N° RG 17/02250

COUR D’APPEL DE ROUEN

1ERE CHAMBRE CIVILE

ARRET DU 13 MARS 2019

DÉCISION

DÉFÉRÉE :

13/04139

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE D’EVREUX du 28 Mars 2017

APPELANTS :

Madame K F épouse X

née le […] à LOUVIERS

[…]

[…]

représentée et assistée par M^e Nathalie LEROUX de la SELARL AVOCATS NORMANDS, avocat au barreau d’EURE

Monsieur M B

né le […] à ELBEUF

[…]

76320 SAINT AE LES ELBEUFS

représenté et assisté par M^e Nathalie LEROUX de la SELARL AVOCATS NORMANDS, avocat au barreau d’EURE

Monsieur H B

né le […] à ELBEUF

[…]

[…]

représenté et assisté par M^e Nathalie LEROUX de la SELARL AVOCATS NORMANDS, avocat au barreau d’EURE

Monsieur G B

né le […] à ELBEUF

[…]

[…]

représenté et assisté par M^e Nathalie LEROUX de la SELARL AVOCATS NORMANDS, avocat au barreau d’EURE

Monsieur AD-AE B

né le […] à MARTOT

[…]

[…]

représenté et assisté par M^e Nathalie LEROUX de la SELARL AVOCATS NORMANDS, avocat au barreau d’EURE

Madame N F épouse Y

née le […] à […]

[…]

[…]

représentée et assistée par M^e Nathalie LEROUX de la SELARL AVOCATS NORMANDS, avocat au barreau d’EURE

Monsieur O P

né le […] à […]

[…]

[…]

représenté et assisté par M^e Nathalie LEROUX de la SELARL AVOCATS NORMANDS, avocat au barreau d’EURE

Madame Q P épouse Z

née le […] à LOUVIERS

[…]

[…]

représentée et assistée par M^e Nathalie LEROUX de la SELARL AVOCATS NORMANDS, avocat au barreau d’EURE

INTIMES :

Monsieur AC V-W

né le […] à LOUVIERS

[…]

[…]

représenté et assisté par M^e O BARON de la SCP BARON COSSE ANDRE, avocat au barreau d’EURE

Mademoiselle R E

née le […] à […]

[…]

[…]

représentée et assistée par M^e O BARON de la SCP BARON COSSE ANDRE, avocat au barreau d’EURE

LA SCP VALERIE AV-J BB AA-AB BE BF NOTAIRES

[…]

[…]

[…]

représentée et assistée par M^e Laurent SPAGNOL, avocat au barreau d’EURE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 786 du Code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 30 Janvier 2019 sans opposition des avocats devant Monsieur AS LOTTIN, Président de Chambre, rapporteur.

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour composée de :

Monsieur AS LOTTIN, Président de Chambre

Madame Audrey DEBEUGNY, Conseiller

Madame Juliette TILLIEZ, Conseiller

GREFFIER LORS DES DEBATS :

Hervé CASTEL, Greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 30 Janvier 2019, où l’affaire a été mise en délibéré au 13 Mars 2019

ARRET :

CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 13 Mars 2019, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

signé par Monsieur AS LOTTIN, Président de Chambre et par Hervé CASTEL, Greffier.

*

* *

Exposé du litige

Par actes du 27 mars 2012, Madame K F épouse X, Madame AH-AI F épouse B, Madame N F épouse Y, Madame Q P épouse Z et M. O P ont consenti à M. AC V-W et à Madame R E une promesse de vente portant sur un terrain à bâtir de 1547 m² situé à […] (27) au prix de 75'000 euros, sous plusieurs conditions suspensives dont celle de l’obtention d’un permis de construire avant le 15 juillet 2012. Il était précisé que le bien, intégré dans un lotissement autorisé par arrêté préfectoral du 20 février 2008, était grevé d’une servitude de passage d’une ligne électrique moyenne tension.

