R.G : 14/02785

COUR D’APPEL DE ROUEN

CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE

ARRET DU 23 AVRIL 2015

DÉCISION DÉFÉRÉE :

12/04579

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE ROUEN du 15 Avril 2014

APPELANTS :

Monsieur Y, J X

né le XXX à XXX

XXX

XXX

Mademoiselle F, W B

née le XXX à XXX

XXX

XXX

représentés et assistés de M^e Yannick ENAULT de la SELARL YANNICK ENAULT-CHRISTIAN HENRY, avocat au barreau de ROUEN, postulant

substituant M^e Sophie SANGY, avocat au barreau du HAVRE, plaidant

INTIMES :

Monsieur H O, L Z

né le XXX à XXX

XXX

XXX

SARL LA FINE AUBERGE

XXX

XXX

représentés et assistés de M^e Gérard FREZAL de la SCP FRÉZAL GERARD, avocat au barreau de ROUEN substitué par M^e Raphaëlle POIGNY, avocat au barreau de ROUEN

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 786 du Code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 12 Mars 2015 sans opposition des avocats devant Monsieur FARINA, Président, en présence de Madame BERTOUX, Conseiller,

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour composée de :

Monsieur FARINA, Président

Madame AUBLIN-MICHEL, Conseiller

Madame BERTOUX, Conseiller

GREFFIER LORS DES DEBATS :

M^me LAKE, Greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 12 Mars 2015, où l’affaire a été mise en délibéré au 23 Avril 2015

ARRET :

CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 23 Avril 2015, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

signé par Monsieur FARINA, Président et par M^me LAKE, Greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

M. H Z est propriétaire d’un immeuble à usage de commerce sis XXX à XXX, dans lequel la SARL 'La Fine Auberge’ exploite un fonds de commerce de café-restaurant.

Suivant acte du 24 octobre 2011, une promesse synallagmatique de vente de l’immeuble pour le prix de 125.000 € a été conclue entre M. H Z, d’une part, et M^me F B et M. Y X, d’autre part; cette convention inclut une clause subordonnant cette vente à la cession concomitante du fonds de commerce de la société La Fine Auberge au profit de l’acquéreur, ainsi qu’à la réalisation d’une condition suspensive d’obtention par les acquéreurs d’un ou plusieurs prêts bancaires d’un montant de 134.000 € sur 20 ans avec intérêts au taux de 5% hors assurance. Il a été précisé que l’obtention de l’offre de prêt doit intervenir au plus tard le 15 décembre 2011.

Le même jour entre la SARL La Fine Auberge et les consorts B-X une promesse de cession du fonds de commerce a été conclue moyennant le prix de 210.000 € (184.375 € s’appliquant aux éléments incorporels et 26.625 € au matériel), avec la mention que le cessionnaire finance cette acquisition à concurrence de 192.802 € à l’aide d’un emprunt d’une durée de 7 années avec des intérêts au taux maximum de 5%; la réitération était prévue au plus tard le 15 janvier 2012 et un acompte de 21.000 € a été versé à titre de garantie.

Invoquant une renonciation aux acquisitions hors délai et sous un prétexte mensonger des acquéreurs, M. H Z et la SARL La Fine Auberge ont, par acte extrajudiciaire du 18 octobre 2012, fait assigner au visa des articles 1134, 1147 du code civil, M. Y X et M^me F B, devant le tribunal de grande instance de ROUEN, en paiement de diverses sommes à titre de dommages et intérêts.

Par jugement du 15 avril 2014, le tribunal de grande instance a :

— déclaré recevables et fondés M. H Z et la société la Fine Auberge en leur demande en paiement du montant de la clause pénale insérée dans le compromis de vente du 24 octobre 2011 à l’égard de M. Y X et M^me F B;

— condamné M. Y X et M^me F B à payer solidairement à M. H Z la somme de12.500 €;

— condamné M. Y X et M^me F B à payer solidairement à la SARL La Fine Auberge la somme de 21.000 €;

— dit que ces sommes seront réglées à due concurrence des sommes versées et déposées en l’étude de M^e Tetard;

— condamné les consorts X-B à verser aux demandeurs une indemnité de 1.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile;

— rejeté les demandes plus amples ou contraires;

— condamné les défendeurs aux entiers dépens.

