N° RG 21/01938 – N° Portalis DBV2-V-B7F-IYQJ

COUR D’APPEL DE ROUEN

CHAMBRE DE LA PROXIMITE

ARRET DU 30 JUIN 2022

DÉCISION DÉFÉRÉE :

11-20-1183

Jugement du JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE ROUEN du 13 Avril 2021

APPELANT :

Monsieur [E] [B]

né le 24 Septembre 1982 à [Localité 5]

[Adresse 4]

[Localité 3]

représenté et assisté par M^e Olivier ZAGO, avocat au barreau de ROUEN

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/008727 du 27/09/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Rouen)

INTIME :

Monsieur [L] [G]

né le 07 Juillet 1946 à [Localité 6]

[Adresse 1]

[Localité 2]

N’ayant pas constitué avocat, bien que régulièrement assigné par acte d’huissier de justice en date du 29 juin 2021.

COMPOSITION DE LA COUR  :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été plaidée et débattue à l’audience du 23 Mai 2022 sans opposition des avocats devant Madame GOUARIN, Présidente, rapporteur.

Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour composée de :

Madame GOUARIN, Présidente

Madame TILLIEZ, Conseillère

Madame GERMAIN, Conseillère

GREFFIER

LORS DES DEBATS ET DE LA MISE À DISPOSITION:

Madame DUPONT

DEBATS :

A l’audience publique du 23 Mai 2022, où l’affaire a été mise en délibéré au 30 Juin 2022

ARRET :

Réputé contradictoire

Prononcé publiquement le 30 Juin 2022, par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

signé par Madame GOUARIN, Présidente et par Madame DUPONT, Greffière.

*

* *

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé du 4 octobre 2016, M. [L] [G] a donné à bail à M. [E] [B] un bien à usage d’habitation situé au [Adresse 4] ainsi qu’un garage moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 510 euros pour le logement et de 57 euros pour le garage, outre les charges.

Par acte d’huissier du 30 janvier 2020, M. [G] a fait délivrer à M. [B] un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur des loyers et charges impayés pour un montant de 1 650,67 euros.

Par acte d’huissier du 6 août 2020, M. [G] a fait assigner M. [B] afin de voir constater la résiliation du bail et obtenir sa condamnation au paiement des sommes dues.

Par jugement contradictoire du 13 avril 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rouen a :

— constaté la résiliation du bail à la date du 11 juillet 2020 et ordonné l’expulsion de M. [B] ;

— condamné M. [B] à payer à M. [G] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel révisé augmenté des charges qui aurait été payé en cas de non-résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux ;

— condamné M. [B] à payer à M. [G] la somme de 7 613,84 euros au titre de l’arriéré impayé au mois de février 2021 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 30 janvier 2020 sur la somme de 1 650,67 euros, à compter du 6 août 2020 sur la somme de 4 153,92 euros et à compter de la décision pour le surplus ;

— ordonné à M. [B] de laisser l’accès à son logement en vue de l’examen et de l’exécution des travaux nécessaires à la reprise des désordres incombant au bailleur suivant les modalités à définir entre les parties ;

— débouté M. [G] de toute demande plus ample ou contraire ;

— débouté M. [B] de sa demande de remboursement de charges, de sa demande de dommages et intérêts, de sa demande d’expertise et de toute demande plus ample ou contraire ;

— condamné M. [B] à payer à M. [G] la somme de 400 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. [B] aux dépens.

Par déclaration du 4 mai 2021, M. [B] a relevé appel de cette décision.

M. [G] n’a pas constitué avocat. La déclaration d’appel lui a été signifiée par acte du 29 juin 2021.

M. [G] a fait parvenir à la cour le procès-verbal de reprise des lieux établi le 5 août 2021.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 mai 2022.