La vente de ce terrain a été réitérée par acte notarié le 27 octobre 2012 après obtention d’un permis de construire tacite.

Le 28 décembre 2012, le maire de la commune a pris un arrêté de retrait de ce permis de construire en invoquant son illégalité en raison de la proximité d’une ligne à haute tension et du non respect par le projet de construction de la distance d’implantation requise par rapport à l’ouvrage HTB.

Par actes du 19 septembre 2013, M. V-W et Madame E ont assigné leurs vendeurs les consorts F ainsi que le notaire instrumentaire de l’acte de vente, la Scp AU-AV-J et AA-AB, aux fins de voir constater la caducité de la vente ou sa nullité et de voir condamner les consorts F à leur payer la somme de 75'000 euros correspondant au prix de vente et le notaire à leur payer une somme de 7850,70 euros correspondant aux frais notariés, une somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral, outre une indemnité de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame AH-AI F épouse B est décédée le […], laissant pour lui succéder son conjoint survivant M. AD-AE B et ses trois fils Messieurs G, H et M U.

M. V-W et Madame E ont assigné les héritiers de Madame B aux mêmes fins par actes des 2-10 et 15 février 2016.

Par jugement rendu le 28 mars 2017, le tribunal de grande instance d’EVREUX a adopté le dispositif suivant :

Annule la vente intervenue le 27 octobre 2012 portant sur une parcelle de terrain à bâtir sise […], cadastrée :

- section A n° 1076 d’une contenance de 02a 47 ca,

- section A n° 1083 d’une contenance de 13a 00 ca,

formant le lot n° 7,

et les quote-parts indivises des parties communes générales et des éléments communs du lotissement figurant au cadastre sous les références :

- section A n° 1087 d’une contenance de 13a 08 ca,

- section A n° 1088 d’une contenance de 06a, 69 ca,

formant les lots n° 11 et 12,

entre :

- Monsieur AC AS AT V W, né le […] à […], et

- Madame R AJ AK E, née le […] à Mont-Saint-Aignan, domiciliée 8, rue de Maigremont 27100 LE VAUDREUIL,

acheteur, d’une part, et :

- Madame K AL AM F épouse X, née le […] à […]

- Madame AH-AI AY AZ F épouse B, née le […] à […]

- Madame N AN AO F épouse Y, née le […] à […] […]

- Madame Q AP AN P épouse Z, née le […] à […] […]

- et Monsieur O AQ AR P, né le […] à […]

vendeurs, d’autre part,

Condamne en conséquence Madame K F épouse X, Monsieur AD-AE B, Monsieur G B, Monsieur H B, Monsieur M B, Madame N F épouse Y, Monsieur O P, Madame Q P épouse Z à restituer aux acheteurs le prix de vente de 75.000 euros,

Rejette la demande de garantie formée par les vendeurs à l’encontre du notaire à ce titre et leur demande tendant à voir soustraites de cette somme des impositions qu’ils auraient acquittées et des sommes perçues par la commune,

Condamne la SCP AU-AV-J et AA-AB à payer aux demandeurs les sommes suivantes :

- 7850,70 euros à titre de dommages et intérêts au titre de leur préjudice matériel,

- 1500 euros à titre de dommages et intérêts au titre de leur préjudice moral,

Déboute les consorts F-B-AX de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

Condamne tous les défendeurs aux dépens, lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne tous les défendeurs à payer à Monsieur AC V-W et Madame R E une somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Madame K F, M. M B, M. H B, M. G B, M. AD-AE B, Madame N Y, M. O P et Madame Q Z ont interjeté le 2 mai 2017 un appel total de cette décision à l’encontre de M. V-W, de Madame E et de la Scp Valérie AV-J BB AA-AB BE BF.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 19 septembre 2018.

L’affaire, fixée initialement pour être plaidée le 8 octobre 2018, a, par suite de la suppression de cette audience en raison d’une réduction de l’effectif des magistrats de la chambre, été renvoyée au 30 janvier 2019.

