Cour d'appel de Rouen, Chambre de la proximité, 17 avril 2014, n° 13/01733

TI Le Havre 29 janvier 2013

CA Rouen
Infirmation 17 avril 2014

Arguments

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Rejeté
Inertie du bailleur face aux troubles de voisinage
La cour a estimé qu'Alcéane OPH a respecté ses obligations en prenant des mesures pour résoudre les troubles, y compris des plaintes et une procédure d'expulsion contre Monsieur Z.
Rejeté
Responsabilité du bailleur pour les frais de procédure
La cour a jugé que Monsieur Y, partie succombante, ne pouvait pas obtenir de remboursement de frais, et a décidé de ne pas faire droit à la demande d'indemnités au titre de l'article 700.

Commentaire • 1

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1. Le bailleur est- il responsable des troubles de fait causés par ses autres locataires ?Accès limité

Maître Joan Dray · LegaVox · 15 mars 2019

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Sur la décision

Référence :	CA Rouen, ch. de la proximité, 17 avr. 2014, n° 13/01733
Juridiction :	Cour d'appel de Rouen
Numéro(s) :	13/01733
Décision précédente :	Tribunal d'instance de Le Havre, 29 janvier 2013
Dispositif :	Infirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Marie-Claude APELLE, président
Avocat(s) :	Lucile GUIET
Cabinet(s) :	SCP SAGON-LOEVENBRUCK-LESIEUR

Texte intégral

R.G : 13/01733

COUR D’APPEL DE ROUEN

CHAMBRE DE LA PROXIMITÉ

ARRÊT DU 17 AVRIL 2014

DÉCISION DÉFÉRÉE :

Jugement du TRIBUNAL D’INSTANCE DU HAVRE du 29 Janvier 2013

APPELANT :

XXX

Représenté et assisté par M^e Bruno SAGON de la SCP SAGON LASNE LOEVENBRUCK, avocat au barreau du HAVRE

INTIMÉ :

Monsieur A Y

XXX

Représenté et assisté par M^e Lucile GUIET, avocat au barreau du HAVRE, substitué par M^e Gildas BABELA, avocat au barreau du HAVRE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 786 du Code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 16 Janvier 2014 sans opposition des avocats devant Madame LABAYE, Conseiller, rapporteur,

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour composée de :

Madame APELLE, Présidente

Madame LABAYE, Conseiller

Madame POITOU, Conseiller

GREFFIER LORS DES DÉBATS :

M^me NOEL-DAZY, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 16 Janvier 2014, où l’affaire a été mise en délibéré au 27 Mars 2014, date à laquelle le délibéré a été prorogé pour être rendu ce jour

ARRÊT :

Contradictoire

Prononcé publiquement le 17 Avril 2014, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

Signé par Madame APELLE, Présidente et par M^me NOEL-DAZY, Greffier présent à cette audience.

* *

Suivant contrat de location en date du 9 juin 1997, Alcéane Office Public d’HLM de la Ville du Havre a donné à bail à M. A Y un appartement à usage d’habitation de type F2 sis au Havre, XXX. En XXX, M. Y a fait convoquer Alcéane Office Public d’HLM de la Ville du Havre devant le tribunal d’instance du Havre, afin de solliciter des dommages intérêts en réparation d’un préjudice de jouissance de son logement. Il demandait que l’OPH Alcéane soit condamnée à lui verser la somme de 2.000 € pour le préjudice subi, ainsi que celle de 600 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. M. Y expliquait que son voisin, M. Z, également locataire de l’OPH Alcéane, causait aux habitants de l’immeuble sis XXX troubles anormaux de voisinage consistant en des tapages tant nocturnes que diurnes, des dégradations des parties communes de l’immeuble, des dégâts des eaux ayant affecté directement son logement. Malgré les nombreuses démarches entreprises, M. Z n’avait pas modifié son comportement et M. Y s’estimait contraint de recourir à justice en invoquant l’inertie de son bailleur.