EXPOSE DES PRETENTIONS DES PARTIES

Par dernières conclusions reçues le 21 juillet 2021 et signifiées à M. [G] par acte du 23 août 2021, auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé des moyens développés par l’appelant, M. [B] demande à la cour de :

— réformer le jugement rendu ;

Statuant à nouveau

— déduire de la créance de M. [G] les allocations logement suspendues depuis le mois d’octobre 2020 ainsi que la somme de 135,15 euros à titre de trop perçu sur les charges ;

— condamner M. [G] à lui verser la somme de 2 710,20 euros au titre du remboursement des provisions sur charges, la somme de 13 490 euros en réparation des troubles de jouissance et la somme de 800 euros en sus de l’indemnité d’aide juridictionnelle par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— en cas de condamnation de M. [B] au paiement de toute somme, ordonner la compensation entre les créances et les dettes réciproques ;

— accorder à M. [B], le cas échéant, trois années de délais pour s’acquitter des sommes mises à sa charge en sus du loyer et dire que pendant l’octroi des délais, les effets de la clause résolutoire sont suspendus ;

— condamner M. [G] à entreprendre et achever dans un délai de deux mois à compter du 'jugement’ à intervenir et sous astreinte de 100 euros par jour de retard au-delà, les travaux afin de remédier aux désordres relevés par le service hygiène et de santé de la ville de [Localité 7] ;

— à titre subsidiaire, ordonner une expertise ;

— condamner M. [G] aux dépens de première instance et d’appel, lesquels seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

A l’audience, la cour a invité l’appelant à faire valoir ses observations sur les conséquences de la reprise des lieux intervenue le 5 août 2021.

Le conseil de l’appelant a indiqué n’avoir aucune observation à formuler à ce titre.

MOTIVATION

Sur la résiliation du bail

Les dispositions du jugement déféré ayant constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 11 juillet 2020 ne sont pas utilement contestées et doivent en conséquence être confirmées.

Les lieux ayant été repris suivant procès-verbal établi le 5 août 2021, la demande de suspension de la clause résolutoire est devenue sans objet et les dispositions du jugement ayant ordonné l’expulsion de M. [B] et l’ayant condamné au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux seront donc confirmées.

Sur la demande en paiement des loyers et des charges

M. [B] fait grief au premier juge de l’avoir condamné au paiement d’un arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté au mois de février 2021 à la somme de 7 613,84 euros alors que doivent être déduites du montant de la condamnation les allocations logement suspendues en raison de la non-conformité du logement au regard du critère de décence ainsi que la somme de 135,15 euros correspondant au montant du trop perçu de charges.

Aux termes de l’article 6 de loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

En vertu de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation, lorsque l’organisme payeur ou un organisme dûment habilité par ce dernier a constaté que le logement ne satisfaisait pas aux caractéristiques de décence mentionnées à l’article L. 822-9, l’allocation de logement est conservée par l’organisme payeur pendant un délai maximal fixé par voie réglementaire.

L’organisme payeur notifie au propriétaire le constat établissant que le logement ne remplit pas les conditions requises pour être qualifié de logement décent et l’informe qu’il doit le mettre en conformité dans le délai maximal mentionné au premier alinéa pour que l’allocation de logement conservée lui soit versée.

Durant ce délai, le locataire s’acquitte du montant du loyer et des charges récupérables diminué du montant des allocations de logement, dont il a été informé par l’organisme payeur, sans que cette diminution puisse fonder une action du propriétaire à son encontre pour obtenir la résiliation du bail.

L’article L. 843-2 du même code prévoit que si, à l’issue du délai de mise en conformité prévu à l’article L. 843-1, le logement ne répond toujours pas aux caractéristiques de décence mentionnées à l’article L. 822-9, le montant de l’allocation de logement, conservé jusqu’à cette date par l’organisme payeur au titre de la période durant laquelle il a été fait application de l’article L. 843-1, n’est pas récupéré par le propriétaire. Ce dernier ne peut demander au locataire le paiement de la part de loyer non perçue correspondant au montant de l’allocation conservé.

En l’espèce, M. [B] justifie que, par lettre du 15 septembre 2020, la caisse d’allocations familiales a suspendu le versement de l’allocation logement en raison du constat de non-décence du logement, ce à compter du mois d’octobre 2020. Ce courrier rappelle cependant au locataire que l’allocation sera suspendue s’il empêche la réalisation des travaux nécessaires.

Il résulte des énonciations du jugement attaqué, qui ne sont pas utilement contredites en appel, que M. [B] a fait obstacle à la réalisation des travaux de mise en conformité.