Aucune demande de révocation de l’ordonnance de clôture n’ayant été faite, les conclusions remises au greffe le 30 janvier 2019, soit le jour de l’audience, par les appelants, qui n’ont d’ailleurs été portées à la connaissance des autres parties et de la cour que postérieurement à l’audience, seront écartées des débats.

Prétentions et moyens des parties

Pour l’exposé des prétentions et des moyens des parties, il est renvoyé aux conclusions communes remises au greffe par Madame K F épouse X, M. AD-AE B, M. G B, M. M B, M. H B, Madame N F épouse Y, M. O P et Madame Q P épouse Z (ci-après dénommés les consorts F) le 3 mai 2018, aux conclusions communes remises au greffe par M. V-W et Madame E (ci-après dénommés les consorts V-W E) le 30 mai 2018 et à celles remises au greffe par la Scp Valérie AV-J BB AA AB BE BF notaires (ci-après dénommée la Scp notariale) le 9 août 2017.

Leurs moyens seront examinés dans les motifs de l’arrêt.

Les consorts F sollicitent l’infirmation en toutes ses dispositions du jugement entrepris et demandent à titre principal à la cour de débouter les consorts V-W E de l’ensemble de leurs demandes et de condamner ces derniers à leur payer la somme de 5000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive.

A titre subsidiaire, en cas d’annulation de la vente, ils sollicitent la condamnation de la Scp notariale à leur payer une somme de 15'000 euros à titre de dommages et intérêts.

En tout état de cause, les consorts F demandent à la cour de condamner tous succombants à leur verser solidairement la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La Scp notariale demande à la cour de juger les consorts F mal fondés en leur appel.

Sur son appel incident, elle sollicite l’infirmation du jugement entrepris et demande à la cour de débouter tant les consorts V-W E de l’ensemble de leurs demandes faites à son encontre que les consorts F de leur appel en garantie formé à son encontre.

Elle conclut en outre à la condamnation in solidum des consorts V-W E et des consorts F à lui payer la somme de 3500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les consorts V-W E demandent à la cour de débouter tant les consorts F de leur appel principal que la Scp notariale de son appel incident.

Ils sollicitent la confirmation du jugement entrepris en ce qu’il a annulé la vente du 27 octobre 2012, condamné les consorts F à leur restituer le prix de vente de 75'000 euros, condamné la Scp notariale à leur payer les sommes de 7850,70 euros et de 1500 euros en réparation de leurs préjudices matériel et moral, en ce qu’il a débouté les consorts F de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive et en ce qu’il a condamné tous les défendeurs à leur payer une somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils demandent en outre à la cour de condamner solidairement les consorts F et la Scp notariale à leur payer une somme complémentaire de 6000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur ce, la Cour,

A titre liminaire, il convient d’indiquer que les dispositions du code civil auxquelles le présent arrêt est susceptible de se référer sont celles antérieures à l’ordonnance du 10 février 2016, celle-ci n’étant applicable qu’aux seuls contrats conclus à compter du 1^er octobre 2016.

Sur le défaut de réalisation de la condition suspensive

Sur leur appel incident, les consorts V-W E reprennent leur demande d’annulation de la vente du 27 octobre 2012 sur le fondement du défaut de réalisation de la condition suspensive de l’obtention d’un permis de construire.

Ils font valoir en effet que le permis de construire tacite dont ils bénéficiaient lorsqu’ils ont signé cet acte de vente leur a été retiré par arrêté municipal du 28 décembre 2012, qui les a informés de ce que ce qu’ils croyaient être une ligne électrique moyenne tension était en réalité une ligne électrique haute tension.

Ils soutiennent que, dès lors que le retrait pour illégalité d’un acte administratif a un effet rétroactif, le permis de construire précédemment accordé est réputé n’avoir jamais existé.