Par jugement du 29 janvier 2013, le tribunal d’instance du Havre a :

— constaté qu 'Alcéane OPH de la ville du Havre n’a pas respecté ses obligations de bailleur en ce qu’elle n 'a pas assuré la jouissance paisible des lieux loués,

— condamné Alcéane OPH de la ville du Havre à payer à M. Y les sommes suivantes :

* 500 € en réparation du préjudice de jouissance subi par lui,

* 300 € en application de l 'article 700 du Code de procédure civile,

— rejeté le surplus des demandes,

— condamné Alcéane OPH de la ville du Havre aux entiers dépens.

Alcéane OPH de la ville du Havre a interjeté appel à l’encontre de cette décision par déclaration du 02 avril 2013.

***

Dans ses dernières conclusions du 07 octobre 2013, Alcéane OPH de la ville du Havre demande à la Cour de :

— déclarer recevable et bien fondé son appel,

— réformer le jugement entrepris,

— débouter M. Y de l’intégralité de ses demandes,

— condamner M. Y au paiement de la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP Sagon & Loevenbruck qui affirme en avoir fait l’avance.

Alcéane OPH de la ville du Havre indique que M. Z était locataire au XXX depuis le XXX. M. Y, est locataire à la même adresse depuis le 4 juin 1997. M. Y a adressé sa première plainte contre M. Z seulement le 29 septembre 2011. Il n’existe pas de plainte antérieure sauf celle de M^me E en 1999, alors traitée.

Alcéane OPH de la ville du Havre expose qu’une plainte a été déposée à l’encontre de M. Z pour tapages nocturnes et dégradations de la porte d’entrée de l’ immeuble par M. Z et réparée par Alcéane à plusieurs reprises en octobre et novembre 2011.

Alcéane OPH de la ville du Havre souligne qu’elle n’est tenue que d’une obligation de moyens et qu’elle a tout mis en oeuvre pour faire cesser les troubles : tentatives de médiation, courriers, appels téléphoniques, convocations de M. Z, visite à son domicile, plaintes auprès des services de police et auprès du Procureur, audience devant le tribunal correctionnel, assignation de M. Z en vue de la résiliation de son bail. M. Y était régulièrement informé de ces démarches et ne peut donc conclure à l’inertie de son bailleur. Le dégât des eaux relève, quant à lui, de la responsabilité civile et de l’assurance de M. Z, laquelle lui avait été réclamée.

Alceane OPHL de la ville du Havre ajoute que la résiliation du bail de M. Z a été prononcée le 21 août 2012, pour non-paiement des loyers, le juge n’ayant pas statué sur les troubles de voisinage pourtant invoqués pour demander la résiliation du bail. Le concours de la force publique a été demandé et obtenu à l’issue de la période hivernale. M. Z a quitté le logement le 22 avril 2013. Les troubles ont donc cessé à cette date.

Ayant utilisé tous les moyens de droit dont elle disposait pour faire cesser les troubles de voisinage invoqués, l’appelante invoque le motif légitime prévu par l’article 6-1 de la loi du 6 juillet 1989 et conclut au rejet des demandes de M. Y. Ce dernier ne peut soutenir que son bailleur connaissait les troubles avant septembre 2011. Elle précise que M. Z est redevable d’une dette locative de 8.991 €, qu’il n’est pas solvable et est surendetté ; de ce fait, il n’a pas été appelé en garantie.

***

Aux termes de ses dernières écritures du 23 août 2013,

M. Y demande à la Cour de :

— confirmer le jugement entrepris,

— condamner Alcéane OPH de la ville du Havre à lui payer la somme de 1.500 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner Alcéane OPH de la ville du Havre aux dépens de première instance et d’appel.

M. Y soutient que le comportement de M. Z, qui dépassait très largement les troubles normaux de voisinage et troublait la tranquillité des autres locataires, son attitude injurieuse et agressive depuis 1999, n’ont jamais été sanctionnés par le bailleur. Selon M. Y, M. Z agissait, depuis une dizaine d’années, en toute impunité, alors qu’Alcéane OPH de la ville du Havre était informée de ses agissements. Des démarches comme une pétition signée par l’ensemble des locataires, remise au bailleur le 3 octobre 2011, une lettre recommandée du 17 octobre 2011 adressée à Alcéane OPH de la ville du Havre, sont restées vaines, Alcéane OPH de la ville du Havre ayant tardé à intervenir pour demander la résiliation du bail de

M. Z. M. Y affirme avoir subi un préjudice moral considérable, du fait des agissements irrespectueux de M. Z depuis toutes ces années.