Par déclaration au greffe du 10 juin 2014, M. X et M^me B ont interjeté appel de ce jugement.

Dans leurs dernières conclusions du 25 août 2014, auxquelles il est fait expressément référence pour l’exposé des faits, moyens et prétentions soulevés, M. X et M^me B concluent à la réformation de la décision et demandent à la cour de, à titre principal, condamner la SARL La Fine Auberge à leur restituer la somme de 21.000 €, avec intérêts au taux légal à compter du 26 janvier 2012, date de la première mise en demeure, condamner solidairement la SARL La Fine Auberge et M. H Z à leur verser la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, les condamner solidairement aux entiers dépens de l’instance et éventuels frais d’exécution, à titre subsidiaire , réduire le montant des clauses pénales à de plus justes proportions compte tenu de la bonne foi des demandeurs et de l’absence de préjudice tant de M. H Z que de la SARL Fine Auberge, les condamner à leur verser la somme de 2.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, entiers dépens de l’instance et éventuels frais d’exécution en sus.

Dans leurs dernières écritures du 23 octobre 2014, auxquelles il est fait expressément référence pour l’exposé des faits, moyens et prétentions soulevés, M. H Z et La Fine Auberge concluent à la confirmation du jugement, et demande à la cour, y ajoutant, de condamner solidairement M. Y X et M^me F B à leur payer une somme de 18.000 € en sus de la clause pénale, au titre du préjudice spécifique lié au licenciement du cuisinier et à l’obligation d’en réembaucher un autre, dire et juger que les sommes porteront intérêts légaux à compter du 26 janvier 2012, les condamner solidairment au paiement d’une somme de 5.000 € pour abus du droit d’ester en justice et appel dilatoire, outre celle de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile devant la cour, entiers dépens en sus.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 05 février 2015.

SUR CE

— sur la non réalisation des conditions suspensives

Au soutien de leur appel, M. X et M^me A font valoir pour l’essentiel que : la non-réalisation des conditions suspensives ne peut leur être imputée, car ils étaient tributaires des banques, la condition suspensive d’obtention des prêts étant une condition mixte qui dépend aussi bien du dépôt des demandes de prêts que de la volonté de la banque de les accorder ou non;

— en ce qui concerne la promesse de cession de fonds, la demande de prêt devait être déposée au plus tard le 08 novembre 2011, ils l’ont déposé le 04 novembre 2011, soit 3 jours avant la date butoir et l’accord de prêt devait être obtenu au plus tard le 08 décembre 2011; or la Caisse d’Epargne n’a transmis son refus que le 23 décembre 2011, soit trop tardivement; la non-réalisation de la conditions suspensive est imputable à la banque qui a refusé de leur accorder le prêt sollicité;

— en ce qui concerne la promesse de vente des murs, un accord de prêt devait être obtenu dans un délai de 45 jours à compter de la date limite de dépôt de la demande; ils ont déposé leur demande avec 3 jours de retard (le 05 novembre 2011 au lieu du 01er novembre) cela n’a eu aucune incidence sur la non-réalisation de la condition suspensive; il convient de plus de tenir compte des week-ends et jours fériés; ces trois jours de retard dans le dépôt des demandes de financement n’a en rien influencé les banques dans leur choix de ne pas accorder les prêts sollicités;

— en outre, vu les délais dans lesquelles les banques ont traité leurs demandes de prêts (60 jours pour le CIC et 65 jours pour la Caisse d’Epargne), il est évident que même dans le cas où elles auraient été déposées dans les temps, le délai de 45 jours imposé aux termes des promesses synallagmatiques pour obtenir l’accord des banques n’aurait jamais pu être respecté; il était donc impossible de réaliser la vente, les délais qui leur étaient impartis et exigés par les cédants pressés de vendre, étant impossibles à tenir, ce que le notaire et unique rédacteur de l’acte savait.