Les consorts V-W E soulignent que, contrairement à ce qui a été retenu par les premiers juges, ils n’ont aucunement renoncé à la condition suspensive d’obtention d’un permis de construire, sans qu’il importe qu’ils aient ou non respecté le calendrier de dépôt de la demande de permis tel que prévu par la promesse de vente.

Toutefois, le mécanisme de la condition suspensive permet à l’acquéreur d’invoquer l’absence de réalisation de celle-ci pour se soustraire à son obligation de réitérer la vente.

En l’espèce, les acquéreurs, en acceptant de signer l’acte authentique de vente du 27 octobre 2012, ont renoncé à se prévaloir de toutes les conditions suspensives qui avaient été stipulées en leur faveur et notamment à la condition suspensive de l’obtention du permis de construire.

Au surplus, ils étaient bien bénéficiaires à la date de réitération de la vente d’un permis de construire, fût-il tacite, qui avait vocation à devenir définitif sauf à être déclaré illégal dans un délai de trois mois.

Or, soit la promesse de vente, en visant comme condition suspensive l’obtention d’un permis de construire, visait le permis de construire dit tacite, et il est incontestable que cette condition suspensive s’était réalisée lorsque l’acte authentique de vente a été conclu, soit la promesse de vente visait un permis de construire définitif, non susceptible d’être déclaré illégal, et les consorts V-W E, en décidant de réitérer la vente, ont renoncé à se prévaloir de cette condition suspensive.

Il s’ensuit que, quel qu’ait été ensuite le sort de ce permis de construire, ils sont mal fondés à invoquer l’absence de réalisation de la condition suspensive de l’obtention de ce permis pour solliciter l’annulation de l’acte de vente du 27 octobre 2012.

Sur la nullité de la vente pour erreur sur les qualités substantielles

Pour critiquer le jugement entrepris en ce qu’il a prononcé la nullité de la vente sur le fondement d’un vice du consentement et plus particulièrement d’une erreur sur les qualités substantielles du bien vendu, les appelants font valoir :

— que l’erreur doit porter sur une caractéristique du bien entrant dans le champ contractuel, alors qu’en l’espèce la qualité substantielle du bien vendu était celle de terrain à bâtir qui n’est pas remise en cause, puisqu’il résulte de l’arrêté de retrait du permis de construire pris par le maire en décembre 2012 que les consorts V-W E conservent la possibilité de construire leur maison selon les caractéristiques prévues initialement en la déplaçant seulement de quelques mètres ;

— que la servitude de passage d’une ligne électrique était bien mentionnée dans les actes successifs ;

— que les acquéreurs avaient visité les lieux et avaient pu prendre connaissance des caractéristiques de la ligne électrique mentionnées sur des plaques figurant sur chacun des pylônes ;

— que l’existence d’un danger généré par la ligne électrique aurait conduit les autorités à interdire toute construction, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

La Scp notariale reprend partie de ces moyens à l’appui de son appel incident.

Toutefois, si la constructibilité du terrain n’est effectivement pas remise en cause, il est constant que les consorts V-W E ont consenti à l’acquisition de ce terrain après avoir été informés de l’existence d’une servitude de passage d’une 'ligne électrique moyenne tension'alors qu’il s’est avéré postérieurement à la conclusion de l’acte authentique, lors de l’arrêté de retrait du permis de construire, que la ligne électrique qui passe sur le terrain acquis est une ligne 'HTB' ou 'ligne à très haute tension', ainsi que mentionné dans le courrier adressé par le maire de la commune le 18 décembre 2012 puis dans l’arrêté de retrait du

permis de construire en date du 28 décembre 2012.