M. Y souligne que le propriétaire a l’obligation de vérifier la bonne exécution du contrat de bail de ses locataires et donc de prendre toutes les dispositions pour s’assurer de la jouissance paisible des lieux par les preneurs ; il ne peut pas reporter la charge de la preuve de ses obligations sur autrui et renverser de la sorte la charge de la preuve. Au besoin, Alcéane OPH de la ville du Havre pouvait se retourner contre

M. Z et l’appeler en garantie.

S’agissant du dégât des eaux, il a été constaté que M. Z n’était plus assuré depuis XXX ; Alcéane OPH de la ville du Havre n’a pas plus respecté ses obligations puisqu’il lui incombe de solliciter des locataires la communication périodique de l’attestation d’assurance locative, ce qu’elle n’a pas fait en la présente espèce.

***

L’ordonnance de clôture a été rendue le 06 décembre 2013, l’audience de plaidoiries étant fixée au 16 janvier 2014. A cette audience, les deux parties ont déposé des conclusions pour solliciter le rabat de l’ordonnance de clôture pour communication de nouvelles pièces du fait de la survenance de nouveaux troubles. La Cour, constatant l’accord des parties sur cette communication réciproque de pièces, a ordonné la révocation de l’ordonnance de clôture.

Les communications de pièces étant dès lors recevables, la clôture a été prononcée à l’audience.

***

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il résulte de l’article 1719 du Code civil et de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 alinéa 3 b), que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’une stipulation particulière (…) d’assurer une jouissance paisible au locataire pendant la durée du bail. Le bailleur doit prendre toutes les dispositions pour s’assurer de la jouissance paisible d’un de ses locataires en faisant cesser les troubles de jouissance qui lui sont causés par un co-locataire. L’obligation du bailleur d’assurer au preneur une jouissance paisible de la chose louée ne cesse qu’en cas de force majeure.

L’article 6-1 de la loi du 6 juillet 1989 ne peut trouver application, contrairement à ce que soutient Alcéane OPH de la ville du Havre, la victime des troubles, M. Y, étant son locataire et non un tiers.

Des plaintes ont dénoncé les agissements de M. Z, soit une plainte écrite en 1999 par M^me E, puis une plainte de M. Y par téléphone en septembre 2011 ; il n’y aurait eu que des doléances signalées verbalement entre ces deux dates, dont la réalité ne peut être démontrée par M. Y qui ne produit aucun constat, courrier ou attestation qui seraient antérieurs à septembre 2011 (hormis la plainte de 1999 visée ci-dessus).

M. Z a cassé la serrure de la porte d’entrée de l’immeuble à trois reprises en octobre et novembre 2011 – porte cassée dans la nuit du 1^er au 02 octobre, réparée le 03 octobre, cassée à nouveau le 03 octobre, réparée le 07 octobre, la vitre cassée le 03 octobre, alors commandée, a été posée le 20 octobre. Le samedi 19 novembre, M. Z enfonçait à nouveau la porte du hall avec son véhicule, la porte était réparée le 21 novembre, le service d’astreinte d’Alcéane s’était déplacé le 19 au soir pour sécuriser la porte.