— aucun avenant n’a jamais été ratifié entre les parties afin de formaliser une prolongation de délai de réitération des ventes; qu’aussi compte tenu des refus des demandes de prêts bancaires relatifs aux financement sollicités, les promesses synallagmatiques de vente du fonds et des murs étaient caduques; le tribunal considère que la nouvelle demande de prêt par eux avec des nouvelles dispositions de financement démontre la réalisation des conditions suspensives des promesses synallagmatiques; or les nouvelles conditions de financement proposées par la banque non initialement prévues au contrat, sont exorbitantes puisqu’ils s’agissait pour les acquéreurs de supporter 2 prêts d’un montant de 144.500 € et 137.000 € aux taux respectifs de 4,70% et 4,40%.

M. Z et la SARL La Fine Auberge répliquent, pour l’essentiel que :

— M. X et Melle B, confrontés à un refus initial de prêt, avaient souhaité modifier le compromis initial en majorant leur apport personnel et en procédant à une nouvelle répartition du prix de vente de l’immeuble du fonds de commerce; cette modification a été acceptée par les co-contractants; qu’ils ont sollicité un nouveau prêt, l’ont obtenu pour financer le prêt pour l’acquisition du fonds de commerce et des murs, et ont confirmé qu’ils étaient d’accord pour signer;

— En prétextant que le refus initial de la Caisse d’Epargne à leur première demande justifiait leur renonciation à l’acquisition les consorts X – B ont engagé leur responsabilité contractuelle.

Aux termes de l’article 1134 du code civil, 'les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites…

Elles doivent être exécutées de bonne foi.'

En l’espèce, selon les stipulations de la promesse synallagmatique du 24 octobre 2011, – la vente de l’immeuble était soumise à la réalisation de la condition suspensive d’obtention de prêt suivante : ' I – Obligation de l’ACQUEREUR vis à vis du crédit sollicité

L’acquéreur s’oblige à déposer ses demandes de prêts au plus tard dans le délai de huit jours du présent compromis et à justifier au vendeur de ce dépôt par tous moyens utiles : lettre ou attestation.

Cette condition suspensive devra être réalisée au plus tard le 02 décembre 2011.

A défaut d’avoir apporté la justification dans le délai imparti le vendeur aura la faculté de demander à l’acquéreur par lettre recommandée avec accusé de réception de lui justifier du dépôt du dossier de prêt.

Dans le cas où l’acquéreur n’aurait pas apporté la justification requise dans un délai de huit jours de l’accusé de réception, le vendeur pourra se prévaloir de la caducité des présentes.

L’acquéreur devra informer, sans retard le vendeur de tout événement provoquant la réalisation ou la défaillance de la condition suspensive.

II – Réalisation de la condition suspensive

La réalisation de cette condition suspensive résultera de la production d’une lettre d’accord du ou des établissements bancaires sollicités.

L’acquéreur devra justifier au vendeur de l’acceptation ou du refus de

ce(s) prêt(s), par pli recommandé adressé au plus tard le dans les cinq jours suivant l’expiration du délai ci-dessus.

…/…

L’obtention de l’offre de prêt devra intervenir au plus tard, le 15 décembre 2011.'

Selon la promesse synallagmatique de cession du fonds de commerce du même jour, les cessionnaires s’engageaient 'à effectuer toutes les démarches nécessaires à l’obtention de son financement par emprunt dans les meilleurs délais, et notamment à déposer le dossier d’emprunt dans un délai de 15 jours de la date de signature des présentes, et à justifier de ce dépôt à première demande du cédant qui, faute de justification, pourra faire constater par simple procès-verbal la caducité du présent accord.'