Or, le rapport établi par l’Agence française de sécurité sanitaire de l’environnement et du travail (AFFSSET) en mars 2010 a notamment recommandé, au vu des associations statistiques trouvées entre l’exposition aux champs extrêmement basses fréquences et les leucémies de l’enfant, de ne plus augmenter le nombre de personnes sensibles (femmes enceintes et enfants) exposées autour des lignes de transport d’électricité à très haute tension et de limiter les expositions, en prévoyant une zone d’exclusion de nouvelles constructions d’établissements recevant du public d’au minimum de 100 mètres de part et d’autre de ces lignes à très haute tension, lorsqu’elles sont aériennes.

Les consorts V-W E, qui n’avaient aucune raison de remettre en cause les indications portées dans les actes de vente sur les caractéristiques de la ligne électrique, sont fondés à soutenir qu’ils n’auraient pas acquis le terrain pour y construire leur maison et y loger leurs jeunes enfants s’ils avaient eu connaissance de ce qu’il s’agissait d’une ligne à très haute tension.

La cour, adoptant pour le surplus les motifs des premiers juges, confirmera la décision entreprise en ce qu’elle a annulé la vente du 27 octobre 2012 et ordonné la restitution du prix par les vendeurs.

Sur la responsabilité de la Scp notariale

Pour retenir la responsabilité du notaire, les premiers juges ont reproché à ce dernier de ne pas avoir averti les acquéreurs des risques encourus en cas de vente réitérée avant l’issue du délai de retrait du permis de construire, l’avertissement donné dans l’acte se limitant aux 'délais de recours'.

Ils en ont déduit que les acquéreurs n’avaient pas renoncé à ce délai en connaissance de cause et avaient contracté une vente qui comportait un risque, consécutif au défaut de conseil du notaire.

Les consorts V-W E ajoutent que la Scp notariale, dès lors qu’elle soutient dans ses conclusions que le permis de construire était devenu définitif au moment de l’acte authentique du 27 octobre 2012, ne peut prétendre les avoir avertis du danger constitué par la possibilité de retrait du permis de construire tacite. Ils font valoir en outre que la clause contenant l’avertissement invoqué est trop générale pour exonérer le notaire de son obligation de conseil et que ce dernier aurait dû préciser qu’il existait un risque de retrait de ce permis. En réponse à l’argumentation en défense de la Scp notariale, ils affirment que le récépissé de dépôt du permis de construire faisant état de la procédure et notamment de cette possibilité de retrait n’a pas été porté à leur connaissance mais seulement à celle de leur architecte.

Toutefois l’acte authentique de vente du 27 octobre 2012 mentionne au paragraphe 'permis de construire' en page 22, qu’il a été obtenu un permis tacite le 16 octobre 2012, dont les caractéristiques sont rappelées, mais aussi que :

'L’acquéreur a exprimé le souhait de signer le présent acte sans attendre les délais de recours définis par le code de l’urbanisme. Il reconnaît avoir été parfaitement informé par Maître J, notaire soussigné de tous les inconvénients de cette situation. Passant outre ses recommandations, il l’a en toute connaissance de cause requis de dresser le présent acte.'

Il convient en premier lieu de constater que l’annulation de l’acte de vente n’est pas fondée sur le retrait du permis de construire mais sur le fait que les acquéreurs ont appris postérieurement à la vente que la ligne électrique passant sur leur terrain était une ligne à très

haute tension, ce qui est sans lien avec la faute reprochée au notaire.

Il n’est pas établi que le seul retrait du permis de construire aurait conduit les acquéreurs à solliciter l’annulation de la vente alors qu’il résulte de l’arrêté de retrait qu’ils étaient informés dans le même temps qu’une nouvelle demande de permis de construire pouvait être déposée respectant les conditions d’implantation fixée par l’arrêté interministériel du 17 mai 2001 et qu’il suffisait que la future construction soit décalée de 4 mètres sur la gauche pour respecter ledit arrêté.

S’ils prétendent que ce décalage de quelques mètres rendait impossible leur projet de construction, les consorts V-W E n’en rapportent nullement la preuve.