Suite à ces faits, Alcéane OPH de la ville du Havre a convoqué

M. Z pour qu’il s’explique sur les dégradations commises, qu’il avait reconnues pour celles d’octobre lors d’une visite chez lui de la bailleresse. M. Z a été convoqué, à plusieurs reprises, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, pour s’expliquer et ce sans succès,

M. Z n’ayant pas retiré les lettres recommandées.

Alcéane OPH de la ville du Havre a déposé plainte contre lui devant les services de police le 04 octobre 2011 pour tapages nocturnes et dégradations ; une nouvelle plainte aux services de police a été déposée les 08 et 21 novembre 2011. M. Z était convoqué, le 20 décembre 2011, devant le tribunal correctionnel du Havre le 26 avril 2012. Alcéane OPH de la ville du Havre informait le Procureur de la République de nouveaux faits en novembre 2011 afin qu’ils soient traités en même temps que ceux prévus à l’audience du 26 avril 2012. M. Z a été condamné pénalement le 26 avril 2012 pour les faits de dégradations commises au préjudice de Alcéane OPH de la ville du Havre.

Alcéane OPH de la ville du Havre a fait assigner M. Z devant le tribunal d’instance du Havre pour demander la résiliation du bail et l’expulsion de son locataire. L’assignation délivrée le 22 XXX visait non seulement le non-paiement des loyers mais également 'les troubles causés par M. Z diurnes et nocturnes, troublant la tranquillité du voisinage, et notamment par des nuisances sonores, des insultés répétées et des dégradations diverses'.

Le 21 août 2012, le tribunal d’instance a fait droit à la demande de résiliation de bail et a ordonné l’expulsion de M. Z mais n’a pas statué sur les troubles de jouissance causés par celui-ci. Alcéane OPH de la ville du Havre a fait signifier le jugement le 17 septembre 2012 ; après un commandement de quitter les lieux, elle a tenté de faire exécuter la décision d’expulsion, en janvier 2013 avant de solliciter le concours de la force publique et après la trêve hivernale. La force publique a été accordée par le Préfet le 19 mars 2013. M. Z a finalement quitté les lieux en avril 2013.

M. X et M^me E, locataires qui s’étaient de nombreuses fois, depuis 2011, manifestés auprès de Alcéane OPH de la ville du Havre, ont été avisés par elle régulièrement des démarches entreprises.

A l’audience de janvier 2014, ont été signalés de nouveaux troubles récemment causés par d’autres locataires que M. Z, qui n’étaient évidement pas visés dans le jugement attaqué. M. X, M^me E et une autre locataire ont mis en cause deux co-locataires, à partir du 12 octobre 2013. Alcéane OPH de la ville du Havre a envoyé un courrier aux deux locataires visés le 17 octobre pour leur rappeler le règlement intérieur (sur le bruit et l’hygiène) et les mettre en demeure de le respecter, ces courriers démontrant une réaction rapide du bailleur dès le signalement de troubles.

S’agissant des troubles causés par M. Z, il convient de considérer qu’Alcéane OPH de la ville du Havre a respecté ses obligations contractuelles en utilisant tous les moyens légaux mis à sa disposition, de la tentative amiable jusqu’à la procédure de résiliation de bail et à l’expulsion pour faire cesser les troubles ; elle n’a aucun pouvoir de contrainte autres que de déposer plainte ou de faire expulser le locataire en respectant les dispositions légales en la matière, pour obliger le locataire indélicat à respecter le règlement intérieur, la tranquillité des autres locataires et même son propre bien puisque, en l’espèce elle a, elle-même, été victime de dégradations. Elle a agi rapidement dès que les divers troubles causés par M. Z lui ont été signalés.

Elle n’a donc pas engagé sa responsabilité pour inertie fautive ou manque de réaction pour assurer la jouissance paisible de ses locataires à laquelle elle était tenue.

Le jugement sera en conséquence infirmé et M. Y débouté de ses demandes.

Eu égard à la disparité des situations économiques des parties, il n’apparaît pas inéquitable que Alcéane OPH de la ville du Havre conserve la charge des frais irrépétibles de procédure qu’elle a exposés et il ne sera pas fait droit à sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

M. Y, partie succombante, sera condamné tant aux dépens de première instance qu’en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Statuant publiquement et contradictoirement ,

Infirme le jugement entrepris

Statuant à nouveau,

Déboute M. A Y de l’ensemble de ses demandes.

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile

Condamne M. A Y aux dépens exposés tant en première instance qu’en cause d’appel.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT