 du Code civil, de :

— Déclarer l’appel des époux, [V] infondé,

— En conséquence, confirmer le jugement rendu le 29 janvier 2024 par le tribunal judiciaire de Cusset en toutes ses dispositions,

— Débouté les époux, [V] de l’ensemble de leurs demandes, dires et prétentions,

— Condamner les époux, [V] au paiement de 3.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, y compris ceux nécessaires à l’exécution.

A l’appui de leurs prétentions, ils exposent avoir refusé de réitérer la vente dès lors que les époux, [V] n’avaient pas fourni les justificatifs de radiation des inscriptions. Ils soulignent que s’il a été produit un jugement du juge de l’exécution ordonnant la levée de l’inscription, celui-ci ne vaut pas radiation, d’autant plus qu’un appel avait été formé à l’encontre dudit jugement et qu’ils ne pouvaient être informés de l’existence d’une procédure en suspension de l’exécution provisoire. Ils ajoutent qu’en outre les époux, [V] ne les avaient pas informés de cette inscription. A défaut d’application de la clause pénale, ils invoquent la responsabilité contractuelle des époux, [V].

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, la Cour s’en remet, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, aux dernières conclusions écrites.

Par ordonnance rendue le 11 décembre 2025, le Conseiller de la mise en état a ordonné la clôture de cette procédure. Lors de l’audience civile en conseiller-rapporteur du 5 février 2026 à 14h00, au cours de laquelle cette affaire a été évoquée, chacun des conseils des parties a déposé son dossier. La décision a été mise en délibéré au 24 mars 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS :

Conformément aux articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être exécutés de bonne foi.

La promesse synallagmatique de vente signée le 8 octobre 2021 entre les époux, [V] et les époux, [C] devait être réitérée avant le 8 janvier 2022. Elle contenait deux conditions suspensives particulières, l’une portant sur la vente par les acquéreurs de leur propre bien immobilier et l’autre sur l’obtention par les mêmes d’un prêt, ainsi que la condition suspensive de droit commun suivante :

« Les titres de propriété antérieurs, les pièces d’urbanisme ou autres, ne doivent pas révéler de servitudes, de charges, ni de vices non indiqués aux présentes pouvant grever l’immeuble et en diminuer sensiblement la valeur ou le rendre impropre à la destination que l’acquéreur entend donner. ['] L’état hypothécaire ne doit pas révéler de saisies ou d’inscriptions dont le solde des créances inscrites augmente du coût des radiations à effectuer serait supérieur au prix disponible. »

Le paragraphe sur les conditions suspensives rappelle :

« La non réalisation d’une seule de ces conditions, pouvant être invoquée par les deux parties, entraîne la caducité des présentes, qui sont alors réputées n’avoir jamais existé.

Toute condition suspensive est réputée accomplie, lorsque sa réalisation est empêchée par la partie qui y avait intérêt. »

La 'Stipulation de pénalité’ contenue dans la promesse de vente prévoit par ailleurs : « au cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes seraient remplies, et dans l’hypothèse où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique ne satisfaisant pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l’autre partie la somme de TRENTE-CINQ MILLE CINQ CENTS EUROS (35 500,00 EUR) à titre de dommages intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1231-5 du Code civil ».

En l’espèce, il n’est pas contesté que la vente n’a pas été réitérée avant le 8 janvier 2022, compte tenu du refus des époux, [C]. Pourtant les parties s’accordent à dire que les conditions suspensives particulières étaient réalisées. En outre, si l’étude notariale en charge de la vente a révélé l’existence d’une inscription d’hypothèque judiciaire provisoire grevant le bien objet de la vente, le montant de celle-ci (127.265,25 €) était inférieur au prix de vente (312.000 €).

Les époux, [C] invoquent comme motif à leur refus le défaut de justification de la radiation par les époux, [V] de cette inscription, dont ils indiquent ne pas avoir été informés au moment de la promesse.

Il doit être rappelé que conformément à l’article L.531-2 du code des procédures civiles d’exécution, une hypothèque n’empêche pas la vente, le prix en est payé et distribué dans les conditions fixées par décret en Conseil d’Etat.

Il est vrai que la promesse synallagmatique de vente prévoit un paragraphe intitulé 'garantie hypothécaire’ qui stipule : « le vendeur s’obligera, s’il existe un ou plusieurs créanciers hypothécaires inscrits, à régler l’intégralité des sommes pouvant leur être encore dues, à rapporter à ses frais le certificat de radiation des inscriptions, et un justificatif auprès de l’acquéreur. »

Or, si les époux, [V] justifient avoir transmis un jugement du juge de l’exécution en date du 17 février 2022, ordonnant la mainlevée de l’hypothèque provisoire, ce jugement est postérieur à la date butoir. En outre, ils n’ont pas justifié de l’envoi du certificat de radiation de l’inscription. Enfin, si le jugement était revêtu de l’exécution provisoire, il n’était toutefois pas définitif, il a d’ailleurs été frappé d’appel. Il en résulte que les époux, [V] n’avaient donc pas respecté leurs obligations au titre de la garantie hypothécaire.

Néanmoins, cette clause n’était pas érigée en condition suspensive de la vente. Ainsi, sa non-réalisation par les époux, [V] ne permet pas de faire application de la stipulation de pénalité susvisée à l’encontre de ces derniers. Il convient donc d’infirmer le jugement de première instance sur ce point et de rejeter la demande des époux, [C].

A l’inverse, les époux, [C], en refusant de réitérer la vente, alors que l’ensemble des conditions suspensives étaient réalisées, s’exposaient nécessairement à l’application de cette clause pénale à leur encontre, d’autant plus qu’il résulte des échanges de mail entre les Notaires et les Conseils de chaque partie que les époux, [V] n’étaient pas opposés à la consignation de la partie du prix de vente correspondant au montant de l’hypothèque.

Cependant, cette clause pénale peut être modérée en application de l’article 1231-5 du code civil s’il apparaît qu’elle est manifestement excessive, le juge se plaçant pour apprécier le caractère excessif de la clause au jour de la décision (Civ. 1re, 19 mars 1980, Civ. 1re 10 mars 1998 n°96-13.458).

Or, si la garantie hypothécaire n’était pas une condition suspensive, elle n’en reste pas moins un élément essentiel du contrat en ce qu’elle est une sécurité indéniable pour les acquéreurs. En outre, si le jugement du juge de l’exécution du 17 février 2022 ordonnait la radiation de ladite inscription, cette décision n’était pas définitive, comme rappelé précédemment. Les époux, [C] s’exposaient donc à un risque d’acquérir un bien grevé d’une hypothèque. En outre, cette décision leur a, inévitablement, été transmise après la date de butoir de réitération de la vente et il résulte de l’extrait de relevé d’informations du service des hypothèques que la demande de radiation a été faite le 21 juin 2022, soit plusieurs mois après la date butoir de réitération de la vente. Au surplus, les époux, [C] n’avaient pas connaissance de l’existence de cette inscription au moment de la promesse, alors même que celle-ci a été enregistrée le 4 avril 2021, soit bien avant la signature de l’acte.

En conséquence, la somme de 35.000 € prévue à titre de clause pénale apparaît largement excessive, d’autant plus que les époux, [V] ont finalement vendu leur bien.

Ainsi, s’il convient de condamner les époux, [C] à cette clause pénale, celle-ci ne pourra être supérieure à 5.000 €.

Bien plus, ces éléments (défaut de production des justificatifs de radiation, absence d’information de l’existence d’une hypothèque) permettent de caractériser une faute des époux, [V], susceptible d’engager leur responsabilité contractuelle en application des dispositions de l’article 1231-1 du code civil, invoqué comme moyen subsidiaire par les époux, [C].

Si les époux, [V] soutiennent ne pas comprendre correctement le français, cet élément n’est nullement démontré et ils apparaissent pour le moins en capacité de solliciter des conseils juridiques lorsque nécessaires. Ce moyen n’est donc pas exonératoire de responsabilité. Leur faute a nécessairement entraîné une perte de chance pour les époux, [C] de ne pas signer la promesse de vente ou de faire usage de leur droit de rétractation. Bien plus, cette information les a exposés à l’application de la clause pénale.

Ce préjudice doit être fixé à 5.000 €, somme que les époux, [V] seront condamnés à leur payer.

Chaque partie succombant, elles seront condamnées à prendre en charge chacune la moitié des dépens de première instance et d’appel. L’équité commande de ne pas faire droit aux demandes au titre des frais irrépétibles, y compris s’agissant de la première instance.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement et contradictoirement,

INFIRME en le jugement n° RG-22/00737 rendu le 29 janvier 2024 par le tribunal judiciaire de Cusset en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

CONDAMNE Monsieur, [N], [C] et Madame, [Y], [P] épouse, [C] à payer à Monsieur, [M], [V] et Madame, [L], [O] épouse, [V] la somme de 5.000 € au titre de la clause pénale insérée au compromis de vente,

CONDAMNE Monsieur, [M], [V] et Madame, [L], [O] épouse, [V] à payer à Monsieur, [N], [C] et Madame, [Y], [P] épouse, [C] la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts,

REJETTE les demandes des parties au titre des frais irrépétibles tant en première instance qu’en appel,

CONDAMNE Monsieur, [M], [V] et Madame, [L], [O] épouse, [V] d’une part et Monsieur, [N], [C] et Madame, [Y], [P] épouse, [C] d’autre part à prendre en charge chacun la moitié des dépens de première instance et d’appel.

Le greffier Le président