Mais surtout, il résulte de la clause ci dessus rappelée et insérée dans l’acte de vente que le notaire avait attiré l’attention des acquéreurs de façon expresse sur le fait que le permis de construire n’était pas définitif et avait pris acte de ce que ces derniers souhaitaient néanmoins que la vente soit conclue.

L’expression faisant référence aux 'délais de recours' était tout à fait adaptée et suffisante en ce qu’elle comprenait le délai de trois mois à compter de la délivrance du permis tacite, à l’intérieur duquel le maire pouvait encore retirer le permis de construire s’il s’avérait que ce dernier avait été illégalement accordé.

Le notaire ayant suffisamment satisfait à son obligation de conseil, le jugement entrepris sera infirmé en ce qu’il est entré en voie de condamnation à l’encontre de la Scp notariale et les consorts F comme les consorts V-W E seront déboutés de toutes leurs demandes faites à l’encontre de cette dernière, tant au fond que sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les autres demandes

L’annulation de la vente étant confirmée, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a débouté les consorts F de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive faite à l’encontre des consorts V-W E.

Les dispositions du jugement entrepris relatives à l’application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens seront infirmées en ce qu’elles ont condamné la Scp notariale de ces chefs, mais confirmées pour le surplus.

Les consorts F seront déboutés de leur demande faite en cause d’appel au titre des frais irrépétibles et seront condamnés à payer au même titre aux consorts V-W E et à la Scp notariale les sommes complémentaires mentionnées au dispositif.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, contradictoirement, et en dernier ressort,

Constate que les conclusions remises au greffe par les appelants le 30 janvier 2019, soit postérieurement à l’ordonnance de clôture, sont irrecevables,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions à l’exception de celles ayant condamné la Scp AU-AV-J et AA-AB à payer à M. AC V W et à Madame R E les sommes de 7850,70 euros et de 1500 euros à titre de dommages et intérêts au titre de leurs préjudices matériel et moral et de celles relatives à l’application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant,

Déboute M. AC V W et Madame R E de leurs demandes d’indemnisation faite à l’encontre de la Scp Valérie AV-J BB AA AB BE BF notaires,

Déboute M. AC V W et Madame R E ainsi que Madame K F épouse X, M. AD-AE B, M. G B, M. M B, M. H B, Madame N F épouse Y, M. O P et Madame Q P épouse Z de leurs demandes faites sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à l’encontre de la Scp Valérie AV-J BB AA AB BE BF notaires,

Confirme le jugement en ce qu’il a condamné Madame K F épouse X, M. AD-AE B, M. G B, M. M B, M. H B, Madame N F épouse Y, M. O P et Madame Q P épouse Z à payer à M. AC V W et Madame R E une somme de 2500 euros au titre des frais irrépétibles exposés en première instance,

Déboute Madame K F épouse X, M. AD-AE B, M. G B, M. M B, M. H B, Madame N F épouse Y, M. O P et Madame Q P épouse Z de leur demande faite en cause d’appel sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne solidairement Madame K F épouse X, M. AD-AE B, M. G B, M. M B, M. H B, Madame N F épouse Y, M. O P et Madame Q P épouse Z à payer à M. AC V W et Madame R E une somme de 3000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel et à la Scp Valérie AV-J BB AA AB BE BF notaires une somme de 3500 euros au même titre,

Déboute la Scp Valérie AV-J BB AA AB BE BF notaires de sa demande faite au titre des frais irrépétibles à l’encontre de M. AC V W et Madame R E,

Déboute M. AC V W et Madame R E de leur demande faite au titre des frais irrépétibles à l’encontre de la Scp Valérie AV-J BB AA AB BE BF notaires,

Condamne solidairement Madame K F épouse X, M. AD-AE B, M. G B, M. M B, M. H B, Madame N F épouse Y, M. O P et Madame Q P épouse Z à payer les dépens de première instance et d’appel, avec droit de recouvrement direct au profit des avocats en ayant fait la demande, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier Le Président