Il en résulte que, si le locataire était tenu au seul paiement du loyer hors allocation logement à compter du mois d’octobre 2020, il ne peut en l’état solliciter la déduction des allocations logement suspendues du montant de l’arriéré réclamé par le bailleur en l’absence de décision de la caisse sur la suspension de son droit à une telle allocation.

La demande formée à ce titre doit en conséquence être rejetée.

Il résulte en outre des mentions du jugement déféré que le premier juge a déduit de la condamnation prononcée la somme de 135,15 euros de sorte que la contestation élevée à ce titre est inopérante.

Il convient en conséquence de confirmer les dispositions du jugement déféré ayant condamné M. [B] au paiement de la somme de 7 613,84 euros au titre de l’arriéré impayé au mois de février 2021 inclus.

Sur les demandes reconventionnelles de M. [B]

Sur la demande de remboursement du trop perçu de charges

Si M. [B] sollicite l’infirmation du jugement déféré dans ses dispositions ayant rejeté la demande formée à ce titre au motif que M. [G] a produit l’intégralité des justificatifs des charges pour les années 2018, 2019 et 2020 et maintient en appel sa demande de remboursement de la somme de 2 710,20 euros au titre des provisions sur charges, il ne développe aucun moyen au soutien de cette prétention et précise dans les motifs des conclusions qu’il n’entend pas revenir sur cette disposition en dépit de son caractère critiquable.

Les dispositions du jugement déféré à ce titre doivent en conséquence recevoir confirmation.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance

L’appelant reproche au premier juge de l’avoir débouté de sa demande formée à ce titre aux motifs que les éléments techniques produits étaient insuffisants et compte-tenu des refus réitérés du locataire de permettre l’accès à son logement alors que la visite du service d’hygiène de la ville de [Localité 7] a mis en évidence des désordres concernant le gros oeuvre auxquels le bailleur n’a pas remédié, ce qui lui a occasionné un préjudice.

Il résulte du courrier adressé le 14 février 2020 à M. [B] par le service hygiène et santé de la ville de [Localité 7] que les désordres suivants ont été relevés : évacuation des eaux usées vers une fosse septique malgré le raccordement de l’immeuble au tout à l’égout, système de ventilation peu efficace ou dysfonctionnel, présence d’infiltrations d’eau dans toutes les pièces et de moisissures dans l’arrière-cuisine et dans la chambre, absence d’étanchéité des portes et des fenêtres et fuite d’eau sous le lavabo de la salle de bains.

Si certains de ces désordres tenant notamment à l’insuffisance du système de ventilation, à l’absence d’étanchéité des ouvertures, à l’existence d’infiltrations dans le logement et à l’absence de raccordement au réseau des eaux usées sont susceptibles d’engager la responsabilité du bailleur sur le fondement des dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, M. [B] n’est pas fondé à solliciter l’indemnisation du préjudice subi à ce titre dès lors qu’au vu des pièces versées aux débats par le bailleur, le premier juge a constaté que M. [G] avait engagé les démarches nécessaires pour remédier aux désordres dès qu’il en avait été informé et que la réalisation de travaux avait été rendue impossible du seul fait du refus réitéré du preneur de permettre l’accès au logement au bailleur, aux entreprises mandatées par ce dernier et même aux services d’hygiène de la ville de [Localité 7] qui ont tenté d’effectuer une deuxième visite.

C’est en conséquence par des motifs pertinents que la cour adopte que le premier juge a débouté M. [B] de sa demande de dommages et intérêts au titre du trouble de jouissance subi, de sa demande de réalisation de travaux et de sa demande d’expertise, ces dernières demandes s’avérant au demeurant sans objet à la suite de la restitution des lieux.

Sur les frais et dépens

Les dispositions du jugement déféré à ce titre seront confirmées.

M. [B] devra supporter la charge des dépens d’appel conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire mis à disposition au greffe,

Constate que la demande de suspension des effets de la clause résolutoire, la demande de réalisation de travaux et la demande d’expertise sont devenues sans objet ;

Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour ;

Y ajoutant

Condamne M. [E] [B] aux dépens d’appel.

La greffièreLa présidente

C. DupontE. Gouarin

*

* *