Il était également stipulé que l’accord de prêt devra être obtenu par le cessionnaire dans un délai de 45 jours à compter de la promesse, soit le 08 décembre 2011, et justifié au cédant par la production écrite de cet accord donné par l’organisme financier. 'Passé ce délai sans que le cessionnaire puisse justifier de l’accord de principe de ce prêt, les présentes conventions seront de plein droit résiliées, chacune des parties reprenant sa pleine et entière liberté par la simple survenance de cette défaillance sans qu’il soit besoin d’accomplir aucune formalité judiciaire, et toute somme versée par le cessionnaire lui sera restituée sans indemnité, sauf inexécution fautive de sa part

Le cessionnaire pourra toujours renoncer au bénéfice de la présente clause à charge d’aviser le cédant par lettre recommandée avec accusé de réception au plus tard au jour de l’expiration du délai ci-dessus fixé pour l’avènement de la présente condition suspensive.'

Il est établi que les consorts X-A ont saisi d’une demande de prêts la Caisse d’Epargne de Normandie, le 04 novembre 2011, et le CIC, le 01er décembre 2011; que ces deux établissement ont refusé leur concours, le premier par lettre du 23 décembre 2011, le second par lettre du 28 décembre 2011.

Il est par ailleurs versé aux débats les pièces suivantes :

— une lettre du 16 décembre 2011de M^e Tétard, notaire, à sa consoeur, M^e C, l’interrogeant, à l’expiration du délai prévu par les promesses, sur les réponses obtenues par les banques sollicitées par ces clients,

— une relance de sa part du 29 décembre 2011, dans laquelle il écrivait que son client l’avait informé avoir reçu des refus de prêt et que les parties avaient convenu que les acquéreurs augmenteraient leur apport personnel de 40.000 €, qu’un avenant aux promesses pourrait être signé afin de convenir d’une répartition différente des 335.000 € entre le prix de cession du fonds de commerce au prix de 150.000 €, et à une vente du bien immobilier au prix de 185.000 €,

— Dans sa lettre du 09 janvier 2012, M^e C répondait que M. X et M^me B lui avaient confirmé leur financement, établi en accord avec son client, selon lequel ils souhaitaient augmenter leur apport personnel de 40.000 €, une nouvelle répartition entre le prix de cession de fonds de commerce et le prix de vente du bien immobilier, aboutissant à une cession de fonds de commerce au prix de 150.000 € et à une vente de 'mobilier’ au prix de 185.000 €. Il le remerciait de lui faire parvenir un avenant aux promesses avec cette nouvelle répartition.

— Par lettre du 17 janvier 2012, M^e Tétard adressait à M^e C deux exemplaires d’un avenant aux promesses rédigé en ce sens signé par le vendeur.

— Par lettre du 19 janvier 2012, la Caisse d’Epargne informait M. X et M^me B de son accord de financement concernant l’acquisition des murs et celle du fonds de commerce.

— Par télécopie du 24 janvier 2012, M^e C indiquait à Me tétard que ses clients 'ne refusaient pas la réitération mais qu’ils s’étaient mis d’accord avec le cédant pour repousser la signature début mars'. Il précisait que M. X lui avait bien confirmé 'que la Caisse d’Epargne lui avait indiqué que les délais étaient trop courts pour une réitération fin janvier.'

— Le 31 janvier 2012, M^e C informait M^e Tétard que M. X et M^me B ne donnaient plus suite à leur projet d’acquisition 'eu égard au refus de prêt obtenu à leur demande de financement.' Il y joignait les lettres recommandées du 29 janvier 2012 que ces derniers lui avaient adressées l’avisant de leur intention et dans lesquelles il était précisé qu’ils avaient néanmoins formulé une nouvelle demande de prêt auprès de la Caisse d’Epargne et qu’à ce jour ils n’avaient reçu aucune confirmation écrite de cette acceptation de prêt, malgré de nombreuses relances.

Certes aucun avenant n’a été signé relatif aux modifications des modalités d’acquisition de l’immeuble et du fonds de commerce telles qu’exposées ci-dessus.

Il résulte néanmoins de l’échange de correspondance entre les notaires des co-contractante, de sa chronologie et de l’accord de financement donné par la Caisse d’Epargne, qu’un accord est intervenu sur de nouvelles modalités de financement de l’acquisition des deux biens pour une réitération des actes au plus tard le 31 janvier 2012, entre les cédants et les cessionnaires lesquels ont obtenu de la banque un accord de financement conformes aux nouvelles modalités convenues et avant le 31 janvier 2012, et partant qu’il a été renoncé par les parties à se prévaloir tant de la caducité des promesses synallagmatiques signées le 24 octobre 2012 (pour les cédants) que de leur résiliation de plein droit du fait de l’absence de production de l’accord de financement dans le délai initialement requis et que du refus des organismes bancaires intervenu antérieurement à cet accord.

Par ailleurs, les consorts X B n’établissent pas que les nouvelles conditions de financement proposées par la Caisse d’Epargne sont exorbitantes.

Il s’ensuit que les conditions suspensives prévues aux promesses synallagmatiques d’obtention des prêts ont été réalisées

Dès lors et comme l’a retenu à bon droit le premier juge, M. X et M^me B ne peuvent soutenir de bonne foi et donc de façon utile une absence de réalisation des conditions suspensives prévues aux promesses synallagmatiques pour refuser de régulariser les cessions.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

— sur la demande au titre de la clause pénale

Selon les stipulations contractuelles, et comme l’a exactement rappelé le tribunal il est prévu au cas où l’une des parties ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas aux obligations alors exigibles, elle serait tenue à verser à l’autre partie la somme de 12.500 € s’agissant de la vente du bien immobilier et celle de 21.000 € pour la cession du fonds de commerce à titre de clause pénale.

Le principe de l’application de la clause pénale n’est pas discuté par M. X et M^me B qui sollicitent la réduction de son montant.

Il est établi que la non-réitération des actes est imputable aux consorts X B qui bien que disposant d’un accord de financement ont renoncé à l’acquisition des biens.

Retenant que le montant de chacune des clauses pénales était égal à 10% des prix de cession, le tribunal a procédé à une juste évaluation de cette indemnité, aucun élément ne justifiant de leur caractère manifestement excessive ou dérisoire.

Il convient en conséquence de confirmer également le jugement de ce chef.

— sur la demande en paiement d’une somme en réparation du préjudice subi par les cédants lié au licenciement du cuisinier et l’obligation d’en réembaucher en autre

Dans la mesure où M. Z et la SARL La Fine Auberge ne justifient pas davantage en cause d’appel de préjudices distincts de l’immobilisation du bien immobilier déjà indemnisé par la clause pénale, et de frais réellement engagés dans l’exploitation commerciale, comme l’a relevé le premier juge, il convient de débouter M. Z et la SARL La Fine Auberge de leur demande en paiement de ce chef, et de confirmer le jugement entrepris.

— sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

La volonté persistante des consorts X B à se prévaloir du premier refus de la banque, alors que les parties ont convenu de nouvelles modalités de financement sur la base desquelles ils ont obtenu un accord de financement dès le 19 janvier 2012, devant le tribunal puis devant la cour, est constitutive d’un abus de procédure dont les intimés sont fondés à obtenir réparation par l’octroi de dommages et intérêts pour l’évaluation desquels la cour dispose d’éléments suffisants lui permettant d’en fixer le montant à la somme de 2.000 €.

Il convient en conséquence de condamner in solidum M. X et M^me B au paiement de cette somme.

— sur l’indemnité de procédure

L’équité commande d’allouer aux intimés l’indemnité de procédure indiquée au dispositif en sus de celle octroyée en premier instance qui sera confirmée.

PAR CES MOTIFS

Confirme en toutes ses dispositions le jugement entrepris,

Y ajoutant,

Condamne in solidum M. Y X et M^me F B au paiement de la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

Condamne in solidum M. Y X et M^me F B au paiement de la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum M. Y X et M^me F B aux dépens d’appel qui seront recouvrés en application de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT